春和景明前期物业管理顾问服务建议书.docx
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1、- 1-0青岛春和景明项目中国青岛特为青岛金实房地产开发投资有限公司 提供2009 年 7 月目 录第一章 前言2第二章 服务方案41 高力国际简介52 春和景明 总体服务设想183 春和景明 高档住宅服务方案214 客户管家服务超前运作方案29第三章 合作服务方式391 前期物业管理顾问服务402 后期物业管理服务内容49第四章 合作期限及费用60第五章业绩介绍62- 1-1一、 前言- 8 -前言春和景明项目位于李沧区金水路 735 号,政府规划的 CLD(中央生活区)的核心地段,M2 号地铁线直达 穿行,是未来 2 年市政规划强力发展区域之一。该项目周边生活配套完备,商业、教育、交通、行
2、政事务一 应俱全,随着规划进程发展,区域配套将日益完备。项目占地面积 10 万,总建筑面积 30 万,分 2 期开发建设。目前 1 期阶段建设项目 10 栋高层,临街裙 楼为商铺,其中 1 栋将用作高档酒店经营使用。户型从 15145 平米多种面积选择,带精装交付。开发商青岛金实房地产开发投资有限公司准备将欧式建筑风格和中国传统居住理念融合,将春和景明项 目打造成一个具有丰富文化内涵的高品位社区,希望让社区的景观、居住环境都达到岳阳楼记里面“春和 景明”的意境,让每一位业主都能体会到我们的文化之美、建筑之美。针对本项目是高档住宅项目,并且分期开发,作为物业管理方须预见各业态物业管理区分的状况,
3、在项目 的规划期间就须根据建筑设计的状况提出可行的划分方案,使能源、设备、通行等相对独立,便于交付后的 物业管理,减少不必要的资源浪费;同时在设备设施选型和园林景观规划、停车场管理系统、智能化系统及 物业管理服务方案方面提供前期顾问支持,为后续产品开发及项目销售奠定品质和服务基础,使物业保值升 值。我们所做的,就是依托我们全球化的高端物业项目的管理实力,并凭借高力国际在全球物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才,结合春和景明的具体现状及未来的市场定位,对春和景明未来的物业 管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等做出全面统筹及策划,为春和景明 的尊贵业主创造一个和 谐、优美、高效的
4、居住、生活环境,辅以实现业户梦想,和项目未来较高的投资收益。真诚感谢青岛金实房地产开发投资有限公司给予我们参与春和景明物业管理服务的机会,感谢贵司对我 司的关注与指导!第二章服 务 方 案第一节高 力 国 际 简 介1行业地位高力国际物业顾问集团于 1898年创设于加拿大温哥华, 系为一独立商用不动产服务公司之联盟组 织,其无论在营业额或地理涵盖上均为世界上最大的商用不动产跨国集团之一。2008年,高力国际 集团获得了杰出表现:2008年,高力国际集团获得了杰出表现: 营业额: US$2,000,000,000物业管理面积: 828,815,406平方英尺员工总数: 11,000代理商: 3,
5、823分公司数量: 2932全球网络资源分布高力国际在世界六大洲的 61个国家共经营 293间办公室,营运网络居同行业之冠。 3中国市场表现高力国际于 1989年进入中国。此后一直处于地产翘楚的地位,并引领市场潮流,目前已在国内成立 了北京、 天津、烟台、上海、广州、 成都、 杭州等七家分公司,并在业界奠定了专业的领导地位。高力的品牌力量体现在我们业务的国际覆盖以及专业的声响 。目前 ,高 力国际在中国的 28个城市均 有管理服务的项目。随着中国入世的深化,高力透过它长期聚焦跨国业户的专注精神和吸收本地精 英的加盟,更将为业户提供领先本地和全中国的物业服务。 图 3: 高力国际中国服务区域分布
6、图 4高力国际北京高力国际北京成立于 1992年,业务涵盖华北地区主要城市, 其主要服务内容包括: 4.1 物业与设施管理 根据发展商的不同需求, 高力国际可提供灵活、 多层次、有针对性的物业管理与服务,大致分为:4.1.1 前期物业管理顾问服务 于物业交付使用前向发展商提供此项服务。从畅顺日后物业管理运作角度,综合分析物业现存有关 影响未来的管理问题,建议发展商考虑增减某些设施,并对物业管理事宜做出规划,包括制定切合 实际的管理架构,订定物业管理费及其他费用的标准和分摊原则等。4.1.2 后期物业管理运作服务 在获发展商正式委托后, 于物业落成及正式交付使用之日起,高力国际可提供即时管理运作
7、服务, 选聘具有丰富管理经验的总物业经理及其他专业技术人员进驻物业现场,安排接管验收,制定各项 物业管理措施。各项服务如下: 4.1.3 后期物业管理顾问服务 在发展商自行组建物业管理公司或委托其他物业管理公司来进行管理的前提下,高力国际可根据前 述“ 后期物业管理运作服务”内容提供后期物业管理顾问服务。就上述各项内容协助管理公司贯彻 落实,并通过专责工作组和定期会议研讨的形式,及时提供全面技术支持。 4.1.4 后期合作管理服务 根据前述“后期物业管理运作服务”内容,高力国际可携发展商实行联合共管服务。充分借鉴高力 国际的经验、技术、网络与培训,配合以发展商的各项强势,为物业提供优质服务。可
8、使用“联合 共管:高力国际/” 对外宣传推广。 4.1.5 资产管理服务除提供专业化物业管理服务之外,高力国际还向业主提供资产管理服务,即在获业主授权下, 代表业主进行租务管理。 4.1.6 特色管理服务高力国际的宗旨是为业户提供全球如一的服务。通过对众多发展商及业主的调查研究,在广泛吸取 合作伙伴的宝贵建议后, 在上述五项服务之外特别推出高力国际特色管理服务,内容包括:4.1.6.1专业巡访 4.1.6.2业界峰会 4.1.6.3专题研讨 4.1.6.4英才培训 4.2 物业租售及投资买卖高力国际分别为业户及住户在买卖及租赁物业,以及整楼买卖及融资方面担任代理洽商角色,高力 国际透彻了解双方
9、的要求,并能为业户达成最合理的价格及条件,使发展商、投资者及用户皆获得 满意的服务。 4.3 项目推广高力国际在项目买卖、租赁及顾问方面提供完善的服务,包括为发展商提供专业意见,从项目推行 时间、策划推广计划,以至推广项目的执行,均为业户妥善安排。 4.4 市场调研及专业咨询服务 高力国际提供紧贴市场及最深入的研究资料,使不少投资者、企业及政府机构均采纳并接受高力国 际的专业物业资讯和服务,高力国际完备的资料库储存了不同类型物业的资料,包括供求状况、租 售价格水平、 回报率走势情况等。4.5 其它 高力国际还提供其它如工程策划及管理、物业投资、资产管理及房地产投资咨询服务。高力国际的 全体同仁
10、秉承一贯的专业精神,愿以本公司充足的人才经验和技术提供全面、完善、优质的物业服 务。 5 高力国际的强项和优势高力国际拥有最完善的管理系统与最专业的管理团队, 为不同的业主提供超乎期望的管理和服务。5.1 全球资源共享平台 高力国际之全球营运网络居世界同行业之冠(截至目前,于 61个国家拥有293家办事处),我们一 直与全球各地办事处保持密切信息与经验交流,及时引进各项来自海外管理服务的先进观念与优良 制度,尤其针对现时诸多发展商引入之国外先进性能产品及设备,我们均可第一时限内取得其管理 的各项经验与服务指标。 5.2 完善之服务 - 9 -本公司自成立迄今始终为专业之综合物业服务公司,我们具
11、有各项物业(含设施及商场及租赁)管 理工作的整合能力与完善管理体系,故在执行综合经营管理服务工作时将可达至最高效益。我们将 依物业之不同特性, 为物业量身定做最适当的专业管理制度,包括日常管理、 人事及会计制度等, 配合我司资深专家的监督、指导及稽核,以及高力国际中央队伍全力的支援,将确保物业之服务水 准符合业户的期望。 5.3 高标准的系统培训 高力国际拥有完善的系统培训机制,我司高级行政人员将为业户之管理员工,按业户不同物业之特 性编制培训计划,传授专业管理理念及知识,包括物业管理基础概念,服务的概念及技巧,物业交 接,二次装修及搬迁流程,业户投诉处理程序及技巧,突发事件处理及紧急工程措施
12、制订,停车场 管理,保安巡逻事项,物业工程验收处理程序, 工程巡检及维修保养制度等。 5.4 丰富的管理经验 高力国际自80年代末进入中国以来 ,一 直专注于高档物业的管理服务 ,尤 其在北京曾服务过的发展 商不下百家, 高档住宅有星河湾、御园、紫御府、远洋北七家别墅、绿城南沙滩项目、圣世一品、 金地长青湾、 华润星海湾 1号、世奥国际中心、 嘉美风尚中心、润枫德尚、东湖湾、碧湖居、 福海 御源、朗斯芳德、龙熙顺景、首都花园巴黎城、远中悦来等且大多均由设计阶段即介入服务,积累 了大量管理经验与技术数据,故很大程度上可协助发展商前期对产品详细规划,并在营销方面给予 最审慎的配合,包括管理费的测算
13、, 销售人员的培训等;并在后期提供最优质之管理与服务。 5.5 管理预算控制体系 物业管理费的收入与支出是发展商较关注的重大问题。如何开源节流,以最低成本提供最高效能之 服务成为衡量物业管理服务的最佳准则 。高力国 际将通过管理支出合理预算 、制 度健全保证严密性、 人尽其才、物尽其用、节能措施、应酬控制等各个方面,加强对管理预算之控制,成功地降低项目 之运营成本, 为吸引业户入住创造条件。 5.6 强大的后备资源 -中央队伍高力国际在亚太区拥有53间办公室,北京、上海、天津、山东、广州、成都、台湾、香港等地均成 - 12 -立区域总部及办公室,同时在当地市场均属较具规模及具有一定影响力的物管
14、公司。同时为了更好 的整合国内市场资源及经验,高力国际将亚太区总部设在上海,以便于亚太各区域物业市场及管理 资源协调方面发挥最大之功效。高力国际自有完整专业的设施管理部门,其中网罗各类机电保养维 护专才为各区域业户提供专业服务,遇有紧急状况时,均可相互立即支持,确保业户设备受到妥善 维护。5.7 先进的管理系统 -Build Folio软件(仅在委托管理的项目中使用) 高力国际独家研发之Build Folio System, 领先于国内传统物业管理办公软件, 通过独特的网络 +PDA服务系统,快速有效地将业户要求传达至服务人员, 令到业户感受迅速快捷服务, 此同时减 少人力资源浪费及从数据分析
15、中有效地提供优良节能方案或项目改造计划。 图一 图二 图三 图四 图五 - 14 -图六 图七 图八 图九 - 19 -图十 图十一图十二图十三第二节春和景明总体服务设想引言高档住宅项目的物业需要行业经验丰富的队伍的管理, 通过我们的高端人群服务经验,为春和 景明创造价值,为业户营造一个“安全、舒适、优美、和谐”的居住及生活环境,让业户安心、 放 心。 一、 总体管理服务目标1、 前期目标 成为开发商的好参谋、好帮手、 好朋友; 节约项目的运营成本,使本项目不断保值增值。 2、 合同目标 在合同期内, 全身心为业主服务,使本项目成为青岛李沧区最具特色和品质的项目。二、 管理服务理念1、“沟通零
16、 距离,服务无止境” 高力国际业户服务人员通过与业户的直接交流与沟通,深入了解业户的实际需求,从而达到同业户 心与心之间的零距离。成功服务没有定式。服务环境在改变,业户的期望也在不断的改变,因此, 春和景明的服务追求永 无止境: 不断发掘及创新服务, 真诚关注业户生活的方方面面。 2、“优质服 务,业户至上” 高力国际遵循 4F 服务准则 (Fast 快捷时效、 Fine 细腻完美、 Feel 感情贴心、 Fabulous 难以置信 ),以 全心全意为业户提供服务为原则,以自身品牌和规范服务,为业主用好每一分钱,保持物业长期稳 定的保值升值为服务宗旨。为实现上述目标,高力国际将在春和景明设立
17、“24 小时业户服务中心 ”,随时接受、处理业户的一切 要求。3、 “5341 业户服务快速反应体系 ”高力国际在服务中将启用 “5341 业户服务快速反应体系 ”, 具体内容如下: 接到业户电话后 5 分钟反应到位;一般问题 30 分钟内解决;30 分钟无法解决的, 应向业户口头解释,并于 4 小时内最终解决; 需协调外部单位解决的, 应于 1 日内向业户作出书面答复。 三、针对春和景明 的特色管理工作3.1节能绿色可持续发展管理 高档住宅项目一直是高投资性的物业,它所需要物业具有较高的保值及增值性,因此绿色环保、节能降耗对 产品的保值及项目的销售、经营管理有着重要的意义。高力国际的特色绿色
18、管理方案将帮助项目保值增值:3.3 入伙前的销售支持管理工作 为了配合开发商交楼流程及前期的顺利销售,根据春和景明 的实际情况,高力国际建立了一系列的 销售配合体系,主要有: 3.3.1 前期销售的宣传推广配合;3.3.2 售楼处的管理及顾问支持,户型样板房、商业裙房的顾问建议,销售动线的高标准配合服务;3.3.3 入伙前的全程跟进:如协助准业主建立客户档案,协助其制定定制增值服务,将施工进度定期通告等;3.3.4 协助开发商工程前期预验收,协助开发商制定楼书中关于物业管理的特色宣传,协助开发商在售楼 处及收楼现场阶段对业主关于物业管理费、业主临时规约、有偿特色服务方案进行正确解答并对销售顾问
19、前 期进行物业管理方面的培训,在售楼处案场设立大管家服务台进行客户答疑等;3.3.5 协助开发商对售楼处及宣传会现场进行管理(仅限于委托管理方式的前提 )。- 20 -第三节春和景明 高档住宅服务方案- 23 -一、项目定位 本案作为地区内高档住宅的地产代表产品,其产品所辐射范围较广。地区内消费人群具备一定的受 教育程度,收入中高;相应的对生活和居住和环境要求也比较高:安全、宁静、悠闲、舒适、方便 快捷 ;一切需 要的实现和营造 ,都 集中体现在物业管理的服务上 。因 此服务于这类人群即要有快捷、 便利的生活享受,完善的配套设施还要有相对独立的私密性,那么要求物业管理工作在专业的基础 上,要深
20、入挖掘业户的要求。针对项目特点, 准备采用“ 二十四小时全天候服务” 、贴心“一对 一”服务的管理服务模式,同时提供超过 100 项的特色增值服务,另一方面也不断巩固和提升业户 满意度。 二、物业管理服务特点:1.安全管理服务消除业户心理的安全问题障碍“ 外松内紧” 的保安服务让居住在此的您倍感安全、舒适。 2.快捷服务启用业户服务快速反映体系 在服务中启用快捷的物业服务体系。启用“ 5341 业户服务快速反应体系”: “ 5”接到业户电话后 5 分钟内反应到位;“3”一般问题 30 分钟内解决;“ 4”30 分钟无法解决的,应向业户口头解释,并于 4 小时内最终解决; “ 1”需协调外部单位
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