房地产企业工程管理8大前控方法与风险化解.pptx

1、1部门 文件名房地产企业工程管理房地产企业工程管理8 8大大前控前控方方法与风险化解之龙湖式破解法与风险化解之龙湖式破解讲师：周老师一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1.1.研发设计前控研发设计前控2.2.招标采购前招标采购前控控3.3.开发报开发报建前建前控控4.4.工程管理前控工程管理前控5.5.技术管理前控技术管理前控6.6.成本管理前控成本管理前控7.7.营销需求前控营销需求前控8.8.物业管理前控物业管理前控受益者案例：厦门龙湖嘉屿城项目、泉州嘉天下项目，半年开盘。受益者案例：厦门龙湖嘉屿城项目

2、、泉州嘉天下项目，半年开盘。重庆照母山项目，一年工程质量从后五位进入前十！重庆照母山项目，一年工程质量从后五位进入前十！事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前研发设计前控控（进度影响之施工图质量进度影响之施工图质量）关键点关键点1 1：理出：理出设计质量控制线路图设计质量控制线路图，尤其是新进合作的设计院需，尤其是新进合作的设计院需在合同签订前准确完成的交流交底在合同签订前准确完成的交流交底我们的出图要求及设计产品的我们的出图要求及设计产品的交付标准。交付标准。案例：厦门合道图纸质量的案例：厦门合道图纸质量的提升提升（施工图设计必须满足甲方的要施

3、工图设计必须满足甲方的要求、习惯求、习惯）启示启示：图纸是工程的宪法及主线图纸是工程的宪法及主线，有了这个主线，工程实施才能，有了这个主线，工程实施才能顺畅，高效率。顺畅，高效率。TipsTips：设计院是管出来的，如果本地有优质的设计资源尽量选择本：设计院是管出来的，如果本地有优质的设计资源尽量选择本地资源做施工图设计。地资源做施工图设计。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点2 2：从：从方案阶段方案阶段就投入就投入1/31/3的精力介入的精力介入设计设计（进度

4、和质量（进度和质量）案例：嘉屿城一期的图纸研发（入门级联排别墅，地上式车库）案例：嘉屿城一期的图纸研发（入门级联排别墅，地上式车库）售楼处的方案售楼处的方案确定确定启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，启示：从研发的角度应重点关注设计的效果，及体验感等方面，而从工程管理的角度应重点关注可实施度，功能性问题及对整体而从工程管理的角度应重点关注可实施度，功能性问题及对整体项目管理的项目管理的影响影响建议建议：从方案阶段开始向研发部提供读图意见，将工程问题（竖从方案阶段开始向研发部提供读图意见，将工程问题（竖向、总平面、基础选型、开挖操作面、户型、安装系统电表、燃向、总平面、基础选

5、型、开挖操作面、户型、安装系统电表、燃气箱、水表位置、相关优化等）前置解决。气箱、水表位置、相关优化等）前置解决。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-生化池设计生化池设计 案例描述：该地块方案设计中，将生化池设置在小区出入口，后期物业清掏案例描述：该地块方案设计中，将生化池设置在小区出入口，后期物业清掏时将影响业主的出行，同时在清掏时对园区的品质管理带来不利时将影响业主的出行，同时在清掏时对园区的品质管理带来不利 提示：提示：小区生化池、隔油池不能设置在小区出入口、车库出入口、商铺门小区生

6、化池、隔油池不能设置在小区出入口、车库出入口、商铺门口、单元出口口、单元出口 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-市政配套市政配套-室外污水系统室外污水系统 案例描述：案例描述：原设计排水生化处理设备设置无运输通道。严重影响设备吊装及后期维护。调整方原设计排水生化处理设备设置无运输通道。严重影响设备吊装及后期维护。调整方案：取消此生化池及化粪池（与下游处理设备合并）及案：取消此生化池及化粪池（与下游处理设备合并）及200米接入市政米接入市政DN300污水管网，新增污水管网，新增60米米DN300污水管网，其中污水管网，其中35米为超过米为超过3米深管网（在道路施工前完成此

7、段施工）米深管网（在道路施工前完成此段施工）。此方案可。此方案可极大节约造价（一套生化处理设备价格约极大节约造价（一套生化处理设备价格约70万）、缩短施工工期及减少后期物业维护范围。万）、缩短施工工期及减少后期物业维护范围。提示：提示：总平排水设备设置（特别是别墅区）需要考虑成本、施工工期、维护等多种因素，不总平排水设备设置（特别是别墅区）需要考虑成本、施工工期、维护等多种因素，不能只关注是否满足功能需要。能只关注是否满足功能需要。事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点3 3：关注单位工程的每一个：关注单位工程的每一个细

8、部节点大样细部节点大样，关注图纸上的每，关注图纸上的每一个文字及一个文字及符号符号（进度和质量（进度和质量）案例：建筑、结构总说明出图过程案例：建筑、结构总说明出图过程（附（附CADCAD图纸）图纸）启示：清单计价下，图纸的质量至关重要，一定要做好招标图纸启示：清单计价下，图纸的质量至关重要，一定要做好招标图纸的审核，特别是关系到报价的细部大样，要提前向设计明确标准的审核，特别是关系到报价的细部大样，要提前向设计明确标准做法，避免报价后调整做法，留给施工单位索赔的机会做法，避免报价后调整做法，留给施工单位索赔的机会；建议建议：工程部平时可以联合设计部共同把总结出的以往项目的建工程部平时可以联合

9、设计部共同把总结出的以往项目的建造标准、每一个细部节点大样进行公司内部审批通过，为下一期造标准、每一个细部节点大样进行公司内部审批通过，为下一期施工图设计节约时间，避免后期招标报价后调整做法，规避留给施工图设计节约时间，避免后期招标报价后调整做法，规避留给施工单位索赔的机会，清理出基本做法大样及说明与设计研究讨施工单位索赔的机会，清理出基本做法大样及说明与设计研究讨论，固化在蓝图中是多快好省的做法！论，固化在蓝图中是多快好省的做法！一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.研发设计前控研发设计前控关键点关

10、键点4 4：从：从标准样板图标准样板图到到设计样板图设计样板图的的审核审核（进度和质量（进度和质量）案例：样板区及一期案例：样板区及一期2 2次大规模的集中审图，蒙图法读图次大规模的集中审图，蒙图法读图启示：通过蒙图法读图，解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问启示：通过蒙图法读图，解决设计上的错、漏、碰、缺及专业之间的冲突等问题，减少招标期间的疑问卷往返，缩短招标时间，减少将来施工返工的机率；题，减少招标期间的疑问卷往返，缩短招标时间，减少将来施工返工的机率；TipsTips：必须强制性规定未经甲方审核核准的图纸，不允许出蓝图：必须强制性规定未经甲方审核核准的图纸，不允许出蓝图。案例

11、案例：厦门龙湖嘉屿城项目（：厦门龙湖嘉屿城项目（照母山项目照母山项目），出图前的设计院交底、甲方蒙图），出图前的设计院交底、甲方蒙图审图。审图。施工图读图审图是否会占用工程部大量的时间而且效果不好？如何在短施工图读图审图是否会占用工程部大量的时间而且效果不好？如何在短期内高效让工程部所有人员读懂全部专业（建筑、结构、给排水、电气、暖通、期内高效让工程部所有人员读懂全部专业（建筑、结构、给排水、电气、暖通、景观）的施工图？从而做到工程信息交圈景观）的施工图？从而做到工程信息交圈。建议：建议：施工图施工图出蓝图之前，甲方各部门进行联合审图，要求设计院讲图交底，出蓝图之前，甲方各部门进行联合审图，要

12、求设计院讲图交底，可以将大量施工图的错、漏、碰、缺、竖向标高等问题规避，甲方审核核准的可以将大量施工图的错、漏、碰、缺、竖向标高等问题规避，甲方审核核准的图纸才允许出蓝图，可以减少将来大量的设计变更、洽商工作量，减少后期工图纸才允许出蓝图，可以减少将来大量的设计变更、洽商工作量，减少后期工程管理中不必要的工作量。同时，可以让工程部所有专业的人员在一天内看完、程管理中不必要的工作量。同时，可以让工程部所有专业的人员在一天内看完、了解大部分各专业施工图，大幅减少信息不交圈造成的返工，大幅度提高工作了解大部分各专业施工图，大幅减少信息不交圈造成的返工，大幅度提高工作效率效率。一、如何有效预控工程问题

13、发生一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-与周边环境关系与周边环境关系-挡墙设置挡墙设置 提示：提示：核对不同施工阶段（土石方平场、核对不同施工阶段（土石方平场、主体施工、景观施工）的场地竖向主体施工、景观施工）的场地竖向标高，重点分析高差较大处的边坡标高，重点分析高差较大处的边坡处理。处理。案例描述：总图中，园区西侧挡墙位于回填区，原地形标高为案例描述：总图中，园区西侧挡墙位于回填区，原地形标高为101米，回填完成米，回填完成标高为标高为109.9米，高差为米，高差为8.9米。如

14、设置两级挡墙，第二阶挡墙同样需设置在持米。如设置两级挡墙，第二阶挡墙同样需设置在持力层上，施工难度大、成本高，设计采用一阶挡墙。力层上，施工难度大、成本高，设计采用一阶挡墙。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-与周边环境关系与周边环境关系-平场平场 案例描述：案例描述：15栋楼与栋楼与1号楼之间为小区人行出入口和地下车库出入口；小区人行出号楼之间为小区人行出入口和地下车库出入口；小区人行出入口从市政道路上到小区内通过梯步从入口从市政道路上到小区内通过梯步从284.5标高到标高到288.8标高。该区域场地岩石标高。该区域场地岩石露头，场平图未考虑出入口的设置，在场

15、平时该区域场平标高为露头，场平图未考虑出入口的设置，在场平时该区域场平标高为288.5。按图实施。按图实施会造成后期景观进场约会造成后期景观进场约4m高石方（合计高石方（合计380m3石方量）的开挖。石方量）的开挖。提示：提示：对于岩石场地，为避免市政道路修建或小区景观施工时，剔打岩石对结构对于岩石场地，为避免市政道路修建或小区景观施工时，剔打岩石对结构主体及其施工造成影响，一般用地红线作为坡底线进行场平，同时应将平场图与主体及其施工造成影响，一般用地红线作为坡底线进行场平，同时应将平场图与建筑总图核对，特别注意当小区内道路标高高于市政道路标高时，与外部市政道建筑总图核对，特别注意当小区内道路

16、标高高于市政道路标高时，与外部市政道路相连的道路区域的场平。路相连的道路区域的场平。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-风井位与建筑物关系风井位与建筑物关系 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-风井位与建筑物关系风井位与建筑物关系 案例描述：案例描述：9号号楼前，配电室风楼前，配电室风井设置井设置在住宅前在住宅前，影响影响业主业主视线视线。提示：提示：今后在初步设计今后在初步设计阶段，要将地下阶段，要将地下室全部出风口在室全部出风口在总图上体现，尤总图上体现，尤其是配电室风井其是配电室风井这类因

17、功能要求，这类因功能要求，导致出地面高度导致出地面高度较高的，要重点较高的，要重点关注。关注。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-总图总图-平面布置平面布置-风井位与建筑物关系风井位与建筑物关系 风井与室外地面略高的实景照片风井与室外地面略高的实景照片一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-建筑建筑标准层标准层-门洞尺寸门洞尺寸 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-建筑建筑标准层标准层-门洞尺寸门洞尺寸 案例描述：该户型卫生间窗未案例描述：该户型卫生间窗未设置窗垛，门窗尺寸未考虑外设置窗垛，门窗尺寸未考虑外墙保温及装饰面层厚度，导致

18、墙保温及装饰面层厚度，导致实际施工时窗无法安装。实际施工时窗无法安装。提示：提示：外墙门窗必须设置不小于外墙门窗必须设置不小于100mm的门、窗跺，同时，的门、窗跺，同时，对于文化石、石材饰面部位应对于文化石、石材饰面部位应计算装饰层厚度，增加门、窗计算装饰层厚度，增加门、窗垛宽度。垛宽度。保质量，预控为主。保质量，预控为主。案例描述：案例描述：原设计图纸中，休息平台部位梁底净高不含装饰面层仅为原设计图纸中，休息平台部位梁底净高不含装饰面层仅为2026mm2026mm，实际精装完成，实际精装完成后，仅为后，仅为19501950左右，无法满足规范要求，且规范要求，踏步外扩左右，无法满足规范要求，

19、且规范要求，踏步外扩300mm300mm区域，净高应不低于区域，净高应不低于2200mm2200mm，此处也不满足设计要求。，此处也不满足设计要求。提示：提示：1 1、施工前应对休息平台及梯段净高、净宽重点审查，并注意、施工前应对休息平台及梯段净高、净宽重点审查，并注意扣除装饰层厚度；扣除装饰层厚度；2 2、对于高层建筑，应对通道净宽重点关注，计算时扣除装饰层厚度。、对于高层建筑，应对通道净宽重点关注，计算时扣除装饰层厚度。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-建筑建筑梯段及平台净高梯段及平台净高一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-结构结构-顶层露台临

20、空面栏板高度顶层露台临空面栏板高度案例描述：案例描述：阁楼层该处露台临空阁楼层该处露台临空面栏板离地坪完成面面栏板离地坪完成面高高1.6m，使得露台完，使得露台完全没有外眺视野，名全没有外眺视野，名为露台实为天井，后为露台实为天井，后期将该处结构调整，期将该处结构调整，取消结构梁，做成落取消结构梁，做成落地栏杆，在露台可看地栏杆，在露台可看中庭。中庭。提示：提示：对阁楼层部位露台周对阁楼层部位露台周边墙体高度及屋面向边墙体高度及屋面向露台外挑檐宽度仔细露台外挑檐宽度仔细核对，并在结构实施核对，并在结构实施完成后到现场感受其完成后到现场感受其合理性合理性一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预

21、控工程问题发生-结构结构-地下室外挡墙分段设计问题地下室外挡墙分段设计问题案例描述：案例描述：地下室外挡墙设计为地下室外挡墙设计为梁梁+挡墙，分段施工，挡墙，分段施工，成本增加，且极易渗成本增加，且极易渗漏。应该设计为一次漏。应该设计为一次性整体浇筑完成。性整体浇筑完成。提示：提示：对于地下室外侧挡墙对于地下室外侧挡墙有防水要求的部位，有防水要求的部位，应一次性整体浇注砼，应一次性整体浇注砼，确保结构不渗漏，在确保结构不渗漏，在施工前应仔细核对结施工前应仔细核对结构施工图，并在结构构施工图，并在结构实施完成后做闭水试实施完成后做闭水试验。验。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题

22、发生-结构结构-坡屋顶结构现梁坡屋顶结构现梁问题问题案例描述：案例描述：洋房、别墅坡屋顶结构现梁，影响交房。洋房、别墅坡屋顶结构现梁，影响交房。提示：提示：在施工图出图前联合审图规避此类问题，在施工图出图前联合审图规避此类问题，在施工前应仔细核对结构施工图，在施工前应仔细核对结构施工图，并并在首批次结构施工完成后拆模进行点评确认。在首批次结构施工完成后拆模进行点评确认。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-强电强电电梯配电箱配置双电源电梯配电箱配置双电源案例描述：该项目业态是洋房，单元电梯因不是消防电梯，故只设计了单电源供案例描述：该项目业态是洋房，单元电梯因不是消防电梯，

23、故只设计了单电源供电，如果停电关人，由于电梯数量多，救援时间会延长，造成业主被困，引发投电，如果停电关人，由于电梯数量多，救援时间会延长，造成业主被困，引发投诉诉提示：提示：1、所有的电梯应是双电源供电。、所有的电梯应是双电源供电。2、清理所有的双电源回路是否正确。、清理所有的双电源回路是否正确。3、或者采用停电自动平层开门的电梯。、或者采用停电自动平层开门的电梯。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌案例描述：案例描述：建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内漏水。漏水。产生原

24、因：产生原因：1.室内外高差室内外高差150mm，偏小；，偏小；2.种植后导致单体外墙处地面竖向倒坡；种植后导致单体外墙处地面竖向倒坡；3.土壤不密实，降雨后塌陷积水土壤不密实，降雨后塌陷积水 4.建筑室外缺乏排水沟；建筑室外缺乏排水沟；提示：提示：1.建筑雨落水管有组织外排；建筑雨落水管有组织外排；2.加大室内外高差、保证竖向正确、回加大室内外高差、保证竖向正确、回填土密实、防水及套管施工质量；填土密实、防水及套管施工质量；3.建筑室外设计排水沟；建筑室外设计排水沟；4.结论写入设计任务书。结论写入设计任务书。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-给排水给排水-排水系统排

25、水系统 提示：提示：雨落管地面散排冲击绿化影响品质，建议：建筑外围设建筑明沟，雨水排雨落管地面散排冲击绿化影响品质，建议：建筑外围设建筑明沟，雨水排至明沟。至明沟。明沟为什么不沉降？明沟为什么不沉降？一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-水暖水暖-小区自来水泵房、消防泵房设置位置不合理小区自来水泵房、消防泵房设置位置不合理提示：提示：自来水、消防泵房设在自来水、消防泵房设在2#地块高层区车库内，而高层区比别墅区晚交房地块高层区车库内，而高层区比别墅区晚交房1年，年，2#地块高层区又是最晚施工的，这样给别墅区交房带来很大风险。建议：地块高层区又是最晚施工的，这样给别墅区交房带

26、来很大风险。建议：根据开发节奏，合理设置泵房位置。根据开发节奏，合理设置泵房位置。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-综合管网综合管网-商铺内管网商铺内管网提示：提示：各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静高影响，避免后期交房风险。高影响，避免后期交房风险。案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置案例描述：原设计中，给

27、水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用的影响。的影响。提示：提示：各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平各专业设计出图后，需对管线密集的商铺进行合图，合理安排各管线的平面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静面位置，预留施工间距，考虑梁上预埋套管，所有管线穿梁板下实施，减少对静高影响，避免后期交房风险。高影响，避免后期交房风险。案例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置案

28、例描述：原设计中，给水、排水、消防喷淋系统、消火栓干管及桥架均设置在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用在商铺内，全部设计为梁下安装，没有考虑管网综合后对商铺净高和空间使用的影响。的影响。一、一、研发设计跨部门工程、成本、客服、营销联动协同作战！研发设计跨部门工程、成本、客服、营销联动协同作战！一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-暖通暖通-设备在屋顶的平面位置设备在屋顶的平面位置 案例描述：原设计风机设备在塔楼建筑周边，影响塔楼的进出通道及首层业案例描述：原设计风机设备在塔楼建筑周边，影响塔楼的进出通道及首层业主，后修改设计采用屋顶做风管隧道

29、的方式将设备移开。主，后修改设计采用屋顶做风管隧道的方式将设备移开。原设计原设计 调整后设计调整后设计 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-暖通暖通-设备在屋顶的平面位置设备在屋顶的平面位置 提示：提示：1、商业的升顶管井较多，且为避免在商业内的转换管道过多，商、商业的升顶管井较多，且为避免在商业内的转换管道过多，商业顶的塔楼周边的管井一般都较多，审图中必须重点考虑管井的处理及风业顶的塔楼周边的管井一般都较多，审图中必须重点考虑管井的处理及风机设备的位置处理。机设备的位置处理。2、屋面上如冷却塔、风冷热泵等大型设备，必须考虑其与塔楼之间的距离，、屋面上如冷却塔、风冷热泵等

30、大型设备，必须考虑其与塔楼之间的距离，同时控制设备选型中的噪音、震动等。同时控制设备选型中的噪音、震动等。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位划线与规范不符车位划线与规范不符 第第1类问题：由于设计柱间距不满足划线要求，实际划线车位宽度连微型车规范类问题：由于设计柱间距不满足划线要求，实际划线车位宽度连微型车规范都达不到。（图示都达不到。（图示3-118业主已经投诉），涉及业主已经投诉），涉及11户。户。目前解决方案：目前解决方案：不满足微型车位规范要不满足微型车位规范要求，如报事就按调换做求，如报事就按调换做预案。预案。调换车位来自未售产权调换车位来自未售

31、产权车位，但是与业主当时车位，但是与业主当时购买车位位置差异较大，购买车位位置差异较大，增加沟通成本。增加沟通成本。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位划线与规范不符车位划线与规范不符 第第2类问题：由于划线，车库消防水管等布线，导致管道占用面积导致车位无类问题：由于划线，车库消防水管等布线，导致管道占用面积导致车位无法满足规范。（图示法满足规范。（图示2-200业主已经投诉），涉及业主已经投诉），涉及9户。户。目前解决方案：目前解决方案：1、如现场条件可拓宽划线，则加、如现场条件可拓宽划线，则加宽到宽到2.4米；米；2、需改消防管道，改完后重新画、需改消防

32、管道，改完后重新画线满足规范。线满足规范。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位使用不便车位使用不便第第3类问题：业主使用不便。设计及划线满足规范，但业主实际使用不便，特类问题：业主使用不便。设计及划线满足规范，但业主实际使用不便，特别需考虑唐宁别需考虑唐宁ONE业主实际多为较宽大的高档车。（图示两个车位业主实际多为较宽大的高档车。（图示两个车位11月月18日在日在现场实地试验，确实无法顺畅停车）已投诉现场实地试验，确实无法顺畅停车）已投诉3户。个案报事沟通解决。户。个案报事沟通解决。3-039：已投诉。业主车为保姆车，车：已投诉。业主车为保姆车，车身长，且车

33、位前有墙体，且正好在车道身长，且车位前有墙体，且正好在车道转弯处，当天试验无法顺利停车。转弯处，当天试验无法顺利停车。2-403：已投诉。车位临近车库出口，车：已投诉。车位临近车库出口，车道宽度较窄，当天试验确实无法顺利停道宽度较窄，当天试验确实无法顺利停车。车。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-车位划线与规范不符车位划线与规范不符 部分车位改完布线后满足车位规范要求部分车位改完布线后满足车位规范要求 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-地库地库-顶板结构找坡做法顶板结构找坡做法 案例描述：地库顶板局部采用结构找坡，但仅在建筑平面图中表示

34、结构找坡，建案例描述：地库顶板局部采用结构找坡，但仅在建筑平面图中表示结构找坡，建筑、结构图中均未体现相应位置的节点做法。筑、结构图中均未体现相应位置的节点做法。提示：提示：在建筑找坡厚度影响覆土深度及管网施工时可根据管网坡向设计结构找坡，在建筑找坡厚度影响覆土深度及管网施工时可根据管网坡向设计结构找坡，但结构找坡在建筑及结构图纸中必须有相应节点做法进行明确。但结构找坡在建筑及结构图纸中必须有相应节点做法进行明确。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-车库车库-建筑及结构蒙图建筑及结构蒙图 案例描述：负一层建筑平面范围与结构平面范围不统一。案例描述：负一层建筑平面范围与结构

35、平面范围不统一。提示：提示：负一层车库及裙房外轮廓线范围建筑与结构图蒙图检查，审图时应重点负一层车库及裙房外轮廓线范围建筑与结构图蒙图检查，审图时应重点关注。关注。屋顶结构找坡，有利于屋顶结构找坡，有利于防渗漏、防植物溺死。防渗漏、防植物溺死。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-车库车库-建筑及结构蒙图建筑及结构蒙图 一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-园林景观园林景观-地库排烟口地库排烟口案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过消防验收消防验收 此处景观

36、楼梯拆除，更换为钢楼梯，此处景观楼梯拆除，更换为钢楼梯，将车库消防排烟风口露出来。将车库消防排烟风口露出来。提示：提示：景观图纸不仅要与地面构筑物核对，还要注意安装洞口对景观的影响。景观图纸不仅要与地面构筑物核对，还要注意安装洞口对景观的影响。一、一、如何有效预控工程问题发生如何有效预控工程问题发生-园林景观园林景观-地库排烟口地库排烟口案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过案例描述：景观楼梯位置与车库消防排烟风口冲突，阻挡消防排烟，无法通过消防验收消防验收。景观楼梯景观楼梯位置与车位置与车库消防排库消防排烟风口冲烟风口冲突突 事前控制，事前控制，60%60%的工

37、作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点5 5：抓好：抓好设计交底和图纸会审设计交底和图纸会审工作工作（进度、效率（进度、效率）案例：一期的案例：一期的1 1次设计交底，次设计交底，2 2次图纸次图纸会审会审启示：施工蓝图下来，设计交底和图纸会审是解决减少后期设计启示：施工蓝图下来，设计交底和图纸会审是解决减少后期设计变更技术洽商的最后一次机会变更技术洽商的最后一次机会。Tips:Tips:要注意政府的审图和内审图意见的关系。（是否有阴阳版本，要注意政府的审图和内审图意见的关系。（是否有阴阳版本，规避验收隐患）规避验收隐患）一、如何有效预控工程问题发生一、如

38、何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点6 6：如何最大限度解决：如何最大限度解决设计周期短与招标时间设计周期短与招标时间紧张及招标精紧张及招标精度的矛盾度的矛盾？（进度）进度）案例：一期招标案例。方案图纸招标，附带标准做法、建造做法、案例：一期招标案例。方案图纸招标，附带标准做法、建造做法、节点节点大样大样启示：在项目计划确实无法避免冲突的情况下，标准做法节点的启示：在项目计划确实无法避免冲突的情况下，标准做法节点的完善清理完善清理至关重要至关重要 TipsTips：宁多勿少原则，绝大多数情况下别墅

39、和高层及地库是能够：宁多勿少原则，绝大多数情况下别墅和高层及地库是能够清理完善做法清单的。清理完善做法清单的。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前研发设计前控控（进度、效率（进度、效率）关键点关键点7 7：通过施工单位向监理讲图、：通过施工单位向监理讲图、监理向甲方讲图，甲方工程监理向甲方讲图，甲方工程师内部讲图等消化图纸问题；师内部讲图等消化图纸问题；有效规避施工过程中不读图、不按有效规避施工过程中不读图、不按图施工导致出错、返工、浪费工期等问题。图施工导致出错、返工、浪费工期等问题。案

40、例：失败的讲图案例案例：失败的讲图案例启示：启示：讲图讲图应该应该=研究图研究图=熟悉图熟悉图，而不是光动口不动脑的照本宣，而不是光动口不动脑的照本宣科科一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实1 1.研发设计前控研发设计前控关键点关键点8 8：通过编制固化图（深化图），解决施工图深度不足的问：通过编制固化图（深化图），解决施工图深度不足的问题题；（进度和质量（进度和质量）案例：砌体、防水固化案例：砌体、防水固化图图启示：固化图的深度要求，是要达到劳务班组能够直接按图施工启示：固化图的深度要求，是要达到劳务班组

41、能够直接按图施工的效果。的效果。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点1 1：重视前期考察，：重视前期考察，认真认真调查研究分供方调查研究分供方（尤其是其真正的老（尤其是其真正的老板）的背景和历史板）的背景和历史 案例：案例：招标管理原则中的招标管理原则中的 考察制度考察制度TipsTips：1 1、考察是了解新资源诚信及合作情况的方式之一，更重要的是、考察是了解新资源诚信及合作情况的方式之一，更重要的是要调查清楚其之前合作人对其的评价绝对不能认为招标采购仅仅是造要调查清楚其之前合作人对其的评价绝对不能认为招标采购仅仅是造价采购部的

42、事情，而应转变想法，回归本原，造价采购是在为项目选价采购部的事情，而应转变想法，回归本原，造价采购是在为项目选择合理合适的分供方。择合理合适的分供方。2 2、对总包单位考察关注范围深入至劳务层面，至少应了解到真、对总包单位考察关注范围深入至劳务层面，至少应了解到真正出资人的经济实力及与项目的关系、项目主要管理团队的能力（项正出资人的经济实力及与项目的关系、项目主要管理团队的能力（项目经理、技术负责人、造价人员、主要施工员）、管理人员工资水平、目经理、技术负责人、造价人员、主要施工员）、管理人员工资水平、劳务班组的承包方式（不能大包，建议班组仅做劳务及包简单辅材）、劳务班组的承包方式（不能大包，

43、建议班组仅做劳务及包简单辅材）、项目资金的使用方式（避免挪用）、其它原有业主对项目团队的真实项目资金的使用方式（避免挪用）、其它原有业主对项目团队的真实评价及多方摸底评价及多方摸底一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生4343工程职能的一个核心两个基本点工程职能的一个核心两个基本点政府职能管理政府职能管理分供方管理分供方管理工程职能内部管理工程职能内部管理工程职能内部管理是核心，自身强壮了，才能打好硬仗，工程职能内部管理是核心，自身强壮了，才能打好硬仗，这是影响工程质量的内因。这是影响工程质量的内因。政府职能管理和分供方管理是我们的两个基本点，政府职能管理和分供方管理是我们的

44、两个基本点，两手都要抓，两手都要硬。两手都要抓，两手都要硬。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生2 2.招标采购前控招标采购前控事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点2 2：招标启动招标启动会会（进度、工程策划（进度、工程策划）案例：案例：总包招标启动会、总包招标启动会、防火门招标启动会等，防火门招标启动会等，招标前、开工前招标前、开工前的工程推演如何做？做哪些的工程推演如何做？做哪些启示：通过启示：通过“招标启动会招标启动会”这个平台和节点设置，将合同需求与这个平台和节点设置，将合同需求与招标采购、

45、图纸与深化设计之间联系起来，有效提高招标效率和招标采购、图纸与深化设计之间联系起来，有效提高招标效率和质量质量。Tips:Tips:每一个招标启动会的成果都能成为梳理一种材料或服务的每一个招标启动会的成果都能成为梳理一种材料或服务的知知识。识。做好、做透彻总包招标启动会成果，做好工程推演、工艺工做好、做透彻总包招标启动会成果，做好工程推演、工艺工法等，这是工程管理的重中之重！由于此项工作非常复杂和专业法等，这是工程管理的重中之重！由于此项工作非常复杂和专业要求较高，建议通过借用外脑、外部资源进行号脉、确诊，快速要求较高，建议通过借用外脑、外部资源进行号脉、确诊，快速完善工程推演、工艺工法标准，

46、并逐渐演变成工程部自己的能力。完善工程推演、工艺工法标准，并逐渐演变成工程部自己的能力。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生2.2.招标招标采购前控采购前控关键点关键点3 3：坚持做：坚持做标前辅导标前辅导-先说断后不乱，丑话说在前面先说断后不乱，丑话说在前面 案例：嘉屿城一期总包投标前的招标辅导、厦门文明施工的标准案例：嘉屿城一期总包投标前的招标辅导、厦门文明施工的标准 启示：在定标前是甲方市场，定标后是乙方市场，在招标前，一启示：在定标前是甲方市场，定标后是乙方市场，在招标前，一定要尽可能的将所有不利情况和要求讲清楚、写明白。大家好才定要尽可能的将所有不利情况和要求讲清

47、楚、写明白。大家好才是真的好是真的好.Tips:1 Tips:1、考察考察确定入围单位确定入围单位-发标书（尽可能清楚，并经项目发标书（尽可能清楚，并经项目团队尤其是工程团队讨论）团队尤其是工程团队讨论）-标前辅导标前辅导投标投标-分析技术标分析技术标-合格合格技术标开经济标技术标开经济标-议标议标定标报告定标报告-定标定标 2 2、标前交底应包括公司介绍及项目概况、项目工程管理要标前交底应包括公司介绍及项目概况、项目工程管理要求（工期、节点、质量、文明施工、配合、停止点、样板带路及求（工期、节点、质量、文明施工、配合、停止点、样板带路及点评、月度检查、技术管理要求等）、资金支付（时间、报表、

48、点评、月度检查、技术管理要求等）、资金支付（时间、报表、方式、比例等）、方式、比例等）、违约金及合同处罚违约金及合同处罚等、后期的发展计划，树立等、后期的发展计划，树立投标单位信心等投标单位信心等一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生2.2.招标招标采购前控采购前控总包投标的技术标的主要要求：总包投标的技术标的主要要求：1、项目主要管理人员架构及其简历。、项目主要管理人员架构及其简历。2、劳务班组承包模式及其各专业劳动力投入情况、劳务班组承包模式及其各专业劳动力投入情况3、主要机具设备投入情况。、主要机具设备投入情况。4、施工流水段的划分以及模板等周转材料周转方式。、施工流水

49、段的划分以及模板等周转材料周转方式。5、现场各阶段平面布置。（临时设施、场内交通、施工用水用电、塔、现场各阶段平面布置。（临时设施、场内交通、施工用水用电、塔 吊吊布置、加工场地布置）布置、加工场地布置）6、工期、质量、安全文明施工专项策划。、工期、质量、安全文明施工专项策划。7、项目施工重难点分析。、项目施工重难点分析。8、提交项目总进度计划。、提交项目总进度计划。一、如何有效预控工程问题发生一、如何有效预控工程问题发生事前控制，事前控制，60%60%的工作在实施前落实的工作在实施前落实2.2.招标招标采购前控（采购前控（施工现场老是做做停停施工现场老是做做停停）关键点关键点4 4：深入理解

50、项目：深入理解项目TQRTQR的基础上，提供合约规划的指导意见的基础上，提供合约规划的指导意见案例：嘉屿城案例：嘉屿城1 1、2 2期期合约规划的制定及优化合约规划的制定及优化计划计划启示：启示：合约规划的界面适合项目，能框出面积最大的合约规划的界面适合项目，能框出面积最大的TQRTQR三角三角。工程工程部和成本部、设计部做好每年的合约规划的制定及优化计划，部和成本部、设计部做好每年的合约规划的制定及优化计划，能够找到公司和项目的时间、质量、成本的有效平衡点，并定期能够找到公司和项目的时间、质量、成本的有效平衡点，并定期检查更新，同时能够友好改善这几个部门之间的和谐工作环境。检查更新，同时能够