房地产开发程序与管理.pptx

1、Real Estate Development1第一节 房地产开发的概念一、房地产开发的涵义 房地产开发房地产开发 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。供入住空间，并改变人居环境的一种活动。房地产开发是不断地重新配置建造环境以满足社会是不断地重新配置建造环境以满足社会需要的一种活动。需要的一种活动。房地产开发是对地下设施和地上设施进行综合开发，是对地下设施和地上设施进行综合开发，配套建设。配套建设。以以城市土地资源城市土地资源为对象，在依法取得为对象，在依法取得国有土地使用国有土地使用权的土地权的土地上进行上进行基

2、础设施基础设施、房屋建设房屋建设的行为。的行为。中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法Real Estate Development2第一节 房地产开发的概念一、房地产开发的涵义 房地产开发房地产开发 房地产开发房地产开发提高提高了土地使用的了土地使用的社会经济效益社会经济效益 房地产开发是开发企业的房地产开发是开发企业的投资活动投资活动 房地产开发是城市规划的房地产开发是城市规划的实施过程实施过程 房地产开发是以房屋和土地为主要内容的房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发综合开发Real Estate Development3第一节 房地产开发的概念二、房地产经营

3、的涵义 经营 产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务产品和服务提供者以市场为对象，以产品、服务的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的的生产和交换为手段，为实现企业的目标而进行的一一系列有组织的活动系列有组织的活动。房地产经营 指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。两者关系 房地产开发是房地产经营的一种形式。房地产开发是房地产经营的一种形式。房地产开发就是房地产经营。房地产开发就是房地产经营。Real Estate Development4第一节 房地产开发的概念三、房地产开发的特点 从投资角度：从投资角度：开发成本高，投资量大开发成本

4、高，投资量大 开发建设期长，投资周转慢开发建设期长，投资周转慢 市场具有地区性和分散性市场具有地区性和分散性 需求具有稳定性需求具有稳定性 涉及面广，综合性强涉及面广，综合性强Real Estate Development5第一节 房地产开发的概念三、房地产开发商及其合作伙伴 土地所有者或当前的土地使用者土地所有者或当前的土地使用者 政府及政府机构政府及政府机构 金融机构金融机构 建筑承包商建筑承包商 专业顾问专业顾问 消费者或买家消费者或买家Real Estate Development6第二节 房地产开发的主要程序遵循房地产开发程序的原因：1、房地产产品的形成内在的规律性、房地产产品的形成

5、内在的规律性 2、减少投资风险，使开发项目顺利进行、减少投资风险，使开发项目顺利进行 3、城市政府审批制度、城市政府审批制度阶段划分：1、投资机会选择与决策分析、投资机会选择与决策分析 2、前期工作、前期工作 3、建设阶段、建设阶段 4、租售与资产管理阶段、租售与资产管理阶段Real Estate Development7一、投资机会选择与决策分析第二节 房地产开发的主要程序投资机会选择投资机会选择市市 场场 分分 析析投资决策分析投资决策分析投资机会筛选投资机会筛选投资机会寻找投资机会寻找项目财务评价项目财务评价开发企业开发企业合作对象合作对象咨询公司咨询公司项目财务评价项目财务评价8用地分

6、析用地分析立项、选址立项、选址征地、拆迁、安置、补偿征地、拆迁、安置、补偿建设用地规划许可证建设用地规划许可证开发商、咨询公司开发商、咨询公司 发改委规划国土发改委规划国土有关部门有关部门规划管理局规划管理局土地部门土地部门土地使用权证土地使用权证寻找预租（售）客户寻找预租（售）客户进一步市场分析进一步市场分析开发成本估算开发成本估算承包商选择承包商选择开发公司、代理公司开发公司、代理公司开发商、咨询公司开发商、咨询公司开发商、造价咨询开发商、造价咨询招标代理机构招标代理机构保险公司保险公司项目保险事宜项目保险事宜方案设计方案设计建设工程规划许可证建设工程规划许可证市政设施接驳谈判、协议市政设

7、施接驳谈判、协议规划管理局规划管理局有关部门有关部门筹集开发资金筹集开发资金勘察规划建筑设计院勘察规划建筑设计院金融机构金融机构二、前期工作Real Estate Development9三、建设阶段第二节 房地产开发的主要程序施工组织管理与控制施工组织管理与控制竣工验收、交付使用竣工验收、交付使用开发、施工、监理开发、施工、监理多部门多部门Real Estate Development10四、租售与资产管理阶段 第二节 房地产开发的主要程序销售、租赁计划、推广销售、租赁计划、推广销售、租赁销售、租赁 物业经营、管理物业经营、管理房地产咨询公司房地产咨询公司房地产代理公司房地产代理公司开发、物

8、业公司开发、物业公司Real Estate Development11严格地讲，土地使用权取得方式：1、行政划拨（土地使用权出让金免）、行政划拨（土地使用权出让金免）2、出让、出让 3、转让、转让 4、土地或房地产租赁、土地或房地产租赁第三节 土地使用权的获取Real Estate Development12一、土地使用权出让 定义：是指国家将一定年限内的国有土地使用权出定义：是指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。让金的行为。第三节 土地使用权的获取Real Estate Devel

9、opment13 划拨划拨、协议协议方式出让方式出让 深圳：深圳：1987.11.25(土地招标土地招标)、1987.12.1（拍卖拍卖）“第四条第四条 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以营性用地，必须以招标招标、拍卖拍卖或者或者挂牌挂牌方式出让。方式出让。”2002.7.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定 要加快工作进度，在要加快工作进度，在2004年年8月月31日前将历史遗留日前将历史遗留问题界定并处理完毕。问题界定并处理完毕。8月月31日后，不得再以历史遗留问日后，不得再以历史遗留问题为由采用题为由采用

10、协议协议方式出让经营性土地使用权。方式出让经营性土地使用权。2004.3.30关于继续开展经营性土地使用权关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知第三节 土地使用权的获取Real Estate Development14一、土地使用权出让 （一）协议方式（一）协议方式 指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地求使用国有土地者，即开发企业作为受让人，就出让土地使用权所涉及有的关事项，如出让土地的使用权所涉及有的关事项，如出让土地的面积、年限

11、、用面积、年限、用途、出让金途、出让金等反复协商，达成一致意见后，由出让方向受等反复协商，达成一致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种出让方式。让方出让国有土地使用权的一种出让方式。第三节 土地使用权的获取15一、土地使用权出让 （一）协议方式（一）协议方式用地申请复核、协商签订土地出让合同1、土地的座落、四至、地形等；、土地的座落、四至、地形等；2、开开发发项项目目建建设设条条件件：项项目目性性质质、规规模模和和开开发发期期限限。规规划划控控制制指指标标及及规规划划设设计计要要求求。基基础础设设施施和和公公共共服服务务配配套套建建筑筑的的建建设设要要求求。基基础础设设施施和和公公

12、益益设设施施建建成成后后的的产产权权界界定定。项项目目拆拆迁迁补补偿安置要求。偿安置要求。项目经营方式等；项目经营方式等；3、出出让让年年限限、出出让让金金评评估估值值及及付付款款方方式；式；4、出让合同文本；、出让合同文本；5、其它特殊要求及有关规定。、其它特殊要求及有关规定。程序第三节 土地使用权的获取Real Estate Development16一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 第八条第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖

13、挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。2007.9.1招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定定 第三节 土地使用权的获取Real Estate Development17一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 1、招标拍卖挂牌公告、招标拍卖挂牌公告出让人的名称和地址；出让人的名称和地址；出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；划设计要求；投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞

14、买资格的办法；格的办法；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；第三节 土地使用权的获取Real Estate Development18一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 1、招标拍卖挂牌公告、招标拍卖挂牌公告招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；价方式等；确定中标人、竞得人的标准和方法；确定中标人、竞得人的标准和方法；投标、竞买保证金；投标、竞买保证金；其他需要公告的事项。其他需要公告的事项。武汉市挂牌出让国有土地使用权公告武汉市挂牌出让国有土地使用权公告

15、第三节 土地使用权的获取Real Estate Development19一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 2、招标方式、招标方式 招标：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请招标公告，邀请特定特定或者或者不特定不特定的的公民、法人和其他组织公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。的行为。第三节 土地使用权的获取Real Estate Development20一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 3、拍卖

16、方式、拍卖方式 是指政府或其代表，作为拍卖人在特定时间，特是指政府或其代表，作为拍卖人在特定时间，特定的公开场合，组织符合条件，有意受让土地的开发企业定的公开场合，组织符合条件，有意受让土地的开发企业来竞投一定年期的土地使用权。来竞投一定年期的土地使用权。第三节 土地使用权的获取Real Estate Development21一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式、挂牌方式 是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让的土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，拟出让的土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，

17、接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截接受竞买者的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用权受让人的一种土地出让方止时的出价结果确定土地使用权受让人的一种土地出让方式。式。第三节 土地使用权的获取Real Estate Development22一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式、挂牌方式 具体程序是：1）发布挂牌公告）发布挂牌公告 2）挂牌竞卖）挂牌竞卖第三节 土地使用权的获取Real Estate Development23一、土地使用权出让 （二）招标拍卖挂牌（二）招标拍卖挂牌 4、挂牌方式、挂牌方式 3）成交）成交

18、 一个竞买人：一个竞买人：报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交成交 两个或者两个以上的竞买人两个或者两个以上的竞买人：出价最高者为竞得人，出：出价最高者为竞得人，出价相同时，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外价相同时，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外 两个或两个以上的竞买人要求报价的：两个或两个以上的竞买人要求报价的：现场竞价，出价现场竞价，出价最高者为竞得人。最高者为竞得人。不成交：不成交：无应价者、竞买者的报价低于底价、不符合其他条件，无应价者、竞买者的报价低于底价、不符合其他条件，挂牌不成交挂牌不成交 4）签约签约第三节 土地

19、使用权的获取Real Estate Development24二、土地使用权转让 1、以、以出让方式出让方式取得的土地使用权的转让取得的土地使用权的转让 土地使用权转让时，原土地使用权出让合同载明的土地使用权转让时，原土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移权利、义务随之转移 土地使用权转让，只是对原权利剩余期限的转让土地使用权转让，只是对原权利剩余期限的转让 改变原出让合同约定的土地用途的转让，必须取得改变原出让合同约定的土地用途的转让，必须取得主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议，并主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议，并调整出让金调整出让金 转让时，房屋已经建成的，

20、原使用人应持有房屋所转让时，房屋已经建成的，原使用人应持有房屋所有权证书，并先行办理房屋所有权变更登记，而后再凭变有权证书，并先行办理房屋所有权变更登记，而后再凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记第三节 土地使用权的获取Real Estate Development25二、土地使用权转让 2、以、以划拨方式划拨方式取得的土地使用权的转让取得的土地使用权的转让 以以划拨方式划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。

21、有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产报批时，以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产报批时，有批准权限的人民政府可以有批准权限的人民政府可以不办理土地使用权出让手续不办理土地使用权出让手续的，的，转让方应当按照规定的将转让房地产所获收益中的转让方应当按照规定的将转让房地产所获收益中的土地收土地收益上缴政府或者作其他处理益上缴政府或者作其他处理 第三节 土地使用权的获取Real Estate D

22、evelopment26三、土地使用权出让合同 1、合同正文的主要内容、合同正文的主要内容第三节 土地使用权的获取Real Estate Development27四、土地使用权出让价格与用地类型划分 1、土地使用权出让价格及其含义、土地使用权出让价格及其含义 土地使用权出让金土地使用权出让金 毛地价毛地价 熟地价熟地价 第三节 土地使用权的获取Real Estate Development28四、土地使用权出让价格与用地类型划分 2、土地使用权出让过程中的用地类型划分、土地使用权出让过程中的用地类型划分 居住用地居住用地 商业用地商业用地 工业用地工业用地 公共设施用地公共设施用地 市政公用

23、设施用地市政公用设施用地 其他用地其他用地 第三节 土地使用权的获取Real Estate Development29五、旧城区房地产开发的特点 1、开发前景、开发前景 2、旧城区状况与开发条件、旧城区状况与开发条件六、新城区房地产开发的特点 1、开发前景、开发前景 2、新城区状况与开发条件、新城区状况与开发条件第三节 土地使用权的获取Real Estate Development30第四节 城市规划及其对房地产开发的影响一、城市规划的作用和任务 城市规划，城市规划，是城市政府为了确立城市性质、规模和发展是城市政府为了确立城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、

24、协方向，实现城市经济和社会发展目标，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的纲领性文件。调城市空间布局和各项建设的纲领性文件。主要任务是：主要任务是：研究确定城市的性质、发展目标和发展规研究确定城市的性质、发展目标和发展规模（包括人口规模和用地规模）；确定城市布局形式和功能分模（包括人口规模和用地规模）；确定城市布局形式和功能分区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，区；制定城市道路和交通系统规划，城市园林绿地系统规划，城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项城市给水、排水、防洪、供电、供热、燃气供应、邮电等专项工程规划以及城市各项工程管线设计。此外，还制定主

25、要公共工程规划以及城市各项工程管线设计。此外，还制定主要公共建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规建筑位置的规划方案、地震设防城市的防震规划、城市改建规划等。划等。Real Estate Development31第四节 城市规划及其对房地产开发的影响二、城市规划及与其他规划的关系 1、层次、层次城市规划城市规划城市总体规划城市总体规划城市分区规划城市分区规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划城市城市总体总体规划规划城市城市详细详细规划规划Real Estate Development32第四节 城市规划及其对房地产开发的影响二、城市规划及与其他规划的关系

26、 2、内容、内容 3、城市规划的动态变化、城市规划的动态变化 4、与其他规划的关系、与其他规划的关系 纳入国民经济和社会发展规划，应与国土规划、区纳入国民经济和社会发展规划，应与国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。Real Estate Development33第四节 城市规划及其对房地产开发的影响三、城市规划建设用地的分类 1、居住用地、居住用地 2、公共设施用地、公共设施用地 3、工业用地、工业用地 4、仓储用地、仓储用地 5、市政公用设施用地、市政公用设施用地 6、绿地、绿地Real Estate Developmen

27、t34第四节 城市规划及其对房地产开发的影响四、开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标 1、居住区开发项目技术经济指标、居住区开发项目技术经济指标 居住区总用地、居民每人占地、居住区总建筑面积、居住区总用地、居民每人占地、居住区总建筑面积、总户数、平均每户居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、总户数、平均每户居住建筑面积、居住建筑密度、容积率、人口毛密度、人口净密度、平均层数、高层比例、住宅间距、人口毛密度、人口净密度、平均层数、高层比例、住宅间距、居住区平均造价、建设周期居住区平均造价、建设周期 2、非居住区开发项目技术经济指标、非居住区开发项目技术经济指标 建筑容积率、总建筑面积、地上建筑

28、面积、建筑密度、建筑容积率、总建筑面积、地上建筑面积、建筑密度、规划建设用地面积、建筑高度、绿化率、停车位个数、有效规划建设用地面积、建筑高度、绿化率、停车位个数、有效面积系数面积系数Real Estate Development35第四节 城市规划及其对房地产开发的影响五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 1、土地使用权出让、土地使用权出让控制性详细规划土地出让土地使用权出让合同附件：1、规划设计条件：面面积、使用性质、容积积、使用性质、容积率、建筑密度等。率、建筑密度等。2、附图：区位和现状、区位和现状、坐标、标高、道路红坐标、标高、道路红线坐标和标高、建筑线坐标和标高、建筑界限以及地

29、块周围地界限以及地块周围地区环境与基础设施条区环境与基础设施条件。件。Real Estate Development36第四节 城市规划及其对房地产开发的影响五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 1、土地使用权出让、土地使用权出让控制性详细规划土地出让土地使用权出让合同附件：1、规划设计条件：面面积、使用性质、容积积、使用性质、容积率、建筑密度等。率、建筑密度等。2、附图：区位和现状、区位和现状、坐标、标高、道路红坐标、标高、道路红线坐标和标高、建筑线坐标和标高、建筑界限以及地块周围地界限以及地块周围地区环境与基础设施条区环境与基础设施条件。件。Real Estate Developmen

30、t37第四节 城市规划及其对房地产开发的影响五、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 2、房地产开发、房地产开发 主要体现：选址、建设用地规划许可证、建设工程主要体现：选址、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、验收等规划许可证、验收等Real Estate Development38第四节 城市规划及其对房地产开发的影响开发商申请开发商提交：立项文件、用地申请、立项文件、用地申请、工程情况说明、选址要求、工程情况说明、选址要求、拟建方案、拟建方案、1/2000、1/500地形图及其他材料。地形图及其他材料。1、选选址址、定定点点审审批批审核征询意见发选址规划意见通知书审核开发商提交：征询意

31、见表、征地和拆征询意见表、征地和拆迁安置补偿方案及土地部迁安置补偿方案及土地部门盖章的征地协议、项目门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总初步设计方案、批准的总图或用地图。图或用地图。Real Estate Development39第四节 城市规划及其对房地产开发的影响开发商申请开发商提交：计划部门的征地计划、计划部门的征地计划、市政府批准的征用农地文市政府批准的征用农地文件、件、1/2000或或1/500地形图、地形图、选址规划意见书选址规划意见书及其及其他材料。他材料。2、申申请请建建设设用用地地规规划划许许可可证证阶阶段段审核主要规定：用地性质、位置、界限。用地性质、位置、界限。

32、发建设用地规划许可证Real Estate Development40第四节 城市规划及其对房地产开发的影响开发商申请开发商提交：计划任务、开发商对拟计划任务、开发商对拟建项目说明、方案示意图、建项目说明、方案示意图、地形图、控制性规划方案地形图、控制性规划方案及其他相关资料。及其他相关资料。3、规规划划设设计计条条件件审审批批阶阶段段审核主要规定：用地性质、位置、界限。用地性质、位置、界限。下发规划设计条件通知书及用地红线图Real Estate Development41第四节 城市规划及其对房地产开发的影响开发商提交：2个及以上个及以上方案设计、方案设计、方案报审表、总平图、平方案报审表

33、、总平图、平立剖面图、设计说明书及立剖面图、设计说明书及其他相关资料。其他相关资料。4、设设计计方方案案审审批批阶阶段段开发商申请修改、调整发规划设计方案审批通知书审核Real Estate Development42第四节 城市规划及其对房地产开发的影响开发商提交：年度施工任务批准文件、年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主保证金证明、其他行政主管部门审查意见及相关协管部门审查意见及相关协议等资料。议等资料。5、建设工建设工程规划程规划许可证许可证阶段阶段开发商申请综合图会签发建设工程规划许可证6、竣工验竣工验收阶段收阶段检查验收Real E

34、state Development43第五节 房地产开发法律体系一、房地产开发法律体系 ：由法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技：由法律、行政法规、部门规章、规范性文件和技术规范等构成。术规范等构成。作用：保障房地产开发活动的健康有序的发展。：保障房地产开发活动的健康有序的发展。Real Estate Development44第五节 房地产开发法律体系一、房地产开发法律体系 1、按立法层次、按立法层次房地产开发房地产开发法律法律房地产开发房地产开发法规法规房地产开发房地产开发规章规章房地产开发房地产开发其他相关法规其他相关法规Real Estate Development45第五节 房地

35、产开发法律体系一、房地产开发法律体系 2、按法律的内容、按法律的内容房地产开发的房地产开发的基本基本法律法律房地产房地产前期阶段前期阶段的法律规范的法律规范房地产开发房地产开发建设阶段建设阶段法律规范法律规范房地产开发房地产开发交易服务阶段交易服务阶段法律规范法律规范房地产房地产产权登记管理产权登记管理的法律规范的法律规范Real Estate Development46第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度、项目资本金制度 “从从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括年开始，对各种经营性投资项目，包括

36、国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。金才能进行建设。公益性投资项目不实行资本金制公益性投资项目不实行资本金制度。度。”国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知（国发199635号）Real Estate Development47第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度、项目资本金制度 资本金：资本金：是指在投资项目总投资中，

37、由投资者认购的是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。担这部分资金的任何利息和债务。出资方式：出资方式：货币、实物、工业产权、非专利技术、土货币、实物、工业产权、非专利技术、土地使用权地使用权Real Estate Development48第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 1、项目资本金制度、项目资本金制度 “钢铁项目资本金比例由钢铁项目资本金比例由25及以上提高到及以上提高到40及以及以上；

38、水泥、电解铝、上；水泥、电解铝、房地产开发项目房地产开发项目（不含经济适用房项（不含经济适用房项目）资本金比例由目）资本金比例由20及以上提高到及以上提高到35及及以上以上。”国务院关于调整部分行业固定资产投资项国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知目资本金比例的通知（国发200413号）2004.4.26Real Estate Development49第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 2、“两书两书”制度制度 “第三条第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品

39、住宅时，必须提供商品住宅时，必须提供住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用住宅使用说明书说明书。住宅质量保证书住宅质量保证书可以作为商品房购销合同可以作为商品房购销合同的补充规定。的补充规定。”商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定明书制度的规定建设部建房建设部建房1998102号号Real Estate Development50第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 住宅质量保证书住宅质量保证书 是房地产开发企业对销售的商品是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的

40、法律文件，房地产开发企业应当按住住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。宅质量保证书的约定，承担保修责任。应当包括以下内容：（1）工程质量监督部门核验的）工程质量监督部门核验的质量等级质量等级；（；（2）地基地基基础和主体结构基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（在合理使用寿命年限内承担保修；（3）正）正常使用情况下各常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期部位、部件保修内容与保修期：屋面防水：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙年；墙面、顶抹灰层脱落面、顶抹灰层脱落1年；

41、年；Real Estate Development51第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 住宅使用说明书住宅使用说明书 应当对住宅的结构、性能和各部应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。注意事项。一般应当包含以下内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（位；（2）结构类型；（）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（）装修、装饰注意事项；（4）上

42、水、下水、）上水、下水、电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明；（电、燃气、热气、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用）门、窗类型，使用注意事项；（注意事项；（7）配电负荷；（）配电负荷；（8）承重墙）承重墙、保温墙、防水层、阳台、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（等部位注意事项的说明；（9）其他需说明的问题。）其他需说明的问题。Real Estate Development52第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）

43、房地产开发经营管理制度 3、项目手册制度、项目手册制度 要求房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过要求房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的程中的主要事项主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产主管部门备案。房地产主管部门备案。Real Estate Development53第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 4、商品房预售许可制度、商品房预售许可制度 “第六条第六条商品房预售实行许可制度。商品房预售实行许可制度。开发企业进行开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理

44、部门申请预售许可，取得商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证商品房预售许可证。”城市商品房预售管理办法城市商品房预售管理办法（1994年建设部令第年建设部令第40号发布，号发布，2004年修订）年修订）Real Estate Development54第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 商品房预售应当符合下列条件：1、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；、预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；2、按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地、按照土地管理部门有关规定交付土地

45、使用权出让金，已取得土地使用权证书；使用权证书；3、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设、持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；工程质量和安全监督手续；4、已确定施工进度和竣工交付使用时间；、已确定施工进度和竣工交付使用时间；5、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工、七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；程预算投资总额的三分之二以上层数；6、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；7、法律、法规规定的其他

46、条件。、法律、法规规定的其他条件。Real Estate Development55第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的（二）开发企业的营业执照营业执照和资质证书；和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；定

47、条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。面图。Real Estate Development56第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （一）房地产开发经营管理制度（一）房地产开发经营管理制度 商品房预售商品房预售“五证五证”1）建设用地规划许可证）建设用地规划许可证()2）国有土地使用证）国有土地使用证 3）建设工程

48、规划许可证）建设工程规划许可证 4）建设工程施工许可证）建设工程施工许可证 5）商品房预售许可证）商品房预售许可证Real Estate Development57Real Estate Development58Real Estate Development59Real Estate Development60Real Estate Development61Real Estate Development62Real Estate Development63Real Estate Development64第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （三）城市规划设计管理制度（三）城市

49、规划设计管理制度 （四）工程建设管理制度（四）工程建设管理制度 1、资质管理规定、注册制度、招投标制度、监理制度、资质管理规定、注册制度、招投标制度、监理制度 2、项目报建制度、项目报建制度 3、施工许可证制度、施工许可证制度 Real Estate Development65第五节 房地产开发法律体系二、房地产开发基本制度 （四）工程建设管理制度（四）工程建设管理制度 4、竣工验收制度、竣工验收制度 “第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。用。”“第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当应当进行综合验收进行综合验收”城市房地产开发经营管理条例城市房地产开发经营管理条例