房地产项目工程管理流程及成本管理体系.ppt

1、房地产项目工程管理流程及 成本管理体系 目录目录一、房地产开发成本管理的体系一、房地产开发成本管理的体系二、工程项目成本管理体系三、工程项目各阶成本管理的重点 随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。著。在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设计、工程建设实施和销售、竣工决算等，每一个环节的成计、工程建设实施和销售、竣工决算等，每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项

2、和本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目质量、的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目质量、工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本。工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本。一、房地产开发成本管理的体系一、房地产开发成本管理的体系 1.1 成本管理的理念 营销营销产品设计、质量不好，我卖不出去；产品设计、质量不好，我卖不出去；设

3、计设计成本控制太狠，哪有好产品；成本控制太狠，哪有好产品；成本成本都做完了，只能这样了；都做完了，只能这样了；财务财务没有我的事。没有我的事。成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-提升价值提升价值 成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多少不是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题是重点，花的有效才是关键，要更注重投入和产出的问题 成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望成本管理的关键是做出和产品定位匹配的产品，提供最能合顾客期望的产

4、品而不是质量最好或者标准最高的产品，的产品而不是质量最好或者标准最高的产品，地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路地产公司经营模式决定着成本控制管理的理念和思路 1.2 成本管理的职责 成本管理的主要控制部门：成本管理的主要控制部门：预决算人员？预决算人员？项目公司？项目公司？设计部管理门？设计部管理门？招投标和采购部门？招投标和采购部门？产品策划部门？产品策划部门？成本管理部门的职责：成本管理部门的职责：全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，了解产品、掌握全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作，了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控。市场，制定目标，全程监控。开发商开发

5、商整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；工作就是整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，不是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者，不是大厨是美食家。大厨是美食家。1.3 1.3 工程项目建设流程工程项目建设流程 房地产项目开发主要流程4.房地产项目成本控制体系房地产项目财务成本体系1.1.土地费：征地费、契税费、土地增容费土地费：征地费、契税费、土地增容费2.2.前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程规前期工程费：可行性研究费、三通一平费、测绘费、地质勘察费、工程

6、规划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费划设计费、环境评价费、招投标费、城建配套费3.3.基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程基础设施费：煤气、环卫设施、排污费、绿化景观费、电信及智能化工程费费4.4.建筑安装工程费：土石方工程费、桩基础工程费、肌坑围护费、土建工程建筑安装工程费：土石方工程费、桩基础工程费、肌坑围护费、土建工程材料费（甲供材料）、土建工程费、安装工程费、安装设备费（甲供）、装材料费（甲供材料）、土建工程费、安装工程费、安装设备费（甲供）、装修工程费、试验检测费、修工程费、试验检测费、5.5.配套设施费配套设施费6.6.开发间接费：员工工资、营销

7、策划费、财务管理费等。开发间接费：员工工资、营销策划费、财务管理费等。7.7.工程不可预见费工程不可预见费8.8.开办费用等开办费用等 房地产工程项目成本管理体系 二、工程项目成本管理体系1.工程项目目标成本体系工程项目目标成本体系1.1 工程目标成本的概念 目标成本是房地产企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实目标成本是房地产企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制标杆。现的成本目标，是项目成本的控制标杆。目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，

8、经过努力所要实现的成本指标。价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本体现目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势行业成本优势”的成本管理宗旨。的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性。目标成本要体现先进性和严肃性。1.2 1.2 工程目标成本建立的流程工程目标成本建立的流程 目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的目标成本体系是成本控制的核心，只有科学制定目标成本，才能有效的控制成本。控制成本。目标成本的制定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由目标成本的制

9、定是由测算到概算再到预算的逐步真实的过程，是一个由粗浅到细的过程。粗浅到细的过程。随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真随着项目阶段的逐步推进，成本项目逐步细化调整，目标成本亦逐步真实。实。建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀建立目标成本体系的基础：公司应有不断完善的成本数据积累以及优秀的预算管理人才作保障。的预算管理人才作保障。2.工程项目动态成本体系工程项目动态成本体系 动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理：动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理：设计变更设计变更 工程签证工程签证 各阶段对动态成本进行分析和总结，及时

10、调整目标成本管各阶段对动态成本进行分析和总结，及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。理体系，真实反映成本控制现状。动态成本管理是对成本实时监控的重要方法。动态成本管理是对成本实时监控的重要方法。各种成本控制软件的产生，如明源成本管理软件；金碟等各种成本控制软件的产生，如明源成本管理软件；金碟等 其实主要的是实现成本管理的动态控制。其实主要的是实现成本管理的动态控制。3.工程项目后评估体系工程项目后评估体系 项目后期评估是成本管理效果评价和改进（项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CACA）的途径）的途径 项目工程竣工并在结算完成后进行，对项目过程中发生的所有成本进项目工程竣工并在结

11、算完成后进行，对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价：行系统全面的再评价：比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性）项目成本预测的准确、合理性）对比项目结算与目标成本指导书的成本差异（评价成本管理工对比项目结算与目标成本指导书的成本差异（评价成本管理工作的有效性）作的有效性）分析各期项目动态成本分析报告（评价项目成本管理的科学合分析各期项目动态成本分析报告（评价项目成本管理的科学合理性）理性）分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等分析工程承包范围变化，工程量变化

12、等确认设计变更、现场签证等对成本的影响对成本的影响 考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性）度（评价材料成本的合理性）4.成本管理流程成本管理流程 三、工程项目各阶段成本管理的重点1 1、项目论证、立项环节成本控制、项目论证、立项环节成本控制 项目获取前进入新城市开发，需进行可行性研究，在完成项目获取前进入新城市开发，需进行可行性研究，在完成项目获取前进入新城市开发，需进行可行性研究，在完成项目获取前进入新城市开发，需进行可行性研究，在完成实地考察和调研工作后，立项时必须编写提交项目可行实地考

13、察和调研工作后，立项时必须编写提交项目可行实地考察和调研工作后，立项时必须编写提交项目可行实地考察和调研工作后，立项时必须编写提交项目可行性研究报告性研究报告性研究报告性研究报告 营销部门负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，营销部门负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，营销部门负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，营销部门负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发拟订最佳开发拟订最佳开发拟订最佳开发规规规规模和销售策略。模和销售策略。模和销售策略。模和销售策略。预决算预决算预决算预决算部门、采购部门对当地市场同档次建筑造价、材料部门、采购部门对当地市场同档次建筑造价、

14、材料部门、采购部门对当地市场同档次建筑造价、材料部门、采购部门对当地市场同档次建筑造价、材料设备选型价位进行调研，并作区域对比表；设备选型价位进行调研，并作区域对比表；设备选型价位进行调研，并作区域对比表；设备选型价位进行调研，并作区域对比表；前期拓展人员对各种规模的当地市政基础配套、建设规费前期拓展人员对各种规模的当地市政基础配套、建设规费前期拓展人员对各种规模的当地市政基础配套、建设规费前期拓展人员对各种规模的当地市政基础配套、建设规费等收费标准进行调研等收费标准进行调研等收费标准进行调研等收费标准进行调研 设计部门委托多家设计单位设计规划方案，从中挑选设计部门委托多家设计单位设计规划方案

15、，从中挑选设计部门委托多家设计单位设计规划方案，从中挑选设计部门委托多家设计单位设计规划方案，从中挑选最佳最佳最佳最佳方案。方案。方案。方案。根据总体规划方案，营销部门预测销售收入，工程部门编根据总体规划方案，营销部门预测销售收入，工程部门编根据总体规划方案，营销部门预测销售收入，工程部门编根据总体规划方案，营销部门预测销售收入，工程部门编制项目实施计划，预决算部门进行投资估算，财务部门进制项目实施计划，预决算部门进行投资估算，财务部门进制项目实施计划，预决算部门进行投资估算，财务部门进制项目实施计划，预决算部门进行投资估算，财务部门进行项目经济评价，最终由营销部门形成行项目经济评价，最终由营

16、销部门形成行项目经济评价，最终由营销部门形成行项目经济评价，最终由营销部门形成项目可行性研究项目可行性研究项目可行性研究项目可行性研究报告。报告。报告。报告。1.1.成本费用估算和控制目标及措施；成本费用估算和控制目标及措施；2.2.投资及效益测算、利润体现安排；投资及效益测算、利润体现安排；3.3.税务环境及其影响；税务环境及其影响；4.4.资金计划；资金计划；5.5.竞投方案（仅限招标、拍卖项目）；竞投方案（仅限招标、拍卖项目）；6.6.投资风险评估及相投资风险评估及相应的对策；应的对策；7.7.项目综合评价意见；项目综合评价意见；2 2、工程项目设计阶段成本控制、工程项目设计阶段成本控制

17、 2.1 设计阶段的管理流程设计阶段的管理流程 2.2 2.2 设计策划阶段的成本控制设计策划阶段的成本控制 2.2.1 2.2.1 设计单位的选择和设计费用的控制设计单位的选择和设计费用的控制 2.2.2 2.2.2 设计质量和设计进度的控制设计质量和设计进度的控制 2.3 2.3 规划方案设计阶段的成本控制规划方案设计阶段的成本控制 2.4 2.4 扩初设计阶段的成本控制扩初设计阶段的成本控制 2.5 2.5 施工图设计阶段的成本控制施工图设计阶段的成本控制 2.6 2.6 边坡土石方设计的成本控制边坡土石方设计的成本控制 2.7 2.7 景观设计的成本控制景观设计的成本控制2.1 2.1

18、 设计阶段的管理流程设计阶段的管理流程项目立项主体结构开工开盘销售入伙项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙管理阶段概念规划设计管理设计方 案 设计管理扩 初 设计管理施 工 图 设计管理工程施工配合、销售配合及入伙配合成本项目成本估算测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算工程营销项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约2.2 2.2 设计策划阶段的成本控制设计策划阶段的成本控制 成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控成本的合理控制是一个项目研发的重

19、要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。制于产品研发，执行于设计管理。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如：新的规划形态、合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如：新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。考虑与研究。对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。的成本的可控性。成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70708080

20、的份量，工程阶的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占段（包括合约和实施阶段）占30302020。成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比投入产出比”的分析来看待成本的分析来看待成本的必要性、合理性。的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品

21、的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。后延伸到顾客的使用、维修及处置。2.2.1 2.2.1 设计单位的选择和设计费用的控制设计单位的选择和设计费用的控制 设计单位选择的方式设计单位选择的方式:设计招标设计招标 长期合作单位直接洽谈长期合作单位直接洽谈 引进新的设计单位洽谈引进新的设计单位洽谈 设计单位的类型设计单位的类型 国际知名度较高的国外设计公司做规划方案，再找个国内公司做施工国际知名度较高的国外设计公司做规划方案，再找个国内公司做施工图深化设计图深化设计 国内知名度较高的国内公司做完成个设计（规划方案、扩初设计、施国内知名度较高的国内公司做完成个设计（规划方案、扩初设计、施工图纸设

22、计）工图纸设计）国内知名度较高的设计人国内知名度较高的设计人 设计费用的控制设计费用的控制 如何花最少的钱做出最好的设计产品如何花最少的钱做出最好的设计产品-其实是个平衡的问题其实是个平衡的问题2.2.2 2.2.2 2.2.2 2.2.2 设计质量和设计进度的控制设计质量和设计进度的控制设计质量和设计进度的控制设计质量和设计进度的控制 对设计人员而言是对设计人员而言是任务任务，对成本人员而言应对成本人员而言应前置而持续前置而持续避免两种现象：不计成本地追求设计效果不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本不合理导致品质丧失成成本本控控制制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率

23、合理的设计费 2.3 2.3 2.3 2.3 规划和扩初阶段的成本控制规划和扩初阶段的成本控制规划和扩初阶段的成本控制规划和扩初阶段的成本控制2.3.1 2.3.1 场地总平面设计成本控制场地总平面设计成本控制 场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿化景观设计要求。只有这样，才能做出又好有能实施的绿化景观设计要求。只有这样，才能做出又好有能实施的设计方案。设计方案。甲方应充分甲方应充分核实以下基础资料的准确性：核实以下基础资料的准确性：地形图、红线图；水文地质气象资料（如洪水频率、暴地形图、红线图；水文地质气象资料（如洪水频率

24、、暴雨强度、汇水面积、径流系数等）；雨强度、汇水面积、径流系数等）；拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料；拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料；周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料资料 场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟；场地的初步场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟；场地的初步或详细地质勘探报告书等。或详细地质勘探报告书等。设计师更要分析资料的准确性、可实用性等，否则，会产设计师更要分析资料的准确性、可实用性等，否则，会

25、产生无数后患。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能生无数后患。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。力。对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析；对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析；若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图；若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图；2.3.2 2.3.2 2.3.2 2.3.2 场地道路和竖向设计成本控制场地道路和竖向设计成本控制场地道路和竖向设计成本控制场地道路和竖向设计成本控制 在坡地场地，道路设计直接关系到建设工程量的在坡地场地，道路设计直接关系到建设工程量的多少，进而决定了场地开发建设的造价，要将场多少，进而决定

26、了场地开发建设的造价，要将场地设计的工程费用降低到最小的范围。道路长则地设计的工程费用降低到最小的范围。道路长则挡土墙和边坡长、土石方工程量较大。挡土墙和边坡长、土石方工程量较大。道路的平面线型定位、技术标准选择和组合，要道路的平面线型定位、技术标准选择和组合，要经过方案比选和优化，同时要为建筑物布置创造条件。经过方案比选和优化，同时要为建筑物布置创造条件。道路技术标准选定 实例：过于强调道路的平缓 某些外地开发商没有概念，别墅最大坡度可达15%，提出技术标准改变：6%，4%、3%，使挡土墙高度从16m提高到20m。因过于强调道路的平缓，则带来了土石方量的增大和挖填不平衡。在山地要像平原(如北

27、京)那样，坡小则路长，损失上亿元。做不下去，越做越糟。舍弃原来优化方案，一意孤行。构建主干道路网 实例11：道路系统不合理 由于开发商们不了解山地建设规律，没选中设计方的推荐方案，要设计人员调整其中的一个方案将中间标高的道路直接与低标高路连接，这就造成了道路纵坡达到15%坡度、道路系统极其不合理不通畅、土石方量大增、挡土墙增长且增高，整个工程投资巨增。道路的竖向设计道路的竖向设计 将剖面和平面结合起来拉主干道路算坡度，常发生对场地的竖向及道将剖面和平面结合起来拉主干道路算坡度，常发生对场地的竖向及道路设计考虑不周到，经常将道路竖向处理不好，使道路接不到建筑物路设计考虑不周到，经常将道路竖向处理

28、不好，使道路接不到建筑物边上去。边上去。道路平面设计方案调整后，要结合新位置调整其坡长、坡度和标高。道路平面设计方案调整后，要结合新位置调整其坡长、坡度和标高。竖向设计完成后才能进行建筑物布置，否则方案无稳定性。竖向设计完成后才能进行建筑物布置，否则方案无稳定性。要充分地利用地形，没有工作经验积累不行，与场地的结合不好。总要充分地利用地形，没有工作经验积累不行，与场地的结合不好。总图专业设计难度大、工作量也大，在设计过程中返工量大，设计周期图专业设计难度大、工作量也大，在设计过程中返工量大，设计周期长。长。设计单位施工图设计时没动道路位置，但对道路标高做了较大的调整，设计单位施工图设计时没动道

29、路位置，但对道路标高做了较大的调整，后山的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。后山的标高为了将就建筑物调低了很多，也挖了很多的土石方。甲方过分的强调建筑物去适应山坡地形，将建筑物设计太多太零碎小甲方过分的强调建筑物去适应山坡地形，将建筑物设计太多太零碎小平台，施工现场没有机械化施工的可行性，人工开挖成本太高工期太平台，施工现场没有机械化施工的可行性，人工开挖成本太高工期太长，在施工中又多次调整建筑单体形式和场地标高，现场施工返工较长，在施工中又多次调整建筑单体形式和场地标高，现场施工返工较多，设计和施工的返工费用也较高。多，设计和施工的返工费用也较高。2.3.3 2.3.3 场地

30、管线综合设计成本控制场地管线综合设计成本控制 搜集汇总市政管线资料，城市主干管与小区的交口的坐标、标高、管搜集汇总市政管线资料，城市主干管与小区的交口的坐标、标高、管径大小及各管线系统的配置能力和排放能力等。如果规划局给定的污径大小及各管线系统的配置能力和排放能力等。如果规划局给定的污水排放接口比较高，场地排水就用不上。开发商有的也马虎，要了一水排放接口比较高，场地排水就用不上。开发商有的也马虎，要了一个高的接口。个高的接口。汇总建筑物和挡土墙基础。汇总建筑物和挡土墙基础。挡土墙穿管的预设。挡土墙穿管的预设。场地景观设计标高及位置的协调配合。场地景观设计标高及位置的协调配合。在总平面图上标注建

31、筑物、商铺四周的场地标高坡地场地管道通廊较在总平面图上标注建筑物、商铺四周的场地标高坡地场地管道通廊较窄，综合管线布置困难，管网投资增高。管线也无法顺应山坡地形按窄，综合管线布置困难，管网投资增高。管线也无法顺应山坡地形按规范布置下来。坡地场地道路经常转向，当设置超高后，积水点变化，规范布置下来。坡地场地道路经常转向，当设置超高后，积水点变化，水道专业不知道。雨水口位置要准确而不浪费，有效解决问题。水道专业不知道。雨水口位置要准确而不浪费，有效解决问题。再将推荐方案作综合管线图布置，作综合管线文字说明；再将推荐方案作综合管线图布置，作综合管线文字说明；进行管线的可行性分析，综合考虑各种管线的设

32、置。考虑管线综合走进行管线的可行性分析，综合考虑各种管线的设置。考虑管线综合走向、市政管线最低点。向、市政管线最低点。充分考虑管道通廊的预留。充分考虑管道通廊的预留。汇水面积均匀分配，管线大小比较适中。管线应尽量布置在挖方区方汇水面积均匀分配，管线大小比较适中。管线应尽量布置在挖方区方可节省埋设时开挖的石方工程量。可节省埋设时开挖的石方工程量。坡地场地的竖向设计上要设置挡土墙和边坡，这些构筑物要占地，高坡地场地的竖向设计上要设置挡土墙和边坡，这些构筑物要占地，高差越大占地越宽，结构厚度也越大。因为主要的场地上要建住宅，这差越大占地越宽，结构厚度也越大。因为主要的场地上要建住宅，这些构筑物只好布

33、置在道路通道的两侧，那么道路通道除了这些构筑物些构筑物只好布置在道路通道的两侧，那么道路通道除了这些构筑物占地外还有建筑物本身的基础也要占地，留给布置管线的地方就不是占地外还有建筑物本身的基础也要占地，留给布置管线的地方就不是很多了。很多了。2.4 2.4 2.4 2.4 施工图设计阶段的成本控制施工图设计阶段的成本控制施工图设计阶段的成本控制施工图设计阶段的成本控制2.4.1 基础工程成本优化 一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键因一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键因素。合理的基础方案决定其工程造价素。合理的基础方案决定其工程造价为使基础工程作到

34、安全、经为使基础工程作到安全、经济、合理，针对各栋建筑物各部位的受力特点、相对应位置的地质情济、合理，针对各栋建筑物各部位的受力特点、相对应位置的地质情况分别对采用不同持力层（粘土层、强风化基岩）、不同基础形式况分别对采用不同持力层（粘土层、强风化基岩）、不同基础形式（天然基础、桩基础）（天然基础、桩基础）进行技术、成本以及施工分析；进行技术、成本以及施工分析；大量的设计过程优化可降低造价：大量的设计过程优化可降低造价：严格按照计算结果核对墙柱轴力与桩基础承载力的关系，使一部分四严格按照计算结果核对墙柱轴力与桩基础承载力的关系，使一部分四 桩改为三桩、三桩改为两桩等；桩尖由封闭桩尖改为开口桩尖

35、；桩改为三桩、三桩改为两桩等；桩尖由封闭桩尖改为开口桩尖；核对天然基础部分的设计，充分利用底板的钢筋和混凝土。核对天然基础部分的设计，充分利用底板的钢筋和混凝土。2.4.2 2.4.2 地下室成本优化地下室成本优化 地下室的结构成本是相当高的，也是建设单位很重视的。影响地下室地下室的结构成本是相当高的，也是建设单位很重视的。影响地下室造价成本的因素很多，比如地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、造价成本的因素很多，比如地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等等，下面将对这个问题进行专题分析：消防车道的位置等等，下面将对这个问题进行专题分析：地质情况，特别是地下水位：地质情况，特别是地

36、下水位：地下室的地质以及水位情况是根据勘察单位提供的地质报告确定的，地下室的地质以及水位情况是根据勘察单位提供的地质报告确定的，勘察单位的综合实力是决定地质报告的准确与否的关键；勘察单位的综合实力是决定地质报告的准确与否的关键；地下室底板的结构形式：地下室底板的结构形式：地下室底板的结构形式主要有梁板式和无梁楼盖式两种，需要根据地地下室底板的结构形式主要有梁板式和无梁楼盖式两种，需要根据地下室的埋深以及地质情况综合比较确定，一般选取无梁楼盖经济合理；下室的埋深以及地质情况综合比较确定，一般选取无梁楼盖经济合理；地下室的层高：地下室的层高：地下室层高建筑净高（地下室层高建筑净高（2.2m2.2m

37、）结构梁高（）结构梁高（0.9m0.9m）空调管高度）空调管高度（0.4m0.4m）消防喷淋高度（）消防喷淋高度（0.1m0.1m）3.6m3.6m，水电交叉等在次梁部分进，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在行，因此地下室层高在3.8m3.8m左右是比较合适的。左右是比较合适的。2.4.2 2.4.2 地下室成本优化地下室成本优化 地下室顶板的覆土厚度：地下室顶板的覆土厚度：水、电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求水、电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素

38、，一般地下室顶板的覆土厚度在在1.0m1.0m左右是比较合适的；但实际从目前的景观上考虑，基本在左右是比较合适的；但实际从目前的景观上考虑，基本在1.51.5米米覆土厚度。覆土厚度。消防车道的对成本的影响：消防车道的对成本的影响：无消防车道的钢筋为无消防车道的钢筋为64kg/m264kg/m2、混凝土为、混凝土为0.37m3/m20.37m3/m2，钢筋和混凝土综，钢筋和混凝土综合造价约为合造价约为400400元元/m2/m2；有消防车道的钢筋为有消防车道的钢筋为86kg/m286kg/m2、混凝土为、混凝土为0.42m3/m20.42m3/m2，钢筋和混凝土综，钢筋和混凝土综合造价约为合造价

39、约为500500元元/m2/m2。2.4.3 2.4.3 主体结构成本优化主体结构成本优化 要做到主体结构成本得到很好的控制，应做好以下三方面的工作：要做到主体结构成本得到很好的控制，应做好以下三方面的工作：结构结构体系选型与布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价体系选型与布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价:坡地建筑、建筑物的埋深不满足规范要求、建筑平面布置不规则等，坡地建筑、建筑物的埋深不满足规范要求、建筑平面布置不规则等，对这些问题的合理解决是决定工程造价的关键因素。对这些问题的合理解决是决定工程造价的关键因素。结构计算与内力分析要正确、结构计算对结构成本控制有极为重要

40、的结构计算与内力分析要正确、结构计算对结构成本控制有极为重要的作用作用:通过对计算参数、计算荷载、梁墙柱构件尺寸的选取以及计算指标的通过对计算参数、计算荷载、梁墙柱构件尺寸的选取以及计算指标的控制，以求达到经济合理的结构计算结果控制，以求达到经济合理的结构计算结果 细部设计与构造措施要周密。细部设计与构造措施要周密。选用热轧选用热轧钢、冷轧扭钢筋等新技术，降低含钢量；钢、冷轧扭钢筋等新技术，降低含钢量；应加强对施工图的审查核对，避免了设计图纸人为的放大。标准层结应加强对施工图的审查核对，避免了设计图纸人为的放大。标准层结构设计限额为钢筋构设计限额为钢筋65kg/m265kg/m2，混凝土为，混

41、凝土为0.39m3/m20.39m3/m2，实际完成为钢筋，实际完成为钢筋43kg/m243kg/m2，混凝土为，混凝土为0.33m3/m20.33m3/m2。由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观。体型规则要求过高，易影响其

42、内部功能布局及外立面的美观。随着房产品的品质越来越高，钢筋、水泥在建安成本中的所占比例越随着房产品的品质越来越高，钢筋、水泥在建安成本中的所占比例越来越底，相反门窗工程（实木门、铝木门窗、实木门窗）、外立面材来越底，相反门窗工程（实木门、铝木门窗、实木门窗）、外立面材料（砂岩、花岗岩、高级质感涂料等）、景观工程、人工费等的比重料（砂岩、花岗岩、高级质感涂料等）、景观工程、人工费等的比重越来越大。土地的成本占房地产开发的成本越来越高。越来越大。土地的成本占房地产开发的成本越来越高。2.4 2.4 2.4 2.4 施工设计阶段的成本控制施工设计阶段的成本控制施工设计阶段的成本控制施工设计阶段的成本

43、控制2.4.4 2.4.4 门窗成本定位与优化门窗成本定位与优化2.4.5 2.4.5 外立面建筑材料定位与优化外立面建筑材料定位与优化2.4.6 2.4.6 安装设备定位与优化安装设备定位与优化2.5 2.5 2.5 2.5 边坡土石方设计的成本控制边坡土石方设计的成本控制边坡土石方设计的成本控制边坡土石方设计的成本控制在基坑、边坡的设计中，经验占70、计算占30，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。在满足结构安全可靠及环境绿化要求的前提下综合造价最低方案为中标方案1、一个好的设计单位和设计人员是基坑、边坡方面的成本控制的关键；2、由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，

44、因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节2.6 2.6 2.6 2.6 景观设计阶段阶段的成本控制景观设计阶段阶段的成本控制景观设计阶段阶段的成本控制景观设计阶段阶段的成本控制1、景观设计单位的选择2、景观设计控制的重点3.工程项目实施阶段成本控制3.1 3.1 工程项目实施阶段的主要管理流程工程项目实施阶段的主要管理流程3.2 3.2 施工图预算及目标成本确定的成本控制施工图预算及目标成本确定的成本控制3.3 3.3 招投标和合同管理中的成本控制招投标和合同管理中的成本控制3.4 3.4 设计变更环节成本控制设计变更环节成本控制3.5 3.5 工程材料与设备

45、采购签证成本控制工程材料与设备采购签证成本控制3.6 3.6 工程款拨付管理环节管理工程款拨付管理环节管理3.1 工程工程项目目实施阶段的主要管理流程实施阶段的主要管理流程3.2 施工图预算和目标成本确定的成本控制 房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了以后再做算了以后再做”，而不是而不是“做完后再算做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成，要实现这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。本目标进行测算，做到花钱明明白白。1.1.工程主要材料设备方案论证和价格信息掌握。工程主要材料设备方案论证和价格信息掌握

46、。2.2.编制施工图纸预算，确定基本目标成本。编制施工图纸预算，确定基本目标成本。整个建造成本总额是否超过上一阶段目标成本；每项是否与目标成本分解指标相符，整个建造成本总额是否超过上一阶段目标成本；每项是否与目标成本分解指标相符，有无突破；施工图预算或标底审核验证，出具验证报告。有无突破；施工图预算或标底审核验证，出具验证报告。3.3.基本目标成本与概算对比论证，分析原因，确定最终目标成本。基本目标成本与概算对比论证，分析原因，确定最终目标成本。对施工图预算或标底的审核方法可为抽取25个具有代表性的分部或分项工程进行复核，当复核造价误差在3%之内时，可以认为造价准确，否则需要扩大复核审核范围（

47、整个工程的30%50%）。若施工图预算造价突破概算（估算）造价时，应分析突破原因。在报告中阐明：是设计原因的，应返回设计单位重新设计；是增加功能或项目的，应重新进行项目评价；是其他原因的，应做补充说明或解释。4.4.编制招标文件标底编制招标文件标底 最终审定结果为正式的预算目标成本，此目标成本作为指导项目公司实施过程中招标、施工、采购等业务活动的成本费用控制依据。3.3 招投标和合同环节中的成本控制招投标和合同环节中的成本控制 3.3.1 3.3.1 3.3.1 3.3.1 建立招投标和合同管理流程和制度建立招投标和合同管理流程和制度建立招投标和合同管理流程和制度建立招投标和合同管理流程和制度

48、 3.3.2 3.3.2 3.3.2 3.3.2 常规招标的方式：常规招标的方式：常规招标的方式：常规招标的方式：公开招标公开招标公开招标公开招标 邀请招标邀请招标邀请招标邀请招标 议标议标议标议标3.3.3 3.3.3 3.3.3 3.3.3 招标的计价方式招标的计价方式招标的计价方式招标的计价方式:施工图包干施工图包干施工图包干施工图包干 工程量清单招标工程量清单招标工程量清单招标工程量清单招标 费率招标费率招标费率招标费率招标 3.3.4 3.3.4 3.3.4 3.3.4 合同费用的控制性条款合同费用的控制性条款合同费用的控制性条款合同费用的控制性条款 工期条款工期条款工期条款工期条款

49、 质量标准质量标准质量标准质量标准 工程造价及结算办法：工程造价及结算办法：工程造价及结算办法：工程造价及结算办法：合同价款支付合同价款支付合同价款支付合同价款支付 材料设备供应材料设备供应材料设备供应材料设备供应 违约索赔违约索赔违约索赔违约索赔 工程竣工决算工程竣工决算工程竣工决算工程竣工决算3.3.5 招投标阶段应注意的问题 除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定，除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定，除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定，除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定，须采取公开或邀请招标方式进

50、行。垄断性质的工程项目（如水、电、须采取公开或邀请招标方式进行。垄断性质的工程项目（如水、电、须采取公开或邀请招标方式进行。垄断性质的工程项目（如水、电、须采取公开或邀请招标方式进行。垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，应组织设计、工程、预算、