知名房地产公司项目管理流程(大量流程图).doc

1、目录 项目管理流程一、前期阶段流程（一）土地拓展工作流程（二）土地合同执行工作流程（三）公司注册工作流程 二、设计阶段流程（一）项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下）（二）项目设计费用核定流程 三、实施阶段流程（一）工程量清单、标底编制（二）工程招标（三）执行预算（四）销售管理流程（五）合同管理（六）合同结算（七）其他管理（八）项目结算及总结（九）项目后评估 四、行政与人力资源管理流程2项目管理流程一、前期阶段流程1.1 土地拓展工作流程 提供土地信息项目谈判 初步意见、建议编制可行性研究报告管理总部发展部 项目公司管理总部发展部（负责） 项目公司（协助） 管理总部发展总监（审核） 管理

2、总部总经理（审定）管理总部发展部（负责），项目公 司、管理总部设计部、成本部（支 持），管理总部总经理和管理总部发展总监（审核）预审控股发展部审核控股分管副总审核投资委员会审定控股总经理办公会执行管理总部发展部3注：没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。1.2土地合同执行工作流程 项目管理流程提交会签完的付款申请表（附土地合同）审核项目公司管理总部发展总监审核管理总部财务总监审核管理总部总经理审核控股发展部审核控股财务部审定控股总部执行项目公司4注：没有发展人员的项目公司由区域总部发展部负责。1.3公司注册工作流程 提交项目公司会签完的公 司注册相关资料审核项目公司管理总部发展总监项目管

3、理流程审核管理总部总经理统筹控股企管部审定控股总部执行项目公司注：区域总部新进入城市和广州由区域总部发展部负责。5项目管理流程二、设计阶段流程6项目管理流程1.1项目方案设计单位选定审批流程（在授权情况下） 提 交 会 签 完 的 项 目 设 计 委 托 申 请 书项 目 公 司管 理 总 部 设 计 总 监 、审 核成 本 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司7项目管理流程1.2项目设计费用核定流程 提 交 设 计 费 用 审 价 表项 目 公 司审 核管 理 总 部 设 计 总 监 、 成 本 总 监审 定管 理 总 部 成 本 小 组执 行项 目 公 司8项目管理流

4、程注： 1、项目设计费用包含方案设计、初步设计、专项设计及施工图设计费用。 2、方案设计的费用核定在授权的情况下。 三、实施阶段流程 9项目管理流程（一）工程量清单、标底编制（金额500 万以上） 10项目管理流程1.1工程量清单、标底编制（金额500 万以上）审批流程 工 作 内 容责 任 人工 程 量 清 单 、 标 底编 制 并 会 签 完项 目 公 司审 定管 理 总 部 成 本 总 监执 行项 目 公 司11项目管理流程（二）工程招标 12项目管理流程2.1.1工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500 万元以 上、采购类在100 万元以上的招标( 含暂定金额、指定分包分标

5、段按合计） 考察单位及投标单位确定流程 工 作 内 容责 任 人提 交 考 察 计 划项 目 公 司参 与 考 察 并 在 考 察 记 录 表 上 签 字 确 认提 交 考 察 报 告管 理 总 部 财 务 总 监 、 成 本 总 监 、 工 程 总 监项 目 公 司管 理 总 部审 定成 本 小 组执 行项 目 公 司13项目管理流程2.1.2工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500 万元以 上、采购类在100 万元以上的招标( 含暂定金额、指定分包分标段按合计） 招标文件（密封比价文件）及招评标方式会签流程 工 作 内 容责 任 人招标书或招评标方式会签完项 目 公 司审 核重

6、 要 特 别 条 款 及 招 评 标 方 式 上 会 讨 论决 定管 理 总 部成 本 总 监 、 财 务 总 监 、 工 程 总 监管 理 总 部 成 本 小 组执 行项 目 公 司14项目管理流程2.1.3工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500 万元以 上、采购类在100 万元以上的招标( 含暂定金额、指定分包分标段按合计） 开评标工作流程 工作 内 容责 任人确 定 开 标 时 间项 目 公 司参 与 开 标 、 评 标管 理 总 部成 本 总 监 、 财 务 总 监、 工 程 总 监执 行项 目 公 司注：区域总部可授权相关人员参与开标，且不少于1 人参加。15项目管理流

7、程2.1.4工程及采购类招标管理：分项工程土建类装修金额在500 万元以 上、采购类在100 万元以上的招标( 含暂定金额、指定分包分标段按合计） 标书分析及定标工作流程 工 作 内 容责 任 人标 书 分 析 会 签 完项 目 公 司管理总部成本总监审 核审 定管 理 总 部 成 本 小 组执 行 并 报 备 控 股 成 本 部项 目 公 司16注：标书分析在会前24 小时送达与会人员。项目管理流程2.2.1直接委托的工程及采购：垄断性工程费用核定和其他需直接委托 的工程及采购的费用核定 工 作 内 容责 任 人提 供 会 签 完 的 直 接 委 托 的 工 程 及 采 购 事 项 的 造价

8、 审 核 单项 目 公 司审 核管 理 总 部成 本 总 监审 定管 理 总 部 成 本 小 组执 行 并 报 备 控 股 成 本 部项 目 公 司17项目管理流程2.2.2直接委托的工程及采购：其他需直接委托的工程及采购事项审批 工 作 内 容责 任 人提 供 会 签 完 的 直 接 委 托 的 工 程 及 采 购 事 项 的 原因 报 告项 目 公 司管 理 总 部审 核成 本 小 组审 定管 理 总 部 总 经 理执 行 并 报 备 控 股 成 本 部项 目 公 司18项目管理流程2.3监理及造价咨询招标（采取费率招标方式确定咨询单位）标书分析 及定标、后评估工作流程 工 作 内 容责

9、任 人提 供 会 签 完 的 标 书 分 析 或 后 评 估 报 告项 目 公 司管理总部成本总监审 核审 定管 理 总 部 成 本 小 组执 行 并 报 备 控 股 成 本 部项 目 公 司19项目管理流程（三）执行预算 20项目管理流程3.1.1执行预算编制 工作 内 容责 任 人提 交 由 项 目 公 司 总 经 理 签 署 的 项 目 开 发 执 行 预 算 编 制项 目 公 司审 定管 理 总 部 成 本 小 组执 行 并 报 备 控 股 成 本 部项 目 公 司21项目管理流程3.1.2.1成本目标一级目标及总目标成本预警工作审批流程 工作内容责任人提交由项目公司总经理 签署的成本

10、目标一级目 标或总目标成本预警项目公司审核管理总部成本总监审核管理总部成本小组审核控股成本部审定控股成本小组执行项目公司22项目管理流程3.1.2.2成本目标二级目标预警工作审批流程 工作内容责任人提交由项目公司总经理 签署的成本目标二级目 标预警项目公司审核管理总部成本总监审定管理总部成本小组执行并报备控股成本部项目公司23项目管理流程3.1.3500 万元以下的分项工程累计变更合同金额 8%以上的；总包及金 额在 500 万元以上的分项工程累计变更合同金额 3%以上的合同变更预警的 审批流程 工 作 内 容责 任 人提 出 成 本 预 警 分 析 报 告审 核项 目 公 司管理总部成本总监

11、管理总部成本小组审 定执 行 并 报 备 控 股 成 本 部项 目 公 司24项目管理流程3.2.1.1项目年度销售费用计划审批流程 工 作 内 容责 任 人提 的交 项由 目项 年目 公 司 度 销 售会 费签 用完 计划提案项 目 公 司审 核管 理 总 部 营 销 总 监管 理 总 部 成 本 总 监 、审 核财 务 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司25项目管理流程3.2.1.2项目年度销售费用计划追加审批流程 26项目管理流程工 作 内 容责 任 人提 交 由 项 目 公 司 总 经 理 会 签 完 的 项 目 年 度 销 售 费 用 计 划 追 加 提 案项

12、 目 公 司审 核管 理 总 部 营 销 总 监审 核管 理 总 部 成 本 总 监 、 财 务 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行 并 报 备 控 股 财 务 部项 目 公 司273.2.2未采取招标方式的推广费用确定审批流程 项目管理流程工作内容责任人提交由项目公司会签完的推广费用确定报告项目公司审核管理总部营销总监审定管理总部成本小组执行并报备控股成本部项目公司283.3.1.1日常费用（考核类指标）超考核指标的审批流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人提 签交 署由 的项 项目 目公 超司 考总 核经 指理 标的日常费用计划项 目 公 司审 核管 理 总 部 财 务 总

13、监审 核管 理 总 部 总 经 理审 定控 股 财 务 部执 行项 目 公 司29项目管理流程3.3.1.2日常费用（非考核类指标）超年度预算范围的审批流程 工 作 内 容责 任 人提 签交 署由 的项 项目 目公 超司 年总 度经 预理 算范围的日常费用计划项 目 公 司审 核管 理 总 部 财 务 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司303.3.2.1年度资金支付预算、月度资金支付计划审批流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人提交由项目公司总经理签署的年度资金支付预算、月度资金支付计划项 目 公 司审 核管 理 总 部 财 务 总 监审 核管 理 总 部 总 经

14、理审 定控 股 财 务 部执 行项 目 公 司31项目管理流程3.3.2.2月度资金计划范围内基建付款超合同付款、月度资金计划总额 范围内的基建调剂付款审批流程 工 作 内 容责 任 人提 交 由 项 目 公 司 总 经 理签 署 的 资 金 计 划项 目 公 司审 核管 理 总 部 财 务 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司32项目管理流程3.3.3资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等审 批流程 工 作 内 容责 任 人提 交 由 项 目 公 司 总 经 理签 署 的 相 关 支 出 计 划项 目 公 司审 核管 理 总 部 财 务 总 监审 核管

15、理 总 部 总 经 理审 核控 股 财 务 部审 定控 股 总 部执 行项 目 公 司33项目管理流程（四）销售管理流程 344.1营销策略及销售价格确定审批流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人提 签交 署由 的项 项目 目公 营司 销总 策经 略理 或销售价格确定报告项 目 公 司审 核管 理 总 部 营 销 总 监审 核管 理 总 部 总 经 理审 核控 股 营 销 中 心审 定控 股 总 部执 行项 目 公 司354.2项目销售推盘方案审批流程 项目管理流程工 作内 容责 任人提 交 由 项 目 公 司 总 经 理 签 署 的 项 目 销 售 推 盘 方案项 目 公 司审 核管 理

16、 总 部 营 销 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司36项目管理流程4.3销售代理的选择（包括单位、合同谈判）年度金额合计20 万 以上审批流程 4.3.1单位考察及投标单位确定工作流程 工 作 内 容责 任 人提 交 考 察 计 划项 目 公 司参 与 考 察 并 在 考 察 记 录 表 上 签 字 确 认提 交 考 察 报 告管 理 总 部营 销 总 监 、 成 本 总 监 、 财 务 总 监项 目 公 司管 理 总 部审 定总 经 理执 行项 目 公 司37项目管理流程4.3.2招标文件（含密封比价文件）会签工作流程 工 作 内 容责 任 人招 标 书 会 签 完

17、项 目 公 司管 理 总 部审 核营 销 总 监 、 成 本 总 监 、 财 务 总 监重 要 特 别 条 款 审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司384.3.3开评标工作流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人确 定 开 标 时 间项 目 公 司参 与 开 标 、 评 标管 理 总 部营 销 总 监 、 成 本 总 监 、 财 务 总 监执 行项 目 公 司394.3.4标书分析及定标工作流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人标 书 分 析 会 签 完项 目 公 司审 核管 理 总 部成 本 总 监管 理 总 部审 定总 经 理执 行项 目 公 司404.4.1销售提成

18、方案审批流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人提 交 由 项 目 公 司 总 经 理签 署 的 销 售 提 成 方 案项 目 公 司管 理 总 部 营 销 总 监 、 财审 核务 总 监审 核管 理 总 部 总 经 理审 核控 股 人 资 部审 定控 股 总 部执 行项 目 公 司414.4.2销售提成发放管理（经营班子人员）审批流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人提 签交 署由 的项 销目 售公 提司 成总 发经 放理 方案（经营班子人员）项 目 公 司管 理 总 部 营 销 总 监 、 财审 核务 总 监审 核管 理 总 部 总 经 理审 定控 股 人 资 部执 行项 目 公 司

19、424.4.3销售提成发放管理（所有预发提成）方案审批流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人提 交 由 项 目 公 司 总 经 理 签 署 的 销 售 预 发 提 成 方 案 （ 所 有 预 发 提 成 ）项 目 公 司管 理 总 部 营 销 总 监 、 财审 核务 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司434.5物管费标准审批方案 项目管理流程工 作 内 容责 任 人提交由项目 公 司总经理签署的物管 费 标准方案项 目 公 司管 理 总 部 营 销 总 监 、 财审 核务 总 监审 定管 理 总 部 总 经 理执 行项 目 公 司44项目管理流程（五）合同管理 45

20、5.1修改工程、设计标准招标书文本及合同条款审批流程 项目管理流程工 作 内 容责 任 人合 同 会 签 完审 核审 核项 目 公 司管 理 总 部成 本 总 监 、 设 计 总 监管 理 总 部 成 本 小 组审 定控 股 成 本 小 组执 行项 目 公 司46项目管理流程5.2.1销售合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程 工 作 内 容责 任 人合 同 会 签 完项 目 公 司管 理 总 部 营 销 总 监 、 财审 核务 总 监审 核管 理 总 部 总 经 理审 定控 股 法 律 部执 行项 目 公 司47项目管理流程5.2.2工程设计类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流 程 工 作 内 容责 任 人合 同 会 签 完审 核审 核项 目 公 司管 理 总 部 设 计 总 监管 理 总 部 成 本 小 组审 定控 股 成 本 小 组执 行项 目 公 司48项目管理流程5.2.3其他类合同补充合同对主合同条款的修改及补充说明审批流程 工 作 内 容责 任 人合 同 会 签 完项 目 公 司审 核管 理 总 部 财 务 总 监审 核管 理 总 部 总 经 理审 定控 股 法 律 部执 行项 目 公 司49项目管理流程