精装预售核价培训讲解.pptx
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1、如何如何精装精装预预售核价售核价精装核价背精装核价背景景01精装房成本核价内精装房成本核价内容容02精装房核价流精装房核价流程程03精装核价准精装核价准备资备资料料04目目录录精装核价精装核价计计价程价程序序05精装精装对对外公示清外公示清单单06如何如何获获取溢价空取溢价空间间07如何如何实现实现双双赢赢08精装限价指导限额成本核价1.毛毛坯坯住住宅宅:参照历史售价进行上下浮动进行限价确定;2.精精装装住住宅宅:针对不同的客群和档次,无法按照按一个水平线进行确定。故某地区政府提出:1.按成本定价按成本定价:根据精装修的成本来核定精装售价2.确定上限确定上限:且精装房最高限价为 2500 元/
2、m2。“精装成本核价法”应用而生,带来两个课题:1.如何使用有限的配置,为公司取得较好的经济效益。2.如何平衡公司利益和客户对精装价值的认知。“住房不炒住房不炒”,衍生限房,衍生限房价价一、精装核价背一、精装核价背景景精装成本核价精装成本核价法法1第三方咨第三方咨询询独立核价独立核价2第三方咨第三方咨询询随机抽取随机抽取3精装部分定最高限价精装部分定最高限价4精装核价确定游精装核价确定游戏规戏规则则装修部分价格须由具备资质的第三方造价咨询机构进行核算第三方造价咨询机构在工程造价网“咨询单位抽选系统”随机抽取“限房价、竞地价”试点地块,全装修部分暂定不 得超过 2500 元/m2,根据市场成本变
3、化适时调整全装修商品住宅销售时应在售房现场和商品房销售合同中公示和 标明装修内容、材质等级某市住房和城乡建设委员会于 2018 年,颁布了关于印发新建商品住宅全装修建设实施细则撇关系控上限定规则2、精装房成本核价内、精装房成本核价内容容给给成本人留下三道命成本人留下三道命题题第一道命题如何完成核价任务?第二道命题如何获取溢价空间?第三道命题如何与客户实现双赢二、精装房成本核价内二、精装房成本核价内容容第一步:精装核价前第一步:精装核价前提提1.精装施工许可证.2.房屋预测报告书;3.已审查精装施工图;4.精装修审图报告;第二步:抽第二步:抽选选咨咨询询公公司司1.造价站咨询系统抽选咨询单位;2
4、.咨询单位合同签订;第三步:提交核价第三步:提交核价资资料料1.开发商提交精装预算书2.开发商提交精装核价图纸第四步:第四步:1.咨询单位查看样板房2.咨询公司出具核价报告3.提交核价报告到市造价站;第五步:第五步:预预算算对审对审1.与市造价站完成价格对审和配置标准审核;2.对审完成,出具对审审核报告书;第六步:上第六步:上传传系系统统1.咨询单位上传核价报告书,装修配置表,至审核系统。第七步:政府第七步:政府签签署署审审核意核意见见1.市住建委签署审核意见2.市发改委签署审核意见;第八步:完成核价第八步:完成核价1.获得精装预售许可证2.核价完成三、精装核价流三、精装核价流程程1.精装施工
5、许可证;2.房屋预测报告书;3.100%交付标准样板房1.核价报告;2.全装修用材、设备公示清单1.申报核价文件(计价软件采用智多星);2.图纸、价格依据资料核价核价资资料料精装核价需准备哪些资料?做到每个步骤资料齐全,不遗漏造价站造价站审审核人核人员员对审过程1.工程量对审、价格对审、配置标准对审;2.确定后造价站开通 价格上传端口咨咨询单询单位上位上传传核价核价报告书于造价系统1.咨询合同/咨询报告扫描件;2.计价文件,以及由计价软件导出的 Excel 表格、计算程序及公式表扫描件(盖章);3.材料公示清单市住建部、市市住建部、市发发改改委签署意见1.新建商品住宅装修部分价格备案表;2.全
6、装修用材、设备公示清单。咨咨询询公司提交公司提交造价站资料核价咨核价咨询询公司出公司出具相关文件1.量价审核报告;2.智多星计价文件及审核报告书开开发发商提交咨商提交咨询询公司核价资料1.参照收费文件,洽谈合同价格;2.咨询方在系统中及时接受确认、双方签订合同前前置置条条件件相相 关关 文文 件件造价站抽造价站抽选选咨咨询询单单位位 相相 关关 文文件件1.机构代码证、营业执照;2.抽选人及见证人身份证扫描 件;四、精装核价准四、精装核价准备资备资料料咨询单位合同洽谈4、主材、主材设备设备价格要求:价格要求:主要材料、设备价格按实际价格计算(不得高于本市市市场实际场实际零零售售 价格);五、精
7、装核价五、精装核价计计价程价程序序2、清、清单单描述要求描述要求清单内容描述需注明装修内容、部位、其中主要材料及洁具、家具、厨 柜、电气设备应标明品牌、品牌、规规格格(设备还须标明技术参数)、材质、颜色、型号、产品系列 号;3、计计价价标标准要求:准要求:新建商品住宅全装修工程计价标准执行 2014 定额。经对消耗量标准中 的工日量与市场实物量工资单价对比测算,全装修价格核算时,消耗量标准工日单价(包括 安装、装饰)按 140 元元/天计算1、计计量量规则规则和和计计价价规规范范建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2013)房屋建 筑与装饰工程工程量计算规范 (GB50854-2013
8、)6、商品房全装修、商品房全装修销销售价格售价格计计算程算程序序及公式表及公式表:其中蓝色部分需通过计价软件智多星套价后填入(见下P)5、不、不应计应计入精装修成本:入精装修成本:公共部分装修、普通入户门、室内排水、强(弱)电的配管、配 线,应计入毛坯房价格,不计入全装修价格五、精装核价五、精装核价计计价程价程序序1、其中蓝色部分需通过计价软件智多星套价后填入;2、其他费、管理费、销售费、财务费、利润按计价文件规定费率计取。商品房全装修商品房全装修销销售价格售价格计计算程序算程序六、装修公示清六、装修公示清单单新建商品住宅全装修建设实施细则附件中“装修用材、装修用材、设设备备公示清公示清单单”
9、格式六、装修六、装修对对外公示清外公示清单单已完成精装核价企业装修标准对外公示清公示清单单:第一方面第一方面高溢价:加大配置高溢价:加大配置第三方面第三方面图纸细节图纸细节:符合要求:符合要求第四方面第四方面价格依据:可信度高价格依据:可信度高第二方面第二方面低溢价:减少配置低溢价:减少配置第五方面第五方面定定额额水平:加大研究水平:加大研究第六方面第六方面加大集采:以量加大集采:以量换换价价第七方面第七方面柜体核价:重点关注柜体核价:重点关注七、如何七、如何获获取溢价空取溢价空间间1、成本深入了解核价规则,对于哪些材料会有溢价溢价,哪些材料无溢价甚至亏亏损损,要做到心中有数七、如何七、如何获
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