基于复盘经验的全面性现场勘察讲解.pptx

1、第二课：基于复盘经验的全面性现场勘察一、现场勘查的几个常见误区二、什么是全面性的现场勘查目 录三、全面性现场勘查工作指引1、现场勘查的几个误区误区一：现场勘查就是“看地”，站在地块边上望一望有没有拆迁，有没有高压线。误区二：专业调研是其他专业部门的事，投资人员不需要深入。误区三：政府、合作方答应的都可以做到，放心付款、拿地就行，发现了现场 问题也不要紧。误区四：投资考察的重点是市场调研，所以不需要在现场勘查上面太 多精力。一、现场勘查的几个常见误区二、什么是全面性的现场勘查目 录三、全面性现场勘查工作指引1、什么是全面的现场勘查-勘察目的现场勘查目的现场勘查作为一个项目开发周期中最前端的一环，

2、其重要意义不言而喻。作为一名优秀的投资人员，必须在集团高周转全覆盖的战略方针下，采取占用资金最少、风险最低资金回笼最快的投资方式来获取最大的投资收益。要实现这个目的，就要求每个投资人员掌握好现场勘查的系统新方法，为整个项目的后期跟进把好关，不放过任何一个优秀的项目，也不忽视任何一个潜在风险。3、什么是系统的勘查方法现场勘察不止是“看地”而已，它是发现问题分析问题解决问题的一整套系统化的方法。发现问题分析问题解决问题问题怎么解决?找谁解决?风险是否可控?怎么消除？拿出方案方案优化遇到同类问题怎么解决？现状如何？存在什么问题?有什么潜在风险?2、什么是系统的现场勘查-现场勘察的三个环节 研究资料、

3、总结问题勘察前 设定目的、制定路线 发现问题勘查中勘查后 分析影响 研究问题、评估风险 解决问题熟悉项目资料比对地形图、卫星图选定勘察路线设定勘察目的 对地块及周边有个初步印象。心里画一张简图。卫星影像图比地形图更直观，如无地形图，至少要准备地块及周边清晰的卫星图。标记出疑问，在勘察时求证。如何到达地块，地块如何到目标市场的路线。考察周边公共配套、不利因素的路线。地块内部行走的路线。现场验证资料的准确性。有什么疑惑需要现场看的。调研市场、配套和交通。有些情况是否发生变化。3.1、系统的勘查方法带着目的看熟悉资料，总结疑问，设定勘察目的里、外、远、近都要看天上地下都要看看不到的也要看听听别人怎么

4、看立体视角 问题和风险不仅限于地块本身，有可能周边因素会对地块造成影响，因此不仅要仔细勘察地块内部，还要重视对周边的的勘察。天上地下都有要看的：上看异味、噪音、附着物，下看矿井、管线和溶洞；上山要看周边、林地和土方，评估地质灾害；下水要看水质、水源、上下游，考虑防洪要求。限高、退让、防洪标高等要求不是很直观，但是看到周边有机场、雷达、天线、军事设施、大型水利设施等就要想到是否有特殊的规划要求。术业有专攻，不同的人从自身专业角度出发，看到的东西会有所区别。多一双眼睛，发现多一些问题，综合起来，减少遗漏。3.2、系统的勘查方法如何发现问题全时视角首次考察认真看遗漏的要补看特别问题的要分时段看不同时

5、间对比看 第一次考察往往有人奉陪，车船齐备，所以尽量多走、多看、多问、多记。避免以后重复看浪费时间，避免给 第一次仔细看，以后留较多的负担。第一次考察可能因比较匆忙、天气不好而没有看完整个项目，可能有些地方离得远、过不去而没看，可能回去以后了解到了新的问题，以后考察就要补看这些遗漏的项目。有些问题集中在特定或固定时段发生，就需要在那个时段专门考察。如：对机场不同时段噪声，公路、工厂夜间噪声、工业区上下班。别人看到但你没看，是不是时段不同？多次考察时，要重点查看存在的问题有没解决、有没有发现新的问题、有什么变化。3.2、系统的勘查方法如何发现问题一、现场勘查的几个常见误区二、什么是全面性的现场勘

6、查目 录三、全面性现场勘查工作指引3、现场勘查的主要内容销售不利因素施工不利因素市政管线勘察例如：机场、车站、码头、公路、铁路工厂、采石场、矿场等 项目应与之保持一定距离 采用隔音措施以降低影响 研究噪声的时间规律1、销售不利因素-噪音污染常见销售不利因素一：噪音污染 凡是干扰人们休息、学习和工作的声音，即不需要的声音，统称为噪 声。当噪声对人及周围环境造成不良影响时，就形成噪声污染常见销售不利因素二：空气污染 影响项目的各种臭味、异味、刺激性气味源及粉尘污染源例如：化工厂、化肥厂、农药厂、制药厂、污水处理厂电镀厂、印染厂、水泥厂、钢铁厂、砖窑、陶瓷厂屠宰场、养猪场、养殖场、水产品加工厂、制革

7、厂垃圾焚烧场、填埋场、臭水沟（塘）项目选址应远离空气污染的源头，不宜在污染源的下风向 与政府约定不在项目周边安排化工厂、农药厂、屠宰场、养殖场等有刺激性气味的项目1、销售不利因素-空气污染 不安全 不吉利 影响健康例如：医院（太平间）、殡仪馆、火 葬场、坟墓、屠宰场凶宅传说”闹鬼”的地方刑场、监狱、公安局、消防队、军队、政府等例如：传染病医院、麻风病院、皮肤病院 高压线、变电站、垃圾堆、垃圾处理厂 垃圾填埋场、污水河（沟、塘）垃圾焚烧发电厂、PX二甲苯、发电厂例如：化工厂、炼油厂、加油站、加气站、核电站 危险品仓库（如化工原料仓库、油气库、放射源）军队、军事基地、弹药库、军事目标 监狱、看守所

8、、戒毒所、精神病院、荣军医院地质灾害易发区、煤矿采空区、发生过严重质量问题的项目1、销售不利因素-心理忌讳常见销售不利因素三：心理忌讳客户自发的认为对自身和家人、朋友不利的因素客户根据自身知识和经验判断，或盲目跟随他人常见销售不利因素四：视觉污染 以上，客户介意、反感甚至抵触的，在项目周边能被客户观察到的，影响买房决心的都是视觉污染 良好的环境、优美的景观是销售的保障，反之不好的景观有负面作用 看了犹豫要不要买，难下决心 看了不想买，转身就走 原来不知道，买了后悔1、销售不利因素-视觉污染场地天然因素 红线内地块是否清表，是否存在附着物，是否具备或容易实现三通一平的条件，是否需要另修市政道路通

9、往施工区或售楼部 场内地形、地貌、地质环境，场地下是否存在地下水、溶洞等地下复杂地质，地上是否有较大高差、池塘等；场地周边是否有合适场地进行进行大型临时建筑设施搭建与材料物资堆放，红线周围是否为住宅；人文因素 是否存在土地权属纠纷，或与周边建设利益相关方纠纷（二手地产权不清晰、拆迁钉子户，周边居民环保、光照问题）；当地政府建设施工政策因素，文明施工、夜间施工、节假日施工等政策规定（如珠海市横琴新区重大节假日不允许施工）；场地周边环境因素，是否存在医院、学校、大型居民生活区等，并判断后期施工过程是否会大量出现投诉纠纷等不利因素2、施工不利因素施工不利因素主要指在土地开发过程中，会影响到土地平整，延缓工期的因素，这些因素包括一些地表附着以及电线、市政管道等的存在。常见市政管线 给给水（自来水）水（自来水）排水（排水（污污水、雨水）水、雨水）电电力（力（强强电电、高、高压压）燃气（煤气、天然气）燃气（煤气、天然气）供暖（蒸汽、供暖（蒸汽、热热水）水）弱弱电电（通（通讯讯、有、有线电视线电视）3、基础管线勘察 军军用光用光缆缆 高高压输电线压输电线 输输油管、油管、输输气管气管 大型水利管道大型水利管道 原料原料输输送管送管 原料原料输输送送带带（廊）（廊）特殊管线3、基础管线勘察-特殊管线3、基础管线勘察-市政用量估算 用水量用水量 用用电电量量 其他用量其他用量市政用量估算谢谢！