通州商务园项目规划.ppt

1、清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯 通州商务园项目发展思路汇报通州商务园项目发展思路汇报通州商务园项目发展思路汇报通州商务园项目发展思路汇报清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 2发发展展背背景景通州区域地位通州区域地位通州产业需求通州产业需求项项目目发发展展方方向向澳大利亚堪培拉澳大利亚堪培拉Brindabella Business park案例借鉴案例借鉴开发设想开发设想行业需求行业需求发展理念发展理念项目选址项目选址开发思路开发思路北京商务市场北京商务市场分析思路分析思路清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 3汇报内容汇报内容第一章第一章 发展背景分

2、析展背景分析第二章第二章 相关案例借相关案例借鉴第三章第三章 项目开目开发设想想第四章第四章 开开发要点要点归纳清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第一章第一章发展背景分析发展背景分析一一通州区域地位通州区域地位二、通州产业需求二、通州产业需求三、北京商务市场三、北京商务市场清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 5发展背景分析发展背景分析通州区域地位分析通州区域地位分析北京之门北京之门运河文化之传承地运河文化之传承地环渤海经济圈之综合支点环渤海经济圈之综合支点清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 6发展背景分析发展背景分析通州区域地位分析通州区域地位分析从北

3、京的通州到区域的通州，北京由此向东（从北京的通州到区域的通州，北京由此向东（GO EAST）。）。从宜居的通州到乐业的通州，北京东部产业链的起点。从宜居的通州到乐业的通州，北京东部产业链的起点。案例：阿姆斯特丹的案例：阿姆斯特丹的（South Axis）清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 7Zuidas的的位位置置城市城市中心区中心区Zuidas城市由此向南城市由此向南清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 8发展背景分析发展背景分析区域区域发展案例展案例阿姆斯特丹的阿姆斯特丹的 Zuidas（South Axis）Zuidas的交通条件的交通条件u与老

4、城市中心及机与老城市中心及机场的的联系都非常方便快捷系都非常方便快捷u所有的交通模式都在所有的交通模式都在Zuidas集中集中公路公路高速列高速列车地地铁电车公共汽公共汽车荷荷兰特有的自行特有的自行车也能也能够方便的通行方便的通行清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 9发展背景分析发展背景分析区域区域发展案例展案例阿姆斯特丹的阿姆斯特丹的 Zuidas（South Axis）开开发目目标u创造一个造一个全国以及国全国以及国际最好的工作生活区最好的工作生活区u优越的可达性越的可达性u功能复合化功能复合化u良好的公共空良好的公共空间最最终成成为荷荷兰赖以与欧洲以与欧洲竞争的最理

5、想的商争的最理想的商务办公区。公区。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 10发展背景分析发展背景分析区域区域发展案例展案例阿姆斯特丹的阿姆斯特丹的 Zuidas（South Axis）成果成果uABN AMRO（荷（荷兰银行）行）,全球排名前五、欧洲最大全球排名前五、欧洲最大金融机构金融机构 ING,the WTC及几家国及几家国际法律公司、法律公司、顾问机构已机构已经选择在在这里建立他里建立他们的的总部大楼。部大楼。ABNAMRO清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 11VU Medical CenterING House清华控股清华控股華高萊斯華高

6、萊斯REGAL LLOYDS 12发展背景分析发展背景分析阿姆斯特丹阿姆斯特丹Zuidas对本本项目的启示目的启示 具具备优越条件的城市新区，必越条件的城市新区，必须向高端方向向高端方向发展，才能真正切合城市展，才能真正切合城市扩张与与发展的需要，展的需要，发挥地地段的最大价段的最大价值。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第一章第一章发展背景分析发展背景分析一一通州区域地位通州区域地位二、通州产业需求二、通州产业需求三、北京商务市场三、北京商务市场清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 14发展背景分析发展背景分析通州通州发展的展的产业需求需求从通州区位特征考从通州区位特征考虑

7、，通州适宜，通州适宜发展与展与CBD功能互功能互补的高端的高端商商务区，区，吸引高附加吸引高附加值产业进入入；从行从行业特性和土地成本两方面考特性和土地成本两方面考虑，像通州，像通州这类土地成本相土地成本相对较低，尤其是本低，尤其是本项目地目地块这种种环境境优美的城市区域，美的城市区域，更适合更适合于大型企于大型企业的存在和的存在和发展展；由由这种具有生种具有生态优势的城市区域，的城市区域，带动通州的通州的产业发展，展，应是跨越式的升是跨越式的升级和和跃进。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 15产业跃进相关案例相关案例阿阿尔萨斯山村小斯山村小“硅谷硅谷”园区位于法国阿园

8、区位于法国阿尔萨斯大区，距市中心斯大区，距市中心40分分钟车程；程；经过十年十年发展，已成展，已成为现代信息技代信息技术中心，是法国中心，是法国东部地区著名部地区著名的的“小硅谷小硅谷”；在园区的在园区的产业跃进式式发展展过程中，政府程中，政府领导人的眼光和政府的大人的眼光和政府的大力支持起到了关力支持起到了关键性作用。性作用。发展背景分析发展背景分析清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 16阿阿尔萨斯山村小斯山村小“硅谷硅谷”建建设成果成果1993年年12月月31日，日，发展展联合会和著名的合会和著名的IBM法国公司法国公司签定了定了长期合作期合作计划。利用划。利用IBM

9、的技的技术启启动园区的信息园区的信息产业。1997年年6月，园区主月，园区主办规模盛大的模盛大的“摩德摩德尔河谷国河谷国际多媒体多媒体节”，确立了园区在法国，确立了园区在法国东部地区的部地区的“硅谷硅谷”地位。地位。1998年开始，以年开始，以“摩德摩德尔河谷河谷”作作为环境境资本，吸引国本，吸引国际软件件企企业，继续保持法国保持法国东部地区山村部地区山村“小硅谷小硅谷”的地位。的地位。发展背景分析发展背景分析清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 17阿阿尔萨斯山村小斯山村小“硅谷硅谷”政府决策政府决策1993年，市政府正式出台以年，市政府正式出台以发展展现代信息通代信息通

10、讯技技术为重点的地重点的地区区经济发展振展振兴计划，成立划，成立发展展联合会。合会。1995年，正式将多媒体年，正式将多媒体产业确立确立为长期期发展方向，并不断跟踪展方向，并不断跟踪国国际信息技信息技术的的发展展趋势，完善，完善经营战略。略。随着园区随着园区现代通代通讯技技术迈入成熟期，入成熟期，发展展联合会再次合会再次调整整发展展战略，明确要将园区建成高新技略，明确要将园区建成高新技术企企业的孵化器。的孵化器。发展背景分析发展背景分析清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 18清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 19清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯RE

11、GAL LLOYDS 20清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 21阿阿尔萨斯山村小斯山村小“硅谷硅谷”对本本项目启示目启示随着北京市土地稀缺性的日益加大，已不再适宜开随着北京市土地稀缺性的日益加大，已不再适宜开发低端低端产业园园区，因此，区，因此，本本项目必目必须采取采取产业跃进式式发展展战略略；本本项目具有目具有较好的交通通达性，且具好的交通通达性，且具备极佳的原生极佳的原生态环境境资源，源，完全完全可以采用可以采用产业跃进开开发模式模式进行商行商务园区开园区开发；政府的支持，是政府的支持，是产业跃进式式发展成功的关展成功的关键。发展背景分析发展背景分析清华控股清华控股

12、華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 22发展背景分析发展背景分析通州产业需求小结通州产业需求小结 园区采取产业跨越式发展模式，建设服务于环园区采取产业跨越式发展模式，建设服务于环渤海经济圈的高端商务园，具有必要性，同时也具渤海经济圈的高端商务园，具有必要性，同时也具有现实性。有现实性。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第一章第一章发展背景分析发展背景分析一、通州区域地位一、通州区域地位二、通州产业需求二、通州产业需求三、北京商务市场三、北京商务市场清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 24发展背景分析发展背景分析北京商北京商务市市场分布：市内分布：市内传统商商务区区继续

13、放量，近郊区商放量，近郊区商务楼供楼供应形成形成规模模清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 25发展背景分析发展背景分析北京商务市场北京商务市场产品形式多样化产品形式多样化城市中心的超高层建筑城市中心的超高层建筑近郊区的花园式独栋建筑近郊区的花园式独栋建筑清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 26发展背景分析发展背景分析北京商务市场北京商务市场市场需求进一步细分市场需求进一步细分国外企业：国外企业：u世界世界500强美国江森自控公司进入丰台总部基地强美国江森自控公司进入丰台总部基地 u世界世界500强西班牙泰尔文特进入亦庄强西班牙泰尔文特进入亦庄BDA国

14、际企业大道国际企业大道u好丽友进入朝阳非中心好丽友进入朝阳非中心国内企业：国内企业：u中华通信进入丰台总部基地中华通信进入丰台总部基地u白领集团进入亦庄白领集团进入亦庄BDA国际企业大道国际企业大道u维维豆奶进入朝阳非中心维维豆奶进入朝阳非中心清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 27发展背景分析发展背景分析北京商务市场小结北京商务市场小结 近郊区商务花园市场已成规模，国内外众多大近郊区商务花园市场已成规模，国内外众多大型企业入驻丰台、亦庄等近郊区域，低密度商务办型企业入驻丰台、亦庄等近郊区域，低密度商务办公需求日益凸现。公需求日益凸现。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯RE

15、GAL LLOYDS 28发发展展背背景景通州区域地位通州区域地位通州产业需求通州产业需求项项目目发发展展方方向向澳大利亚堪培拉澳大利亚堪培拉Brindabella Business park案例借鉴案例借鉴开发设想开发设想行业需求行业需求发展理念发展理念项目选址项目选址开发思路开发思路北京商务市场北京商务市场分析思路分析思路清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第二章第二章相关案例借鉴相关案例借鉴澳大利亚堪培拉澳大利亚堪培拉Brindabella Business park清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 30澳大利亚澳大利亚Brindabella商务花园商务花园堪培拉堪培

16、拉BrindabellaBrindabella商务花园商务花园清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 31澳大利亚澳大利亚Brindabella商务花园商务花园类似性分析类似性分析类似性类似性BrindabellaBrindabella商务花园商务花园本案本案区位区位郊区，靠近机场郊区，靠近机场澳大利亚首都堪培拉机场旁位于郊区，离机场较近交通发达交通发达依靠快速路网，和堪培拉城市中心，以及周边郊县都有方便的联通过多条快速路网，和市区以及周边城市有方便的联系发展基础发展基础首都集聚效应明显首都集聚效应明显位于澳大利亚首都，对澳洲以及国外公司都具有较强的集聚效应位于北京的门户，是

17、环渤海经济圈资源的聚合点人力资源丰富人力资源丰富堪培拉人口受教育程度为全澳洲第一高校聚集度为全国第一风景优美风景优美园区依山傍水，四周为布满茂密森林的丘陵依温榆河，风景优美商务氛围缺乏商务氛围缺乏堪培拉作为仅有50年历史的新城，自身商务动力十分缺乏通州区住宅先行，商务氛围较为缺乏清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 32澳大利亚澳大利亚Brindabella商务花园商务花园园区特色园区特色生生态可持可持续性开性开发（ecologically sustainable development）Brindabella商商务花园的开花园的开发完美地保持了园区的生完美地保持了园区的生

18、态性，被性，被誉誉为澳大利澳大利亚最最为生生态的商的商务花园花园高水平的高水平的产品品设计从开从开发初期就以大量具有开初期就以大量具有开创性的性的产品品设计而知名，并在后期的而知名，并在后期的开开发中不断推中不断推陈出新，出新，许多多设计成果成成果成为业界的楷模界的楷模清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 33澳大利亚澳大利亚Brindabella商务花园商务花园减少减少50%的的饮用水消耗；用水消耗；100灌灌溉用水和不可用水和不可饮用的地下水的循用的地下水的循环使用；使用；超超过80%的的废物被重新使用或循物被重新使用或循环使用；使用；超超过90%的可循的可循环使用使用

19、钢材；材；30%可循可循环使用混凝土；使用混凝土；100%可循可循环木料；木料；100%空气流通率，超空气流通率，超过AS1668.2要求的水平要求的水平85%；以以HDPE（高密度聚乙（高密度聚乙烯）大量替）大量替换PVC(氯乙乙烯)的使用；的使用；所有室内材料均低使用或不使用所有室内材料均低使用或不使用导致致“室内室内综合症合症”的的VOCs有毒物有毒物质；运用自运用自动冷冷冻光束技光束技术和板和板层间液体循液体循环加加热（冷却）技（冷却）技术调节温度；温度；用于用于储存能量和降低灯光存能量和降低灯光闪烁程度的数程度的数频照明照明设备舱；监测室内噪音水平以确保最低的噪音干室内噪音水平以确保

20、最低的噪音干扰；太阳能太阳能热水器以及太阳能水器以及太阳能动力控制系力控制系统清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 342 Brindabella Circuit生态性生态性4 Brindabella Circuit8 Brindabella Circuit10 Brindabella Circuit18 Brindabella Circuit14&16 Brindabella Circuit26 Brindabella Circuit39 Brindabella Circuit生态性生态性高科派高科派实用性实用性景观性景观性实用性实用性安全性安全性高技派高技派高档性高档性

21、独栋设计独栋设计澳大利亚澳大利亚Brindabella商务花园商务花园清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 35停车场停车场大尺度景观大尺度景观高技派设计高技派设计清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 36清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 37遮阳板遮阳板设计，即避免了刺眼的光，即避免了刺眼的光线，又保，又保证了充分地利用日光了充分地利用日光。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 38清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 39大面大面积通透材料的运用，不但增通透材料的运用，不但增强借景效果，

22、而且有利于利用自然光达到借景效果，而且有利于利用自然光达到节能效果能效果清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 40清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 41清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 42清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 43澳大利亚澳大利亚Brindabella商务花园商务花园客客户现有有28家客家客户中，主要中，主要为联邦政府部邦政府部门和世界知名企和世界知名企业，高档次，高档次的客的客户群群进一步提升了园区形象一步提升了园区形象清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 44澳大利

23、亚澳大利亚Brindabella商务花园商务花园对本本项目的启示目的启示位置、景位置、景观、基、基础发展条件，都与本展条件，都与本项目十分目十分类似似生生态办公建筑与高水平的公建筑与高水平的产品品设计，使园区成，使园区成为城市的新名片城市的新名片高端的高端的产品开品开发，才能吸引高，才能吸引高层次的客次的客户和和产业清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 45发发展展背背景景通州区域地位通州区域地位通州产业需求通州产业需求项项目目发发展展方方向向澳大利亚堪培拉澳大利亚堪培拉Brindabella Business park案例借鉴案例借鉴开发设想开发设想行业需求行业需求发展理

24、念发展理念项目选址项目选址开发思路开发思路北京商务市场北京商务市场分析思路分析思路清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第三章第三章项目开发设想项目开发设想一、行业需求分析一、行业需求分析二、项目发展理念二、项目发展理念三、项目选址确定三、项目选址确定四、项目开发思路四、项目开发思路清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 47项目开发设想项目开发设想行行业需求分析需求分析环境境资本，是本，是产业跃进式式发展最重要的展最重要的产业资本置本置换要素要素环境资本的可利用性环境资本的可利用性对产业的吸引对产业的吸引具体行业具体行业原生态环境资本原生态环境资本标榜作用标榜作用绿色产业绿色产业

25、医药、食品、美容护肤品等医药、食品、美容护肤品等外部建筑外部建筑形象展示作用形象展示作用金融业金融业金融、保险等金融、保险等专业服务专业服务咨询、顾问、法律等咨询、顾问、法律等内部环境内部环境启迪灵感作用启迪灵感作用文化产业文化产业广告传媒、电影音像、出版发行等广告传媒、电影音像、出版发行等创意产业创意产业动漫创作、艺术创作、服装设计等动漫创作、艺术创作、服装设计等IT产业产业IT、电子等、电子等清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 48项目开发设想项目开发设想行行业需求分析需求分析项目核心目目核心目标行行业绿色色产业u医医药u食品食品u化化妆品品金融金融产业“后台功能后台

26、功能”u银行数据行数据处理理u保保单分析分析处理理u文化文化产业u广告广告传媒媒u电影音像影音像u出版出版发行行创意意产业u动漫漫创作作u艺术创作作u时装装设计清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 49项目开发设想项目开发设想行行业需求分析需求分析配套配套产业专业服服务（顾问、律、律师等）等）会会议服服务教育配套教育配套u教育培教育培训环境，成境，成为衡量一个企衡量一个企业国国际化水平的重要化水平的重要标准之一准之一u文化文化创意、科技医意、科技医药研研发等知等知识密集型行密集型行业，培，培训需求需求更更为强烈烈u强化教育化教育资源源优势，建立高水平的教育培，建立高水平的教

27、育培训配套，是本配套，是本项目吸引国目吸引国际顶级企企业的关的关键要素之一要素之一清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第二章第二章项目开发设想项目开发设想一、行业需求分析一、行业需求分析二、项目发展理念二、项目发展理念三、项目选址确定三、项目选址确定四、项目开发思路四、项目开发思路清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 51项目开发设想项目开发设想项目目发展理念展理念 依温依温榆河建造智慧河谷河建造智慧河谷Wisdom Valley智慧梦工智慧梦工场的开的开发主主张u创意梦工意梦工场：吸引：吸引动漫、漫、传媒等企媒等企业u时尚梦工尚梦工场：吸引：吸引时装装设计、化、化妆品等企品等

28、企业u健康梦工健康梦工场：吸引生物制：吸引生物制药、医、医疗设备等企等企业清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 52项目开发设想项目开发设想项目目发展理念展理念 依温依温榆河建造智慧河谷河建造智慧河谷Wisdom Valley设计可以启迪心灵的可以启迪心灵的绿化景化景观u增增强园区的吸引力和形象力园区的吸引力和形象力u表达园区的表达园区的规划主划主张清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 53清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 54美国梦工场美国梦工场SKG动画制作工作室动画制作工作室清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLO

29、YDS 55清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 56清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 57项目开发设想项目开发设想项目目发展理念展理念 依温依温榆河建造智慧河谷河建造智慧河谷Wisdom Valley增加增加专为此此类办公人士公人士设置的服置的服务配套配套u培培训机构：包括机构：包括专业培培训与健康与健康辅导，如培，如培训班、瑜迦等班、瑜迦等u休休闲场所：所：SPA基地、运基地、运动场所等所等清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 58室外健身场所室外健身场所清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第二章第二章项目开发设想项目开发设想一、

30、行业需求分析一、行业需求分析二、项目发展理念二、项目发展理念三、项目选址确定三、项目选址确定四、项目开发思路四、项目开发思路清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 60项目开发设想项目开发设想项目目选址确定址确定原原则较高的区位高的区位认知度知度最具吸引力的景最具吸引力的景观条件条件更更为成熟的区域成熟的区域发展基展基础便利的交通可达性便利的交通可达性清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 61项目开发设想项目开发设想项目目选址确定址确定沿温沿温榆河河创建建绿色生色生态商商务走廊走廊1、2地地块作作为一期快速启一期快速启动3、4地地块作作为中期中期发展用地与

31、展用地与 1、2地地块形成生形成生态组团型布局型布局清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 62项目开发设想项目开发设想项目目选址确定址确定方案一相方案一相对方案三之比方案三之比较优势远离喧离喧嚣、仍在城市、仍在城市毗毗邻温温榆河，生河，生态景景观条件的知名度、影响力更高条件的知名度、影响力更高区域区域发展更展更为成熟成熟清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 63项目开发设想项目开发设想项目目选址确定址确定 方案一更具有可塑性和市方案一更具有可塑性和市场影响力，是影响力，是理想的理想的选址方案。址方案。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第二章第二章项目开发设

32、想项目开发设想一、行业需求分析一、行业需求分析二、项目发展理念二、项目发展理念三、项目选址确定三、项目选址确定四、项目开发思路四、项目开发思路清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 65项目开发思路项目开发思路发展定位展定位传承运河融合精神；承运河融合精神；打造温打造温榆原生商原生商务；带动通州通州产业跃进；促促进渤海渤海经济共融。共融。开开发宗旨宗旨打造国打造国际商商务花园；花园；树立新城建立新城建设样板；板；落落实科学科学发展展规划；划；实现绿色色经济增增长。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 66项目开发思路项目开发思路运营模式建议运营模式建议项目

33、难点分析项目难点分析项目难点项目难点需要能力需要能力新型产品新型产品足以支撑预热期建设的雄厚资金实力和运营能力足以支撑预热期建设的雄厚资金实力和运营能力区域开发区域开发强大的综合性区域开发能力强大的综合性区域开发能力国际招商国际招商需要足够的知名度、信誉度及国际招商运作能力需要足够的知名度、信誉度及国际招商运作能力 高端商务高端商务需要对高端商务、高档居住及高端商务配套等资源的整合能力需要对高端商务、高档居住及高端商务配套等资源的整合能力区域传播区域传播需要以政府的社会影响力进行区域整理、形象传播等重要工作需要以政府的社会影响力进行区域整理、形象传播等重要工作智慧产业智慧产业需要对智力产业特殊

34、群体的需求充分的了解及满足需要对智力产业特殊群体的需求充分的了解及满足清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 67项目开发思路项目开发思路运运营模式建模式建议政府引政府引导 民民间运作运作 国国际化管理化管理政府引政府引导u法国法国乡村村“小硅谷小硅谷”的形成，得益于政府的形成，得益于政府领导人的眼人的眼光和政府光和政府对园区的扶持推园区的扶持推动作用；作用；u政府在各方面的扶持和政府在各方面的扶持和协助，是本助，是本项目能否目能否顺利开利开发关关键要素；要素；u政府所要担政府所要担负的的责任，包括任，包括提供提供优惠政策惠政策给予适当予适当经济援助援助以政府名以政府名义进行

35、国行国际推广及招商等推广及招商等清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 68项目开发思路项目开发思路运运营模式建模式建议政府引政府引导 民民间运作运作 国国际化管理化管理民民间运作运作u项目需要目需要长期的期的资金投入及丰富的相关运作金投入及丰富的相关运作经验的保的保证，因此，以因此，以实力房地力房地产企企业作作为种子企种子企业引入到开引入到开发建建设中十分必要；中十分必要；u房地房地产企企业的的职责包括：包括：深入研究深入研究项目的目的产品定位品定位提出提出规划、分区建划、分区建议进行土地一行土地一级开开发提出土地二提出土地二级开开发操作建操作建议利用已有的客利用已有的客户

36、资源，源，协助政府招商工作助政府招商工作u作作为种子企种子企业，还有有责任将其所具有的任将其所具有的优势资源，如源，如产业资源、教育源、教育资源等，运用到园区的起步源等，运用到园区的起步阶段，段，带动园园区的区的发展。展。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 69项目开发思路项目开发思路运运营模式建模式建议政府引政府引导 民民间运作运作 国国际化管理化管理国国际化管理化管理u大型企大型企业不不仅要求高端的硬件要求高端的硬件设施，其施，其对全面、到位的全面、到位的管理、服管理、服务也十分看重，其也十分看重，其对软件服件服务的考量已的考量已经成成为其其选择办公地点的重要因素；公

37、地点的重要因素；u引入国外具有先引入国外具有先进开开发经验的园区管理公司提供管理或的园区管理公司提供管理或管理管理顾问工作，使园区的管理水平与园区定位相一致。工作，使园区的管理水平与园区定位相一致。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯第四章第四章开发要点归纳开发要点归纳清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 71开发要点归纳开发要点归纳概念要点概念要点产业跃进：引入高端：引入高端产业运河文化：交流、包容、运河文化：交流、包容、资源重源重组智慧河谷：温智慧河谷：温榆河原生河原生态、智慧、智慧产业规划要点划要点独独栋为主：吸引高主：吸引高层次客次客户配套配套齐全：尤其是酒店、会全：尤

38、其是酒店、会议、教育、医、教育、医疗，水系水系贯通：通：Water Garden，户户有水有水景景观人文化：景人文化：景观设计带有启迪智慧的作用有启迪智慧的作用清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 72开发要点归纳开发要点归纳产品要点品要点形象差异化：形象差异化：满足大型企足大型企业对于形象展示力的需要于形象展示力的需要节能能设施：达到或小幅度超施：达到或小幅度超过北京北京节能建筑能建筑标准准运作要点运作要点配套先行：提前引入大型教育培配套先行：提前引入大型教育培训机构等配套、机构等配套、树立立项目形象，目形象，建立大企建立大企业的入的入驻信心信心环境境优先：先：优先保持生

39、先保持生态环境境种子企种子企业：领先入先入驻园区、园区、带动园区园区发展展政府政府协作：政策作：政策优惠与区域惠与区域传播播清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯清华控股有限公司清华控股有限公司紫光集团有限公司紫光集团有限公司通州商务园项目实施设想通州商务园项目实施设想二零零六年二月二零零六年二月清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 74目目 录录一、近期工作内容一、近期工作内容 二、通州商二、通州商务园开园开发实施施设想想 三、下一步工作安排三、下一步工作安排 清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 75一、近期工作进展一、近期工作进展、从从20052005年

40、年1212月月开开始始就就通通州州商商务务园园项项目目启启动动前前期期研研究究工工作作：国外案例分析，市场情况调研，主要客户群接触；国外案例分析，市场情况调研，主要客户群接触；、委委托托华华高高莱莱斯斯国国际际房房地地产产顾顾问问有有限限公公司司完完成成通通州州商商务务园园项目发展思路汇报项目发展思路汇报；、与新加坡腾飞公司探讨商务园开发与管理合作意向；、与新加坡腾飞公司探讨商务园开发与管理合作意向；、委委托托清清华华大大学学节节能能研研究究中中心心、清清华华阳阳光光等等相相关关单单位位完完成成商商务园相关技术实施规划；务园相关技术实施规划；、与温哥华海地土地发展顾问公司探讨土地开发与利用策略

41、；、与温哥华海地土地发展顾问公司探讨土地开发与利用策略；、提出商务园开发相关设想。、提出商务园开发相关设想。、与与通通州州区区规规划划局局密密切切沟沟通通，制制定定下下一一步步工工作作计计划划，加加速速推推进商务园开发进程。进商务园开发进程。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 76二、通州商务园开发实施设想二、通州商务园开发实施设想实实 施施 方方 针针快速启动快速启动科学实施科学实施国际水准国际水准技术领先技术领先在规划、土地整理、手续报批过程中，利用清华的企业资源以及合作伙伴的资源，快速引导种子企业先行进入，提高园区的吸引力。在这个过程中需要政府的大力支持，在土地成本

42、、优惠政策、周边区域环境改善等方面对项目予以政策倾斜。充分利用土地利用规律，有步骤、有计划的实施，有选择的引入相关产业，使土地价值最大化，使园区对于通州经济的带动效应最大化。联合或聘请园外有实际操作经验的著名公司参与开发物业管理、策划、土地研究、设计等工作。吸引国际知名公司进入园区，充分保证项目的国际化操作水准。在规划建设实施前，制定严格的技术实施规划，在建设过程中严格实施，在节能、环保、生态等方面全面实施甚至超前实现十一五规划要求，力争建成绿色节能示范园区。清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 772 2、实施主体、实施主体清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LL

43、OYDS 783 3、运作框架、运作框架通通 州州 区区 政政 府府清清华华控控股股有有限限公公司司通通州州商商务务园园开开发发办办公公室室通通州州商商务务园园开开发发建建设设有有限限公公司司前期定位规划报批全面开发建设管理招商推广物业服务政策协调土地整理积极推动资金筹措技术支持产业输出国际合作配套带动清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 79 清清华控股与通州区政府合作成立通州商控股与通州区政府合作成立通州商务园建园建设发展有限公司，由展有限公司，由该公司全面公司全面实施施项目运作。土地目运作。土地进入入二二级市市场后后产生的利生的利润双方按股份划分。双方按股份划分。清华

44、控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 804 4、资金筹措、资金筹措总投投资1010亿元元资金来源：企金来源：企业自有自有资金金2 2亿元元 国家开国家开发银行行贷款款4 4亿元元 国外地国外地产合作合作资金金4 4亿元元 清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 815 5、实施步骤、实施步骤 清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 82三、下一步工作安排（三、下一步工作安排（2006.032006.072006.032006.07）与通州区与通州区规划局划局联合成立商合成立商务园开园开发办公室公室 选址定位与址定位与现状状调查 出国考察商出国考察商务园园实例例 研究制定相关配套政策研究制定相关配套政策 概念性概念性规划国划国际招招标 制定控制性制定控制性详细规划划 确定土地一确定土地一级开开发主体主体 清华控股清华控股華高萊斯華高萊斯REGAL LLOYDS 83