厦门区域公司防渗漏管理体系标准.docx

1、正荣地产厦门区域公司防渗漏管理体系标准编码：KF.XMSS-XZ403-2020发布日期：2020/7/3正荣地产厦门区域公司防渗漏管理体系标准编制潘阳、陈桂章日期2020/6/15审核杨旭日期2020/6/20批准陈超凡日期2020/7/3修订记录批准日期修订内容修订审核批准1 目的指导厦门区域公司项目防渗漏管理，降低项目工程渗漏率，杜绝系统性渗漏问题，提高工程质量，并最终提高客户满意度。2 适用范围2.1 适用于厦门区域公司所属在建自营项目及工程归正荣方主导的合作项目。2.2 各项目公司因地区差异有不同做法需制定本地区标准做法的，应报厦门区域工程管理部评审后方可实施；未建立项目公司标准的，

2、应严格按本标准执行。2.3 本标准中目前涉及的防水材料为推荐使用材料类型，各地可根据本地区环境及资源进行优化。3 术语及定义渗漏：建筑物的屋面、地面、墙面，在水压作用下若出现水滴或水流称为漏水；若只出现润湿称为渗水。漏水和渗水现象统称为渗漏。4 职责与权限4.1 区域公司工程管理部4.1.1 负责组织制定区域防渗漏节点构造标准。4.1.2 负责组织制定区域防渗漏管理体系文件。4.1.3 指导并监督项目公司工程技术部执行防渗漏体系文件。4.2 区域公司设计管理部4.2.1 配合制定区域防渗漏节点构造标准。4.2.2 负责落实防渗漏节点构造及其他相关设计标准在施工图中的体现与要求。4.3 项目公司

3、工程技术部4.3.1 负责落实防渗漏体系文件。4.3.2 参与施工图纸的审核。4.3.3 负责将防渗漏强制节点做法放入相关招标文件及合同中。4.3.4 负责防渗漏施工工艺标准及施工工艺样板的制作、验收、交底、实施等系列工作。5 防渗漏体系编制的技术原则5.1 强化结构自防水功能；防排结合，先排后防 5.1.1 防水工程的设计及施工时，首先强化结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。而后因地制宜，综合考虑，实施“排、疏、防、堵”等手段，并应做到先排后防，即：不能有积水，要将水在短时间内顺畅地排出。5.2 防水设计简单化原则5.2.1 有防水要求部位的建筑与结构设计应尽量

4、简单，同时，防水建筑做法也应相对简单有效。这既是从减少渗漏薄弱点出发，也是考虑万一出现渗漏的情况，便于找出原因和进行维修。5.3 技术与管理并用原则5.3.1 防渗漏体系在执行过程中，重点有三关：（1）第一是结构自防水，包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰层、塞缝等，这是整个防水体系的根基，根基不牢，防水体系自然无法保证。（2）第二是在各饰面层、防水层施工前、后的淋水、蓄水试验，是对紧前工序防水能力的检验，只有通过淋（蓄）水试验的防水才是可靠的。（3）第三是防水材料（非固化橡胶沥青、聚氨酯、JS、卷材等）的应用，这是防水工程的第一道防线。5.3.2 任何一道关卡的失效，都会导致整个体系变

5、弱，渗漏风险加大。因此必须采取相应的管理手段，保证各道防渗漏关卡的稳固。5.3.3 防水（渗）工程做法多样，节点各异，本体系及支持性文件正荣地产防渗防裂节点构造标准并不能覆盖全部情况，各项目公司在实际实施过程当中，应参照本体系及正荣地产防渗防裂节点构造标准，也可根据当地实际情况，建立项目公司的防渗漏体系，报厦门区域工程管理部审批，同意后方可实施。 6 构造要求6.1 设计方案6.1.1 住宅项目，地下室采用独立基础的，地下水位高的地区应采用钢筋混凝土防水结构板，禁止底板采用建筑构造做法，并应采取可靠的防水措施。6.1.2 地下室外墙应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙体，禁止外墙采用砌体砌筑的方式，

6、并应采取可靠的防水措施。6.1.3 单体外墙在地下室顶板至室内0.000范围内应采用抗渗钢筋混凝土结构围护墙体，并采取可靠的防水措施。6.1.4 电梯井坑不应采用砌筑的方式，井坑底板、侧墙均应采用整体式抗渗混凝土结构形式，并应采取可靠的防水措施。6.1.5 住宅项目地下室如设置卫生间，应采用重力流排水。无重力排水条件的，地下室不宜设置卫生间。6.1.6 室内外高差不小于300mm，外墙四周1m范围内设置排水沟与集水井，排水立管直接与排水沟和集水井相连，以增强单体四周排水能力，防止底层进水和返潮。6.1.7 住宅项目地下车库、地下室应尽量避免采用全装修，如必须采用全装修的，装修风格应尽量避免木制

7、品，尽量采用石材或玻化砖。6.1.8 屋面排水成品天沟应避免装饰全封闭，防止暴雨溢水引起墙面渗漏，以及便于检修。6.2 结构降板（包括但不限于）6.2.1 阳台降板20mm或不降板，不建议升板。6.2.2 非沉箱式卫生间降板20mm或不降板，不建议升板。6.2.3 沉箱式卫生间降板约300400mm（可根据周边的梁高确定）。6.2.4 有保温要求的露台降板250mm以上，无保温要求的露台降板100mm；如因楼下房间关系不宜降板，可以加设反坎。6.2.5 突出外墙的构造板（雨棚、空调板、线条等）优选降板200mm；不能降板的加200高的砼反坎（反坎建议与主体混凝土结构一次浇筑完成）。6.3 结构

8、找坡（包括但不限于）6.3.1 公共建筑屋面宜结构找坡。6.4 反坎设置6.4.1 厨房、卫生间周边墙体应下设高出相邻房间楼板200高同墙体厚混凝土反坎。6.4.2 屋面、露台、下沉庭院、层间退台屋面和房间墙体的交接处，设置不少于200高的混凝土反梁或反坎。6.4.3 有防水要求的楼板、突出外墙的构造板（雨棚、空调板、线条等），没有降板的，外墙部分加不少于200高的砼反坎（反坎建议与主体混凝土结构一次浇筑完成）。6.4.4 烟道周边设不少于建筑完成面50高砼反坎。6.4.5 水表间、管道井墙体下设不少于200高砼反坎。6.4.6 室外楼梯临边与房间墙体的交接处，应设置不少于200高混凝土反梁或

9、反坎，楼梯板嵌入墙体。6.4.7 所有屋面女儿墙及突出屋面的管井、烟道井必须为现浇砼结构或设不低于建筑完成面200高的混凝土反梁或反坎。6.4.8 建筑装饰外墙墙体厚度不小于200mm，双面抹灰，且与其他材料交界面有防开裂构造措施，防止开裂，其构造措施应为300mm宽通长钢丝网，钢丝网规格丝径0.7mm，间距10mm*10mm。6.4.9 所有反坎建议与主体结构一起浇筑；并且在相应结构平面图应明示。6.5 标高控制（包括但不限于）6.5.1 卫生间完成面比客厅、房间完成面低10-20mm。6.5.2 厨房完成面与客厅完成面齐平。6.5.3 阳台完成面最高点比客厅、房间完成面低不少于20mm。6

10、.5.4 楼梯间完成面比电梯前室低10-20mm。6.5.5 水表间完成面比公用部位地面低不少于20mm。6.5.6 电梯门槛比电梯间高5mm。6.6 其他6.6.1 地上外墙饰面层严禁采用柔性附加防水层。6.6.2 所有防水基层阴阳角必须做成圆角和倒角。6.6.3 卫生间淋浴房及浴缸JS防水层高出建筑完成面1.8米以上。6.6.4 屋面、顶板的结构反梁内需（贴板面完成面）预留110PVC排水管。6.6.5 首层建筑墙体设置一道防潮层，与室外地坪交接处设置一道圈梁。6.6.6 水表间地面设防水层，上翻300mm，并设地漏；（防水要求应符合当地自来水验收需求）。6.6.7 阳台建议在门槛阴角30

11、0范围、管根300范围、临近室内外墙角上翻300做1.2厚JS防水。6.6.8 外门窗洞口外侧外扩100mm 范围内在门窗保温层施工前设置JS 涂膜聚合物防水材料，防水涂膜厚度不小于1.2mm，压窗框不小于5mm。6.6.9 与主体结构有关联的花池四周应做混凝土池壁，花池内壁做防水层、滤水层，并设排水孔。7 管理要求7.1 招标管理7.1.1 区域公司设计管理部应建立地区公司层面防渗漏设计标准，并在设计任务书中明确要求，将相关技术标准在施工图中体现与要求。7.1.2 区域工程管理部负责将区域公司防渗漏体系相关固化要求放入招标文件标准版。7.1.3 区域工程管理部根据各地具体情况对招标文件中防渗

12、漏技术标准及相关管理标准进行补充完善，并将相关强制节点做法纳入招标文件标准版。7.1.4 要求施工单位在投标技术标中响应招标文件防渗漏要求，并在施工组织设计中编制详细的防渗漏措施。7.2 工程策划管理7.2.1 项目公司工程技术部按区域公司要求进行防渗漏工程管理策划，形成项目工程管理策划书，纳入项目整体策划书当中。7.2.2 项目工程管理策划书必须包含项目渗漏率控制指标及防渗漏控制标准及管理措施。7.3 方案管理7.3.1 各项目必须编制防渗防裂专项方案，方案应包含组织保障、管理措施、材料管控、技术标准、试验检验等。7.3.2 防渗防裂专项施工方案项目公司工程技术部审核后应报区域公司工程管理部

13、、工程分管领导审核、审批。7.4 样板管理7.4.1 涉及渗漏的关键部位施工，必须做工艺样板，包括但不限于以下方面必须做样板：（1） 地下室防水层及管道穿地下室外墙洞口的封堵、防水；（2） 门窗安装及塞缝；（3） 外墙脚手洞、螺杆洞封堵；（4） 管道穿外墙、穿楼板洞口封堵；（5） 外墙装饰（包括外保温）；（6） 屋面面层（包括屋面防水、屋面保温等）；（7） 烟道预留洞口封堵。7.4.2 样板完成后必须经监理、项目公司工程技术部确认。7.4.3 项目公司工程技术部负责组织监理单位、施工单位、总包单位、各相关施工单位技术负责人在样板现场进行技术交底。7.4.4 各单位技术负责人负责组织技术、质检员

14、及相关班组全体成员进行样板技术交底。7.4.5 施工单位负责督促、检查施工人员按照样板进行施工；监理单位、项目公司工程技术部负责按照样板验收。7.5 旁站监督管理7.5.1 涉及易渗漏部位的施工工序，监理必须旁站监督，并留有旁站记录，包括但不限于以下工序：（1） 地下室底板及墙面、顶板防水层施工；（2） 基坑回土；（3） 楼屋面砼浇捣；（4） 外墙螺杆洞、脚手洞封堵；（5） 屋面防水层施工；（6） 屋面变形缝防水施工。7.5.2 以上工序，项目公司工程技术部必须抽查，并留有抽查记录。7.6 停止检查点7.6.1 涉及下列渗漏关键点，项目公司工程技术部必须按要求进行验收并填写防渗漏停止检查点检查

15、记录表后，方可进行下道工序：（1） 防水基层（地下室底板、外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)；（2） 防水层（地下室底板、外墙板、顶板；屋面、卫生间、阳台、露台)；（3） 地下室后浇带；（4） 门窗框安装、塞缝。7.7 雨季检查7.7.1 雨季，项目公司工程技术部应派专人对现场渗漏情况进行检查，检查应形成雨季检查记录，整改封闭后应进行相关试验检验，渗漏点及封闭应记录在案并留有影像资料。7.8 试验检验所有项目必须完成以下试验检验，所有试验检验及维修必须留有影像资料及书面记录。7.8.1 卫生间楼板（1） 防水施工前，结构板蓄水试验24小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验24小时，修至

16、不漏为止。（2） 防水层及装修面层完成后，第二次蓄水试验24小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验24小时。（3） 如属精装修房，第二次蓄水试验根据界面划分，防水施工方、精装修单位共同参与验收，作为交接验收依据之一；面层完成后由精装修单位完成第三次蓄水试验：蓄水24小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验24小时。7.8.2 屋面（1） 防水施工前，结构板蓄水试验24小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验24小时，修至不漏为止。（2） 防水层及面层完成后，第二次蓄水试验24小时，达到不渗漏、防水层不起泡为止，否则修复后再次蓄水试验24小时。（3） 如属坡屋面，蓄水试验改为24小时淋

17、水试验，淋水试验标准参考外墙及门窗淋水、喷水试验标准。7.8.3 阳台（1） 装修面层施工前，结构板蓄水试验24小时，如有渗漏，修复结构板后再次蓄水试验24小时，修至不漏为止。（2） 装修面层完成后，第二次蓄水试验24小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验24小时。（3） 如属精装修房，第二次蓄水试验根据界面划分，防水施工方、精装修单位共同参与验收，作为交接验收依据之一；面层完成后由精装修单位完成第三次蓄水试验：蓄水24小时，达到不渗漏为止，否则修复后再次蓄水试验24小时。7.8.4 外门窗（1） 样板窗完成，对样板窗做喷水试验，标准见外墙及门窗淋水、喷水试验标准。（2） 外门窗及外立面

18、完成，对外墙及外门窗做淋水试验，标准见外墙及门窗淋水、喷水试验标准。7.8.5 上水管道（1） 工程完成后按规范要求做管道试压，确认无渗漏，方可隐蔽。（2） 装修阶段，有条件的，给水管线与设备应采用带水作业，提前发现渗漏隐患。7.8.6 下水管道及存水容器工程完成做通球试验，确认畅通后管道口用胶带纸封闭。8 材料管理8.1 防水材料品牌8.1.1 为保证防水工程质量，防水材料应选择质量有保障的品牌材料，区域公司应执行总部战采。8.1.2 建议使用品牌：东方雨虹、卓宝等稳定性强，市场占有率较高且在总部战采库内的品牌。8.1.3 防水工程建议采取甲分包、甲供料或甲指乙供形式，务必强化材料取样、封样

19、、中间送检与隐蔽验收等环节，以确保材料的质量。8.2 防水涂料8.2.1 聚氨酯防水材料（GB/T19250-2003）适用部位：地下室外墙、顶板、露台及屋面节点处理等 。8.2.2 聚合物水泥防水涂料（简称JS防水涂料）（JC/T 894-2001）（1） 主要为型：以水泥为主的防水涂料。聚合物水泥防水涂料必须以丙烯酸酯为乳液。型产品适用于长期浸水环境下的建筑防水工程。（卫生间楼面、穿楼板管道、阳台、空调板、外窗等）。8.3 防水卷材（GB18967-2003）适用部位：地下室底板、外墙、顶板与屋面防水等。各地根据设计及规范要求选择合适的卷材。8.4 刚性防水8.4.1 抗渗混凝土（P6以上

20、）（1） 采用砂石连续集料配制，能达到抗渗性能较高的抗渗混凝土；另在实际工程中，由于水泥品种、砂、石粒径不尽如人意，为减少水化热以避免或减少收缩而降低水泥用量，为了避免商品混凝土坍落度损失过多和为了提高施工的和易性，须掺加外加剂（减水剂、加气剂、早强剂、防水剂、膨胀剂）而制成外加剂抗渗混凝土；（2） 使用部位：地下室结构砼（按设计及规范要求）、泳池（按设计及规范要求）、屋面及露台（按设计及规范要求）。8.4.2 防水砂浆（1） 按水泥用量的5%掺加防水剂 。8.5 其它材料8.5.1 嵌缝材料（1） 分类：改性沥青密封材料：改性沥青嵌缝油膏；合成高分子密封材料：聚氨酯密封膏；聚硫建筑密封膏；丙

21、烯酸酯建筑密封膏； （2） 使用部位：改性沥青嵌缝油膏用于沉箱卫生间；合成高分子密封材料用于屋面伸缩缝、变形缝。8.5.2 塑料排水板（1） 性能：具有长期稳定性；抗压强度高，能保证空隙夹层不变形。（2） 使用部位：屋面排水；地下室顶板、外墙和底板排水。8.6 防水材料检验8.6.1 每批防水材料进场，由监理组织进场验收，填写进场验收记录，并对进场验收行为拍照留存。要求项目公司工程技术部主管工程师100%参与。8.6.2 对进场后的防水材料，按质量验收规范要求进行取样有见证送检，项目公司工程技术部工程师必须参与第一次取样。8.6.3 过程中，项目公司工程技术部应建立随机对现场防水材料抽样复检机制。9 附件附件1-1：正荣地产厦门区域防渗防裂节点构造标准附件1-2：防渗漏停止检查点检查记录表附件1-3：外墙及门窗淋水、喷水试验标准10附则10.1 本管理体系由区域工程管理部负责解释，由区域公司签发之日起执行。第 13 页，共 13 页