中交置业·南京G31地块项目定位及营销策略报告.ppt

1、中交置业南京G31地块项目定位及营销策略报告中交G31地块中国交建三大核心产业 成就巅峰之路基础设施、交通机械制造、房地产开发世界200强业务足迹遍布120个国家、中国企业排名34位3家“双十”中央企业之一品牌认知品牌认知国力中交，民信地产开启城市人居新模式专注地产 实力品牌13座城市铸造商业地标商务中心都市圈豪宅风情社区品牌历程际遇南京，邂逅金陵-这座有着6000多年文明史，千年古城-这座为国家综合交通枢纽排名前列的中心城市-这座全国经济排名第十一位的城市际遇南京际遇南京初遇初遇南京南京知遇知遇竞品竞品机遇机遇客户客户际遇南京初遇知遇机遇-南京整体市场分析-浦口板块价值理解-浦口板块竞争格局

2、分析-浦口板块竞争格局的启示-浦口板块客户构成分析-浦口板块客户需求的启示初遇-南京整体市场分析-浦口板块价值理解初遇南京政策环境：利好不断释放，政策环境日趋宽松。取消限购取消限购自2014年4月南宁定向宽松之后，全国46个限购城市已有42个放开。信贷放松信贷放松9月30日，央行放开信贷政策，二套房贷款还清，仍可享受首套房政策。金融政策金融政策不对称降息；契税补贴等；从“取消限购”到“信贷放松”，再到税收政策调整，本轮楼市宽松政策已经进入第三轮；受经济发展的压力影响，预计未来政策环境仍将以相对宽松为主要特征。初遇南京量、价企稳回升，但整体市场仍呈现供大于求的态势。2014年南京住宅市场逐月供销

3、比初遇南京南京楼市库近5.7万套，较年初增加63%，库存压力依旧较大。初遇南京新三区占据成交量的65%，刚需仍是南京楼市发展的支柱。20142014年南京商品住宅分板块供销年南京商品住宅分板块供销初遇南京成交面积80-144、总价段60-250万之间，仍以刚需、首改为主20142014年南京商品住宅分面积段供销年南京商品住宅分面积段供销20142014年南京商品住宅分总价段供销年南京商品住宅分总价段供销初遇南京遇-市场趋势：政策导向下，市场发展上升态势-市场容量：市场存量较大，竞争相对激烈-市场发展：新三区成长支柱以刚需改善为主流产品初遇南京初遇南京初遇板块江宁大学城板桥新城麒麟新城浦口新城、

4、桥北价格水平：11000-13000代表项目：弘阳上院、招商方山里价格水平：12000-14000代表项目：宋都南郡国际、富力尚悦居价格水平：11500-13500代表项目：中海国际社区、中南世纪雅苑价格水平：9000-13000代表项目：朗诗未来街区、威尼斯水城、中海万锦熙岸、南京四大刚需板块浦口新城入门级刚需的首选初遇板块浦口新城医疗中心浦口新城医疗中心红星美凯龙项目红星美凯龙项目新城总部大厦新城总部大厦明发新城中心明发新城中心华润万象城华润万象城滨江酒店汇滨江酒店汇东方万汇城东方万汇城万达广场万达广场国家级新城：国家级发展战略成就南京未来的新浦东青奥新城：后青奥时代，大河西、北奥体逐渐呈

5、现。奥运会之于北京，亚运会之于广州，青奥会之于南京一场运动会改变一座城，后青奥时代南京继续看江北，错过河西，不能错过江北。后青奥时代五大利好继续释放明年再添过江隧道，快速过江有望实现全天候地铁三号线全线贯通，年内通车浦口新城医疗中心一期将完工，明年迎客传统名校即将入驻，江北教育升级南京北站选址敲定，江北交通再升格初遇板块初遇板块-老山，无可比拟的自然生态资源：“南京绿肺、江北明珠”，总面积80平方公里，森林覆盖率超过80%，空气中每立方厘米负氧离子含量是主城的500倍，是金陵最大的“绿肺”。生态新城：国家级生态森林公园初遇板块遇-刚需之上的国家级-刚需之上的青奥城-刚需之上的生态王初遇板块初遇

6、板块知遇-浦口板块竞争格局分析-浦口板块竞争格局启示我们将面临怎样的竞争格局？知遇浦口知遇知遇浦口珠江镇主要可划分为3个片区：老山沿线、总部大道、珠江镇片区总部大道片区老山沿线片区珠江镇片区-总部大道：交通优势板块，靠近长江隧道，毗邻地铁10号线，道路通达性高，刚性需求客户比重较大。-珠江镇片区：地处规划中浦口新城CLD核心区域，拥有完善的基础配套设施，居住品质较高，本地客户群体居多。-老山片区：环境优势板块，自然资源优越，外来刚改客户居多。但道路通达性差，缺乏基础配套设施。板块细分知遇浦口北江锦城金地G37万科G78华府国际融侨观邸熙龙山院明发香山郡金盛田锦上中海万锦熙岸林景雅苑银城G62明

7、发G77通宇G58通宇G59金地G57正荣润江城雅居乐滨江国际华润国际社区保利G47金盛田阳光青城美麟香漫山明发G86明发云庭在售待上市地块区域内已经进入规模化、规模化化开发，在售项目林立；同时未来区域仍有10几个项目等待开发。板块市场竞争激烈，未来将有10余个项目待上市！竞争格局知遇浦口“招、保、万、金”等一线品牌相继进驻，板块价值也将被持续看好和快速拉伸。江北规划持续升级 品牌开发商齐看好品牌占位知遇浦口案名占地容积率建面未售量建筑形态直接竞品融侨观邸2833051.7481619 120000小高层、联排通宇林景雅苑1300001.6250000 0高层阳光青城28288.21.8509

8、18.7637069小高层北江锦城3506311.3455820139300花园洋房、小高层、高层华府国际200000 1.6320000113800小高层复式、叠加金地G3744512.51.880122.580122.5小高层、高层中海万锦熙岸163000 2.15400000 50000小高层、高层间接竞品雅居乐滨江国际3898002.711497001100000高层正荣润江城2407402.7650000610000高层区内住宅形态为小高层、高层，以普通刚需住宅产品为主。建筑标准知遇浦口案名主力面积直接竞品融侨观邸两房85；小三房：104；大三房：116-130；四房140通宇林景雅

9、苑三房：123-126（尾房）阳光青城两房：87-105；三房：115-130北江锦城高层：100-125三房；洋房：98-146，底跃240华府国际复式：96-123（全三房）金地G3775-105中海万锦熙岸80两房；95-115三房；140四房。间接竞品雅居乐滨江国际三房129-142；四房180正荣润江城2+1房89；三房107；四房135-143两房集中于80-90，三房基本为110-130；新近入市项目中，出现80-902+1房。面积分布知遇浦口案名成交均价（元/）总价段（万元）直接竞品融侨观邸高层：11000（毛坯）两房：95-100万；小三房：120万大三房：120-140万；

10、四房：150万通宇林景雅苑高层：12900（毛坯）、高层：16800（精装）三房：155-160万阳光青城小高层：13000（毛坯）两房：115-135万；三房：150-170万北江锦城高层：10800（毛坯）洋房：12500（毛坯）高层：110-130万；洋房：130-180万华府国际复式：13000（精装）130-160万金地G37预计11000-11500元/80-120万中海万锦熙岸高层：13000（精装）两房：105万，三房125-150万；四房：185万间接竞品雅居乐滨江国际高层：18000（毛坯）三房：240万，四房：330万正荣润江城高层：14500（毛坯）两房：130万；三房

11、150-160万四房：195-205万直接竞品单价区间10000-13000元/（毛坯）；直接竞品两房总价约80-100万，三房总价约120-150万价格分布知遇浦口案名商业配套景观直接竞品融侨观邸0.4万商业街天然坡地景观通宇林景雅苑小区未来有5万平米大型商业服务区纯坡地景观面积约10万平米阳光青城地下-1F，-2F均为大型商业市场天然坡地景观北江锦城0.2万方的商业街道51%绿地率，天然坡地景观华府国际0.6万方的商业综合体、0.2万方的沿街商业1.5万方的社区景观中心金地G37商业街配套社区绿化中海万锦熙岸商业街配套2万、0.12万社区中心1万中心组团 400米景观大道间接竞品雅居乐滨江

12、国际一期商业街配套2万、8万五星级酒店整体抬高小区6米营造坡地景观大面积水景运用、自然山水园林正荣润江城商业街配套0.5万整体小区抬高营造坡地景观、10万中央花园景观自带商业成为标配，满足日常的基本生活配套；景观设计均利用板块内天然的坡地资源，依势而建。配套标准知遇浦口案名交付标准直接竞品融侨观邸精装修/毛坯（为主）通宇林景雅苑精装修/毛坯（为主）阳光青城毛坯北江锦城毛坯华府国际精装修金地G37毛坯中海万锦熙岸精装修/毛坯（为主）间接竞品雅居乐滨江国际精装修改毛坯正荣润江城毛坯为控制总价，多数选择毛坯交付；前期精装项目后期均该毛坯交付。装修标准知遇浦口案名会所功能直接竞品融侨观邸健身房，游泳池

13、，瑜伽馆，兵乓球室，台球室等通宇林景雅苑无阳光青城无北江锦城无华府国际无金地G37待定中海万锦熙岸无间接竞品雅居乐滨江国际五星级酒店会所配套正荣润江城书吧、健身中心、儿童泳池等会所在区域内项目的使用率并不高，多数项目的会所基本改为商业用途使用。会所配置知遇浦口遇知知遇遇竞品竞品建筑标准项目标配面积区间总价区间品牌之争 一线云集、群雄逐鹿风格多样、产品雷同基础+增值、特色景观刚需主流、改善补充，总体区间80-130极致控制、区间细分，总体区间80-150万 装修标准控制总价、主流毛坯机遇-浦口板块客户构成分析-浦口板块客户需求启示客户将获取怎样信息？机遇客户机遇机遇客户江浦住宅市场常规客群细分四

14、大类：地缘刚需、地缘改善、市区刚需、市区改善机遇客户沿山大道板块：成交客户以主城客户为主，约占70%珠江镇板块：成交客户以本地人为主，约占70-80%过江隧道板块：最受主城客户青睐，基本80-90%为主城客户36机遇客户江浦刚需-特征：江浦本地分巢年轻客群-产品需求：公寓中经济型产品-关注点：配套、交通-意向项目：如阳光青城、中海万锦熙岸江浦改善-特征：江浦本地环境、品质改善客群-产品需求：公寓中舒适型产品-关注点：配套、区位、品牌-意向项目：如通宇林景雅园（学区）-市区刚需-特征：市区被迫出城首置客群-产品需求：公寓中经济型产品-关注点：总价、交通、配套-意向项目：如中海万锦熙岸、华府国际-

15、市区改善-特征：市区环境改善、养老客群-产品需求：类别墅公寓、品质舒适型公寓-关注点：环境、品牌-意向项目：如万科金色半山、雅居乐滨江所属板块主要以：江浦刚需和市区刚需构成客户构成项目客户来源置业目的融侨观邸60%市区客户，40%本地客户45%首置，20%改善，15%投资，20%其他通宇林景御园40%市区客户，60%本地客户55%首置，10%改善，25%投资，10%其他中海万锦熙岸35%市区客户，65%本地客户40%首置，30%改善，10%投资，20%其他万科金色半山70%市区客户，30%本地客户50%首置，20%改善，25%投资，5%其他机遇客户竞品客户来源及置业目的项目板块内，首置客户占比

16、约50%以上，其余为改善及投资客户置业目的机遇客户客户标本：万科金色半山成交客户客户标本：华府国际成交客户客户标本：万科金色半山成交客户客户标本：华府国际成交客户客户工作区域：60%以上在主城工作，其中建邺区40%-50%，江浦本地约25%。客户居住区域：50%-70%来自主城，其中建邺占30%-40%，江浦本地约占30%左右客户来源机遇客户客户年龄：主要集中在26-40岁，以成长中的三口之家结构为主，87%客户无置业或有一次置业经验。客户属性机遇客户购房关注因素：主要为总价、交通、生活配套、教育资源及地段重点项目客户定量分析：首置客户为主，目的以婚房、落户以及家庭裂变为主。关注因素机遇客户客

17、户需求启示主要决策因素总价、户型、功能、交通、配套次要决策因素品牌、品质机遇客户1、客户构成：市区客户为核心客群，占比保守判断在60%；2、客户特性：具备居住江浦&工作河西双重属性；3、关注因素：“总价低、功能全、配套足”；对本案初步启示:他们或为青年的城市新锐，迫于家庭压力为家庭急需置业，关注项目总价和功能的影响力以解面子所好。在这个繁忙的城市里，他们希望能有自己能有一套时尚的、配套完善的，交通便利的、可以证明自己价值、健康孵育子女的住所！他们渴望更多的交通，可通过交通配套与城市化接轨。更多的自然，区域生态及小区景观客户对社区居住的舒适追求。更多的空间，拒绝寸土寸金的局促，生活出行不再受城市

18、的挤压。更多的配套，具有的完善配套系统，满足生活所需。机遇客户他们寻找一个“全优态的生活社区”遇初遇板块初遇板块遇机机遇遇客户客户蓝风对于中交G31项目思考邂逅金陵邂逅金陵中交中交G31G31项目与南京的项目与南京的完美邂逅完美邂逅邂逅金陵-得天独厚的生态价值：老山国家级生态景区、兰溪湿地公园-区域边缘化，配套匮乏-品牌无市场认知度-区域板块大势利好，市场关注度较高-品牌云集，竞争较为激烈竞争优势【strength】竞争劣势【weakness】竞争机会【opportunity】竞争威胁【threat】项目分析项目分析借势明势造势板块之区势产品之优势品牌之大势区域板块边缘化解决项目优势亮点化突出

19、中交品牌市场化形成邂逅金陵核心竞争策略邂逅金陵激烈的竞争格局下-明确项目优势与市场机会-解决项目劣势与市场威胁为客户打造全优态生活社区邂逅金陵中交G31项目价值搭建“城”“园”“溪”“梦”“新城”将改写南京的未来！浦口新城冲刺“国家级新区”G31项目与区域红利相接驳红利接驳低碳生态科技园，多项商业文体配建利好科工园有别于传统产业园，以低碳生态为发展战略，园区工业以研发办公为主，包含电子信息、文化创意、科技金融等现代高新业，未来将吸纳12万高薪高智人群工作于此，并有文化会展、体育中心、商业中心等配建利好规划商业配建规划文化配建规划休闲配建科工园园区内打造标志性建筑标志性建筑未来科工园商业配套在科

20、工园区商业配套附近，打造一具备地域标识性建筑（区域限高基础上），以此标识性建筑提高区域的知名度；红利接驳商业先行活力风情商业街区项目现阶段周边生活配套，缺乏生活气氛建议小区商业街展示便利生活配套为主，形成居家生活、特色餐饮等生活化配套街区；蔬菜超市便民超市面包房药店干洗店电讯营业厅银行ATM特色餐饮美发红利接驳打造独特并且具备一定标示性建筑或雕塑竖立街区广场，以此树立标示性，提高项目的引导性及特色街区的风格打造具备标识性的商业广场红利接驳商业展示社区商业先行亲子教育形象利用紧临营销中心的沿街商铺（建议2-3间），打造亲子教育中心的形象，提升项目教育配套形象；餐饮食堂社区展示引进部分餐饮先行营业

21、，对于展示帮助外，还可满足客户看房就餐问题；红利接驳教育接驳引进伊顿双语幼儿园伊顿幼儿园以及全国伊顿幼儿园始终贯穿着3C的核心教育价值观创造力(Creativity)，品格(Character)，和多元文化(Culture)红利接驳交通接驳社区巴士、公共自行车接驳雨山路地铁站目前项目周边缺乏居住氛围，设置社区巴士公共自行车为业主提供出行便利，增强与珠江镇成熟配套关联度，消解客户对项目地理位置的抗性。小区主入口雨山路站红利接驳青奧之後給生活留下了运动的气息G31项目与青奥红利相接驳建议沿商业示范区外打造健康跑道：街区健身步道：慢生活理念，社区周边的公共街道，专门设置以颜色和铺装材料区分的行人专用

22、的健身步道；社区养身跑道：高档塑胶运动跑道融入整体的社区的景观设计中，突出健康养生的生活理念365天健康养生生活关爱。青奥接驳运动型多功能会所：除会所基本配置外，设立乒乓球室、台球室、健身房、游泳池、舞蹈室等运动型主题打造。乒乓球室台球室健身房舞蹈室室内游泳池运动型多功能会所配套青奥接驳一山一园一水，全方位生态景观2.5公里老山风景区，近5万方的兰溪湿地公园，数百米自然水系，区域内绝无仅有的景观资源，生态人居价值突显。山水园生态接驳千株红豆杉 打造PM绿色居住。两棵八年的红豆杉盆景，其净化空气的功效相当于1000棵冬青树，等于每天置身于600余平方米的天然森林中.景观展示区生态接驳中心景观，内

23、外呼应丰富有趣的景观体验老山山脉彩绘玻璃围挡儿童游艺装置精彩景观小品小型叠水景观老山山脉彩绘玻璃围挡示范区景观小品/互动游戏设施生态接驳梦与梦想本案户型配比户型面积区间套型套型面积套数套数比面积面积比A168二房一厅一卫68180.71%12240.51%A17080二房一厅一卫7836214.24%2823611.76%A288三房两厅一卫88151559.60%13332055.51%B1110三房两厅二卫11031312.31%3443014.34%B21223+1房两厅二卫1221586.22%192768.03%C2132四房两厅二卫132883.46%116164.84%C1137

24、四房两厅二卫137883.46%120564.84%合计2542100.00%240158.00 99.82%分析1：产品户型分布较多 分析2：没有标准三房 分析3：产品亮点不突出建议本案户型配比户型面积区间套型套数比A17080二房一厅一卫14.24%A288三房两厅一卫59.60%B1105三房两厅一卫13.02%B21253+1房两厅二卫9.68%C1137四房两厅二卫3.46%合计100.00%梦与梦想产品总价卡位产品面积段控制在80-137之间，控制产品总价段，切合市场客户心里预期；产品功能卡位创新产品以90以下2+1房、105标准3房为主，补充市场空白点优化产品大户型实现三开间朝南

25、，最大化的提高住户的生活品质梦与梦想882+1/2/11103R/2/21324R/2/2882+1/2/1893/2/11223+1/2/2梦与梦想G31虽为毛坯产品通过系统化的整合 营造产品的提档升级低碳生活系统升级“实惠”智能家居系统升级“认同”公共空间尊享升级“面子”梦与梦想梦与梦想公共空间尊享升级精装双大堂中心园景打造多功能会所（儿童泳池 咖啡吧）车库环氧地坪漆成本预估：25-50元/梦与梦想低碳生活系统升级系统窗配置(ALUX)统一封闭阳台外遮阳卷帘（航空铝材 隔热80%）恒净恒氧 新风系统（PM2.5过滤98%）梦与梦想智能家居系统升级指纹密码锁（外出短信通知）智能门禁系统（电梯

26、刷卡 电梯召唤）社区WIFI覆盖APP智慧社区服务梦与梦想3级立体塑造19项产品增值 低总价产品功能型产品市场空白补充部分面积赠送产品升级优化城市感生活产品价值塑造空间品质优化兰溪湿地公园老山片区价值园区配建利好园区商业配套项目风情商业街区双语幼儿园园区内主体性景观打造365生活慢跑道公共自行车社区定向巴士低碳生活系统配置运动型多功能会所配套智能家居系统配置视觉识别系统梦与梦想核心形象定位27万 品质梦想住区伴山溪岸，城市港湾圆梦金陵圆梦金陵城市梦想生态梦想家园梦想 项目名建议备选项目名建议整体推售策略2013 板块成交量66万 单盘峰值1120套 2014 板块成交量39万 单盘峰值656套

27、2012 板块成交量39万 单盘峰值1089套市场回顾中海万锦熙岸 品牌 区位 产品中海万锦熙岸 品牌 区位 产品华府国际产品 生态27万 3年 30亿在区位和品牌因素影响下2015单盘销售峰值700套，6亿销售额整体目标参照项目 本案 华府国际 中海万锦熙岸 通宇林景雅园 融侨观邸 实际成交均价 11500102001250012000评分指标 权重 评分 评分 评分 评分 评分 地段 20%1718181919交通配套 10%89999生活配套 15%1213131414景观价值 10%108899户型面积 10%99998物业水平 15%1312141313品牌价值 20%1816181

28、718合计 100%8985899090评分对比 1.05 1.00 0.99 0.99 比准价格 12041 10200 12361 11867 参照权重 40%15%10%35%拟合所得项目价格 11736静态拟合，本项目即时入市均价11736元/（毛坯）本项目通过与周边竞品项目对比，综合得分，静态拟合即时入市价为11736元/（毛坯）价格目标进入观望1局部促销2 新开项目普遍低于预期价格32014年2季度全面促销市场跑量42014年3季度2014年4季度微刺激频现市场有所回升5市场逐渐结束观望2015年上半年相对乐观，但楼市库存量仍居高不下本项目依据南京价格走势预判定价综合考虑：本项目即

29、时入市毛坯均价11736元/，本项目预计入市时间为2015年9月底，按照目前市场推测，进行季度型涨幅3%测算，本项目于2015年9月底入市价格为11736*（1+3%）12088元/（毛坯）。价格走势参考项目：通宇林景雅园2年内共涨价三次，整体涨幅13.2%，且涨幅较大的前提是在2013年楼市异常火爆的情况下，年度平均涨幅6.6%。2015年9月2016年2017年2015年11月入市均价12088元/保持平价销售：12088元/2016年销售均价12813元/单价上涨725元/，涨幅6%2017年销售均价13581元/单价上涨768元/，涨幅6%由于本案自身因素限制及15年楼市不明朗，本案未

30、来价格年度涨幅6%。年涨幅6%，实现全盘均价价格走势低开高走，制造热销升值前期低价入市，提升项目市场接受度，客观上形成产品升值效应，保障首批购买客户利益，提升市场信息，利于项目资金回笼。多频加推，制造价格稳步上涨在保证项目高品质形象的前提下，获得强大蓄客量的支撑。则选择产品连贯性加推，保持项目在市场上的持续发力，实现价格的稳步提升。价格差异，形成产品挤压销售对本案的稀缺产品（溢价产品）与常规产品制定差异化价格，一方面挤压同期产品销售，另一方面提升项目形象。推售策略项目一期项目三期项目四期项目二期推售原则一：整体推售方向，结合样板示范区及工程进度，从一到四期、分期推售。2015年：首开之年 引发

31、轰动 市场快速占位一期产品抢占市场，持续加推；约6.5万，共695套。2016年：一期收官 强势加推 拉升价格 稳步快跑。一期车位销售，二三期续销，约10万，共1100套。2017年：住宅清盘 商业启动 生态社区 定鼎江北。住宅清盘，商业部分、车位等其他可售物业全部推出。推售原则推售原则二：产品分级，低价入市，快速占位。中价与跑量组合推售，短期实现高溢价，明星产品适时加推。A级C级B级明星产品跑量产品中价产品 环城西路礼泉路兰溪公园幼儿园卓溪路华山路市政绿化带跑量产品集中首开，总价安全，符合主流需求，易于引爆市场关注点，快速提高项目关注度，完成市场占位。跑量产品持续加推，保持市场热度，中价及明

32、星产品适时加推，制造内部挤压去化，短期实现高溢价。图例跑量产品，低价入市，引爆市场中价/明星产品，适时加推，实现溢价推售原则推售原则三：一期一次集中开盘，两次加推，四个月光速去化6万。批次时间推售面积推售套数推盘考虑备注第1批次2015.920838258跑量产品低价入市A06/A08/A09/A10第2批次2015.1120732214中价明星借势加推A03/A01/A07第3批次2015.1218150176中价明星持续加推A04/A02第4批次2016.1462044一期楼王完美收官A05合计64340692组合推售：由北向南，由外向内，分级组合，冲刺销售NO1.光速抢客：单次推售节点，

33、抢在常规时间和竞品推售之前.光盘计划：确保推售周期内的蓄客数量，保证逢开必光效率.第一批次第二批次第三批次第四批次a8a9a10a6a5a3a1a7a4a2推售原则12个月，预计销售1020套近10万，实现销售收入近11亿元批次时间幢号推售面积（）推售套数预计均价（元/）销售额（元）第1批次2015.9A06/A08/A09/A102083825812,088214,106,282 第2批次2015.11A03/A01/A072073221412,088213,017,154 第3批次2015.12A04/A021815017612,088186,487,620 第4批次2016.1A0546

34、204412,08847,469,576 第5批次2016.3B7/B61727016812813188,088,434 第6批次2016.4B2/B51297215212813141,278,701 第7批次2016.5B3/B41620818812813176,522,138 合计1107901200123921,166,969,905 推售原则项目营销策略中交首子金陵首演应该如何面世？我们的核心营销策略：品牌先行 全城造势 密集推广 双线共赢高调品牌发布，预热市场，全城热议项目密集推广，火爆全城，反哺品牌国家级新区规划、老山公园、兰溪公园刚需之上的国家级生态王拼潜力，超越板块生态、居住、

35、休闲、商业、运动综合全能，板块第一住区拼合力，超越对手与全市刚需与贴身竞品更懂南京的八大产品典范设计区域产品新标杆拼产品，超越区域与区域竞品产品超越区域竞品 区域边缘化补足品牌撬动市场的支点！超级潜力 超值产品 超群合力我们的核心品牌策略：三线并举 全城造势新闻线：做热南京形象线：做透渠道活动线：做实客户线上新闻不断线下舆论爆棚新闻线上：告别软文，以大型品牌活动的形式，保证线上曝光率线下舆论：媒体记者、意见领袖的公关保证业界热度，话题不断新闻线做热南京中交品牌南京亮相 中交品牌发布 项目价值解析企业品牌发布“品质时光”中交媒体见面会新闻线活动时间：2015年5月初举办目的：利用明星强大的影响力

36、，品牌和项目进行强力植入，吸引全城客户的关注，引爆市场热情1、线上渠道全面铺开，通过互动吸引客户领取门票的同时收集客户信息2、配合所有巡展点进行全程覆盖宣传，全市范围内的大规模聚客；要点：微信平台的强化宣传、营销队伍的巡展跟进，全市巡展点位的及早选取。企业品牌造势 冠名周杰伦2015年南京演唱会新闻线微电影二维码全程推广 邀请明星做项目品牌代言“别样时光”微电影首映式项目品牌创意 “别样时光”微电影首映式新闻线项目品牌关怀“中交客户会”成立 中交客户会Club中交客户会打造属于中交自身的客户管理平台通过该平台增加对于中交业主的关怀形成较好的口碑及忠诚度，提供品牌号召力新闻线形象线做透渠道户外：

37、优先考虑桥北至南京干道道旗：桥北至板块核心道路的道旗抢占桥北重点商圈再延伸南京重点区域阵地推广：现场阵地围挡、精神堡垒平面报纸：平面媒体的形象广告网络广告：网络媒体的形象广告媒体组合建议：推广区域和渠道上，对于目标客户集中区域，锁定河西、江浦渠道资源，提前预订，确保形象推广启动期全面爆发。电台广告：电台媒体的形象广告渠道资源尽早落位形象爆发全城启动户外形象拦截主城：新街口/珠江路/鼓楼中央路河西：江东中路/龙江/应天大街高架/软件大道江浦：总部大道地铁：10号线区域项目指引总部大道、浦珠路形象站位 快速拦截 过年前后即开始接洽渠道资源 预订档期新街口鼓楼龙江总部大道浦珠路江东路应天大街形象线品

38、牌展示馆 提前抢占万达、集庆门等核心区域的临销点新街口地铁转盘虹悦城河西万达推荐地点形象线推荐展示形式形象线品牌实力展示全国作品展示品牌发展展示品牌形象馆项目展示中心拓客第二战场区域价值展示项目价值展示产品价值展示拓客活动配合区域客户中转销售信息释放5月初6月初7月初品牌传递形象续航信息释放为客群量身定制的活动建议根据目标客群特征，量身定制符合客群兴趣的活动活动线做实客户全程密切配合项目运作根据项目营销各阶段需求，将品牌活动与项目推广有机结合“中交梦”品牌活动三部曲通过“城市梦、生态梦、家园梦”3个推广阶段，围绕“中交梦”主题举办活动，全面植入中交品牌和产品，配以媒体宣传，以达销售拓客目的。p

39、家园梦三部曲之三，结合“爱情”主题活动针对年轻目标客群发动攻势，同时配合价格策略，层层锁定客户，为开盘充分蓄势。p生态梦三部曲之二，结合“爱情”主题活动针对年轻目标客群发动攻势，同时配合价格策略，层层锁定客户，为开盘充分蓄势。p城市梦三部曲之一，通过强大的品牌宣传力度，结合项目周杰伦演唱会发布，提高项目在版块内的知名度与口碑，并大范围启动蓄水。预热期蓄客期销售期 城市梦活动时间：2015年5月举办目的：配合周杰伦演唱会冠名活动，最大化利用其宣传效果，软性植入品牌信息，提高品牌知名度。以最火热的微信游戏为媒介，通过邀请好友一同比赛的形式传播，达到客户自动传播推广信息的目的。要点：微信平台功能提早

40、搭建，外巡展点配合。微信游戏赢周杰伦演唱会门票活动线生态梦家园梦活动时间：2015年6月目的：加深项目市场印象，强化项目客户记忆，同时制造事件话题，增加与市场互动传播。项目官方微信发布“我的生态梦”有奖征集。最终选定作品获得中交生态大使荣誉奖章，并奖以10000元奖金。要点：线上平台、互动性拓客、形象出新，配合巡展，全城进行。“我的生态梦”有奖DV征集活动线 城市梦生态梦家园梦我的房间我做主团购活动活动时间：7月认筹启动目的：强力蓄客，加速认筹，促进客户转化。逐步释放优惠，同时可以增加宜家家居团购卡的赠送环节，引爆意向客户。要点：SP活动、产品信息释放、现场氛围以及合作方的接洽联系。线上的新闻

41、宣传。活动线 城市梦生态梦家园梦2015年8月举行目的：1、配合“七夕节”联谊青年单身男女，举行交友派对，渗透青年圈层；2、项目气质与品质贯穿始终，制造幸福，塑造品牌；3、对认筹客户推出婚房团购促销。要点：现场活动执行，意向客户的状态提前排摸，活动公司资源筛选，线上全程跟踪，事件新闻炒作。“七夕连连看”活动线 城市梦生态梦家园梦2015年9月举行目的：针对区域毕房族与周边各个大学学生会合作，结合项目卡通形象，参与接送、引导新生，并提供项目定制T恤，强力推广项目产品信息。必要时提供接送校车，流动宣传。要点：线下学校资源接洽，相关物料制作，接送专车准备，营销人员跟进，线上媒体关注“开学季，青春时代

42、的校园梦”活动线 城市梦生态梦家园梦2015年10月初举行目的：针对板块内学校、单位、社区潜在客户，由招商牵头发起的板块内竞技类活动联赛。活动有一定时间跨度，可以借此充分走进各个社区、单位，进行项目宣传，为项目开盘前引爆，开盘后持续热销制造足够的市场人气。要点：周边潜在客户分布分析，重点区域单位的走进联系，活动把控与现场营销的结合，线上媒体的持续且有热度的报导。江浦企业三人制篮球比赛活动线 城市梦生态梦家园梦项目拓客策略巡展拓客三线齐发 立体拓客为中交金陵首演保驾护航定向拓客蓝风资源浦口区政府浦口区烟草局浦口区江浦街道浦口区中心医院浦口区消防指挥中心浦口区国税局浦口区地税局浦口区交警大队浦口区

43、国家电网浦口区财政局浦口区中国移动浦口区卫生局区政府财政局国税局地税局烟草局企事业拓客2所高校3所专科5所中学5所小学6所幼儿园3.3客户定位客户构成南京工业大学南京审计学院江苏警官学院浦口中等专业学校浦口区高级中学浦口区第三中学江苏建康职业学院浦口区第二中学浦口区第四中学珠江小学新世纪小学浦口区特殊教育学校江浦实验小学霞光幼儿园凤凰幼儿园浦口区实验幼儿园新世纪幼儿园同心幼儿园江佑铂庭幼儿园院校拓客国睿科技园新城科技园广告产业园中国软件谷苏豪国际南京软件外包产业园江东软件园新城科技园国际健康产业园南京软件外包园苏豪国际广场中兴华为国睿科技园中国软件谷广告产业园鼓楼科技园南京国际服务外包园市区园

44、区拓客河西万达广场联创科技大厦新地中心金奥大厦奥体名座凤凰文化广场中泰国际广场万达广场联创科技大厦新地中心金奥大厦嘉业国际奥体名座凤凰文化广场新城大厦东渡国际紫鑫中华广场中泰国际广场新华报业大厦交通银行大厦奥体名座烽火科技大厦写字楼拓客重点巡展点位：虹悦城 河西万达超市点位建议：珠江镇苏果河西苏果应天大街欧尚汉中门大街欧尚定向外展 重点覆盖营销中心公开前，外展覆盖龙江和主城区域珠江镇苏果龙江新城市广场河西万达河西苏果汉中门欧尚地铁沿线派单10号线：龙华路 文德路 元通站 小行 2号线：集庆门大街 兴隆大街国香馆巡展拓客应天大街欧尚虹悦城华府国际4536组蓝风CRM66722组河西 下关 江北

45、浦口优质客户仍未购买蓝风CRM数据库营销蓝风数据库CALL客，全市近20万的刚需客群储备精准CALL客资源导入 持续引爆蓝风高知院校/产业资源的全面导入院校：工大、审计学院、南大、东南.通信软件：华为、中兴、普天、大唐.服务外包：东软、海辉、软通动力、文思创新、润和软件、南大富士通.信息服务：阿里巴巴、神州数码、宏图三胞.蓝风资源资源导入 专场看房团蓝风国际菁英会 大数据库客户资源导入 A.蓝风菁英会刊/DM蓝风菁英会定期的会刊，以及客户DM直邮，将根据项目各重要节点，定期向会员发放项目推荐信息；B.“菁英会”看房团蓝风将组织菁英会客户“团购看房”，针对项目加推目标和任务，实现高质量、多频次的

46、专场看房团；蓝风资源 3 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 精装样板完工售楼处开放项目开盘持销园林景观落地项目启动开工二批加推口碑焦点热销焦点产品焦点品牌焦点阶段工作项目前期树立品牌项目首开房源蓄客首批房源认筹、开盘 加推房源蓄客、认筹、开盘营销节点品牌推广推广目标树立项目形象 产品认知价值传播嫁接两次开盘等重大活动，深度传播项目价值活动拓客我的房间我做主“七夕连连看”青春时代里的校园梦江浦企业三人篮球比赛中交品牌发布会客户答谢活动中交会成立推广媒介户外大牌、网络、电台、报广、公交车身、站台、地铁灯箱、DM、微信、论坛2015年项目营销总控图冠名周杰伦演唱会微

47、电影发布微信游戏赢门票生态梦有奖征文前期整合信息平台精准客户拓展平台本土资源共享平台系统化的团队平台四大战役，保证目标实现4大战役之 前期整合信息平台5大信息平台 微信 微博 QQ群社区论坛 网站 线上了解：企业品牌/规模产品区域未来/学区配套工程进度/推售动态线下执行：看房接待/现场体验样板参观/置业规划活动参与/其他服务营建中交置业电子营销平台的推广样本。整合网站、微博、微信、QQ群、社区论坛5大信息平台，实现线上客户体验、互动分享，带动线下拓客执行。四大战役关注有礼分享有礼互动有礼共建有礼目的调动新粉丝的活跃度粘合新粉促进自媒体传播调动线下拓客积极性线上关注线下售楼处领礼品线上互动线下参

48、与领礼品传播定量有礼线下售楼处领礼品线下体验粉带友四大有礼形式礼品层级项目定制纪念品与每次活动送的中等奖品结合带客下单可享购房优惠或大奖以微信平台为依托，实现前期互动关注分享。借势热点话题和特别节日，通过四大有礼推动前期造势蓄客展开四大战役4大战役之 蓝风独家共享资源平台蓝风之剑蓝风之拳蓝风菁英会产业联动核心布局生化武器蓝风独有6大渠道营销成就2年超百亿目标的销售专家蓝风荣誉-南京地产的金牌营销代理蓝风机构近年来所获荣誉：2009-2010获得第六届中国房地产人气榜金牌广告代理机构2010-2011荣获全国营销策划综合实力十强2010中国（南京）十大最具合作价值营销机构2010由南京房地产代理

49、评选综合实力五强2010年被南京房地产协会评为2010年度金牌营销代理中央对外联络部国际交流协会理事单位商务部NGO理事单位南京企业家协会理事单位东南大学实践教学基地四大战役集中定向蓄客资源蓝风之剑蓝风之拳核心布局1n 整合定向渠道资源，以“蓝风之剑”、“蓝风之拳”为主，全面拓展公司资源的有效客户；n全市重点的核心布局，保证目标客户营销的顺利开展；n蓝风将合全司之力，确保阶段蓄客目标实现.定向蓄客蓝风之拳院校渠道蓝风公司高管、顾问团队搭建的南京高校校友资源库江苏作为教育大省，各一本高校人才长期作为社会精英阶层，与本项目匹配度较高；蓝风长期与南京大学、东南大学、南航、南农等大学校友会资源等保持合

50、作关系（学校奖学金、实习基地）蓝风拥有院校内部通讯录，且有成熟的合作模式，确保营销阶段快速渗透并实现去化.以奖学金、实习基地、以及各大高校校讯通等，向各大高校师生和家长渗透。四大战役核心布局主城轴心贯通国香馆大美国际结合项目现场体验中心，我司免费提供旗下国香馆、大美国际会所配合营销；形成贯通南京主城的外展核心布局；实现快速形象占位、口碑分享、有效传播。四大战役蓝风菁英会产业联动生化武器持续精准拓客保障 2持续蓄客n整合蓝风产业资源，“蓝风菁英会”“产业联盟”拓展各界目标客户，确保精准持续客户导入；n销售团队良好的客户沟通关系，重点客户持续培养，发展新客户；n蓝风将合全业之力，确保项目总体目标实