房地产项目精细化管理讲义.ppt

1、房地产项目管理精细化之房地产项目管理精细化之-计划、风险、质量及现场管理计划、风险、质量及现场管理 第一部分工程管理的范围及现状第二部分要素管理第三部分第三部分 现场管理及工程质量把控现场管理及工程质量把控 目录第一部分工程管理的范围及现状先从房产品的质量谈起，更多的房地产公司谓之“品质”n n 国家规范对工程质量的影响：国家规范对工程质量的影响：国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。项目交付业主验收时，对于

2、业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不用说达成“精品”铝合金门窗分项工程验评表中，对房地产企业重点关注的门窗防渗漏没有任何针对性的检验项目和检验要求。对所需检验项目的检验方法没有明确要求。一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；一、传统的工程管理模式与实现产品价值的

3、距离；一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；一、传统的工程管理模式与实现产品价值的距离；二、产品的价值评判标准的差异；二、产品的价值评判标准的差异；二、产品的价值评判标准的差异；二、产品的价值评判标准的差异；三、建立最终使用者评价标准的重要性三、建立最终使用者评价标准的重要性三、建立最终使用者评价标准的重要性三、建立最终使用者评价标准的重要性 目标目标（范围）（范围）质量：质量：工艺质量标准工艺质量标准进度：进度：施工工艺进度施工工艺进度成本：成本：合同成本控制合同成本控制施工企业的目标管理 房地产企业产品力提升之道房地产企业产品力提升之道房地产企业产品力提升之道房地产企业产品力提升之道

4、-施工单位管理目标的修正与升华施工单位管理目标的修正与升华施工单位管理目标的修正与升华施工单位管理目标的修正与升华 房地产企业普遍面临的问题：房地产企业普遍面临的问题：房地产企业普遍面临的问题：房地产企业普遍面临的问题：1 1、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；、越来越多的挂靠总包，只做土建且缺乏总承包能力；2 2、肢解分包，房地产公司如何做总承包？、肢解分包，房地产公司如何做总承包？、肢解分包，房地产公司如何做总承包？、肢解分包，房地产公司如何做总承包？3 3、供应商、施工单位的素质几

5、乎决定了工程营造的品质、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质、供应商、施工单位的素质几乎决定了工程营造的品质;4 4、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有、新的施工工艺、逐步转型的精装修开发模式，如何有 效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？效应对，几何级数倍增的复杂要素如何掌控？5 5、满足国标质量就能做出好品质吗？、满足国标质量就能做出好品质吗？、

6、满足国标质量就能做出好品质吗？、满足国标质量就能做出好品质吗？6 6、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将、工程管理人员素质层次不齐，监理形同虚设，如何将 优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？优秀的质量标准贯彻进工程营造的全程？7 7、低价中标的误区、低价中标的误区、低价中标的误区、低价中标的误区 落地执行难？落地执行难？落地执行难？落地执行难？方向与执行的关系方向与执行的关系方向与执行的关系方向与执行的关系管理发展阶

7、段的启示规范型管理观念转变阶段规范化阶段精细化阶段经验型管理精益化阶段精细型管理精益型管理创业期成长期成熟期再造期 企业生命周期手工作坊粗放式规范化精细化精益化做什么？如何做？如何做好？如何做到最优？现阶段的解决之道：现阶段的解决之道：现阶段的解决之道：现阶段的解决之道：工程精细化管理工程精细化管理工程精细化管理工程精细化管理对制度、流程、标准的认知规定管理原则、统一行为准则、说明层级责权等是各类管理文件的基础和依据；用于说明业务活动开展的程序及方法；基于制度，应用于业务协调；规定具体工作节点的工作标准，并提供统一操作方法是实现业务操作标准化的重要保障 制度制度流程流程标准标准/模板模板 工程

8、管理的范围：工程管理的范围：工程管理的范围：工程管理的范围：纵向与横向的幅度探讨。纵向与横向的幅度探讨。纵向与横向的幅度探讨。纵向与横向的幅度探讨。浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米浦东星河湾一期售价4.8万元/平米，周边2万元/平米；二期售价8万元/平米，周边3万元/平米温州鹿城广场实现两年内3倍溢价第二部分要素管理审图与技术评审样板工程成品保护成品保护进度管理要素管理成品保护管理木制品的成品保护木制品的成品保护木制品的成品保护木制品的成品保护案例：某工程项目的规定：案例：某工程项目的规定：根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台

9、部位根据现场情况，应搭建临时卫生间或在阳台、露台部位放置小便桶等临时卫生设施，严禁现场随地大小便。放置小便桶等临时卫生设施，严禁现场随地大小便。管理程序管理程序-固化的成品保护规定固化的成品保护规定重点：图片化的标准，形象直观，标准统一。小结：小结：通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护通过图文并茂的指引文件，形成全面细致的成品保护标准，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准，标准，通过详细的表格检查记录固化操作流程和标准，不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的不仅提高工程管理人员的全面性，更能积极调动监理的力量为质量提升提供可靠的保证。力量为质量提升提供可靠的保证。审图与

10、技术评审审图与技术评审样板工程成品保护进度管理要素管理一、设计管理与技术评审管理常见问题1、产品品质与客户需求有差距，但找不到为什么？2、产品品质有问题，但主要是工艺的问题；3、设计各专业“打架”现象严重，领导“拍板”的方案需推倒重来；4、设计院“粗心大意”，小业主投诉问题颇多，但好像无法避免。5、决策性错误多，导致开发困难、成本居高不下、决策性错误多，导致开发困难、成本居高不下。（产品标准化能解决问题吗?）可实现性可实现性可实现性可实现性功能定位功能定位功能定位功能定位审图要点审图要点审图要点审图要点1、技术评审、技术评审-可实现性把控可实现性把控可实现性案例可实现性案例可实现性案例可实现性

11、案例工艺实现与设计效果的辩证统一工艺实现与设计效果的辩证统一工具是什么？工具是什么？任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案任何项目的理念和定位，都需要通过工程施工才能由思路、方案变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的变成最终的产品，所以在策划和方案设计阶段需要工程人员对方案的施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目施工工艺难易程度发表专业意见，通过各职能的相互藕合，追求项目在在“理想理想”和和“现实现实”的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如的高度统一。比如：产品的前瞻性与可行性如何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施

12、工？质量何兼顾？如何使定位的产品更容易实现？哪种材料更容易施工？质量更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？更稳定？采用何种施工工艺方案进度更快、质量更好？差距差距差距差距 交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑交付样板房地面马堤花石材出现黑茎和红斑 调整后的欧亚米黄石材整体效果调整后的欧亚米黄石材整体效果实现的目标实现的目标=客户评价标准客户评价标准 设计效果设计效果客户评价标准客户评价标准 评价标准的建立与执行评价标准的建立与执行案例：石材的客户评价标准如何建立？案例：石材的客户评价标准如何建立？启示：启示

13、：启示：启示：1 1、未雨绸缪，可实现性把控理所当然成为设计把控的首、未雨绸缪，可实现性把控理所当然成为设计把控的首、未雨绸缪，可实现性把控理所当然成为设计把控的首、未雨绸缪，可实现性把控理所当然成为设计把控的首 要任务；要任务；要任务；要任务；2 2、理想与现实的差距，适当的时候只能调整、理想与现实的差距，适当的时候只能调整、理想与现实的差距，适当的时候只能调整、理想与现实的差距，适当的时候只能调整“理想理想理想理想”；2、功能定位与功能性把控宴会厅原设计方案效果图宴会厅原设计方案效果图宴会厅原设计方案效果图宴会厅原设计方案效果图宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊

14、顶方案调整案例案例案例案例2 2：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整：某项目吊顶管线综合图绘制完成后引起的设计调整宴会厅调整后效果图宴会厅调整后效果图宴会厅调整后效果图宴会厅调整后效果图宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整最终确认的宴会厅天花综合图最终确认的宴会厅天花综合图最终确认的宴会厅天花综合图最终确认的宴会厅天花综合图宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整宴会厅吊顶方案调整总结：有效工具-综合天花图某楼盘阳台能走通某楼盘阳台能走通某楼盘

15、阳台能走通某楼盘阳台能走通某楼盘小屋面能走通某楼盘小屋面能走通某楼盘八角窗均为封闭玻璃某楼盘八角窗均为封闭玻璃58 座便器空间控制在座便器空间控制在座便器空间控制在座便器空间控制在750750以上；以上；以上；以上；冰箱预留宽度均调整为冰箱预留宽度均调整为冰箱预留宽度均调整为冰箱预留宽度均调整为640mm640mm670mm670mm之间之间之间之间；洗衣机预留宽度均调整为洗衣机预留宽度均调整为洗衣机预留宽度均调整为洗衣机预留宽度均调整为630mm630mm650mm650mm之间，（下图之间，（下图之间，（下图之间，（下图9 9）60 一期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的一期厨房的台面造型在与墙

16、面瓷砖的一期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的一期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的挡水条阴角处为直角容易堆积污垢，挡水条阴角处为直角容易堆积污垢，挡水条阴角处为直角容易堆积污垢，挡水条阴角处为直角容易堆积污垢，边沿突起挡水（左图边沿突起挡水（左图边沿突起挡水（左图边沿突起挡水（左图1212）二期厨房的台面造型在与墙面瓷砖二期厨房的台面造型在与墙面瓷砖二期厨房的台面造型在与墙面瓷砖二期厨房的台面造型在与墙面瓷砖的挡水条阴角处理为圆角，边沿无的挡水条阴角处理为圆角，边沿无的挡水条阴角处理为圆角，边沿无的挡水条阴角处理为圆角，边沿无突起、下部设滴水线，确保台面清突起、下部设滴水线，确保台面清突起、下部设滴水线

17、，确保台面清突起、下部设滴水线，确保台面清洁、使用空间更舒畅（右图洁、使用空间更舒畅（右图洁、使用空间更舒畅（右图洁、使用空间更舒畅（右图1313）二期厨房的门板在一期的基础上增加阻尼装置，消除了门板关闭时的碰撞声，延长了使二期厨房的门板在一期的基础上增加阻尼装置，消除了门板关闭时的碰撞声，延长了使二期厨房的门板在一期的基础上增加阻尼装置，消除了门板关闭时的碰撞声，延长了使二期厨房的门板在一期的基础上增加阻尼装置，消除了门板关闭时的碰撞声，延长了使用寿命；（见如下对比照片）用寿命；（见如下对比照片）用寿命；（见如下对比照片）用寿命；（见如下对比照片）（一期厨房下柜门板（一期厨房下柜门板（一期厨

18、房下柜门板（一期厨房下柜门板安装情况如左图安装情况如左图安装情况如左图安装情况如左图1414）（二期厨房下柜门板（二期厨房下柜门板（二期厨房下柜门板（二期厨房下柜门板安装情况如左图安装情况如左图安装情况如左图安装情况如左图1515）总结：使用功能是客户基本需求的着力点案例案例案例案例 总结：美观，创造美好是抓住客户升华点，是开发者作为商人的基本职责。启示：启示：启示：启示：1 1、综合再综合，穿针引线于设计和施工之间的重任唯、综合再综合，穿针引线于设计和施工之间的重任唯、综合再综合，穿针引线于设计和施工之间的重任唯、综合再综合，穿针引线于设计和施工之间的重任唯 一也只能落在我们身上；一也只能落

19、在我们身上；一也只能落在我们身上；一也只能落在我们身上；2 2、以业主的心态去弥补设计师的、以业主的心态去弥补设计师的、以业主的心态去弥补设计师的、以业主的心态去弥补设计师的“粗心大意粗心大意粗心大意粗心大意”；3 3、必须形成全面的审图标准，企业内部、必须形成全面的审图标准，企业内部、必须形成全面的审图标准，企业内部、必须形成全面的审图标准，企业内部“强规强规强规强规”，弥，弥，弥，弥 补补补补“百密一疏百密一疏百密一疏百密一疏”。问题：问题：问题：问题：1 1、管理制度一大堆，八股化严重，解读困难？、管理制度一大堆，八股化严重，解读困难？、管理制度一大堆，八股化严重，解读困难？、管理制度一

20、大堆，八股化严重，解读困难？2 2、无实际操作的标准？、无实际操作的标准？、无实际操作的标准？、无实际操作的标准？3.“强制性条文”解读 1 1）电梯基坑采取有组织排水；）电梯基坑采取有组织排水；2 2）淋浴房）淋浴房20002000以下做防水；以下做防水；3 3）电梯轿厢吊顶禁止采取玻璃饰面）电梯轿厢吊顶禁止采取玻璃饰面（含安全（含安全 玻璃）玻璃）3.“强制性条文”解读 4 4）园区保安亭设置应在规划设计阶段予以整体考虑，建筑设计应充分考虑保安亭的遮风避雨功能及夏热冬冷防护措施，并设置洗手间.保安亭视线应通透无遮挡。5 5）幼儿园建筑外墙禁止采用面砖、石材等饰面。6 6）在砌体和墙抹灰施工

21、中，严禁使用砂浆王、石灰王、微沫剂等外加剂。7)生活水箱和给水泵应采用食品级不锈钢材质。8)电梯井道和机房不得与卧室、起居室和书房紧邻布置，无法做到的，必须要进行噪音测试和隔音设计。3.“强制性条文”解读 9 9）毛坯交付用房应在墙上标注户内暗埋管线的走向。1010）毛坯交付用房室内面板、插座等离地高度，除应满足国家相关规范要求外，尚应预留不小于50mm的地面装饰面层厚度。1111）基坑围护设计和施工方案、桩基工程施工方案、钢结构工程施工方案等应经过集团公司相关职能部门评审后方可实施。12)石材幕墙、玻璃幕墙、铝板幕墙等外墙饰面工程(含保温防水体系)应委托有资质的专业公司进行施工图专项深化设计

22、，并经过集团相关职能部门评审后方可实施.O.1、项目级标准的制定、项目级标准的制定图纸案例图纸案例分期、地库、户型分期、地库、户型图纸案例图纸案例节点做法梳理节点做法梳理O.2、公司级标准的制定、公司级标准的制定 审图的提升空间审图的提升空间审图的提升空间审图的提升空间控方案 优成本 增效益 案例：地下车库设计 地下车库停车率分析地下车库停车率分析平面形式平面形式有无人防有无人防柱网取值柱网取值建筑主体建筑主体分析报告第一部分停车率停车率:有效地下车库建筑面积有效地下车库建筑面积/停车数停车数（这里的地下车库总面积由于各种计算方式不同有较大差异，可以指地下车库外墙围合的所有建筑面积，也可以是剔

23、除设备用房和地上建筑主体地下部分后的总面积。）设备用房设备用房一、停车率分析一、停车率分析分析报告技术指标对比技术指标对比项目名称项目名称地杰地杰浦江浦江花园花园国际国际绿地公元绿地公元1860绿城玉兰绿城玉兰花园花园江桥万达江桥万达广场广场恒大华府恒大华府2号车库号车库 有效地下建筑面积有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837 车位数量车位数量333（含机车位）一期：706二期：579435637268北区:2351734+400（机械位）273 停车率停车率（有效

24、地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69 停车率停车率（扣除主体设备用房）.二期：3934373939.34 柱网柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0 x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4影响地下车库停车率因素影响地下车库停车率因素平面形式平面形式有无人防有无人防柱网取值柱网取值建筑主体建筑主体分析报告设备用房设备用房分析报告1 1、平面形式：、平面形式：结论：以同样结论：以同样40004000平米车库面积计算平米车库面积计算,规整形比不规整形地库规整形比不规整形地库停车率大

25、停车率大 约约3m3m2 2/辆辆规整形不规整形一、停车率分析一、停车率分析建筑面积:4104m2 停车位:157个停车率:26.11建筑面积:4104m2 停车位:141个停车率:29.1一、停车率分析一、停车率分析分析报告2 2、地下车库是否含人防：、地下车库是否含人防：结论：同条件情况下结论：同条件情况下,有人防地下车库比普通地下车库增加约有人防地下车库比普通地下车库增加约 5 5平方平方/辆辆普通地库 停车率:29人防地库 停车率:34按规范凡九层以上以及基础深超3米的建筑按首层投影面积配置人防，多层部分地上面积的2%配置。具体需经民防办核面积。人员掩蔽体口部:290平方一、停车率分析

26、一、停车率分析分析报告3 3、车库车位布置与柱网关系：、车库车位布置与柱网关系：标准车位分析车型号长(mm)宽(mm)高(mm)宝马730521219021478奥迪Q7508619831737雅阁2.0494518451480帕萨特467517401461奥迪Q5462918801653标致307424917861556马自达34532175514658.8.4X8.48.4X8.48.1X8.18.1X8.18.7X8.78.7X8.7随着车辆的使用率的提高随着车辆的使用率的提高,车辆车辆的外形也逐渐变大的外形也逐渐变大.且且SUVSUV的保有量也越的保有量也越来越多来越多.停车的舒适性越

27、来约被人们强停车的舒适性越来约被人们强调调.一、停车率分析一、停车率分析分析报告地下车库柱网取值：地下车库柱网取值：结论：用相同停车数量所需面积推算结论：用相同停车数量所需面积推算,柱网大小对停车率数值以柱网大小对停车率数值以2 2平米递进平米递进.柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定柱网的取值由车位大小以及主楼柱网大小所决定.8.1x8.1柱网8.4x8.4柱网8.7x8.7柱网建筑面积:4104m2 停车位:157个停车率:26.11建筑面积:4418m2 停车位:155个停车率:28.51建筑面积:4658m2 停车位:155个停车率:30.05一、停车率分析一、停车率分析分析报告

28、4 4、建筑主体是否落入车库内：、建筑主体是否落入车库内：如果建筑主楼落在地下室中间会对地下室停车位的设置行车路线以及柱网大小带来一定影响.据万科集团的研究,上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的三分之一时,停车率数值在原有数值上至少增加1平米,且随着比例越大值也越大.建筑主楼一、停车率分析一、停车率分析分析报告5 5、设备用房的面积：、设备用房的面积：一般地下室的设备用房包含变配电电间,水泵房,生活水池,消防水池,进风排风机房消防控制室等.根据几个案例项目的设备用房面积分析，设备用房占到整个地下车库的815不等。对停车率的影响较大。技术指标对比技术指标对比项目名称项目名称地杰地杰浦江浦

29、江花园花园新都新都绿地公元绿地公元1860绿城玉兰绿城玉兰花园花园江桥万达江桥万达广场广场恒大华府恒大华府2号车库号车库 有效地下建筑面积有效地下建筑面积（不包括主体核心筒部分地下及过渡空间）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北区:108838040910837设备用房设备用房二期：24321305127480416451553 停车率停车率（有效地下建筑面积）30.03一期：42.68二期：43.2373942北区:463739.69 停车率停车率（扣除主体设备用房）.二期：3934373939.34 柱网柱网8.7x8.7一期：8.1x8.1二期

30、：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0 x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4分析报告影响停车率的因数影响停车率的因数:分析影响地下库停车率的主要因数分析影响地下库停车率的主要因数主要因素主要因素主要因素的表现形式主要因素的表现形式规范限值控制指标规范限值控制指标固有因素固有因素 地下车库平面形态地下车库平面形态 无人防车库停车率：32平米/辆 有人防车库停车率：1/4地下总面积人防面积1/3地下总面积 35平米/辆 1/3地下总面积人防面积1/2地下总面积 37平米/辆 人防面积 1/2地下总面积 39平米/辆*注:上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3,

31、表中数值加 1.地库是否有人防建筑地库是否有人防建筑设计技术因素设计技术因素 地下车库柱网取值地下车库柱网取值 地库内是否设有建筑主楼地库内是否设有建筑主楼 设备用房的布置方式以及轮廓线形式设备用房的布置方式以及轮廓线形式 停车位置及行车方式停车位置及行车方式综述综述:在分析各项目停车率指标时不应简单地用数字比较而是应分析平面形态,是否有人防等条件,再做判断.一、停车率分析一、停车率分析一、停车率分析一、停车率分析分析报告提高停车率的措施提高停车率的措施一、停车率分析一、停车率分析分析报告人防设置原则人防设置原则:u人防面积尽量少设置 项目之初与民防办积极协商u人防的口部防消空间尽量设置在主楼

32、地下或其它不影响停车的部位，避免空间浪费。u人防布置考虑与防火分区合并，消防疏散口尽量与人防出入口结合。一、停车率分析一、停车率分析分析报告设备用房的布置原则设备用房的布置原则u设备用房布置减少对有效车位的占用，保证地库经济性。u设备用房邻近外墙，便于管线进出。u尽可能将设备用房、辅助用房及停车全部设置在地下室，地面计容面积尽可能做为可销售面积，增大容积率控制范围内的建筑面积可销售。u垃圾房设置在地下室，不对地面环境产生破坏影响。u应布置在塔楼下方及其它不便停车的边角地带u设备用房不能挤占停车位置。u水池水箱应尽量利用坡道下方及其他受限制空间。一、停车率分析一、停车率分析分析报告设备用房的布置

33、原则：设备用房的布置原则：P型变电站型变电站K型变电站型变电站水泵房水泵房用户站用户站垃圾房垃圾房排风机房P型变电站K型变电站水泵房用户站垃圾房地杰项目地杰项目设备用房的平面布置图设备用房的平面布置图一、停车率分析一、停车率分析分析报告地下车库轮廓线及停车设计原则：地下车库轮廓线及停车设计原则：u轮廓线应简洁，避免出现多段折线，造成外墙增多。u布置应紧凑，避免出现多余空间，造成无效面积。u轮廓线应方正，避免出现锐角弧线，造成布车障碍。u充分利用地库角部空间，布置机房及竖向交通口。u尽量在长边布置停车位，鱼骨状方式最佳。u避出现单边停车，行车道靠外墙的情况。一、停车率分析一、停车率分析分析报告设

34、备用房的布置方式及轮廓线：设备用房的布置方式及轮廓线：浦江项目浦江项目地下车库轮廓线设计调整地下车库轮廓线设计调整增加母子车位：按1.5个在初步设计基础上，减小地下室面积600平左右，优化停车位数量：1.优化外轮廓，2.优化车道宽度，保持：5500。3.增加母子车位缩小轮廓线双车道宽：5500角部布置设备用房调整行车道宽度影响地下车库成本因素影响地下车库成本因素地库层数地库层数埋深、覆土埋深、覆土结构体系结构体系机电设计机电设计分析报告第二部分1 1、地下车库层数及层高、地下车库层数及层高分析报告二、成本因素分析与措施二、成本因素分析与措施u地下一层 普通地下车库 每平方造价:20002200

35、元 人防地下车库 每平方造价:28003000元u地下二层：每层造价约为2300元，但加上土方及基坑围护的费用较 一层地库增加 约700元/平米结论：尽量不做二层以上地下车库。u层高也是同样每增加100，成本增加1020元，因此层高控制的好也能有效节约成本见下表:地下车库层高控制与景观覆土地下车库层高控制与景观覆土分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析技术指标对比技术指标对比项目名称项目名称分类分类层高层高控制项控制项控制要点控制要点覆土覆土浦江二期浦江二期人防地下车库37004000结构高度:900尽量减小板厚及梁高机电布置让位其他项1.2管线设备高度：600停车空间净高：2200浦江一期

36、浦江一期无人防地下车库3500结构高度:7001.05管线设备高度：450停车空间净高：2200（局部：2000）地杰地杰无人防地下车库48005800结构高度:8001.0管线设备高度：700停车空间净高：3700分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析层高控制要点：层高控制要点：分析报告二、成本因素分析与措施二、成本因素分析与措施结合柱网要求控制结构梁高及板厚，降低结构高度。综合设计设备管线，降低安装高度。控制行车道的最小净高，够用即可。不需过于浪费。结合不同场地做结构降板处理。解决场地管线和种植大型乔木要求。地杰项目降板示意2 2、地下车库埋深与景观覆土、地下车库埋深与景观覆土分析报告二

37、、成本因素分析二、成本因素分析埋深设计原则：政府要求大于 1m 覆土，满足管线敷设,满足绿化种植要求景观覆土:按11.2米厚度控制，需要种大树时，可局部堆土。地下一层层高计算：地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）49004900浦江二期剖面分析梁高梁高900设备高设备高度度600车库车库2200覆土：覆土：10002 2、地下车库埋深与景观覆土、地下车库埋深与景观覆土分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析车库净高2200梁高700 xx一期剖面分析建筑面层150设备高度450覆土10

38、50将建筑主体地下室埋深抬高至3米以内，减少人防面积3 3、地下车库的构造做法、地下车库的构造做法分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析设计原则:集水井设置方式 排水沟及面层设计 底板防水层 集水井设计原则：地下一层层高计算：地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）49004900给水井的布置不影响车位布置，宜靠墙设。或靠柱敷设时：单侧设排水沟3 3、地下车库的构造做法、地下车库的构造做法分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析排水沟及面层设计 目前施工条件决定不设地漏。通常地库多以明沟

39、排水。底板面层厚度常规为200300左右，厚度由明沟长度所决定。由于地库比较干燥没有大量的排水。因此建议合理减少明沟坡度，将面层控制在150内。关注明沟设置方案，尽量减少集水井数量。减少明沟跨越行车道。明沟应靠墙设置。应设置在车位后方或前后两个车位中间。在人员不到的地方可不设明沟盖板。地下一层层高计算：地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）49004900底板防水层 地板防水做法按公司惯例施工时予以取消（但施工图不允许）每平米可节约3040元。但应采取施工措施，提高混凝土密实度，提高自防

40、水质量。4 4、地库机电设计控制、地库机电设计控制分析报告二、成本因素分析二、成本因素分析排风优化设计：使用诱导风机系统，通风效果好，节省风管高度，节省风机房面积，一次性投入较低可比传统通风系统省1525。安装简单，围护方便。利用地下庭院，通过自然补风，可以减少甚至取消机械补风系统配置，并进一步减少机房面积。因此地下室利用自然补风结合诱导风机系统，可最大限度地减少成本投入和围护费用。室内综合管线优化设计：在方案设计之初进行讨论，主动设计机房及管线走向，避免施工图后期被动选择机房位置。管线设计尽可能按直线布置，减少转弯分流，以减少分管尺寸。管线设计尽量避免或减少交叉，且所有主管线尽可能集中在地库

41、公共区域，以方便检修。地下一层层高计算：地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）49004900总结总结设置原则设置原则分析报告第三部分 设置原则：设置原则：分析报告三、总结三、总结u小区的样板区因为展示需要，尽早开放。结合工期原因原则上不设地下车库。积极与政府部门沟通，一定程度地减少车位数。结合项目定位合理设置地面停车数。尽可能减少地下车库的面积从而在根本上节约成本。积极与政府部门沟通，尽可能少地核准民防面积，尽量设六级二等，如有可能多设物资库人防工程（类型、等级）普通车库基础上增加的费

42、用 1.六级二等人员掩蔽体工程 800元/平方米2.六级二等战备物资库工程 600元/平方米3.五级二等人员掩蔽体工程 1000元/平方米4.五级一等人员掩蔽体工程 1500元/平方米5.五级专业队掩蔽工程 1500元/平方米地下一层层高计算：地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）49004900 设置原则：设置原则：分析报告三、总结三、总结地下车库原则上不建二层以上，适当可设置机械车位。利用下沉庭院进行补风从而减少设备投入及后期围护。地下车库尽量减少埋深，控制绿化种植，综合管线埋设要求

43、。在项目设计方案阶段，就将地下车库经济性设计作为一个重要控制节点。力求在停车率、结构、机电设计的合理性、人防经济性等方面取得一个平衡点。地下一层层高计算：地下一层层高计算：结构层高计算：梁高（800）+设备高度（600）+车道净高（2300）办公要求车道净高相应较高+降板（1200）（景观覆土要求）49004900可实现性可实现性可实现性可实现性+功能定位功能定位功能定位功能定位企业内部强规企业内部强规企业内部强规企业内部强规国家规范国家规范国家规范国家规范 问题：问题：问题：问题：1 1、我们自己、我们自己、我们自己、我们自己“粗心大意粗心大意粗心大意粗心大意”，怎么办？，怎么办？，怎么办？

44、，怎么办？2 2、管理人员水平层次不齐，怎么办？、管理人员水平层次不齐，怎么办？、管理人员水平层次不齐，怎么办？、管理人员水平层次不齐，怎么办？3 3、管理人员经验不足，怎么办？、管理人员经验不足，怎么办？、管理人员经验不足，怎么办？、管理人员经验不足，怎么办？解决方案：解决方案：解决方案：解决方案：1 1、策略、策略、策略、策略-形成指引性文件形成指引性文件形成指引性文件形成指引性文件 2 2、执行、执行、执行、执行-表格式的会审表格式的会审表格式的会审表格式的会审 指引性文件：指引性文件：指引性文件：指引性文件：1 1、流程：内部评审、流程：内部评审、流程：内部评审、流程：内部评审-施工、

45、监理单位评审施工、监理单位评审施工、监理单位评审施工、监理单位评审-交接交接交接交接-记录记录记录记录-反馈反馈反馈反馈-落实落实落实落实 2 2、评审内容、评审内容、评审内容、评审内容-分专业，涵盖易错点、规范、企业内部强规分专业，涵盖易错点、规范、企业内部强规分专业，涵盖易错点、规范、企业内部强规分专业，涵盖易错点、规范、企业内部强规 评审：评审：评审：评审：是一个论证的过程，论证不成功则是一个寻求解决方案的过程。是一个论证的过程，论证不成功则是一个寻求解决方案的过程。是一个论证的过程，论证不成功则是一个寻求解决方案的过程。是一个论证的过程，论证不成功则是一个寻求解决方案的过程。标准管理程

46、序的形成标准管理程序的形成-结果输出结果输出 标准管理程序的形成标准管理程序的形成-结果输出结果输出 标准管理程序的形成标准管理程序的形成-结果输出结果输出 标准管理程序的形成标准管理程序的形成-结果输出结果输出 标准管理程序的形成标准管理程序的形成-结果输出结果输出 标准管理程序的形成标准管理程序的形成-结果输出结果输出 问题：问题：问题：问题：1 1、图纸变更太多，根本不知道哪版图是新的？、图纸变更太多，根本不知道哪版图是新的？、图纸变更太多，根本不知道哪版图是新的？、图纸变更太多，根本不知道哪版图是新的？2 2、人员（含设计院人员）变换频繁，无人知晓变更的来源？、人员（含设计院人员）变换

47、频繁，无人知晓变更的来源？、人员（含设计院人员）变换频繁，无人知晓变更的来源？、人员（含设计院人员）变换频繁，无人知晓变更的来源？3 3、互相推诿，口头禅、互相推诿，口头禅、互相推诿，口头禅、互相推诿，口头禅“我不知道我不知道我不知道我不知道”派派派派 标准管理程序的形成标准管理程序的形成-设计院图纸目录设计院图纸目录 与成本相关的案例：技术评审技术评审-含钢量含钢量钢筋混凝土结构的配筋是否正确及每平钢筋混凝土结构的配筋是否正确及每平 方米的含钢量的合理性。方米的含钢量的合理性。“每平米钢筋含量低于限额每平米钢筋含量低于限额”惹的祸惹的祸 启示：启示：图纸会审需要二次回馈。图纸会审需要二次回馈

48、。图纸会审需要二次回馈。图纸会审需要二次回馈。案例：某项目分期开发地库连通口爆裂。案例：某项目分期开发地库连通口爆裂。案例：某项目分期开发地库连通口爆裂。案例：某项目分期开发地库连通口爆裂。对对对对工工工工程程程程营营营营造造造造过过过过程程程程中中中中的的的的重重重重大大大大、专专专专项项项项技技技技术术术术方方方方案案案案的的的的评评评评审审审审，借借借借鉴鉴鉴鉴专专专专家家家家及及及及各各各各方方方方资资资资源源源源，确确确确保保保保重重重重大大大大、专专专专项项项项技技技技术术术术方方方方案案案案安安安安全全全全、可可可可靠靠靠靠，可可可可操操操操作作作作。尤尤尤尤其其其其是是是是“临

49、时性临时性临时性临时性”的施工措施，更应注意。的施工措施，更应注意。的施工措施，更应注意。的施工措施，更应注意。审图与技术评审样板工程样板工程成品保护进度管理要素管理 二、材料与样板管理二、材料与样板管理（一）打样（一）打样-可实现性工作的延续可实现性工作的延续案例案例 某酒店的设计过程中，需打样的材料多达某酒店的设计过程中，需打样的材料多达260260多种，设计师对材料的设计效果要多种，设计师对材料的设计效果要求极其严格，每种材料的反复打样平均在求极其严格，每种材料的反复打样平均在5 5次以上，竭尽全力满足设计要求成为工次以上，竭尽全力满足设计要求成为工作的重点。材料样板都经设计师认可后才进

50、行施工，在材料打样过程中与设计师作的重点。材料样板都经设计师认可后才进行施工，在材料打样过程中与设计师共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！共同探讨、研究寻找共同点，以求问题的完美解决！中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品中餐厅部分材料样品材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程墙、地面石材的打样墙、地面石材的打样材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程材料样板打样过程铜雕刻制品打样铜雕刻制品打样材料样