商业地产机电成本控制.pptx

1、商业地产成本控制部商业地产成本控制部机电成本管机电成本管控控思路思路 目标管理组目标管理组 2014-8-212014-8-21商业地产成本控制部商业地产成本控制部 有方向 有方法 有标准机电成本控制商业地产成本控制部商业地产成本控制部认识商业广场成本 分解优化招标限价变更签证直委结算工具（一）（一）（二）（二）（三）（三）（四）（四）（五）（五）（六）（六）（七）（七）（八）（八）目目 录录商业地产成本控制部商业地产成本控制部一、认识商业广场1、业态划分2、系统形式3、系统划分4、品牌等级5、配置标准6、安装方式7、边界条件8、特有作法商业地产成本控制部商业地产成本控制部1 1、业态划分、业

2、态划分购物中心购物中心 （A A、B B、CC）写字楼写字楼 （A A、B B、CC）酒酒 店店 （瑞华、文化、（瑞华、文化、嘉华、嘉华嘉华、嘉华B B）住宅住宅 （A A、B B、CC、D D）公寓或公寓或SOHOSOHO室外步行街室外步行街不同业态所对应的建造标准有可能不同!商业地产成本控制部商业地产成本控制部2 2、系统形式系统形式给水排水空调采暖强电弱电1）市政直供；2）水泵变频分区供水方式；3）不超过120m 塔楼采用水泵变频分区供水，超过120m塔楼采用水泵水箱串联供水；1）重力式；2）压力排水（污水坑+潜水泵排放或自动污水排放专用设备）；3）虹吸式；1）中央空调（两管制、四管制；

3、全空气、风盘+新风、VAV）；2）分体空调（柜机、壁挂机、VRV）；1）热源：市政热网、自建锅炉房、燃气壁挂炉；2）采暖形式：散热器或地板采暖；1）双路电源（每路保证100%负荷）+柴油发电机；2）双路电源+柴油发电机；3）双路电源；4）单路电源；有无慧云系统；商业地产成本控制部商业地产成本控制部3 3、系统系统划分划分给水暖通空调消防强电弱电大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅；大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅；购物中心（含上部塔楼及一环铺）、酒店、甲写、住宅+室外商铺；大商业、百货、超市、酒店、甲写、公寓、住宅、外铺；购物中心合用（电子巡查系统、背景音乐除外）、酒店；同一地

4、块内的销售物业如甲写、公寓、住宅、外铺合用；系统的划分与运营管理的界面、缴费形式密切相关，销售物业尽量科学合并!商业地产成本控制部商业地产成本控制部国内品牌进口品牌1合格供方库内合格供方库外24 4、品牌等级、品牌等级商业地产成本控制部商业地产成本控制部配置标准1.管材选择5.空调机组功能段选择（预热、过滤）3.设备是否变频、自带配电柜7.保温材料类别及防火等级6.电动执行机构电压等级，阀体材质4.风阀是否远控8.电梯梯速、载重2.电缆选型5 5、配置标准、配置标准商业地产成本控制部商业地产成本控制部安装方式安装方式管道连接方式：管道连接方式：法兰连接、螺纹连接、沟槽连接、焊接、热熔连接、粘接

5、、角钢法兰、共板法兰；设备安装方式：设备安装方式：吊装或落地，混凝土基础或型钢基座；电缆支撑方式：电缆支撑方式：T式桥架、槽式桥架、托盘式桥架；明装、暗装；明装、暗装；6 6、安装方式、安装方式商业地产成本控制部商业地产成本控制部商业地产成本控制部商业地产成本控制部商业地产成本控制部商业地产成本控制部T T式桥架式桥架槽式桥架槽式桥架托盘式桥架托盘式桥架商业地产成本控制部商业地产成本控制部不同业态不同楼层不同区域不同专业不同系统不同细项7 7、边界条件、边界条件边界条件是建造标准确定的前提！商业地产成本控制部商业地产成本控制部1 1）机电与装修的成本界面）机电与装修的成本界面 u部分精装修成本

6、界面包含机电作业事项；u梳理五星酒店、商务酒店、超市、大玩家、大歌星、院线、儿童业 态、百货及部分次主力店的交房条件；商业地产成本控制部商业地产成本控制部精装修区域的灯具以及卫生间内给排水管道、洁具精装修区域的灯具以及卫生间内给排水管道、洁具豪宅、豪宅、SOHOSOHO、商管用房、配电室、弱电机房内的分、商管用房、配电室、弱电机房内的分体空调体空调1 1豪宅及豪宅及SOHOSOHO内的燃气（电）热水器内的燃气（电）热水器2 2影城大堂及观众厅内送回风管、阀部件、风口影城大堂及观众厅内送回风管、阀部件、风口3 3售楼处内的机电工程售楼处内的机电工程4 4大歌星连接租区空调水管、风管、风机盘管大歌

7、星连接租区空调水管、风管、风机盘管5 5五星酒店大堂、泳池、五星酒店大堂、泳池、SPA SPA 等区域的地板采暖等区域的地板采暖6 67 7商业地产成本控制部商业地产成本控制部换热站进户第一阀门热力热力建筑物外墙或出外墙第一检查井燃气燃气变电室（所）给排水给排水弱电机房电力电力弱电弱电2 2）社区管网与室内机电界面）社区管网与室内机电界面商业地产成本控制部商业地产成本控制部3 3）机电专业细项间成本界面）机电专业细项间成本界面机电专业机电专业细项间细项间1、防排烟与通风空调 2、地板采暖与暖通空调3、室外给水与消防水4、常规水电的预留预埋与机电各专业 商业地产成本控制部商业地产成本控制部1.1

8、.合格供方品牌库合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8 8、特有作法、特有作法1 1）一类标一类标（集采申请及合同审批）（集采申请及合同审批）：电电气气类类-柴油发电机组、消防报警设备（国内、国外品牌）、电缆、电线、母线槽、电梯、LED显示屏；暖通类暖通类-制冷机组、空调末端、冷却塔、户式多联空调机（豪宅用）、风机（国内、国外品牌）、水泵（国内、国外品牌）、钢制阀门、铜制阀门、燃气热水器（豪宅用）；2 2）二类标二类标（项目公司组织招标）（项目公司组织招标）：国外品牌电动阀（酒店用）、低压断路器（国内、国外品牌）、保温材料、开

9、关插座、工程灯具（LED灯、普通灯具）、燃气炉、浴霸、漏电监控系统、应急电源EPS、双电源互投开关ATS、线型感温探测器、厨房自动灭火系统；3 3）一类标、二类标严格执行集团合格供方库制度；一类标、二类标严格执行集团合格供方库制度；商业地产成本控制部商业地产成本控制部1.合格供方品牌库2.2.餐饮及体验业态餐饮及体验业态比例高比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8 8、特有作法、特有作法1）负荷指标（电、气、冷、热）增大；2）排油烟、补风风管的预留，以及建筑风道内衬 镀锌（不锈钢）风管的作法；3）餐饮与卫生间污水分流，管材柔性铸铁管；4）室内街厨房设备自动灭

10、火装置，须有餐饮类商户根据我方要求提供，与商业酒店餐厅、商业所属公司员工食堂不同；厨房设备自动灭火装置具有合格供方品牌库；商业地产成本控制部商业地产成本控制部序号序号20132013版建造标准版建造标准商管公司意见商管公司意见1 1燃气容量按商铺建筑面积0.04Nm0.04Nm/h h进行预留。（约合1200Nm/h）每铺按商铺建筑面积0.1Nm0.1Nm3 3/h.m/h.m2 2（按天然气热值）预留入户支管，燃气总容量应按1800Nm/h考虑2 2原住宅底商未按餐饮考虑提出50%50%的住宅底商预留餐饮条件3 3功率负荷密度（W/）:餐饮商铺250W/250W/；需要系数(Kx)按0.50

11、.6 考虑无规划限制的所有具备餐饮条件的室外商铺电功率密度不得小于300w/300w/；4 41.室外步行街每侧设3个电表间，各电表间间距80100m，面积10；2.每个电表间布置3040 块电表。按照建筑布局在室外街公共部位（间距不大于80m）设置商户增容电箱，每个电箱容量不小于250kw，不少于10个回路并按照规定设置计量装置，以便后续商户因经营需要电量增容使用1 1、室外街机电增加成本室外街机电增加成本：154.5 154.5元元/平米；平米；2 2、住宅底商机电增加成本住宅底商机电增加成本：105 105元元/平米；平米；商业地产成本控制部商业地产成本控制部1.合格供方品牌库2.餐饮及

12、体验业态比例高3.3.消防安全等级高消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8 8、特有作法、特有作法1）消防安全措施：采取完善火灾漏电报警系统、增加线性感温探测器、电气竖井增加自动灭火设施、过密电缆进行分流、封闭式母线代替电缆供电等措施，消防安全措施费，单独列支成本科目，约1000万元；2）购物中心、酒店消防报警设备品牌，保温材料的防火等级均高于国家标准，购物中心移交需要第三方检测；商业地产成本控制部商业地产成本控制部1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.4.绿建节能绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.商业电商8 8、特有作法、特有作法1）集团

13、要求购物中心要申请绿色设计和运营标识，酒店申请绿色饭店，住宅只要绿建设计，除购物中心（约600万）其他未拨付专项费用；2）申报费用包括咨询费和第三方检测费（39万）、建设部收取的专家评测费（绿建一星13万），目标成本60万元；3）每个购物中心均要实现绿建一星（或以上）标识；绿建节能措施绿建节能措施序号序号项目类别项目类别项目名称项目名称金额（万元）金额（万元）1节能措施步行街采光顶开窗1002冷热源集中控制1503空调机组增加CO2控制系统304能耗分项计量系统505地下车库和机房采用LED灯具1806绿色建筑措施雨水利用系统207太阳能热水系统408其他相关措施费309合计600600商业地

14、产成本控制部商业地产成本控制部商业地产成本控制部商业地产成本控制部1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.5.慧云系统慧云系统6.静电过滤7.商业电商8 8、特有作法、特有作法1）全称“商业广场慧云智能化管理系统”，由董事长亲自命名，曾经用名“一键式”集中控制；2）慧云系统，是通过建立集中控制平台，将商业广场的16个弱电子系统进行集成，从而实现“降低人工成本”、“保证运行品质”、“降低运行能耗”的目标，是商业广场智能化管理提升的一个显著标志，并不是颠覆原有的弱电智能化系统；并不是颠覆原有的弱电智能化系统；3）标段划分：集成平台（一类标）、弱电智能化工程招标（

15、二类标），若为慧云改造，会增加咨询评估的招标（规划院组织）；4）范围：大商业、百货楼及豪宅，而其他销售物业及酒店部分如何开展需要集团领导的下一步指示；5）新建项目的成本已在弱电工程的成本科目中列支，改造项目的总体费用已经董事长批准；商业地产成本控制部商业地产成本控制部慧云智能化管理系统消防报警给水排水监控变电配电监视公共照明控制门禁管理夜景照明控制背景音乐信息发布停车管理电梯监视视频监控防盗报警电子巡更客流统计消防管理（1）设备管理（6）节能管理（1）安防管理（4）能源管理运营管理（4）暖通空调监控商业地产成本控制部商业地产成本控制部慧云智能化管理中心机房全景慧云主屏幕慧云工作站一机三屏商业地

16、产成本控制部商业地产成本控制部1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.6.静电过滤静电过滤7.商业电商8 8、特有作法、特有作法1、嘉华及以上酒店，在客人接触到的区域的空调末端（组合式空调机组、新风机组、风机盘管），中效过滤为静电过滤；2、因采用静电过滤方式，空调目标成本增加60元/平米；3、集团已通过集采方式进行了限价，集采申请前注意价格的核对；商业地产成本控制部商业地产成本控制部1.合格供方品牌库2.餐饮及体验业态比例高3.消防安全等级高4.绿建节能5.慧云系统6.静电过滤7.7.商业电商商业电商8 8、特有作法、特有作法1）wifi是智能广

17、场的基础，也是董事长强调的 的必要条件；2）由信息中心组织，项目公司签合同，并列支成本8元/平米，不得超支；商业地产成本控制部商业地产成本控制部1、目标成本的分解是机电设计成本指标 复核的基础，是合约规划的前提；2、细项成本指标是机电成本管控过程 中的“GPS”；3、主控项的成本控制要全过程关注，可 参照机电设计成本指标复核的模板；二、分解目标成本，梳理主控项二、分解目标成本，梳理主控项商业地产成本控制部商业地产成本控制部三、三、方案方案、图纸图纸、技术要求的优化、技术要求的优化1、积极参与方案论证、图纸会审、技术研讨；2、认真进行机电设计成本指标的复核；3、密切跟踪机电优化意见的落实；成本优

18、化工作越前置越主动！商业地产成本控制部商业地产成本控制部四、招标四、招标1、要有策划，保计划节点、保招标质量、强化目标成本意识；2、入围单位要同档次、具有竞争性；3、采用招标示范文本，网上招标形式；4、清单描述要清晰，边界条件要准确，技术要求要合理；5、合理低价；商业地产成本控制部商业地产成本控制部 1、依照限价程序，不高于当地造价信息及集团价格信息库的原则；2、若为综合单价列明单价组成及相应含量；五、限价五、限价商业地产成本控制部商业地产成本控制部六、六、日常变更日常变更、签证、直接委托签证、直接委托必要性及时性合理性先审批再实施先审批再实施商业地产成本控制部商业地产成本控制部1 1工程结算

19、实行四级审核；工程结算实行四级审核；2 2结算资料的完备性、有效性；结算资料的完备性、有效性；3 3合同边界条件的界定；合同边界条件的界定；4 4复核工程量的准确性以及各细项间逻辑性是否合理；复核工程量的准确性以及各细项间逻辑性是否合理；5 5机电结算中的关注点：机电结算中的关注点：6 6与细化目标成本值进行比较，综合考虑细项平衡，确定结算与细化目标成本值进行比较，综合考虑细项平衡，确定结算的目标值；的目标值；1）甲供材料设备2）限价程序及价格水平的合理性3）拆除材料设备的二次利用率4）防火封堵5）预留预埋6）支吊架7）管材（风管+水管）8）线缆结算检验管理水平，反索赔是利器！结算检验管理水平

20、，反索赔是利器！七、结算七、结算1）承包范围的变化引起的新增项、扣减项；2）市场环境、现场条件、技术要求的变化引起的合同单价、措施费变化；商业地产成本控制部商业地产成本控制部 成本管控工具中，有方向、有方法、有标准，是我们机电成本控制的金钥匙，要搜集，要学习，要使用！八、管控工具八、管控工具1.建造标准2.带单设计成果3.冷热源、供电方案论证工作标准4.机电设计成本指标复核5.冷负荷设计指标6.空调末端选型指南7.购物中心平衡阀选型及安装位置建议8.阀门选型及配置标准9.风阀采购选型指南10.电动阀选型意见11.风机采购选型指南12.机电专业优化意见13.水泵采购选型指南14.消防报警设备集采管控15.电缆集采管控16.水蓄冷方案可行性测算模板17.商业室外商铺技术标准（2014版）18.商业酒店规划设计强制性条文19.商业商业规划设计强制性条文20.集团合格供方品牌库21.商业广场慧云智能化管理系统设计标准22.静电过滤器技术方案商业地产成本控制部商业地产成本控制部结束语结束语u要有全过程的意识！u管控动作要前置再前置！商业地产成本控制部商业地产成本控制部谢谢 谢！谢！