某房地产项目目标成本控制责任书.doc

1、 (编号： ) 项目 期目标成本控制责任书 房地产有限公司 年 月 日7第 7 页 共 24 页编制依据及说明按照 房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了 项目目标成本控制责任书，编制主要依据如下：1项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2设计管理部：实施方案设计图纸及规划指标( 年 月 日版)、景观方案设计图纸( 年 月 日版)、建造标准与材料部品标准；3工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；4项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准；5营销管理部：景观分区建议，营销费用计划

2、；6财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。成本管理部年 月 日 项目目标成本控制责任书作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。签发人：签发日期： 年 月 日主送：公司管理层抄送：集团成本部一、 项目开发总目标：1. 项目概况1) 总体规划指标n 容积率: ，绿化率: n 总建筑面积： m2，计入容积率的总建筑面积 m2其中：可售面积： m2，不可售面积： m2n 住宅总套数： 套n 总车位： 个

3、2) 期规划指标n 容积率: ，绿化率: n 建筑面积： m2，计入容积率的建筑面积 m2其中：可售面积： m2，不可售面积： m2n 住宅套数： 套n 车位： 个n 入伙日期： 年 月2. 经营目标年份销售面积(万m2)结算面积 (万m2)销售金额 (万元)项目利润 (万元)净利润(万元)结算收入 (万元)注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。3. 销售目标年季度年季度年季度年季度年季度面积(万m2)金额(万元)面积(万元)金额(万元)面积(万元)面积(万元)面积(万元)金额(万元)面积(万元)金额(万元)注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。4. 开发计划序号工作内容时间开始完成1取得土地

4、证2市场定位3规划设计4实施方案5施工图设计6工程量清单招标7基础施工8销售展示区实施时间9主体结构10销售开盘时间11竣工备案时间12入伙时间5. 成本目标 项目目标成本确定为 元/m2，按成本科目具体构成如下：序号费用项目成本总额(万元)可售单方成本(元/m2)一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境工程费七配套设施费八开发间接费开发成本九期间费用总成本注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。各部门责任成本汇总如下：序号费用项目成本总额(万元)销售面积单方成本(元/m2)合计一、项目发展部1作业成本2牵头控制成本二、设计管理部3作业成本4牵头控

5、制成本三、工程管理部5作业成本6牵头控制成本四、项目经理部7作业成本8牵头控制成本五、营销管理部9作业成本10牵头控制成本六、成本管理部11作业成本12牵头控制成本七、其他调整13行政管理费用6. 成本分摊计划成本跨期分摊表项目名称费用总额（万元）跨期分摊 （万元）一期二期三期游泳池会所幼儿园学校球场设备用房车库合总计营销费用分期计划表分期销售收入（万元）营销费用比例（%）营销费用（万元）一期二期三期合计整体营销费用比例 = 营销费用总和销售收入总和7. 资金计划部门费用总额(万元)资金计划 （单位：万元）年季度年季度年季度年季度年季度项目发展部设计管理部工程管理部项目经理部营销管理部成本管理

6、部合计二、 各部门作业目标项目发展部设计管理部工程管理部项目经理部营销管理部成本管理部项目发展部一、主要作业目标：1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。2、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。3、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。二、作业时间目标序号工作内容时间开始完成1取得土地证23三、 成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：项目发展部为完成项目的报批报建以及地价支付而消耗的成本，是项目

7、发展部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、开发前期准备费1、报批报建费政府综合报建费M2建筑面积人防易地建设费M2建筑面积白蚁防治费M2建筑面积图纸审查费M2建筑面积消防审查费M2建筑面积教育基金M2建筑面积新墙体材料保证金M2建筑面积散装水泥保证金M2建筑面积卫生防疫审查费M2建筑面积工程招投标管理费主体建安费招投标代理服务费主体建安费合同鉴证管理费主体建安费项目环境影响评测费项标底编制审查费主体建安费规划执照费概算成本劳保统筹费主体建安费城市生活垃圾服务费M2建筑面积污水处理费M2建筑面积其他报批报建费2、增容费供电贴费M2建筑面积水增容费M2建筑面积煤

8、气增容费户数二、作业时间成本从签订土地合同到获得土地证，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间)计算三、管理费用工资及福利人数行政及财产费用人数其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。2.牵头控制成本：项目发展部负责组织设计管理部、工程管理部、项目经理部、成本管理部等部门以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、土地获得价款1、政府地价及市政配套费2、合作款项3、红线外市政设施费4、

9、拆迁补偿费四、 控制要点：1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。五、 资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。费用名称费用额度(万元)资金计划年季度年季度年季度年季度年季度土地成本报批报建费管理费用总计重要提示：以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并

10、反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。设计管理部一、主要作业目标：1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。2、在目标成本范围内实行景观限额设计。3、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。4、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过合同造价的2%，为 万元。5、准确核算项目销售面积。6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件设计阶段成本管理工作指引、设计变更及现场签证管理办法二、工作时间目标

11、序号工作内容时间开始完成1规划设计2实施方案3施工图设计4三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：设计管理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、开发前期准备费1、规划设计费规划设计费 M2设计面积施工图设计费 M2设计面积环境设计费 M2设计面积会所设计费M2设计面积，含规划、施工图、周边环境、装修样板间装修设计M2设计面积模型制作费、晒图费设计面积售楼中心的设计费M2设计面积社区管网设计费M2设计面积，如属政府垄断工程，归入社区管网工程费2

12、、建筑研究用房二、作业时间成本从获得土地证到主体施工图完成，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间)计算三、管理费用工资及福利人数行政及财产费用万元其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。2.牵头控制成本：设计管理部负责组织工程管理部、项目经理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、主体建安工程设计变更二、主体建筑工程费1、公共部位精装修大堂精装修楼梯间精装修屋面精装

13、修外立面精装修电梯厅精装修单元入口精装修外墙外保温栏杆2、室内装修厨房装修卫生间装修厅房装修阳台露台地面三、园林环境工程费1、绿化建设费公共绿化M2绿化面积组团绿化M2绿化面积私家花园绿化M2绿化面积2、建筑小品建筑小品雕塑水景小品3、道路广场建造费普通车行道M2建造面积硬质铺装车行道M2建造面积 广场及人行道M2建造面积4、围墙建造费5、室外照明6、室外零星设施四、配套设施费游泳池M2建造面积会所M2建筑面积幼儿园M2建筑面积学校M2建筑面积设备用房M2建筑面积球场M2建造面积车站建造费M2建筑面积四、控制要点：1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。2、考虑设计变更量较大的

14、因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。8、准确计算销售面积并与政府部门核对。五、 资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。费用名称费用额度(万元)资金计划 （单位：万元）年季度年季度年季度年季度年季度规划设计费建筑研究用房管理费用总计重要提示：

15、以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。此外，你部门还应积极配合项目发展部完成规划和施工图的报批工作，配合工程管理部完成材料、设备的选样(型)工作，配合项目经理部完成零星工程设计工作。工程管理部一、主要作业目标：1、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋含

16、量控制在 kg/m2以内；砼含量控制在 m3/m2以内。2、按金额统计，工程合同招标率不低于90%，总包工程量清单招标率不低于65%,其中费率招标范围为 ，清单招标范围为 。3、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。4、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于50%。5、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件设计阶段成本管理工作指引、工程招标管理办法等二、工作时间目标序号工作内容时间开始完成1工程量清单招标23三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司

17、经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：工程管理部为完成部门工作而耗费的成本，是工程管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、工程管理费工程质量监督费安全监督费工程保险费外聘专家进行图纸优化二、作业时间成本三、管理费用工资及福利人数行政及财产费用人数其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。2.牵头控制成本：工程管理部负责组织设计管理部、项目经理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实

18、体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、结构经济指标1、钢筋含量KG/M22、砼含量M3/M2二、材料采购成本外墙涂料M2展开面积内墙涂料M2展开面积外墙保温M2保温面积外墙面砖M2展开面积空调百页M2展开面积屋面瓦M2屋面面积雨水管M长度信报箱户户数小院灯盏数量公共部位地面M2地面面积小院门樘数量公共部位楼梯栏杆 M长度阳台栏杆M户数私家花园栏杆M底层户数单元门樘单元数入户门樘户数户内门樘房间数窗、阳台门M2门窗面积四、 控制要点：1、发展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率

19、。3、组织设计单位、相关部门或外请专家进行各项工程的方案优化，重点关注基础类型、结构形式和结构布置，确保各项经济指标控制在集团平均以下。4、积极进行新材料和新工艺的发掘和应用。五、 资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。费用名称费用额度(万元)资金计划 （单位：万元）年季度年季度年季度年季度年季度管理费用总计重要提示：以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本

20、管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对工程管理费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。此外，你部门还应积极配合设计部及项目经理部开展设计及施工方案优化工作。项目经理部一、主要作业目标：1、按制度办理现场签证，现场签证造价不得超过合同造价的1%，为 万元。2、根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约。3、提高工程质量，入伙后一年内因工程质量造成的维修、赔偿费用不得超过 元/m2。4、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件设计阶段成本管理工作指引、设计变更、现场签证管理办法二、工作时间目标：序号工作内

21、容时间开始完成1基础施工2主体结构3竣工备案时间45三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：项目经理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是项目经理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、开发前期准备费1、勘察丈量费测绘文物古迹勘探初勘详勘施工放线竣工测量费2、三通一平费临时道路临时用电临时用水场地平整3、临时设施费临时围墙临时办公室临时场地占用费临时围板二、工程管理费工程监理费施工合同外奖金三、作业时间成本从工程定标到具备开盘条件开盘之日，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间

22、)计算四、管理费用工资及福利人数行政及财产费用人数其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。2.牵头控制成本：项目经理部负责组织设计管理部、工程管理部、成本管理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、主体建安工程现场签证二、社区管网工程费1、室外给排水系统费室外给水系统M2建筑面积雨污水系统M2建筑面积2、室外采暖系统费管道系统M2建筑面积热交换站M2建筑面积锅炉房M2建筑面积3、室外

23、燃气系统费管道系统M2建筑面积调压站M2建筑面积4、室外电气及高低压设备费高低压配电设备及安装M2建筑面积室外强电管道及电缆敷设M2建筑面积室外弱电管道埋设M2建筑面积5、室外智能化系统费停车管理系统M2建筑面积小区闭路监控系统M2建筑面积周界红外防越M2建筑面积小区门禁系统M2建筑面积电子巡更系统M2建筑面积电子公告屏M2建筑面积四、控制要点：1、对现场的施工条件作详细调查，保证地质勘查科学准确，优化施工方案与施工做法。2、合理安排好主体建安工程、社区管网、景观工程的施工顺序，保证合理连接，有充分的时间进行清单招标。3、临时实施应考率永久化或长期重复利用，避免短期内重复性建设造成成本浪费。五

24、、 资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。费用名称费用额度(万元)资金计划 （单位：万元）年季度年季度年季度年季度年季度勘察丈量费三通一平费临时设施费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费工程管理费管理费用总计重要提示：以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息

25、。财务管理部着重对管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。此外，你部门还应积极配合工程管理部进行工程招标和供应商评估工作，配合成本管理部完成项目结算工作。营销管理部一、主要作业目标：1、根据营销计划按项目、年度分别编制营销费用计划，项目整体营销费用最高不得超过销售收入的3%，本期营销费用额度 万元，最高不得超过本期销售收入的 %。2、定期进行营销费用分析，使营销费用的支出与项目销售节奏相匹配，开盘前营销费用使用的不得超过本期营销费用额度 %。3、营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式。4、样板房装修工程按照不低于70%标准价收回。样板房设计费及物

26、品按照不低于50%标准价收回。5、提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%。6、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件营销费用管理规范二、工作时间目标序号工作内容时间开始完成1市场定位2销售展示区实施时间3销售开盘时间4三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：作业成本：营销管理部为确保项目的销售按照经营计划的要求完成而消耗的成本，是营销管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、营销设施建造费广告设施及发布费现场包装费接待厅装修装饰费样板间费用销售模型费二、营销费用1、广告

27、费用(媒体)广告公司设计费用户外广告牌电视媒体拍摄发布现场包装2、销售道具外卖场租用营销活动费 促销活动费万客会费用3、销售代理费及佣金 中介策划及咨询费总产权登记费4、分户产权转移登记费5、房屋交易费宣传资料及礼品费 销售人工费 看楼交通费三、物业完善费四、作业时间成本从具备开盘条件之日到销售回款金额达到收回成本，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间)计算。五、管理费用工资及福利人数行政及财产费用人数其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时

28、间。四、控制要点：1、营销费用计划应考虑全面、编制详细，分期(月、阶段)按计划使用，与销售进度保持协调。2、营销中心、样板间、广告牌、围板等营销设施根据需要设置，对营销有促进作用，不得盲目、重复建造。3、居家示范物品和现场销售设施最大限度回收组合利用。4、发售前，应组织设计、工程和成本人员拟订详细的销售承诺事项清单，防止因销售承诺增加公司投入。五、 资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。费用名称费用额度(万元)资金计划 （单位：万元）年季度年季度年季度年季度年季度营销设施建造费营销费用物业管理完善费管理费用总计重要提示：以上作业成本与牵头控

29、制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。财务管理部着重对除营销设施建造费用以外营销费用、物业完善费、管理费用非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。成本管理部一、主要作业目标：1、提供准确合理的项目目标成本测算。2、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报。3、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目

30、成本管理，对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本 %(即目标成本变动率 %）。4、工程合同结算准确率不低于99%；5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件目标成本实施细则、设计阶段成本管理工作指引等二、工作时间目标序号工作内容时间开始完成12345三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1.全面负责项目的目标成本：序号费用项目成本总额(万元)销售面积单方成本(元/m2)一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四主体安装工程费五社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费开发成本九期间费用总成本2.作业成本

31、：成本管理部为完成成本管理而消耗的成本，是成本部独自控制的责任成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、造价咨询费用二、作业时间成本从主体施工图完成到定标之日，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间)计算三、管理费用工资及福利人数行政及财产费用人数其他人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本 = 单位时间成本 * 部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。3.牵头控制成本：成本管理部负责组织设计管理部、工程管理部、项目经理部以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。项目作业量单位单价总费用备注总计一、主体建筑工程费1、基础工程费土方工程M2建筑面积护壁护坡M2建筑面积桩基础M2建筑面积桩基检测费M2建筑面积降水M2建筑面积2、结构及粗装修费混凝土框架M2建筑面积砌体M2建筑面积找平及抹灰M2