知名地产目标成本测算要点简介.pdf
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1、目标成本测算要点简介1成本管理部中心成本管理部2020年10月13日内部资料 严禁外传 2评价区域的7个标准投资:买到买到最最合适的土地合适的土地市场占有量市场占有量最最大大经营:利润总额利润总额最最高高自有资金回报自有资金回报最最高高安全质量做得安全质量做得最最好,交楼时间准好,交楼时间准运营:能合法开工的时间能合法开工的时间最最快快以成本以成本最最低做出好产品低做出好产品主席内部资料 严禁外传 3成本归集分摊原则132成本测算套表逻辑目标成本测算思路内部资料 严禁外传 4投资测算的整体思路内部资料 严禁外传 5科目编码科目名称成本维度主导责任管控主体0101土地成本土地成本投策投策0202
2、行政事业性收费与前期行政事业性收费与前期工程费用工程费用运营运营(成本、投策)(成本、投策)0303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费成本成本(采购)(采购)0404景观环境工程景观环境工程成本成本(采购、投策)(采购、投策)0505大市政管网工程大市政管网工程成本成本(投策)投策)0606公共配套设施公共配套设施成本成本(投策)(投策)0707工程建设其他费用工程建设其他费用运营运营(成本、营销(成本、营销-客关)客关)科目编码科目名称成本维度主导责任管控主体0808开发间接费用开发间接费用集团办集团办/人力人力/营销营销0909营销费用营销费用营销营销1010财务费用财务费用财务财务11
3、11管理费用管理费用集团办集团办/人力人力/营销营销1212税金税金财务财务1313所得税所得税财务财务提升成本竞争力各中心完善业务操作规范明确成本科目主责管控条线成本科目内部资料 严禁外传 6测算套表说明-填报说明填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表表格名称表格名称填报人填报人表属性表属性备注备注填表顺序填表顺序科目释义科目释义方案版目标成本编制表方案版目标成本编制表成本编制指引封面成本手动填报填写编审人员信息编审人员信息1总表投资半自动生成表1 规划与收入设计、成本手动填报2表2 总成本成本手
4、动填报建安成本指标由表表8 8引入,其他成本本表编制4表8建安分析成本手动填报完善建安成本指标3表3 土增税财务半自动生成须确认土增税预征税率土增税预征税率、立项方式立项方式、立项标准立项标准及差额修正差额修正5表4 增值税表财务半自动生成须确认当期进项税额转出当期进项税额转出6表5 利润表自动生成财务须补充所得税差额修正所得税差额修正表5 含增值税利润表自动生成表6 分业态综合成本自动生成表6 含增值税分业态综合成本自动生成表7 分业态建安成本自动生成表7 含增植税分业态建安成本自动生成现金流及成就共享预测现金流及成就共享预测销售计划营销手动填报按说明填写销售比例7营销户型配比营销半自动生成
5、完善其他信息成本付款表成本、财务手动填报成本&财务填报各期付款金额各期付款金额8现金流-季财务手动填报现金流-年自动生成成就共享测算-首年财务手动填报需要填报现金流现金流9成就共享测算-周期财务手动填报需要填报现金流现金流10敏感性分析敏感性分析敏感性分析-售价投资半自动生成敏感性分析-地价投资半自动生成敏感性分析-成本&售价投资半自动生成分工协作条件输入成本编制辅助计算输出成果条件输入辅助计算内部资料 严禁外传 7填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表分摊规则说明归集总成本直接归集:主体建安分摊归
6、集:按占地、建面、可售、收入等原则分摊各科目成本,归集到产品或大公配。地下车位不分摊占地,故按占地分摊的成本不归集到地下车位。分摊分业态综合成本大型公配分摊无产权有产权(大型医院、IB学校、酒店)车位亏损分摊科目编码科目名称目标成本合计(元)分摊原则住宅独立别墅 超豪别墅03.01.03 地上结构及粗装修312独立别墅1*1超豪别墅2*204.03绿化工程42204.03.01 示范区绿化工程2占地面积1104.03.02 货量区绿化工程2占地面积1114总计734归集示意测算套表说明-成本编制指引内部资料 严禁外传 8一、成就共享计划二、其他财务指标三、现金流表四、产品定价情况五、产品成本情
7、况投资团队 半自动生成XXX项目地块投资分析情况表一、成就共享计划成就共享奖励金额(亿元)0.00 净利润(亿元)(16.01)开发周期(年)2.5支付地价款时间2014-12-15土地款支付额及节奏土地摘牌过户时间2014-12-15项目总货量(亿元,万)7.4亿元;13万方首次预售总货量(亿元,万)7.4亿元;13万方 首期开盘认购金额(开盘1个月内)3亿元首次开工时间2014-12-15首次预售时间2015年5月1日首次竣工交楼时间别墅2016/5/1;洋房2016/12/112个月投入自有资金5.66回笼集团资金0.74 首次竣工交楼金额2.08 成就共享实现日期2015年3月1日成就
8、共享计提比例20.00%首期成就共享奖励金额0.00 每期实现激励金额(亿元):2015年12月15日0.02 2018年12月15日0.02 XXXX年12月31日XXXX年12月31日XXXX年12月31日二、其他财务指标指标数据指标数据指标数据获取方式合作开发每亩单价(万元)667 亩数251 测算套表说明-总表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 9设计&成本 手动填报测算套表说明-规划指标区域区域项目项目C C契税税率3.00%3.00%企业所得税预征毛利率15.00%
9、15.00%土地亩数163.74163.74地块占地面积()109,163109,163增值税计税方式一般计税一般计税拿地模式拿地模式招拍挂招拍挂增值税附加12.00%12.00%销售费率 2.50%2.50%每亩单价(万元)300300容积率2.202.20增值税率9%碧桂园股权占比100%100%堤围费0.10%0.10%管理费率 0.35%0.35%土地价(万元)4912349123增值税预征毛利率3.00%3.00%增值税系数1.09楼面地价(元/平方)2,045占地面积 109,163计容面积 240,158建筑面积 310,018容积率2.20红线内示范区占地 -红线外景观面积 -
10、车位户配比(住宅每户)建筑基底面积 22,728可售面积 235,647可售比76%红线外示范区占地 -示范区占地比例 -车位面积配比(地上每100平方)占地面积占地面积 109,163 109,163计容面积计容面积 240,158 240,158建筑面积建筑面积 310,018 310,018容积率容积率2.202.20红线内示范区占地红线内示范区占地红线外景观面积红线外景观面积 -车位户配比车位户配比(住宅每户)(住宅每户)1.301.30 地面车位比例 地面车位比例建筑基底面积建筑基底面积 22,728 22,728应建人防面积应建人防面积 18,899 18,899可售面积可售面积
11、235,647 235,647可售比可售比76.01%76.01%红线外示范区占地红线外示范区占地示范区占地比例示范区占地比例0.00%0.00%车位面积配比车位面积配比(地上每100平方)(地上每100平方)0.990.9910%10%销售物业类型销售物业类型产品业态产品业态产品名称产品名称(如户型或其他标(如户型或其他标识)识)占地面积占地面积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积室内装修标准标准层层高层数户数户均面积预估售价(含含增值税,元/m2)计划收入(含含增值税,万元)特殊工艺备注特殊工艺备注SSGF体系/PC构件SSGF体系/PC构件需单列产品,并批注说明工艺内容是否参
12、与非人防地下室亏损分摊住宅高层洋房YJ115&115n(T4)/YJ115&115n(T6)/湘-49,355.31 169,903.00 169,903.00 168,203.97 精装2.9027 1,459.00 116.45 7,600.00 127,835.02 无 是 -无小计小计 109,163 109,163 238,027 238,027 238,027 238,027 235,647 235,647 2,071 2,071 188,362 188,362自持物业/自持物业/有有产权资产类型产权资产类型(销售或转(销售或转让)让)产品业态产品业态产品名称产品名称占地面积占地面
13、积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积室内装修标准标准层层高层数总分摊面积本期区分摊面积预估售价(含含增值税,元/m2)计划收入(含含增值税,万元)有产权资产 -有产权资产 -小计小计 -车位车位产品业态产品业态占地面积占地面积计容面积计容面积建筑面积建筑面积可售面积可售面积车位数停车效率(m2/个)标准层层高层数总分摊面积本期区分摊面积车位计划平均售价(含含增值税,元/个)车位计划收入(含含增值税,万元)停车效率计算扣除停车效率计算扣除面积面积(批注说明扣除面积组成)备注车位地面露天车位 238.00车位地上计容车库0.00 -本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区:XXX
14、、XXX、XXX;分摊原则:XXX(占地面积、应配数车位非人防地下室 61,162.20 61,162.20 1,955.0031.293.551F 61,162.20 61,162.20 80,000.00 15,640.00 本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区:XXX、XXX、XXX;分摊原则:XXX(占地面积、应配数车位人防地下室 6,795.80 189.0035.963.651F 6,795.80 6,795.80 -本期足配/本期应配不足/本期超配受益范围期区:XXX、XXX、XXX;分摊原则:XXX(占地面积、应配数小计小计 -67,958.00 67,958.00 -
15、2,382.00 2,382.00 15,640.00 15,640.00A AB B(期区)规划经济技术指标(期区)规划经济技术指标备注xx期地块指xx期地块指标标(本期)(本期)受益范围期区:XXX、XXX、XXX;分摊原则:占地面积 受益范围期区:XXX、XXX、XXX;分摊原则:占地面积应配车位总数 0应配车位总数 0 总车位超配,须附超配说明 总车位超配,须附超配说明地块指标地块指标本期区产品本期区产品规划指标规划指标全地块指标全地块指标 项目分期:一期、二期、三期为能在云应用上取数,层高、层数只填写阿拉伯数字,后续不带字符填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成
16、本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 10营销 手动填报单位:元资金回笼情况预测(不需打印)产品类别总货值资金回笼合计2017年2017年1季度2季度独立别墅-超豪别墅-双拼别墅349,385,300 349,385,300 349,385,300 联体别墅-多层洋房17,812,000 17,812,000 17,812,000 小高层洋房-高层洋房-超高层洋房-公寓-底商-商业街-综合楼-地上计容车库-非人防地下室5,000,000 5,000,000 5,000,000 人防地下室-合计合计372,197,300 372,197,3
17、00 354,385,300 17,812,000-单位:元确认收入情况预测(不需打印)产品类别总货值确认收入合计2017年2017年1季度2季度独立别墅-超豪别墅-双拼别墅349,385,300 349,385,300 349,385,300 联体别墅-多层洋房17,812,000 17,812,000 17,812,000 小高层洋房-高层洋房-超高层洋房-公寓-底商-底商-商业街-综合楼-地上计容车库-非人防地下室5,000,000 5,000,000 5,000,000 人防地下室-合计合计372,197,300 372,197,300 22,812,000 349,385,300-明
18、细明细测算套表说明-销售计划填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 11成本手动填报测算套表说明-建安分析含量单价合价建筑单方(范围口径)做法备注(选填,隐藏列)含量单价合价建筑单方(范围口径)做法备注(选填,隐藏列)*填写*其中:地上面积其中:地下室面积桩基础桩长度(m)0.000.000.000.00基坑支护支护面积(m2)0.000.000.000.00地基处理地基处理面积(占地,m2)0.000.000.000.00钢筋工程(kg)钢筋工程(kg)0.000.00混凝土工程
19、 (m3)混凝土工程 (m3)0.000.00措施费(m2)0.000.000.000.00钢筋工程(kg)钢筋工程(kg)0.000.00混凝土工程 (m3)混凝土工程 (m3)0.000.00措施费(m2)#0.00#0.00砌筑工程(m3)0.000.00防水工程(m2)0.000.00屋面工程(m2)0.000.00保温隔热工程(m2)0.000.00楼地面工程(m2)0.000.00内墙抹灰(m2)0.000.00外墙抹灰(m2)0.000.00天棚工程(m2)0.000.00其他(m2)0.000.000.000.00砌筑工程(m3)0.000.00防水工程(m2)0.000.00
20、屋面工程(m2)0.000.00保温隔热工程(m2)0.000.00楼地面工程(m2)0.000.00内墙抹灰(m2)0.000.00外墙抹灰(m2)0.000.00天棚工程(m2)0.000.00其他(m2)#0.00#0.00高层洋房-精装-YJ115&115n(T4)/YJ115&115n(T6)/湘-YJ130&105n-1商业街-毛坯建筑面积169,90311,114169,90311,11400规划指标基础工程结构结构粗装修地下室地上地下室地上0.000.000.000.000.000.000.000.00 业态产品 建筑安装工程填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析
21、总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 12成本手动填报测算套表说明-总成本科目编码科目编码科目名称科目名称计算基础计算基础单位单位 数量数量含增值税含增值税目标成本目标成本增值税参数增值税参数不含增值税不含增值税目标成本目标成本增值税增值税(元)(元)成本整理及成本整理及依据说明依据说明分摊原则分摊原则住宅住宅商业商业商业商业住宅住宅住宅住宅单价(元)单价(元)合计(元)合计(元)直接物料直接物料采购(材采购(材料专用发料专用发票)比例票)比例增值税率增值税率(%)单价(元)单价(元)合计(元)合计(元)高层洋房高层洋房商业街商业
22、街 凤凰优选凤凰优选多层洋房多层洋房中高层洋房中高层洋房高层洋房高层洋房-精精装装-YJ130YJ130商业街商业街-毛坯毛坯凤凰优选凤凰优选-精装精装多层洋房多层洋房-毛毛坯坯-Y331Y331中高层洋房中高层洋房-精装精装-YJ140nYJ140n-6 6面积技术面积技术指标指标占地面积占地面积占地面积分摊系数建筑面积建筑面积建筑面积分摊系数可售面积可售面积可售面积分摊系数计容面积计容面积计容面积分摊系数辅助行填列土地加成系数填列土地加成系数11111对底商和产品合并分摊对底商和产品合并分摊进行标示进行标示0101土地成本土地成本占地面积占地面积0202行政事业性收费与前期行政事业性收费与
23、前期工程费用工程费用建筑面积建筑面积m2m20303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费建筑面积建筑面积m2m20404景观环境工程景观环境工程室外占地室外占地面积面积m2m20505社区管网工程社区管网工程建筑面积建筑面积m2m20606公共配套设施公共配套设施可售面积可售面积m2m20707工程建设其他费用工程建设其他费用建筑面积建筑面积m2m20808开发间接费用开发间接费用建筑面积建筑面积m2m20909营销费用营销费用销售收入销售收入万元万元1010财务费用财务费用销售收入销售收入万元万元1111管理费用管理费用销售收入销售收入万元万元1212税金税金销售收入销售收入万元万元1313
24、所得税所得税可售面积可售面积m2m2各业态利润总额固定比例1414总计总计建筑面积建筑面积m2m2分摊信息(手动编制)成本编制区(手动编制)面积技术指标(自动生成)填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表内部资料 严禁外传 13财务、成本 手动填报测算套表说明-成本付款表填报说明成本编制指引总表规划与收入销售计划 建安分析总成本成本付款表土增税增值税现金流-季/年成就共享-首年/周期分业态综合成本利润表项目总目标成本汇总表项目总目标成本汇总表索引2019120191+12019220192+1科目编码
25、科目编码科目名称科目名称目标成本目标成本含税合计(元)含税合计(元)增值税率增值税率(%)目标成本目标成本不含税不含税合计(元)合计(元)支付与总成本差异支付与总成本差异2019年2019年1季度2季度含税成本含税成本进项税进项税含税成本进项税含税成本进项税0101土地成本土地成本508,697,716 9%9%468,137,300-0202行政事业性收费与前期工程费行政事业性收费与前期工程费用用101,972,381 4%4%98,191,070(101,972,381)(101,972,381)(3,781,311)(3,781,311)-0303主体建筑安装工程费主体建筑安装工程费0
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