住宅地下室设计管控标准及计算规则拉通宣讲.docx

1、2020住宅地下室设计管控标准R0/R1/K/整体抬高/尽端停车计算规则拉通宣讲2020.09.11序本次宣讲主要对N2、R0、A值、B值、 R1 、表格填写（车位车道尺寸、插值计算法）、 K、地下室整体抬高、尽端停车40米的计算规则作明确说明。一、N2-地下配建车位数计算公式：地下配建车位数（N2）=规划配建总车位数（N）-地面配建车位数（N1 ） N、N1按方案报规通过总平面图中相应数据填写； 表格中N2禁止手动填写（复核与报规数据是否一致）示例方案报规通过总平面图（送审证明文件）特殊情况：a、政府对地下室面积有限定规模且做满规划配建车位数仍有面积余量时，多做车位可增加货值；b、一线城市车

2、位稀缺、销售价格很高，车位产品确有很高溢价。上述情况，提供政府强制面积文件、周边地块车位销售单价和去化情况文件，经产品管理部方案管控组在方案评审阶段核准书面认可，N2可按实际设计车位取值，计算相关数据规划局盖章二、R0-地下车位平均面积计算公式：地下车位平均面积（R0）=【地下建筑面积 （S0）+无效空间面积+地下夹层面积（SJ） 允许核减面积（SR）】/地下配建车位数（N2）S0：新修订，明确S0不含地下夹层面积，该数据按cad 计算模板内规定的标准图层绘制相应面积框，填写测量值SJ：新增加、单列指标，塔楼下夹层面积和独立地下室上方未计入大平面的夹层面积之和。该数据按cad计算模板内规定的标

3、准图层绘制相应面积框，填写测量值需提供总部批准文件，比较文件中数据和按面积线框计算出来的数据，取两者中较小值填写按cad计算模板内规定的标准图层绘制相应面积框，填写测量值按cad计算模板内规定的标准图层绘制相应面积框，填写测量值二、R0-地下车位平均面积无效空间面积 无效空间面积定义：地下室底板与顶板之间、有墙体围闭且未计入地下建筑面积（S0）的无使用功能的空间面积，面积按地下室自然层数累计计算。 无效空间面积示例 图纸中常见的几种表述：“素土回填”、“结构空腔”、“封闭空间”等。如已计入地下建筑面积S0, 勿重复计入。二、R0-地下车位平均面积无效空间面积 无效空间面积判定的几种特殊情况：a

4、. 下沉小院回填土和梳子状地下室，四边外墙围合的计入，非四边外墙围合不计入。非四边外墙围合的不计入非四边外墙围合的不计入四边外墙围合的计入四边墙围合的计入b. 因需满足绿化率及开放边长要求而设置的实土井,不计入无效空间面积。二、R0-地下车位平均面积 地下夹层面积（SJ） 地下夹层面积（SJ）计算规则：夹层结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积，计入地下夹层面积。 地下夹层面积（SJ）包含塔楼下夹层面积和独立地下室上方设置但未计入大平面的夹层面积。夹层常规做法：夹层空间的使用功能作为住宅下跃、储藏室、非机动车库等，提高地下室空间利用效率，此部分面积计入地下夹层面积（SJ）。特殊做法：当地政府

5、对地下室面积有强制要求，为了凑地下面积所做的夹层空间（设备夹层等），其结构层高2.2米及以上，也应计入地下夹层面积（SJ） 。二、R0-地下车位平均面积 允许核减面积（SR） 允许核减面积（SR）的第一类“具有销售价值” 、第二类“设置地下免计容” 核定方法： 项目须提供总部批准文件：正式的总部方案评审书面意见（常规方式）；或以邮件形式经总部产品管理部确认的文件截图（后补方式）。 取值方法规定：第一步，在施工图中用cad计算模板内规定的标准图层绘制、相应面积框,计算测量值，第二步，与总部批准文件中、数据作比较， 第三步，取两者中较小数值作为计算数值。注：未提供总部批准文件或总部批准文件没有或数

6、据，则相应数值按零计算。示例： 总部批准文件（后补方式）第一类：11165.62平方米， 第二类：未体现，按零计。 允许核减面积（SR）的第三类“允许核减地下机房面积”修订： 地下特殊机房面积（S6.1）：消控室，新增此机房归入该项核减。 地下公变/专变/柴发机房面积（S6.2）：人防地下室内的移动电站、战时柴发机房，新增这两种机房归入该项核减。三、A值 A值：指塔楼地下室面积（S1）与地下建筑面积（S0）的比值，A=S1/S0。 由于地下夹层面积(SJ）较为特殊，计算R0的分子中应当计入（地下夹层对地下室整体规模管控有影响）；计算 A值时却不应在S1及S0中计入（地下夹层影响A值计算）。因此

7、，塔楼地下室面积(S1)和地下建筑面积(S0)均不含地下夹层面积(SJ)。 塔楼地下室面积(S1) ：地下室为多层的，应累计计算。当项目地库为“半地下室+地下一层”组合时，可视为“地下一层+地下二层”，余者类推。S1：新修订，明确不含地下夹层面积，该数据按cad计算模板内规定的标准图层绘制相应面积框，填写测量值三、A值 塔楼地下室面积（S1） S1计算规定： 塔楼地下室面积对应塔楼标准层结构主体范围的投影面积；塔楼标准层主体结构外阳台、外廊、凸窗、设备平台、首层外挂（门厅、门斗、雨棚等）面积不计入。 S1计算举例外廊无柱不计入S1阳台外有结构墙体，计入。悬挑部分不计入S1结构主体做在阳台外侧，

8、计入S1塔楼标准层平面地下室平面三、A值塔楼地下室面积（S1） S1计算举例塔楼标准层塔楼标准层按塔楼标准层结构构件外轮廓连线形成的闭合线围合成的面积，计入S1。塔楼投影内无地下室外墙围护的面积不计入地下室平面地下室平面四、B值B值：指人防地下室面积（S7p）与地下建筑面积（S0）的比值，B=S7P/S0。S7p: 按人防批文中数值提取。示例（蓝色线框中数值）按cad计算模板内规定的标准图层绘制相应面积框，填写测量值按人防批文面积填写相关数据五、R1-地下车库车位平均面积计算公式：地下车库车位平均面积（R1）=地下车库面积（S3）/地下配建车位数（N2） 地下车库面积（S3）=普通车库面积（S

9、3.1）+人防车库面积（S3.2）； 普通车库面积（S3.1）=【普通车库停车区面积】+【普通车库通风机房面积（修订为独立地下室范围内的才计入）】+【普通车库专用垂直交通面积】。、统一为仅计算独立地下室范围内的相关面积，便于计算。均不含塔楼下面积，数据按cad 计算模板内规定的标准图层绘制相应面积框，填写测量值 人防车库面积（S3.2）=【人防地下室批复面积】-【医疗救护站面积】-【战时柴油电站面积（修订为 “人防区独立地下室内非机动车库面积”也计入）】五、 R1-地下车库车位平均面积普通车库面积（S3.1）普通车库停车区面积 面积计算：塔楼投影下停车位面积不计入，塔楼投影外停车位面积均计入示

10、例塔楼投影下停车区塔楼下插车，塔楼投影范围内车位面积不计入，塔楼投影外的停车位面积需计入停车区塔楼投影下私家车库，位于塔楼投影下的面积不计入，塔楼投影外的面积需计入上图示意为：图中黄色区域本应属独立地下室范围，虽无法用作停车，但也不能随意划分为房间以规避计入面积。总部第三方检查时进行合理性判定，不合理的功能房间设置将判定为无效，情节严重者通报批评。五、 R1-地下车库车位平均面积普通车库面积（S3.1）普通车库停车区面积 坡道计算： a、坡道面积算至坡道出入口上部顶板投影线位置；b、坡道位于人防区时，其面积应计入普通车库停车区。示例不计入坡道出入口上部顶板投影线计入坡道面积坡道出入口上部顶板投

11、影线人防区不计入坡道面积计入普通车库停车区面积人防区五、R1-地下车库车位平均面积普通车库面积（S3.1）普通车库通风机房面积 独立地下室内（新修订）普通车库专用的送风/排风/排烟机房（含其管井）的面积之和。独立地下室独立地下室独立地下室塔楼地下室塔楼地下室塔楼地下室机房和风井完全位于塔楼投影下，均不计入风井在塔楼投影外，机房在投影内， 计入风井面积机房和风井跨塔楼投影，计入在塔楼投影外的这部分面积五、R1-地下车库车位平均面积普通车库面积（S3.1）普通车库专用垂直交通面积 在独立地下室范围内的普通车库使用的楼梯间/电梯间/前室（含其管井）的面积之和。不计入楼梯设于塔楼投影外，面积计入楼梯设

12、于塔楼投影内的，面积不计入；设于塔楼投影外的，面积计入五、R1-地下车库车位平均面积人防车库面积（S3.2）人防车库面积（S3.2）=【人防地下室批复面积】-【医疗救护站面积】-【战时柴油电站面积（修订为 “人防区独立地下室内非机动车库面积”也计入）】a. 、按人防批文取值，如左下图所示；b. 【战时柴油电站面积】按施工图中实际设计面积取值。c. 【人防区独立地下室内非机动车库面积】，情况特殊，详见右下图特殊案例说明。人防批文示例非机动车库特殊案例：上图设计因楼座下作为赠送面积，非机动车库无法在楼座下解决，其位置选择在 人防区，减小对可售车位的影响。该做法为不得已情况下相对合理的做法。该面积可

13、计入。总部第三方检查时进行合理性判定，不合理设置将判定为无效，故意造假者通报批评。六、表格填写停车位尺寸和行车道宽度填写规定车位尺寸和车道宽度按下表数据填写，不可随意修改。示例：温州市车型外廓长5.0mx宽2.0m，换算成车位尺寸长5.5mx宽2.6m；通车道宽度最小6.0m，取文件中数据。如果地方有明确规定，与之不符，提供地方规定文件，停车位宽度、长度、行车道宽度可更改为相应数据。2.65.56.0六、表格填写A值插值法计算A值插值法计算规则：在计算标准值和高限值时，需注意3%插值法计算，A值减去3%小于所在区间低值时，需按要求计算得出相应限额指标。比照表2.2.1,A值减去3% 小于区间低

14、值,需采用插值法计算，填写数据比照表2.2.2,A值减去3% 小于区间低值,需采用插值法计算，填写数据A值微小跨越，R0R1跳升过多，不利管控七、K-地下室周长系数比计算公式：地下室周长系数比（K）=地下室周长系数（K2）/ 用地周长系数（K1） 地下室周长系数（K2）：地下室外墙周长与地下室面积的比值。明确计算方法：地库为多层时，“地下室外墙周长”按照地库自然层累计计算（不含地下夹层）；地下室面积按S0取值。 用地周长系数（K1）：用地红线周长与用地红线内面积的比值。用地红线周长按用地红线cad图测量计算取值，用地红线面积按用地 红线cad图中数据取值（复核与“方案报规通过总平面图”中用地面

15、积是否一致）。示例（用地红线周长按cad图测量， 取计算值：1208.03米；用地面积取图中数值:92084.72平方米）七、K-地下室周长系数比地下室周长、面积计算规则 当塔楼地下室无效空间外墙做防水时，外墙长度计入地下室周长（图1）； 梳子型地下室和下沉庭院，外墙长度计入地下室周长（图2）； 因需满足绿化率及开放边长要求而设置的地下室实土井、长开槽，外墙长度计入地下室周长（图3）。示例：特殊部位外墙以红色线表示，也须计入地下室周长无防水不计入图1图2图3七、K-地下室周长系数比地下室周长、面积计算规则 局部为半地下车库时，半地下车库的这部分外墙长度不计入地下室周长，地下室面积仍按S0取值（

16、图1）； 整层全部为半地下车库时，该层地下室外墙长度和地下室面积均不计（图2）。图1图2七、K-地下室周长系数比用地周长、面积计算规则 多地块对应一个地下室：用地和地下室的面积与周长均取总和后计算（图1）； 多地块对应多个地下室：用地和地下室的面积与周长均取总和后计算（图2）； 项目分期一个地块对应一个地下室，按分期分别单独计算（图3）； 项目为一个大地块分若干期，不参评。特殊情况：如建设用地须划出幼儿园用地且幼儿园用地下方不允许建设地库，一般来说该区域的周长和面积可扣除计算，但需在地库专项评审会议上提出、并在施工图阶段澄清时确认。多个地块一个地下室多个地块多个地下室一个地块一个地下室图1 重

17、合处红线两地块均计入用地周长图2 重合处红线两地块均计入用地周长图3八、 地下室整体抬高条文：1.1.8 应尽量减少地下室开挖深度，减少土方、支护成本，在满足当地规划和日照要求的情况下，场地设计标高较用地周边道路最低标高抬高不小于0.8米。检查方式：以“临近道路最低点处的地库顶板结构板面标高+当地要求最小覆土厚度”计算“场地设计标高”。比照用地原始地形图周边道路最低点标高，复核是否符合要求。用地原始地形图（选取最低标高）地库顶板标高图（选取临近道路最低点处的地库顶板结构板面标高）当地要求覆土最小厚度文件图4用地周边道路最低标高52.00比对结论：图3地库剖面图5图1图2用地原始地形图周边道路最

18、低点绝对标高52.00（图1）；临近道路最低点处的地库顶板结构板面标高51.50（图2），当地要求最小覆土厚度1.5米（图3、图4），复核实际覆土高度（图5），计算场地设计标高为53.00；比照52.00，抬高1米，大于0.8米。符合要求。特殊情况：若当地规定对场地内设计标高高出周边道路有明确规定（不可以高于0.8米），可走澄清流程。九、尽端停车40m条文：1.1.9 地下室末端流线长度40米时，应采用尽端式停车。检查方式：行车道支线长度不足40米时，扣分。40m支线车道长度不足40m时，应做尽端式停车，严禁另设行车道； 支线车道长度40m-60m时，建议预留增设环线的改造条件；支线车道长度超过60m时，必须预留增设环线的改造条件。40m支线车道长度不足40m时，车道两侧不应做环线， 图中布置扣分。本次宣讲涉及的文件资料汇总谢谢！ Thanks