交付评估指引2021版.pdf
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1、内部资料严禁外传86内部资料严禁外传碧桂园集团交付评估指引运营中心2021年3月内部资料严禁外传2 2、实测实量指引、使用工具 3、观感评分指引 1、评估体系构成 4、重大交付风险指引 6、防渗漏试验指引 5、设计缺陷内部资料严禁外传31、评估体系构成内部资料严禁外传41、精装交付项目综合分=户内观感50%+公共部位20%+外立面10%+园建绿化20%+交付风险问题倒扣分;2、交付评估内容含项目室内观感质量、公共部位观感质量、外立面观感质量及园林绿化观感质量、防渗漏实验等,评估组根据项目具体情况,选定相关评估指标进行评估;3、设计缺陷指标位于评分体系以外、不占权重;4、根据碧桂园维修台账统计修
2、改,增大精装户内观感权重,降低外立面/屋面权重;5、交付评估参评时间为区域完成标段联合验收后进行交付评估。碧桂园交付评估体系观感得分(精装)户内观感(50%)公共部位观感(20%)外立面观感(10%)园建绿化(20%)交付风险问题倒扣分设计缺陷内部资料严禁外传51、毛坯交付项目综合分=(户内观感40%+公共部位25%+外立面10%+园建绿化25%+交付风险问题倒扣分)1.02;2、交付评估内容含项目室内观感质量、公共部位观感质量、外立面观感质量及园林绿化观感质量、防渗漏实验等,评估组根据项目具体情况,选定相关评估指标进行评估;3、设计缺陷位于评分体系以外、不占权重;4、根据碧桂园维修台账统计修
3、改,增大公共部位观感、园建绿化权重,降低外立面/屋面权重;5、精装与毛坯统一进行排名,因户内观感有评分差异,经过模拟测算,故毛坯项目综合分1.026、交付评估参评时间为区域完成标段联合验收后进行交付评估。碧桂园交付评估体系观感得分(毛坯)户内观感(40%)公共部位观感(25%)外立面观感(10%)园建绿化(25%)交付风险问题倒扣分设计缺陷内部资料严禁外传6 评估品控管理评估品控管理启动会仪器校核过程检查总结会体系宣贯、测区抽选、人员分工仪器校核现场检查、核对现场问题点评总结、交流建议、分数签确影像记录评估过程使用专用工具进行拍照、记录 评估流程介绍评估流程介绍早会(体系宣贯、测区抽选)现场评
4、估(分三组同时进行)第一组:屋面、外立面、地下室、园林观感、户内观感、公区观感;第二组:户内观感、公区观感;第三组:户内观感、公区观感、防渗漏试验总结会(结果公布及分析、优秀做法分享、确认)内部资料严禁外传7现场评分原则1、对观感体系进行量化。2、对观感的缺陷问题,通过定性及定量的方式进行判断。3、问题的定性:严重(对后期交付影响较大,无法整改),一般(对后期交付存在一定影响,但是不易整改),轻微(对后期交付影响较小,易及时整改)4、问题的定量:个别(仅1-3处问题)、局部(4-6处问题)、普遍(7处以上问题),对于单项问题,以问题的严重程度进行判断。5、评估组内部统一评估标准,评估尺度统一。
5、6、实测实量:毛坯:开间/进深、净高(主卧及客厅)、抹灰面空鼓/裂缝、防水施工质量、淋闭水试验、给水管打压试验、通球试验。精装:开间/进深、净高(主卧及客厅)、墙地砖空鼓/裂缝、室内门与地面留缝、木地板、地漏、淋闭水试验、油烟机风速。内部资料严禁外传87、质量观感扣分说明评价部位评分细则(个别:1-3处、局部:4-6处、普遍:7处以上)问题性质100-8180-6160-4140-210得分100959081807061605041403021轻微01处2处3处4处5处6处7处一般1处2处3处4处5处6处7处严重1处2处3处4处5处6处功能缺陷1处及以上入户门轻微个别表面不光洁、污染、门牌缺失
6、、轻微划痕局部表面不光洁、污染、门牌缺失、轻微划痕普遍表面不光洁、污染、门牌缺失、轻微划痕一般个别门把手松动,开启不顺畅,安装歪斜、划伤,门吸设置不合理,固定不牢固,压条破损、断裂安装不牢固、;门扇掉漆、碰伤、色差、漆面不平整、刷痕局部门把手松动,开启不顺畅,安装歪斜、划伤,门吸设置不合理,固定不牢固,压条破损、断裂安装不牢固、;门扇掉漆、碰伤、色差、漆面不平整、刷痕普遍门把手松动,开启不顺畅,安装歪斜、划伤,门吸设置不合理,固定不牢固,压条破损、断裂安装不牢固、;门扇掉漆、碰伤、色差、漆面不平整、刷痕严重个别瓷砖破损、崩角、空鼓、开裂,入户门门框门扇划伤、破损、配件缺失、门框门扇周边不应张贴
7、不干胶纸、开启门把手与墙面/部品碰撞、门扇与墙地面不平整局部瓷砖破损、崩角、空鼓、开裂,入户门门框门扇划伤、破损、配件缺失、门框门扇周边不应张贴不干胶纸、开启门把手与墙面/部品碰撞、门扇与墙地面不平整功能缺陷门扇与墙地面碰撞/开启小于90。每个检查分项的得分为所抽选所有测区(套/户)得分的平均值,每个测区检查分项的得分为轻微、一般、严重、功能缺陷中的最低分;如下图:内部资料严禁外传98、交付评估重点关注项:使用功能无法满足及重点关注项缺陷,凡出现任意一例直接按0分评价;分项细部工程观感,存在表观缺陷,以观感缺陷问题出现数量及问题严重性质不同按不低于21分至100分进行相应评价,详见评分表;9、
8、分项表面观感缺陷问题性质定义:问题严重一般轻微适用范围破损大于10 x10mm小于10 x10mm入户门、铝合金门窗栏杆、瓷砖、木作、部品划伤宽度超过1mm或长度超过50mm宽度小于1mm且长度小于50mm各类部品变形(凹凸翘曲)大于10 x10mm小于10 x10mm入户门、铝合金门窗栏杆、裂缝长度大于50mm长度小于等于50mm顶棚、墙体涂料、瓷砖内部资料严禁外传1010、空鼓、开裂定义:问题墙砖地砖抹灰墙面室内地面涂料墙面空鼓空鼓面积不大于10cm*10cm空鼓面积不大于10cm*10cm空鼓面积不大于15cm*15cm空鼓面积不大于15cm*15cm开裂不得出现裂纹不得出现裂纹长度不得
9、大于100mm且不得出现龟裂无明显开裂长度不得大于100mm且不得出现龟裂强度不足、起砂无强度不足、起砂无强度不足、起砂内部资料严禁外传111、户内观感测区:按不同装修标准及装修单位随机抽取12套数,由三位评估人员进行分组评分;2、公共部位测区:随机抽选5个户内观感测区对应的楼层电梯前室(必查)/3个大堂(交付楼栋少于3个大堂全查)/2层 地下室电梯厅(交付楼栋无地下室电梯厅则甩项处理)/以及交付批次对应地下室区域(交付楼栋无地下室则甩项处理);3、外立面及屋面测区:随机选取3楼栋,交付楼栋少于3栋全查,检查区域包括正背立面、山墙面、采光井、外窗边、空调机 位等,评估人员检查位置无限制;4、园
10、林景观测区:以交付楼栋周边为检查区域,全部园林观感测评;(北方冬季园林评估灌木只评估种植密度及是否露土,不参评长势;乔木参评支撑及树穴,不参评长势;草坪参评平整度及是否斑秃踩踏,不参评枯黄等,其他硬景正常参评);5、防渗漏测区:评估动线范围内所有部位;6、户内实测测区:每套户内观感测区均为实测测区(抽样点数不足增加毗邻房间)。7、现场由组长随机抽选测区所在楼层;说明:测区应尽量覆盖交付批次的不同业态、户型,测区外的楼栋不参与评分,但需要对重大质量问题进行风险提示。复评时重新抽选测区且测区不得与前次评估测区重复。内部资料严禁外传12一、公共部位 1)无论地下室是否参评,地下室电梯厅必须施工完成且
11、列入评估测区范围;2)无论地下室是否参评地下室必须检查渗漏,如发现任意一处渗漏地下室直接按不高于60分评价,如无渗漏,地下室 分项甩项处理;3)本次地下室评估范围:本次交付楼栋周边至不同批次交付楼栋周边地下室全检;4)外墙存在问题缺陷时,为避免吹毛求疵,同一层楼在区分正立面、背立面、山墙面、采光井、空调机位前提下,以 楼层为一个测区,同一条问题在一个测区内重复出现均按1处进行评价;二、评估时间约定:1)交付评估检查组共3人,1名组长,2名组员,检查时间为评估当天9:0018:00。2)户内观感单个测区根据面积大小与装修标准检查时间30分钟60分钟;3)公共部位/外立面/屋面各楼栋单个测区检查时
12、间15分钟20分钟(不含设备性能测试);4)园林景观测区检查时间30分钟45分钟;5)交付风险检查无时间限制。内部资料严禁外传13三、评估成果沟通 1)如对评估结果有疑问,需现场沟通解决,但时间不得超过一小时,若一小时后对评估结果仍然存在异议,评估组与集团运营中心领导报备并说明详细情况后,有权提前结束评估工作直接离开并输出评估成果;四、复查评估:1)若项目本批次交付评估一次不通过,由区域向集团运营中心提交第二次评估时间,第二次评估组长由集团运营中心及第三方评估单位随机安排。五、特别提醒根据碧桂园集团运营制度字(2021)1号文附件碧桂园集团交付评估管理办法(2021年V1.0版)的通知,原则上
13、所有工程由我司操盘的住宅类项目含(普通住宅、公寓、回迁房等)的所有交付批次均需参加交付评估;纯商业或配套类批次(纯商铺、写字楼、酒店、垃圾房等)不参与交付评估;当设置纯地下室批次时,该批次不单独参与交付评估,应与最近一期地上住宅类交付批次一起参评,或与最后一期地上住宅类交付批次一起参评。内部资料严禁外传142、实测实量指引、使用工具内部资料严禁外传15检查项目检查内容评判标准检测点选点规则精装交付评估户内实测实量5%尺差控制净高-15,15mm2项目客厅、主卧两处地面到顶棚测量,偏差合格标准-15,15.(顶棚腻子厚度按5mm统一)开间/进深0,8mm4客厅、主卧开间/进深,测量极差0,8。墙
14、面饰面砖墙砖空鼓/裂缝无空鼓开裂2所选户型内有饰面砖墙面的厨房、卫生间等每一自然间作为1个实测区。所选套房内所有墙体全检。1个实测区的实测值作为1个实测合格率计算点地砖空鼓/裂缝无空鼓开裂2实测时,厨房和卫生间户内墙面测量部位需完成贴砖工程。所选户型内有饰面砖地面的每1个自然间,如厨房、卫生间、走道等,都作为1个实测区。1个实测点作为判断该实测指标合格率的1个计算点。室内门室内门门扇与地面高度5,8mm2卧室;检查方式:塞尺;每一扇门都可以作为1个实测区。关上门后,目测该门扇与地面完成面之间的1个疑似最大留缝处,用楔形塞尺检测1次,并作为该实测指标合格率的1个计算点厨卫门门扇与地面高度8,12
15、mm2厨卫间;检查方式:塞尺;每一扇门都可以作为1个实测区。关上门后,目测该门扇与地面完成面之间的1个疑似最大留缝处,用楔形塞尺检测1次,并作为该实测指标合格率的1个计算点木地板接缝宽度(实木复合、实木地板)0,0.5mm2卧室房间木地板地面作为1个实测区。目测选取4条疑似高低差最大的地板条接缝,分别用钢尺紧靠相邻两地板条跨过接缝,以0.5mm厚度的钢塞片插入钢尺与地板条之间的缝隙;如能插入,则该测量点不合格;反之则该测量点合格。不合格点均按0.6MM记录,合格点均按0.4MM记录。2个实测值均作为该实测指标合格率的2个计算点。接缝高低差(实木复合、实木地板)0,0.5mm2卧室木地板地面作为
16、1个实测区。目测选取2条疑似高低差最大的地板条接缝;分别用钢塞片插入钢尺与地板条之间的缝隙;如能插入,则该测量点不合格;反之则该测量点合格。2个实测值均作为计算点。不合格点均按规范标准加0.1MM记录,合格点均按规范标准减0.1MM记录。防渗漏外窗淋水无渗漏2外窗进行淋水,淋水时间不少于5分钟其他地漏偏位0,5mm2卫生间阳台地漏内径投影与内侧管道壁重叠宽度不大于5mm淋浴区闭水渗漏2卫生间淋浴区内闭水观测有无渗漏,闭水时间不少于120分钟油烟机风速3m/s1厨房间油烟机开启后风扇口部位内部资料严禁外传16检查项目检查内容评判标准检测点选点规则毛坯交付评估户内实测实量5%尺差控制净高-15,1
17、5mm2项目客厅、主卧两处地面到顶棚测量,偏差合格标准-15,15.(顶棚腻子厚度按5mm统一)开间/进深0,8mm4客厅、主卧开间/进深,测量极差0,8。抹灰面空鼓开裂无空鼓开裂2所选户型内每一自然间作为1个实测区。所选套房内所有墙体全检。1个实测区的实测值作为1个实测合格率计算点防渗漏基层处理与防水厚度1、无起皮分层脱落2、最小厚度大于设计厚度D的80D,平均厚度大于90D2卫生间防水施工完成部位选择2处疑似厚度最薄部位采用针测法或割取2020mm实样,目测涂膜成膜与分层,用卡尺测量厚度;闭水试验无渗漏2卫生间与阳台(不区分景观阳台及生活阳台)进行闭水外窗淋水无渗漏2外窗进行淋水,淋水时间
18、不少于5分钟其他管道打压给水管打压1随机抽取5户进行给水管打压试验,指定压力值工作压力1.5倍且不小于0.6兆帕,保压时间不少于2小时,压力表指针下降0.02兆帕以上为不合格。通球试验无堵塞1随机抽取1个单元的1根主管和5个支管进行检查,选用2/3管径橡胶球或塑料球从排水管道上端放入(可加入适量水),检查球体是否顺利流出。内部资料严禁外传17序号序号名称名称图片图片所测项目所测项目1测距仪开间进深极差(涂饰面);室内净高(涂饰面)2塞片、钢直尺墙砖和地砖接缝高低差、木地板接缝宽度及接缝高低差;3塞尺室内门门扇与地面留缝;4风速仪油烟机风速5游标卡尺卫生间防水涂膜厚度6空鼓锤墙地砖空鼓内部资料严
19、禁外传183、观感评分指引内部资料严禁外传19分项分项验收要点入户空间及水电设备(20%)入户花园及入户门35%1、瓷砖未铺贴完成;2、涂料受潮、发霉;3、门扇不应与墙地面碰撞/开启小于90;4、瓷砖破损、崩角、空鼓开裂;5、入户门存在划伤、磕碰、收口粗粗;6、入户门开启门把手与墙面/部品碰撞、门扇与墙地面平整;7、入户门框门扇周边不应张贴不干胶纸。入户门存在划伤入户门大面保护较好,无划伤污染入户门开启与墙面碰撞入户门设置防撞胶垫或门吸扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:瓷砖未铺贴完成涂料受潮、发霉门扇不应与墙地面碰撞/开启小于90交付风险问题倒扣分:无内部资料严禁外传20分项分项验收要
20、点入户空间及水电设备(20%)对讲机/安防/紧急呼叫按钮5%1、对讲机/安防/紧急呼叫按钮测试各功能不能正常使用;2、各部件划伤、破损、安装歪斜(内嵌式)、收口粗糙、安装不牢固;3、按键开锁功能正常。对讲机呼叫功能故障交付前调试完成可正常使用可视对讲安装不牢固可视对讲安装牢固扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:对讲机/安防/紧急呼叫按钮测试各功能不能正常使用交付风险问题倒扣分:无内部资料严禁外传21分项分项验收要点入户空间及水电设备(20%)户内配电箱15%1、短路、漏电测试保护不能正常使用;2、开启电闸,相应线路不通电;3、箱体/配件划伤、破损、安装歪斜、回路与标识不对应、标识未粘贴;
21、4、面板安装不牢固、不平直、周边露黑;5、掉漆、生锈。配电箱周边收口粗造配电箱周边使用套框收口弱电箱内布线杂乱,垃圾未清理弱电箱内布线整齐并粘贴标识扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:短路、漏电测试保护不能正常使用开启电闸,相应线路不通电交付风险问题倒扣分:无内部资料严禁外传22分项分项验收要点入户空间及水电设备(20%)户内配电箱15%1、短路、漏电测试保护不能正常使用;2、开启电闸,相应线路不通电;3、箱体/配件划伤、破损、安装歪斜、回路与标识不对应、标识未粘贴;4、面板安装不牢固、不平直、周边露黑;5、掉漆、生锈。配电箱元件存在漏黑、标识不齐全开关标识齐全,安装紧密配电箱存在划伤配
22、电箱表面无明显划伤扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:短路、漏电测试保护不能正常使用开启电闸,相应线路不通电交付风险问题倒扣分:无内部资料严禁外传23分项分项验收要点入户空间及水电设备(20%)开关/面板/照明15%1、并列面板安装缝隙“露底”、出现腻子填塞、表面划伤、破损;2、开关面板与室内墙面打胶处理;3、开关面板间缝隙符合要求;4、并列面板高低差、划伤、破损;5、照明闪烁;6、吸顶灯罩内未清理。开关面板并列间隙过大面板周边使用套框面板收口粗糙入户门设置防撞胶垫或门吸扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:无交付风险问题倒扣分:无内部资料严禁外传24分项分项验收要点入户空间及水电设
23、备(20%)插座20%1、接地保护无作用;2、未安装、线路故障不能通电;3、相序测试、短路保护测试不正常;4、表面划伤、破损;5、插头与插座使用不顺畅,脱落、松动;6、空调位不应设置普通插座;7、防溅水盖板应设置部位未设置;8、插座间缝隙符合要求。总开关开启室内插座未通电室内插座通电正常水槽下方插座未设置防溅水盖板水槽下方插座设置防溅水盖板扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:接地保护无作用未安装、线路故障不能通电交付风险问题倒扣分:无内部资料严禁外传25分项分项验收要点入户空间及水电设备(20%)管道(燃气管、阳台排水管)5%1、固定卡松动;2、管道破损;3、渗漏;4、涂料污染;5、管道
24、根部收口粗糙,不平整;6、涂料涂刷不均、污染;7、燃气管、阳台排水管主管倾斜、配件安装错误。管道根部周边收口粗糙管道根部采用套圈收口管道上口周边收口粗糙管道顶部采用套圈收口扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:无交付风险问题倒扣分:无内部资料严禁外传26分项分项验收要点户内饰面(35%)木地板15%1、鼓包、发胀发黑、发霉;2、铺贴不应存在大小头,不严密、不方正(大于1cm);3、踩踏塌陷,冒灰;4、木地板不允许打胶处理;5、木地板与门槛石拼接部位无明显高低差;6、存在明显色差;7、地板铺设不平整,接缝高低差、接缝宽度明显;8、行走时有异响;9、存在明显色差。木地板行走异响木地板大面观感较
25、好行走无异响木地板存在冒灰木地板保洁到位,无明显浮灰扣分示例合格效果图例注意事项:重点关注项:鼓包、发胀发黑发霉交付风险问题倒扣分:一类问题:木地板大面起拱、翘曲、异响、冒灰8户,扣3分二类问题:木地板大面起拱、翘曲、异响、冒灰7户,扣2分木地板大面起拱、翘曲、异响、冒灰5户,扣1分内部资料严禁外传27分项分项验收要点户内饰面(35%)木地板15%1、鼓包、发胀发黑、发霉;2、铺贴不应存在大小头,不严密、不方正(大于1cm);3、踩踏塌陷,冒灰;4、木地板不允许打胶处理;5、木地板与门槛石拼接部位无明显高低差;6、存在明显色差;7、地板铺设不平整,接缝高低差、接缝宽度明显;8、行走时有异响;9
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