精装修工程营造总结.ppt

1、留庄精装修工程营造总结 留庄精装修部留庄精装修部 4/2/202412目目 录录第一部分：留庄精装修工程简介第一部分：留庄精装修工程简介第二部分：过程管理与控制第二部分：过程管理与控制第三部分：交付阶段的管理与控制第三部分：交付阶段的管理与控制第四部分：第四部分：几点建议几点建议31.1 1.1 留庄项目位于杭州西湖区西溪国家留庄项目位于杭州西湖区西溪国家湿地公园正南侧，北依湿地公园正南侧，北依“杭州第一景观大杭州第一景观大道道”天目山路。项目占地天目山路。项目占地7878亩，总面积约亩，总面积约7800078000多平方米，建筑面积多平方米，建筑面积5931959319平方米，平方米，一共一

2、共9 9幢幢3-43-4层高、带电梯的精装修官邸大层高、带电梯的精装修官邸大宅和宅和4 4幢幢40-9040-90平方米的精装修单身公寓，平方米的精装修单身公寓，项目入口处则为小区住户专享的会所。项目入口处则为小区住户专享的会所。第一章第一章 留庄精装修工程简介留庄精装修工程简介 41.21.2、施工单位、开完工时间、施工单位、开完工时间 官邸大宅开工时间为：官邸大宅开工时间为：20082008年年5 5月月1818日，日，完工时间为：完工时间为：20092009年年4 4月月3030日日 单身公寓开工时间为：单身公寓开工时间为：20082008年年7 7月月6 6日，完日，完工时间为：工时间

3、为：20092009年年4 4月月3030日日 第一章第一章 留庄精装修工程简介留庄精装修工程简介 5留庄室内精装修样板房由美国留庄室内精装修样板房由美国BLDBLD公司设公司设计，大面积则由苏州金螳螂设计院进行深计，大面积则由苏州金螳螂设计院进行深化翻图。官邸大宅的设计将中国传统的居化翻图。官邸大宅的设计将中国传统的居住向往与现代城市的生活价值观相融合，住向往与现代城市的生活价值观相融合，在平层官邸内通过圆厅和内廊，营造出在平层官邸内通过圆厅和内廊，营造出“主宰四方、八方来仪主宰四方、八方来仪”的气度。的气度。留庄精装修单身公寓共有留庄精装修单身公寓共有227227套，其中一套，其中一室户室

4、户192192套，两室户套，两室户3535户。户。第一章第一章 留庄精装修工程简介留庄精装修工程简介 6留庄精装修官邸大宅共留庄精装修官邸大宅共120120套，按照户型套，按照户型最终的装修风格划分原则最终的装修风格划分原则,共分为共分为B B和和H H两两种风格，其中种风格，其中B B风格包括风格包括AA（4 4套）、套）、B B（1212套）、套）、C C（1616套）、套）、D D（8 8套）、套）、M M（6 6套）、套）、MM（6 6套）、套）、N N（6 6套）七种户型，套）七种户型，共共5858套；套；H H风格包括风格包括A A（4 4套）、套）、E E（6 6套）、套）、F

5、F（6 6套）、套）、H H（3232套）、套）、J J（3 3套）、套）、K K（3 3套）套）、L L（8 8套）七种户型，共套）七种户型，共6262套。套。第一章第一章 留庄精装修工程简介留庄精装修工程简介 7精装修施工单位：精装修施工单位：官邸大宅：官邸大宅：深圳海外装饰工程有限公司深圳海外装饰工程有限公司 浙江亚厦装饰股份有限公司浙江亚厦装饰股份有限公司 华鼎建筑装饰工程有限公司华鼎建筑装饰工程有限公司 上海市建筑装饰工程有限公司上海市建筑装饰工程有限公司单身公寓：单身公寓：深圳市洪涛装饰股份有限公司深圳市洪涛装饰股份有限公司 北京深长城建筑装饰工程有限公司北京深长城建筑装饰工程有限

6、公司 浙江诸安建设有限公司浙江诸安建设有限公司 第一章第一章 留庄精装修工程简介留庄精装修工程简介 8 交付情况：至交付情况：至20092009年年5 5月月3131日，大户型日，大户型交付交付6666套，交付率套，交付率62%62%；小户型交付；小户型交付131131套，套，交付率为交付率为84%84%；总计交付；总计交付197197套，交付率为套，交付率为75%75%。大户型精装修零问题套数为大户型精装修零问题套数为3131套，零问套，零问题套数占大户型交付比例题套数占大户型交付比例47%47%，小户型精装，小户型精装修零问题套数为修零问题套数为9494套，零问题套数占小户型套，零问题套数

7、占小户型交付比例交付比例72%72%。第一章第一章 留庄精装修工程简介留庄精装修工程简介 91011121314151617181920第一部分第一部分 项目概述篇项目概述篇第二部分：过程管理与控制第二部分：过程管理与控制一、施工前准备阶段一、施工前准备阶段（一）、施工图设计深化（一）、施工图设计深化（二）、材料设备选型（二）、材料设备选型（三）、施工单位选择（三）、施工单位选择二、施工阶段二、施工阶段（一）、进度控制（一）、进度控制（二）、质量管理（二）、质量管理（三）、施工单位工作状态的调控（三）、施工单位工作状态的调控（四）、施工管理的几点体会（四）、施工管理的几点体会212223242

8、5262728293031323334353637第一部分第一部分 项目概述篇项目概述篇 为了确保大面积施工的品质，保证装修效为了确保大面积施工的品质，保证装修效果，合理调整装修造价。在样板房施工完后，果，合理调整装修造价。在样板房施工完后，分别对大、小户型进行了项目公司及集团层面分别对大、小户型进行了项目公司及集团层面的两轮评审。的两轮评审。评审评审C:Documents and C:Documents and SettingsAdministratorSettingsAdministrator桌面桌面 留庄大户型调留庄大户型调整方案整方案.pptppt及小户型调整方案。及小户型调整方案。3

9、83940第二章第二章 过程管理过程管理施工单位选定篇施工单位选定篇 留庄作为发展绿城公司高档精装修住宅，留庄作为发展绿城公司高档精装修住宅，其精装修的效果对项目的成败至关重要，选其精装修的效果对项目的成败至关重要，选择合适的施工单位对施工质量的具有十分重择合适的施工单位对施工质量的具有十分重要的意义，施工单位在很大程度上决定了项要的意义，施工单位在很大程度上决定了项目成败。为了保证留庄精装修施工的成功，目成败。为了保证留庄精装修施工的成功，精装修部认真的进行了留庄精装修施工单位精装修部认真的进行了留庄精装修施工单位的选择工作。的选择工作。41第二章第二章 过程管理过程管理选择合适的施工单位：

10、选择合适的施工单位：由于留庄现场施工难度大，既要考虑到和由于留庄现场施工难度大，既要考虑到和总包单位的协调，又要考虑到跟暖通、弱电、总包单位的协调，又要考虑到跟暖通、弱电、中央吸尘等的穿插施工，成品保护工作也要求中央吸尘等的穿插施工，成品保护工作也要求非常高。而且本工程现场条件较差，工期要求非常高。而且本工程现场条件较差，工期要求又较紧。考虑了各投标单位的投标报价及以往又较紧。考虑了各投标单位的投标报价及以往类似项目的的工程业绩，公司是否浙江企业，类似项目的的工程业绩，公司是否浙江企业，在大户型样板房的装饰施工过程中在设计深化、在大户型样板房的装饰施工过程中在设计深化、协调配合等方面的表现，项

11、目班子的管理能力协调配合等方面的表现，项目班子的管理能力和工人技术水平，结合现场楼栋分布，户型种和工人技术水平，结合现场楼栋分布，户型种类确定留庄的精装修施工单位。类确定留庄的精装修施工单位。42第二章第二章 过程管理过程管理 大户型标段划分大户型标段划分为确保留庄精装修工程顺利进行，根据留庄为确保留庄精装修工程顺利进行，根据留庄现场的实际情况，按照单一标段施工造价尽现场的实际情况，按照单一标段施工造价尽量接近，以各建筑单体为基本划分单位，每量接近，以各建筑单体为基本划分单位，每一标段的设计风格不超过两个，且以做过样一标段的设计风格不超过两个，且以做过样板房的某一设计风格为主，各标段的空间范板

12、房的某一设计风格为主，各标段的空间范围尽量集中的标段划分原则将留庄分为大户围尽量集中的标段划分原则将留庄分为大户型四个标段，小户型两个标段。型四个标段，小户型两个标段。43第二章第二章 过程管理过程管理大户型划分为四个标段：大户型划分为四个标段：标段标段33户：户：7个户型，装修建筑面积个户型，装修建筑面积10472平平方米；方米；标段标段37户：户：6个户型，装修建筑面积个户型，装修建筑面积12986平平方米；方米；标段标段24户：户：3个户型，装修建筑面积个户型，装修建筑面积9080平方平方米；米；标段标段21户：户：3个户型，装修建筑面积个户型，装修建筑面积7802平方平方米。米。44第

13、二章第二章 过程管理过程管理小户型划分为两个标段：小户型划分为两个标段：标段标段120户：户：10#楼及楼及11#楼，一室一厅楼，一室一厅15户、一室户、一室105户。装修建筑面积户。装修建筑面积7957平方米；平方米；标段标段118户：户：12#楼及楼及13#楼，一室一厅楼，一室一厅20户、一室户、一室88户。装修建筑面积户。装修建筑面积6363.3平方平方米。米。454647484950515253第二章第二章 过程管理过程管理 进度管理进度管理工程的进度工程进行的一条主轴线工程的进度工程进行的一条主轴线,对进度的控制首对进度的控制首先必须确立总体的进度计划并明确进度计划实施的先必须确立总

14、体的进度计划并明确进度计划实施的前置条件。进度计划总会不时的偏差于预先制定的前置条件。进度计划总会不时的偏差于预先制定的整体进度计划整体进度计划,这就要求我们管理人员对现场的进度这就要求我们管理人员对现场的进度实时掌控实时掌控,并根据实际情况与施工单位随时调整施工并根据实际情况与施工单位随时调整施工计划。计划。（1）、大户型大户型每周四召开工地例会，小户）、大户型大户型每周四召开工地例会，小户型每周二召开工地例会，在例会中，将平日里我们型每周二召开工地例会，在例会中，将平日里我们在检查中发现的问题告知各家施工单位，或者施工在检查中发现的问题告知各家施工单位，或者施工单位认为存在哪些是影响他们施

15、工进度的问题一一单位认为存在哪些是影响他们施工进度的问题一一梳理，大家一起查找原因，尽量在会议中帮助协调梳理，大家一起查找原因，尽量在会议中帮助协调施工单位解决困难，同时督促施工单位采取合理手施工单位解决困难，同时督促施工单位采取合理手段赶工。段赶工。54第二章第二章 过程管理过程管理（2）、在平时检查可以适时地对施工单位人员数）、在平时检查可以适时地对施工单位人员数量进行清点，当施工现场的施工力量明显不足或施量进行清点，当施工现场的施工力量明显不足或施工进度有拖延的现象时，及时出工作联系单督促施工进度有拖延的现象时，及时出工作联系单督促施工单位，若遇认为是紧急情况，可先口头通知，事工单位，若

16、遇认为是紧急情况，可先口头通知，事后及时补上工作联系单。后及时补上工作联系单。（3）、当实际施工进度比计划进度拖延较多时，）、当实际施工进度比计划进度拖延较多时，表明现场施工进度有失控的现象，应及时的向施工表明现场施工进度有失控的现象，应及时的向施工单位发出书面通知，指出问题，责令施工单位采取单位发出书面通知，指出问题，责令施工单位采取有效的赶工措施加快施工进度。有效的赶工措施加快施工进度。55第二章第二章 过程管理过程管理（4）、当向施工单位发出要求改进施工进度的通知后，）、当向施工单位发出要求改进施工进度的通知后，仍未引起施工单位的高度重视，现场实际施工进度也没有仍未引起施工单位的高度重视

17、，现场实际施工进度也没有改进，召开一个施工进度控制的专题会议，必要时甚至召改进，召开一个施工进度控制的专题会议，必要时甚至召集公司领导、监理和施工单位的领导参加。在会议后几天集公司领导、监理和施工单位的领导参加。在会议后几天时间，若施工单位现场的项目部并没有明显改善，则发函时间，若施工单位现场的项目部并没有明显改善，则发函至施工单位的集团公司，利用施工单位集团的力量来对它至施工单位的集团公司，利用施工单位集团的力量来对它的项目部进行约束。同时，在经济上，巧妙运用进度款的的项目部进行约束。同时，在经济上，巧妙运用进度款的支付，来控制、调动施工单位对工程进度的把握，。支付，来控制、调动施工单位对工

18、程进度的把握，。（5）、由于留庄是一个高端的精装修楼盘，项目工期紧，）、由于留庄是一个高端的精装修楼盘，项目工期紧，为了带动施工单位的积极性，加快施工进度，从施工进场为了带动施工单位的积极性，加快施工进度，从施工进场依始，我部就带头进行加班，在思想上灌输工期进度的重依始，我部就带头进行加班，在思想上灌输工期进度的重要性；从实际行动上，与施工单位的方案碰头会以及白天要性；从实际行动上，与施工单位的方案碰头会以及白天检查遇见的问题均可直接在晚上加班时讨论、解决，避免检查遇见的问题均可直接在晚上加班时讨论、解决，避免许多问题拖过夜。许多问题拖过夜。565758第二章第二章 过程管理过程管理 对施工质

19、量进行严格把控：对施工质量进行严格把控：（1）、对于施工单位提交的施工方案、施工组织）、对于施工单位提交的施工方案、施工组织设计，以可靠的技术措施来保障工程质量。对于一设计，以可靠的技术措施来保障工程质量。对于一些重要的、关键的施工方案要与监理、施工方充分些重要的、关键的施工方案要与监理、施工方充分讨论，确保方案的合理可行，然后及时、明确的告讨论，确保方案的合理可行，然后及时、明确的告知施工单位必须按此步骤施工，并与监理随时检查。知施工单位必须按此步骤施工，并与监理随时检查。59606162第二章第二章 过程管理过程管理（2）、在明确施工方案后，还是要坚持样板先行，）、在明确施工方案后，还是要

20、坚持样板先行，通过施工样板检验方案的完善程度，在大面积施工通过施工样板检验方案的完善程度，在大面积施工前解决所有技术问题，能有效地避免大面积返工。前解决所有技术问题，能有效地避免大面积返工。施工样板完成后，组织设计、施工、监理单位及主施工样板完成后，组织设计、施工、监理单位及主要设备厂商对样板进行评审，通过评审对设计方案、要设备厂商对样板进行评审，通过评审对设计方案、材料的选用、施工的工序及工艺进行充分的讨论，材料的选用、施工的工序及工艺进行充分的讨论，能较好地指导后续施工。能较好地指导后续施工。留庄官邸大宅分两种不同风格，留庄官邸大宅分两种不同风格，14个不同户型组成，个不同户型组成，因此在

21、选择施工样板时就尤为重要。在两种不同风因此在选择施工样板时就尤为重要。在两种不同风格的户型里各选择两套房间做为大面积施工样板间，格的户型里各选择两套房间做为大面积施工样板间，对每个户型的基层做施工样板，并对其通过评审来对每个户型的基层做施工样板，并对其通过评审来指导后续大面积施工。指导后续大面积施工。63646566676869第二章第二章 过程管理过程管理3）、在施工过程中，对各个分项工程质量进行跟）、在施工过程中，对各个分项工程质量进行跟踪检查，特别的要加强对隐蔽工程的检查验收，以踪检查，特别的要加强对隐蔽工程的检查验收，以确保和控制施工过程的质量。如过发现有不符合验确保和控制施工过程的质

22、量。如过发现有不符合验收标准的项目，要坚决督促施工单位进行返工。收标准的项目，要坚决督促施工单位进行返工。70吊顶龙骨吊顶龙骨71地板木龙骨地板木龙骨7273养水试验养水试验7475第二章第二章 过程管理过程管理（4）、平时要重视细节部位的质量控制。）、平时要重视细节部位的质量控制。如：墙纸的铺贴，在铺贴前请厂家出具体的施工方如：墙纸的铺贴，在铺贴前请厂家出具体的施工方案向施工单位交底，并检查施工单位所用的铺贴胶案向施工单位交底，并检查施工单位所用的铺贴胶水的质量、检查墙面的平整度、阴阳角的顺直等，水的质量、检查墙面的平整度、阴阳角的顺直等，满足规范要求后方可进入后道工序。卫生间大理石满足规范

23、要求后方可进入后道工序。卫生间大理石的铺贴质量控制，由于大理石板尺寸较大，若铺贴的铺贴质量控制，由于大理石板尺寸较大，若铺贴不当极易造成空鼓、脱落。为此，部门专程去别的不当极易造成空鼓、脱落。为此，部门专程去别的兄弟项目进行考察，又会同集团精装修管理部、粘兄弟项目进行考察，又会同集团精装修管理部、粘结剂厂家及施工单位进行专题讨论，制定切实可行结剂厂家及施工单位进行专题讨论，制定切实可行的施工方案，为工程品质及后续的环节奠定基础。的施工方案，为工程品质及后续的环节奠定基础。76第二章第二章 过程管理过程管理5）、提前划分合理的施工界面，重视与工程部的）、提前划分合理的施工界面，重视与工程部的沟通

24、，对工作面的交接要及时届定，避免精装单位沟通，对工作面的交接要及时届定，避免精装单位与总包或者其他配合单位相互间的扯皮推诿。与总包或者其他配合单位相互间的扯皮推诿。（6）、在确保设备功能的前提下尽量提高装修装）、在确保设备功能的前提下尽量提高装修装饰效果。饰效果。77第二章第二章 过程管理过程管理 施工单位工作状态的调控施工单位工作状态的调控（1）、首先，在施工前期，对各家施工单位的项）、首先，在施工前期，对各家施工单位的项目经理就进行分析。留庄项目对于各家施工单位的目经理就进行分析。留庄项目对于各家施工单位的项目经理来说均很重视，如何利用他们不服输的心项目经理来说均很重视，如何利用他们不服输

25、的心态就显得尤为重要。树立标杆，在多家施工单位中，态就显得尤为重要。树立标杆，在多家施工单位中，找一家各方面都做的相对较到位的施工单位，以之找一家各方面都做的相对较到位的施工单位，以之为榜样，由于留庄项目施工单位在业内均有一定知为榜样，由于留庄项目施工单位在业内均有一定知名度，各家单位项目经理均不希望落后与别人，因名度，各家单位项目经理均不希望落后与别人，因此，可进行逐个沟通，对照、比较目前暂时落后的此，可进行逐个沟通，对照、比较目前暂时落后的原因，进行有目的的工作状态调控。原因，进行有目的的工作状态调控。78第二章第二章 过程管理过程管理（2）、适时的召开进度、质量评审，在施工过程）、适时的

26、召开进度、质量评审，在施工过程中邀请集团公司或者项目公司领导前来指导，对于中邀请集团公司或者项目公司领导前来指导，对于施工单位的工作阶段性的作出评价，以及下一阶段施工单位的工作阶段性的作出评价，以及下一阶段施工内容作一个指导，这对于各家施工单位的工作施工内容作一个指导，这对于各家施工单位的工作积极性也起一定的作用。积极性也起一定的作用。（3）、在施工准备阶段，合同里设立各种有效机）、在施工准备阶段，合同里设立各种有效机制。运用支付手段来调控施工单位的积极性。施工制。运用支付手段来调控施工单位的积极性。施工单位的实际施工进度达不到计划进度要求，经多方单位的实际施工进度达不到计划进度要求，经多方面

27、协调后仍未取得有效的改进时，应给施工单位在面协调后仍未取得有效的改进时，应给施工单位在经济上以一定的压力，促使其采取措施加快施工进经济上以一定的压力，促使其采取措施加快施工进度，达到施工计划进度的要求。比如可适当的采取度，达到施工计划进度的要求。比如可适当的采取奖励、罚款甚至与在合同允许范围内，暂时扣押进奖励、罚款甚至与在合同允许范围内，暂时扣押进度款，在施工单位进度、质量有所改善之后再行放度款，在施工单位进度、质量有所改善之后再行放款。款。7980第二章第二章 过程管理过程管理（4）、在在项项目目部部多多次次调调控控手手段段均均无无太太大大效效果果时时，发函至施工单位集团公司，要求集团的支持

28、。发函至施工单位集团公司，要求集团的支持。81 1 1、对施工单位的管理方面的几点体会：、对施工单位的管理方面的几点体会：（1 1）尽尽量量减减少少以以口口头头指指令令，而而多多采采用用书书面面函函件件，即即使使由由于于特特殊殊情情况况使使用用而而了了口口头头指指令令，也也应应及时后补书面函件，保证管理过程的有据可查。及时后补书面函件，保证管理过程的有据可查。（2 2）对对施施工工单单位位提提出出需需协协调调解解决决的的问问题题在在某某一一层层面面无无法法解解决决的的情情况况下下，必必须须向向上上一一层层面面通通报报，并要求经办人员对处理结果进行跟踪。并要求经办人员对处理结果进行跟踪。第二章第

29、二章 过程管理过程管理82 （3 3）对于施工单位的管理要善于运用管理技巧。）对于施工单位的管理要善于运用管理技巧。综合运用联系单签证、工程款支付、不同标段质量综合运用联系单签证、工程款支付、不同标段质量进度评比、后续工程投标的优先与禁入等手段调控进度评比、后续工程投标的优先与禁入等手段调控施工单位工作情绪、控制质量与进度。施工单位工作情绪、控制质量与进度。（4 4）.联系单及现场发生成本的签证过程应加联系单及现场发生成本的签证过程应加快进度，否则容易导致施工单位存在抵触情绪。快进度，否则容易导致施工单位存在抵触情绪。第二章第二章 过程管理过程管理83 2 2、现场管控方面的几点建议：、现场管

30、控方面的几点建议：（1 1）加加强强对对设设计计的的精精细细化化管管理理。在在保保证证设设计计效效果果的的同同时时，多多从从功功能能角角度度、使使用用角角度度、成成本本角角度度综综合合考考虑虑和和把把握握设设计计用用材材、设设计计细细节节，提提升升设设计计的的综综合合效效益益。如如厨厨房房内内如如有有可可能能应应尽尽量量按按双双开开冰箱预留位置冰箱预留位置,满足业主使用要求。满足业主使用要求。（2 2）严严格格控控制制设设计计的的评评审审程程序序与与时时间间。设设计计先先行行，为为施施工工预预留留充充足足时时间间，并并充充分分利利用用集集团团公公司司、建建筑筑设设计计院院等等外外脑脑，加加强强

31、对对设设计计质质量量的的控控制制，对对设设计计评评审审人人员员采采取取提提前前预预约约制制、定定期期沟沟通通制。制。第二章第二章 过程管理过程管理84 （3 3）目前设计公司一些工程节点采用的是通用目前设计公司一些工程节点采用的是通用图，与工程实际结合不紧密，导致交付时部分节点图，与工程实际结合不紧密，导致交付时部分节点存在质量问题，因此在项目累计开发过程中，对前存在质量问题，因此在项目累计开发过程中，对前期项目开发过程中存在的节点问题，进行更改并提期项目开发过程中存在的节点问题，进行更改并提交设计确认，以避免后期开发同样的问题重复出现。交设计确认，以避免后期开发同样的问题重复出现。第二章第二

32、章 过程管理过程管理85 （4 4）加加强强对对甲甲供供和和甲甲定定乙乙供供材材料料设设备备的的管管理理，强强化化材材料料设设备备选选型型、数数量量统统计计、进进场场验验收收、发发放放管管理理，保保证证材材料料供供应应满满足足施施工工进进度度要要求求。如如墙墙纸纸型型号号可适减少，可减少施工难度可适减少，可减少施工难度,也可减少备货量。也可减少备货量。（5 5）合理安排施工工序、控制施工进度，充分）合理安排施工工序、控制施工进度，充分考虑前道工序的完成时间对后道工序及最终效果的考虑前道工序的完成时间对后道工序及最终效果的影响。诸如湿作业完成时间对后期的墙纸施工、对影响。诸如湿作业完成时间对后期

33、的墙纸施工、对墙纸发霉的影响等。墙纸发霉的影响等。第二章第二章 过程管理过程管理86内容提要：内容提要：第一部分第一部分 交付概况交付概况第二部分第二部分 交付前准备交付前准备第三部分第三部分 交付中热忱服务交付中热忱服务第四部分第四部分 交付问题汇总交付问题汇总第五部分第五部分 交付后整改交付后整改第六部分第六部分 交付的主要经验教训交付的主要经验教训第三章第三章 交付管理交付管理87交付晚会88交付晚会89交付概况 留庄精装修工程采用了留庄精装修工程采用了VIPVIP式的预约交付，从式的预约交付，从20092009年年4 4月月3030日开始，销售部门不间断地预约客户日开始，销售部门不间断

34、地预约客户前来收房，相对集中交付的日期定在前来收房，相对集中交付的日期定在20092009年年5 5月月2222、2323及及3030、3131两个周末进行，至两个周末进行，至5 5月月3131日，大户型日，大户型交付交付6666套，交付率套，交付率62%62%；小户型交付；小户型交付129129套，交付套，交付率为率为83%83%；总计交付；总计交付195195套，交付率为套，交付率为75%75%。大户大户型精装修零问题套数为型精装修零问题套数为3131套，零问题套数占大户套，零问题套数占大户型交付比例型交付比例47%47%，小户型精装修零问题套数为，小户型精装修零问题套数为9494套。套。

35、零问题套数占小户型交付比例零问题套数占小户型交付比例72%72%。90交付前的准备 就留庄项目的产品定位而言，其在建筑、景就留庄项目的产品定位而言，其在建筑、景观、精装修、物业服务等方面，在杭州地区均属观、精装修、物业服务等方面，在杭州地区均属高端。作为这样高端物业的营造者，虽然过程管高端。作为这样高端物业的营造者，虽然过程管理中兢兢业业，但最终交付的产品是否能够令客理中兢兢业业，但最终交付的产品是否能够令客户满意，心里还是忐忑不安、没有十足把握。户满意，心里还是忐忑不安、没有十足把握。因此，为借鉴类似项目经验，特别是交付前的整因此，为借鉴类似项目经验，特别是交付前的整改经验，在改经验，在4

36、4月中旬特别请北京御园项目王朝晖总月中旬特别请北京御园项目王朝晖总经理到留庄现场指导。王总在查看精装修现场后，经理到留庄现场指导。王总在查看精装修现场后，一方面，为精装修整改的重点与难点提供了指导一方面，为精装修整改的重点与难点提供了指导性意见；另一方面，也坚定了我们做好精装修、性意见；另一方面，也坚定了我们做好精装修、交出满意产品的信心与决心。交出满意产品的信心与决心。91交付前的准备 同时，为获取更多的精装修房交付经验，同时，为获取更多的精装修房交付经验，4 4月月下旬，公司特别请集团公司副总经理裘剑平、营下旬，公司特别请集团公司副总经理裘剑平、营销总监虞沁文、宁波公司总经理楼建伟、执行总

37、销总监虞沁文、宁波公司总经理楼建伟、执行总经理助理董晖、绿城物管公司副总经理杨掌法讲经理助理董晖、绿城物管公司副总经理杨掌法讲授精装修房交付经验、评审交付方案、指导各项授精装修房交付经验、评审交付方案、指导各项交付准备工作。在交付前物管公司李海荣董事长交付准备工作。在交付前物管公司李海荣董事长更是多次到留庄现场检查各项交付准备工作。更是多次到留庄现场检查各项交付准备工作。92交付前的准备 针对此次预约式交付，我部主要做了如下工作。针对此次预约式交付，我部主要做了如下工作。预约交付要施工工期的支持，为确保交付，我部预约交付要施工工期的支持，为确保交付，我部在年后开工伊始，就明令各精装施工单位所有

38、大面积在年后开工伊始，就明令各精装施工单位所有大面积精装修施工必须在精装修施工必须在3 3月月2020日前完成，整改在日前完成，整改在4 4月月3030日前日前完成。留庄大户型至完成。留庄大户型至20092009年年4 4月中旬已基本具备交付条月中旬已基本具备交付条件，小户型至件，小户型至20092009年年4 4月月3030日也完成整改。作为留庄项日也完成整改。作为留庄项目交付的主战场，留庄会所整体精装修施工于目交付的主战场，留庄会所整体精装修施工于20092009年年1 1月份已全部结束，收尾整改工作也于月份已全部结束，收尾整改工作也于20092009年年4 4月份全部月份全部完成，留庄餐

39、厅、多功能厅、儿童活动区域及相关的完成，留庄餐厅、多功能厅、儿童活动区域及相关的物管办共配套区域精装修于集中交付前也全部完成精物管办共配套区域精装修于集中交付前也全部完成精装修施工，所有户内整改及公共区域的精装修如期完装修施工，所有户内整改及公共区域的精装修如期完成，为随后的留庄项目交付打下了坚实的基础。成，为随后的留庄项目交付打下了坚实的基础。93交付前的准备 在交付前认真检查，留庄精装修施工到在交付前认真检查，留庄精装修施工到0808年年1212月，除墙纸及地板以外其它室内作业均已完成，在月，除墙纸及地板以外其它室内作业均已完成，在春节以前就开始了一轮的精装修检查验收工作，春节以前就开始了

40、一轮的精装修检查验收工作，按按照标段分组进行检查，每组组成人员由精装修部、照标段分组进行检查，每组组成人员由精装修部、工程部、物业管理、销售部联合派员参与，专业涵工程部、物业管理、销售部联合派员参与，专业涵盖装饰、安装、幕墙、门窗、土建等各专业工程师。盖装饰、安装、幕墙、门窗、土建等各专业工程师。将查出的各类问题汇编在一起，下发给各参建单位。将查出的各类问题汇编在一起，下发给各参建单位。开年后，安排施工人员对诸如此类的问题实施整改。开年后，安排施工人员对诸如此类的问题实施整改。949596交付前的准备 留庄精装修施工到项目施工完成分别经历了留庄精装修施工到项目施工完成分别经历了3 3阶段验房。

41、每户编制了一户一验资料，根据施工阶段验房。每户编制了一户一验资料，根据施工内容分配工作，对户内各分部分项工程进行全面内容分配工作，对户内各分部分项工程进行全面检查，检查分初验、二次验收，集团及兄弟公司检查，检查分初验、二次验收，集团及兄弟公司联合验收三次进行，每天利用晚间时间对验收问联合验收三次进行，每天利用晚间时间对验收问题进行汇总，对专项问题的通病进行讨论研究解题进行汇总，对专项问题的通病进行讨论研究解决。经过全员验收、整改，历时决。经过全员验收、整改，历时2 2个月，完成对留个月，完成对留庄大小户型的精装修验收整改工作。庄大小户型的精装修验收整改工作。97交付准备 在历次检查中，总共检查

42、出在历次检查中，总共检查出1841918419个问题，个问题，其中木饰面安装及油漆质量问题其中木饰面安装及油漆质量问题 57195719个，石材修个，石材修整整48214821个，墙纸及乳胶漆个，墙纸及乳胶漆27632763个，其它质量问题个，其它质量问题51165116个。在检查后，对验收问题进行汇总分析，个。在检查后，对验收问题进行汇总分析，对专项问题的通病进行讨论研究解决并安排施工对专项问题的通病进行讨论研究解决并安排施工单位落实整改。单位落实整改。98交付前的准备验房单99交付前的准备 督促施工单位整改落实督促施工单位整改落实 自留庄精装修验房工作开始，我部每天晚自留庄精装修验房工作开

43、始，我部每天晚1919：0000召集施工单位就每天验房发现的问题具体落召集施工单位就每天验房发现的问题具体落实整改进度，落实具体整改措施及时间，并要求实整改进度，落实具体整改措施及时间，并要求施工单位项目经理现场签字确认，施工单位整改施工单位项目经理现场签字确认，施工单位整改完成后，我部相关分管人员及时跟进复查，确保完成后，我部相关分管人员及时跟进复查，确保整改真正到位，经过施工过程中整改真正到位，经过施工过程中3 3次验房整改，基次验房整改，基本杜绝了重大的质量隐患存在。本杜绝了重大的质量隐患存在。100101交付前的准备 交付前每套排查交付前每套排查 留庄项目采用预约交付方式，虽然交付周期

44、延长留庄项目采用预约交付方式，虽然交付周期延长给施工管理和施工单位配合增加了不少的工作量，但给施工管理和施工单位配合增加了不少的工作量，但给交付的配合服务、各专业工种的配合留有充足的应给交付的配合服务、各专业工种的配合留有充足的应对时间。销售部门每天下午即书面告知次日即将交付对时间。销售部门每天下午即书面告知次日即将交付的房号，我部当晚组织施工单位对次日即将交付房进的房号，我部当晚组织施工单位对次日即将交付房进行最后的巡视，对室内所有涉及功能方面的设备及装行最后的巡视，对室内所有涉及功能方面的设备及装修最后一次排查，发现问题不管多晚都进行解决。修最后一次排查，发现问题不管多晚都进行解决。102

45、103104105106交付前的准备 事实证明，作为专业的工程管理人员，对工事实证明，作为专业的工程管理人员，对工程质量问题的检查要求高于业主验房的标准，经程质量问题的检查要求高于业主验房的标准，经过对每一套即将交付房的最后一次巡查，相关分过对每一套即将交付房的最后一次巡查，相关分管人员及相应标段施工单位对每一套即将交付的管人员及相应标段施工单位对每一套即将交付的房子心中有数，对于实在不能及时整改调整的问房子心中有数，对于实在不能及时整改调整的问题做好整改预案，避免交付过程中出现问题而束题做好整改预案，避免交付过程中出现问题而束手无策。手无策。107交付前的准备 为保证交付工作的顺利进行，交付

46、前，公司为保证交付工作的顺利进行，交付前，公司对交付小组做了合理设置，并对人员进行了明确对交付小组做了合理设置，并对人员进行了明确分工。日常交付时段，设置分工。日常交付时段，设置5 5个交付小组，相对集个交付小组，相对集中交付时段，设置中交付时段，设置1010个交付小组。每个小组均由个交付小组。每个小组均由物管、销售、精装、工程各一名人员组成，物管物管、销售、精装、工程各一名人员组成，物管负责引导、销售负责主交流和问题记录、精装和负责引导、销售负责主交流和问题记录、精装和工程负责解答专业问题。日常交付时段依靠项目工程负责解答专业问题。日常交付时段依靠项目公司自有人员，相对集中交付时段除自有人员

47、外，公司自有人员，相对集中交付时段除自有人员外，在片区董晖总助的协调下获得了集团公司精装修在片区董晖总助的协调下获得了集团公司精装修部、宁波公司、东部公司人员上的鼎力支持。部、宁波公司、东部公司人员上的鼎力支持。108交付前的准备 为保证交付服务质量，交付前，留庄项目销为保证交付服务质量，交付前，留庄项目销售部、精装修部、工程部的相关人员对所有参加售部、精装修部、工程部的相关人员对所有参加交付人员进行了必要的交付培训。培训的主要内交付人员进行了必要的交付培训。培训的主要内容包括：交付路线、交付流程、精装修基本知识、容包括：交付路线、交付流程、精装修基本知识、材料设备基本配置、统一说辞、统一着装

48、等。材料设备基本配置、统一说辞、统一着装等。事实证明，交付前精心的准备工作对交付顺事实证明，交付前精心的准备工作对交付顺利开展起到了的至关重要的保障作用。利开展起到了的至关重要的保障作用。109交付前的准备合格证110交付中热忱服务 交付中的服务交付中的服务 在交付过程中，业主对于工程的质量方面也在交付过程中，业主对于工程的质量方面也提出了一些问题及建议。对于业主提出的问题，提出了一些问题及建议。对于业主提出的问题，我们在诚恳听取并了解业主真正诉求的同时，利我们在诚恳听取并了解业主真正诉求的同时，利用自己工程方面的专业知识及国家相关标准和规用自己工程方面的专业知识及国家相关标准和规范，把握质量

49、问题的尺度，同业主真诚沟通并加范，把握质量问题的尺度，同业主真诚沟通并加以适当的引导。整个沟通引导过程切忌推诿及过以适当的引导。整个沟通引导过程切忌推诿及过分的辩解，哪怕是业主提出的很多极其个性化或分的辩解，哪怕是业主提出的很多极其个性化或与工程营造本身无关的问题，在无法明确解答的与工程营造本身无关的问题，在无法明确解答的情况下，可以同业主说明先由销售记录问题并在情况下，可以同业主说明先由销售记录问题并在一周内给予回复。一周内给予回复。111交付中热忱服务 同时，安排各工种的技术熟练的施工人员在同时，安排各工种的技术熟练的施工人员在等候区待命，如果是某一楼栋某一单元的业主来等候区待命，如果是某

50、一楼栋某一单元的业主来领房，施工人员到达该单元附近，业主提出问题领房，施工人员到达该单元附近，业主提出问题时，立即电话通知施工单位管理人员，相应的工时，立即电话通知施工单位管理人员，相应的工人立即上楼，到达套内，解决相应的问题。诸如：人立即上楼，到达套内，解决相应的问题。诸如：打玻璃胶，开关启闭不灵及乳胶漆细裂缝等较小打玻璃胶，开关启闭不灵及乳胶漆细裂缝等较小的问题，基本上均解决在业主未离开房间之前。的问题，基本上均解决在业主未离开房间之前。112交付中热忱服务 在交付过程中，相关施工单位的维修人员对在交付过程中，相关施工单位的维修人员对一些小问题及时处理，让业主感觉到我们工作的一些小问题及时