安徽芜湖县城南地块规划建议方案.pptx

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1、芜湖县城南地块规划建议方案芜湖县城南地块规划建议方案南京和普置业2010.07.232010.07.23项目基础认知芜湖县地产宏观经济调研精要项目商业市场分析项目业态定位及规划布局Part.1Part.2Part.3Part.4目 录一一、项目基础认知、项目基础认知区位价值发现区位价值发现项目属于城南新区，目前尚属城市边缘地带，周边商业配套匮乏，仅 能满足附近区居民基础生活需求，但因项目属于政府大力发展的行政 文化功能片区，芜湖县的行政中心正向南延，因此该区域的发展潜力 较大。从项目地理位置来看，项目处于芜湖县湾江镇城南，离老城区大约 1.5公里，属于县政府向南跨越皖赣铁路发展规划的新城区范围

2、内。(芜湖县城市发展方向：向南跨越皖赣铁路继续发展和完善新城区，向东跨越芜宣高速发展机械工业开发区，向北跨越东湖发展居住区)老城商业中心行政文化中心本 案 行政文化功能片区项目基础认知项目基础认知老城及滨河居 住功能片区项目区位项目区位东部工业园片区机械工业园片区美湖县地图位置地图位置项目位于湾址镇城南电信机房以西，南 湖路以北。处于芜湖南路与南湖路的交 叉口地带，周边湾 镇政府、芜湖县政 府等行政机构林立，毗邻惠民医院、市 民广场、芜湖县一中、芜湖双语学校等。周边小区有：云森国际(在建)、书香 名门、现代家园以及部分安置房小区。万杰快捷宾 馆现代案园小区安置小区疾控中心惠民医院本案南职教中心

3、湾让镇政府老年大学行政服务中心县委党校少年活动中心双痛学校路人民检察院实验小学文证津影剧院围唐村 院湖卫生周环境保护局项目基础认知项目基础认知大塘脚国土资源局一云表国际南湖大洒店县政府市民广场安置小区 书香名门实验学校文 城南村芜湖南路通往芜湖+芜湖城镇，规划局 文湾让镇第惠民医院+人民政府移动电信居民小区转盘本案】县一中文化馆山头村二小学湖XD09X012项目基础认知项目基础认知经济指标项 目用地总面积总建筑面积规划用地性质容积率建筑密度绿地率出让年限建筑要求指标8315 m约25000 m商业用地3.040%30%40年主体建筑高度不得低于11层，集中商业面积不得小于4千平 方。项目界定：

4、项目界定：初看项目，项目作为商业地块不利条件较多，深挖项目，项目尚有较多资源未被挖掘挖项目，项目尚有较多资源未被挖掘?项目突破点：通过对市场的研究，寻找项目发展出路!市场分析要回答的核心市场分析要回答的核心问题问题Q1:芜湖县房地产市场未来的发展趋势?Q2:在所处市场竞争中寻找到突破口!二、芜湖县地产二、芜湖县地产宏观经济调研精要宏观经济调研精要1、城市发展2 2、土地市场3、小结长江三角洲的中心腹地长江三角洲的中心腹地芜湖县区位独特，交通便捷。地处泛长 三角腹地，承东启西，连南接北，通江达海。境内青弋江直通长江黄金水道，皖赣铁路、宁安城际高速铁路、104省道、20205 5 国道在 境内交汇

5、而过，沪渝高速、宁芜高速以及正 在建设的铜芜宣高速、溧芜高速在县域均设 有出入口，构成了芜湖县到江浙地区3小时高 速公路网。随着经济的发展，目前芜湖县正按照“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休 闲地”的城市战略定位高速发展。医生有细华东第二通道发展轴沪汉蓉发展轴山-京-台-E2)腿海一兰新发展京沪发展轴一西工安展施4户宁发展轴测 些展河资本理供基理图 例城市概述城市概述苏州杭熊庭化资题 劳动力质英沪金发展轴(Em-*医产岛撞供基础(沿海发展轴路江发展轴沿海发展轴海#e2城市概述城市概述人文之乡，旅游胜地，皖江城市带先进装备业制人文之乡，旅游胜地，皖江城市

6、带先进装备业制造基地造基地芜湖县人文景观底蕴丰厚，历史文化源远流长。旅游资源类型有：融城镇建设、商务和会展之趋向的经贸旅游；集自然、农业观光为一体的生态旅游；独具开发潜质的文物古迹景点旅游，正在发展建设中的工业、科技旅游等。芜湖县以“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市发展战略定位。力求将芜湖县打造成为：芜湖市副中心；滨江园林城市；现代装备制造业基地；现代商贸物流基地；汽摩配出口基地；休闲旅游度假基地。芜湖县产业导向：机械装备及电子电器制造业；现代自然、文化一体式旅游业；现代物流商贸业；园林艺术及花卉、苗木种植业；现代金融、文化、教育、居住等服

7、务业。1.两廊：滨江绿化廊道和自然生态廊道。滨 江绿化廊道：以赵家河和青弋江两岸滨水绿 化带为主，形成滨江绿化廊道。自然生态廊 道：以芜宣高速公路两侧防护绿带和自然水 系保护绿化为主，形成自然生态廊道。2.两心：老城商业中心和行政文化申心。老城商业中心：位于老城区，发展零售商业，形成传统特色商业中心。行政文化中心：位 于南部新区，承担县域行政、文体、娱乐职 能，形成行政文化中心。3.四片区：老城区及滨河居住功能片区、行 政文化功能片区、机械工业园片区、东部工 业园片区现辖六镇，湾现辖六镇，湾 镇为主城区镇为主城区芜湖县西北毗邻芜湖市，西南接南陵县，东南邻宣城市，东北与江苏高淳隔河相望。现辖湾泄

8、、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥6 个镇，总面积717.5平方公里，人口38.37 万人。芜湖县规划空间结构为：两廊两心四片工惯型城镇主回产金为BI 业.*FB方村 填行政区划行政区划按施空基值主异产立为水上观光，题某瓜mnt?s会程务骨域值主导产业为结院制造查，表区。三“国角型的语城 市六机 情 曲 例芜湖县2006-09年人均GDP增长情况(元)30000250002000015000-1000050000l2006 2007 2008 2009至2009年芜湖县全县可实现地区生产总值 80.580.5 亿元，比上年增长19.5%。完成全社会国定资产投 资120.0亿元，比上年增长42.0%

9、。全年城镇在岗职工年平均工资3573735737 元，比上年增长10.0%;农 村居民人均纯收入73667366 元，比上年增长1 15.0%;5.0%;年末居民储蓄存款余额 38.0838.08 亿元，比上年增长18.2%,18.2%,规模工业量增速高，招商工作成效显著。全年实际利用外资 52915291 万美元，比上年增长30.8%;实 际利用内资 105.3105.3 亿元，比上年增长35.9%35.9%。实现招商固定资产投资 103.7103.7 亿元，比上年增长31%,开发区建设加速推进。开发区大力推动大项目建设，优化产业结构，促进泰德光伏、富山重工、全兴机械等优质企业开工建 设和投

10、产。在汽车部件、数控机床、成套设备、电子电器的基础上，发展了太阳能、风能等新能源产业；优化了装备制造业产业结构。全年新增开工企业68家，累计在建企业158家；新增投产企业78家，累 计投产企业 278278 家；实现工业总产值66.5亿元，比上年增长61.8%;全年规模以上工业可实现增加值38.0亿元，比上年增长 53.1%53.1%。城市经济城市经济不同发 展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市发展特 征工农业生产水平 较低，工业提供 的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础

11、比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对 的经济支柱，城市经济 的乘数效应迅速刺激第 三产业的发展，城市经 济进入高速发展阶段。城市经济高度发达农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。42.00%41.00%40.00%39.00%38.00%37.00%36.00%35.00%34.0052004 2005 2006 2007 2008芜湖县坚持以”工业向园区集中、农民向城市集中、土地向能人集中“的发展理念，初步实现了由农业大县逐 步向工业强县的转变，连续6年荣登全省县域经济综合实力“十强县”,多次跻身全省县域经济动

12、态“十佳县”。工 业化的演进导致产业结构的转变，必然带动城市化程度的 提高，而城市化所提供的聚集效应又必将反过来促进工业 化发展。近年来，芜湖县社会消费需求不断高涨，随着房地产市场的持续升温，居民教育、旅游、汽车等消费支出的明显增加，2009年内消费需求一直较为旺盛。全年可实现社 会消费品零售总额22.40亿元，比上年增长23.3%。同比安徽其他县城，芜湖县城同比安徽其他县城，芜湖县城市化速度明显较供市化速度明显较供城市化进程城市化进程用地性质地 址33949湾 址 镇 世 纪 大 道 以 东、县 二 中 以西居住(配套商业)8315湾 址 镇 城 南 电 信 机 房 以 西 ，南 湖 路 以

13、 北商业、办公、服务业53235商业金融业(汽车修理市场)湾 址 镇 快 速 通 道 以 东 ，皖 赣 铁 路 以 南居住湾 址 镇 世 纪 大 道 以 北，规 划 中 火 龙 岗 路 以西2号地10000商业、服务业9516湾 址 镇 世 纪 大 道 以 西，皖 赣 铁 路 以北居 住 兼 容 商 业105965商业金融业(家装市场)湾 址 镇 快 速 通 道 以 东 ，南 湖 路 以 北用地17.75万m,占总出让面积的72%;口由此可见，芜湖县商业土地集中放量，未来商业地产市场竞争激烈；口芜湖县商业市场开始向集中化、规模化、专业化方向转变；口土地出让均价1054.36元/m,土地出让楼面

14、地价为506.09元/m,容积率2.1;口由此可见，政府鼓励高层建设，未来高层将会成为芜湖县市场主流。口2010年上半年芜湖县湾 镇土地出让6宗，出让土地面积24.65万m,其中商业土地市场供应情况土地市场供应情况20102010年年芜湖县湾征镇土地供应表：1号地25470面积(m)城市经济快速发展，虽然受到金融危机的冲击，其发展速度并未减缓。宏观环境良好。固定资产投资持续增加，城市发展动力十足。房地产投资 额占比增加，行业发展处于较快时期，未来商业地产市场竞 争加剧。产业结构不断优化中，第二产业的壮大为城市发展奠定了 基础，第三产业的发展为城市经济发展注入活力。城镇居民收入不断增加，生活水平

15、不断提高，购买力加强，需求较为旺盛。城市化进程的不断进行，带来了大量新的城市人口，城市 住房需求将不断扩大。随着城市“两个中心”的发展趋势，城市行政文化中心向 南发展，城南片区将成为未来重点发展区域。小结小结三三、项目商业市场、项目商业市场分析分析1、商业市场分析2、重点案例研究3 3、区域板块商业发展方向口目前，芜湖县的商业主要集中在铁路桥以北，芜湖中路一段，呈长方形分布。口从商圈的业态构成来看，老城区商业业态虽适度 集中但缺乏一定的专业性和档次性，如：虹安建材 一条街管理混乱；四海商城，以鞋帽批发为主但档 次较低；沿荆江东路餐饮一条街，以大排档为主。而城南新区商圈仅能满足周边居民日常生活需

16、要。口从商圈的发展状况来看，老城区相对成熟，人气 较旺，而新城区地势相对较偏，人气略淡一些。主要业态服饰购物、生活服务、生 活零售、餐饮家居建材装潢家电数码、休闲娱乐尚未形成规模化商业市场，仅能满足周边居民日常生 活需要红山医院魏家冲汪山头唐村芜湖卫生局罗福湖宾馆环境保护局土村X009新区商圈新区商圈老年大学会芜湖城镇福星庵 规划局芜 民人民法院实9 老城商业中心商业市场现状商业市场现状荆江东路册让津影剧院城南村环城南路新区商圈老城商圈千家惠 购物中亡芜湖双语青盛和超市期江西路曲坊路芜 湖 南 路总建面(m)套数均价均价(万万)销售情况业态布局销售政策一层3005.4322.5-2.92.5-

17、2.9已售17套品牌服装，音像数码、珠宝首饰等全部出售，开发商不自 持物业经营二层4823.923231.6-1.81.6-1.8已售19套男女服装、饰品鞋帽等时代广场开发商：芜湖晟鑫房地产开发有限公司总用地面积：12451m总建筑面积：33620 m商业建筑面积：约17000平米商业共四层，1、2层为百货商场；3、4 层计划引进超市；肯德基已与其签订进驻协议。1 1层与层与3 3、4 4层由商场统一管理层由商场统一管理，2 2层为业层为业主自营区。重点案例研究重点案例研究从目前销售情况来看，二层商铺明显好于一层，主要销售面积集情况来看，二层商铺明显好于一层，主要销售面积集中在中在50-805

18、0-80m;其中一层主其中一层主 力套型销售总价约为力套型销售总价约为150-210150-210万，二层主力套型销售总价约为万，二层主力套型销售总价约为87-1587-154 4万。万。时代广场位处芜湖中路老城商业核心地段，为芜湖县重点在售商业项目，其业态规划及销售 状况走向对本案具有参照意义。而且由于其商业类型与本案部分相似，则意味着本案未来潜 在客户有被分流的威胁，因此需作为本案重点竞争项目持续观察研究。编号33p343536373839p4040 4141424344045464748面积(m315.3 73.9 49.7 49.7 73.9 72.74 72.75191.3 90.8

19、84.2 105.495.595.557.737.9漏号4950 51525354 55面积(m66.647.5 33.34 23.6 49.6 84.94 95.6编号0102P中04*05*060708091011121313141516印350 76.378.278.2 78.2 78.278.278.2164.542558.140.4 110.3 165.5125.8 139.84 139.8面村 m17139.81884.519662 2甲甲92.221P21P71.722255.92355.52087.1128ZGe26.3427e27e108.328928950.12998.34

20、3058.631*64.1B2P69.1时代广场时代广场一层商铺面积一层商铺面积(红色为已售红色为已售)重点案例研究重点案例研究二层商铺面积二层商铺面积(蓝色为未售蓝色为未售)口芜湖县老城商业中心是口芜湖县老城商业中心是目前城区档次目前城区档次最高、人气最旺、租金最高的商圈，规 划中为保留的城区主要商业中心。口城南新区为规划中的行政文化中心，虽然目前商业氛围较淡，但由于具备众 多行政服务机构，而且随着县一中的迁 入，以及云森国际等社区的建成，其已 具备发展成为芜湖县商业副中心的条件。口口本案位处城南新区，因此我们力求将 本项目打造成符合新区发展的集餐饮、购物、文化娱乐、休闲观光为一体的城 市商

21、业副中心带。行政文化中心行政文化功能片区生绿塘区域板块商业发展方向区域板块商业发展方向名城及演间居住功能片区建填高重中心机械工业园片区东都工业园片区四、四、项目业态定位及项目业态定位及 规划布后规划布后1、项目定位思路2 2、项目业态定位3 3、业态规划及布局移动电信现代求园小区安置小区安置小区疾技行政服务中心基青小年活动中心本案双语学校南职教中县一中清让镇政底项目的区位使本地块商业难以向 其他商圈借势，但却可以辐射周 边区域。万杰快捷宾馆通往芜湖 转盘项目定位思路项目定位思路云素国际南湖大洒店县政府市民广场芜湖南路老年大学县赉党校居民小区书香名门文化馆湖路可能的业态总体一一对般般比：率好 般

22、不 好不不 好好好好销 售 项一不好不好一般一般项目定位思路项目定位思路不好不 好好不好不好不好不好好好目 综合评价可能业态商务公寓总 体域场酒店一般不好区 市好无 般般总体定位原则把握城市规划发展方向，寻找市场空白点，满足区域消费市场需求。项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路城市发展定位：行政文化中心城南新区城市商业副中心周边现有消费群体区域商业市场空白点地块经济技术指标目标商户的市场价格业态的合理布局业态规模确定平衡点本项目主题定位：以娱乐、文化、休闲、餐饮为主题特征的商业形态，与区域内行政 服务中心规划形成配套关系，共同构建城南新区商业副中心。项目定位思路项目定位思路根据“城

23、南新区商业副中心”这一定位，本案的业态规划大致可以分为：商场主力店 开放式商业步行街 酒店式公寓填补区域市场空白点满足周边人群消费需求打造城市商业副中心提升城南片区商业形象符合城市发展定位方向 宜居宜办公，投资性强项目业态定位项目业态定位商业面积(m)估算单价总价(万)酒店式公寓面 积(m )估算单价(万)(万)总价(万)总收入(万)500015000200000.480001300010000110000150000.460001600015000115000100000.44000190002000012000050000.42 2 0 0 02000项目物业占比：根据项目经济技术指标，主

24、体建筑高度不得低于11层，商业面积不得低于 40004000 平米。项目收益估算表口由上表估算得出，商业面积占比越大则项目收益越高；口由此估算，当商业与公寓建筑面积比达到4:1时，本项目利润达到最大化。项目业态定位项目业态定位平面布局原则口动静分离原则酒店式公寓需要相对安静的环境，靠项目地块北侧布 置；南区以商业步行街、主力店组成，人流量较大，区域以动为主要特征。口业态关联原则商业业态的安排主要注重形成区域性主题，并相互协 调，使业态关联性强。口交通流线合理原则人车分流，主要购物区域在主力店与内街，便于两处 互动，增强商业的集聚效应，使购物环境人性化。主力店按上下3层估算，每层约为3000m,

25、共 9000 m。商铺由两部分组成，共约1.1万m,上下2层。酒店式公寓1栋，共约5000 m,12层(一层为大堂，层高5米);可设计为挑高户型，主力户型 面积40-80 m(含公摊),每层约7间，共 约77间。业态规划及布局业态规划及布局物业划分示意图内街 沿街 商铺 商铺地下停车场 南湖路酒店式 公寓内街 商铺芜 湖 南 路惠民医院规划道路主力店人流动线仓储物流车流动线餐饮娱乐休闲区主打餐饮：美食一条街，上 下两层主力面积控制在120m左右，单层户型面积约60m,4 米开间，15米进深，部分户型可适当扩充。一 内 街商铺内 街 沿 街 商铺 商 铺一层：精品商场、珠宝饰品、中高档服饰、鞋帽

26、等，铺位 面积区间约20-120-15050 m二、三层：大型综合超市防守型商业布局相对来说，是较为保守型的做法，更着重于销售层面的考守型的做法，更着重于销售层面的考虑。挑高型，宜居宜办公 层高5.25.2米，米，不设隔层，面积40-8040-80 m m 中高档餐饮区匹萨、半岛咖啡等 中高档餐饮业态规划及布局业态规划及布局酒店式公寓防守型主力店酒店停车场进攻型商业布局更着重于未来城市发展进攻型商业布局更着重于未来城市发展 规划，寻求主动出击，抢占市场空白点。规划，寻求主动出击，抢占市场空白点。进攻型商业规划对招商工作有较高的要进攻型商业规划对招商工作有较高的要 求。求。一层：珠宝首饰、中高档

27、服 装、饰品等，铺位面积区间 约20-15020-150 m二层：社区型超市/家电卖场三层：影院/书城/KTVKTV口做口做专业市场电子数码一条街：主力面积 控制在上下两层约40-200 m左右，单层约20-100 m。辅以部分餐饮内街商铺内街 沿街 商铺 商铺移动电信、银行美容美发、SPA护理匹萨、半岛咖啡等中 高档餐饮挑高型，宜居宜办公，层高5.25.2米米，面积约 40-80m业态规划及布局业态规划及布局酒店式公寓进攻型进攻型主 力 店酒店停车场商业示意图商业示意图商业示意图商业示意图星巴克(咖啡)哈根达斯味千拉面蒙自源(米线)棒约翰(咖啡)好伦哥(匹萨)合肥澳德士(快餐、水吧)仙踪林仙

28、踪林满达园美食广场季诺咖啡名典咖啡餐饮餐饮麦当劳美心星巴克(咖啡)德克士大娘水饺金汉斯满记甜品安徽土大力餐饮蜀王贵人香安徽福瑞棠美食广场 中山非主流餐饮上岛咖啡我们可以引驻的品牌我们可以引驻的品牌超市超市家乐福沃尔玛欧尚华润苏果大润发超市 台客隆大福源超市大潤發大潤發 SC 苏苏 果果RT-MARTWAL*MART沃 尔 玛pe /naneoee我们可以引驻的品牌我们可以引驻的品牌象RHONGACODuMuiel C2IGTONWEARBAOXIN1AOHmberland FAIRWHALE FBABEI ByfordeccoHush PuppiesGEOX R EgUti分FoRdcOQST

29、ONEFLYeplorre cardin尔 丹MokrkcurSamsontePHILIPSChistiun DiarGUERLAINFANCLLOREAL口TITONI多普柏琳 PLoy PAILNESTEE LALJDER/HLEIDOHO+OLAYngTISSOTARTIRIKappaRecbokLANCOMEBIOTERMBEAUTde KOSEAUPRESLONGINES周 大 幅STACCATOA eCHANELCLINIQUEt Elizsheth ArdenLANEIGE;QOMEGASWAROVSKIJoy&PeaceNIKKOHAOSHA我们可以引驻的品牌我们可以引驻的品牌BelLEC.bennernx ST&SATTm DauidCabbeerGATHER JEWELS FUBUJACK&JONES FAIRWHALE TOIVjRaMSTOIVjRaMSLevis G-STAR RAW +TOUGHteeSIELA/LNANAUTICAJORIONEBRAun无牧主男满The End和普置业和普置业