安徽六安华邦·新华城西大街社区商业项目营销方案.pptx

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1、思考？华邦新华城对六安意味着什么？六安，因淠河而兴淠河，六安的母亲河，是六安商业的起源地就像坝上街之与合肥青弋江之与芜湖承载着六安的商业文化淠河九拐十八巷淠河孕育了，九拐十八巷，对于老六安人来说，每个名词背后都蕴藏着一份深深的记忆，这里是城市发展的起源，是繁华的见证，是承载着六安人的太多美好的回忆！这里是六安商业发展的起源这里是六安商业繁华的见证传统传统商商业业中心中心华华邦新邦新华华城城华邦新华城，淠河畔，九拐十八巷的起源之地这里曾经是城市商业的起源地这里曾经是城市商业繁华的见证者这里未来将成为六安商业发展的巨擘这里未来将成为六安商业对外的窗口华邦新华城，为六安商业代言！华华邦新邦新华华城，

2、城，为为六安商六安商业业代言代言目目录录01本体本体分析分析02市市场场分析分析03客客户户分析分析04营销难营销难点点案例借案例借鉴鉴05营销营销策略策略06营销营销总总控控PART1:本体分析本体分析务务城南板城南板块块城城东东板板块块城北板城北板块块中心中心板板块块 块块板板政政身规划150万方，住宅约130万方，商业约20万方，小区规划9900多户，居住人口约35万万人，周边3公里范围居住人口约50万万人。周周边边居住区：居住区：古城花园、兴美花园、紫竹林小区、豪门花园、金裕小区、金碧华府、魁星阁花园、六州首府。周周边边学校：学校：解放路二小、城北小学、轻工中学、汇文中学、六安一中、皖

3、西学院。周周边边商商办办：东大街商圈、云路街商圈、红街商圈、凯鸿广场、浙东商贸城、百大金商都、白云商厦、六安商之都等等城市城市贵贵脉脉，项项目位于目位于六安市城心六安市城心的核心位置，自身的核心位置，自身规规划划150万方万方，周，周边边小区居住人口近小区居住人口近35万人口，消万人口，消费费客群客群强强大。大。华邦新华城项目位于六安市中心东大街位置，项目自区位价区位价值值本体分析本体分析城市主干道：城市主干道：淠河路、皖西大道、解放中路、皋城路、大别山路交错纵横;公交路公交路线线：项目旁边建设有公交车站，多部公车的始发站，例如4路、18路、202路、301路等;城城际际交通：交通：项目北临客

4、运北站、六合高速入口，西临客运西站，南距高铁站仅4.5公里;高高铁铁站站西西站站北北站站本体分析本体分析 地地块块价价值值风风水宝地，水宝地，项项目交通十分便利，四通八达，多条交通路目交通十分便利，四通八达，多条交通路线线直达，距高直达，距高铁铁站站仅仅4.5公里。公里。商业街区在1号地块、3号地块、5号地块中间开口，利于人气的引导；MALL临近鼓楼街道商业圈，人流量大，利于客户导入；3#5#1#聚宝盆，聚宝盆，商商业业街区街区紧邻紧邻淠河景淠河景观带观带，景色，景色优优美，多个开口利美，多个开口利于、利于商于、利于商业业街区人气引街区人气引导导。项项目价目价值值本体分析本体分析色色街街MA水

5、商水商商商业业LL商商特特业业滨滨清真寺清真寺草市街草市街紫竹林紫竹林庙庙业业街街西西门门大街大街昇平茶昇平茶馆馆西湖庵西湖庵本体分析本体分析 项项目价目价值值承承载历载历史，史，一站式一站式商商业业MALL、滨滨河商河商铺铺、特色商、特色商业业街街区等多种区等多种业态业态,素有九拐十八巷之称。素有九拐十八巷之称。38#39#40#41#42#43#44#45#46#47#p38#、39#、40#(2F)、41#(2F)42#(2F)、43#(2F)、44#(2F)、45#(2F)46#(2F)、47#(2F)共计10栋p产品类型为单层、一拖二和单三层。一层层高4.2米，二层层高3.3米。3号

6、地号地块块本体分析本体分析3号地号地块块商商业业以以滨滨水商水商业业街区街区为为主，主，产产品品类类型主要型主要为为单层单层以及一拖二以及一拖二产产品。品。华华邦新邦新华华城城项项目目3号地号地块块楼楼栋栋：各楼各楼栋产栋产品分布品分布楼楼栋栋一拖二（套）一拖二（套）单单三三层层（套）（套）总计总计（套）（套）38#53247739#33144740#19/1941#11/1142#9/943#11/1144#13/1345#13/1346#14/1447#14/14总计总计19238230产产品分析品分析本体分析本体分析项项目目3号地号地块块各楼各楼栋栋商商铺产铺产品品类类型型盘盘点，点，共

7、共计计230套套，其中，其中192套套为为一拖二商一拖二商铺铺，占，占比比83.5%，但缺乏，但缺乏单层单层商商铺铺。p从华邦新华城商业产品分布可以看出，目前整个产品基本均为一拖二商铺，少量单三层产品。p缺少单层商铺，后期可通过商铺划分，切割单层商铺。各楼各楼栋产栋产品分布品分布楼楼栋栋一拖二（一拖二（）单单三三层层（）总计总计（）38#5888.393796.089684.4739#3660.432558.586219.0140#2889.77/2889.7741#2144.66/2144.6642#1808.74/1808.7443#1996.07/1996.0744#2629.91/26

8、29.9145#1705.09/1705.0946#1817.63/1817.6347#1894.85/1894.85总计总计26435.546354.6632790.2产产品分析品分析本体分析本体分析华华邦新邦新华华城城项项目目3号地号地块块商商业业各楼各楼栋栋面面积积配比，配比，一拖二商一拖二商铺铺面面积积占比大，也将是去化占比大，也将是去化的的难难点。点。38#商商铺铺面面积积面面积积段段100以下100-120120-140140以上套数套数1824231239#商商铺铺面面积积面面积积段段100以下100-120120-140140以上套数套数12101114产产品分析品分析本体分析

9、本体分析面面积积区区间间跨度跨度较较小，小，100平以下小平以下小户户型面型面积积占比占比较较小，占比小，占比23.4%，100平以上大平以上大户户型占比型占比较较大，占比大，占比76.6%，为为后期去化后期去化难难点和重点。点和重点。41#商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段100-150150-200200-250250以上套数套数252240#商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段50-6080-100140-200200以上套数套数11026产产品分析品分析本体分析本体分析面面积积区区间间跨度跨度较较大，大，100平以下小平以下小户户型面型面积积占比占比较较小，小，100平以上大平以上大

10、户户型占比型占比较较大，大，为为后期去化重点。后期去化重点。42#商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段100-150150-200200-250250以上套数套数232243#商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段90-100100-120200-250250以上套数套数2323产产品分析品分析本体分析本体分析面面积积区区间间跨度跨度较较大，大，100平以下小平以下小户户型面型面积积占比占比较较小，小，100平以上大平以上大户户型占比型占比较较大，大，为为后期去化重点。后期去化重点。45#商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段80-100100-150200-250250以上套数套数151644#

11、商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段80-100100-150150-200200以上套数套数6124产产品分析品分析本体分析本体分析面面积积区区间间跨度跨度较较大，大，100平以下小平以下小户户型面型面积积占比占比较较小，小，100平以上大平以上大户户型占比型占比较较大，大，为为后期去化重点。后期去化重点。47#商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段100-110110-120120-150150以上套数套数571146#商商铺铺面面积积配比配比面面积积段段105-110110-115115-120120以上套数套数8143产产品分析品分析本体分析本体分析面面积积区区间间跨度跨度较较大，大，1

12、00平以下小平以下小户户型面型面积积占比占比较较小，小，100平以上大平以上大户户型占比型占比较较大，大，为为后期去化重点。后期去化重点。本体分析本体分析总结总结市中心市中心大体量大体量六安六安滨滨水文化特色水文化特色风风情街情街p 本案位于六安市本案位于六安市市中心核心板市中心核心板块块，交通，交通通达性通达性高，且有九拐十八巷之称。高，且有九拐十八巷之称。p 项项目目为为150万方城市万方城市综综合体合体项项目，其中目，其中商商业业体量近体量近20万方，商万方，商业业体量大体量大。p 产产品以品以一拖二一拖二产产品品为为主主，首开，首开3号地号地块产块产品面品面积积段主要段主要集中在集中在

13、100以上，面以上，面积积偏大。偏大。PART2:市市场场研判研判六安市六安市、经济、文教中心，皖西地区的商贸流通和旅游服务中心，远期成为安徽省的加工工业基地之一；u 六安市临近合肥市区，车时约1小时左右，高铁通勤时间在半小时以内，受合肥辐射比较明显，现阶段同城一体化战略下，更多的表现受到合肥的辐射分流；皖西政治皖西政治经济经济文化中心、省会文化中心、省会经济经济圈副中心城市圈副中心城市、安徽省加工制造安徽省加工制造业业配套基地之一配套基地之一、区域性交通枢区域性交通枢纽纽，城市地位逐步凸，城市地位逐步凸显显。u 六安市，作为合肥经济圈的西翼城市，前期工业基础相对薄弱，以农业为主，在安徽省属于

14、经济相对落后城市；u 近年来重经济、社会和生态的综合协调发展，建设为皖西的政治城市概述城市概述城市属性城市属性pGDP逐年增逐年增长长，但增，但增长长率逐年放率逐年放缓缓，经济经济面面临临下行下行压压力，力，经济发经济发展需要支撑与刺激；展需要支撑与刺激；p产业结产业结构构稳稳定，定，2015年第二年第二产业产业略有降低，第三略有降低，第三产业产业小幅增加，小幅增加，也反映了也反映了实实体体经济经济不景气的不景气的现实现实情况；情况；GDP增增长变长变化化产业结产业结构构调调整整城市城市发发展状况展状况稳稳定，定，产业结产业结构不断构不断调调整，后整，后续续发发展前景依旧看好展前景依旧看好六安

15、市第二六安市第二产业产业主主导导的城市，第三的城市，第三产业稳产业稳步步发发展，近四年来展，近四年来经济进经济进入下行入下行阶阶段，段，房地房地产业产业也由高速也由高速发发展展转转入入稳稳定定发发展展阶阶段。段。宏宏观经济观经济城市属性城市属性全省常住人口排名第五，全省常住人口排名第五，城市化率城市化率43%，人均人均GDP突破突破3000美元美元，城市商，城市商业业向多向多样样化、化、规规模化方向升模化方向升级级。常住人口常住人口变变化化人均收入与消人均收入与消费费p 常住人口常住人口2015年全市常住人口577.5万人，常住人口位居全省第五城镇化率42.58%，拥有较大的地产发展空间与地产

16、需求量p 人均收入及消人均收入及消费费：人均GDP突破3000美元，城市商业形态面临飞跃发展，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等；人口与收入人口与收入城市属性城市属性房地房地产产投投资资增幅增幅变变化化房地房地产产投投资资占比占比p近4年来，房地产投资平均保持20%以上的高速增长，势必导致市场供应量的大幅增加，目前六安市3万多套的存量，由此可见一斑。预计今后2年仍将面临供过于求局面。p在房地产投资/GDP和房地产投资/固定资产投资两项指标方面，六安市目前虽仍较正常，但快速的增长存在投资过热风险。房地房地产产投投资资去去库库存存为为主，市主，市场预场预期不明朗，

17、期不明朗，但房地但房地产产投投资资在在GDP中占比中占比创创新高新高，投，投资过热风险资过热风险加大，同加大，同时经济对时经济对房地房地产产的依的依赖进赖进一步加一步加强强。地地产产投投资趋势资趋势宏宏观观市市场场2016年六安市商年六安市商业业成交量同比成交量同比环环比均大幅提升，但均价反而下跌，商比均大幅提升，但均价反而下跌，商业业市市场场整体整体的盈利能力未能得到提升。的盈利能力未能得到提升。成交量：1976成交均价：7317元/成交量：1499成交均价：7452元/成交量：2994成交均价：7179元/pp2016年1-7月份，六安市场商业共成交2994套，月均成交427套。成交量在3

18、月份达到高点，3-6月逐月下降。7月份由于海心沙等项目商业在6月底开盘，截止17日已经达到309套，预计将有所回升。在均价方面，一直处于比较平稳的状态，市场整体成交均价维持在6000-8000元。通过市场调查以及相关签约、备案情况查询，市主城区商铺均价普遍过万，万达的商铺超过2万。商商业业成交走成交走势势宏宏观观市市场场六安市六安市场场商商业业存量存量统计统计区域可售套数合计8月17日金安区309926419裕安区4118开发区1394叶集6507郊区11301金寨县48397982霍邱县0舒城县1891霍山县1252截止截止2016年年8月月17日，六安市区（不含叶集）日，六安市区（不含叶集

19、）商商业业存量存量19912套，按照每月套，按照每月427套去化量套去化量计计算，需要算，需要约约47个月个月时间时间，去化周期，去化周期长长，库库存存压压力大。力大。商商业业存量存量宏宏观观市市场场城中城中城城东东板板块块区区政政务务中心板中心板块块地位地位稳稳固，城北板固，城北板块块强强势势崛起，崛起，政政务务板板块块与城北板与城北板块竞块竞争冲突争冲突较较大，城大，城东东与城南与城南为为价格洼地。价格洼地。pp城北板城北板本本 块块案案板板块块城城 板板南南 块块板板块块城中板城中板块块：地位：地位稳稳固固区域，教育、生活及商业配套均较为完善，依托人民公园、淠河景观，环境也较为优秀，是城

20、市核心价值板块价格实现理想，在16000-30000元元/之之间间，整体去化尚，整体去化尚可可当前市场存量充足，后续有土地供应；pppp城北板城北板块块：强强势势崛起崛起以碧桂园、恒大等品牌大以碧桂园、恒大等品牌大盘领盘领导导的城北板的城北板块块独独树树一一帜帜，起点，起点高，起高，起势势强强价格实现理想，在10000-20000元/之间城城东东板板块块：无力：无力发发声声城市向北向东发展的核心方向之一，涵盖经开区及东三十铺两个集中市场，版块内项目多体量大价格实现较差，在6000-15000元之元之间间，整体去化，整体去化较较差差，个别项目优异政政务务板板块块：表：表现现平平平平p 政务区作为

21、六安新行政中心，航企潜力大，但目前由于配套不完善，市场认可度不搞，房地产市场乏力。p 价格实现理想，在10000-16000元元/之间，整体去化一般p 后期存在一定供应量城南板城南板块块：基本衰：基本衰败败p 城南板块距离市区较远，但区内近30个项目集中，体量巨大，去化慢，有烂尾，市场认可度较低，区域发展迟滞，已基本处于衰退状态。p 价格实现较差，在6000-11000元元/之间，整体去化较差p 后期无土地供应，发展潜力较差板板块块划分划分市市场场格局格局中心板中心板块块消消费费人口充足消人口充足消费费能力能力强强，万达广万达广场场的入的入驻驻拉拉动动了片区内商了片区内商业业升升级换级换代，代

22、，提升了区域商提升了区域商业业价价值值，对对区域商区域商业发业发展升展升级级来来说说是重大利好。是重大利好。房地房地产产市市场场板板块块格局格局城中板城中板块块本案本案p中心板块市中心延伸副中心地带目前供应主要集中于中心片区；p中心板块为六安市传统中心区域，交通、区位、配套条件优越，在地段及消费资源上享有先天优势；p市场表现，整体去化速度较快，量价不平衡；p价格实现理想，在16000-30000元/之间；城中板城中板块块板板块块划分划分板板块块城中板块项项目目六安万达广场浙东商贸城金环万象城皋城王府嘉地MALL皋城公馆海亮官邸合合计计总总体量体量435000302970100568825000

23、3000001600003500003023538商商业业推售量推售量（套）（套）29616881741061502414商商业业去化量去化量（套）（套）8710895642761350商商业业已推未售已推未售（套）（套）20959911864741064销销售期售期（月）（月）95129501025月均去化月均去化102121842商商业业均价均价（元（元/）250001400013000130001400015800备备注：注：1、数据据房管局官方统计；2、月均去化按照每个项目首次开盘至2016年8月17日的销售期计算；4、表中为板块为代表性项目，未囊括全部项目。区域内区域内传统传统商商业

24、业干道商干道商业业去化速度去化速度领领先，整体去化速度相先，整体去化速度相对较对较高。万达并未高。万达并未对对区区域内商域内商业销业销量量产产生生实质实质性促性促进进。区域商区域商业业供供应应量量较较大，去化周期大，去化周期约约25个月。个月。城中板城中板块块板板块块划分划分p 政务区作为六安新行政中心，长期潜力大，目前由于配套不完善，市场认可度不高，房地产市场乏力；p 市场表现，整体去化速度尚可；p 价格实现理想，在10000-16000元/之间；六安市六安市行政中心，行政中心，发发展潜力大，但配套与区域等展潜力大，但配套与区域等级级不匹配，整体表不匹配，整体表现现乏力。乏力。政政务务区板区

25、板块块板板块块划分划分板板块块政务区板块项项目目万融领秀城和顺沁园春地矿华府恒生阳光城安兴正和城中辰一品总总体量体量180000180000180000532400370000180000商商业业推售量推售量（套）（套）2878402933090商商业业去化量去化量（套）（套）32642622890商商业业已推未售已推未售（套）（套）2552363120销销售期售期（月）（月）18124422834月均去化月均去化021613商商业业均价均价（元（元/）14000120009000150001000012000合合计计1622400559413146231312000备备注：注：1、数据据房管

26、局官方统计；2、月均去化按照每个项目首次开盘至2016年8月17日的销售期计算；4、表中为板块为代表性项目，未囊括全部项目。区域内商区域内商业业整体整体销销售表售表现现不佳，去化速度慢不佳，去化速度慢，但区域内商，但区域内商业规业规模模较较小，小，正常去化正常去化周期需周期需11个月。个月。政政务务区板区板块块板板块块划分划分城城东东板板块块是六安市是六安市发发展主力方向之一，展主力方向之一，项项目多，体量大，市目多，体量大，市场场声音小，声音小，商商业发业发展展偏向于偏向于专业专业市市场场，零售商，零售商业规业规模模较较小，整体表小，整体表现较现较差。差。p 城东板块涵盖经开区及东三十铺两个

27、集中市场，板块内项目多，体量大，但整体发声无力。p 市场表现，整体去化速度较差。p 价格实现较差，在6000-15000元/之间城城东东板板块块板板块块划分划分板块城东板块项目文一云河湾远大雍景台悠然蓝溪高速御景天地远大东都1号远大幸福里合合计计总体量3000002200004500005000003300001300001930000商业推售量（套）507414410490126588商业去化量（套）50144432054194商业已推未售（套）060100729072394销售期（月）2092119暂未销售3220月均去化3222/211商业均价（元/）140001300010000900

28、0/1500012000备备注：注：1、数据据房管局官方统计；2、月均去化按照每个项目首次开盘至2016年8月17日的销售期计算；4、表中为板块为代表性项目，未囊括全部项目。区域内商区域内商业业整体整体销销售表售表现现差差，去化速度慢，整体表，去化速度慢，整体表现现乏力，乏力，正常去化周期正常去化周期长长达达35个月。个月。城城东东板板块块板板块块划分划分城北板城北板块块集中了众多品牌开集中了众多品牌开发发商，市商，市场场影响力大，是影响力大，是地地产产市市场热场热点板点板块块，量价表，量价表现优现优秀。秀。p 城北板块集中了六安市场最重要的几个品牌大盘，起点高，气势强，城市未来规划发展前景好

29、；p 市场表现，整体去化速度较好；p 去化价格整体均价在10000-16000元/。城北板城北板块块板板块块划分划分板块城北板块项目柏庄春暖花开发能海心沙海心沙广场六安碧桂园恒大御景湾丰泰卡地亚湾万兴明月港湾骏景豪庭总体量57420070000010000012684001660000450000433498195350商业推售量（套）798579933458913085160商业去化量（套）7964318311517638588商业已推未售（套）021481237267072销售期（月）2238223038252326月均去化42141014343商业均价（元/）13000120001600

30、01300011000100001100012000合合计计528144822611525736275411700备备注：注：1、数据据房管局官方统计；2、月均去化按照每个项目首次开盘至2016年8月17日的销售期计算；4、表中为板块为代表性项目，未囊括全部项目。碧桂园、海心沙、恒大得益于品牌、碧桂园、海心沙、恒大得益于品牌、规规划及价格划及价格优势优势，量价表，量价表现优现优异，异，片区整体片区整体去化情况良好，但表去化情况良好，但表现现不均衡，去化周期不均衡，去化周期约约14个月。个月。城北板城北板块块板板块块划分划分城南板城南板块经过块经过最初的繁最初的繁华华，已，已经经衰落，衰落，发发

31、展展迟迟滞，片区内滞，片区内项项目多，目前目多，目前销销售速度售速度非常非常缓缓慢，市慢，市场认场认可度低。可度低。p 城南板块距离市区较远，但区内近30个项目集中，体量巨大，去化慢，有烂尾，市场认可度较低，区域发展迟滞，已基本处于衰退状态；p 市场表现，整体去化速度差；p 去化整体价格，在6000-11000元/之间；城南板城南板块块板板块块划分划分板板块块城南板块项项目目南河佳苑嘉利豪庭万鼎世纪城广元柏林印象腾逸水岸名城华力金色南郡南洋现代城凤凰花园城总总体量体量300000240000300000250000260576330000520000300000商商业业推售量推售量（套）（套）

32、82158751121249972100商商业业去化量去化量（套）（套）62150383088627030商商业业已推未售已推未售（套）（套）20837823637235销销售期售期（月）（月）4042232241202839月均去化月均去化34214452商商业业均价均价（元（元/）6000620080007500800090001000010000合合计计250057682253025732258087备备注：注：1、数据据房管局官方统计；2、月均去化按照每个项目首次开盘至2016年8月17日的销售期计算；4、表中为板块为代表性项目，未囊括全部项目。城南板城南板块块商商业销业销售周期售周期

33、长长，均价低，均价低，历历史表史表现较现较好，正常去化周期好，正常去化周期10个月个月，但目，但目前区域前区域发发展几近停滞，商展几近停滞，商业销业销售去化速度极慢。售去化速度极慢。城南板城南板块块板板块块划分划分碧桂园碧桂园恒大御景湾恒大御景湾主要在主要在营业竞营业竞品分析品分析板板块块划分划分开开发发商商项项目目规规模模项项目地段目地段面面积积区区间间商商铺铺形式形式首开首开时间时间销销售模式售模式招商或招商或销销售售优优惠政策惠政策租金水平租金水平目前出租率目前出租率销销售价格售价格销销售策略售策略目前去化率目前去化率六安新银城置业有限公司约120万（含二期）沿解放路与佛子岭路交汇处单铺

34、：40-60；一拖二：90-200沿街独立两层门面、商业街2014年1月直接销售交3万抵5万沿街商铺30%商业街内街8000-11000，外街11000-15000；姚李路沿街一拖二900012000，单层1300015000先预约再销售目前一期商铺已售罄，二期商铺未建城北板城北板块块强强势势大大盘盘，一期商，一期商业业基本售罄，基本售罄，市市场场极极强强吸引力，部分在吸引力，部分在营业营业，二期，二期认认筹筹中。中。项项目名称目名称项项目目详详情情商商业业概况概况碧桂园碧桂园3414内一拖二7000106 105 单铺12000104985109 108 107 单铺13000一拖二1000

35、0一拖二9000单铺13000 内单铺10000一拖二10000 内一拖二7000单铺13000 单铺12000一拖二10000 一拖二9000单铺13000一拖二10000130单铺13000一拖二10000独栋100002内铺8000外铺12000单铺13000一拖二100001291内铺8000内铺8000外铺11000商商业业街街+沿街商沿街商铺铺布局，布局，单铺单铺均价均价13000元元/左右，一拖二左右，一拖二7000-10000元元/。商商业业布局及均价布局及均价碧桂园碧桂园楼号楼号出租率出租率租金租金业态业态14#90%1.7-2.1元/天餐饮、家居、超市、门窗、通讯、母婴14

36、#一期一期AB区商区商业业出租率高，开出租率高，开业业率高，但商率高，但商铺铺盈利能力盈利能力较较弱。弱。商商铺经营铺经营情况情况碧桂园碧桂园楼号楼号出租率出租率租金租金业态业态104#30%1.8元/天洗衣、餐饮98#80%2元/天餐饮、超市、门窗一期一期AB区商区商业业出租率高，开出租率高，开业业率高，但商率高，但商铺铺盈利能力盈利能力较较低。低。商商铺经营铺经营情况情况98#114#碧桂园碧桂园98#104#2013.9.20城市展厅开放2013.11.16开始派筹2013.12.12高端物业发布会2014.1.25开盘2013.1.5实景示范区亮相2014.5.31业主答谢会暨凤凰会启

37、动仪式2013.9.30项目奠基暨城北小学签约仪式举行碧桂园凭借其碧桂园凭借其强强大的品牌与大的品牌与资资源源，通，通过过不不间间断的断的区域区域/产产品炒作和暖品炒作和暖场场活活动动，吸引客，吸引客户户关注，借关注，借助住宅的助住宅的销销售和未来区域升售和未来区域升值值期望，期望，带动带动商商业业的的销销售。售。商商业营销业营销策略策略碧桂园碧桂园恒大御景湾恒大御景湾开开发发商商六安粤通置业有限公司项项目目规规模模约166万项项目地段目地段河西景观大道与丰乐路交汇处面面积积区区间间主力面积区间21-1071商商铺铺形式形式沿街独立两层门面、社区内街销销售模式售模式直接销售招商或招商或销销售售

38、优优惠政惠政策策二层和社区内街年中大促，根据面积不同55折-85折（面积越大折扣越大）租金水平租金水平内街20元/、外街55元/目前出租率目前出租率10%（全部是外街）销销售价格售价格沿街单层13000-15000，二层4000-8000内街单层8000-10000，二层4000-6000销销售策略售策略先预约在销售目前去化率目前去化率通过年中超低特价2256元/，目前基本售罄，整体商业去化率：87%备备注注总套数：589套商业（一期、二期）已售：517套剩余：72套（二层和内街）城北河西片区城北河西片区166万平米大万平米大盘盘，商，商业业体量近体量近30万万（含影院、运（含影院、运动动中心

39、等），中心等），极低价极低价促促销销，去化商，去化商业业存量。存量。商商业业概况概况恒大御景湾恒大御景湾#35#影院28#56#内一层8000二三层5000单铺1400033 单铺14000#34单铺15000一拖二7000内街内一层10000二三层5000在售在售售罄售罄沿街商沿街商铺铺及部分内街，及部分内街，正常正常销销售均价售均价7000-15000，年，年终终促促销销2256元元/起起.单铺15000一拖二7000商商业业布局及均价布局及均价恒大御景湾恒大御景湾楼号楼号出租率出租率租金租金业态业态56#10%1.6元/天餐饮、文体店、便利店28#15%1.8元/天餐饮、母婴、便利店入住

40、率入住率较较低，低，仅仅西西门门配套商配套商业业出租率出租率较较高，但高，但经营经营盈利能力盈利能力较较弱弱56#商商铺经营铺经营情况情况恒大御景湾恒大御景湾楼号楼号出租率出租率租金租金33#0%/34#0%/35#0%/33#/34#35#入住率入住率较较低低，仅仅西西门门配套商配套商业业出租率出租率较较高，高，但但经营经营盈利能力盈利能力较较弱。弱。商商铺经营铺经营情况情况恒大御景湾恒大御景湾楼号楼号出租率出租率租金租金业态业态影院内街1%1.6元/天小吃、便利店影院内街影院一层影院二层恒大影城恒大影城出租率极低，基本无在出租率极低，基本无在营业营业商家。商家。影院内街恒大影城恒大影城经营

41、经营情况情况恒大御景湾恒大御景湾p 7月2日-8月21日起所有在售二、三楼商业促销，2256-6000元/平米，面积21-1071平米。2011.10.20新新闻发闻发布会布会2011.12.12接待中心开放接待中心开放2012.2.26首期开首期开盘盘2012.1.19派筹派筹2013.6.10商商业业推介会推介会2013.6.15首期商首期商业业开开盘盘2015.4.18恒大影城开恒大影城开业业，加推，加推2015.5特价特价55折折2015.7商商铺铺2256元元/起起恒大通恒大通过过前期前期新新闻发闻发布会、商布会、商业业推介会推介会等形式起等形式起势势，利用后，利用后续续系列系列活活

42、动进动进行行项项目和目和区域炒作，区域炒作，结结合合节节点和重大事件点和重大事件进进行行加推开加推开盘盘，小步快跑，小步快跑，去化去化优质优质物物业业，再通，再通过过超低价年中促超低价年中促销销，清理尾，清理尾盘盘商商业业。商商业业街街营销节营销节点点恒大御景湾恒大御景湾海心沙广场万达广场在售在售竞竞品分析品分析微微观观市市场场项项目名称目名称项项目目详详情情万达广万达广场场开开发发商商六安万达地产有限公司项项目目规规模模43.5万方项项目地段目地段沿皋城路与球拍东路交汇处面面积积区区间间50-130商商铺铺形式形式一拖二底商、沿街、内街双层商铺首开首开时间时间2015年12月销销售模式售模式

43、直接销售招商或招商或销销售售优优惠政策惠政策交5万享99折优惠租金水平租金水平尚未交付使用目前出租率目前出租率0%销销售价格售价格外街：单层3.5万-4万，二层2万-2.4万；内街：3万-3.5万，二层1.6万-2万销销售策略售策略先预约再销售目前去化率目前去化率总套数：296套商业已售：87套剩余：209套43.5万万市中心高端城市市中心高端城市综综合体，合体，14.5万万大商大商业业，颠颠覆六安覆六安传统传统商商业业格局，拉开六安商格局，拉开六安商业业升升级级序幕。序幕。商商业业概况概况万达广万达广场场未推未推未推未推外街：外街：单层单层3.5-4万；万；二二层层2万万-2.4万万内街：内

44、街：单层单层3万万-3.5万，万，二二层层1.6万万-2万万商商业业购购物中心物中心+金街金街，标标准万达广准万达广场场商商业规业规划模式，划模式，销销售售均价达到均价达到20000元元/以上。以上。商商业业布局及均价布局及均价万达广万达广场场打造精品打造精品样样板段，板段，暂暂未交付使用。未交付使用。商商业业概况概况万达广万达广场场2015年年9月拿地之前即月拿地之前即高高举举高打造高打造势势，引起市，引起市场场强强烈关注，提前烈关注，提前锁锁客。客。利用知名学利用知名学者和明星，者和明星，举办举办盛大盛大起起势势活活动动，引爆市，引爆市场场，节节点炒作点炒作，持，持续续刺激市刺激市场场。2

45、015.11.7商业高峰论坛暨金街揭幕仪式2015.11.21产品说明会启动认筹2015.11.14 2015.12.28万达金街揭幕巨星音乐盛典 开盘2015.12.31开业倒计时一周年新闻发布会2016.4.27/28招商中心开放万达金街征名评选2016.5.28金街命名及业态规划发布会2016.6.8/19二期认筹金街样板段开放2016.7大商业主力店签约仪式2016.8.19商家装修说明会2015.9.12营销中心开放盛典营销动营销动作作万达广万达广场场项项目名称目名称项项目目详详情情发发能海心沙能海心沙开开发发商商六安逸景房地产有限公司项项目目规规模模约70万，商业约10万项项目地段

46、目地段淠河路与华山路交叉口面面积积区区间间商业体单铺：20-40；沿街一拖二：100-1300；沿街单铺：50-200商商铺铺形式形式沿街单铺、两层门面、商业综合体首开首开时间时间2014年10月销销售售优优惠政策惠政策交1万抵4万租金水平租金水平沿街商铺目前出租率目前出租率30%销销售价格售价格兴隆路沿街单铺：14000-16000；一拖二：10000-11000商业综合体：一层外铺18000-22000；内铺：10000-12000二层：8000-12000三层：6000-8000销销售策略售策略先预约再销售目前去化率目前去化率兴隆路商铺去化率约83%，商业体15%继继万达广万达广场场后，

47、六安市又一商后，六安市又一商业业力作，定位力作，定位一站式一站式SHOPPINGMALL城市城市综综合体，立合体，立志城北区域商志城北区域商业业中心，商中心，商业业体量体量10万万。商商业业概况概况海心沙广海心沙广场场29#28#27#单层14000-15000元一拖二10000-11000单层内街10000-12000元一拖二内街8500左右商业体：10000左右一拖二外街（少量）：15000-16000一层18000-22000元（外铺）10000-12000（内铺）二层8000-12000；三层6000-8000单层15000-16000元一拖二11000-1200030#商业综合体单层

48、14000-15000元一拖二10000-1100031#商商业业区采用区采用街街铺铺+购购物中心布局模式，物中心布局模式，销销售均价售均价10000-22000元元/。商商业业布局及均价布局及均价海心沙广海心沙广场场楼号楼号形形态态面面积积区区间间经营业态经营业态租金租金出租率出租率27#沿街商业130-1300餐饮、超市等1.2-1.3元/天70%28#沿街商业180-210餐饮、超市、门窗、汽车美容等1.2-1.3元/天80%29#沿街商业50-230餐饮、超市、门窗、母婴等1.2-1.3元/天95%30#沿街商业55-600未出租/31#沿街商业50-1000未出租/16#综合体20-

49、40未营业/（自持40%）目前目前仅仅一期一期沿街商沿街商业业在在营业营业，经营较经营较火爆；火爆；二期海心沙二期海心沙广广场场商商业业未未营业营业。商商业经营业经营情况情况海心沙广海心沙广场场2012.6.11营销营销中心开放中心开放2016.4海先生事件海先生事件营销营销4.24商商业认业认筹筹2012.8.19产产品品发发布会布会2012.9.29首期开首期开盘盘2014.8.15商商铺认铺认筹筹2014.9.20商商铺铺开开盘盘2015.7.25兴兴隆街独立隆街独立门门面盛大开面盛大开盘盘2016.5.25海先生海先生见见面会面会海心沙广海心沙广场场开开盘盘先利用住宅先利用住宅销销售售

50、带动带动社区人气社区人气，提升，提升商商业业氛氛围围，多批次，多批次认认筹集中开筹集中开盘盘，制造，制造热销场热销场面。面。综综合体利用合体利用悬悬念念创创新新营销营销，吸引市，吸引市场场关注，关注，活活动动落地配合开落地配合开盘盘，实现热销实现热销。营销动营销动作作海心沙广海心沙广场场p 整体市整体市场严场严峻：峻：六安市拥有良好的城市和经济基础支撑商业发展，居民收入与消费稳步增长，商业需求升级，需要新型商业业态；p 存量大，量增价跌：存量大，量增价跌：市场态势层面，商业销量同比环比均有较大幅度增长，但并未带来销售均价的上扬，市场存量仍旧较大。p 区域区域发发展不平衡：展不平衡：各区域发展不