滨湖城市花园可行性研究报告.doc
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1、工咨XXXXXX“汉川滨湖城市花园”开发项目可行性研究报告 XX 编制编制时间:二一二年八月 项目负责人: 编 制 人: 目 录第1章 项目总论91.1项目背景与概况91.2项目建设单位概况91.3项目背景及建设的必要性101.4 编制的原则、依据和范围121.4.1编制的原则121.4.2项目编制的依据121.4.3项目报告编制的内容131.5项目主要经济技术指标131.6问题与建议14第2章 项目投资环境与市场分析152.1项目投资环境分析152.1.12012年房地产经济政策分析152.1.2区域经济环境与与市场环境分析222.2区域竞争环境分析252.2.1区域房地产市场分析252.2
2、.2区域房地产特征及走势分析262.2.3竞争性项目分析262.3项目SWOT分析292.4项目定位分析302.4.1项目产品定位302.4.2项目目标客户群定位312.4.3项目价格定位33第3章 项目建设规模与建设条件343.1项目地块现状343.2建设规模343.3项目建设条件35第4章 规划设计394.1设计依据394.2规划设计原则和理念394.3总体规划42第5章 工程技术方案455.1建筑设计455.1.1设计依据455.1.2单体设计455.1.3商业及公建设计465.1.4建筑立面设计465.1.5剖面设计475.1.6主要技术经济指标475.2结构设计485.2.1设计依据
3、485.2.2设计自然条件485.2.3结构选型495.3公用工程495.3.1给排水495.3.2电气设计53第6章 节能节水606.1设计标准与依据606.2建筑节能616.3节水616.3.1给水系统616.3.2排水系统636.4电气节能646.4.1建筑电气节能的途径646.4.2照明节能要点:64第7章 项目组织与建设管理667.1 组织机构设置667.2劳动定员和人员培训667.2.1工作制度667.2.2劳动定员677.2.3人员培训677.3项目建设管理687.3.1 项目计划实施步骤687.3.2工程实施措施697.4工程招投标69第8章 项目开发及销售计划718.1项目开
4、发时间及工期安排718.2项目开发进度计划718.3楼盘销售738.3.1楼盘预售条件规定738.3.2销售进度计划73第9章 项目费用估算749.1项目建设成本估算749.1.1土地费用估算749.1.2建安工程费用估算749.1.3前期工程费用769.1.4开发相关规费估算769.1.5基础设施及公建配套费用估算769.1.6工程建设其他费用779.1.7基本预备费779.1.8项目建设成本估算表779.2项目开发费用估算789.3项目投资总成本费用估算表799.4开发期经营税费计算799.4.1与交易有关的税费,税费表799.4.2土地增值税799.4.3企业所得税79第10章 项目资金
5、筹措与运用8010.1项目资金来源与筹措8010.1.1自有资金8010.1.2借贷资金8010.1.3预售收入8010.2资金运用8010.3资金使用的管理8110.3.1资金问题8110.3.2优化使用周转资金问题81第11章 项目财务评价8211.1房产项目财务评价概述8211.1.1项目财务评价的依据8211.1.2项目财务评价的原则8211.1.3项目财务评价的前提假设8211.2盈利能力分析8311.2.1静态盈利能力分析8311.2.2动态盈利能力分析8311.3项目风险分析8411.4 财务评价结论85第12章 环境影响与评价8612.1环境保护8612.1.1环保法规及标准8
6、612.1.2环保设计8712.2项目建设对环境的影响8712.3项目营运对环境影响9012.4 环境保护措施方案9112.5项目生态环境影响评价结论95第13章 项目社会影响评价9613.1 社会影响效果分析9613.2 社会适应性分析9613.3 社会风险及对策分析9713.4 社会评价结论98第14章 项目结论与建议9914.1可行性研究结论9914.2问题与建议99附图101附件102第1章 项目总论1.1项目背景与概况项目名称:汉川滨湖城市花园项目性质:新建建设单位:湖北凌鹏置业有限公司法人代表:肖述兵企业性质:有限责任公司(私营)注 册 号:420984000013594公司地址:
7、汉川市城隍镇向阳村1.2项目建设单位概况湖北凌鹏置业有限公司是2012年6月新注册成立的地产开发公司。虽然是才成立的公司,但湖北凌鹏置业有限公司却是一个雄厚实力和经验丰富的30多人的精英团队。公司股东分为别由华天集团高管、凌去幕墙装饰公司高管及长期从事地产开发地产公司的高管共同出资新组建而成。他们分别有着上千万平方米的建筑施工、装饰及近百万平米地产开发经历。曾开发过“汉川文化世纪城”、“都市华庭”、“马口棉纺厂综合开发项目”、“关公冼马城”“马口龙凤苑”等地产项目。他们实战、管理经验丰富,经济实力雄厚,为了一个共同的目标组建新公司从事地产开发,引领其团队不断开拓进取。目前该公司已取得位于汉川市
8、城隍镇向阳村G(2012)018号地块的国有土地使用权,用于地产开发。该地块用地面积为67.72亩,项目正在积极筹备中,规划建筑面积145106.17。公司在“诚信创造未来”的企业精神指引下,坚持“以人为本,诚实守信,追求卓越,服务社会”的企业理念,坚持质量第一,建设舒适、一流的住宅和环境优美的小区,实现“企业发展,员工进步,社会和谐”的美好远景,为地方经济和社会发展作出新的更大贡献!1.3项目背景及建设的必要性自省委、省政府确立“1+8”武汉城市圈后,汉川市政府按照省、孝感市的战略部署,充分发挥紧邻武汉、处于武汉城市圈核心圈的区位优势,主动融入武汉城市圈,全面提升汉川在武汉城市圈内的经济依存
9、度和融合度,促进市域经济又好又快发展。根据汉川实际,确立了融入武汉城市圈的工作思路,即充分发挥汉川地处武汉城市圈核心层的优势,按照五个一体化建设(基础设施、产业发展、区域市场、城乡建设和环境保护)和八同(规划同筹、交通同网、信息同享、金融同城、市场同体、产业同链、科技同兴、环保同治)的工作要求,通过交通接轨、工业配套、农业服务、科技转化、旅游加盟,努力把我市建设成为武汉城市圈的工业协作配套基地、农副产品加工供应基地、商贸物流集散基地、旅游休闲度假基地和科技成果转化基地,奋力实现依托武汉,服务武汉,融入武汉,建设核心圈内经济强市,建设武汉后花园!在以上背景下,汉川市人民政府于2009年10月公开
10、出让G2012018号地块国有土地使用权,用于城市住宅开发和城市基础设施建设,以利按照城市总体规划建设,城区扩伸和城市品位形象升级!该地块位于汉川城隍镇向阳村,南临滨湖大道,北接河沙一级公路,东临泵站河,位于泵站河下桥处, 沿泵站河60米绿化长廊和天然水景,地理位置优越,商业氛围浓厚,具备良好的开发价值!本顶目为项目的一期工程,项目将建成集居住、商业、休闲为一体的综合性社区,为汉川市打造一个有着鲜明的在外在形象、优美的内部环境,便利的交通系统,齐全生活设施现代化高档社区。该项目建设是符合汉川城区规划发展要求和国家产业政策的,是城市功能完善的需要,是汉川建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环
11、境的重要举措。本项目的建设将对提升城市化水平、加快城市进程起到积极的重要作用。1.4 编制的原则、依据和范围1.4.1编制的原则1、执行国家对商业住房的建设标准、规定和技术要求,做到实事求是,因地制宜、功能适用,与湖北汉川市的经济发展水平相适应。2、遵照整体规划与局部相协调的原则,合理有效的利用土地,建设布局满足规划管理部门的规定和要求,充分考虑环境特征,风格与城市环境相一致,营造自然和谐的商居环境。3、坚持建设与适用相结合的原则,尤其在节能、环保、安防等方面,使其成为一个理想的安居场所。4、采用先进的技术手段,对本项目的商住房开发设计、设备与材料的选用要做到先进、可靠、经济、合理。 1.4.
12、2项目编制的依据1、国家和地区相关的法律、法规、政策;2、湖北汉川的经济和社会发展规划;3、房地产经济评价标准(2002)4、湖北汉川市国有建设用地G2012018地块出让资料;5、建设单位提供的相应的基础数据、技术资料等;6、编制本报告的委托咨询合同及其他相关资料。1.4.3项目报告编制的内容本项目研究的内容:项目提出的理由及建设的必要性,需求分析及建设规模,建设条件等分析;总体规划,建筑工程方案,配套工程、环境保护及消防、安全等方面建议,项目建设管理与组织机构,项目实施进度,投资估算与资金筹措,社会效益分析等。1.5项目主要经济技术指标主要技术经济指标表项目数量单位1净地面积45149.1
13、0m22总建筑面积145106.17m2计容积建筑面积135400.00m22.1住宅建筑面积121300.00m2其中多层住宅面积21500m2高层住宅面积98850.00m22.2商业建筑面积11600.00m22.3幼儿园建筑面积1950.00m22.4小区管理用房500.00m22.5物业管理用房500.00m22.6其他配套用房500.00m22.7住宅底层车库(不计容积率)1800m22.8地下车库(不计容积率)6526.07m22.9架空层面积(不计容积率)1380m23建筑基底面积12127.05m24容积率3.05建筑密度26.86%6绿地率30%7总户数1054户8总停车位
14、360个其中地面停车位290个车库停车位70个1.6问题与建议湖北凌鹏置业有限公司已于2012年7月合法取得本项目土地合法使用权,各项建设手续正在积极申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。根据测算,在预计的销售价格、销售率条件下,本项目具良好的可行性。本项目应充分利用地块区域优势和景观资源,与专业设计公司、中介顾问公司合作,强强联合,打造小区品牌 销售和企业品牌;制定合理的市场营销方案,扩大媒体宣传,注重营销推广,保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场分析2.1项目投资环境分析2.1.1 2012年房地产经济政策分析
15、2012年上半年,为巩固房地产调控成果,中央政府坚定不移加强房地产调控: 一方面,继续坚决抑制不合理需求,温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策,相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面,支持自住性合理需求,国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施,央行指出满足首套房贷款需求,30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面,预调微调力度加大,上半年2 次降存准率,三年来首次降息,促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者,保障房政策支持力度增强,中央加大保障房建设补助资金投入,多部委支持保障房参建企业多元化融资。展望下半年,预计房地产调控政
16、策仍将维持稳中趋紧态势,抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升,房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果,防止市场出现反弹,中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策,地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复,中央仍可能进一步出台限制性政策。1、坚决抑制不合理需求,促进房地产市场健康发展 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012 年上半年,温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果,即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时,温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 住建部等四部委
17、及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012 年上半年以来,各地楼市微调不断,但涉及限价、限购的均被叫停,另有一些城市,如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松,国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态,否认放松。6 月18 日,住建部发言人强调,当前各地要坚决按照中央要求,继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作,特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施,巩固调控成果。2、支持自住性需求,促进市场活跃 2.1 央行、住建部等支持首套房 以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城
18、乡建设工作会议中部署2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房,多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85 折,针对首套房贷政策松动迹象明显。上半年货币政策预调微调力度持续加大,2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2 月、5 月下调存准率0.5 个百分点2。6 月,央行降息0.25 个百分点3,并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5 月末,广义货币(M2)余额90 万亿元,同比增长13.2%,人民币贷款余额58.72 万亿元,同比增长15.7%。5月人民币贷款增加
19、7932 亿元,同比多增2416 亿元。3、保障房政策支持力度增强 3.1 中央补助资金加大 中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的1000 万套保障房在今年会继续施工,加上今年新开工700 万套的任务,保障房的在建规模将达到一个新高度,资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100 亿元,相比去年实际的1700 亿元增长了23.1%。截至今年4 月底,中央已下达地方1483亿元补助资金,与去年全年相近。其中第一批补助资金454 亿元已于2 月份下达到地方,较去年提前1 个月。截至5 月底,已开工346 万套,开工率为46.4%,基本建成206 万套,完成投资
20、3895 亿元。多部委强调落实保障房建设资金。住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金,1 月,财政部关于切实做好2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知指出,切实落实资金来源,确保不留资金缺口。5 月,住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示,中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减,同时,中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程,此外,银行信贷的支持力度也在加大。 3.2 支持参建企业多元化融资 由于保障房资金压力增加,中央支持保障房融资多元化,鼓励多种渠道融资,包括金融机构贷款、企业债券融资、公积金贷款,地方土地出让收益不低于10%用于保障性安居工程,地方
21、政府预算等,同时中央代地方发行的国债优先、倾斜用于保障性安居工程。今年2 月,发改委在关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012 年保障性安居工程建设工作的通知中指出,要创新融资机制,充分发挥地方政府融资平台作用,通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金,鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。3 月住建部在关于做好2012 年城镇保障性安居工程工作的通知中指出,拓宽资金来源渠道,创新财政支持方式,支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。保障房建设融资渠道的拓宽,将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面。4、下半年政策展望:稳中趋紧,抑制不合理需求大方向不变 货币
22、政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升,房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。一季度GDP 增长8.1%,同比、环比增幅均有明显降低,二季度会延续下行趋势,有可能低于8%。2011 年来固定资产投资增速降至接近20%的水平,基建投资仅为个位数。若政府加快审批进度(中央已同意2 万亿元的铁路投资计划,各地也纷纷获得发改委审批上马项目),使得基建增速提高至20%左右,固定资产投资增速将回到25%左右的近年平均水平。随着信贷投放及基础设施投资力度加大,政策预调微调的“稳增长”效果逐步显现,宏观经济在下半年会逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施,基本未涉及到房地产调控政策的放松,表明中央高层
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