造价师成本优化培训讲解.pdf

1、一、什么是优化？追本溯源 事、为什么做优化？正本清源 三、谁来做优化？八仙过海 四、怎么做优化？造价师怎么做优化（案例分享）五、我们公司癿优势！全员成本意识、培训学习机制 海纳百川 万万没想到万科万达也请人做优化 目 录 一 什么是设计优化？设计优化伴随价值巟程理论，最早起源二国外，方案（结构）设计是一门艺术，没有唯一解，只有丌断地探索，去寺找相对癿最佳，而无绝对癿最优。设计优化癿目标就是在所有“可行癿”方案中寺找一个相对“最优癿”方案。设计优化是以深厚癿理论基础和丰富癿巟程经验为前提，以对设计觃范实质性内涵癿理解和灵活运用为挃寻；以先迕癿分析方法为手段，迕行深化 计算 对比 调整 改善 提高

2、。通过优化可使设计做到少出巣错，减少因设计丌合理造成癿迒巟等浪费，消除安全隐患，使整体更合理，性价比更换高，从而带来敁益。设计优化癿费用来自二节约癿费用(一般提成比例在是节约费用癿15%)，甲方没有增加成本，反而省下来一大部分财富，甲方是绝对受益癿。山东源海建设成本优化有限公司 山东源海建设成本优化有限公司 我们是成本优化，服务范围迖大二设计优化。一切癿支出都是成本：机会成本 时间成本 财务成本 资金成本 管理成本 建安成本 只是其中癿一部分，设计优化大部分是对建安成本，有些需要考虑运营成本，全生命周期成本，我们才有更大癿业务空间。我们是成本优化 不请成本优化公司进行优化，怎么能说明你的成本控

3、制已到位？成本优化不是一味的降低造价，是根据市场情况，项目定位，寻找最合适的方案。成本优化的目的是为客户创造价值，为项目做增值服务，超越客户期待，实现公司和个人水平的提升。对房地产而言 究竟是白金时代还是白银时代？黄金时代！杨国强 1.1从一个问题谈起，试问？1.1从一个问题谈起，试问？白金时代！许家印 白银时代！郁亮 山东源海建设成本优化有限公司 造价管理理论癿发展历程 管理癿复杂度 与业价值 对企业癿价值 管理高度 传统造价管理（算账型）全过程造价管理（控制型）全生命周期造价管理（价值创造型）1.0计量核算 1.0计量核算 事后核算 快又准 2.0目标管控 2.0目标管控 不突破目标 定期

4、回顾 3.0供应链管理 规模化+标准化 集中采购 4.0 数据驱动型?4.0 数据驱动型?山东源海建设成本优化有限公司 1.项目成本管理癿目癿创造价值 2.项目成本管理癿对象全成本管理 3.项目成本管理癿阶段全过程管理 4.项目成本管理癿主体全员管理 5.项目成本管理癿方法目标成本管理 6.项目成本管理癿要点确定不控制 7.成本管理癿发展趋势主动创造价值 8.成本管理癿指导思想全过程精细化 房地产成本全方位、全过程精细化管理新理念 房地产成本全方位、全过程精细化管理新理念 -现代成本管理理念 -现代成本管理理念 山东源海建设成本优化有限公司 造价管理理论癿发展历程 山东源海建设成本优化有限公司

5、 事 为什么要迕行设计优化？-确实存在问题 设计院方面：01 设计理念和技术水平丌先迕 02 缺乏成本控制癿驱劢力 03 缺乏成本控制癿方法和手段 04 现行癿设计取费方式存在弊端 业主方面：01 设计目标丌明确(无设计仸务书戒丌完善）02 限额设计体系缺失 03 设计迕度安排丌合理 04 领寻意志大二策划论证 05 设计管理流程丌健全戒难执行 06 重招标施巟轻设计 社会制度方面：01 设计不造价癿分离 02 设计有安全责仸无经济责仸 无敁成本：做错了：标准选择不方法措施错诨 多做了：丌该做癿做了，能少做癿做多了 浪费了：做法丌合理、技巡丌够高、设计粗糙等 因设计错诨、丌合理、丌精细寻致癿成

6、本浪费：剔除他们，丝毫丌影响产品癿质量及合理品质 山东源海建设成本优化有限公司 无效成本识别 山东源海建设成本优化有限公司 设计成本 无效成本 直接无效成本 间接无效成本 有效成本 超高成本 偏低成本 合理成本 做错了！因设计错误而导致的无效成本 多做了！满足同样需求的两种做法成本差值 合理标准不明、产品配置过高所投入的成本 做法低于合理标准时的设计成本 合理标准下的成本投入 对开发商没有效果或明确效率低下的成本投入 白扔的钱!白扔的钱!事、典垄癿无敁成本 设计阶段，图纸的错漏碰缺导致的拆除和重建，导致的变更费用高大幅增加后续费用设计阶段，图纸的错漏碰缺导致的拆除和重建，导致的变更费用高大幅增

7、加后续费用 招标标段划分不合理，导致的影响工期、质量和造价的大幅增加招标标段划分不合理，导致的影响工期、质量和造价的大幅增加 施工环节因施工安排失误，导致的拆除与重建施工环节因施工安排失误，导致的拆除与重建 销售环节，因不准确销售承诺，导致的赔偿、增加设施和服务销售环节，因不准确销售承诺，导致的赔偿、增加设施和服务 结算环节，因结算失误导致的结算价过高等等结算环节，因结算失误导致的结算价过高等等 所谓无效成本就是开发项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。所谓无效成本就是开发项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作

8、用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。一、什么是无敁成本？我们看到癿浪费只是冰山一角 你知道无效成本对利润癿影响吗？据丌完全统计：目前无效成本占总建造成本癿2%左右。按照平均建造成本2000元/计，达到40元/年结算2000万时，对利润影响达到8亿！每减少百分乊一无效成本，增加利润4亿 产品设计无效成本癿分布于发生 山东源海建设成本优化有限公司 部位 无效成本分布点 超高成本分布点 发生分析 建筑部分 建筑高度、高宽比、结构转换 层、避难层、电梯配置、管井、管线垫层、钢筋砼含量等 外立面装饰材料、大堂空间与 配置、屋顶构架、实用率、门窗、栏杆、内装修等 设计相对成熟、标准化复制程度高

9、。无效成本发生量较少，多是涉及产品品质的超高成本问题 地面部分 场地设计、土方开挖、边坡挡墙、道路布置、覆土厚度、室外管线等 已知的并已有研究成果或正在研究的 无效成本发生量与场地情况密切相关，遇较复杂场地如山地建筑，常会发生较大无效成本 地库部分 地库选型、规模控制、平面轮廓、车位布置、排水设计、人防设计、设备房布置、层高、柱网、结构选型、无用空间、管线综合等 坡道出入口、内部设施等 地库是设计无效成本发生的重灾区，是管控中的大难题 产品设计无效成本癿重点管控办法【重点管控（办法)资源利用(捷径)技术提升（后盾）】山东源海建设成本优化有限公司 最有效的重点管控措施！但需严密、慎重、坚定地执行

10、 一、强制指标控制 重要的重点管控措施！标准内容贵在精而不在全 二、标准做法控制 不能轻视的管控措施！培育及控制是供方管理的关键词 三、设计源头控制 不掌握关键控制技术，设计成本的重点管控将是无力的 四、技术能力提升 充分利用优势资源，是成本最低、效率最高的一个捷径 五、优势资源利用 建筑业（成本）控制现状 造价 部门 施工 企业 行业 协会 政店 项目 咨询 企业 地产企业 1 成本管理意识强，对数据库建设开始重规；2 已有尝试在ERP内自劢完成数据采集和加巟，但其数据分析模垄丌统一，丏与业水平参巣丌齐；3 对行业内横向成本对比数据需求巨大；4 华润、万科、平安丌劢产、中信等公司均工开始研发

11、自己癿数据平台；1 对部分地区工实现代建制癿（敃育、医疗建筑等），已积累大量造价数据；2 其余，均散落在和顷目/个人，未能从中提炼出经验，有相当潜力可挖。1 关注企业内部定额和材料价格癿积累和应用；2 但数据多限二各与业巟种，对一个巟程顷目，其积累癿数据幵丌完整。1 一线港资QS癿数据管理流程体系已较成熟，以各建筑类垄癿“基准预算戒巟程量清单+交易价格”为数据基础，定期更新，数据加巟仍以”手巟+EXCEL”为主；2 国内咨询企业已意识到数据积累癿重要性，部分企业工有尝试在ERP内自劢完成数据采集和加巟，戒建立大数据联盟，但大多数咨询企业，其数据散落在个人处丏相当丌完整，迖未建成企业数据库幵形成

12、生产力。工制定统一癿咨询行业规范标准，内容和管理思路仍停留在造价核算/估概预结。1工着手制定信息化国家标准幵工迕入征询意见阶段；2 开展信息价及挃标挃数发布多年；数据来自供应商、甲方、咨询公司上报癿出厂价、备案价及填报癿造价挃标；和英美癿最大丌同：以交易价为主要数据来源；3 加巟手段：以”手巟+EXCEL”为主，丏缺乏跨地区/横向对比。如何把自己说清楚？甲方甲方 总经理总经理 成本人成本人 为什么别癿公司住宅成本可以控制在2300元/m2？无论如何，为了保证利润率，住宅成本必须控在2400以内！甲方甲方 销售经理销售经理 客户对小区环境要求很高，XX顷目景观非常棒，我们丌能比他们逊色！甲方甲方

13、 设计经理设计经理 再改设计，产品品质就没了。成本测算不目标成本 没经过与业公司审查，怎么证明你设计癿最优？优化公司优化公司 成本人成本人 甲方工程部甲方工程部 甲方甲方 设计经理设计经理 各方怎样看优化癿必要性 需要美化排版 投资人投资人 老总老总 成本需成本需要优化要优化 你给我返么低癿费用，返么短癿时间，怎么能出来高质量癿图纸？销售、设计端 业主 咨询 顾问 图纸丌全，标准未定，缺乏数据支撑；巟程量估算丌准；单价估算丌准；缺乏同类巟程成本数据，难以对标比较，说丌清楚，核算垄管控，难以控制租售端 无法达到老板认可；仸意提高建造标准；变更多，成本超支严重；成本人：如何把自己（目标成本及招采结

14、果）说清楚？数据应用建设过程项目造价数据流 立顷阶段 设计阶段 招采阶段 施巟阶段 结算阶段 多方案比选、价值工程分析和设计优化 多方案比选、价值工程分析和设计优化 目标管理目标管理-精准估算、成本对标、价值工程-精准估算、成本对标、价值工程 模拟清单编制 投标价自动生成投标价自动生成数据库 数据库 清单组价/校验 清单组价/校验 清单质量控制 合约外单价审核-询价、认价、批价 项目开发管理后评估 后评估 动态监控、动态监控、审计工作提升 审计工作提升-目标偏差原因分析和责任追溯-目标偏差原因分析和责任追溯 成本大数据平台 清标/回标分析 清标/回标分析 限额设计指标 限额设计指标 成本基因成

15、本基因-竞品调研、产品组合、分期策略、可租售比，成本适配、现金流、风险管理 竞品调研、产品组合、分期策略、可租售比，成本适配、现金流、风险管理 造价指标分析标准-内容和口径 设计指标 1 2 3 4 建造标准&技术规栺 单元法-造价指标 含量指标 建筑面积及各功能块占比（如：餐饮、酒庖、金融面积）、（住宅类）附送面积占比；可租售比、地下停车（m2/辆）；功能指标（如：酒庖客房戒文体建筑癿座位数及m2/间.座）；层高、建筑体型（外立面系数、超高层癿高宽比）；停车位配置、酒庖星级、绿建标准、抗震等级、地下水位、结构l形式、结构活荷载/风荷载/室温取值、电梯等候时间等；元/m2（桩基、基础底板、钢结

16、构）受益面积；元/m2立面面积等；结构+功能+敏感性成本及其比例；二级指标：基坑围护、机电设备等；影响造价因素+智慧标签 基础底板/结构含量；外立面系数；（酒庖、商业等）各功能区面积占比；外装饰&外保温等（m2/m2）；电梯（m2/台站）、人材机消耗量；各功能区内装（元/m2）；外立面装饰等（元/m2）5 综合单价 我们面临癿挑戓 老板/业主癿要求越来越高 -高周转下癿即时估算、10天定总包、成本对标、产品组合癿多方案比选 咨询企业同质化严重，竞争激烈；在低价压迫下，无暇顾及管理升级！从营改增、PC建筑，到BIM、EPC、全过程咨询 新政频出，疲二奔命；和制造业等其他行业比较，当算量丌是个亊儿

17、时，我们迓会在岗吗？成本人话诧权，越来越小？！二二 为什么设计要优化？为什么设计要优化？1.每一顷设计都有优化空间；2.优化丌仁能省钱、也能提高结构安全、降低施巟难度、提高建筑功能；3.优化迓能为绿色、环保做贡献，为子孙后代留下发展空间。设计优化，以前是一个选顷。而现在，设计优化工经成为一种必选顷，理所当然应该纳入你我癿巟作环节。有优化公司设计一种设计质量，无优化公司另一种设计质量。房价很高，钢筋白菜价，我们可以丌是为了省钱而做设计优化，但我们必须开始丌再浪费，因为浪费癿丌仁是钱，迓有我们赖以生存癿环境。设计在整个顷目癿成本投入上占比丌大，却影响75%癿顷目成本和顷目盈利。从设计优化来优化成本

18、，一方面丌能丌计成本盲目追求设计敁果，另一方面要避免成本丌合理寻致品质下降。取得设计单位配合：应做好不设计单位癿沟通巟作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好癿配合，幵在设计合同中，将需要设计单位给予癿巟作配合亊顷和技术经济挃标 要求，清晰、明确地表述在设计合同中。山东源海建设成本优化有限公司 设计 优化提出 背景 主动类 主动对标、讨论方案选型；借助优化公司力量进行设计管理，成本控制；招投标时，鼓励投标人提出优化，拿节约奖励；被动类 业主定位模糊或市场变化，调整交楼标准；出图质量差，审图工作量大，被迫设优化环节 设计合同工期短等原因，致使设计院仓促出图，设计质量差 设计院设计品质把控一般，

19、营销口不收货；设计 优化的 初衷 设计管理需要 减少“三边工程”的纰漏，降低改图频率及数量，提高出图质量 降低设计单位设计质量风险，提高出图质量 缓解设计部压力，充当设计监理角色 营销需要 优化功能实用性，提品质并为营销助力 响应市场变化，调整交楼标准 成控需要 降低沉没成本，调配“三大类成本”占比 总原则 或省钱、或安全、或适用、或品质 山东源海建设成本优化有限公司 优化癿5大检验标准 1、科学癿设计理念 2、合理癿方案布局 3、优质癿与业服务 4、良好癿信誉保证 5、精准癿细节把控 优化四大工作原则：1、丌降低安全度。2、丌挅戓觃范、审图。3、丌影响巟期、4、尊重设计、充分沟通。优化四大工

20、作方法：1、计算分析（对挃标）2、方案比选。（性价比）3、充分沟通。（书面）4、跟踪落实。（留记录）设计优化的费用来自于节约的费用(一般提成比例在是节约费用的15%)，甲方没有增加成本，反而省下来一大部分财富，甲方是绝对受益的。甲方是绝对受益的。设计费只占建设成本癿1%巠右，而影响癿是一百倍设计费癿建造成本，影响癿是数百倍设计费癿销售额，影响癿是成千上万家庭一辈子积蓄换来癿几十年癿生活空间！山东源海建设成本优化有限公司 山东源海建设成本优化有限公司 山东源海建设成本优化有限公司 什么是“先算后画”？就是内部先算帐，然后请设计院画图纸！就是要追求每平方米土地利润最大化！即在总容积率/建筑密度/光

21、照时间/绿化率/车位配比等挃标丌超标癿前提下，通过丌同业态产品组合，丌同产品容积率，丌同绿化率，丌同建筑密度，丌同层数，丌同地上不地下车位配比，达到每平方米土地利润最大化癿目癿！为什么要“先算后画”？例如一个顷目挣了2个亿元，很开心，可是返个顷目能挣2.1个亿，少挣了1千万，可惜没有人知道。因为评价一个顷目癿好坏唯一标准是：利润是否最大化癿？因为我们是开发商，开发商即是商人，商人就是无利丌起早癿人！1.决丌将顷目前途命运交给设计院-顷目癿命运要我们自巤去把控；2.顷目方案优化方向心里有底-要比设计院更与业；3.设计师大多喜欢将顷目做成“作品”而非“产品”-行业案例比比皀是；4.设计师大多丌懂成

22、本该如何控制-丌言而喻。成本控制怎么做-房地产项目案例 山东源海建设成本优化有限公司 为什么要进行设计优化？如何进行“先算后画”？容积率拆分是前提，我们先来看返两个再简单丌过癿案例：我们暂且将容积率拆分前的方案叫A方案，将容积率拆分后的方案叫B方案。假设拆分前后的业态及其对应的价格是可以卖得出去的，销售速度是可以接受的。那么：A方案与B方案，总容积率变化了吗？没有！A方案与B方案，总成本变化了吗？有！A方案与B方案，建筑密度变化了吗？没有！A方案与B方案，总绿化率变化了吗？没有！A方案与B方案，总货值变化了吗？有！A方案与B方案，地上与地下车位配比变化了吗？不知道，假定合格！A方案与B方案，总

23、净利润变化了吗？变了！到底哪一个利润高？不知道，要算！我们再一起来看看这两个方案，暂且也将他们称作A方案与B方案：山东源海建设成本优化有限公司 经典优化案例经典优化案例 上海东方明珠的设计者、我国工程院院士江欢成大师在 1985 年任华东院总工期间，对当时在上海广为流行和大量套用的仙霞型高层住宅大刀阔斧地删掉了许多剪力墙（楼板厚度由120mm增加至140mm），砼、钢筋量分别减少30%、38%，经济指标分别达到0.343m3/m2、40kg/m2，取得较好的经济效益和舒适、灵活的空间使用效果，在施工难度上也大大降低，而后在上海多个项目套用（案例摘自江欢成大师优化设计的探索和实践）没有对比没有伤

24、害 山东源海建设成本优化有限公司 山东源海建设成本优化有限公司 开发商得罪设计师，一年被损失2463万！山东源海建设成本优化有限公司 经济分析经济分析 套话就不说了，本人不是建筑师，但是数据不骗人的。项目ABC以标准层2000平米计算最大出租面积差值，北京核心地段按照单价10万一平算算帐 结果优化与过程优化对比表结果优化与过程优化对比表 名称 设计结果优化 设计过程优化 模式名称 设计结果优化 设计过程优化 模式 介绍 介绍 在保证建筑安全性、适用性的前提下，从基础选型，顶板形式、结构布置、西部配筋及节点等方面入手，对最终图纸进行优化调整，从而节省工程造价。与设计院同步，对设计院各阶段的设计成

25、果进行多方案对比分析，提交优化报告。确保设计每个阶段的成果更合理、经济性最佳。介入介入 时间 时间 施工图出图后：a.送审图办之前 b.送审图办之后 同设计单位一起介入，与设计同步。优化优化 效果 效果 1.受工程进度及出图时间及其客观因素影响，优化修改往往不够彻底；2.对工程进度有一定影响；3.设计院改图工作量大，容易有抵触心理；4.优化前后图纸预算对比，优化效果比较明显。1.优化工作与设计同步，各阶段优化均会彻底执行，对成本控制最有利；2.不会影响工程进度；3.和设计单位共同设计，减少设计院工作量和工作难度，有利于优化工作开展；4.优化效果体现在各阶段的优化报告中，总体效果为所有报告累计。

26、具体具体 操作 操作 1.优化前图纸确认；2.提供优化意见书，与设计院沟通，设计院改图；3.优化后图纸确认；4.优化前后图纸对比、计量、结算 与设计院同步，共同设计，提供各阶段优化报告 收费 收费 设计优化咨询费=节省投资*X%（X=15-20）1.收费方式A（设计合同不是限额合同）设计优化咨询费=建筑面积*N（N=6-12）2.收费方式B（设计合同是限额合同）单项优化咨询费=（限额指标-完成指标）*结构面积*综合单价*20%不易计量部分按建筑面积*Y元 3.收费方式C 阶梯式收费 咨询费=建筑面积*Z元 （优化额100万以内Z=0；100-300万，Z=3元；300-600万，Z=5元；60

27、0-1000万，Z=10元，山东源海建设成本优化有限公司 三 请谁做优化？常见优化模式及利弊对比表常见优化模式及利弊对比表 模式 利弊 应对措施 设计院自优 模式 利弊 应对措施 设计院自优 设计院内部沟通相对简单，优化阻力小 1.优化需要消耗大量脑细胞，增加工作量，设计院心理上不情愿 2.设计院很难站在开发商的角度考虑问题，思路受限 1.选择成本意识强、技术服务好的设计院 3.设计院需要打破经验和思维定势局限，设计院不一定有能力自优 4.多数为事后优化，效果下降 2.加大对设计院的考核激励力度 5.如果缺少激励考核措施，设计院更没有积极性 6.设计院缺少造价人员和信息，做方案对比测算的能力受

28、限 3.引入外部资源帮助设计院优化 7.设计工期压缩，能按期交图已需要加班加点，没有论证对比时间 8.设计院安全责任大，质量考核不严，无经济责任考核，无优化动力 甲方自行优化 甲方自行优化 1.最了解公司意图 2.可以事前优化 3.优化意见最容易落实 1.甲方需要组建专业的研发团队，技术力量要强，知识要全面 引入第三方资源 2.甲方需要有丰富的项目经验，以预知、发现和纠正风险 3.甲方的工作量比较大，需要配备较多专业人才 山东源海建设成本优化有限公司 模式 利弊 应对措施 第三方设计院优化 模式 利弊 应对措施 第三方设计院优化 1.旁观者清，可以看出别人的不足 2.自身力量强的话，可以优化出

29、不少东西 1.大院任务多，对设计优化这类收费不高的小活看不上，不愿意做 引入第四方资源 2.出于自我保护的考虑，设计院的专家不肯提出有价值的意见，不愿意帮助其他设计院提高水平 3.为避免得罪同行，专家不愿意提尖锐的意见，不肯指出他人的错误 4.设计院无法突破自身固有的缺陷，提供的意见价值有限 5.事后优化，设计院不一定全部接受设计院的建议 专业设专业设计成本计成本优化 优化 1.了解甲方需求，能够站在甲方角度更全面的考虑问题 1.尽量采用事前优化或全程顾问 2.更了解客户，对设计缺陷更敏感，能够提前发现并纠正这些缺陷 3.视角更开阔，汇聚多家设计院/房地产公司先进经验，取各家之长 2.支持专业

30、公司的合理化建议 4.做设计院做不了、做不好、不愿做的事情 5.如能事前优化，则优化效果较好 3.合理处理与设计院的关系，加强对设计院的考核与激励 1.如事后优化，设计院不一定全部接受专业公司的建议 2.如事后优化，因为时间关系优化建议难落地或已成事实，无法节约 山东源海建设成本优化有限公司 以丌足总成本1%癿设计费，决定了顷目80%-95%癿成本，控制好成本癿关键在二提高设计癿质量和经济性，在设计院丌能完成控制好经济性癿情况下，甲方精力丌够，请第三方对设计文件迕行经济性、科学性、可实施性、安全性等风险审查，降低各种风险，是当下甲方最明智癿选择。设计费只占建设成本癿1%巠右，而影响癿是一百倍设

31、计费癿建造成本，影响癿是数百倍设计费癿销售额，影响癿是成千上万家庭一辈子积蓄换来癿几十年癿生活空间！优化介入阶段分析对比优化介入阶段分析对比 方案设计 初步设计 施工图设计（概念设计）（初扩方案）总平规划阶段 建设标准比较 建筑做法比较 设计方案比较 深化至施工图阶段 施工图结束至实施完成 控制效果 控制效果 控制效果 80%-95%10%-20%5%-15%阻力最小 阻力较小 阻力较大 成本最低 成本较低 成本较高 效果最好 效果较好 效果难控 四 怎样做优化？山东源海建设成本优化有限公司 服务流程 山东源海建设成本优化有限公司 四 造价人怎样做优化！一、有优化意识 二、掌握方法和思路 三、

32、已有资源的再次开发和 利用 四、善于合作 山东源海建设成本优化有限公司 掌握方法和思路 一、技术保证措施 广泛收集国内外资料，积极借鉴同类巟程先迕经验。迕一步加强不业主癿沟通，积极稳妥地降低巟程造价。在安全、可靠癿前提下加强系统优化，降低备用余量。在满足运行维护要求癿前提下，加强布置优化，减少占地和建筑体积。运用三维设计手段，迕一步优化空间布置，减少管线长度。加强设备材料选垄控制，减少丌必要癿裕度和余量。广泛调研和收资，合理确定设备迕口范围。二、技术经济保证措施 改迕计价方法不手段，提高概算癿精度。加大概算癿编制深度，提高概算癿编制精度。主劢了解巟艺系统布置不设备选垄，合理确定计价标准。迓应积

33、极不业主配合，掌握巟程迕展情况，避免投资高估冒算，交叉戒重复计算，降低巟程造价。积极参不设计评审，利用技术经济分析方法比选巟艺方案。运用好巟程造价挃标，掌握同类巟程造价经济挃标，推劢设计优化巟程量。利用市场价格，编制好巟程概算，使其能够有敁地管理不控制。山东源海建设成本优化有限公司 成本分类及可优化成本识别！一、成本癿定义、分类及管控原则 1、成本分类 结构性成本 敂感性成本 功能性成本 2、结构无敁成本癿定义 3、判断结构无敁成本癿依据 合理癿计算结果 国家标挃及地方标准 参照相似癿顷目戒周围类似癿顷目挃标 4、成本癿敁率 5、结构成本癿细分 无敁成本：直接无敁成本、间接无敁成本 有敁成本：

34、超高成本、超低成本、合理成本 6、管控原则 保障合理品质 重规成本敁率 二、无效成本发生不分布 1、基坑 地勘报告中地层参数癿选取 基坑支护类垄癿选取 2、基础 地勘报告参数选取 地基承载力、水位、基础建议类垄 丌同类垄癿基础选垄 同种类垄基础尺寸大小癿选垄 3、地下室 楼盖形式癿选取 结构计算参数癿选择 4、主体结构 结构癿布置、结构计算软件参数、施巟图配筋原则 特性：外围因素多，要求癿技术性强 解决：逐步迕行精细化操作、多做对比分析 山东源海建设成本优化有限公司 成本优化控制方向和原则 控制优化原则 控制优化原则 原则：合理的标准、合理的成本、绝不白扔钱 控制 要点：重点管控、资源利用、技

35、术提升 原则：降成本不能以牺牲合理性为代价 优化 要点：通过设计方法及技术的改进来实现合理的设计 控制优化方向 控制优化方向 控制方向 直接无效成本 间接无效成本 超高成本 偏低成本 山东源海建设成本优化有限公司 间接无效成本 合理成本 偏低成本 策略对待、精准打击 超高成本 直接无效成本 杜绝无效成本 重视成本效率 保障合理品质 合理成本 策略对待、精准打击 杜绝无效成本 重视成本效率 保障合理品质 设计优化需要造价人员自己用心去做，平时多去现场发现问题并解决问题。一般设计忽视的问题造价人员完全可以发现。比如预埋管的布置问题；管道材质问题，用PVC管、PE管或者SC管都应仔细区别适应范围和对

36、应品质。桥架(线槽)设计人员在电缆井(或强、弱电井)内都直接使用同一个型号一直到顶，根本不考虑楼层越高电缆越少，实际桥架(线槽)尺寸也可以相应减小的实情。再比如吊顶内的布管布线，如果依据灯的分布来合理布置，也能够有不小的节省空间。山东源海建设成本优化有限公司 30大类优化方向|规划指标|1、提高可售率：75%在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价20-40元/m2销面，效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过“偷”容积率（等同于“偷”地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不

37、能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论；3、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空层建安成本一般达2000元/m2，又不能销售，建议尽可能减少架空层面积；4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安成本约1012万元（2500元/m24050m2），一个地面停车位建安成本不到1万元（250元/m22025m2），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；5、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运

38、行费用）。100mm25-30元/山东源海建设成本优化有限公司|基础设施|6、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造价；化粪池类型有砖砌、钢筋混凝土、预制钢筋混凝土、玻璃钢。7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置（负荷中心）以缩短低压电缆（配电房至各栋单体）的长度；T接箱 8、水泵房位置优化：水泵房所处位置（型心）对给水管总长度有一定影响，应加以优化；分区供水，严禁高压再进行降压。9、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝土）、结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑消防车辆）

39、、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；10、停车场：从面层材料（石材、混凝土、混凝土植草砖、塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；山东源海建设成本优化有限公司 11、硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹配；12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；

40、（本土化）山东源海建设成本优化有限公司|环 境|14、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；15、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑8.4m（8.1m、7.8m）柱距（中-中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；16、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避免可能因此产生转换层；山东源海建设成本优化有限公

41、司|公建配套|17、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约20%左右；18、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6-8倍、2-3倍、2-3倍，所以在转换层增加投入和使用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；19、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果，但第二层皮每平方米造价不菲（300-500元/m2），所以应加以优化使用；20、降低开窗率：外立面门窗单价（400-600元/m2）比墙体单价（

42、约200元/m2，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低0.01开窗率约降低造价3元/m2建面；21、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺序如下：粘土红砖-烧结粉煤灰砖-蒸压灰砂砖-混凝土炉渣实心砖-粘土空心砖-泡沫混凝土砌块-陶粒砖-膨胀珍珠岩砌块-蒸压加气混凝土砌块；山东源海建设成本优化有限公司|单 体|22、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约100-200元/m2，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空LOW-E或中空或LOW-E），其他部

43、位用（非采暖空间、设备房等）普通门窗（或普通玻璃）即可；23、外墙材料优化：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；24、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工程，施工单价偏高，尽量予以简化；25、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减少通过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；26、保温层优

44、化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，常用保温材料的保温效果及价格从高到低顺序：聚氨酯-挤塑板-聚苯板。27米以上的高层要求A级保温材料或B1级+耐火窗，原来因耐火窗报价1100元/以上，无价格优势，降到800元/以下具有价格优势，已有部分房地产采用战略采购，降低价格后采用耐火窗+B1级保温。山东源海建设成本优化有限公司 27、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防水只做到1.8m，无需到吊顶底；厨房地面是否需要做防水等；地下室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；普通卷材、自粘卷材、非固化+卷材，阻根卷材，涂

45、膜与卷材的适应范围。28、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；29、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；80mm喷面改60mm。30、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精装时要铲掉重抹，

46、建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层。山东源海建设成本优化有限公司|施工工艺、措施|规划、总平的优化重点 山东源海建设成本优化有限公司 序号序号 关键指标关键指标 备注备注 1 可售比率 可售面积/总建筑面积 2 每户建筑面积使用率 套内建筑面积/销售面积 3 地下面积比率 地下建筑面积/总建筑面积 4 地下单个车位面积 5 建筑层高 标准层高、首层层高、地下室层高 6 地下室顶板覆土厚度 7 钢筋、砼含量 8 会所面积、位置及经营可能性 9 物业管理用房面积 10 综合设备用房面积 11 窗墙比率 外窗面积/外墙面积 12 架空层面积 建筑成本关键指标 在满足规划车位需求下，尽可能多的

47、布置标准车位。在容许子母车、微型车布置及核算车位的城市补上非标车位 优先选择1F塔楼范围下方“空位”布置设备房，充分利用其净高优势 优先选择-2F/-3F塔楼范围下方“空位”布置设备房 在选取塔楼以外不能停车的“死”空间布置剩余设备用房 对于不得不占用车位的设备房，必须论证其设置的必然性 限额指标及成本敏感点 钢筋、商混限额设计指标 钢筋、商混限额设计指标 一次结构指标 钢筋方面：钢筋 商混 花园洋房（6层）35-37kg/m2 0.33 小高层住宅主楼地上（9-11层）35-38 0.33 小高层住宅主楼（含基础）42-45 0.43 高层住宅主楼地上（18层）37-40 0.35 高层住宅

48、主楼含基础（18层）44-47 0.40 多层商业网点 38-42 0.34 酒店办公综合楼地上（结构高度100m)42-45 0.36 公寓（地上部分）44-47 0.38 地下车库 110-140 1.2 山东源海建设成本优化有限公司 建筑优化重点 B05A3.5粉煤灰加气砌块比B06A3.5粉煤灰加气砌块优化，材料费增加，但节能退费高B05A3.5粉煤灰加气砌块墙改退费100%，比B06A3.5粉煤灰加气砌块墙改退费75%，按建筑面积退费，优化73多万 层高与净高，与结构的配合，与顶板结构形式，安装空间的优化，安装高度的压缩等综合因素配合 粉煤灰加气砌块与ALC整体墙板的对比 屋面防水做

49、法的优化，多家做法对比 各种地面做法优化，常用做法价格，适应范围 外墙保温做法对比，耐火窗+B1级材料与A级的优势对比 外装饰材料，新材料，新工艺间的比较等 塑木市场单价480元/，防腐木280元/。限制窗地比的指标12%山东源海建设成本优化有限公司 房心回填土的控制 基坑回填土的质量控制：陶粒混凝土，二八灰土，素土等 非固化+自粘卷材优于2层自粘卷材（或SBS）解决窜水问题，使用功能提升 建筑做法梳理优化 地面、屋面等做法精简等 钢筋混凝土挡土墙100mm厚，按零星构件，模板费用101元/钢筋混凝土挡土墙125mm厚，按直行墙，模板费用37元/虽然厚度增加25mm，材料费增加，但模板费用降低

50、，总费用降低 2层地下室与1层地下室，2层地下室的范围和位置，人防区域的位置 架空层，功能上的浪费，可取消 已招标（甚至签订合同）项与重大价格波动，毁约的违约金与重新招标（签订合同）的费用比，时间是否来得及？可否通过谈判进行调整！天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按12元m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省18万，够发两个骨干员工的一年工资。山东源海建设成本优化有限