滨湖城市花园可行性研究报告.doc

1、工咨XXXXXX“汉川滨湖城市花园”开发项目可行性研究报告 XX 编制编制时间：二一二年八月 项目负责人： 编 制 人： 目 录第1章 项目总论91.1项目背景与概况91.2项目建设单位概况91.3项目背景及建设的必要性101.4 编制的原则、依据和范围121.4.1编制的原则121.4.2项目编制的依据121.4.3项目报告编制的内容131.5项目主要经济技术指标131.6问题与建议14第2章 项目投资环境与市场分析152.1项目投资环境分析152.1.12012年房地产经济政策分析152.1.2区域经济环境与与市场环境分析222.2区域竞争环境分析252.2.1区域房地产市场分析252.2

2、.2区域房地产特征及走势分析262.2.3竞争性项目分析262.3项目SWOT分析292.4项目定位分析302.4.1项目产品定位302.4.2项目目标客户群定位312.4.3项目价格定位33第3章 项目建设规模与建设条件343.1项目地块现状343.2建设规模343.3项目建设条件35第4章 规划设计394.1设计依据394.2规划设计原则和理念394.3总体规划42第5章 工程技术方案455.1建筑设计455.1.1设计依据455.1.2单体设计455.1.3商业及公建设计465.1.4建筑立面设计465.1.5剖面设计475.1.6主要技术经济指标475.2结构设计485.2.1设计依据

3、485.2.2设计自然条件485.2.3结构选型495.3公用工程495.3.1给排水495.3.2电气设计53第6章 节能节水606.1设计标准与依据606.2建筑节能616.3节水616.3.1给水系统616.3.2排水系统636.4电气节能646.4.1建筑电气节能的途径646.4.2照明节能要点：64第7章 项目组织与建设管理667.1 组织机构设置667.2劳动定员和人员培训667.2.1工作制度667.2.2劳动定员677.2.3人员培训677.3项目建设管理687.3.1 项目计划实施步骤687.3.2工程实施措施697.4工程招投标69第8章 项目开发及销售计划718.1项目开

4、发时间及工期安排718.2项目开发进度计划718.3楼盘销售738.3.1楼盘预售条件规定738.3.2销售进度计划73第9章 项目费用估算749.1项目建设成本估算749.1.1土地费用估算749.1.2建安工程费用估算749.1.3前期工程费用769.1.4开发相关规费估算769.1.5基础设施及公建配套费用估算769.1.6工程建设其他费用779.1.7基本预备费779.1.8项目建设成本估算表779.2项目开发费用估算789.3项目投资总成本费用估算表799.4开发期经营税费计算799.4.1与交易有关的税费，税费表799.4.2土地增值税799.4.3企业所得税79第10章 项目资金

5、筹措与运用8010.1项目资金来源与筹措8010.1.1自有资金8010.1.2借贷资金8010.1.3预售收入8010.2资金运用8010.3资金使用的管理8110.3.1资金问题8110.3.2优化使用周转资金问题81第11章 项目财务评价8211.1房产项目财务评价概述8211.1.1项目财务评价的依据8211.1.2项目财务评价的原则8211.1.3项目财务评价的前提假设8211.2盈利能力分析8311.2.1静态盈利能力分析8311.2.2动态盈利能力分析8311.3项目风险分析8411.4 财务评价结论85第12章 环境影响与评价8612.1环境保护8612.1.1环保法规及标准8

6、612.1.2环保设计8712.2项目建设对环境的影响8712.3项目营运对环境影响9012.4 环境保护措施方案9112.5项目生态环境影响评价结论95第13章 项目社会影响评价9613.1 社会影响效果分析9613.2 社会适应性分析9613.3 社会风险及对策分析9713.4 社会评价结论98第14章 项目结论与建议9914.1可行性研究结论9914.2问题与建议99附图101附件102第1章 项目总论1.1项目背景与概况项目名称:汉川滨湖城市花园项目性质：新建建设单位：湖北凌鹏置业有限公司法人代表：肖述兵企业性质:有限责任公司(私营)注 册 号:420984000013594公司地址:

7、汉川市城隍镇向阳村1.2项目建设单位概况湖北凌鹏置业有限公司是2012年6月新注册成立的地产开发公司。虽然是才成立的公司，但湖北凌鹏置业有限公司却是一个雄厚实力和经验丰富的30多人的精英团队。公司股东分为别由华天集团高管、凌去幕墙装饰公司高管及长期从事地产开发地产公司的高管共同出资新组建而成。他们分别有着上千万平方米的建筑施工、装饰及近百万平米地产开发经历。曾开发过“汉川文化世纪城”、“都市华庭”、“马口棉纺厂综合开发项目”、“关公冼马城”“马口龙凤苑”等地产项目。他们实战、管理经验丰富，经济实力雄厚，为了一个共同的目标组建新公司从事地产开发，引领其团队不断开拓进取。目前该公司已取得位于汉川市

8、城隍镇向阳村G（2012）018号地块的国有土地使用权，用于地产开发。该地块用地面积为67.72亩，项目正在积极筹备中，规划建筑面积145106.17。公司在“诚信创造未来”的企业精神指引下，坚持“以人为本，诚实守信，追求卓越，服务社会”的企业理念，坚持质量第一，建设舒适、一流的住宅和环境优美的小区，实现“企业发展，员工进步，社会和谐”的美好远景，为地方经济和社会发展作出新的更大贡献！1.3项目背景及建设的必要性自省委、省政府确立“1+8”武汉城市圈后，汉川市政府按照省、孝感市的战略部署，充分发挥紧邻武汉、处于武汉城市圈核心圈的区位优势，主动融入武汉城市圈，全面提升汉川在武汉城市圈内的经济依存

9、度和融合度，促进市域经济又好又快发展。根据汉川实际，确立了融入武汉城市圈的工作思路，即充分发挥汉川地处武汉城市圈核心层的优势，按照五个一体化建设（基础设施、产业发展、区域市场、城乡建设和环境保护）和八同（规划同筹、交通同网、信息同享、金融同城、市场同体、产业同链、科技同兴、环保同治）的工作要求，通过交通接轨、工业配套、农业服务、科技转化、旅游加盟，努力把我市建设成为武汉城市圈的工业协作配套基地、农副产品加工供应基地、商贸物流集散基地、旅游休闲度假基地和科技成果转化基地，奋力实现依托武汉，服务武汉，融入武汉，建设核心圈内经济强市，建设武汉后花园！在以上背景下，汉川市人民政府于2009年10月公开

10、出让G2012018号地块国有土地使用权，用于城市住宅开发和城市基础设施建设，以利按照城市总体规划建设，城区扩伸和城市品位形象升级！该地块位于汉川城隍镇向阳村，南临滨湖大道，北接河沙一级公路，东临泵站河，位于泵站河下桥处， 沿泵站河60米绿化长廊和天然水景，地理位置优越，商业氛围浓厚，具备良好的开发价值！本顶目为项目的一期工程，项目将建成集居住、商业、休闲为一体的综合性社区，为汉川市打造一个有着鲜明的在外在形象、优美的内部环境，便利的交通系统，齐全生活设施现代化高档社区。该项目建设是符合汉川城区规划发展要求和国家产业政策的,是城市功能完善的需要，是汉川建设和发展的必不可少的重要环节和美化城市环

11、境的重要举措。本项目的建设将对提升城市化水平、加快城市进程起到积极的重要作用。1.4 编制的原则、依据和范围1.4.1编制的原则1、执行国家对商业住房的建设标准、规定和技术要求，做到实事求是，因地制宜、功能适用，与湖北汉川市的经济发展水平相适应。2、遵照整体规划与局部相协调的原则，合理有效的利用土地，建设布局满足规划管理部门的规定和要求，充分考虑环境特征，风格与城市环境相一致，营造自然和谐的商居环境。3、坚持建设与适用相结合的原则，尤其在节能、环保、安防等方面，使其成为一个理想的安居场所。4、采用先进的技术手段，对本项目的商住房开发设计、设备与材料的选用要做到先进、可靠、经济、合理。 1.4.

12、2项目编制的依据1、国家和地区相关的法律、法规、政策；2、湖北汉川的经济和社会发展规划；3、房地产经济评价标准（2002）4、湖北汉川市国有建设用地G2012018地块出让资料；5、建设单位提供的相应的基础数据、技术资料等；6、编制本报告的委托咨询合同及其他相关资料。1.4.3项目报告编制的内容本项目研究的内容：项目提出的理由及建设的必要性，需求分析及建设规模，建设条件等分析；总体规划，建筑工程方案，配套工程、环境保护及消防、安全等方面建议，项目建设管理与组织机构，项目实施进度，投资估算与资金筹措，社会效益分析等。1.5项目主要经济技术指标主要技术经济指标表项目数量单位1净地面积45149.1

13、0m22总建筑面积145106.17m2计容积建筑面积135400.00m22.1住宅建筑面积121300.00m2其中多层住宅面积21500m2高层住宅面积98850.00m22.2商业建筑面积11600.00m22.3幼儿园建筑面积1950.00m22.4小区管理用房500.00m22.5物业管理用房500.00m22.6其他配套用房500.00m22.7住宅底层车库（不计容积率）1800m22.8地下车库（不计容积率）6526.07m22.9架空层面积（不计容积率）1380m23建筑基底面积12127.05m24容积率3.05建筑密度26.86%6绿地率30%7总户数1054户8总停车位

14、360个其中地面停车位290个车库停车位70个1.6问题与建议湖北凌鹏置业有限公司已于2012年7月合法取得本项目土地合法使用权,各项建设手续正在积极申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及湖北房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具良好的可行性。本项目应充分利用地块区域优势和景观资源，与专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌 销售和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章 项目投资环境与市场分析2.1项目投资环境分析2.1.1 2012年房地产经济政策分析

15、2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控： 一方面，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面，支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2 次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。展望下半年，预计房地产调控政

16、策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。1、坚决抑制不合理需求，促进房地产市场健康发展 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012 年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 住建部等四部委

17、及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012 年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6 月18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。2、支持自住性需求，促进市场活跃 2.1 央行、住建部等支持首套房 以首次置业为代表的合理购房需求一直受到政府的支持和鼓励。去年姜伟新在全国住房城

18、乡建设工作会议中部署2012 年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多数城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85 折，针对首套房贷政策松动迹象明显。上半年货币政策预调微调力度持续加大，2012 年上半年银行两次下调存准率、三年半来首次降息。央行分别在2 月、5 月下调存准率0.5 个百分点2。6 月，央行降息0.25 个百分点3，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间。5 月末，广义货币(M2)余额90 万亿元，同比增长13.2%，人民币贷款余额58.72 万亿元，同比增长15.7%。5月人民币贷款增加

19、7932 亿元，同比多增2416 亿元。3、保障房政策支持力度增强 3.1 中央补助资金加大 中央保障房建设补助资金力度加大。由于去年开工的1000 万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700 万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100 亿元，相比去年实际的1700 亿元增长了23.1%。截至今年4 月底，中央已下达地方1483亿元补助资金，与去年全年相近。其中第一批补助资金454 亿元已于2 月份下达到地方，较去年提前1 个月。截至5 月底，已开工346 万套，开工率为46.4%，基本建成206 万套，完成投资

20、3895 亿元。多部委强调落实保障房建设资金。住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，1 月，财政部关于切实做好2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知指出，切实落实资金来源，确保不留资金缺口。5 月，住建部住房保障司副司长张学勤在接受采访时表示，中央对于保障性安居工程的补助力度只增不减，同时，中央代地方发行的国债优先和倾斜用于保障性安居工程，此外，银行信贷的支持力度也在加大。 3.2 支持参建企业多元化融资 由于保障房资金压力增加，中央支持保障房融资多元化，鼓励多种渠道融资，包括金融机构贷款、企业债券融资、公积金贷款，地方土地出让收益不低于10%用于保障性安居工程，地方

21、政府预算等，同时中央代地方发行的国债优先、倾斜用于保障性安居工程。今年2 月，发改委在关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好2012 年保障性安居工程建设工作的通知中指出，要创新融资机制，充分发挥地方政府融资平台作用，通过直接和间接融资多渠道筹集保障性安居工程建设资金，鼓励引导社会力量参与建设保障性住房及配套设施。3 月住建部在关于做好2012 年城镇保障性安居工程工作的通知中指出，拓宽资金来源渠道，创新财政支持方式，支持和吸引社会资本参与保障性住房建设、运营和管理。保障房建设融资渠道的拓宽，将有力地缓解保障房建设资金紧张的局面。4、下半年政策展望：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向不变 货币

22、政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。一季度GDP 增长8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度会延续下行趋势，有可能低于8%。2011 年来固定资产投资增速降至接近20%的水平，基建投资仅为个位数。若政府加快审批进度（中央已同意2 万亿元的铁路投资计划，各地也纷纷获得发改委审批上马项目），使得基建增速提高至20%左右，固定资产投资增速将回到25%左右的近年平均水平。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，政策预调微调的“稳增长”效果逐步显现，宏观经济在下半年会逐步走出底部。近期为“稳增长”实施的一系列措施，基本未涉及到房地产调控政策的放松，表明中央高层

23、对房价合理回归的坚强决心，已经将房地产调控上升到政治高度。调控效果有所显现，但还需进一步巩固深化。2012 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：一方面坚决抑制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。由于中央政府坚持房地产调控不放松，调控成果进一步显现，投资投机需求受到抑制，多数城市房价继续呈稳中有降之势。但需要注意到是，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显回升，购房者观望情绪明显缓解，部分城市甚至还出现了楼盘抢购的恐慌情绪，部分房地产企业趁机提价，与“房价合理回归”相背而行。展望 2012 年下半年，在宏观经济探底

24、回升的大背景下，随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，如果成交量继续增长，价格将会止跌回升，房地产调控可能功亏一篑。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。 总之，2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策，限价政策，限购都没有对商品房限制达到预期，保障住房在人民强烈的呼吁声中迟缓走到台前，城镇住房的刚性需求不会逆转，房地产业也绝不会崩盘

25、。但2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控走势的杠杆之一。2.1.2区域经济环境与与市场环境分析1区域经济环境分析汉川市2011年全市生产总值（增加值、产值除注明外，均为现价）为2475567万元，按可比价格计算，比上年增长（下同）14.0。从三次产业看，第一产业完成增加值420355万元，第二产业完成增加值1449351万元，第三产业完成增加值605861万元，按可比价格计算，分别增长4.4、17.7和13.4。从构成情况看，一、二、三产业的比重由2010年的18.99：54.54：26.47变化到2011年的16.98：58.55：24.47。全市人均生产总值24339元

26、（按平均常住人口101.71万人计算），可比增长12.3。工业经济：工业形成了集群发展格局，完成产值4823077.3万元，增长40.9；其中，中省属工业企业完成产值349828.4万元，增长26.7；市属工业企业完成产值4473248.9万元，增长42.1。完成规模以上工业增加值1339755.0万元，按可比价格计算，增长19.7。三大工业园区初具规模，三大支柱产业（金属制品、纺织服装、食品医药）产值逾百亿；建筑业：相对平稳发展。全社会建筑业完成增加值46115万元，可比增长6.4。农业经济：全市农林牧渔业现价总产值为736615万元，可比增长7.2。种植业、畜牧业、渔业产值分别为32678

27、1万元、232756万元、148653万元，可比分别增长11.0、5.8、3.4。森林覆盖率达18.1。固定资产投资：2011年，全市全社会固定资产投资额1322704万元，同比增长37.3%，实现了平稳较快增长，其中城镇500万以上项目完成投资1109674万元，同比增长36.8%；农村500万元以上项目完成投资52120万元，同比增长63.6%；房地产业完成投资115200万元，同比增长53.6%，农村私人完成投资45710万元，同比增长0.5%。2011年全社会固定资产投资及其增长速度指标绝对数%全社会固定资产投资132270437.3固定资产投资127699439.1按行业分：第一产业

28、3885241.9第二产业94609543.6#工业94579543.7第三产业29204725.7按构成分：建筑工程47682751.8安装工程6908213.9设备购置56967433.4其他费用16141138.82区域投资环境分析汉川市十分鲜明地突出工业经济的主导地位，工业化步伐不断加快。已连续三年被湖北省委、省政府评为全省乡镇企业首强。依托“一线三区”（荷沙公路沿线8个乡镇、汉川经济技术开发区、福星高科技工业区、马口纺织工业园），牵引工业经济由“点状”向“块状”聚集扩张，初步建成了市城区高新技术和食品加工业、江南纺织服装业、西部金属制品业等三大工业区块，形成了以金属制品、食品加工、纺

29、织服装、新医药、童车童具、光纤光缆、卫生塑料、建材包装为主体的十大块状产业群，聚集优势强大，辐射效应明显。工业经济已进入全省“十强”行列。2.2区域竞争环境分析2.2.1区域房地产市场分析由于调控政策的针对性，效果明显，国内一线城市房地产销售已经出现销量 滑坡的现象，开始逐步导致房地产投资开始转向国内二三线及中小城市，拉动房地产市场新一轮增长的态势。汉川作为武汉城市圈内重要的县级城市，立足生城市圈辐射效应推动汉川楼市态建设，打造“武汉的后花园”，不可避免地将成为房地产开发的重点转移区域。汉川作为武汉城市圈重要的县级城市，县域经济活跃，特别是以金属制品、纺织服装、食品医药三大支柱产业为名片，带动

30、经济的快速增长，在全省县级城市实力 排名中始终保持靠前位置，具备发展的良好潜力。而近年来，在外来投资、旅游投入等刺激下，汉川房地产方兴未艾，发展态势良好。两会期间，武汉提出了“1+6”的城市新格局，所谓1+6指的是1个主城+6个新城组群。主城区以三环线以内地区为主，面积会略小于现在的中心城区。有业内人士称，未来武汉的版图扩张将覆盖黄陂、蔡甸、汉南、葛店、汉川、郑店、江厦等，汉川楼市存在着巨大的发展潜力。2.2.2区域房地产特征及走势分析价格稳定显示汉川市部分房地产开发商经济实力比较强。一旦开发商有了良好的经济链，不缺乏周转资金，新房销售周期的延长对他们的影响就不会很大。在开发商抱着挺过观望期的

31、心理下，房价出现大幅下降的可能性也相对较小。同时，作为三线城市，我市与我省周边城市相比，房价并没达到过高程度，下降空间十分有限。新房空置率较低，也表明目前汉川市楼市仍主要表现为刚性需求，自住型购房者居多，楼市仍有一定发展空间。在这种地域现状和市场表现下，有别于一线城市，汉川市房价将仍保持平稳发展的态势。2.2.3竞争性项目分析1、楼盘名称：汉川福星城开发商：金山房地产开发有限公司楼盘地址：西湖大道与滨湖大道交界处汉川公园旁开发规模：项目总建筑面积30万余平方米，全框架结构物业类型：小高层、高层、写字楼、商铺销售均价：2900 元/M户型：3*2*2(1)/2*2*2(1)/4*2*2/物业状态

32、：现开发第五期。在售项目评述：项目占地近200亩，位于汉川中心城区西部，西湖大道与滨湖大道交汇处，总建筑面积约30万方平米，总户数2288户。项目结合现代最时尚的社区规划，建筑风格和园林景观独树一帜：将现代极简式美学风和皇家复合园林完美结合，一个现代与人文交融的国际话社区在汉川这块土地上奕奕生辉，。2、楼盘名称：公园新城开发商：汉川市博发房地产开发有限公司楼盘地址：滨湖大道88号开发规模：项目总建筑面积23314.88万。物业类型：商住楼销售均价:2950元/M户型：3*2*2(1)/2*2*2(1)物业状态：在售项目评述：公园新城二期中央组团，88126平米板式电梯观景洋房，公园新城临汉川公

33、园，高性价比亲水楼王绝版呈现，70年产权，均价低于同区域五百元以上。3、楼盘名称：帝景豪庭开发商：湖北人人集团楼盘地址：汉川公园对面（市委党校旁）开发规模：总建筑面积约25万。物业类型：商住楼物业状态:在售销售均价：2800元/M户型： 1*1*1/2*2*2(1)/ 3*2*2(1)/项目评述：帝景豪庭总规划用地面积约140亩，规划总建筑面积约25万方，能容纳2350户，规模宏大，是目前汉川市大规模的高尚人居社区。4、楼盘名称：城市之星开发商：湖北中合置业有限公司楼盘地址：川刘路广电大楼北.开发规模：物业类型：多层住宅、小高层、车库开竣工时间：项目评述：地理雄居川城核心地段 未来行政区域中心

34、，紧临市府，才智名门 紧临汉川一中，教育步步领先 与客运中心数步之遥，20层高度俯瞰全城，尽显王者风范 最时尚的外观设计，个性化环境布局 离尘不离城，城中静品 千平米空中花园，尽享四季风光, 电梯 地下停车场。2.3项目SWOT分析1优势l 开发公司虽是新公司，但开发商却是一支经济丰富、实力雄厚的开发团队；l 项目区域住宅集群基本形成，在有较大的竞争同时也有一定的聚集效应，加之周边环境优美，有一定竞争优势。l 本项目整体小区设计、房型设计集众多设计方案之优点，博多家之长，设计风格典雅，房型布局合理，户型多样，面积适中，引导当今住房潮流，非常适合汉川人民消费水平；l 户型多样化，大中小三种户型，

35、适合汉川各类消费人群；2劣势l 项目周边环境形象有待于进一步提高；l 地段优势还需要进一步宣传，宣传也有较大投入。l 城市基础设施配套还需要加大力度；l 高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的可抗性；l 福星城，帝景豪庭、城市之星及公园新城等楼盘相继发售，给本项目带来一定的竞争压力3、机会l 汉川区位优势及经济持续增长带来机会l 项目地处新城区西边地段，周边企业、商业单位较多，有较强购买实力l 楼市处于平衡上升趋势3威胁l 国家采取一系列针对房地产宏观调控政策、抑制房价过快上涨；l 未来本区供应量大，竞争日益白热化l 区域市场产品同质化2.4项目定位分析

36、2.4.1项目产品定位项目产品为集居住、商业、休闲为一体的综合性社区。为居民提供具有归属感、安全感、充满人情味的社区活力的高品质生态社区是该开发商的规划目标。目的在于为汉川打造一个有着鲜明的外在形象，优美的内部环境、便利的交通系统、齐全的生活设施和现代化高档社区。2.4.2项目目标客户群定位1目标客户群定位一类客户：周边学校、企事业单位职工全市有学校、医院等企业事业单位数十家，规模以上工业企业209家，从业人员45438人，这类人群是本项目的主要消费群体。二类客户：周边中小企业老板、私营业主汉川市及周边民营企业以及的私营业主，多以二次置业为主，以投资或改善居住条件为目的；三类客户：周边乡镇先富

37、起来人群这类消费者其购房目的为改善居住环境为目的。四类客户：回归创业人士这类消费者早前在外谋业，在一线城市高物价高房价和当前经济下，回乡创业购房人群。五类客户：汉川人在外回乡置业或外地人来汉川置业人士。以及原住宅征收后安置购买客户。这类消费者看中汉川未来的发展潜力，属投资型理财型消费人群。2客户群年龄结构分析汉川人口年龄分布特征在年龄结构上，3049岁增长最快。而根据调查发现，年龄在3049岁的人群，因事业、家庭都较为成熟，消费能力也表现得最为强烈。显然这类人群是本市消费群中主流，其快速增长一定程度上表明该市主力消费群消费能力在日趋成熟与逐步释放。而处于2029岁年龄段的群体也有不可忽视的潜在

38、消费力，目前该年龄段的消费群体庞大，根据发展趋势，可以预见数年后这部分人群将会释放出旺盛的购买需求。3客户群考虑因素分析价格因素：根据汉川城市居民的经济收入以及市区商品房住宅成交价格段比例，可以预测本项目未来客户群普遍特征：单价在3000元/以下是主要的承受范围，3000元/以上将是一个价格的分水岭。随着城镇化建设进程及中部崛起的战略实施，汉川房价还应处于平稳发展阶段。环境因素：本项目地处新城区西部地段,两面临街,周边教育、医疗、金融网点配套齐全。城区的发展优势及逐步完善的生活配套设施将是客户群优先考虑购买的主因。产品类型因素：汉川是一个消费能力很强的城市，有着传统较高水平的消费能力，随着社会

39、经济的持续良好发展，城市的居民对生活环境和质量改善的倾向性强烈，对住宅产品品质要求也较高，二房、三房及三房以上客户群都有较大需求。2.4.3项目价格定位（1）单位开发成本本项目销售价格采用市场比较法，以市场销售价格为基础，对本项目的成本加利润定价法进行估算，预测本项目单位开发成本为：1927元/。（2）开发商预期目标期望值： 根据本项目的开发成本，考虑项目拟建地市场现状及周边楼盘的销售情况，并综合未来房地产市场发展的趋势及各方因素，本项目开发商预期目标的期望值为:商住楼销售均价为2500元/（高层3000元/）,商网售价8000元/（二层4000元/）。第3章 项目建设规模与建设条件3.1项目

40、地块现状1项目概况“滨湖城市花园”位于湖北省汉川市汉川市城隍镇向阳村，南临滨湖大道，北接荷沙一级公路，东临泵站河，南临滨湖大道、处于泵站河大桥的下桥处，地理位置十分优越。2周边配套项目地处区商新城区西部地段，帝景豪庭、汉川福星城、公园新城、西湖城市广场、城关中学，实验小学紧临左右，东南双面临路，交通便利。周边教育、医疗、金额网点配套,能全面的满足业主购物、休闲、娱乐、餐饮等多样化的消费需求。3居住环境本项目位处城区西部，交通便利，沿河60米的绿化长廊和天然水景，为该项目提供了得天独厚的优势，环境宜人，适宜居住。区域居住氛围日趋浓厚，人气较旺盛。3.2建设规模本次工程为该项目的一期工程。总用地为

41、45149.10平方米，总建筑面积145106.17平方米，其中计容积率建筑面积为135400平方米，不计容积率建筑面积9706.17平方米，容积率3.0，建筑密度26.86%，绿化率30%。项目分多期进行,本项目为“滨湖城市花园”一期项目,主要由2栋6+1F多层住宅、1栋15+2F、1栋16+2F和2栋25F层及商业店面，绿化广场及相关配套组成。3.3项目建设条件1.自然地理情况汉川市位于汉江下游，江汉平原腹地。地跨东经1132211357，北纬30223051之间。东与武汉市东西湖区和汉阳毗邻，西连天门，南邻仙桃，北与应城、云梦、孝南接壤。全市东西长55.6，南北宽53.03。汉川市区位优

42、势明显，地处江汉平原腹地，紧邻特大城市武汉，距国际天河机场45公里。汉江横穿全境，107、318国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过。全市面积1663平方公里，人口107.5万。境内资源丰富、土地肥沃，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米之乡”之美誉。2地震情况根据建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008年）版，汉川市的抗震设防烈度小于6度，因而不作抗震设计。3气候条件汉川市地处中纬度地带，属于比较典型的亚热带季风气候，年平均气温16.2度,极端最高气温38.4度,极端最低气温-14.3度,年平均无霜期255天,年平均降水量1224.9毫米,年平均风速2.5米/秒,主导风向为偏北风。境内

43、四季分明，雨量充沛，光热充足，年平均日照时数为1910.7小时，严寒酷暑时间短，春、秋、初夏气候温和时间长，有利于农作物发育生长，但初夏梅雨期暴雨频繁易渍涝，盛夏高温蒸发量大，常有伏旱，所以洪涝和干旱成为全市主要的气象自然灾害。4交通运输条件汉川位于汉水下游，地处湖北省中部、江汉平原腹地，东邻武汉，南接仙桃，西与天门毗邻，北与孝南、云梦、应城连成一片。距国际天河机场仅45公里。水路：长江最大支流-汉江横穿全境；公路和高速：107、318国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通107国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。穿境而过的荷沙公路、宜黄高速公路和汉丹铁路支线与汉江

44、水运交相呼应，成为连接全市水陆交通的枢纽。武荆高速（武汉至荆门高速）过境汉川北部武汉城市圈大外环线的孝仙高速公路也将在汉川西部穿越！铁路，高铁，城际铁路：汉丹铁路支线经过汉川边境；国家东西大动脉的沪汉蓉高速铁路中的汉宜铁路（汉口宜昌）穿越汉川市，并且在汉川市马口镇八大村设立汉川火车站；武汉城市圈城际铁路主干线之一的汉天城际铁路即将开工建设，目前处于前期勘测阶段。线路大致沿菏沙公路修建，对于缓解天门市，汉川市近300万民众出行，促进武汉城市圈西部，汉江北岸经济区域一体化意义重大，对于天，汉两市与武汉市轨道交通一体化，同城化明显。此汉天城际铁路的修建对于汉川市和天门市将有脱胎换骨之效。5人口状况2

45、010年末汉川全市总人口为1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户，年内出生人口13957人，人口出生率12.4%；年内死亡人数4006人，死亡率为3.55%，迁入5369人，迁出7181人，暂停人口8281人，年平均人口1126759人，60岁以上人口170065人，60岁以上人口占总人口比重15.0%，比上年增长1个百分点。全市2010年末总人口（公安局户籍人口）1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户。年内出生人口13957人，人口出生率12.4；年内死亡人口4006人，死亡率3.55；迁入5369人，迁出7181人，暂住人口8281人。年平均人口1126759人；全市2010年末总人口（公安局户籍人口）1132630人，其中女性542296人，农业人口919190人，非农业人口213440人。年末总户数340206户。年内出生人口13957人，人口出生率12.4；年内死亡人口4006人，死亡率3.55；迁入5369人，迁出7181人，暂住