未来社区示范区营造思路.pptx

1、爱与美好-未来社区的展示区营造思路以 旭 辉 为 例,针 对 目 前 主 流 地 产 企 业 展 示 区 研 发 的 再 思 考快 周 转负债率从下半年开始，房地产进入债务兑付高峰期，2 0 1 8年 2.9万 亿、2 0 1 9年 6.1万 亿、2 0 2 0年 5.9万 亿、2 0 2 1年 3.4万 亿。快 周 转去地产化高负债高地价高存量传统开发商利润空间被压缩、“增收难增利”的困境日益凸显。探索“去地产化”的房地产周边服务布局与培育资产运营城市运营城市更新、物业服务、社区生活、长租公寓、教育社区运营优 秀 地 产 服 务 运 营 时 代规划划设计，前瞻性，前瞻性的的为社区社区服服务优

2、质运运营提供提供策略框架策略框架新都市新都市主义主义/复合开放街区复合开放街区/T N D/T N D模式模式回归居住的社区规划激活社区活力，为优质运营提供基础街区与人行空间是社区的主要公共空间；是社区活力最为重要的要素.城市的生与死Jane Jacobs（雅各布斯）扬盖尔扬盖尔（Jan Gehl）是倡导当今城市与社区宜步性的先驱人物。他曾对以慢行交通著称的哥本哈根城市规划产生重要影响。盖尔及其前人威廉怀特（William Whyte）的理论均建立在广泛研究、观察与理解人类行为的基础之上。扬盖尔 三类社区生活 这三类活动在一种“良好交错的模式”中发生，交织成各种可能发生的组合，可以构成联系，也

3、会在多种不同的层次里碰撞。就像你走进剧场，期待观赏一场精彩的戏剧表演一样，宜人的社区空间会增添街道的活力和吸引力，不断提供让人放松的事物，进而创造出其它形式的活动或交流。必要性活动我们在生活中每天都要参与的主要活动自发性活动当周围环境适宜时才会发生的活动社会性活动人们在同一场所参与必要性和自发性活动时发生的活动。根据可持续、舒适和乐趣三大主要原则提出构建以人为本的社区规划扬盖尔的宜步社区设计五原则：环境、距离、路径、效益和社区活力必要性活动与自发性活动在这种垂直交错的“良好模式”中发生，交织成各种可能发生的组合，社区活力被激发。而未来，在消费需求升级，需求多样化的背景下，我们需要展示区具有更高

4、的兼容性。除了在展示期间满足售楼需求外，我们更需要在后展示区时代，能够无缝衔接，为社区提供休闲、活动、商业、学习等场所。将售楼部建设成伴随社区发展的全生命周期建筑。2019年，我们参与了旭辉示范区2.0概念设计，在这个过程中，通过与旭辉及其他为主流地产服务的一线设计公司的交流与讨论，我们逐渐总结出未来的示范区应该具备什么样的功能与空间。第一，售楼部第一，售楼部应具有兼容性，后期可改造具有兼容性，后期可改造为其他功能其他功能为社区服社区服务。在。在设计前期前期就就应考考虑后期运后期运营和和销售模式。售模式。第二，售楼部要有昭示性，具第二，售楼部要有昭示性，具备网网红特特质，有，有记忆点，有助于点

5、，有助于树立品牌形象。立品牌形象。第三，空第三，空间丰富性，增丰富性，增强室内，室外，景室内，室外，景观的一体化的一体化设计，整体空，整体空间层次要丰次要丰富，有趣味。富，有趣味。第四，所第四，所见即所得，即所得，在在设计前期充分考前期充分考虑后期后期业态及运及运营要求，达到建筑、室要求，达到建筑、室内少拆改，景内少拆改，景观无拆改。无拆改。展示区展示区设计方法方法论要点要点1：产品品线分分类顶级系系高端系高端系改善系改善系刚需系需系品味品味艺术尊奢尊奢享受享受文化文化生活生活温馨温馨舒适舒适产品品线定位定位展示区展示区设计方法方法论要点要点2：风格格对位位顶级系系建筑建筑景景观室内室内当代城

6、市地当代城市地标当代当代艺术空空间当代前当代前卫展展厅展示区展示区设计方法方法论要点要点2：风格格对位位高高级系系建筑建筑景景观室内室内现代智慧建筑代智慧建筑轻奢典雅庭院奢典雅庭院时尚私属会所尚私属会所展示区展示区设计方法方法论要点要点2：风格格对位位改善改善系系建筑建筑景景观室内室内舒适人居典范舒适人居典范人文人文绿色公园色公园主主题体体验空空间展示区展示区设计方法方法论要点要点2：风格格对位位刚需系需系建筑建筑景景观室内室内温馨活力之家温馨活力之家活力摩登社区活力摩登社区自然生活自然生活乐园园位于道路转角位于基地中轴位于景观带旁位于景观带中轴AcdbACBB展示区展示区设计方法方法论要点要

7、点3：展示区：展示区选址址单面临街2.1.2售楼处布置方式售楼处的临街方式有单边临街和两边临街两种两面临街类型一 类型二 类型三 类型一 类型二 步步骤3：展示区：展示区选址址展示区展示区设计方法方法论要点要点4：展示区面：展示区面积控制控制展示区展示区设计方法方法论要点要点5：改造及运：改造及运营顶级&高端系高端系业态定位为：艺术中心、私家会所、会客茶室运运营定位定位：社区的艺术中心和会客厅，提升社区的文化品位和精神价值。设计要点要点：重视氛围打造，通过简约大气的造型，精致的材料搭配以及层次丰富，沉浸体验的景观设计拔高产品线的调性，这类售楼部要求具有较完整和独立的用地，整个展示区属于较为封闭

8、和内向的空间，需要通过精神堡垒加强场地交通的引导。展示区展示区设计方法方法论步步骤5：改造及运：改造及运营改善改善&刚需系需系业态定位为：幼儿园、活动中心、社区书吧、活力市集运运营定位定位：社区的幼儿园，活动中心，书吧，市集，完善社区的商业、教育和活动配套。设计要点要点：重视空间的灵活性、可变性，特别是幼儿园这类具有一定设计规范的功能，需要在做前期设计时充分考虑。这类售楼部通常与底层商业和社区入口结合设计，需要考虑到与商业和入口的造型相互协调，在流线上要考虑展示区期间的流线与改造后的流线的兼容问题。展示区展示区设计案例案例旭旭辉标准化售楼部准化售楼部思路一开放式社区中心思路一开放式社区中心设计

9、背景：旭背景：旭辉标准化准化售楼部售楼部2.0概念概念设计，要，要求与小区出入口及地下求与小区出入口及地下车库出入口出入口结合合设计，满足社区活足社区活动或者改造或者改造为商商业的要求。的要求。展示区功能分析图124756839111312341214567891011101214151613下客区景观前场入口大门接待区企业展示区影音室沙盘区洽谈区卫生间VIP洽谈区客户活动区工法展示样板房区亲子活动区签约室办公室2131615改造前效果改造前效果改造后效果改造后效果社区出入口效果社区出入口效果改造后效果改造后效果功能转变露天咖啡咖啡烘焙社区书吧社区商业活力市集私家会所由原来的售楼功能转向社区服

10、务功能。自由步街打造一条宽阔的步行街道，结合自然景观，提供多种驻留空间。情景化模拟步道慢跑带娃社交跳骚市场以狗会友儿童天堂专为儿童设计，包含各类体验活动和益智游戏，玩与学一体化，为儿童的成长起到积极的作用。情景化模拟亲子活动儿童攀岩儿童手工下沉广场下沉的广场自然的形成了一个围合空间，早上可以练太极，晚上可以跳广场舞，还可以发生一系列的行为活动。情景化模拟太极晨练广场慢舞音乐派对街头表演静谧森林相对较安静的区域，在这里可以放空自己，尽情的享受自然。情景化模拟森林瑜伽清新晨读风味野餐闲情漫步旭旭辉标准化售楼部准化售楼部思路二模思路二模块化化设计设计背景：旭背景：旭辉标准化准化售楼部售楼部2.0概念

11、概念设计，要，要求与小区出入口及地下求与小区出入口及地下车库出入口出入口结合合设计，满足社区活足社区活动或者改造或者改造为商商业的要求。的要求。+模块的拼接-组合方式+模块的拼接-应用场景商铺亲子教育咖啡店活动中心社区配套+模块的分割18x20米集中大空间（主力店/社区中心）9x10米房间（小型商店）4.5x9米房间（单间商铺）+拼接+分割=多样性=适应力+适用多种规模及业态：模块拼接45m2：商铺45m2：商铺90m245m2：商铺45m2：商铺90m2360m2360m2360m2：主力店1080m245m2：商铺45m2：商铺90m245m2：商铺45m2：商铺90m290m2：小型商店

12、90m2：小型商店90m2：小型商店90m2：小型商店商铺共360m2主力店共360m2小型商店共360m2面积配比：+适用多种规模及业态：多个模块拼接面积配比：360m24320m245m2：商铺45m2：商铺90m245m2：商铺45m2：商铺90m2360m245m2：商铺45m2：商铺90m245m2：商铺45m2：商铺90m290m2：小型商店90m2：小型商店90m2：小型商店90m2：小型商店45m2：商铺45m2：商铺90m245m2：商铺45m2：商铺90m2360m245m2：商铺45m2：商铺90m245m2：商铺45m2：商铺90m2360m2360m2360m2360

13、m2360m2360m2360m2：主力店360m2：主力店360m2：主力店社区中心共2160m2商铺共720m2主力店共1080m2小型商店 共360m2社区中心共2160m2+模块的组合示意+模块的组合示意+模块的分割示意+模块的分割示意情景化模拟情景化模拟情景化模拟情景化模拟其他售楼部设计实践展示区展示区设计案例案例郑州楷林售楼部州楷林售楼部设计背景：背景：中原中原总部基部基地地项目位于目位于郑东新区新区东站枢站枢纽组团内内。该售楼售楼部部为中原中原总部基地的部基地的临时售楼部，要求售楼部，要求满足政足政府接待，公司府接待，公司办公，企公，企业文化展示及售楼部等文化展示及售楼部等功能。

14、功能。建筑面建筑面积：2242占地面占地面积：7695总平面平面图N商鼎路2F大大华春雨路售楼部春雨路售楼部设计背景：昆明背景：昆明马街片区街片区大大盘售楼部，位于文物保售楼部，位于文物保护地地块内，周内，周边有工有工业文文化博物化博物馆，后期可改造，后期可改造为博物博物馆配套或者商配套或者商业。总用地面用地面积：10486 其中其中：气氛气氛前前场（城市（城市绿化）：化）：4239 停停车场：790 主体主体展示区：展示区：5457 建筑面建筑面积：1124停停车场790气氛前气氛前场（城市（城市绿化）化）4239 主体展主体展示区示区5457总平面平面图方案一方案一方案一方案一方案一方案一

15、方案一方案一方案一方案一其他其他过程方案程方案其他其他过程方案程方案展示区展示区设计案例案例长沙北辰售楼部沙北辰售楼部设计背景：背景：项目位于目位于长沙北辰沙北辰观沙岭，售楼部沙岭，售楼部用地沿街要求后期改造用地沿街要求后期改造为商商业。建筑面建筑面积：820占地面占地面积：3000改造后改造后效果效果改造后改造后效果效果改造后改造后效果效果车行入口接待处企业展示售楼处样板房风雨连廊7M人行入口露天休闲7M7M N总平面平面图展示区展示区设计案例案例旭旭辉甪直售楼部甪直售楼部设计背景：背景：项目位于目位于苏州吴中区甪直州吴中区甪直镇，前期，前期作作为售楼部，后期拆除售楼部，后期拆除连廊及廊及样

16、板房作板房作为物管物管用房。用房。建筑面建筑面积：712占地面占地面积：1500展示区展示区设计案例案例绿地香港售楼地香港售楼处设计背景：背景：项目江目江苏镇江江丹徒区，前期作丹徒区，前期作为售楼部，售楼部，后期做后期做为社区用房。社区用房。建筑面建筑面积：996占地面占地面积：2200总结：我我们通通过不断的不断的实践，践，发掘出未来售楼部掘出未来售楼部应该具有以下四个特性：具有以下四个特性：1.兼容性。兼容性。应该兼容不同的社区功能，将改造要求前置考兼容不同的社区功能，将改造要求前置考虑。2.昭示性。昭示性。除了展示楼除了展示楼盘调性之外，其本身性之外，其本身应该具有具有强烈烈视觉吸引力。吸引力。3.一体性。一体性。建筑、景建筑、景观、室内、室内应该统一一设计，共同，共同营造展示区空造展示区空间。4.集集约性。性。控制控制建建设规模，合理搭配材料模，合理搭配材料，控制施工工，控制施工工艺及工期，及工期，节约成本。成本。