宁夏房地产发展现状及对策.doc
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1、宁夏房地产市场状况分析及政策建议摘要:目前我国的房地产市场进入调整期,而且国际和国内经济环境发生较大的变化,宁夏的房地产市场也受到了一定程度的影响,房地产市场风险也逐渐变大,本文通过对宁夏房地产市场现状进行分析,发现其存在的问题,提出合理的政策建议,促进宁夏房地产市场的健康发展。 本文首先对宁夏的社会经济状况进行分,并通过对宁夏房地产市场分析将其分为三个发展阶段,并总结了宁夏房地产市场发展的特征,通过对宁夏房地产市场的现状分析,发现其存在的问题,从宏观和微观两个方面提出建议,促进宁夏房地产市场的的健康发展。关键词 房地产 市场现状 问题 对策背景:改革开放以来,随着我国国民经济的快速发展,人民
2、生活水平的不断提高,我国的房地产市场也得到了快速的发展。房地产产业已经成为了国民经济的支柱产业之一。无论是政府,房地产开发商,房地产投资者还是普通居民都十分关注房地产市场的发展。近几年来,商品房价格的高低已经成了全国人民关注的焦点。 近年来,宁夏国民经济得到了持续快速的发展,经济的综合实力和竞争力不断提高。2009年,全年实现地区生产总值1334.56亿元,按可比价格计算,比上年增长11.6,增速比全国平均水平高2.9个百分点。其中,第一产业完成增加值 127.13亿元,增长7.2;第二产业完成增加值680.20亿元,增长14.4,第三产业完成增加值 527.23亿元,增长9.4。按年平均人口
3、计算,人均地区生产总值达到21475元,按可比价格计算,增长10.3。三次产业增加值构成由2008年的9.9:50.7:39.4调整为2009年的9.5:51.0:39.5。2009年,第一产业对经济增长的贡献率为5.6%;第二产业贡献率为60.0%;第三产业贡献率为34.4%。城镇居民人均可支配收入14025元,比上年增加1093元,增长8.5,人均消费性支出10280元,增长7.6。其中,支出增幅较大的是:交通通讯和医疗保健,分别增长24.4和12.9。城镇居民家庭恩格尔系数(食品消费支出占消费性支出的比重)为33.4,比上年下降1.7百分点。城镇10%最高收入户人均可支配收入35398元
4、,城镇10%最低收入户人均可支配收入3857元。随着宁夏地区经济的快速发展,人民生活水平的不断提高,宁夏的房地产市场也获得了飞速发展,房地产业的产值从1990年的0.5亿元增加到2009年的47.56亿元,2009年房地产开发投资162.74亿元,比上年增长38.4。其中,住宅投资126.08亿元,增长43.5;商业营业用房投资22.72亿元,增长14.6。商品房施工面积1952.02万平方米,增长23.5,竣工面积741.23万平方米,增长16.9。全年商品房销售面积775.29万平方米,比上年增长50.6。其中,住宅销售面积 677.98万平方米,增长49.6;商品房销售额239.53亿元
5、,增长91.0。其中,住宅销售额191.47亿元,增长90.7;经济适用住房投资9.88亿元,增长40.4;经济适用住房施工面积143.27万平方米,增长21.1。研究的现实意义: 近几年来,宁夏房地产市场持续健康发展,已逐步成为了宁夏经济快速发展的一个新的增长点,成为带动宁夏快速经济发展的动力之一,为宁夏经济的发展做出了巨大贡献。然而,2010年国家出台的关于调控房价,促进经济的稳定发展的政策,对宁夏房地产市场产生了巨大的影响。本文希望通过对宁夏房地产市场现状的分析,为政府,投资者,以及消费者宁夏房地产市场的真实表现。通过对影响宁夏房地产市场未来发展因素的分析,对未来宁夏房地产市场的发展趋势
6、进行科学合理的预测,并为其未来的发展提供一些建议。 宁夏房地产市场发展状况的分析一 宁夏经济社会环境的分析“十一五期间”宁夏经济在全球经济一体化和西部大开发战略全面实施的状况下,整体经济继续保持又好又快的增长势头,社会各方面的事业取得了巨大的发展,现在以2010年社会和经济数据对宁夏的社会经济状况进行分析。(一) 综合整体经济保持又开有好的增长,一二三产业结构逐渐得到优化。全年实现地区生产总值1643.41亿元,按可比价格计算,比上年增长13.4,增速比全国平均水平高3.1个百分点。其中,第一产业完成增加值160.28亿元,增长7.0;第二产业完成增加值833.16亿元,增长16.0;第三产业
7、完成增加值 649.97亿元,增长11.6。三次产业增加值构成由2009年的9.4:48.9:41.7调整为2010年的9.8:50.7:39.5。2010年,第一产业对经济增长的贡献率为5.0%;第二产业贡献率为60.9%;第三产业贡献率为34.1%。(二)农业 农业稳步发展。2010年宁夏以增加农民收入为中心,以推动农业产业化发展为主线,认真落实了一系列的支农惠农政策,农业发展呈现良好的势头。 全年实现农林牧渔业总产值305.6亿元,比上年增长7.8;全年粮食总产量356.5万吨,增长4.6%,实现连续七年增产,再创历史新高。全年蔬菜产量407.4万吨,增长15.1%;枸杞产量6.9万吨,
8、增长9.1%;西甜瓜产量162.9万吨,增长12.5%;苹果产量35.4万吨,增长8.2%;葡萄产量13.8万吨,增长18.8%;红枣产量5.7万吨,增长38.0%;清真肉牛出栏52.1万头,增长2.3%;清真肉羊出栏425.1万只,增长7.6%;肉类总产量25.9万吨,增长1.5%;禽蛋产量7.1万吨,减少4.4%;牛奶产量84.6万吨,增长4.2%;水产品产量9.0万吨,增长10.0%。全年共完成荒山荒(沙)地造林面积94.9千公顷,其中,经济林面积25.2千公顷。2010年末实有封山(沙)育林面积233.7千公顷。(三)工业和建筑业 工业结构调整显著,整体素质进一步改善,工业生产保持了快
9、速生产的势头,在国民经济中的主导地位进一步加强。初步核计宁夏工业企业完成工业增加值552.89亿元,比上年增加了16.7%。全区经济效益继续向好。全年规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润 125.66亿元,比上年增长60.8;工业经济效益综合指数247.03,提高50.61点;工业企业资产贡献率9.18%,资本保值增值率129.12%,资产负债率65.89%,流动资产周转次数1.82次,成本费用利润率7.33%,全员劳动生产率23.7万元/人,增长22.8%。建筑业稳步发展。全年完成建筑业总产值342.69亿元,比上年增长32.2;建筑业企业房屋建筑施工面积2596.93万平方米,增长22.9;
10、房屋建筑竣工面积1047.67万平方米,增长10.5;按建筑业总产值计算的劳动生产率147877元/人,增长16.9。(四) 固定资产投资固定资产投资规模不断扩大,投资结构进一步优化。2010年全区固定资产投资额为1464.70亿元,比上年增长30.9%。其中,基本建设投资875.53亿元,增长26.1;更新改造投资165.12亿元,增长25.3;房地产开发投资254.37亿元,增长56.3。第一产业投资19.45亿元,下降26.0%。第二产业投资699.77亿元,增长21.0%,第三产业投资594.11亿元,增长47.5%。房地产投资增长势头强劲。2010年全区完成房地产开发投资254.37
11、亿元,比上年增长56.3。完成房地产施工面积2940.53万平方米,增长50.6。房产市场日趋活跃,全年实现商品房销售面积935.98万平方米,比上年增长20.7。其中,住宅销售面积 816.79万平方米,增长20.5;商品房销售额309.22亿元,增长29.1。其中,住宅销售额253.76亿元,增长32.5。(五)交通运输业和邮电业 区内综合运输能力不断提高。2010年末区内铁路通车里程1032公里,公路通车里程22518公里,增长3.3%。高速公路里程1159公里,比上年增长13.4%。全年各种运输方式完成货物周转量845.9亿吨公里,增长10.7%;完成旅客周转量116.38亿人公里,增
12、长11.4%。机场旅客吞吐量301.25万人,增长30.6%。 邮政电信业保持稳步增长。全年完成邮政业务总量4.18亿元,比上年增长2.1;全区移动电话用户达到450.8万户,增长15.5。互联网用户数48.8万户。每百人拥有移动电话72.1部,净增8.9部。(六) 国内贸易和旅游业消费品市场繁荣,交易活跃,城乡居民消费观念逐步更新,消费品零售总额快速增长。全年实现社会消费品零售总额403.59亿元,比上年增长19.0,扣除价格因素实际增长15.3。全年批发和零售业实现消费品零售额337.57亿元,比上年增长20.0;住宿和餐饮业实现消费品零售额66.02亿元,增长13.8。2010年,私营经
13、济实现消费品零售额104.88亿元,增长22.1;个体经济实现零售额149.86亿元,增长8.8;股份制经济实现零售额115.15亿元,增长28.5;国有经济实现零售额26.85亿元,增长35.1;集体经济实现零售额4.84亿元,增长12.8。全年限额以上批发和零售贸易企业实现零售额196.3亿元,增长32.0。 旅游业逐步恢复增长,呈现良好的发展势头。全年共接待国内外游客达到1020.6万人次,实现旅游总收入67.8亿元,分别比上年增长12.1和26.9。(七)对外经济 外贸出口额快速增长,出口产品结构逐步得到调整,高新技术产品,机电产品等高附加值的产品出口量逐年增加。宁夏全年实现进出口总额
14、19.60亿美元,比上年增长63.2。其中,出口总额11.70亿美元,增长57.5;进口总额7.90亿美元,增长72.3。其中高新技术产品出口3.82亿美元,比上年增长31.6%,占全区出口总额的32.6%;机电产品出口1.31亿美元,增长50.2%。(八)金融,保险,证券业 金融业平稳运行,对经济的支撑作用不断增强。2010年末,全区金融机构本外币各项存款余额2586.66亿元,比年初增加519.03亿元,同比多增47.98亿元。全区金融机构人民币各项贷款余额2398.70亿元,增长25.1%,比年初增加481.49亿元,同比少增34.16亿元。 证券业规模略有下降,保险业稳步发展,规模不断
15、扩大。2010年证券交易额1469.08亿元,下降10.2。实现保费收入52.75亿元,比上年增长34.3。(九)能源,环境保护 节能减排工作得到贯彻落实,自然环境进一步得到改善。全区一次能源生产量为4912.4万吨标准煤(当量值),比上年增长19.9%,能源消费量比上年增长8.6。单位GDP能耗继续保持下降态势,如期实现了“十一五”单位GDP能耗降低20%的目标任务。全区环境保护系统人员 1008人,各级环境监测站15个,环境监测人员306人。全区自然保护区13个,面积 53.42万公顷;国家级自然保护区6个。(十)人口,人民生活2010年全区人口为632万人。城乡居民收入继续增加,人民生活
16、水平不断提高。全年城镇居民人均可支配收入15344元,比上年增加1320元,增长9.4,城镇居民家庭恩格尔系数(食品消费支出占消费性支出的比重)为33.2,比上年下降0.14个百分点。城镇居民人均现住房建筑面积29.1平方米,比上年增加0.4平方米。全年农民人均纯收入4674.89元,比上年增加626.6元,增长15.5。农民人均生活消费支出4013.2元,增长19.9。农村居民家庭恩格尔系数为38.4,比上年下降3.3个百分点。二 宁夏房地产市场发展历程宁夏房地产市场起步较晚,发展历程较短,从宁夏统计年鉴,收集到从1990年到2010年的房地产市场的数据,经过整理分析,可以得到宁夏房地产市场
17、主要经历了以下三个发展阶段。如图所示一 起步时期(1993年-2002年)。1993年党的十四届三中全会通过关于建立社会主义市场经济问题的若干决定,明确提出规范和发展房地产市场,加快城镇住房体制,促进住房商品化和住房建设的要求。宁夏也开始了住房体制的改革,1995年出现了第一家以市场化经营的房地产企业。经过近十年的缓慢发展,宁夏的房地产市场逐步形成。截止到2000年末,宁夏房地产企业数为176个,投资额为15.7亿元,完成土地开发面积20万平方米。但是由于企业的规模较小,所以企业新增投资相对较少,每年的开工面积和竣工面积增长的绝对量很少。二 快速增长期(2003年-2006年)。这一阶段受到国
18、家房改政策的影响,宁夏房地产市场静如较快的的发展是时期,到2006年末,全年完成建筑业总产值151.37亿元,比上年增长15.8,实现建筑业增加值71.60亿元,增长13.7。2007年末,全区资质等级以上建筑企业488家(不含劳务分包企业和区外企业),比上年末减少9家。房屋建筑施工面积1335.29万平方米,增长6.1;房屋竣工面积579.36万平方米,增长9.0。全员劳动生产率99193元/人,增长13.3。三 高速发展时期(2007-至今)。2008年的美国金融危机,宁夏房地产市场进入段站的调整期,2009后半年以后,又重新进入高速发展的时期,2007年宁夏房地产市场企业个数为327个,
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