兴宁兴一广场项目定位报告.ppt

1、兴一广场商业定位报告招商营运部2015.02目 录一、城 市 概 况二、区 域 介 绍三、商 业 概 况四、项 目 分 析五、项 目 定 位 及 业 态 规 划城市概况兴宁历来是粤、赣、闽重要商贸集散地，有“兴宁历来是粤、赣、闽重要商贸集散地，有“小南京”之美誉、“无兴不成市”之说。小南京”之美誉、“无兴不成市”之说。粤东明珠，华侨之乡辉煌兴宁，旅游强市兴宁市位于广东省东北部，扼东江、韩江上游。北部与江西省寻邬县毗邻，东北部与平远县、梅县相接，东部与梅县交界，南部与丰顺县、梅县相连，西北部与龙川县相邻，西南部与五华县接壤。全市总面 2104.85 平方公里。兴宁市兴宁市梅州市梅州市河源市河源市

2、1、地理位置24425 1985 年实行市管县体制，兴宁隶属梅州市。1994 年 6 月 8 日，经国务院批准，兴宁撤县设市，为县级市。兴宁是粤赣闽陆路交通枢纽，国道 205，省道 225、226，梅河高速公路、兴畲高速公路，以及在建的济广高速公路、畲华高速公路均贯穿全境。兴宁素有“华侨之乡、文化之乡、足球之乡”之盛名,旅居海外的华侨和港澳台同胞 50 多万人，分布在 40 多个国家和地区。兴宁山青水秀，自然景观有神光山、合水水库、鸡鸣山、和山岩、径南黄蜂窝茶山、罗浮渡田河、宝山、铁山嶂、狮子岩、温泉等。2、总体介绍244253、城市区位及人口区域区域五华五华兴宁兴宁梅县梅县梅江区梅江区丰顺丰

3、顺面积面积/K/K 3226.062104.852104.852502.9570.92710占比占比20%13%13%16%4%17%人口人口/万人万人132.1911118.368.3659.3435.3969.65占比占比26%23%23%11%7%13%单位人口单位人口(人人/K/K )410 565 565 237 620 257 兴宁全市总面积 2104.85 平方公里，兴宁市辖 3 个街道（兴田、福兴、宁新）、17 个镇。2013 年末，全市户籍总人口为 118.36万人。其中主要城区三个街道人口约 30 万。244254、周边城市及交通陆路：205 国道、225、226 省道 兴

4、宁高速公路兴宁至梅州车程 45 分钟，至河源车程 120 分钟，至揭阳车程 120 分钟，至广州车程 4 小时。铁路：广梅汕铁路贯穿全境。高铁：鹰梅铁路经兴宁北部与梅惠高铁在兴宁北站交汇。（预计 2020 年开通）航空：梅县机场、揭阳潮汕国际机场。海西经济圈汕头经济特区珠三角经济圈梅县五华县揭阳市河源市兴宁市244255、城市经济状况20132013 年生产总值年生产总值（亿元）（亿元）县县别别1-121-12 月累月累计计累计同比增速累计同比增速（%）排名排名梅县梅县150.53150.5312.812.81 1兴宁市兴宁市132.44132.4411112 2五华县五华县100.81100

5、.8111.211.23 3丰顺县丰顺县75.6275.6213.813.84 4平远县平远县60.0760.0713.413.45 5大埔县大埔县58.5258.5212.812.86 6蕉岭县蕉岭县53.1953.1912.812.87 7梅江区梅江区50.0150.0111118 8兴宁 2013 年生产总值为 132.44 亿元，在梅州各县排名第 2位。244256、三大产业状况三大产业均衡发展，产业机构逐步调整，第一产业占比逐步减少，第三产业比重逐步加大；是广东省重要的产业转移承接基地，工业产值逐步上升，但是外来人口增长趋势不明显,劳动力仍以兴宁本地人为主；随着城镇化进程加快，经济逐

6、年增长，兴宁经济进入了快速上升通道，此亦为为商业地产发展提供了经济基础。单位2010201120122013生产总值亿元98.96114.16123.47132.44第一产业增加值亿元26.6330.6633.937.08第二产业增加值亿元34.0237.7239.5438.17第三产业增加值亿元38.3145.7850.0357.19三次产业结构比值27:35:3827:33:4028:32:4028:29:43城镇居民年人均可支配收入元10690123031461216394农村居民年人均纯收入万元68568227993311155GDP 已连续 8 年保持两位数增长社会零售总额持续保持超

7、越两位数的增长，且在近年有加速增长态势短短三年时间，居民储蓄余额增长了近 57 亿元短短三年时间，旅游接待人数增长了 76 万，增长到原有人数的 233%244257、城市规划发展轴两心：分别形成新老两个城市中心。四轴：以兴南大道形成城市南北向发展轴，以官汕路、人民大道和锦绣大道为城市东西向发展轴。多片区：城北商贸片区、古城片区、商贸物流片区、行政文化中心片区、滨江商住片区、城东北居住片区、城东居住片区、城西北居住片区、高新技术产业片区、科教研发片区、旅游服务片区和神光山生态旅游片区。项目处于人民大道发展轴和城市南北发展轴交汇处兴一两心、四轴、多片区，项目位于双城中心两心、四轴、多片区，项目位

8、于双城中心244258、城市分析小结优势：1.兴宁是区域经济联系的重要节点和跳板,是粤东经济的次中心；2.近年来兴宁经济各项指标均高速稳固增长，城市化进程步入快车道；3.兴宁人口密度大，在经济及人口双因素驱动下将滋生大量的商业市场商机；劣势：1.兴宁缺乏规模化工业支撑和鲜明的产业链条，城市建设和商业环境及氛围都未有质的飞跃，商业需求普遍都以生活需求为主；2.兴宁人口结构呈现哑铃状结构（老年、儿童、青少年为主），大量青壮年人群外出务工或创业；人均可支配收入仅 16394 元，整体消费力不足，收入水平和消费水平偏低；3.兴宁本地绝大多数为客家人，崇文重礼，消费意识比较保守；4.兴宁距离珠三角五大城

9、市较远，比较难吸收外来消费人群。区域介绍24425行政文化中心组团商贸物流组团旅游服务组团神光山组团古城组团城北商贸组团北 部 老 城 区本项目本项目滨江商住组团1、区域位置城东北居住组团城西北居住组团 兴一广场位于兴宁市新老城区中心点，处于城市最重要的商贸物流、行政文化、滨江商住、旅游服务、古城、城东北居住、城北商贸、城西北居住等八大组团的物理中心位置，地理位置优越。244252、区域交通迎 宾 大 道 人 民 大 道兴一广场本项目位于兴宁南部新城核心地段，即人民大道与迎宾大道交汇处本项目位于兴宁南部新城核心地段，即人民大道与迎宾大道交汇处。24425兴一广场银行银行3、周边配套项目半径 1

10、 公里行政单位行政单位楼盘小区楼盘小区教育文化教育文化五公里辐射可兴宁全城户籍人口覆盖面可达 50 万三公里辐射南北新老城区三公里辐射南北新老城区户籍人口覆盖面达户籍人口覆盖面达 30 万万4、商圈覆盖力楼盘：兴宁主城区目前地产市场的主力片区在新城片区及文化广场片区，整体市场以自住需求为主。消费人群：项目 3 公里常住人口为核心消费人群，约为 30 万人；方圆五公里半径内的其他人群为次核心消费人群，初步测算为20 万人。老城片区文化广场片区新城片区3 公里辐射圈5 公里辐射圈老城片区文化广场片区新城片区人口迁移趋势主城街道及人口，兴田街道户籍人口 17 万、福兴街道户籍人口 3.37 万、宁新

11、街道户籍人口 10.3 万，合计 30.67 万人，分布在 52 平方公里的主城区域；兴宁房地产市场总体约有 48 个楼盘，其中项目处于南部新城区新开发有 15 个楼盘，且多为高端物业，整体市场以自住需求为主，大部分楼盘入住率都可达到 9 成以上；近年来随着城市化进程的加剧，人居环境的改善，出现了周边村镇人口进城置业及外出务工人员返乡的现象，对城市人口有一定的补充；兴宁本地绝大多数为客家人，崇文重礼，严格遵守逢节假日回乡探望老人的优良传统，人流的潮汐效应非常明显。（1）、消费力主要体现：5、区域消费人群（2）、消费人群问卷调查该题 733 人参与，家庭月税前收入在 2500 元（占比 26%）

12、、4000 元（占比 28%）、6500 元（占比 20%）三项水平占到了绝大多数比例。表明兴宁家庭整体收入水平并不高。该题 811 人参与，7 成家庭消费水平不高，消费意识比较保守，这也验证了该城市家庭收入水平不高的情况；近 3 成的家庭消费额在 6.5 万以上，说明该区域拥有一定比例的中端消费群体，并且具有一定外来收入来源。（2）、消费人群问卷调查该题 876 人参与。该题 927 人参与。两项数值表明，餐饮、娱乐月消费都控制在 1000 元以内，消费氛围不浓厚，1000 元以上的中端消费群体只占到 1 成左右。基础客户：兴宁本地市民（老年、儿童、青少年、妇女）。偶得客户：在外务工返乡年轻

13、群体；周边县居民寻亲访友客、外来旅游客。核心客户：本地私营企主、个体户事业单位职员和高管等中高端客户群体。（3）、消费群体梳理：基础客户群基础客户群占比占比 60%60%核心客户群核心客户群占比占比 30%30%偶得客户群偶得客户群占比占比 10%10%特征：群体广度大，但收入水平普遍较低，消费意识比较保守，但具有一定外来收入来源。特征：以男性居多，收入水平较高，消费水平较高，事业处于上升期，普遍在 30 岁以上，对消费环境、产品品质具有一定追求。特征：受“潮汐效应”影响比较大，以青壮年 20岁-40 岁群体居多，具有一定超前消费意识。244255、区位分析优势：1.项目处于人民大道和迎宾大道

14、交汇处，可到达性好；2.项目处于最重要的商贸物流、行政文化、滨江商住、旅游服务、古城、城东北居住、城北商贸、城西北居住等八大组团的物理中心位置；3.项目位于新老城接驳的中心区，周边行政办公机构众多、医院、学校、银行等配套齐全；4.兴宁市交通网路便利，核心城区与各镇街联系紧密，国道贯穿城中核心地带，城市综合体可充分有效地实现足够半径的覆盖；便于有效锁定客群，减少消费力外流；劣势：1.项目处于商业新生代区，真正意义商业氛围未形成；2.商业氛围不足，商业品牌资源缺乏，当地居民对品牌认知度低；3.本地基础消费人群消费力较低，消费习惯较保守；商业概况1、主流商圈分布团结路兴田路步行街商圈岁宝商圈欧尚商圈

15、1200M1000M2300M2、商圈对比项目名称建筑面积 （平方米）定位区域影响力档次平均租金（元/平方米月）主要业态构成代表品牌客群特征步行街商圈 街长 约 560 米团结路步行街服饰销售集中地中低150230服装服饰、皮具皮包、餐饮、电器、珠宝耐克、安踏、李宁、班尼路、真维斯、S&K、劲霸、百丽、TATA、六福年轻客群街长 约 1200米兴田路步行街品牌服装服饰集中地中低70180服装服饰、家电数码、药店、珠宝、餐饮海澜之家、利郎、老凤祥、六福、苏宁、麦当劳、肯德基年轻客群街长 约 380米兴新路步行街休闲娱乐集中地中低70180餐饮、娱乐、电器、美发、网吧、药店金碧辉煌、光辉岁月、金色

16、年华 KTV、环球网吧、君豪酒楼家庭、朋友聚会、岁宝商圈约 6,000商超+百货中档的消费 客群为主中低服装：一楼 20%-25%扣点，二楼 15%-20%扣点餐饮：100 元/m2/月+20 元/m2/月元管理费1F：百货 2F：超市、餐饮3F：影院拉夏、艾哲、莫丽菲尔、李宁、骆驼、罗西尼、千百度周边居民个体户公务员欧尚超市自营 8700外租 4120大型超市中档的消费 客群为主中服装：120 元/m2/月餐饮：100 元/m2/月+20 元/m2/月元管理费超市、餐饮、黄金珠宝、钟表、儿童游乐万宁、大娘水饺、蒙自源、麦当劳、上岛咖啡、卡西欧、达芙妮、快鱼全客群覆盖序号女装男装运动休闲家居内

17、衣皮具箱包鞋品牌品牌品牌品牌品牌品牌1拉夏贝尔劲霸耐克罗莱家纺万里马百丽2艾哲利朗阿迪达斯富安娜家居用品啄木鸟达芙妮3IDF柒牌李宁三枪绅士保罗奥康4CC&DD海澜之家安踏体育都市丽人千百度意尔康序号黄金珠宝餐饮烘焙 水吧休闲娱乐个人护理品牌品牌品牌品牌品牌1周大福麦当劳雅芳蛋糕明珠健身俱乐部发道2六福珠宝上岛咖啡金象蛋糕城市英雄珀莱雅3老凤祥珠宝大娘水饺艾米甜品星影电影城自然堂4中国黄金蒙自源GONG TEA岁宝儿童乐园同仁堂3、各业态代表性品牌244254、商圈优劣势对比 优劣势优劣势 商圈商圈优势优势劣势劣势步行街步行街商圈商圈1.传统成熟商圈，影响力大。2.服饰箱包等商品较为丰富。3.

18、交通便利，客流量大。4.银行、学校周边配套较齐全。1.停车位较少且车流量较大，购物不安全。2.购物环境差，仿牌较多。3.品牌品类无规划，档次有待提高。4.商务酒店、餐饮业、娱乐业较为缺少。岁宝岁宝商圈商圈1.新兴商圈，已具规模及影响力。2.交通便利且靠近广场，人流量集中。3.购物环境较好，商品较丰富。4.商务酒店、餐饮业、娱乐业较为丰富。1.商场硬件落后，导示较差。2.商业管理水平偏低，有待提高。3.商品品牌落差较大、未得到合理规划。4.中高品牌较少且商场停车位较少。欧尚欧尚商圈商圈1.商业发展中心，地理位置优越。2.交通便利，停车位较多。3.连锁知名品牌进驻，号召力较强。1.新兴商圈，周边商

19、业氛围不足。2.较比老城区，人口密度小。3、业态单一，品牌丰富性不足。优势：1、兴宁随着经济快速发展，全国连锁品牌商家加速进驻，并逐渐形成新的区域商圈。2、新老商圈的商业格局差异化明显，新兴商圈更加具备市场发展空间；3、兴宁暂无商业标杆性商业体，品牌直营店铺稀缺，大型综合购物中心的建立将直接提升兴宁商业档次，也为品牌进驻创造优质的硬件基础。劣势：1、兴宁现有商业主要由人流汇聚的道路旁街铺自发组成，缺乏统一规划，统一管理；品牌分布零散，业态构成单一。2、岁宝与欧尚的进驻对兴宁商业格局造成了一定的转变，但对传统商业街的冲击仍未完全显现。3、整体定位中低档次，品牌稀缺，中高档零售商业存在缺失，本地品

20、牌多由本地经商者以代理、加盟或仿冒形式经营，品牌级次低，货品品质差。5、兴宁整体商业分析项目分析 项目二期建面 18 万，加上一期欧尚与三期地块，规模可达 40 万。兴宁本地最大规模社区，具备打造城市综合体的基础。集大型超市、购物中心、法式豪宅、酒店 SOHO 等产品于一体的综合性物业。1、项目规模机会 Opportunity城市发展：兴宁属于城市化进程起步阶段，未来商业发展具有较大潜力；商业空缺目前兴宁整体商业形态较为低下，区域缺少大型集中式高端消费商业；据问卷调查：55%的消费人群希望该区域增设大型购物中心和知名连锁餐饮、娱乐业态。威胁 Threaten市场竞争：兴宁以刚性需求为主，未来该

21、区域的房地产开发中也将造成客户分流；片区商业：位于商业新生代区，真正意义商业氛围未形成，较难吸引客户。优势 Strength地段前景：位于城市发展主轴线，是未来城市商业中心板块；交通：交通便利且被各大组团环绕；品质：项目整体品质感强，法式风情商业步行街，超前的城市商业元素；运营管理：商管团队成员来自于全国各大商业运营公司，招商运营管理经验丰富。劣势 Weak消费力：兴宁市人均可支配收入仅 16394 元，家庭月税前收入 5000 元以内占 65.90%，（数据来源于问卷）整体消费力不足，消费习惯有待引导；品牌资源：本地品牌资源严重不足，加上与核心城市距离较远，品牌运营管理难度也随之加大；环境:

22、项目西侧为旧民居,在景观及视野方面受影响,阻碍了价值提升。3、项目经营 SWOT 分析项目定位及业态图2442534潮 流 乐 活 城潮 流 乐 活 城10万一站式休闲购物中心潮 流 乐 活 城潮 流 乐 活 城10万一站式休闲购物中心城市：具有较好商业底蕴及发展方向城市：具有较好商业底蕴及发展方向区位优势：位于新老城区商业中心带，交通便利区位优势：位于新老城区商业中心带，交通便利人口：5 公里半径辐射近 50 万消费群体人口：5 公里半径辐射近 50 万消费群体商业：缺乏品牌资源，缺少大型一站式休闲购物中心商业：缺乏品牌资源，缺少大型一站式休闲购物中心1、项目整体定位档次定位：整体定位中档偏

23、高，全国连锁知名品牌需占到一定比列；业态组合：降低服装服饰零售比例，提高特色餐饮及中档娱乐消费体验式业态比列；目标客群：3 公里范围消费人群为主，全年龄段覆盖，辐射全兴宁。集购物、娱乐、餐饮、商务、休闲一站式购物中心（影院、儿童游乐、电玩、KTV、服装服饰、生活精品、家居家饰、家电数码、中西美食、教育培训、美容健身）2、楼层业态规划 1F 时尚名品 由知名时装品牌、知名黄金珠宝品由知名时装品牌、知名黄金珠宝品牌、大型快时尚品牌、国际连锁个牌、大型快时尚品牌、国际连锁个人护理品牌、国际连锁快餐等组成人护理品牌、国际连锁快餐等组成的高端、时尚、名品荟萃的商业空的高端、时尚、名品荟萃的商业空间，与一

24、二线城市购物体验接轨。间，与一二线城市购物体验接轨。主题 紧随国际步伐，享受品质生活紧随国际步伐，享受品质生活，体验大都市购物尊享。，体验大都市购物尊享。定位诠释 品类 黄金珠宝、钟表名品、快时尚品牌黄金珠宝、钟表名品、快时尚品牌、精品少淑装、化妆品集合店、精、精品少淑装、化妆品集合店、精品时尚配饰、国际连锁餐饮。品时尚配饰、国际连锁餐饮。楼层业态分析业态面积 占比餐饮433.4110.51%服装1432.234.71%配套1739.1542.15%主力店521.0712.63%合计4125.832F 生活主张 品牌绅士装、成熟淑女装，家居配品牌绅士装、成熟淑女装，家居配套生活精品，对生活品质

25、的更高追套生活精品，对生活品质的更高追求。求。主题 居家购物空间，满足家庭消费居家购物空间，满足家庭消费，品味潮流生活。，品味潮流生活。定位诠释 品类 男装、女装、家居用品、潮流名品男装、女装、家居用品、潮流名品、鞋具箱包、品牌集合点；个性配、鞋具箱包、品牌集合点；个性配饰、休闲咖啡。饰、休闲咖啡。楼层业态分析业态面积 占比餐饮644.3615.00%服装1315.0730.50%配套1660.2438.60%主力店686.0915.09%合计4305.763F 动感童趣 主题 儿童游乐、动感电玩带来游乐的儿童游乐、动感电玩带来游乐的极致享乐，大型电器卖场丰富居极致享乐，大型电器卖场丰富居家生

26、活。家生活。定位诠释 品类 儿童游乐、动感电玩、电器卖儿童游乐、动感电玩、电器卖场、运动品牌、休闲服饰、美场、运动品牌、休闲服饰、美容美发。容美发。楼层业态分析业态面积 占比餐饮服装1238.6121.19%配套1624.4127.80%主力店2980.8651.01%合计5843.88儿童游乐与动感电玩的结合，为儿儿童游乐与动感电玩的结合，为儿童及青少年客群提供的娱乐天堂；童及青少年客群提供的娱乐天堂；穿插童装童用、运动用品、休闲服穿插童装童用、运动用品、休闲服饰更满足了儿童及青少年的购物需饰更满足了儿童及青少年的购物需求；全国连锁大型电器卖场，极大求；全国连锁大型电器卖场，极大提升了顾客选

27、择的空间，成为居家提升了顾客选择的空间，成为居家生活品质提升的极大保障；美容生活品质提升的极大保障；美容 S SPAPA 为爱美女性提供了休闲放松自为爱美女性提供了休闲放松自我提升的完美空间。我提升的完美空间。4F 奢华视听 让观众在第一时间以合理的电影票让观众在第一时间以合理的电影票价，享受声光编织的梦境，体验国价，享受声光编织的梦境，体验国际影城带来顶级视听享受；异域餐际影城带来顶级视听享受；异域餐饮让众多食客足不出户即可享受环饮让众多食客足不出户即可享受环球美食，畅游味蕾的美妙之旅。球美食，畅游味蕾的美妙之旅。主题 看全球大片，品异国美食，体看全球大片，品异国美食，体验文化追求。验文化追

28、求。定位诠释 品类 国际影城、量贩国际影城、量贩 KTV、异域餐饮。、异域餐饮。楼层业态分析业态面积 占比餐饮2717.2639.15%服装配套86.481.25%主力店4137.5159.60%合计6941.255F 美食天地 精选的国内众多菜系，打造兴宁美精选的国内众多菜系，打造兴宁美食标杆地点，让顾客在一个空间里食标杆地点，让顾客在一个空间里享受不同的美食，探寻实物所带来享受不同的美食，探寻实物所带来的乐趣，成就老饕们大快朵颐的幸的乐趣，成就老饕们大快朵颐的幸福美地。福美地。主题 尝中华美食，寻找舌尖上的中尝中华美食，寻找舌尖上的中国。国。定位诠释 品类 川菜、湘菜、粤菜、鲁菜、东北菜川菜、湘菜、粤菜、鲁菜、东北菜、客家菜。、客家菜。楼层业态分析业态面积 占比餐饮2671.5261.21%服装配套96.182.21%主力店1596.6636.58%合计4364.36