房企成本优化管控思路及案例汇编.pdf

1、陕西区域成本优化管控思路及案例汇编陕西区域成本优化管控思路 及案例汇编 陕西区域成本优化管控思路 及案例汇编 起草 起草 碧桂园集团陕西区域成本管理部 编辑 编辑 赵伟 审核 审核 窦亚航 时间 时间 2 0 2 2 年 1月 1 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编目目 录录第一章第一章 成本优化的意义及要求成本优化的意义及要求.4 1.1 成本优化工作的意义.4 1.2 成本优化工作要求.4 第二章第二章 设计类优化管控思路设计类优化管控思路.6 2.1 设计规划类优化.6 2.1.1 竖向设计优化.6 2.1.2 消防道路设计优化.8 2.1.3 地下车库优化.8 2.1.4 人防异地建设

2、费优化.11 2.1.5 室内避难间优化.11 2.1.6 公共配套优化.12 2.2 设计建筑类优化.12 2.2.1 标准层层高优化.12 2.2.2 门窗优化.13 2.2.3 砌块优化.15 2.2.4 节能优化.15 2.2.5 外立面优化.16 2.2.6 车库装修.17 2.2.7 建筑构造优化.17 2.2.8 其他建筑做法优化.19 2.3 其他设计优化.20 2.3.1 精细化审图成本优化.20 2.3.2 临时围挡优化.20 2.3.3 地下室筏板厚度优化.21 2.3.4 设计协助开发报建前期优化.21 第三章第三章 成本适配优化管控思路成本适配优化管控思路.22 3.

3、1 装修类优化.22 3.1.1 装修标准优化.22 3.1.2 装修材质品牌优化.22 2 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编3.2 园林绿化优化.23 3.2.1 示范区体量优化.23 3.2.2 货量区绿化及园建优化.24 3.2.3 道路优化.24 3.3 智能化优化.24 第四章第四章 过程管控中成本优化思路过程管控中成本优化思路.26 4.1 土方平衡方案优化.26 4.2 桩基选型方案优化.26 4.3 基坑支护方案优化.26 4.4 关注其他成本优化做法.27 附件一：附件一：关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知.28 附件二：附件二：陕西区域产品标准配置清单.28 3 陕

4、西区域成本优化管控思路及案例汇编第一章 成本优化的意义及要求第一章 成本优化的意义及要求 1.1 成本优化的意义 1.1 成本优化的意义 面对市场变化，各项目应对目标成本重新梳理，挖掘成本优化空间，推进优化措施落地，提升项目成本竞争力，保障项目经营目标达成。成本优化工作已上升至区域战略层面，并给出成本优化的方向性指示，并成立陕西区域全成本管理工作小组（见附件一关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知），负责成本优化工作推进。助力项目经营目标达成、做一成一。1.2 成本优化的工作要求 1.2 成本优化的工作要求 1.成本优化开展范围为陕西区域所有已摘牌，未完成结算后评估的项目，项目总经理为项目成

5、本优化管理第一责任人，负责整个项目的成本管理和成本优化工作；2.区域成立全成本管理工作小组，专项负责成本优化工作，区域总裁任组长，成本分管领导为副组长，各强关联职能部门为组员，统筹区域全成本管理工作，建立管控机制，推进全成本管理及成本优化落地；3.建立成本优化管理办法及工作机制，输出陕西区域产品配置标准及成本优化工作其他相关指引；4 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 4.建立成本优化考核办法及奖惩机制，每季度对各项目成本优化成果进行评审及考核，并结合奖惩机制对各项目每季度阶段性的成本优化成果进行奖惩。5 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 第二章 设计类优化管控思路 第二章 设计类优化管控思

6、路 2.1 设计规划类优化 2.1.1 竖向设计优化 2.1 设计规划类优化 2.1.1 竖向设计优化 1.竖向设计集团相关要求（1）地势较低的地块，应综合考虑安全、进度、土石方工程量等因素，按效益最大化原则选择排水方式。（2）尽量减少土方工程量并内部挖填平衡。（3）车库在不计容的前提下尽量向上抬，减少开挖，减少侧墙。（4）原则上有高差处尽量采用放坡处理（视地价高低），必须做挡墙时挡墙高度不宜大于 4m。2.竖向设计优化思路 根据场地的实际地形情况，通过方案设计，节约成本，不同地形情况竖向设计优化思路如下：（1）坡地地形：根据项目实际地形，结合高差，合理进行台地式设计，减少土方回填，降低成本。

7、【案例】某项目场地现状高差在 10 米左右，原方案设计未考虑采用台地式处理方式，造成部分主楼下方出现结构空腔，土方回填量大。方案优化后，根据现状地势和坡形采用台地形式解决地形高差，避免了结构空腔，减少了土方回填。【优化幅度】每减少 1m回填土方可节约成本 12 元，结构空腔每减少 0.1m 节约成本约 30 元/。6 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 （2）平地地形：车库抬高，尽量减少土方开挖，降低成本。车库上抬可直接影响到基坑的深度，对土石方、基坑支护、桩基深度、降水、抗浮等相关影响较大，结合项目实际，车库太高，对成本优化的效果较为明显。【优化幅度】车库每上抬 1 米，经粗估算仅土方可节约

8、成本 12元/m3，地下建安成本减少约 30 元/。（3）车库顶板覆土方案优化 根据绿化及综合管网埋深需求，车库顶板覆土厚度为 1.2 米即可满足，车库覆土厚度降低可减少车库荷载，有利于地下车库结构计算，同时也可减少回填土方。7 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 当地政府对覆土有特殊要求时，项目需提前沟通规划部门；在方案阶段应通过设备专业参与制定排水方案，确定覆土厚度可行性。2.1.2 消防道路设计优化 2.1.2 消防道路设计优化 消防道路规划设计应充分考虑消防登高场地与消防道路等场地合并利用。小区内消防道路设计过宽导致道路硬化面积过大，优化后可有效减少道路硬化面积，从而达到降低成本的目的

9、。案例如下：【优化幅度】经粗估算，消防道路每优化 1 平米成本节约 30 元。2.1.3 地下车库优化 2.1.3 地下车库优化 1.地下车库柱网优化 柱网的设计，对地下车库成本影响较大，从两个方面体现：（1）对结构模型的影响：因柱网间距变化，梁高递减，层高递减，钢筋混凝土含量递减。（2）对相关工程的影响：埋深递减，土方、支护递减。【优化幅度】大柱网到小柱网结构单方会降低 100-150 元/，但停车舒适性和观赏性会降低，可根据项目产品定位及实际情况，综合考虑，进行方案比选。案例如下：8 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 2.地下车库层高优化 地下室层高对结构含量影响较大，对成本的优化效果明

10、显。地下室设计应参考陕西区域产品配置标准（附件二），人防地下室及非人防地下室，或单层车库及双层车库取固化的层高指标。【优化幅度】地下车库层高每降低 10cm，建造成本降低约 36 元/m2。借鉴其他区域优化案例：【案例一】：9 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编【案例二】：3.地下车库停车效率优化 提高停车效率或者提升地上车位占比，减少车库面积，起到成本优化的目的。在初期规划方案阶段，进行精细测算，尽可能提高人防及非人防的停车效率，优化成本。【优化幅度】经粗估算，陕西区域非人防地下综合成本约为 2200元/m2，人防地下综合成本约为 2450 元/m2。借鉴其他区域优化案例：4.引入第三方成本

11、优化 10 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 对已有设计方案，引入第三方在专业经验丰富、优化积累造诣较高的单位，对现有方案进行进一步优化，效果非常明显。【案例】某项目，设计院地下室方案经集团总工室针对布车、行车路线、柱网等方面优化，项目开发报建配合，优化面积达 14271平方米，净利润增加 2646 万。2.1.4 人防异地建设费优化 2.1.4 人防异地建设费优化 人防异地建设要对完全自建人防、部分自建人防和不见人防三种方案进行经济效益比选，选择最优方案；同时，人防异地建设费可前置与政府沟通，争取优惠打折，或最大程度的争取缓缴，延长缓缴时间。对于不同市域，人防异地建设建议如下：（1）省会城

12、市优选自建人防；（2）县级市优选缴费；（3）地级市经人防经济效益测算，选取最优。【案例】渭南市县域项目人防异地建设费与政府沟通，优惠至400 元/m2 甚至更少，远小于政策文件要求缴纳标准。2.1.5 室内避难间优化 2.1.5 室内避难间优化 根据当地消防验收以及相关要求文件，在条件允许的情况下，优化避难间房间位置，减少防火窗面积，降低成本。案例如下：11 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 2.1.6 公共配套优化 2.1.6 公共配套优化 1.公共配套面积优化 在开发报建初期通过协调政府部门降低配建面积，提高地面停车效率、控制建安成本等以达到成本降低的目的。案例如下：2.公共配套建造标准

13、优化。项目前期通过协商政府部门，对幼儿园、公租房制定最优的建造标准。相关部门未明确公租房细化的建设要求和交付标准时，争取从外立面材质、门窗、公共装修等成本项进行优化。案例如下：2.2 设计建筑类优化 2.2.1 标准层层高优化 2.2 设计建筑类优化 2.2.1 标准层层高优化 12 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 陕西区域目前存在不同项目相同业态，甚至同一项目相同同业态之间标准层层高不一样情况，应参考 陕西区域产品配置标准（附件二），对于不同的产品户型和不同的售价水平固化标准层层高，通过优化结构层高，降低结构含量及粗装修材料含量，实现成本优化。【优化幅度】经粗估算，标准层高每降低 0.1

14、m，建筑单方可降低约 30 元/m2。借鉴其他区域的优化案例如下：2.2.2 门窗优化 2.2.2 门窗优化 1.外窗型材优化（1）对于非敏感部位，建议降低外窗型材标准，减少成本。如楼梯间、前室及屋顶机房等公共空间，使用率低，且业主敏感性低，材料选型应以经济实惠为主。案例如下：13 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 （2）外立面门窗的选材，建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应配置。A 档产品（售价 16000 元/m2以上）选用铝合金型材，B 档产品（售价 7000-16000 元/m2之间）与 C 档产品（售价 7000 元/m2以下）选用塑钢型材。（见附件二-陕西区域产品标准配置清单

15、）（3）根据节能要求，非采暖空间的外窗可以不需要满足节能设计要求，封闭阳台的保温，外窗为节能外窗，分隔封闭阳台和室内的门联窗，可按非采暖空间外窗进行设计，同时屋面造型窗可按照非采暖空间外窗进行设计等。借鉴其他区域优化案例：14 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 2.窗户玻璃优化 考虑北方产品采用普通单层玻璃存在节能验收风险，建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应配置。A 档产品（售价 16000 元/m2以上）选用 Low-e 中空玻璃，B 档产品（售价 7000-16000 元/m2之间）与 C 档产品（售价 7000 元/m2以下）选用普通中空玻璃。（见附件二-陕西区域产品标准配置清单

16、）2.2.3 砌块优化 2.2.3 砌块优化 根据产品定位及实际情况，对于客户关注度比较少的室内隔墙砌体，建议考虑可将高精度切块调整为普通砌块。【优化幅度】经粗估算，砌块优化成本可节约 200 元/m3。借鉴其他区域优化案例：2.2.4 节能优化 2.2.4 节能优化 分隔采暖与非采暖隔墙玻化微珠优化,采暖空间与非采暖空间的隔墙传热系数限制15KW/（m2*k）,普通 200 厚砌块+20 厚水泥砂浆传热系数可达到 1.106，可将玻化微珠材质改为普通水泥砂浆或降15 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 低玻化微珠厚度，均可满足节能要求。借鉴其他区域优化案例：2.2.5 外立面优化 2.2.5

17、 外立面优化 1.外立面材质优化 开敞阳台外墙饰面层优化。针对北方区域，开敞阳台业主后期都会进行封闭，为了避免以后业主装修拆改造成的成本浪费，建议考虑将外墙饰面层由原来真石漆（质感涂料）优化为仅做彩色防水腻子。【优化幅度】真石漆价格 95 元/m2，质感涂料 75 元/m2，彩色防水腻子 12 元/m2。可节省单方约 60-80 元/m2。2.外立面装饰优化 建议根据陕西区域产品分档合理选择相应外立面装饰标准配置。A 档产品（售价 16000 元/m2以上），B 档产品（售价 7000-16000 元/m2之间）与 C 档产品（售价 7000 元/m2以下）装标选配可具体参考陕西区域产品标准配

18、置清单（附件二）。另外，建议洋房产品 1-3F 可选真石漆，3F 以上选用质感涂料。借鉴其他区域优化案例如下：16 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 2.2.6 车库装修优化 2.2.6 车库装修优化 车库装修进行专项分析，计算综合效益比，在做法上优化成本。借鉴其他区域优化案例：2.2.7 建筑构造优化 2.2.7 建筑构造优化 1.屋顶女儿墙优化 屋顶女儿墙高度因屋面造型或日照分析原因，导致高度不满足1100mm 防护要求时，可在不影响外立面效果前提下在墙体上增设栏杆，在无特殊造型需求时女儿墙厚度按 150mm 设计。2.室内楼梯优化 17 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 通过对意向客

19、户、竞品楼盘调研，为方便业主后期改造，将住宅顶跃、底跃户型中的混凝土楼梯优化为业主自理。【优化幅度】经粗估算，每部楼梯节省成本约 0.65 万元。借鉴其他区域优化案例：3.太阳能混凝土挑板优化 因阳台外侧太阳能混凝土挑板存在遮挡视线及阳光，北方居民对此比较敏感，为避免后期引起群诉，将太阳能混凝土挑板优化为厂家自带太阳能钢支架。【优化幅度】经粗估算，太阳能混凝土挑板优化每户可优化约70 元。借鉴其他区域优化案例：18 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 4.开敞连廊优化（1）开敞连廊栏杆材质优化。室外连廊作为疏散通道，人员停留时间少，建议将防护栏杆由锌钢栏杆优化为铁艺栏杆。（2）开敞连廊地砖优化

20、：室外连廊作为疏散通道，平常人流量较少，业主对于此关注度不高，建议将连廊地面由地砖优化为原浆抹平地面。2.2.8 其他建筑做法优化 2.2.8 其他建筑做法优化 如屋面找坡层优化，屋面由最薄处 20 厚 1:2.5 水泥砂浆找坡层优化为混合找坡层（上部 20 厚 1:2.5 防水砂浆，底部 1:6 水泥憎水型膨胀珍珠岩）。案例如下：19 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 其他建筑做法需要集思广益，案例积累。部分优化参考如下：2.3 其他设计优化 2.3.1 精细化审图成本优化 2.3 其他设计优化 2.3.1 精细化审图成本优化 对于图纸中影响钢筋、砼含量的关键点，制定电算统一技术措施，并通

21、过过程把控、精细化图纸校审，避免不必要的成本。2.3.2 临时围挡优化 2.3.2 临时围挡优化 区域设计项目统一围挡做法，避免工地围挡图纸来源渠道多、设20 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 计方案多样，减少不必要的成本支出。建议根据政府要求，沟通各部门意见、吸收优秀项目围挡图纸做法，制定标准统一的临时围挡。2.3.3 地下室筏板厚度优化 2.3.3 地下室筏板厚度优化 地下室筏板厚度降低对成本优化效果明显，建议根据项目实际，进行方案比较，优化成本。2.3.4 设计协助开发报建前期优化 2.3.4 设计协助开发报建前期优化 在开发过程中，设计密切配合项目，从专业角度与审图专家沟通，争取对公

22、司最有利的做法，节约成本。案例如下：21 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 第三章 成本适配优化管控思路 第三章 成本适配优化管控思路 3.1 装修类优化 3.1.1 装修标准优化 3.1 装修类优化 3.1.1 装修标准优化 建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应装修标准配置。A档产品（售价 16000 元/m2以上），B 档产品（售价 7000-16000 元/m2之间）与 C 档产品（售价 7000 元/m2以下）装标选配可具体参考陕西区域产品标准配置清单（附件二）。其他区域装修优化案例如下：3.1.2 装修材质品牌优化 3.1.2 装修材质品牌优化 装修部分可优化内容多，优化空间大

23、，装修材质的品牌选择建议根据产品定位及周边市场竞品情况，结合陕西区域产品标准配置清单（附件二）指引确定。部分优化建议如下：（1）厨房电器品牌优化。建议根据产品定位及周边市场竞品情况，考虑更换厨房品牌，如将原厨房炉灶 JZT-7G02（老板）和烟机CXW-200 8005（老板）更换为炉灶 JZT-Q200（海尔）和烟机 CXW-219-22 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 JT10（海尔），降低成本。（2）配电箱（元器件）品牌优化。建议根据产品定位及周边市场竞品情况，考虑将施耐德品牌更换为良信品牌，降低成本。（3）单元大堂灯品牌优化。对于单元大堂灯，进口品牌灯和国产品牌灯价格差异不大，样式

24、相近，建议选择国产品牌。（4）卫生间淋雨品牌更换。建议根据产品定位及周边市场竞品情况，考虑替换卫生间淋浴品牌，如将花洒贝朗 F993147C-01 更换为惠达 HDA0585L 等。（5）建议根据产品定位及周边市场竞品情况，考虑取消厨房冰箱上部吊柜，降低成本。（6）建议根据产品定位及周边市场竞品情况，并在不影响交付风险的情况下，卫生间柜台一体盆惠达更换为泰和品牌等。（7）建议根据产品定位及周边市场竞品情况，考虑取消卫生间浴霸功能，仅保留照明和排气扇。（8）建议根据产品定位及周边市场竞品情况，考虑取消部分五金及小夜灯，节约成本。如取消重力挂钩、取消厨房门锁，取消阳台龙头等。（9）电梯品牌的选择建

25、议根据客户的敏感度、产品定位及周边市场竞品情况，优先考虑选择国产品牌。3.2 园林绿化优化 3.2.1 示范区体量优化 3.2 园林绿化优化 3.2.1 示范区体量优化 23 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 示范区体量根据集团建造标准【2018 版建议参考值】，结合项目实际需求，尽量减小示范区及样板房的体量，示范区面积需要考虑综合效益比。3.2.2 货量区绿化及园建优化 3.2.2 货量区绿化及园建优化 根据小区产品定位和品质，对当地楼盘园林景观调研，同时依托售价及货量区规模，考虑降低绿化标准及园建标准。3.2.3 道路优化 3.2.3 道路优化（1）道路铺装优化。园路铺装、消防登高面为公

26、共空间，业主敏感性较低，材料选用以经济实惠为主，如将灰麻石优化为机压砖。（2）园区路内侧石破坏率低，业主关注较少，可由石材优化为预制混凝土。案例如下：（3）公共机车停车位机压砖铺贴损坏后感官性差，业主敏感性高，建议材质由机压砖调整为植草砖代替，增加绿化面积，同时减少后期维护成本。3.3 智能化优化 3.3 智能化优化 24 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 智能化包括单体智能化和小区智能化，涉及内容多，可优化空间较大，建议根据陕西区域产品分档进行合理选择相应智能化标准配置。A 档产品（售价 16000 元/m2以上），B 档产品（售价 7000-16000 元/m2之间）与 C 档产品（售价

27、 7000 元/m2以下）智能化选配可具体参考 陕西区域产品标准配置清单（附件二）。借鉴其他区域优化案例如下：25 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 第四章 过程管控中成本优化思路 第四章 过程管控中成本优化思路 4.1 土方平衡方案优化 4.1 土方平衡方案优化 土方平衡需要做专项策划，建议项目根据具体情况，进行土方平衡多方案分析，选择最优方案。【案例】某项目为例：假设土地占地面积6.3万m2，容积率2.04，建筑面积 13.9 万 m2，土方方案平衡建筑单方 35 元/m2，土方未采用平衡方案建筑单方 52 元/m2，单方降低 17 元/m2。4.2 桩基选型方案优化 4.2 桩基选型方

28、案优化 桩基工程，项目前期做实勘查，结合现场实际做好对比分析，优化比选做出最优桩基选型。实际考虑桩数、桩长、桩径，通过详细测算比选。4.3 基坑支护方案优化 4.3 基坑支护方案优化 根据基坑开挖深度、地质情况、周围环境采取合适的支护形式。项目应依据原有设计方案结合现场实际情况来优化方案，通过优先放26 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 坡、减少喷锚厚度，适当选择优化钢板桩、灌注支护桩等，组合最优支护形式来达到成本最优。4.4 关注其他成本优化做法 4.4 关注其他成本优化做法 在项目的过程管控中，仍需关注每一个可能的优化项，精细推敲具体工艺做法，同时学习和借鉴其他项目的优秀案例，结合自己项目挖掘可优化空间。27 陕西区域成本优化管控思路及案例汇编 附件一：附件一：关于成立陕西区域全成本管理工作小组的通知 附件二：附件二：陕西区域产品标准配置清单 28