清水样板房及样板层工艺及质量标准.docx

1、星河集团编 号XH-ZLBZ-C006文件名称清水样板房及样板层工艺及质量标准版 本A修改状态0生效日期2013/06/07页 码15 / 151. 适用范围适用于集团开发项目清水样板房（毛坯房交楼标准）、标准层设置样板层的施工及验收管理，明确清水样板房、样板层验收流程及标准。2. 编制依据国家和地方相关现行工程施工质量验收规范集团发布的工程样板引路、成品保护及相关工程工艺及质量标准深圳公司发布的标准层设样板层的管理规定设计要求的交楼标准及相关施工合同技术要求集团和城市公司相关体系文件、管理办法3. 术语和定义3.1砌体样板层：解决设计文件中的错漏碰缺，检查设计使用功能的合理性，并能及时进行优

2、化及固化，提前进行水、强弱电、空调、消防、燃气、太阳能等各专业的管线综合，也更好的为下一步的砌体工程及管线预埋工程做出明确规定，同时也方便施工单位现场交底使用并指导施工。3.2 交楼验收样板层：作为土建装饰装修工程（天棚、墙面、地面），阳台和卫生间防水工程，铝合金门窗合栏杆工程，开关插座面板及灯具工程，室内外给排水、空调、消防、燃气、太阳能等专业进户工程的实物展示，明确验收及交楼样板的标准，进一步指导施工。 4. 基本要求及标准4.1工作面要求4.1.1清水样板房（交楼毛坯房）：4.1.1.1抹灰前墙面基面灰尘、模板皮等杂物已清理干净，基层表面明显凹凸部位先进行剔凿、用1：3水泥砂浆补平。在墙

3、面四周弹出1米水平线，墙面按要求设置灰饼。4.1.1.2砖墙与混凝土等不同结构交接部位及管线槽已挂钢丝网，错台及管线槽部位已用砂浆补平。4.1.1.3烟道、管道已安装完成，墙体预埋管线已进行隐蔽验收，电箱、线盒等采用保护盖或塞泡沫块进行保护，水电管线采取包裹措施防止砂浆污染。4.1.1.4防水层施工前基层已清理干净，楼地面管道孔周边空隙已分层填补密实并进行闭水试验，防水基层已隐蔽验收。4.1.1.5门窗与洞口之间的缝隙已填塞，外侧洞口周边防水已完成。阳台门及入户门装修预留高度满足设计要求。4.1.1.6水泥地面面层施工前，基层浮灰等已清理干净、洒水润湿，顶棚施工时基层已清洁，进行斩毛或用界面剂

4、处理。4.1.1.7样板房顶板上部已做好防水措施、预留洞口已封堵完毕。4.1.1.8毛坯房大面积施工前，混凝土、砌体分项工程施工完成，已组织结构验收，存在问题已处理完毕。4.1.1.9样板房、标准层设置的样板层楼板预留洞口、临边及外脚手架部位已采取防护措施。4.1.2标准层设置砌体样板层4.1.2.1 梁板模板已拆除，交楼样板层砌体样板已验收，已完成测量放线工作。4.1.2.2 在外墙阳台、露台等部位及卫生间等有水房间墙体根部先行施工200mm高素混凝土反坎。4.1.2.3 墙体大面砌筑前，先行在墙体两侧结构上测放皮数线，进行排砖。4.1.2.4 冷热水及燃气管已考虑进行管线综合，水电管线预埋

5、需先行放线，采用切割机具进行切割后开槽做法。4.2清水样板房（毛坯房交楼）标准：4.2.1常规做法序号使用部位设计标准总项分项名称各子目名称1住宅毛坯做法阳台（露台）阳台（露台）栏杆玻璃栏杆、铝合金扶手、立柱为10厚钢板、夹胶钢化玻璃；具体做法按设计要求。2阳台（露台）天花白色外墙乳胶漆3阳台（露台）地面水泥砂浆面4内墙客、饭厅、卧室墙身毛坯做法：水泥砂浆5厨房墙身毛坯做法：水泥砂浆6卫生间墙身毛坯做法：水泥砂浆，局部防水层（地面上反至300）7天花客饭厅、卧室天花毛坯做法：混凝土面或水泥腻子8厨房、卫生间天花毛坯做法：混凝土面或水泥腻子9地面客饭厅、卧室地面 水泥砂浆找平10走廊地面水泥砂浆

6、找平11厨房地面水泥砂浆找平12卫生间地面防水涂膜13窗台水泥砂浆找平14门户内门洞水泥砂浆抹平直15入户门按设计具体要求，宜选用钢制入户门16户内楼梯楼梯钢梯或混凝土楼梯17栏杆方通或钢筋栏杆18卫生间防水涂膜19水、电计量住户给排水管道材料按设计要求选用，电、水表设置在各层管道井，多层电表集中设置在强电间，燃气表设置在每户的生活阳台20设施管网部分对讲机设置可视对讲主机及不可视分机系统、单元门口机门禁系统和紧急求助按钮21室内弱电部分设电视、电话、宽频网等插座、设置电梯多方通话22配电箱住户配电箱，设电源插座。23室内照明安装开关面板，房间内安装简易灯座及节能灯管。24燃气设管道燃气，每户

7、设IC卡膜式燃气表，庭院PE管埋地敷设，入户镀锌钢管明装。25空调预留安装室内室外机位置，预留穿墙7080孔，室外机结合建筑立面设置百叶遮挡，预留冷凝水排水管道，预留分体空调电源插座。注：各项目可根据当地政府要求及相关做法确定具体毛坯房交楼标准。4.2.2为避免引起争议和投诉，现场展示区清水样板房做法与毛坯房交楼标准应统一。 4.2.3 样板展示区应设置工艺工法样板，主要包括：4.2.3.1铝合金门窗样板（包括铝型材、玻璃、五金件）、入户门及门锁、卫生间防水构造等。4.2.3.2墙体砌筑、抹灰、涂料、面砖样板展示内容：墙体拉结筋、抹灰层、防水层、腻子层、涂料层（面砖）。4.2.3.3安装材料样

8、板展示内容：屋面太阳能、电缆、线管、水管、可视对讲机、红外探头等。4.2.3.4 所有样板统一制作说明面板悬挂在墙面。 4.3 施工工艺标准及控制要点4.3.1砌体工程4.3.1.1砌体工程按集团发布的砌体工程工艺及质量标准要求进行施工，砌筑前应弹出外墙控制线、建筑物主轴线、标高控制线。依据该控制线控制砌体定位、房间方正度及设置抹灰灰饼。4.3.1.2外墙及卫生间底部反坎：按要求在阳台（露台）外墙部位及卫生间等有水房间墙体根部先行施工200mm高素混凝土反坎。4.3.1.3在砌筑过程中，洞口尺寸偏差及方正度方面更需重点控制，墙体砌筑完成7日后，方可砌筑顶砖。4.3.2抹灰工程：4.3.2.1抹

9、灰用的各种主要材料的品种和质量，抹灰的等级、种类、构造应符合设计要求。严禁使用含有未熟化颗粒的石灰膏，以免爆灰。4.3.2.2抹灰前墙面基层进行拉毛（甩浆）处理，宜采用机械喷浆方法。 4.3.2.3室内墙面、柱面和门洞口的阳角，抹灰前先做1:2.5水泥砂浆护角，其高度不应低于2m，每侧宽度不应小于50mm。4.3.2.4抹灰工程应分层操作，严格控制砂浆配合比和抹灰的厚度。每层厚度水泥砂浆宜为57mm，抹灰层厚度控制在820mm，并同一户型抹灰层厚度控制应一致。内墙面抹灰层总厚度一般控制在20 mm内。4.3.2.5大面灰饼不少于三排，门窗洞口边、阴阳角、独立梁的侧边均须设灰饼。当抹灰层厚度超过

10、35时，应在抹灰层中增加钢丝网。4.3.2.6门或窗洞上口滴水线、滴水槽的流水坡向要正确，宜作40宽、10%的流水坡度滴水线或深度、宽度均不小于10mm的滴水槽，在端部距离外墙面3050mm处做截水处理。4.3.2.7天棚、墙面交楼标准为一般为白色腻子完成面，同一房间墙面或顶棚不得有色差。 4.3.2.8生活阳台及主阳台墙面应铺贴外墙面砖并勾缝，不宜采用文化石等非平整材料。4.3.2.9对抹灰层空鼓、开裂的缺陷修补，须采用统一的处理方案进行处理，确保墙面观感质量。 4.3.3楼地面工程4.3.3.1地坪施工前，应将砼楼板表面的浮浆、落地灰等清理干净，可使用铣刨机或凿毛机进行机械清理；4.3.3

11、.2地面细石砼强度等级为C20，砂为中粗砂，塌落度不宜大于30mm，细石砼面层不得留置施工缝。4.3.3.3楼地面细石砼采取随捣随抹的方法。当面层表现出泌水时，可撒1：21：2.5干拌水泥砂进行抹平和压光。不得撒纯水泥操作，以免开裂、起壳。4.3.3.4细石砼面层抹压收光应三次成活，第一遍在面层铺设后，第二遍在水泥初凝后进行，第三遍在水泥终凝前进行。4.3.3.5养护时间常温下一般不少于7d，优先采取蓄水养护方法。细石砼强度未达到5Mpa以上时，不准在其上面行走或其他作业。4.3.3.6 对于交楼标准要求天花为混凝土面的房间，主体施工时应严格控制梁板混凝土质量，宜按清水混凝土标准施工。 4.3

12、.3.7 踢脚线抹灰做法为140mm高1：2水泥砂浆暗踢脚，厚度同所在墙面，踢脚线与墙面可涂刷深色涂料进行分色。 4.3.4防水工程4.3.4.1 厨房、卫生间、阳台防水a) 厨卫间、烟道根部止水坎（导墙）宜采用素混凝土浇筑，可与结构混凝土一次性浇筑，并增加防水做法。b) 施工前检查管道洞口是否封堵严密、墙面管线是否安装并修补好，进行地面蓄水试验，进行隐蔽验收。4.3.4.2地面排水坡度应满足设计和规范要求，坡向正确，不应有倒泛水和积水现象。4.3.4.3防水工程验收按集团发布的防水工程工艺及质量标准和规范要求进行。 4.3.5门窗工程4.3.5.1门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，如

13、洞口尺寸偏差每边小于10mm或大于35mm时，由施工单位应负责洞口处理，固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。4.3.5.2对于外墙加气砼砌块及其他填充墙体砌筑时，在门窗洞口两边应设置混凝土边框或构造柱。4.3.5.3门窗安装时应考虑门窗框下滑与地面、窗台部位预留装修层厚度，一般不小于30mm，门窗框安装应采用镀锌铁片连接固定，严禁用射钉枪直接固定在砖墙上。4.3.5.4塞缝应采用1:2干硬性防水砂浆，内掺防水粉、抗裂纤维、膨胀剂。塞缝完成后及窗边收口后涂刷两道防水涂膜。4.3.5.5外饰面与门窗框交接处上口及侧面须留不小于6mm6mm 的密封胶槽，下口留10mm槽，打胶部位基层应干净干燥

14、，施打密封胶且采用中性硅酮密封胶，严禁在涂料面层上打密封胶。4.3.6水电安装4.3.6.1电管线、电箱预埋需先行放线，采用切割机具进行切割后开槽，严禁直接用凿子或电动冲击钻（锤）等进行开槽。开槽宽度满足d+60mm，深度须满足d+20mm。管道安装完毕后需采用卡扣将管道固定牢靠后方可采用水泥砂浆进行封槽，封槽砂浆需封填密实，不得出现空鼓。 4.3.6.2给排水管道安装：a） 厨卫间给水管道预留接管位，管口平建筑完成面，采用管堵封堵；b）卫生间排水管伸入沉箱，露出200mm，采用管堵封堵；c）露台、阳台卫生间地漏、立管安装到位；d）燃气管道安装到位，采用管堵封堵；e）空调冷媒管、冷凝水管穿梁、

15、穿墙套管预留到位。4.3.6.3 生活阳台热水器冷热水、洗衣机给水、热水器、洗衣机插座、燃气表位、燃气管以及标准层公共区域、管井及设备房管线须提前进行管线综合。5. 标准层设置样板层要求5.1范围及要求5.1.1在高层建筑标准层第二层设置砌体样板层，主要是解决设计文件中的错漏碰缺，检查设计使用功能的合理性，并能及时进行优化及固化。 5.1.2 提前进行水、强弱电、空调、消防、燃气、太阳能等各专业的管线综合，也更好的为下一步的砌体工程及管线预埋工程做出明确规定，同时也方便施工单位现场交底使用并指导施工。5.1.3 砌体样板验收通过后施工交楼样板层，交楼样板层包括：土建装饰装修工程（天棚、墙面、地

16、面），阳台、卫生间防水工程，铝合金门窗、栏杆工程，室内外开关、面板、插座、灯具工程，室内外给排水、空调、消防、燃气、太阳能等专业进户工程。5.1.4工期要求：5.1.4.1第二个标准层顶板梁板模板拆除完成后开始进行砌体样板施工，在20个日历天完成本层样板层。如本层内存在同一户型，交楼样板即选其中一户进行施工。5.1.4.2每栋砌体样板验收全部通过完成后在20天开始施工，在60个日历天内完成验收交楼样板层。5.2 样板层施工及验收5.2.1样板施工前应确定各部位作法，相关材料要按进度要求进场，现场见证取样送检合格。5.2.2样板集中展示部位需将各操作规程、质量管理制度、措施、安全施工注意事项全部

17、挂牌上墙。5.2.3 样板验收合格的部位或构件要挂“验收合格标识牌”，将实测实量的结果应标注于测量部位，不合格的应及时整改。5.2.4施工过程中应及时收集样板施工、图片、影像资料，及时办好所有隐蔽验收手续，确保有案可查，施工完成后可制作幻灯片作为后期施工交底资料。5.2.5 施工过程中应做好现场文明施工工作，做到工完场清，现场无垃圾、杂物、无剩余材料，并派专人进行日常维护。6. 质量验收标准6.1抹灰工程6.1.1 抹灰表面应光滑、洁净、颜色均匀、无抹纹，无明显色差和修补现象，砂浆强度符合设计要求。6.1.2 抹灰完成面垂直度、平整度偏差3mm，阴阳角方正3mm，房间方正6mm，墙体尺寸与设计

18、偏差6mm，户内门窗洞口尺寸与设计偏差10mm。6.1.3 抹灰表面应平顺，阴阳角应方正、顺直，面色泽均匀，无疤痕、砂眼、抹子印，不允许出现空鼓、开裂。6.1.4 满刮腻子之前，应将基层缺陷修补平整，满刮腻子不少于两遍，第一遍腻子刮涂完成，应对表面打磨修补。6.1.5 腻子应平整、坚实、牢固、无粉化、起皮、开裂和掉粉；腻子材料性能应符合设计和规范要求。同一房间墙面或顶棚白色腻子不得有色差。 6.1.6外墙窗台、窗楣（包括不出沿的窗上口）、雨蓬、阳台、压顶和突出腰线等，上面应做流水坡，下面做滴水槽或滴水线，滴水线应与底面抹灰一次完成，突出底面抹灰的高度为10mm，滴水线应顺直，滴水槽要求整齐一致

19、。6.1.7墙面抹灰的允许偏差应符合国家相关质量验收标准要求。6.2 水泥地坪6.2.1 水泥地坪表面密实，平整、清洁、清爽。6.2.2 面层与结构层应结合牢固，无空鼓、裂纹、起砂、脱皮现象。6.2.3有相应的地下管线标识，厨卫间、阳台等有地漏处的面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。6.2.4 踢脚线与墙面应结合紧密，踢脚线高度一致，出墙线条均匀，踢脚线深色涂料上口线条顺直、宽窄一致。 6.2.5 水泥地坪允许偏差应符合国家相关质量验收标准要求。6.3 防水工程6.3.1涂膜防水层与基层应粘结牢固，表面平整，涂刷均匀，无流淌、皱折、鼓泡、露胎体和翘边等缺陷。有水泥砂浆保护层的

20、表面无空鼓、裂缝现象。6.3.2地面结构补洞完成后，进行结构试水，闭水时间为4小时，无明显渗漏。6.3.3 防水层施工完成后，应根据集团发布的淋水闭水试验标准要求进行闭水试验，蓄水50 mm以上、24小时后观察无渗漏、渗湿、印水现象。6.4 外墙面砖、板块地面6.4.1门窗洞口周边不得出现碎砖、窗滴水、窗台压砖及坡度正确，管道背后贴砖需与大面保持一致。穿墙管道周边砌砖圆洞及方洞切砖精细。6.4.2 阳台、露台等贴砖无破损现象，勾缝均匀、无污染。6.4.3 板块地面面层表面应洁净、平整、结合牢固，无明显色差，接缝均匀，板块无空鼓、裂缝、掉角、缺棱等缺陷。 6.5门窗工程 6.5.1洞口外侧四周涂

21、刷1.0m厚防水涂膜，防水必须压门窗框不小于5mm、且涂刷宽度不小于100mm。6.5.2窗台下口流水坡度不小于10%，外窗台完成面最高点应低于内窗台完成面20mm以上。6.5.3门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡，双层玻璃夹层内无灰尘和水气，双玻隔条横平竖直，无翘曲。6.5.4门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直。门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确。6.5.5门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象，门窗工程安装容许偏差应符合国家施工质量验收规范要求。6.6 护栏和扶手6.6.1 护栏

22、所使用的方通、钢筋等材料规格、数量应符合设计要求。6.6.2 预埋件安装应在装饰面层施工前，安装高度低于装饰基层，焊接部位需防锈处理。6.6.3 交楼标准的护栏式样应进行设计，其安装位置、高度、栏杆间距应符合设计要求及规范规定，护栏安装必须牢固。6.6.4 护栏和扶手安装的允许偏差应符合国家现行验收规范要求。 6.7 水电安装工程6.7.1 暗配跷板开关盒，离门框边为150200mm；相邻开关，插座同一标高，高低差不大于0.5 mm，同一室内开关，插座的高低差不大于5 mm。6.7.2 墙面埋设的开关插座不得超出墙体完成面；不得凹入墙面大于1cm，线盒收口整齐。6.7.3 配电箱安装垂直偏差，

23、箱体高50cm以下，不应大于1.5mm，箱体高50cm以上不应大于3mm。暗设时，其面板四周边缘应紧贴墙面，开启灵活，箱体与建筑物接触的部分应刷防腐漆。6.7.4 给水管已做好标识，无渗漏，地漏及排水管排水通畅，给排水接头预留高度及地漏位置坡度满足管线综合方案及规范、设计要求。 6.7.5 燃气表位置及燃气管道布设、太阳能管道入户布设应符合管线综合方案、设计图纸要求。6.7.6 空调孔洞已留设，位置合理，电气线盒收口方正，烟道无裂缝，排烟口位置合理。7. 清水样板房、样板层验收要求：7.1 清水样板房7.1.1由项目部组织工程、设计、营销等相关部门进行验收，各专业人员提出验收意见，由项目部督促

24、相关单位进行整改、消项。7.1.2集团设计研发中心、运营管理中心、营销管理中心必要时可参加清水样板房验收工作。7.2 标准层设置样板层7.2.1各单位相关专业人员提出砌体样板层验收意见，由项目部督促相关单位进行整改。将验收意见完全销项后进行复查和确认。7.2.2砌体样板验收完成20日后在本层进行交楼样板层的施工，如本层内存在同一户型，交楼样板即选其中一户进行施工。未进行交楼样板施工的户型即可用于施工单位针对砌体工程日后进行现场实物交底。7.2.3砌体样板层由城市公司设计管理部进行确认，样板层质量验收标准及整改事项由项目部负责。7.2.4必要时集团设计研发中心、运营管理中心、营销管理中心参加样板层验收工作。15