知名地产集团运营管理制度宣贯.pdf

1、2020年 2 月 25 日内部资料 严禁外传 2 第一章：总则第二章：集团质量管控体系第三章：图纸会审及交底制度第四章：材料进场验收管理制度第五章：样板先行管理制度第六章：场地移交管理制度第七章：工程验收管理制度第八章：成品保护管理制度第九章：支持性附件内部资料 严禁外传 3内部资料 严禁外传 4 为提高集团质量管理工作的程序化、标准化，完善管理流程，规范现场管理，落实集团重点管控要求、强化管理行为，做到有制度要求、有执行细则、有检查帮扶、有落地保障手段、有激励考核措施，依据国家相关法律法规，编制本制度。内部资料 严禁外传 5（二)各区域、项目应针对当地政府及建设行政主管部门要求，编制制定属

2、地化质量管理制度各区域、项目应针对当地政府及建设行政主管部门要求，编制制定属地化安全生产管理制度安全管理篇、质量管理篇均要求应对国检(三）本制度中所涉及的各类验收表格均采用当地的省统表揉合编制建议内部资料 严禁外传 6 新体系、全穿插应用；质量重点管控“5+5+3”；精装修管控；精装修最短工期要求；地下室综合管网优化；展示区开放；工地开放；交付验收 内部资料 严禁外传 7（一）新体系、全穿插应用25层及以上铝合金模板全混凝土外墙爬架预制内墙板（在采取有效防开裂措施的前提下）高精砌块，实现薄砌薄抹1.新体系应用鼓励使用内部资料 严禁外传 8（一）新体系、全穿插应用2.全穿插施工 (4+4+4)4

3、条明线室内穿插外立面穿插地下室穿插园建绿化穿插4条暗线项目工程策划全套图纸计划招标采购计划政府验收计划4条底线地下室封顶:塔楼正负零浇筑完成后 30 天内完成脚手架拆除前、爬架爬升前:完成外墙砌体/铝合金门窗/栏杆施工交楼样板层:大面积施工前完成面层（涂饰面、部品部件）:在主体封顶后进行施工具备条件的项目必须应用全穿插施工，在“4+4+4”要求基础上，根据区域项目特点细化要求，提前做好全穿插策划质量风险预警的黄色预警其中一条评判标准内部资料 严禁外传 9(二）质量重点管控“5+5+3”5+5+3桩基工程钢筋工程砼强度楼板开裂/渗漏地下室开裂/渗漏渗漏观感开裂空鼓部品外立面入户大堂市政园林/小区

4、大门5类客户敏感问题5类结构问题3类客户关注问题可在附件2项目质量管理手册（示范文本）的基础上，根据去自身属地化特点进行完善，并监督落地内部资料 严禁外传 10（三）精装修管控重点管控落实策划重点关注举例图纸深化前期必须做好土建结构及水电点位的图纸优化，包括门垛宽度、窗台高度、插座位置等。装修阶段做好铺贴排版图深化、细部收口做法深化等土建移交工作面确定移交标准，制定分批次移交计划。接收单位形成一户一表，责任方在移交计划节点内整改闭合并签订场地移交验收表，移交后由接收单位负责质量责任。交楼样板层必须覆盖所有户型，做整层的交楼样板防“假冒伪劣材料”/重点工艺控制带压施工，门槛砖湿铺贴，对观感影响较

5、大的重点部位两边三线（窗边、面板边。门套线、石膏线、踢脚线）的收口，自然缝留置要求（面板、门套线、踢脚线等）分户模拟验收/成品保护/集中+定尺加工必须优选集中加工场地，包括加工区、原材料堆放区、成品半成品堆放区、运输动线规划白名单管理办法必要条件中质量评价标准之一内部资料 严禁外传 11（四）精装修最短工期要求楼层数、户数（洋房/别墅）最短工期11层（含）以下或户数200/100套以下2.5个月1224层或户数200300/100130套3个月25层（含）以上或户数301400/131150套3.5个月（五）地下室综合管网优化1.大型管道如风管、给排水主管、桥架等不应沿车道上方平行 布置，可横

6、向穿越车道；2.各类管道宜安装于车位上方，且尽量靠近车尾处；3.消火栓布置应避开车位及主车道；4.各类管道不应穿越防火卷帘门上方布置；5.具体见附件2-5项目质量管理手册（示范文本）机电篇。细化原则“精装八条”检查的特殊规定内部资料 严禁外传 12（六）展示区开放 区域工程管理部（或工程职能部门）组织联合验收1.项目部2.装修设计院3.营销中心4.区域客户关系部5.设计管理部6.项目物业分公司1.营销效果2.设计效果3.软装品质4.工程质量5.物业设施6.服务2018版展示区品质验收评分表区域可根据自身特点，对展示区验收表格进行修订内部资料 严禁外传 13（七）工地开放1.一二线城100%做到

7、工地开放2.三四线城市每个城市不少于一个项目做到工地开放区域大运营组长 组织联合验收运营/工程客服营销设计物业项目部2019版工地开放活动指引应严格按照交付标准完成全部内容的施工可根据自身特点，对验收表格进行修订（八）交付验收为确保交付品质，实现“完美交付”的目标，交付前需严格按照验收标准完成交付验收内部资料 严禁外传 14内部资料 严禁外传 15工作内容职责及要求（一）设计交底各单位收到施工图后，项目部组织设计单位对各参建方进行设计交底，宣贯设计意图、构造做法、图纸会审关注重点等，并形成交底记录，各方进行签字盖章（二）叠图审核，形成问题清单各单位对各专业图纸进行审核，是否符合国家及地方法律法

8、规要求，重点关注地基选型及处理是否合理，建筑与结构构造是否合理，各专业设计之间进行叠图，审核是否有矛盾，图纸是否存在错漏等，由甲方项目部汇总形成问题清单。（三）图纸会审记录甲方项目部负责在开工前组织设计单位、施工单位、监理单位等相关单位（区域可视情况要求物业等相关部门参加）进行图纸会审，并整理图纸会审记录，督促与会各方签字盖章后，作为施工和监理的重要依据。白名单管理办法必要条件中质量评价标准之一内部资料 严禁外传 16内部资料 严禁外传 17相关工作要 求（一）材料定版及封样项目组织监理单位、施工单位、设计及采购（如有需要）对项目所使用的材料，根据设计及国家验收规范要求，对材料的品牌、规格、样

9、式、质量标准等进行材料定版，确定样板后各方进行签字封样。（二）材料进场验收材料（包含甲供、乙供）到货后，由项目部牵头组织监理单位、施工单位、供应商相关人员进行举牌验收（标识牌中包含材料名称、规格、使用部位、验收人员、验收日期等信息）。检验内容包括材料到货数量的复核、质保资料是否齐全。材料的资料是否规范及符合订货合同的规定。材料外观、尺寸、与材料样板进行比对，质量等是否符合规范要求。（三）材料抽样及送检监理单位根据质量监督、监理合同、规范要求等有关规定，对需要进行试验或检验的材料，由监理单位根据试验取样规定，见证施工单位取样、制样和送检。在取样及送检时，项目部、监理单位作见证人（四）办理入库对合

10、格品，办理入库手续。对不合格品，坚决要求供应商退货。造成工程施工延期的，由施工单位、监理、建设单位工程师出具书面证明，由供应商承担由此造成的损失。举 牌 验 收工程名称：材料名称：材料规格：使用部位：验收人员：验收日期：内部资料 严禁外传 18内部资料 严禁外传 19样板分类职责及要求施工样板交楼样板（一）样板先行方案。施工单位在开工前须制定样板先行方案，其中包括：负责样板施工的成员组成、样板施工的工序、时间、地点、大样图等，经监理单位审核、项目部确认同意方可进行样板施工。（二）样板验收。土建、装修每道关键工序在大面积开工前必须做施工样板，经监理单位、项目部按照图纸及规范要求进行举牌验收（标识

11、牌中包含验收事项、部位、验收人员、验收日期等信息）合格后，方可进行大面施工，其中交付样板层需单独施工整层样板（覆盖所有户型），且需区域验收合格。（三）所有新进班组必须学习样板，签名确认，保证按规范、按图纸施工，并达到样板要求。（四）项目各单位工程管理人员必须学习样板，并且签名确认，保证熟悉每一工序要求。土建、装修每道工序大面积施工前，必须按图纸及规范要求做施工样板，用于选择符合要求的班组、确定质量标准。装修房在大面积施工前必须按图纸及规范要求，做整层交付样板层（覆盖每个户型），用于确定交付标准、质量标准及工序安排。举 牌 验 收工程名称：验收事项：验收部位：验收人员：验收日期：白名单管理办法必

12、要条件中质量评价标准之一内部资料 严禁外传 20样板先行管理的各方职责和具体操作流程图内部资料 严禁外传 21内部资料 严禁外传 22施 工 场 地 交 接 验 收 程 序（一）移交标准确定项目在移交前必须组织各参建方按图纸及规范要求确定移交标准。区域亦可根据自身属地化特点，制定区域内的场地移交标准。（二）移交计划项目部督促施工单位在整体进度计划要求内，制定分批次的问题排查计划及移交计划。（三）问题排查，形 成一户一表接收单位按照排查计划，在原单位自检合格的基础上，对移交范围内容、移交条件、场地环境、质量标准等事项进行问题排查，形成一户一表（表格由区域根据自身特点统一制定），并限时整改闭合，整

13、改完成后方可进行移交。（四）场地移交到达移交时间节点由甲方项目部组织监理、总包、专业公司进行施工场地交接举牌验收（标识牌中包含验收事项、部位、验收人员、验收日期等信息）。如各方认为现场达到移交验收标准，具备移交条件，验收通过，则各方在施工场地移交验收确认单上签字确认，接收场地的单位应立即安排组织队伍进场施工。场地移交后相关质量责任由接收方负责（特殊情况可一事一议）（五）移交验收不通过处理如各方均认为现场未达到移交验收标准，完全不具备移交条件，则项目工程经理立即下联系单，要求总包在限期内整改完成，达到移交质量标准，并及时组织复验。如土建总包未在整改期内完成整改工作，或者完全不履行整改责任，那么项

14、目部可将不合格项整改工作交由接收场地的单位进行整改，整改单位提出整改措施和整改费用，经项目部、区域造价部确认后从总包工程款中扣除。白名单质量要求之一内部资料 严禁外传 23隐蔽工程验收制度；旁站监理制度；蓄水、淋水试验制度内部资料 严禁外传 24相关制度职责要求隐蔽工程验收制度1.隐蔽工程自检合格。施工单位对要进行隐蔽的工程，必须按有关规范要求对隐蔽工程做好自查自改工作，做好隐蔽工程验收记录单，并报监理和甲方项目部申请隐蔽验收。2.隐蔽验收。甲方项目部组织施工单位、监理单位以及其他相关单位到现场进行举牌隐蔽验收（标识牌中包含验收事项、部位、验收人员与日期等信息）。监理单位须对施工单位提供的隐蔽

15、工程验收记录表进行复核，并对现场质量进行验收。验收合格，各方在隐蔽验收记录表内进行签字，验收不合格不允许进入下一道工序。举 牌 验 收工程名称：验收事项：验收部位：验收人员：验收日期：内部资料 严禁外传 25相关制度旁站监理内容旁站监理要求旁站监理制度包括但不限于：桩基施工，土方回填，混凝土灌桩浇筑，地下墙、土钉墙、后浇带及其他结构混凝土、防水混凝土浇筑，卷材防水层细部构造处理，钢结构安装。在主体结构工程方面包括但不限于：梁柱节点钢筋隐蔽过程，混凝土浇筑，预应力张拉，装配式结构安装等。1.旁站方案。项目监理部在编制监理规划时应当明确旁站人员职责。2.旁站通知。施工单位在需要实施旁站监理的关键部

16、位、关键工序施工前，应当书面通知监理部，监理部按时安排监理人员实施旁站。3.旁站交底。旁站之前，项目总监理工程师应根据旁站监理实施细则向旁站人员进行旁站交底，明确旁站的内容、要点及相关注意事项，形成交底记录。4.过程旁站监理。旁站人员应当对需要实施旁站的关键部位、关键工序在施工现场跟进监督，在实施旁站时发现施工方有违反工程建设强制性标准行为的，有权责令施工方立即整改。发现其施工活动已经或者可能危及工程质量的，应及时向监理工程师或总监报告，由总监下达局部暂停施工指令或采取其他应急措施。5.旁站记录。旁站人员应如实准确地做好旁站记录。内部资料 严禁外传 26相关制度试验实施时间实施单位旁站监理要求

17、蓄水、淋水试验制度1.卫生间、阳露台、屋面:在地漏、管道孔封堵以后防水层施工前进行结构蓄水试验。在防水施工成后，进行第二次试验。卫生间门槛砖湿铺贴完成后需进行局部蓄水。2.外墙、窗淋水试验：在门窗封闭后进行，或项目根据进度情况尽早进行。1.蓄水、淋水试验由总包单位负责实施。2.出现问题由责任单位负责整改，整改完成后由责任单位安排蓄水、淋水复查。1.蓄水、淋水试验可分部位分批次进行试验，但必须全面覆盖,每批次进行前后，施工单位应报项目部、监理，进行验收。2.项目部应组织施工、监理单位对蓄水、淋水结果进行举牌验收（标识牌中包含验收事项、部位、验收人员与日期等信息）。3.监理工程师负责记录各楼栋蓄水

18、、淋水开始时间，记录渗漏点位置和发生时间，拍摄照片存档，督促施工单位做好相应标识。如遇下雨气，项目部、监理应督促施工单位进行渗漏排查，并记录排查情况。4.甲方项目部、监理单位督促责任单位及时对渗漏部位进行整改、复查工作。5.蓄水、淋水试验中发生的重大、系统性渗漏问题，甲方项目部应牵头组织专题会，共同商定解决方案。6.监理应对每个渗漏点的整改工作及时进行监督和跟踪检查，如实记录整改完成情况,对渗漏整改情况进行复查，并留存淋水试验过程中的影像和记录资料。内部资料 严禁外传 27内部资料 严禁外传 28成 品 保 护 管 理 制 度 成品保护要求（一）工程策划中应合理安排工序，避免交叉作业造成成品破

19、坏。（二）项目部工程经理需组织各参建单位召开成品保护交底（三）责任主体成品保护应遵循“谁施工、谁保护”的原则，成品生产方对己方产品的保护负有最终的责任，必须在成品安装完成后做好保护措施。尤其是入户门、铝合金门窗、户内门、橱柜/浴室柜、开关插座、五金洁具等部品部件的成品保护。（四）施工要求1.成品保护应遵循“先检查、后保护”的原则，施工单位自检、监理验收、项目部工程师抽检合格，工完场清后方可进行保护施工。自检 监理验收 项目部工程师抽检合格 工完场清后保护施工 2.各施工单位在施工过程中，应该对于因为本单位的施工有可能破坏其他单位的成品采取防护措施3.上道工序与下道工序（主要指土建与水电，甲指分

20、包、装修不同分包单位间的工序交接）要办理交接手续，交接工作在各分包之间进行，制定关门交接制度，项目部起协调监督作用。内部资料 严禁外传 29附件 2-1：项目质量管理手册（示范文本）基础篇-灌注桩附件 2-2：项目质量管理手册（示范文本）基础篇-预制桩附件 2-3：项目质量管理手册（示范文本）主体及二次结构篇附件 2-4：项目质量管理手册（示范文本）精装修篇附件 2-5：项目质量管理手册（示范文本）机电篇略内部资料 严禁外传 30 第一章：总则第二章：集团工程管控体系第三章：参建单位管理及交底制度第四章：检查及“拉闸”制度第五章：风险预警管理制度第六章：信息上报管理制度第七章：事故管理制度第八

21、章：最差项目管理制度第九章：工程标杆管理制度第十章：工程管理创优活动管理制度内部资料 严禁外传 31内部资料 严禁外传 32集团工程管控要求（一）区域平台总部精干高效、区域做强做优、项目责任到人的模式下，区域平台组织架构应完善，岗位职责应清晰，分工明确，奖罚分明。（二）建章立制根据国家法律法规、集团管控、区域属地化特点进行建章立制，制度应包括区域的奖罚激励制度（三）建设方主体责任“6+6+4”6工程类+6安全类+4质量类（四）工程二次策划1.召开时间：项目在总包单位确定后15天内召开工程二次策划会（工程二次策划需总包和监理参加）。2.策划目标：策划以确保零伤亡、质量一次成优、实现完美交付为目标

22、。3.策划内容：内容包括但不限于以下，分期开发及总平策划、展示区及首开区策划、项目重难点专项策划和安全/质量目标及安全质量保障措施。（五）工程管理APP为提高精细化管理，在项目运行的不同阶段设置不同的管理行为和管理结果，并将这些行为和结果信息化组成工程管理APP，达到项目全周期管控的可视化，通过APP辅助项目，促进达成管理目标。内部资料 严禁外传 33 集团工程管控要求（六）巡检制度为提高项目安全、质量水平，结合集团管控导向，在巡检中设置0分项和非0分项。区域定期对所辖项目进行自查，集团采用第三方咨询公司对在建项目进行抽检，并输出项目问题清单和解决方案，触碰0分项则会引发项目预警，通过联动预警

23、制度和运营激励制度，共同促进项目安全/质量提升（七）黑白名单制度为达成集团经营目标，与总包单位共赢，集团推行黑白名单制度。对于符合条件的总包项目执行经理列入集团白名单，只有白名单才有议标权，并给予白名单一定的奖励和优惠条件。把违规总包单位列入集团黑名单，对于黑名单将采取一定的处罚措施。（八）风险预警项目风险评估包括项目实体工程安全质量、项目管理行为两方面。区域安全质量风险级别按照区域管理行为和安全质量管理形势进行评估。（九）最差项目管理为实现项目完美交付，从安全、质量两个维度定期更新最差项目，提前介入风险，通过强势管控、跟踪，协调资源，尽早消除风险。（十）标杆引领为引导各区域、项目落实集团工程

24、管控重点，全面提升工程管控水平，实现品质提升，完美交付，各区域、项目应积极推进工程标杆引领工作触碰0分项 黄色预警、触碰0分项3项红红色预警内部资料 严禁外传 34内部资料 严禁外传 35 施工总承包单位选用原则：身正、选准、管好、立断 工程监理单位四同原则：同办公、同考勤、同就餐、同活动原 则内部资料 严禁外传 36管 理 要 求对参建单位要求1.任职资格施工单位项目经理、技术负责人、安全负责人、及其他施工管理人员，监理单位总监理工程师、专业监理工程师等，应满足国家法律法规、地方标准、集团规定的任职要求。2.一票否决权区域大运营组长、区域安全/工程管理负责人对参建单位有一票否决权。3.人员面

25、试（1）宜由成本部门组织、区域工程、区域安全人员对参建单位项目经理、技术/安全/质量负责人、总监理工程师等关键岗位人员进行面试，并审核执业资格情况。（2）由项目组织，对参建单位项目团队其他人员进行面试，并审核人证合一情况。4.参建方团队激励4.参建方团队激励：总承包单位每次工程款的2，监理单位监理费的10%，作为参建单位项目团队的专项激励，由项目制定分配方案，并监督总包、监理单位发放。区域安全/工程管理部（或安全/工程职能）职责1.负责制定、细化区域交底制度，并定期抽查各项目对交底制度的执行情况。2.在巡查过程中，对交底落实不到位的项目，进行总结分析，对相关责任人进行问责，并通过建章立制，将公

26、司要求落到实处。内部资料 严禁外传 37管 理 要 求项目部职责项目部应根据集团和区域要求严格执行。交底要求1.交底对象项目对参建单位在进场前进行交底。2.交底内容交底至少应包括合同交底、安全交底、质量/技术要求交底及区域统一构造做法交底等。3.交底形式交底需采用书面交底，要形成书面或影像交底资料，参与交底各方要进行签字确人。激励要求1.区域制定的参建单位管理制度和交底制度中应包含组织落地的责任人，对参建单位管理交底落实不到位的处理措施等。2.集团将不定期抽查参建单位管理和交底管理，对落实不到位，弄虚作假的区域、项目将在安全、质量双周例会上进行通报，情节严重的将在全集团进行通报。内部资料 严禁

27、外传 38内部资料 严禁外传 39检查形式：定期巡检、专项检查、复工检查、日常巡查工作要求：1.在检查中如发现有违章指挥、违章作业、违反劳动纪律、及违反质量规定的行为或结果，应当场制止。2.检查完成后应对查出的问题开出“XX工作联系函”，责任单位应按照“五定”原则落实整改，检查单位或被授权单位应对问题整改情况，以及举一反三的管控措施进行复查。内部资料 严禁外传 40停工“拉闸”范围触碰情形停工“拉闸”问责“合闸”程序局部“拉闸”施工现场存在安全/质量隐患1.项目主动拉闸时，应根据合同及管理制度要求问责施工单位。患整改完毕后，并在项目内举一反三，由项目安全/质量经理负责验收，验收合格后即可合闸，

28、项目第一时间将拉闸情况报区域安全/工程管理部（或安全/工程职能）备案。2.当区域“拉闸”而项目未“拉闸”时，由区域对项目进行问责，问责措施区域自行制定。整改完毕后，并在区域内举一反三，经区域安全/工程管理部（或安全/工程职能）验收合格后方可合闸，区域统计拉闸情况存档备查。全面停工整顿1.存在任何涉及紧急、重大安全隐患2.系统性质量问题3.严重触碰集团工程重点管控要求3.当集团“拉闸”而区域及项目均未“拉闸”时，集团将对区域及项目进行问责，并根据本制度第五章规定，对区域及项目进行风险预警。区域和项目举一反三并制定相关措施，由区域安全/工程管理部（或安全/工程职能）进行现场复核验收并经区域安全/工

29、程管理负责人签字后方可合闸。内部资料 严禁外传 41内部资料 严禁外传 42维度主体范畴级别评判标准质量维度1项目质量风险评估实体工程质量黄色预警塔楼正负零浇筑完成后 30 天内未完成地下室封闭。触碰集团质量管控底线（0 分项）的项目。出现任一系统性 5 类质量问题：空鼓、开裂、渗漏、部品、观感问题。因质量原因被政府通报的项目。红色预警触碰集团质量管控底线（0 分项3）的项目。项目管理行为出现任一系统性 5 类结构问题：桩基工程。混凝土强度不足（含同条件试块）。钢筋工程。地下室开裂/渗漏。楼板开裂/渗漏黑色预警出现桩基工程问题、混凝土强度不足，需补强的项目。因严重质量问题引发群诉的项目。内部资

30、料 严禁外传 43维度主体范畴级别评判标准质量维度2区域质量风险评估区域管理行为黄色预警区域出现3 个黄色预警级别及以上项目。区域出现因质量原因被政府通报的项目。红色预警区域出现3 个红色预警级别及以上项目。质量管理形势黑色预警区域 3 个月内出现2 个黑色预警项目。区域质量管理工作全面失控。内部资料 严禁外传 44风险解除流程质量问题全部整改完成项目举一反三，核查建设方主体责任、安全、质量管理行区域举一反三，规范区域管理行为向集团运营中心申请风险解除（1）工程类：报批报建、工程资料、工期保障、费用保障、招投标及发包、工程监理。（2）安全类：制度建设、人员架构、合同管理、安全文明施工措 施费、

31、实名制管理、过程监督（3）质量类：材料保障、设计保障、图纸会审、过程监督。（1）策划类：七前三后会议制度、穿插施工“4+4+4”等。（2）安全类：“3+3”重点管控要求、8 项基本管控要求、16 个关键节点等。（3）质量类：“5+5+3”重点管控要求、精装八条等。建设方主体责任“6+6+4”安全、质量 管理行为内部资料 严禁外传 45内部资料 严禁外传 46质量事故渗漏、开裂 地下室开裂/渗漏 楼板开裂/渗漏、钢筋工程桩基、砼强度不足（1）卫生间、阳露台、屋面、外窗、管道渗漏、卫生间门两侧返潮（门槛砖没湿铺贴）（1）地下室后浇带、顶板、墙、穿墙管道处开裂/渗漏（1）预制桩偏位、断桩、未到持力层

32、（2）不同材料交界处、墙板拼缝预留洞口、开槽处开裂、抹灰大面出现大量开裂（2）结构楼板（砼墙、梁）开裂/渗漏（2）灌注桩偏位、断桩、砼强度不足、未到持力层（3）钢筋规格、数量、有效间距、保护层、连接、锚固长度不符合要求（3）地勘报告不详细造成不均匀沉降（4）混凝土抽芯强度不足 系统性规律性地出现或引发群诉的视为质量事故 系统性规律性地出现 或引发群诉的视为质量事故判定影响结构承载力、需要补强的 视为质量事故因质量被地级市以上政府单位通报的，也视为质量事故 1、桩基工程、混凝土强度不足，需要补强的；2、地下室开裂/渗漏、楼板开裂/渗漏、钢筋工程问题系统性规律性地出现、或引起群诉的；3、室内渗漏、

33、开裂系统性规律性地出现，或引起群诉的；4、因质量被地级市以上政府单位通报的；质量事故内部资料 严禁外传 47处罚对象质量事故渗漏、开裂地下室开裂/渗漏楼板开裂/渗漏、钢筋工程桩基、砼强度不足施工/监理单位停止区域投标半年停止集团投标一年列入集团黑名单项目工程经理一年内不得升职集团通报批评降职集团通报批评免职集团通报批评项目第一负责人一年内不得升职集团通降职集团通报批评免职集团通报批评区域工程管理负责人集团通报批评半年内不得升职集团通报批评降职集团通报批评区域大运营组长集团通报批评半年内不得升职集团通报批评降职集团通报批评区域总裁集团通报批评集团通报批评降职集团通报批评1、出现上述事故，项目取消

34、当期成就共享运营激励；降职自处罚起半年内不得升职；2、一个自然年内（跨年的连续三个月内）每多发生一起质量事故，按较高处罚升一档处理；3、针对上表所述的问题，若各责任主体及责任人存在谎报、瞒报的行为则升档处罚；质量事故处罚内部资料 严禁外传 48内部资料 严禁外传 49最差项目分类（三个维度）：安全最差、质量最差、交楼最差类别质量最差 判定标准（优先程度由高至低）质量事故 质量管理行为 5 类结构问题 5 类质量问题 3 类客户关注问题由运营中心负责判定，各分部督促落实整改1.按照判定标准的优先程度，各区域每月自行判定出区域最差项目（原则上不直接判定为本月集团最差项目）2.区域自行判定的最差项目

35、须当月整改销项，整改不到位的项目判定为集团最差项目。3.集团最差项目排行榜单每周跟踪，排位靠前的最差项目由总裁召开专题会议，每月判定月度集团最差项目，集团高管会通报。风险解除标准流程及要求：参照本篇第五章风险预警管理制度的风险解除流程内部资料 严禁外传 50“5+5+3类”问题清单5类结构问题桩基工程（偏位、清孔不到位、塌孔、缺少桩尖、钢筋绑扎不合格、断桩、收锤缺少验收等）。砼强度不足。楼板开裂/渗漏。地下室开裂/渗漏钢筋工程（钢筋规格数量不满足图纸要求、锚固长度及搭接长度不足、连接位置错误、焊接质量不合格、附加筋有效高度不足、保护层厚度过厚或不足等）。5 类敏感 问题渗漏（楼板渗漏、烟道管道

36、边渗漏、外墙（窗）渗漏、屋面渗漏、给水管水暖管渗漏、角阀接头渗漏等）开裂（吊顶开裂、墙面开裂、窗台八字角开裂、地面找平层（保护层）开裂等）。空鼓（抹灰层空鼓、墙地砖空鼓、地面找平层（保护层）空鼓等）。部品（四大件、五金洁具等安装不牢固、歪斜，成品刮花破损，影响使用功能等）。观感，参照质量示范文本装修篇所述内容及标准。3 类客户关注问题入户大堂，参照质量示范文本装修篇所述内容及标准。外立面（有明显起拱、开裂、脱落迹象，不平整、线条不顺直、污染、色差、泛碱、涂料接茬明显，变形缝设置不合理、外形不美观，管道安装不牢固、不顺直）。市政园建（路面沉降、铺贴质量差（切割、平整度、直线度、松脱等）、沥青路面

37、质量差（收边收口粗糙、平整度差、画线观感差、污染）、井盖标高错误或排布凌乱等）、小区大门。内部资料 严禁外传 51内部资料 严禁外传 52区域级集团级区域专项工程标杆（评选细则由各区域根据地域特点自行制定）安全管理标杆、地下室结构标杆、地下室综合管网标杆、主体结构标杆、二次结构标杆、精装修标杆、市政园建标杆、全穿插施工标杆等碧桂园集团标杆工程（当年交付分期可参与当年评选）区域入围标杆工程安全、质量、综合标杆区域标杆工程安全、质量、交付综合标杆碧桂园集团标杆工程1.以可独立交付分期（以工规证和施工证范围较大的为准）为单位，当年交付分期可参与当年评选；2.区域专项标杆与区域入围标杆和集团标杆工程无

38、关联；内部资料 严禁外传 53区域入围集团评选区域推送不限名额，上年末区域入围标杆工程，自动入围下一年初区域入围标杆工程，每月底报集团运营中心备案（入围名单需排序），并在区域内公示。区域入围标杆工程区域标杆工程集团十大标杆工程从获得“区域入围标杆工程”的项目中评选不超过 3 名“区域标杆工程”（区域标杆工程必须在集中交付前 3 个月进入区域入围标杆工程），每年 9 月 30 日前报送集团运营中心。集团运营中心从各区域提报的“区域标杆工程”中评选“碧桂园集团标杆工程”（其中毛坯标段数量占比20%，四舍五入取整）。晋 级 制标杆评选流程候选标段近三个月内无预警/通报，鼓励风险项目在解除预警或通报后

39、积极申报入围内部资料 严禁外传 54集团十大标杆工程评选标准首月总体交付率首月零缺陷率首月户均缺陷条数三个数据优先级进行顺位排序区域入围标杆工程建设方主体责任安全、质量管理行为“6+6+4”：（6工程类、6安全类、4 质量类）七前三后、穿插4+4+4、3+3、基本管控8项、16关键节点、5+5+3、精装八条 区域入围评选标准区域入围资格否决条件（任一情况）（一）出现群诉/安全事故/被政府通告或处罚；（二）弄虚作假或公示期间被投诉不达标属实；（三）被集团预警（安全、质量、进度、客服）。内部资料 严禁外传 55建设方主体责任建设方主体责任6+6+4 内部资料 严禁外传 56建设方主体责任6+6+4

40、 6+6+4 建设方主体责任内部资料 严禁外传 57七前三后内部资料 严禁外传 58全穿插施工 (4+4+4)4条明线室内穿插外立面穿插地下室穿插园建绿化穿插4条暗线项目工程策划全套图纸计划招标采购计划政府验收计划4条底线地下室封顶:塔楼正负零浇筑完成后 30 天内完成脚手架拆除前、爬架爬升前:完成外墙砌体/铝合金门窗/栏杆施工交楼样板层:大面积施工前完成面层（涂饰面、部品部件）:在主体封顶后进行施工具备条件的项目必须应用全穿插施工，在“4+4+4”要求基础上，根据区域项目特点细化要求，提前做好全穿插策划全穿插4+4+4内部资料 严禁外传 59重点管控3+3内部资料 严禁外传 60一、安全组织

41、架构1、项目部完善安全组织架构，架构上墙；2、合作方安全管理人员齐备、人证合一、与备案手续（合同）相符、变更手续齐全；3、对参建单位管理人员进行面试且记录齐全，督促有效履职。二、实名制管理1、合同中明确实名制管理要求；2、现场配置能有效运行的实名制管理设备；3、与主管部门系统相连接，对应教育记录及花名册，考勤记录齐全；4、建立用工黑名单。三、工人体检1、落实工人先体检后进场；2、建立工人体检档案（含体检档案，台账并定期更新），与教育记录相匹配；3、劝退体检不合格人员。重点管控3+3内部资料 严禁外传 61四、电梯井1、新项目电梯井按标准化手册要求设置防护，老项目防护必须四角固定，防护设施符合要

42、求；2、层间防护到位、警示标志齐全。五、脚手架1、方案编制、审核、审批、论证符合要求；2、安全技术交底到位；3、现场按照方案进行施工，过程旁站且记录齐全；4、举牌验收，验收手续齐全；5、定期进行监测，记录齐全；6、脚手架拆除前、爬架爬升前完成外墙砌体/铝合金门窗/栏杆施工。六、大型机械1、进场验收，随机档案齐全，无套牌现象；2、方案编制、审核、审批、论证符合要求；3、人证合一（安拆、司机、司索、指挥、维保、电工等工人资质符合要求），人员教育培训及交底到位；4、安装告知、检测验收、使用登记等手续齐全；5、安拆过程交底、旁站到位；6、过程维保到位，记录齐全。重点管控3+3内部资料 严禁外传 62基

43、本管控八大项内部资料 严禁外传 63一、现场全封闭1、施工现场必须进行全封闭管理，除出入口外，围挡必须连续设置，并坚固、稳定、整齐、整洁、美观，不得有缺口；2、围挡应设置自动喷淋降尘系统；出入口应配备车辆冲洗和沉淀过滤设施。二、特种作业人员人证合一1、特种作业人员必须接受专门的安全作业培训，取得相应操作资格证书；2、除接受岗前安全教育培训，每年还须进行针对性安全培训；3、监理应定期审查特种作业人员持证作业情况及证件真伪。三、三级安全教育1、新进场的工友，必须接受公司、项目、班组（分包单位工友为“总包、分包、班组”）的三级安全教育培训，经考核合格后，方可上岗；2、对于工友转岗、变换工种应进行相应

44、的安全教育培训；3、项目部应留存三级教育相关记录（包括但不限于三级教育表、考试记录、培训照片及视频等）。四、班前会1、应督促各作业班组每天上岗作业前开展班前安全教育，并留存影像资料。基本管控八大项内部资料 严禁外传 64五、项目总周巡盘1、各项目总经理每周至少组织一次综合大巡查，监理单位和施工单位主要人员必须参加；2、巡盘范围：四区，一纵一横；3、资料要求：整改通知及回复记录、会议纪要、过程照片（含水印）。六、自我“拉闸”1、集团鼓励项目、区域进行自我“拉闸”行为；2、对风险部位立即停工拉闸，并以书面形式下发相关整改要求，限期整改；3、跟进整改：及时跟进风险整改情况，留存过程资料，特殊情况上报

45、区域或集团；4、验收闭环：经监理验收整改完毕后，项目部进行风险闭合确认，重大风险区域应组织复验；5、举一反三：分析原因，举一反三，项目组织各参建单位进行安全隐患全面排查及整改，针对共性问题区域视情况开展专项整治。基本管控八大项内部资料 严禁外传 65七、监督旁站及验收1、危大工程、关键工序由总包安全员及安全监理进行监督旁站及验收；2、项目安全经理检查合作方交底、旁站及验收记录，针对不到位情况应提出整改意见，可采取工作联系函或于监理例会提出；3、归档整改联系函及整改回复记录。八、消防管理1、按要求设置临时消防给水系统；2、临时消防系统的布置，优先考虑永久与临时相结合的原则；3、灭火器等消防设施符

46、合相关国家标准，如建筑灭火器配置设计规范（GB50140）等；4、严格执行三级动火审批手续；5、易燃易爆材料分类堆放或存储，消防措施齐备。基本管控八大项内部资料 严禁外传 6616个关键节点内部资料 严禁外传 6716个关键节点内部资料 严禁外传 6816个关键节点内部资料 严禁外传 69 5+5+3内部资料 严禁外传 70一、装修图纸深化1、图纸深化可参考碧桂园集团精装修图纸深化指引（2018试行版）深化节点要求；2、保证。二、土建移交工作面1、，且土建总包单位、装修施工单位、监理单位、项目部签字确认；2、按户实测实量交接验收，、无弄虚作假；3、交接验收完毕后需粘贴上墙。三、集中定尺加工1、

47、墙地砖加工必须设立，做到集中加工、定尺加工、集中配送；2、浴室柜、鞋柜、橱柜等具备集中组装条件的家具，设立加工。精装八条内部资料 严禁外传 71四、交楼样板层1、所有精装单位的（一个单元、包括公共部位）做整层交楼样板；2、交楼样板层经区域，方可开始大面施工。五、重点工艺控制1、门槛石、挡水石采用湿铺贴，填充密实、无渗水；2、墙地砖勾缝采用专用填缝剂；3、给水管带压施工；4、瓷砖开孔采用专用开孔器开孔；5、重点工艺未有触犯集团工程质量红线。六、假冒伪劣材料1、材料需使用的品牌、规格、型号，且有出厂合格证明；2、所使用的材料经设计部门确认并封样、展示；3、按照合同及国家要求对材料进行抽样送检。精装

48、八条内部资料 严禁外传 72七、模拟验收1、各项目标段联合验收前，由区域组织对项目交楼区进行模拟验收；2、模拟验收需达到交楼状态，且有验收书面手续，各参与方签字确认；3。八、成品保护1、按合同约定进行成品保护；2、样板层成品保护样板经验收合格后，货量需严格参照样板层保护方式执行；3、成品保护遭到破坏时需及时恢复，避免二次破坏。精装八条内部资料 严禁外传 73奖项区域专项工程标杆区域标杆工程碧桂园集团标杆工程甲方区域区域自行制定制度区域自行制定激励办法给予区域20万元激励（税前），区域一线帮扶人员激励分配占比不少于80%甲方项目对项目一线工程人员（工程师）通报表彰。1.公开表彰，授予“区域优秀项

49、目管理团队”称号。1.进行授牌表彰，授予“集团杰出项目管理团队”称号2.给予30万元激励（税前），项目一线工程人员（工程师）激励分配占比不少于80%施工单位/1.公开表彰，授予“区域优秀项目管理团队”称号。1.进行授牌表彰，授予“集团杰出项目管理团队”称号。2.给予参建单位50万元激励（税前），各参建单位激励由甲方分配，参建单位项目团队激励分配比例不少于80%，对于“区域入围标杆工程”“区域标杆工程”，集团将抽查现场情况，如发现弄虚作假将对直接责任人和相关负责人进行降级处理，情节严重者作免职或辞退处理，并取消当年度评选资格激励由集团承担内部资料 严禁外传 74 第一章：项目客户风险管理第二章：

50、交付验收管理第三章：房屋交付管理第四章：最差交楼管理第五章：房屋保修管理第六章：客户投诉管理第七章：风险预警管理第八章：信息系统使用管理内部资料 严禁外传 75内部资料 严禁外传 76工作流程第一阶段 项目层面项目总为第一责任人 分户模拟验收 公区承接查验交楼联合验收阶段客户风险检查第二阶段 区域层面区域大运营组长为第一责任人 交楼联合验收预审第三阶段 区域层面区域总为第一责任人 交楼联合验收交付验收分三阶段：项目自检（分户模拟验收、公区承接查验、交楼联合验收阶段客户风险检查）、区域交楼联合验收预审、区域交楼联合验收审查。不晚于交楼联合验收前2个月开始达到预审条件可申请预审通过后5天内且不晚于