香港优秀商业考察报告.pdf

1、香港考察报告优秀商业HONGKONG MALLInvestigation Report香港商业概况商业考察案例香港商业特征总结初识邂逅追忆香港共分为4个部份香港岛、新界、九龙和离岛，总面积约1104平方公里，全球人口最密集的地区之一。香港概况香港人口特征居住人口711万人，其中外籍人士52万人；年访港人数2525万人/年，其中内地1359万人次，占54%；人口流动率：每天约有1万人/平方公里流动，楼宇密集区人口流动率6万人/平方公里/天。香港人口密度高，每日有1100万人在流动，主要靠地铁、电车、巴士、的士、轮渡等公共交通工具，公共交通系统发达，道路顺畅。其中地铁约占30%，公车及的士占38%

2、，私车占15%。香港交通特征香港是一个自由港，除了烟、烈酒和动力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不对其他进口物品征收关税。香港是亚太地区乃至国际的金融中心、国际航运中心、国际贸易中心。香港已成为世界第11大贸易实体。以吞吐量计算，香港的货柜（集装箱）港口更是全球最繁忙的货柜港口之一。以乘客量和国际货物处理量计算，香港国际机场是世界最繁忙的机场之一，也是世界三大国际机场之一。以对外银行交易量计算，香港是世界第15大银行中心。以成交额计算，香港是世界第六大外汇交易市场。以市值计算，香港股票市场是亚洲第二大市场。2011年香港地区生产总值为18909.39亿港元，同比实际增长5%，名义增长8.6%

3、。人均GDP为381234港元，相当于49,137美元。香港经济香港经济地位世界经济自由度排行榜品牌认知度高；消费能力较强，人均收入15000元/月20000元/月；对价格敏感度低，看中就买，不喜欢货比三家；逛购物中心就如内地人喜欢逛超市一样，成为了生活习惯；在外就餐频率高；对生活素质要求较高，导致服装、鞋帽、化妆品消费量大大提高；外地游客消费占较大比例。香港消费特征香港商业发展香港，被誉为“商业之都”，拥有大小购物中心40多个，在亚洲的主要游客购物中心地位不可动摇。同时香港以“自由港”的地位成为全球最自由的经济体系之一。稳定的居民家庭收入、低通胀的经济、不断增加的游客消费量，为香港的零售市场

4、持续发展造就了有利的环境。沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APM在繁华美丽的香港，时间总是不够，不知不觉中，我们惜别了她，但有一些情感永远留在了心中沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APM朗豪坊朗豪坊位于香港旺角砵兰街，是该区的著名地标建筑，定位为年轻时尚消费基地，于2004年10月开业。业态构成：综合商业+五星级酒店+甲级写字楼总建筑面积：16.7万平方米商业面积：约6万平方米商业比例：约为36%商业楼层：地下2层，地上13层项目概况标志物：通天梯标志物：happy men雕塑项目区位朗豪坊位于香港九龙旺角，是人气最旺的商业区之一，也是香港的传统商业聚集区。地铁荃湾线和新塘

5、线到达此处。朗豪坊功能板块朗豪坊项目包括一座购物中心、一栋酒店、一栋写字楼。三者人流互相交织，有机地结合在一起。三部分功能流线分析商业部分垂直主动线分析项目特点酒店、写字楼人流均通过购物中心，在通天广场交汇，使商场能够充分利用酒店及写字楼人流。通天广场及主要中庭示意写字楼项目特点剖面位置示意图朗豪坊的中庭并不是从底层到顶层的直通式，而是分成多个大小不一，富有特色的中庭，并采用递进式布局更为有效地组织人流。商场的L4至L8，以及L8至L12，架设两组总长83米、全港最长之无承拓室内扶手电梯，避免游人在升降机前苦候，或在各层扶手电梯中打困，以疏通人流，把游人以最快的时间，走至每一家商店。项目特点s

6、ky bar数码天幕：全港第一个数码天幕，面积达138米 x 38米，覆盖整个购物中心的顶部。天幕时刻播放不同数影像，每日的特定时间，或每逢节日，天幕将会播放特别画面。街外途人亦可透过玻璃墙身，看到室内数码特效。livestage项目特点旋转台阶及坡道旋转台阶及坡道彩虹梯彩虹梯项目特点交通组织L2 二层平面happy man铜雕塑L2 二层平面L4 四层平面（通天广场）L8L4L3L2L1L4 通天广场层平面L8L4L3L2L1通天广场L4-L8L3-L4L1-L3 L12 十二层平面L8 八层平面L8-L12Spiral区域的楼层呈螺旋形，如果要逛匀这区的所有店铺，一定要沿螺旋梯级而行业态分

7、布B1-L3:传统商业：品牌旗舰店（如CK、G2000、AX、H&M、i.t）、鞋靴珠宝、化妆品（西武）。L4:餐饮，通天广场的首层。B2:超级市场。业态分布L5-L7时尚服饰、运动服饰：品牌如MUJI、VANS、IZZUE、adidas、acupuncture业态分布L8-L12：The Spiral潮牌、潮店聚集地。8L有戏院（UA Cinema）。业态分布L13：特色餐厅酒吧。沙田新城市广场沙田新城市广场项目启示朗豪坊商业在设计理念上具有极大的突破，是商业领域创新的成功案例代表，对高层商业的规划设计具有极大指导意义。主要的创新有：超长的通天梯将人流快速引导至高层；从高层循环螺旋向下的动线

8、设计；非对应的多中庭设计；不同区域不同的特色定位；数字天幕、特色标志物等等。沙田新城市广场沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APM沙田新城市广场位于沙田区沙田市中心，是新鸿基地产的旗舰商场；商场面积18.5万平米；80年代初开业，1986年开始，人流量超过15万/天，2007年最高可达32万/天，目前是全港人流量最多的一站式购物商场。项目概况地铁：港铁东铁线沙田站直达城市广场门口，已成为香港商业购物的门户；公路交通：商场与5条城市主干道交汇，其中沙田正街横穿一期商业；巴士：近四十条巴士路线，分公交站点与公交总站点，在节假日增设节假日专线；专线小巴：十几条专线小巴联接周边；24小时免费泊

9、车。公交横穿一期的沙田正街港铁东铁线巴士站公交站公交站牌接驳巴士连廊项目交通第一、三期是商场，二期有酒店和写字楼，四期是中央广场除商场外还包括5幢住宅楼宇、3幢商业大厦、1间酒店及2间迷你戏院；各建筑物之间通过位于二楼或三楼的连廊、屋顶和走道连接，方便消费者在各楼之间的穿行。二期：帝都酒店和写字楼三期：3层商场连廊连廊一期：8层商场四期：城市中央广场项目特点项目一共分成四期，商业、酒店、写字楼之间通过三楼的连廊、屋顶和过道连接，走在其中更像是社区中的休闲便道穿梭沙田新城市广场是一站式购物广场，每层均由12家主力店带动整层人流，形成新购物娱乐消闲体验分期楼层主力店一期商场8F餐厅：美心皇宫7F美

10、食：上海小南国、日本料理今助、满记甜品、牛扒先生等6F电器：电讯盈科、索尼、中原电器、丰泽电器、联想等5F运动休闲服饰：阿迪、匡威、彪马、耐克、乐斯菲斯等4F时装、商场：玛莎、ESPRIT、ECCO、KOOKAI等3F珠宝服饰：ZARA、G2000、周大福、万宁、劳力士、CK等2F百货、生活类：渣打银行、商务印书馆、碧欧泉、citys super等1F饮食，电影院：UA cinema、寿司派、意粉屋、喜客比萨等三期商场3F百货、饮食：一田百货、红蚂蚁餐厅、BESS服饰、高时表行等2F百货：一田百货1F游乐、饮食：肯德基、必胜客、反斗城、亲子中心、茶轩等写字楼底商少量饮食，大量美容、健身、spa

11、、纤体等休闲业态音乐喷泉音乐喷泉项目特点人性化连廊连廊上的小品遥望会堂与地铁相连的过道醒目的绿色导向柱醒目的绿色导向柱无论从建筑设计还是经营方面都完全融入社区，配套很多公共文化、康乐设施，很多沙田人把新城市广场当成自家的商场、后花园。沙田地铁站沙田地铁站沙田广场沙田广场城市广城市广场一期场一期城市广场四期城市广场四期城市广城市广场三期场三期城城市市广广场场二二期期隐于丛林中的敬老院连廊中望商场前庭三期望一期走廊的天窗隐于绿色中的一期商场的建设打造完全融入周边的社区，商场周边空地均打造成花园，置身商场更像是在社区悠闲散步的感觉项目特点 为了增加商场的吸引力，除了全力招来主力商户之外，在商场内部设

12、计方面，亦花了不少心思，拱形玻璃天幕、罗马献技场、空中花园都是为广场度身订造，也是广场的卖点；但最令众人印象深刻的还是那个会跳舞的音乐喷泉。在香港，于商场内设立音乐喷泉，是由新城市广场开创先河，不但是香港第一，更是全中国第一；城市广场本身就是一个城市艺坊。拱形玻璃天幕罗马献技场空中花园室内音乐喷泉大尺度的三楼中庭项目特点与时俱进，把握时代和消费者的需求，近三十年里，不断更新设计和组合，使商场本身变成了一个城市艺术品负一层的饮食店面在规划上采用了软隔的形式，将食客从原本封闭、昏暗的饮食环境中解放出来，同时也满足了运输和消防需求新城市广场网罗优质环球美食，包括全港首间越南人气餐馆PHO24，；香港

13、驰名素菜馆功德林上海素食，亦将其新界区首间分店设在新城市广场。广场七楼“空中食缘”美食专层汇聚中、日、美、泰、及西式各国美食，餐厅包括功德林上海素食、Mr.Steak、心泰、及周记避风塘等，餐厅对开位置是五千多平方米的空中花园，配以醉人的音乐喷泉美景，为旅客带来味觉以外的超然享受。场内亦设有高级巧克力礼品商店agns b.DLICES、GODIVA、COVA及龙岛，荣获米其林星级名衔的利苑酒家、美心皇宫大酒楼等，多不胜数。沙田新城市广场沙田新城市广场负一层的餐厅利用软隔，拥有更多开阔空间项目特点史诺比开心世界，共分六个游览区：包括史诺比大屋、花生校园、独木舟探趣、垒球游乐场、花生大道及史诺比休

14、憩廊；同时还提供相应的婚庆服务。沙田新城市广场沙田新城市广场外部走廊的人性化设计亚洲首个snoopys world，满足了史努比漫画迷的心愿，同时也是小朋友和家长的最佳户外游乐场项目特点香港沙田新城市广场商业成功运营要点，无处不在的人性化体验：开放:强大的交通网络，不断为项目带来消费人群；融合：主体商业与周边功能区域，特别是与居住、生活区的融合，使得项目整体好不突兀，购物逛街显得与散步一样轻松惬意；明确的动线设置。业态:每层12家主力店带动整层人群，越是流行和大众消费的产品所在层数越高；顶层和底层都设置特色餐饮；整体的娱乐休闲比例与购物相当。艺术化打造:出了众多艺术小品外，商场本身就是一件艺术

15、品；特色饮食：不同主题饮食的店面排布也有不同；主题乐园：全港唯一，孩子的乐园，漫画迷的回忆之处，老少皆宜；特色卖场：满足不同需求人群的购物体验。开放与融合业态设置特色体验沙田新城市广场沙田新城市广场项目启发又一城沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APM又一城位于九龙的中心地带，属于地铁上盖物业，拥有约220间7层的商铺及食肆、设备齐全的电影院、全港其中之一最大的溜冰场以及约22900平方米的写字楼。此外，又一城还设有不同类型的配套设施，包括设有约830个停车位、的士站、巴士站、以及直接连贯港铁观塘线及东铁路线，使又一城成为知名之商业与购物休闲的汇聚点。项目概况项目香港又一城地址九龙的中

16、心地带，九龙塘又一村达之路80号面积9.25万平方米楼层共7层（地面5层、地下2层）开发商香港太古地产、中信泰富开业1998年又一城设有完善的公共交通网络，乘搭港铁观塘线及东铁线路均可直达九龙塘站。设于又一城的巴士总站以及邻近九龍塘地铁站之巴士路线。又一城位处于香港城市大学對面，驾驶私家车前往又一城，經由窝打老道驶至歌和老街，再转往达之路便可到达。项目交通地铁巴士私车UG西侧连接地面层G层西侧连接地面层，西侧中部通过隧道与达之路街对面的香港城市大学相连MTR层（商场最低层）南部连接九龙塘地铁站LG2和LG1东侧中南部连接九龙塘铁路站项目特点L2L1UGGLG1LG2MTRP商场多个楼层均与城市

17、交通相连，立体式的外部人流导入设计是又一城购物中心的一大特色。经营的商品以大众档次商品为主，定位中档，主要依靠地铁和九广铁路及巴士站点汇聚人流。又一城网罗了享负盛名的店铺，有时尚男女服装、流行便服、童装玩具、书籍礼品、时尚配饰、电器、家居精品，钟表珠宝、中西美食、洋酒食品、银行服务甚至美容护肤等。项目特点业态代表品牌服装/配饰/鞋帽Ashworth,BALLY,CK Jeans,Esprit,G2000娱乐/休闲AMC影院、欢天雪地溜冰场百货/超市/便利玛莎百货，TASTE，屈臣氏，万宁店珠宝精品Folli Follie,周生生,世界珠宝，时间廊美容美发/个人护理Biotherm,Bobbi

18、Brown,Body shop,CHANEL,Lancome影音器材Nakamichi，丰泽电器，百老汇电器运动及用品Adidas,Columbia,Fila,马拉松，皇家运动专门店美食Haagen-Dazs,又一栈，奇华饼家，皇后饼店，沪翠玩具/童装Disney Store,玩具反斗城服务配套OSIM傲胜国际保健、世界视力、LOG-ON，欧洲名画之家，琉璃工房，柏斯琴行、香港唱片，叶一堂又一城的业态设计特点：主力店是英国玛莎百货和TASTE超市市场、大型溜冰场以及设置有2000个座位的AMC电影院。在名店方面，注重创新，引进全新组合的概念店，例如全球首间设有花店的agnesb店及由影音欣赏和

19、电脑网络集成的咖啡店。项目特点主力店楼层AMC电影院UG欢天雪地溜冰场UG-L2TASTE超市MTR玛莎百货LG1项目内部实景国际品牌店中庭空间效果沙田新城市广场沙田新城市广场项目启示又一城是一个标准的现代化购物中心，在建筑设计、业态规划上均中规中矩，通过多线地铁、外部道路与商场多个楼层相连接，形成立体式的人流导入体系，体现了香港现代化购物中心的一大特征。海港城沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APM项目概况项目香港海港城地理位置九龙尖沙咀广东道3-27号占地面积8.4万平方米商场面积18.5万平方米写字楼面积41.2万平方米服务式住宅6.2万平方米酒店及会所12.7万平方米停车位约2

20、000个发展商九龙仓集团有限公司物业代理海港城置业有限公司发展分期1966年海运大厦1969年马哥孛罗香港酒店1977年海洋中心1981-1983年海洋廊、九仓电讯中心、世界商业中心、港威酒店、太子酒店1994年港威大厦第1座、第2座及商场一期1999年第3座、第5座、第6座及商场二期2008年九龙太平洋会海港城位处尖沙咀商业枢纽，北临中港城，西面是维多利亚港，南面是天星码头，东面是广东道，地理位置优越。项目区位海港城海港城海港城是香港一个大型建筑群，南至尖沙咀天星码头，北至中港城。由于它是香港最大面积的购物中心，因此也成为了游客的观光购物景点之一。而平日亦有超过60,000人于上盖的办公室大

21、楼上班。整个商场由五个互相连接的购物区所组成，分别是海港城海运大厦，星光城，马哥孛罗香港酒店商场，海洋中心，港威商场，每区均各具特色。商场的购物空间广近200万平方呎，为全港规模最大的购物消闲中心。海港城现时约有超过450间商店，当中包括50间食肆及两大戏院。功能板块功能板块功能板块功能板块功能板块海运大厦共分三层：地下KidX、二阶(SportX,FACES及连卡佛美容专区)及三阶LCX:KidX是充满欢乐的儿童天地，有全亚洲最大的玩具“反”斗城(Toys“R”Us)、儿童最爱的美国冒险乐园(Jumpin Gym U.S.A.)、亚洲首间专门店Armani Junior、欧洲风格的英国照相馆

22、Venture及多间国际童装玩具店，如Barbie Kids&Jill Stuart New York Kids、Burberry Kids、DKNY Kids及 Chickeeduck等。SportX是一个运动用品天堂，搜罗最多最潮的运动品牌，包括全港最大超级运动店品牌GIGASPORTS及多家首次进驻香港的旗舰店如Fila、New Balance及adidas NBA等等；以及其他著名运动品牌包括Ashworth、Callaway Golf Apparel、Columbia、Patagonia、Pearly Gates及Timberland 等。FACES及连卡佛美容专区拥有两百多个化妆、

23、美容及香水品牌，更加强化海港城为美丽王国的美誉。五大购物区之海港城-海运大厦星光城星光行在2005年九龙仓购入星光行2楼及3楼楼层，并于2008年交由海港城管理，并易名为星光城，成为海港城的一部分。这里主要售卖电脑配件，三楼有天桥接驳马哥孛罗香港酒店商场。马哥孛罗香港酒店商场于2003年时曾进行大型翻新，主要商户连卡佛亦由海运大厦购物区的铺位搬迁入本购物区。五大购物区之海港城-星光城、马哥孛罗香港酒店商场海港城海洋中心面向广东道的海港城拥有全球名气数一数二的名店，由海洋中心延伸至港威商场，形成一条名店街。海港城美术馆海港城特别于海洋中心二阶开设全港商场首个及唯一的海景美术馆，供市民免费入场参观

24、，将艺术带出画廊，融入于都市生活之中。海港城美术馆面向维多利亚港，占地1,000平方呎，楼高20呎，装潢以简约自然为主题，外墙则特别采用落地玻璃设计，因此予人寛敞舒适的感觉。美术馆会定期展出不同艺术家及题材的艺术品，大家在欣赏艺术品的同时，亦能饱览无敌海景及感受自然阳光气息。在海港城美术馆旁的海景长廊，并设置了露天雅座供市民休息，更可同时欣赏迷人的维多利亚港景色。五大购物区之海港城-海洋中心广东道云集国际超级品牌旗舰店，是香港少数购物地标之一，当中包括Louis Vuitton(路易威登)亚洲最大的旗舰店、Chanel(香奈儿)旗舰店、COACH旗舰店、Hermes(爱马仕)、Dolce&Ga

25、bbana(杜嘉班纳)、Prada(普拉达)、Emporio Armani、Gucci(古驰)、Marc Jacobs、Emporio Armani等。海港城港威商场另有大型超级市场citysuper，设有四间迷你戏院的嘉禾港威电影城，以及多间著名食府鸿星海鲜酒家、COVA Caffe及越式餐厅rice paper french vietnamesecuisine。五大购物区之海港城-港威商场1、儿童TOYSRUS2、百货Lane Crawfod连卡佛3、百货Marks&Spencer4、百货LCX5、化妆品FACES6、影城海运戏院、嘉禾港威7、超市citysuper主力店/特色商铺主力店海

26、港城业态结构主要分为五大类：时尚衣饰、皮具、餐饮大类、腕表及个人护理。这五大类商户构成了海港城业态主体，占业态总数的80%以上。业太比例海港城商业可供借鉴之处：1、让购物中心满足多元化的需求，尤其是在非营业时间内，商场公区空调、扶梯正常开启，将商场公区延伸至写字间一部分。餐饮业态提前开放，满足项目写字间人员、周边居民及游客早餐需求。2、在每一个可利用地方设置广告位，既美化了形象，又创造了收益。3、充分利用海景，港威商场临维港多个休闲平台，供顾客休息观景。4、经常举办主题文化活动，将一次促销展示作为一次作品展示，将艺术与商业在购物中心奇妙融合。5、商场以提供优质的服务为出发点，在服务中应注重细节

27、提供延伸服务（如提供旅游地图、周边景点介绍等）。6、作为香港最早购物中心，顺应时代的发展演变分阶段开发，适时翻新改造旧物业，让购物中心保持与现代接轨实现可持续发展。项目启示IFC沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APMIFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，其中商业面积约7.4万平方米，车位1800个，由新鸿基港铁公司恒基兆业香港中华煤气及中银香港合作开发。交通途径到达IFC的方式邮轮直接到达项目周边的码头，有电梯连接至商场2楼步行从周边的交易广场、邮政总局等项目由天桥系统直接连接到国

28、际金融中心飞机由机场经机场快线直接到达商场一层市区预登记大堂地铁地铁香港站在本项目内有3个出入口自驾车直接到达国际金融中心停车场，并经由直行梯到达项目内公共交通直接到达项目内巴士站、的士站项目概况 香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。把多功能融合到一个综合体内，实现1+12的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用。57%17%23%3%办公商业酒店公众休息区域项目物业结构IFC香港国际金融中心地处香港核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。香港首间四季酒店全港

29、最高级的商务办公大楼全港最高建筑物 1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站 香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心项目物业结构香港全新豪华购物广场写字楼、酒店布置于地块的四角，将中间位置最大空间留给商场，以便商场更能规划循环动线，有利于商场人流的分散与引导循环。整个商场只有一条主动线贯穿，店铺分布在主动线两边，动线简洁清晰，有利于人流的循环引导。四季酒店四季汇国际金融中心二期国际金融中心商场国际金融中心一期往尖沙咀邮轮巴士站电车巴士站地铁香港站的士站机场快线香

30、港站国际金融中心商场入口国际金融中心商场入口项目特点业态组合超市影院时尚服饰珠宝化妆品休闲餐饮代表商户Citysuper超市ZARAPalace影院AXY-3Max&Co麦当劳Chanel Fragrance&Beauty业态组合 国际一线品牌服饰及珠宝首饰特色餐饮代表商户PradaBurberryZegnaFerragamoCANALI万宁Bally日本料理项目业态组合业态组合百货时尚服饰珠宝首饰特色餐饮健身美容工艺品代表商户 连卡佛利苑酒楼Agnes b业态组合特色餐饮酒吧平台花园代表商户稻菊日本餐厅Red Bar&RestaurantISOLA Bar&Grill项目业态组合项目内部实景

31、国际品牌店中庭空间效果主题装扮沙田新城市广场沙田新城市广场项目启示IFC通过商业，把写字楼、酒店连成一个循环，把各类资源有效整合为一体；商业布局成一个环形单动线，商业人流引导明确、清晰；充分利用周边高档写字楼、酒店资源，引进国际一线品牌；商业空间设计、细节装扮优秀，尤其是中庭的熊猫装扮相当吸引人流。圆方沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APM地址：位于香港机场铁路九龙站上盖开业日期：2007年10月商场楼层：4层，商业体量：约100万平方呎其他物业：豪华住宅区、楼高118层(全港最高，全球第三高)的环球贸易广场、提供逾二百五十万平方呎的甲级写字楼，以及大中华区首间五星级W 酒店和Rit

32、z Carlton酒店(尚未开业)。发展商：香港铁路有限公司项目概况项目区位及交通圆方商场是一个主体两层的水平横向式大型综合商业中心。在室内设计中，引入了中国风水学中的五行金、木、水、火、土，其灵感最初来自城市主题购物区的概念，例如化妆品街、男士街、美食街、休闲娱乐街等，结合五行的概念打造具有不同业态分区的主题购物中心。项目规划特点“金”象征尊贵的品位，该区域与环球贸易广场办公楼和酒店大堂直接相通，这里有世界一线品牌商店和食肆。以金属雕塑“祥云”突出主题，光滑的金属表面折射出天窗中洒下来的阳光，令该区熠熠生辉。项目规划特点“木”突出健康为本，该区以美容化妆精品店和时尚生活专卖店为主。从墙面到地

33、面的室内空间，运用大量的木材和叶状装饰图形，突出主题元素。雕塑“虫的踪迹”，用以吸引人们的注意，呼吁人们关注每天发生在身边的事。项目规划特点在“水”区，可以找到各类美食及餐饮。室内设计通过墙面和地面上灵动富有韵律的图案，表现出水的柔美与温婉。雕塑作品“和谐”，以涓涓流水从十个象征山脉的不锈钢管状物上流下，表现水的周始流动。项目规划特点活力无穷是“火”的代名词，在火的疆界里有香港唯一观海溜冰场、电影院、电游区等娱乐休闲项目。整个室内的氛围热烈而富有变化，墙面饰板凝固了火焰跳动的瞬间。而英国艺术家Lincoln Seligman创作的雕塑“白色的心”以立体造型，纯白的颜色，静态衬托火燃烧时难以琢磨

34、的状态。项目规划特点“土”区是唯一一个与其他所有区域直接相连的场所，贯通性最强。墙面、地面和天花的米黄色几何图形，以及石材的运用均体现设计师对土地的理解。大量的天光模糊土区室内外的界限，营造轻松舒适的时尚服饰购物环境。由法国雕塑家Paul Alexandre Bourieau创造的巨大黑色“1/9 dragon（大地之龙）”由山西黑花岗岩铸成，游荡于大地之中，意在探讨雕塑与建筑，容量与空间的关系。项目规划特点金区木区水区火区土区项目商业平面商业业态比例项目内部实景国际品牌店中庭空间效果沙田新城市广场沙田新城市广场项目启示圆方是香港高档购物中心的代表；购物中心主题鲜明，金木水火土五行主题充分体现

35、了中国文化特色；大量运用小中庭、采光天窗；商场的装饰、小品对主题特色的衬托非常值得学习；同时也通过多线地铁、外部道路与商场多个楼层相连接，形成多首层概念。APM沙田新城市广场又一城朗豪坊海港城IFC圆方APM项目香港apm位置东九龙观塘道418号地盘面积106,000平方呎（约9,850平方米）商场总面积约630,000平方呎（约58,530平方米）楼层LG至7楼&11楼楼低3.5米至4.2开发商香港新鸿基地产项目概况APM商场位于观塘，是香港的一个大型购物商场，总面积达六十三万平方呎，是东九龙区的大型旗舰商场，亦是香港首个开创夜行概念的商场，为游客提供购物消闲及潮流的时尚新体验。APM商场共

36、有四条冷气行人天桥连接,分别连接观塘地铁站、裕民坊与观塘道东行、巧明街的港贸中心以及创纪之城的开源道鳄鱼恤大厦重。此外，游客可从观塘道正门进入APM，交通十分方便，可谓四通八达，是国内游客到香港旅游必到之新去处。项目外部交通项目定位特点消费对象：年轻人士档次定位：中档主题概念：Apm=am+pm,延长营业时间，引入夜行零售概念装潢设计特色：颜色鲜明，充分体现年轻时尚APM商场名称是把AM（上午）和PM（下午）融合起来，与商场提倡的夜间消闲概念互相呼应。因而大部份店铺的营业时间直至凌晨，甚至通宵营业。夜间的消闲概念，是源于近年来在职人士的工作时间越来越长，压力亦越来越沉重，然而香港的购物商场多数

37、只营业至晚上十时，令这些人士在下班后几乎无处消闲减压。APM定位为一个店铺营业时间特长的商场，让游客不再受时间束缚，可以尽情购物消闲。项目设计特点 APM 商场的设计新颖，灵感来自灯笼，运用崭新的建筑技术，制造悬浮半空的视觉效果，灯光亦因应不同楼层而转变，带领游客进入一个超现代的感官世界；商场在建筑设计方面采用了X-site的设计，X-site代表了X Generation Site及惊喜，Xsite座落于2楼至6楼，是这个创新悬浮建筑物的心脏地带。低楼层面积尽量扩大，往高楼层逐步缩进。商场主中庭在沿写字楼的垂直线，贯穿整个商场，并充分利用透光引入自然光。利用商场的退台，增加局部透光，增加商场

38、特色。利用商场的退台，设置平台花园，提升商场趣味性。项目设计特点项目设计特点跨层电梯弧形LED项目经营特点经常性举办明星演唱会、见面会、时尚发布会等各色活动，吸引年轻人的关注。图图12项目动线设计为了最大化地利用商场高价值的底层使用面积，APM将塔楼写字楼大堂设于商场 L2 层，相当于地面 5 层。从轻轨层开始，每一层都设置写字楼与商场接口，充分实现人流的互动及适当区分。在地铁层接驳处，进行人流分流，保证上班人流可以通过三组扶梯快速进入写字楼大堂，同时又合理地利用写字楼人流。这种设计，充分利用写字楼的人流为本商场服务，同时也极大方便了写字楼人流前往商场消费。吉之岛吉之岛交通楼层交通楼层楼层平面

39、及业态化妆品、品牌服饰化妆品、品牌服饰品牌服装品牌服装楼层平面及业态美食广场、美食广场、时尚服饰时尚服饰无印良品、无印良品、生活品位生活品位楼层平面及业态运动休闲运动休闲人气美食通人气美食通楼层平面及业态大型酒楼大型酒楼影音数码影音数码电影院电影院楼层平面及业态沙田新城市广场沙田新城市广场项目启示APM的独特的成功之处在于他的年轻时尚的、延长营业时间的商业定位；项目在建筑设计上亦有许多亮点，多个冷气天桥的使用、采光设计、跨层电梯的使用等等；商业与写字楼的交互设计，每层都可以进行人流互动，同时不影响写字楼人流的迅速到达；项目在运营、推广上值得学习，明星效应为项目更增光彩。香港购物中心的特征总结我

40、们永远也忘不了她，她是那样的别具风韵购物中心合三为一，实现商业资源互通互用酒店写字楼一、购物中心、酒店、写字楼商业金三角的综合性开发香港商业特征香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体，单纯从购物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。香港商业特征二、合理控制商业规模和运营风险，不建设面积超过20万平方米的购物中心。名称名称建筑面积建筑面积（平米）（平米）名称名称建筑面积建筑面积（平米）（平米）海港城海港城约约17.617.

41、6万万荷里活中心荷里活中心约约5 5万万IFCIFC约约7.47.4万万朗豪坊朗豪坊约约6 6万万圆方圆方约约1010万万APMAPM约约5.85.8万万太古广场太古广场约约6.66.6万万德福广场德福广场约约7.47.4万万时代广城时代广城约约8.78.7万万青衣城青衣城约约4.64.6万万又一城又一城约约9 9万万新都会广场新都会广场约约5.65.6万万太古城中心太古城中心约约1010万万沙田新城市广场沙田新城市广场约约1515万万旺角新世纪旺角新世纪约约6.76.7万万屯门市广场屯门市广场约约7.97.9万万单个购物中心体量在5-10万平方米/个，是香港购物中心的主流香港商业特征三、大力

42、发展社区型购物中心，社区型购物中心占总数的80以上。香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发达。在香港每个议会区都有自己的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80以上。香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌动，车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成熟，发展程度很高，社区型购物中心有能力留住本区居民，并营造良好的商业氛围。在美国，购物中心的平均面积约为11100平方米，在日本，购物中心的平均面积为14800平方米，而香港购物中心的平均面积约为50000平方米，比美国、日本的购物中心平均面积大，但仍是以社区型购物中心为主。美国社区型购物中心占其购物中心总数的

43、70%，相对而言，香港社区型购物中心占到香港全部购物中心的80%以上，所占比例更高。香港商业特征四、将档次最高的购物中心，开在甲级写字楼及银行最集中的地方香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼及银行最集中的地方。因为在此区域集中了全满港最高收入的人群。其中最个代表性的有：海港城、圆方和 IFC MALL。香港商业特征五、实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80的生意香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。香港购物中

44、心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。香港商业特征原则说明最短时间原则购物中心应当位于人流集散最方便的区位。随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。区位易达性原则购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况。聚集原则商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。接近购买力原则购物中心要接近人口稠密区，又要接近高

45、收入或高消费人口分布区。香港购物中心选址原则香港商业特征六、地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里。香港购物中心的开发，紧随地铁建设的脚步，地铁到哪里，购物中心开发就跟到哪里，在香港购物中心的开发战略中，“位置、交通”往往是最先要考虑的，也是最重要的因素，其重要性关系到购物中心建设的成败。在1979年以前，香港事实上只有一家购物中心：海港城。随着1979地铁正式开通，香港购物中心的开发进入了崭新的时代，基本上地铁通到哪里，购物中心开发就跟到哪里。香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70左右。香港商业特征信德中心置地广场太古广场时代广场太古城广场

46、杏花新城东港城新都城德福广场荷里活广场又一城朗豪坊APM新都会广场海港城香港商业特征七、占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。众所周知，地铁只是一种交通工具而已，如果购物中心只将地铁视为一种交通工具，而地铁在地底下快速通过，则地铁对于购物中心的意义并不太大。香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所，购物中心就成为地铁与地面交通工具的换乘站。巴士站购物中心地铁站购物中心作为交通枢纽，而非上落站香港商业特征八、积极利用旅游经济的客源拉动力，使购

47、物中心成为著名的旅游景点旅游经济在香港占有相当重要的地位,香港已成为世界旅游之都，为促进经营，增加营业额，香港购物中心十分重视旅游经济。时代广场购物中心位于铜锣湾，是该区域最大的购物中心。时代广场在利用旅游经济拉动方面十分有经验，时代广场曾被列为香港十大旅游景点之一，已成为外地游客观光、购物必去地之一，其中内地游客更是成为了商场客流的主要来源之一。香港商业特征九、城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商业价值利用到极致。由于香港土地珍贵，商业向空间发展的特点比较明显。香港购物中心绝大多数在3层以上，59层的很普遍，其中最高达到18层。购物中心楼层数购物中心楼层数太古广场5海港城4又

48、一城7时代广场12青衣城4朗豪坊13APM8MEGA BOX18香港商业特征十、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。香港购物中心的规划思想是很先进的，其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。在国际上，很多购物中心的人流推进结构很单一，他们的人流推进结构是平面的，单调的，线性的。即使在购物中心的发源地美国，由于购物中心的楼层普遍不高，所以人流推进结构也大多是简单的平面性质的结构。香港具有复合型人流推进结构的购物中心，比如圆方、又一城等，利用不同的地铁线路与外部道路，与商场不同楼层相连接，同时对多个楼层直接导入客流，使各楼层感觉像都在

49、地面，从而提高了各楼层租金的收益水平。香港商业特征十一、区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。香港区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现象比较普遍，主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛百货、生活创库、永安百货等，其中玛莎百货开店最多，在时代广场、太古城中心、又一城等购物中心内均有玛莎百货店。社区型购物中心的核心消费群体以周边消费者为主，往往以超市为核心主力店，以更多地满足消费者日常消费需要。百佳超市、惠康超市是香港发展较好的超市，其中百佳超市开店最多。在新城市广场、屯门广场、德福广场均有开店。香港商业特征十二、香港购物中心更注重内部规划，而相对忽略

50、外部规划。香港型购物中心很少设计大型外部广场，很少设计临街商铺，尽可能地利用地铁、停车场等各种交通手段，迅速把人流引入商场内部，注重人流的内部循环，加强人流的聚集效应。香港是一个寸土寸金的地方，外部广场及商铺对商业利用率不高，同时把人流引入商场内部，而不设外部商业街，能够加强人流的聚集效应。香港商业特征十三、香港购物中心重视商业运营，基本上不会分散销售商铺，保持商场的统一经营。香港型购物中心在商业的运营、推广、服务上更为独到、细致，经常性开展各种推广活动，并且在各种服务及配套上非常人性化。香港购物中心运营商具有相当大的经济实力及运营经验，不会分散销售商铺，坚持通过营运来实现租金及分成收益，同时