项目全过程跟踪咨询服务实施方案.doc
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1、xxxxxx项目全过程跟踪咨询服务实施方案委托方:xxxxxx咨询方:xxxxxx日期:xxxx年xx月xx日根据工程合约、造价全过程工程管理的特点和我公司工程造价全过程管理服务的经验,制定本项目的全过程跟踪咨询服务管理方案。涵盖项目建设前期、建设期间及竣工结(决)算审计三个阶段的全过程跟踪审计、造价合理化建议及其它造价咨询服务。包括但不限于土建安装(含总包及专业分包等)、 精装修(公共区域、室内、配套用房等)、空调及新风、景观、弱电及室外综合管线工程等各专业的全过程造价控制及与该项目有关的前期费用、监理费、勘察费等其它科目造价咨询工作。基本费包括但不限于:招标控制价审核、预算清单编制、施工图
2、预算阶段的第一次审计(施工合同闭口)、结算阶段的第二次审计及结算备案,以及对各阶段各项工程的经济技术指标分析等;工程项目成本估算编制;资金计划的编制;工程成本预算费用表编制;工程、材料、设备招标文件以及合同的评审、签订;工程款支付审核;联系单变更签证审核;日常成本测算及分析;月度工程款(含材料设备)计划、支付(动态)现金流表、工程成本动态跟踪表的编制;工程成本类资料台账管理归档;销售面积复核等。一、各阶段造价管理方案及工作内容1、设计阶段图纸、概预算审查造价控制控制造价的关键在设计阶段。咨询人在此阶段协助甲方进行以下服务:1.1根据项目的性质、规模、标准、功能定位,制定各专业造价指标,协助甲方
3、进行项目的工程成本计划以及成本目标的编制。1.2根据经验提出具有技术可行性和经济合理性的方案供甲方和设计选择参考。对设计单位提供的设计方案作价值工程分析,协助甲方选择技术经济性最佳的方案,提出优化设计的专业性意见。1.3为甲方聘请的建筑师、景观工程师与其它设计顾问的不同设计方案(如外立面、空调等)提供造价估算,以协助甲方选择最佳和最经济之设计方案。1.4对各种设计方案进行估算,并制定年度投资计划及资金流量预测。与设计单位配合,在方案设计深化过程中不断提供合理化建议使设计能符合预定的投资额。1.5根据不同阶段的设计成果及时编制相应的造价文件,协助甲方确定造价限额,并将造价限额分解到工程项目的各部
4、分和各标段,作为施工图或招标图设计的控制值(限额设计)。1.6对设计单位提供的方案设计中初步选用的材料、配置的设备以及采用的标准等提出合理化建议,对材料和设备的选用提供造价数据和进行价值分析,提供成本分析及节省工程成本的建议。根据设计进度,对各分项工程进行估算、预算,进行方案比选。1.7根据甲方和设计单位提供的图纸、设计资料等,对不同的设计方案、建筑形式、施工方法、建筑材料或设备进行成本分析,并向甲方提供综合性成本分析,从而令甲方及设计单位可以作出及时和正确的决定。1.8根据确定的设计方案,编制建筑成本初步估算,以作为成本控制的目标。1.9根据报规图设计/招标图设计/施工图设计,编制建筑工程造
5、价概算/预算,并随设计的深入而适时更新,同时调整并更新详细的工程成本计划(招标计划等)。每次发出建筑工程造价概算/预算时,应与前次概算/预算比较分析,并及时向甲方报告可能出现的预算变动和超支风险。在可能出现超支的情况下,与甲方及设计单位共同研究,提出补救办法,使设计能控制在工程总预算之内。1.10根据甲方和设计单位提供的图纸、设计资料等,提供主要建筑材料和设备预算表,并分析不同档次或品牌的建筑材料和设备对工程成本的影响。1.11根据报规图纸、招标图纸和施工图分别为项目编制所需材料表(连同材料估值)。1.12按甲方要求出席相应的设计协调会及专家论证会,就设计的经济性发表独立的专业意见。1.13向
6、甲方提供有关当地相似项目的成本费用作参考之用。向甲方提供类似项目的材料消耗量指标(如各结构的构件含量等)作为监查设计控制成本之用。1.14根据扩初图计算典型的楼栋的钢筋含量、砼含量、窗地比及景观绿化等成本指标,与该项目相关的其它方案测算相比,或与同类型小区的成本指标相比,提出优化建议。1.15在施工图设计阶段,参照当地现行市场价格协助甲方编制完整的建造成本预算;如预算总成本超出甲方预算总成本,则按甲方及设计顾问建议的造价减省设计方案执行修订估算,以便设计顾问参阅之而执行图纸修改;计算典型房型钢筋、砼含量等供甲方设计师参考;当设计顾问完成此阶段图纸设计后,重复此等估算工作,直至修改图纸之预期建造
7、成本控制在甲方总预算成本范围内。我方保证在施工图设计阶段的预期建造成本一次性即能符合甲方的总预算成本要求。并参加图纸会审,根据甲方时间要求提供审图意见。1.16优化工作后,根据甲方要求,对具有代表性或可推广性的优化方案进行案例编写。1.17根据甲方工期要求,与甲方确定标段划分安排,并建立一个适应甲方管理及进度要求的合同框架体系。并提出各标段满足招标要求的设计深度及进度要求作为设计单位出图及招标依据。1.18根据甲方要求,测算成本对标值(标准层混凝土含量、标准层钢筋含量、地下室钢筋含量、地下室层高、外窗墙地比、硬景面积比等)。1.19项目资金支付计划:协助甲方根据目标成本及工程施工进度计划编制资
8、金支付计划表,以供投资测算及年度预算安排作参考。1.1.20根据工程设计方案、地质条件、拟采用的结构形式、材料设备、装饰材料及范围等,编制工程模拟清单,配合甲方开展前期招标工作,加快工程总体进度。1.21提供甲方需要的其它设计阶段的相关服务。2、招标阶段造价咨询工作根据工程施工进度计划、配合甲方编制招标采购计划并提供以下服务:2.1协助甲方对项目进行标段划分,专业工程合同拆分,并提供详细的分包界面划分供甲方参考,制定各标段的招标方案和招标计划及招标工作安排提交甲方参考,按照甲方的要求适时调整招标计划,按进度配合甲方落实招标计划。2.2配合甲方编写施工招标文件2.3根据招标投标法和甲方的招标要求
9、,对招标文件部分内容的进行问题审核和建议。2.4根据招标图纸、技术规范及甲方要求,编制详细的工程量清单,并在回标前提交投标限价或标底,以便作评价分析或议价之用。乙方需按甲方规定时间提交工程量清单供甲方审核,并向甲方作工程量清单交底,陈述清单构成、图纸对应关系、暂定量设置、暂列金额设置内容,使甲方对工程量清单有深入了解。2.5协助甲方对项目采购策略和采购规划进行统筹,包括:总包方案、专业分包计划、专业分包方案(包括指定分包和直接发包项目)、材料设备供应方案(包括指定供应和直接供应)。根据工程的特点,就招标形式、招标程序、各个工程范围的界定、合同形式、合同条款、投标单位的选择及合同管理模式提供建议
10、,并提出可能存在的风险因责,供甲方考虑。2.6根据甲方的要求,编制满足外部招标时所需要的工程量清单。并完成外部招标工作。2.7协助甲方询标及报价上的谈判。2.8与投标单位投标增补的工程量进行核对,必要时做相关分析报告,并将计算底稿及审核结果报送甲方。2.9对投标文件经济部分进行清标综合分析,包括但不限于算术检查、分析遗漏项目、多报项目、不平衡报价、不合理单价、商务偏离、报价比较等,编写清标评标报告。2.10招标工作完成后,乙方根据甲方提供统计分析表格完成相应的指标分析工作,同时以电子和书面形式提交甲方。3、预算阶段3.1根据甲方的要求,按时完成施工图预算,并将计算底稿报送甲方。3.2总包预算:
11、在收取委托人提供施工图设计45日内完成控制价编制工作,在15 日内完成施工图预算的核对工作。3.3园林景观、市政等预算:接受咨询委托书和完整的预算资料后,7个工作日内按提供经济指标(主要是消耗量指标),14个工作日内提交完整的预算和经济指标。4、施工阶段造价控制4.1编制施工阶段跟踪咨询计划根据建设项目特点,编制施工阶段造价咨询工作计划,具体内容:现场变更签证的审核及工程变更结算;对材料、设备等的价格进行控制;隐蔽工程跟踪审查;工程索赔的处理;进度款审查及分期结算造价控制;进行合约管理。4.2现场变更签证的审核及工程变更结算在施工期间,尽快计算工程变更事项,并与承建商谈判达成初步协议。如修改工
12、程所涉及的金额极大,应尽快为该项修改的增额进行预算,并将预算提交甲方再作考虑。工程变更的结算程序如下图:4.3对材料、设备等的价格进行控制对建设项目中拟采购的材料、设备,造价工程师应提前告知甲方,以利于留出充裕的时间进行材料、设备采购工作,与此同时提出材料、设备采购方案,向甲方提供专业的采购意见或建议;对于采用招标方式采购材料、设备的,协助甲方进行招标工作;不采用招标采购方式的,进行市场调查或询价、比价工作,协助甲方进行采购谈判,为甲方提供有关材料、设备市场价格信息,提供有关材料、设备的生产厂家及质量情况;协助甲方确认所需材料、设备的合理价格以保证建设项目顺利的进行。4.4合同暂定单价、暂定金
13、额及合同外新增单价的审核及谈判协助甲方对所有专业的合同暂定单价、暂定金额及合同外新增单价的审核及谈判工作,并详细分析分歧金额产生的原因并形成成果文件。4.5核实甲供材料设备依据合同及相关文件资料核实甲供材料设备的具体工程量,并对施工单位的材料设备领用情况进行分析对比,对于材料设备出现超额领用的及时进行记录及统计,并向项目公司成本管理部提出预警。4.6建立成本数据库按甲方要求拆分汇总合同数据,形成本项目成本数据库文档。4.7无效成本分析对每月统计分析变更签证及索赔事项中存在的无效成本事项,并作专项分析,形成汇总报告。通过分析无效成本的成因,总结指导性经验。4.8隐蔽工程跟踪审查A、收集以下有关隐
14、蔽工程跟踪审查资料:招标文件:含招标书、设计图纸(须经招标代理机构和建设单位签章确认的招标时发出的设计施工图纸)、合同条款、工程要求的技术规范、投标须知、招标答疑会议纪要、工程量清单、工程预算等文件及附件;投标文件:含技术标、经济标、投标承诺等文件;施工合同:含建设单位与施工单位的工程承发包合同、经建设单位确认的施工单位与第三方签订的分包合同、合同附件等;图纸会审记录:图纸会审记录须有参加会审单位人员签字、设计变更、现场签证、经批准的施工组织设计、隐蔽工程验收记录;B、根据隐蔽工程有关资料审核工程量因隐蔽工程的特殊性,隐蔽工程的工程量应在隐蔽工程完成经设计、监理、甲方签认后隐蔽前确定。当造价师
15、预料所能收集到的资料有可能不能准确、全面反映隐蔽工程情况时,根据工程实际情况,造价师应在隐蔽工程实施前做好准备工作并提醒甲方通知项目建设各方做好有关确认隐蔽工程量的准备工作,以便于及时、准确地确认隐蔽工程工程量,必要时可进行现场测量,并经相关各方书面签认,避免发生因工程隐蔽后各方对工程量确认的分歧,以保证建设项目顺利进行,保证隐蔽工程量及时、准确、完整。C、确定相关项目单价对于已有项目单价按原单价执行;对于新发生项目单价,必须在隐蔽工程实施前确定,以利于严格控制造价。4.9工程索赔的处理协助甲方处理合同索赔,维护甲方的合法权益,防止索赔事件的发生。对施工单位提出的索赔报告进行分析,收集反驳理由
16、和证据,审核索赔金额,并提出反索赔,必要时参加谈判工作。A、审查论证索赔证据是否合理索赔理由是否与合同条款、有关法规文件相抵触,论述索赔理由是否有理有据,具有说服力,索赔依据是否充分合理。B、审查论证费用索赔要求、计价办法是否合理正确区分停工损失费和作业方法降效费。凡是改做其它工作都不能计停工损失费,但可以计适当的补偿降效损失。然而由于承包商引起工期滞后而加速赶工期的也不应计增效费用。C、审查论证工期顺延要求是否合理划清工期拖延的责任,分清是承包商、还是发包商、或是第三方责任,是否给予工期补偿和费用补偿。D、估算索赔事项,协助甲方与承包商进行谈判并达成协议。对导致索赔的原因有充分的预测和防范;
17、通过对合同条款有力的管理,防止引起索赔的干扰事件发生;对已发生的干扰事件及时采取措施,以降低它的影响,降低损失,避免或减少索赔;参与索赔的处理过程,审查索赔报告,反驳承包商不合理的索赔要求或索赔要求中不合理的部分,敦促甲方接受合理的索赔要求,使索赔得到圆满解决。E、迅速、及时地处理问题造价工程师在行使自己权力,处理索赔事务,解决争执时,必须迅速行事,在合同规定的期限内,或在通常认为合理的时间内履行自己的职责.4.10进度款审查及分期结算造价控制每月对进行中的工程进行评估并向甲方提交分期结算单。分期结算单的评估将与设计单位/监理单位合作,以确保设计单位/监理单位对施工质量及进度的意见能在中期付款
18、金额中得到反映。分期结算造价控制程序如下图:4.11合约管理协助甲方监督总承包、各专业分包、各专业投标人及甲方直接分包单位对合同职责的执行,即对上述各单位违反合同之行为给予提出及纠正指示。具体工作如下;A、咨询人合同管理主要任务:协助、参与甲方确定本项目的合同结构。包括:勘察合同、设计合同、施工合同、加工合同、材料与设备订货合同、运输合同等。合同结构是指合同的框架、主要部分和条款构成。协助甲方起草合同及参与合同谈判:参加上述建设合同在签订前的谈判和拟订合同初稿,供甲方决策。合同管理和检查:在建设项目实施阶段,对上述合同进行过程监控、检查和管理。合同纠纷和索赔:协助甲方秉公处理建设工程中各阶段中
19、产生的索赔;参与协商、调解、仲裁甚至法院解决合同的纠纷。其他:合同的签证和合同涉及第三方等关系的处理,除以上内容以外有关合同的所有事项。B、咨询人建立合同管理系统(1)合同分析与分解对合同条款分析解释。同时也要对合同条款的更换、延期说明、投资变化等事件进行仔细分析。对于哪些与甲方有关的活动都必须分别存档,以防漏项。合同分析和工程检查等工作要同工期联系起来。合同分析是解释双方合同责任的根据。合同分析是在订立合同的过程中即要按条款 逐条分析,如果发现有对本方产生风险较大的条款,要相应增加抵御的条款。要详细分析哪些条款与甲方有关、与总包有关、与分包有关、与设计部门有关、与工程检查有关、与工期有关等,
20、分门别类分析各自责任和相互联系的关系,做到一清二楚,心中有数。(2)建立合同数据档案合同数据档案就是把合同条款分门别类的归纳起来,将它们存放在计算机中,以便于检索。合同中的不同规则、特殊情况、技术规范、特殊的技术规则、协商结果等都可以用计算机检索。这就大大地方便了合同管理工作,能得到关于合同条款的最新情报。同时,根据计算机提供的主题词,可以对合同中的条款进行分解和组合,使合同双方的责任清楚明了。图表也是一个重要的管理工具,可以使合同中的各个程序具体化,便于合同管理者使当事人双方明白合同特殊条款的各方职责。这些图表有试验数据、质量控制、运输保险、工程移交手续等。(3)形成合同网络系统合同网络系统
21、就是把合同中的时间、工作、投资用网络形式表达。合同计划表是用来处理时间控制,合同管理贯穿于从计划到维护施工过程中的每一个活动。这些计划表包括:图纸目录、试验数据表、到货报告等。形成合同网络系统后,使合同的时间概念、逻辑关系更明确,便于监督。(4)索赔管理索赔管理是合同管理中的重要工作,它包括索赔和反索赔。由于索赔和反索赔没有一个确切的标准,只能根据实际发生的事件为依据进行实事求是的评价分析,从中找出索赔(反索赔)的理由和条件。造价工程师要参与施工全过程,预料索赔有可能发生的情况,提醒甲方采取有效预防措施,加强主动控制,降低不必要的损失,提醒甲方尽可能避免返工,避免材料浪费、施工成本加大,从而减
22、轻承包商心理压力,减少工程索赔。4.12按甲方的要求和工作实际需要,参与相关的工程会议及负责制作会议记录。4.13对具有代表性的变更签证,按照委托方要求的格式编写案例。4.14参与现场收方。4.15提供施工阶段的其他相关服务。5 、竣工结算阶段5.1编制工程竣工结算阶段审核计划按甲乙双方议定的时间计划完成工程结算工作。在收到竣工结算资料 60 日内完成初稿,90 日内与施工单位完成核对,因委托人原因造成结算无法按实核对完成,核对时间顺延。主要工作内容如下;A、收集结算资料工程预算评审报告;招标文件;投标文件、中标通知书;施工合同;图纸会审记录;工程开工报告;竣工验收报告;竣工图;设计变更;现场
23、签证;经批准的施工组织设计;隐蔽工程验收记录;工程结算书(含结算汇总表);工程量计算书材料设备单价呈批审核单;其他与结算有关的资料;B、进行竣工结算审核,完成结算审核报告主要审核竣工工程项目造价的真实性、准确性、完整性,重点审核以下事项:竣工结算资料是否齐全,编制依据是否符合国家的规定;竣工工程内容是否符合施工合同条件要求,工程量的计算是否正确;分项工程结算单价是否符合合同规定或招标文件的规定,量价分离的工程项目的取费是否合理合规;设备与主要材料的价格是否符合核定的价格。费用、利润、税金的计算是否符合规定,注意各项费用的计取和计算误差;合同变更价款的计算是否真实、准确;材料价差和按实结算的计算
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