精装修工程基础管理总结.ppt

1、GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFULGREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 精装修工程精装修工程基础管理基础管理创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 有三个案例，是最近发生的；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 案例一；有一晚，送一位住滨江的同事回家，我问，“家在哪里”？答，“江晖（“飞”）路”。我问，“江晖路，还是江飞路？答，“江晖路”。我问，“怎么晖飞不分”？他理直气壮答，“我们老家都不分，一直都那么叫，没办法改了”。创创 造造

2、 城城 市市 的的 美美 丽丽案例二；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 近期去检查某工地，发现灯座基础、淋浴房防水翻边施工错误，我问分管人员，怎么这么做？他回答，我们一直这么做。我说，这样不符合规范，要返工。他回答，这没办法改。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 案例三；某公寓项目样板房结束，考虑该团队刚组建，大规模施工即将进场，有必要认真总结，我与项目公司分管领导商量后，布置项目的三位分管人员一周内提交营造总结。一周过去，没看到；我在区域会上再次布置，过了一周，还是没收到；我就发信息催要，过了几天才收到。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 失望还在后面，（某项目样板房工程

3、营造总结）其中二篇应当总结的经验教训没有体现，设计衔接、工期控制，材料供应、施工质量、整体组织没有回顾，分管人员在营造过程中的作用没有反映，在大规模施工中引以为戒的管理通病没有梳理；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 尤其是其中一位负责人工作拖拉、应付交差、内容空洞、误人误己的的行为实在有悖绿城的企业文化。我与项目公司分管领导沟通后，不约而同担心，怎样把大规模施工交给他们啊。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 因工作关系或领导指令，今年参与管理了一些项目，喜忧参半。在公司快速发展及专业化管理模式下，集团上下热情高涨，新人涌现，但有些项目、部门管理基础逐渐削弱，工程“通病”陆续显现。

4、创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 常有同事、朋友问，你最近在忙什么，我无奈回答，做消防队长。消防队长即救火、应急。如果我们的管理层依旧是这些认识，依旧是这些行为模式，哪有不救火的道理呢？创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 为什么有规范流程、标准工艺，而每个项目却参差不齐，原因：员工背景差异，渠道，经历，学识；执行力度差异，标准；管理环境差异，方向、专业偏差；长此以往，管理会断层，对接会乏力；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 是惯性思维、初级作业，还是转变观念、积极进取，是公司各级管理层面需面临的抉择，是亟待解决的问题。房地产行业是集建筑、艺术、资金运用、企业管理、市场销售

5、等跨专业、综合性产业，房地产行业的佼佼者无不几经摔打，脱胎换骨，接受历练。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽于是，有了今天的话题，学会改变自己。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 我的内容分八个部分：一、前 期 准 备 二、设 计 把 控 三、材 料 组 织 四、施 工 营 造 五、项 目 交 付 六、团 队 建 设 七、工 作 方 法 八、工 作 职 责创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 一、前一、前 期期 准准 备备创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 某项目已完成土建施工，精装修工程已进场，但部分卫生间楼板未作降板施工，卧室与

6、卫生间地面无落差。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 某项目善于发现原计划错误，及时组织相关领导调整开发计划。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 1、如何认识前期准备重要性 不少项目在前期做过一定的市场调研、论证，形成了可行性研究报告和产品策划文案，这些工作都是必须的，但涉及产品前期准备就显得较轮廊化、概念化。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 随着房产品新一轮竞争加剧，精装修成为行业、社会的关注热点，成为产品核心竞争力和品牌竞争必不可少的组成部分，市场已对开发商提出了新的、更高要求，对项目产品的重新认识、前期准备就具有重要意义，并且迫在眉睫。创创 造造 城城 市市 的的 美

7、美 丽丽 科学的安排前期准备工作是把控全局，推动精装修工程系统运作的关键。部分项目前期计划不清晰、设计方案不确定、采购方案不明确，开发计划不落实，评审意见悬而不决，一直拖至全面施工阶段，造成积重难返的局面；我们应引以为戒，避免重蹈覆辙。有预见的工作部署，整个工程就顺畅，管理就明确，工作节奏就平衡，经济损失就减少。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 2、如何安排前期准备工作 开发工作拟分三个阶段，即前期准备阶段、全面施工阶段、售后服务阶段。前期准备阶段将完成所有室内设计图、样板房工程、甲供材料评审、施工单位评审等；全面展开阶段将完成设计复核调整、全面施工、材料按计划进场安装。售后服务阶段将

8、完成交付后产品指导、调试、定期维护。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 我的体会是，前期准备阶段充分，增大工作量。全面展开阶段集中施工，排除一切干扰。售后服务阶段加大服务力度。特别要重视前期准备阶段，打破等、靠、看的传统思维方式，将设计、施工二大环节的大量工作提前介入，为中后期工程管理、工程整改、设备安装、工程核算创造良好的时空条件。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 项目前期准备工作应作如下梳理、推进:编制开发计划 （1）全方位考虑施工计划:应充分考虑资金、地质、成本、国家政策、设计时间、施工及材料加工周期；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （2）及时调整偏离计划：因现在

9、精装修项目普遍有拼合户型等问题，在制定精装修施工计划甚至确定项目交付时间前，组织同区域已交付的精装修项目的项目领导、前期人员、工程管理人员等针对精装修施工步骤、项目验收可能遇到的问题等方面进行专题讨论，听取“过来人”的意见和建议，全面考虑自身项目特点，慎重制定相关计划；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 管理界面划分 （1）明确管理界面：因管理形式、管理认识差异，管理架构会出现差异，应明确精装修管理架构、管理界面；（2）明确各专业界面划分：明确精装修与土建、安装、幕墙、景观专业划分，避免重复工作内容，或无管理区域；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 目标成本设定 （1）选择2-3个

10、已开发的同档次楼盘进行横向分析；（2）设计方案提交后，先行作精装修单方造价概算分析；（3）施工图提交后，根据施工图展开要求及材料选用情况作精装修单方造价成本预算；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （4）计算公式为：（套内及公共部位硬装+精装修设备）销售面积=单方造价 （5）以上意见应及时报告项目公司领导，并会同营销、成本部门研究评审目标成本；（6）应根据设计方案、材料配置、设备选型的调整、市场调价、汇率表化，实时调整目标成本；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 设计管理 （1）梳理设计内容 根据区域、界面梳理设计内容；尽量不留设计“死角”（地下室电梯门厅、架空层灰空间、照明设计等

11、都是比较容易遗漏的区域）；（2）编制设计计划 设计计划以书面形式交设计公司；明确节点交付时间；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）选择合适的设计公司 应综合考虑风格、档期、报价、服务因素；（4）提交设计委托 应明确功能、风格、色泽、造价、设备及建筑要求;创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （5）提前介入建安设计 介入建筑平面审核 室内设计应在建筑方案阶段介入，做到室内设计与建筑方案同步，争取梁、柱、管井、阳台等尽量满足室内设计要求；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 介入安装综合评审 精装修要组织多轮空调、新风、电气、给排水管等专业进行综合管线安装会，明确布管布线原则，

12、统一布管布线图纸；与设备厂家充分沟通，了解设备尺寸、安装空间、检修要求等；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 材料准备 （1）收集同类、同级产品资料进行先期调研：每个大宗材料需有2-3个品牌供施工单位选择，确保供货安全，对主要材料的厂家或供应商进行考察；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （2）科学选型 设备应根据项目特点选型，做到每一个组件、参数不存疑问。不要盲目将前期开发项目或没有针对性设备简单“拿来”；（3）讲究性价比 质优、价廉、具有市场稀缺性、符合项目特征，应是材料设备选型的原则；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （4）选择合适的供应方式 针对不同的供应方式，进行

13、材料招标或询价工作；（5）健全材料样板 建立样板间，收集精装修材料样板，把对应户型材料品牌、型号、供应商联系方式等信息列表，以利于材料询价，寻找替代品等工作的展开；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 施工准备 （1）准备招标文件 根据项目自身要求、开发节点准备样板房、大面积施工招标文件；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （2）修正招标技术口径 编制统一技术口径 根据精品工程要求，重视统一技术口径编制，在国标及其他项目标准基础上自我提升。梳理水电隐蔽工程、天花、木制品制作与加工、石材制作与加工、乳胶漆墙纸施工、墙地砖铺装、地板铺装、开关面板安装、成品保护、产品包装等工艺；创创 造造

14、 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）组织对施工单位考察 对拟招标的施工单位需进行已建、在建项目考察，对项目经理进行背景调查；（4）熟悉即将运用的流程文件 学习掌握工程联系单、甲供材料进场计划表、月进度款报审表等申报表单；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 注意学习优秀、成熟的项目开发经验 避免走弯路（管理界面、材料供应方式、施工单位选择等）。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 使人成熟的是经历，而不是岁月。你有可能刚刚入门，不会参与前期的每个环节，但留心学习，积极配合，对全面关注项目开发计划，了解各专业在项目中的重要性，认识精装修专业在项目中的作用无疑有很大帮助。创创 造造 城城

15、 市市 的的 美美 丽丽二、二、设设 计计 把把 控控创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 近日，某别墅项目一位设计管理咨询新绿园家具打几折，我回复，不按单项算，通常按实际面积计算；她不解，家具也可以打折，我们领导说的；我又回复，家具计入面积中；她还是不解，又咨询了品质部多位同事，花时一个多小时；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 某公寓空调出风安装错误 创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 1、如何与设计对接 有的项目出现被设计公司牵着鼻子走的情况，约定时间拿不到图纸，主案设计师调换的情况;有以下建议：与设计师交朋友；及时支付设计费；按合同约定时间内必须及时评审，反馈书面意见；

16、创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 勤发联系单，勤打电话，勤去盯岗；运用合同条款及时提醒，或请公司品质部施加压力；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 2、设计把控范围 （1）运行方向 设计风格；出图质量；完成节点；投入精力；配合程度；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽(2)关注范围与室内空间相关的部位:梁位;柱位；上下立管;空调新风出回风;综合管线；阳台；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）图纸审核 室内图纸审核 每家设计公司表述方法、出图详尽、配合程度不一，应逐套核对；跨专业交叉图纸审核 应将室内平面图对应到土建建筑、综合管线图里，逐户、逐层对管井、烟道、排气道

17、、燃气管道、空调新风等管线进行梳理，避免上述位置不一致；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽（4）制作样板 材料小样；石材、木制品、镜面、扪皮；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 设立样品间 为便于检查、报验材料设备，设立精装修材料样品间，分类展示石材、木制品、地板、墙纸、扪皮（布）、玻璃、电器、暖通、五金件等样品；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 做好盒子间；卫生间、厨房、玄关；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 局部铺贴；瓷砖、石材、墙纸；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （5）现场衔接 复核：现场效果；标准户型；异性户型；创创 造造 城城 市市 的的 美美

18、 丽丽 交底：设计答疑；施工交底；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 装修虽然是遗憾的工程，但我们首先从设计 源头抓起，把遗憾降低到最低。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽三、三、材材 料料 组组 织织创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 某项目一套别墅八月中旬进场，当时即布置根据现有条件图经一周放样后赶紧加工石材，控制周期约一月左右；时隔半月，该石材还没放样；经再三催促，一周后陆续出来排版图，但还没加工，原因是加工单位还在谈价；价格谈好后，供应商又以荒料调不到拖延；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 一个月后开始加工，但不是按区域下料，东缺一面，西缺一面，现场做三天停三

19、天，天天在对货；工程部也几次去该厂交涉，该单位与绿城未合作，又无直接业务关系，工期品质问题几乎老样；时隔三个月的今天，石材还没到齐；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 杭州某重点公寓项目该工程首期9月1日进场，明年3月底完工，施工招标约定，10月15日至12月底完成石材、木制品加工；目前大规模施工已进场一个半月，但石材、木制品单位还未定夺，更谈不上备货加工；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 这二个项目让我非常困惑。前者是供应方式制约我司无法管控石材供应单位；后者是错失宝贵的机遇，年底的加工计划已成泡影，后遗症有：直接影响明年竣工计划；同类品相材料采购竞争更为激烈；供应商参与积极性

20、也大大减弱；即使采取赶工，品质很难保证；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 1、如何确定供应方式 主材供应方式 精装修工程主材以石材、木制品需求量最大，单位多、品种繁、工艺高，采有何种供应方式，对工程管理影响极大。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 国内通常的主材供应方式 国内目前通常采用甲供、甲定乙供、乙供三类形式。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 甲供：甲方负责采购、供应商负责基础加工、施工企业负责安装，该种供应方式优点是确保材质、基础加工工艺、工期，能保证成本最低化。缺点是根据本工程特点必须选择多家供应商，且需把控各供应商之间在材质、工艺、工期上的差异；开发商需派出多

21、位专业人员订单、验货；如出现供货滞后，施工企业则出现窝工现象；一旦施工方的利润难以保证，则施工方的质量意识、积极性无法得到保证，而且更有可能不配合供应商的工作，比如在石材的交接验收、二次加工上会层层阻扰；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 甲定乙供：第一种方式：指定供应商、材质、规格、样板、价格，供应商供货，施工企业二次加工、安装、成品保护。这种方式优点是确保供应基地、材质质量，责任明确，现场便于管理。缺点是材质档次、二次加工工艺、工期、结算有不确定因素。施工企业与供应商之间材质、基础工艺认定、现场衔接有不确定因素；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 第二种方式：不确定材料商，仅指

22、定材质、规格、样板，施工方供货、加工、安装、成品保护。这种方式的优点是责任明确，现场便于管理，缺点是供应基地、工期、结算、材质档次、二次加工工艺、工期、结算有不确定因素，供应商与施工企业之间的材质、基础工艺认定、现场衔接有不确定因素；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 乙供：由施工企业选择供应商、材质、规格、样板，供应商供货、加工、安装、成品保护。这种方式优点是责任明确，现场便于管理。缺点是工期、结算、有不确定因素；如出现供应滞后，施工企业也会出现窝工现象；供应商人工数量、素质有不确定因素；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 材料设备按照性质及使用区域分类 玄关设备类、厨房设备类、

23、卫浴设备类、水电设备类、窗帘类、石材类、吊顶及隔断木作类、木作家具类、油漆类、金属类、泥作辅助材料类。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 拟采用材料设备供应方式 供应原则：体现精致品质，有利于控制工程品质、工期、成本，明确各方责任；分为甲供和甲定乙供两类；甲供的原则为发挥集团资源优势，保证成本最低化，安装施工相对单一，比如厨房设备类、卫浴设备类；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 甲定乙供的原则一类为采购、加工难度较大，现场交叉施工的材料设备，如石材、木业类。根据本工程的特点，石材、木业类材料是材料设备供应、加工的难点、重点。从国内主要石材、木作企业调研情况来看，采取简单的甲供方式

24、，势必选择多家供应商，增加管理面，各供应商之间的材质、工艺、工期存在差异，现场加工费、加工工艺控制、材料设备变更后供应有不确定因素，甲乙方责任不清，不易调动施工企业积极性等；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 拟建议采用的供应方式为：由甲方指定若干家供应商，材质、规格、价格，质量标准、供货周期及工程量；施工企业负责采购、加工、安装、成品保护；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 2、如何制定大宗材料供应计划 （1）样板房 从条件图开始启动；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （2）标段施工 招标阶段明确，进场放样后即可下第一批单；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）

25、加工顺序 石材 卫生间墙面、地面 客餐厅、过道地面 卫生间线条 客餐厅线条 天花乳胶漆二遍后即可做石材粗磨等工序；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 木制品 门套 柜体 饰面板 门扇;创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 3、如何过程把控 （1）前期备料 石材；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 应对材料源头主动控制，在加工前二个月支付20%-30%订金，预定所需石材荒料，并对满足要求的大板进行盖章确认，专区封存；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 充足备料、提前荒料挑选，在数量、品质把控上具有优势；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 木制品 加工前派员去加工厂检查

26、树皮、原料备 货情况。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （2）品相控制 石材；检查一：切割前选材 切割前检查大板，对不符合封样要求板材一一圈注；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 检查二：筛选半成品 检查加工车间材料，筛选不满足要求的板材、线条；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 检查三：装箱检验。出厂装箱时再次检查品相、断裂及编号、包装；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 木制品 技术研发 与厂家完善结构、线形、色板、加工周期；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）工艺控制 石材；排版检查 对已加工的材料按图排版，圈注尺寸偏差石材；。创创 造造 城城 市市

27、 的的 美美 丽丽 到场开箱检查创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽木制品如衣柜门框内方管，控制变形；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （4）信息控制。主要把控信息不对称；采购信息 驻厂监管人员搜集上海、浙江、福建水头、广东云浮石材采购 信息，当厂区可用材质库存不足时，及时提出工程用量采购申请，并积极参与材料选购，保证施工用材品质和数量的稳定；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 加工信息 把控每批次加工时间；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 石材加工时间：10套/批次，排版深化后25天；排版深化：7天 转加工料单：3天 规格板：桥切、拓缝12天，检验2天 拼花：桥切、

28、粘结12天，检验2天 异性线条：加筋、仿形、打磨16天，检验2天 装箱：2天 运输：2天创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 木制品加工时间：10套/批次，排版深化后25天；排版深化：7天 转加工料单：2天 柜体：毛坯10天，油漆7天，检验2天 门套：毛坯10天，油漆7天，检验2天 门扇：毛坯10天，油漆7天，检验2天 包装：2天 运输：2天创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 怎样来看这些数据？这些数据是与战略合作伙伴单位协商形成的；以近几年、现有加工条件为前提的；加工是有周期的，既不能压缩，也不能拖延；需大力拓展战略合作伙伴单位；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 石材运抵现

29、场实景出货信息出厂时间、数量信息要对称；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （5）其他材料管理 建立数据库 为了系统掌握材料设备规格型号、对应户型，及时反映材料设备采购情况，应组织编制了材料设备统计表，随机可查找材料设备规格型号和对应户型配置情况、材料设备供应情况；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽甲供材料平层户型配置A1A2A3B1B3D1D1dE1E2C1C2E0小计材料名称各户型套数2727459183410589482841489一、西门子电器材料型号1.1燃气单灶ER511502E11111111111111.2双眼电灶ET512502E11111111111111.3C

30、-2燃气双灶ER74232M0000000001011.4中式油烟机LC37157TI11111111111111.7三门冰箱KK22F1TI111110001061.8对开门已订220KA57NV40TI0000011101152微波炉HF15G560TI11111111111112.1洗碗机600SF55E533EU110001111172.2洗碗机450SE53E530EU0011100001042.3洗衣干衣机Silver WD712511111111111112创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽甲供材料平层户型配置A1A2A3B1B3D1D1dE1E2C1C2E0小计材料名称各

31、户型套数2727459183410589482841489二、洁具材料型号2.1主/客卫座便器 6689H501212222222213232.2客/A-2y主半挂台盆71125001112.3客卫台盆椭圆/C1主卫61470001111111111111122.4主卫台下方盆67561632001101111100062.5主卫台下方盆600616300011122.6浴 缸170170ARA2V-0101111042.7浴 缸157157ARA2V-01111115三、卫生间龙头3.1客卫台盆龙头3106000010111111112113.2客卫淋浴龙头31660000/28110000

32、111111111112133.3主卫台盆龙头37133000101111111111113.4主卫淋浴龙头3763200/28110000111111111101113.5浴缸龙头10444000/1344418010111111110110创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 现代装修工程的运行方式提醒我们，制约工程的往往是材料。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽四、四、施施 工工 营营 造造创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽某别墅工地工地有工作面，无人施工。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 1、如何开展施工组织 （1）计划审核 施工组织设计审核；施工计划；技术方案

33、；工序；场布；劳动力；关注是否与绿城标准一致，是否付诸实施；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （2）班组落实 主要管理技术人员；重要季节；主要工种；（3）设备检查 加工工具，电刨、分电箱、电缆等；技术工具，拷尺、水平仪等；运输工具，推车、铲车等；安全工具，临边维护设施、便斗等；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （4）提供条件 垂直运输；仓库堆场；通水通电；民工宿舍；（5）现场交接 土建、安装、幕墙；标准；节点；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 2、如何开展施工管理 （1）技术交底 包括设计答疑、施工交底；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 强调样板制度；将工艺工法

34、从书面文字转变为工人统一操作，这是一段繁复、艰难的过程，根据户型多，涉及面广特点，应在大面积施工前做好施工交底；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 统一放样排版 要对不同户型，不同设计风格作标准化放样，统一施工尺寸、统一排版要求，并作最后确认；还要注意以下二类户型的统一性：对分散在不同施工标段、不同楼栋同类户型；同类标准、相近户型；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 天花标高 统一二级天花标高，如设定2.75m、2.45m；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 石材地拼 梳理所有户型，要求拼花对称、完整；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 对重要工艺节点统一标准 水电隐蔽

35、工程，管线排布整齐有序，便于检修；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 灯座基础创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽（2）样板先行；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽淋浴房防水翻边创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 轻钢龙骨翻边创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 吊顶工程 边角镀镀锌铁皮，9厘板固定；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）专项检验；在管理过程中强调阶段性专项验收，应要求分管人员、监理重点对水电隐蔽、天花基层、墙面基层、石材空鼓、木制品安装、成品保护、安全文明进行节点验收；水电隐蔽做到封板前验收；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽墙面基层

36、平整度验收创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽门套基层创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 淋浴房、卫生间、阳台防水验收创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 石材空鼓检查创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 木制品安装验收 创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽进户门成品保护创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 针对交叉施工项目，注意组织专业分包单位专项验收：电器对烟道验收；厨房小总包（橱柜公司）对窗台标高、管线点位、硬装验收；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （4）工序合理；先隐蔽，后饰面；先湿后干；先卫生间，后其他区域；（5）材料确保 制定材料计划；材料到场要

37、有提前量；材料加工供应情况是日常检查主要内容；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （6）劳力充足 劳动力是现场施工的基本保证，也是现场较难管理的工作；各工种的人员配备可应依据下表；应提前告诫施工单位组织劳力；发生偏差应及时采取措施；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 劳动力配置参考表项目部位劳动力基层粉刷、砌墙6人*8天强弱电预埋、配线4人*8天给排水预埋、配管4人*6天天花基层室内6人*10天阳台2人*5天石膏线3人*3天卫生间、阳台防水2人*3天石材安装卫生间4人*5天客餐厅3人*5天电梯厅3人*5天木制品安装5人*6天墙地砖铺设3人*6天油漆基层4人*8天乳胶漆室内2人*3天

38、阳台2人*2天创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽墙纸4人*2天设备安装洁具2人*2天玻璃3人*2天五金制品2人*3天结晶3人*6天地板3人*4天每户按（160M2，二厅三室二卫一厨三阳台合计）配备每单元（按每层二户，18层计）配备，采用循环运转每循环组=每层（每户*2）*4，每单元=每循环组*4层创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽（7）成品保护 成品保护检查石材阳角保护木制品保护创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （8）过程严控 为加强施工现场日常监管，拟设置土建、幕墙交接、装饰、材料、安装安全文明四大类工程部、监理公司检查图表，张贴在每户施工现场，施工单位、监理公司、工程部

39、分管人员在日常、阶段巡检中签署检查意见，有效确保现场监管。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 巡检三要求 要求施工单位检查记录上墙，项目经理、施工员、质量员每天进行现场质量检查，每个单位工班长、责任人只要翻查现场检查记录，就明确整改内容。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 要求监理巡查记录上墙，监理分管人员每天不少于四小时在现场检查，发现问题，立即与标段施工员和工班长联系，落实检查记录；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 要求工程部巡查记录上墙，分管人员每天不小于四小时在施工现场，每套房子以两天为一周期进行检查，对发现的问题，逐一记录，摄像；创创 造造 城城 市市 的的 美美

40、 丽丽 例行检查 工程部坚持每周一次例行检查，将整改意见及时通知施工单位；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 每周评比 为了反映每周施工管理实际情况，比较各施工单位材料供应、施工进度、安全文明、成品保护管理差距，实行每周施工评比，将结果在监理例会上通报，对连续三次评比获最后一名处以罚款，做本周重点管理；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 日常巡检是施工管理的必要工作，必须坚持不懈，持之以恒；勤检查，勤督促，勤整改，才能真正意义做到道道控制、关关相扣。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 3、如何管理项目部 （1）如何与施工单位沟通 管到班组；多激励；少讲大道理；一事一交代；管注

41、核心人物；了解动态，来源、薪资、异动；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （2）如何运用甲方资源 运用企业影响力；协助业务拓展；合同制约：工期要求、工艺标准、工作界面；联系单管理：通知、指令、技术、处罚；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）如何与施工单位相处；学会适应各种类型人员；书生面，社会相；我曾与总包单位一位人见人恨的喝酒;创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 4、如何把控工期（1）心中有底；分管人员要事先编排可行性计划；（2）勤查现场 在工程部是没有休息天，也没有晚上的；劳力是否正常；材料是否正常；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 （3）节点把控；隐蔽工程

42、、封板、石材木制品安装、饰 面工程等重要节点都应把控；（4）及时纠偏；出现偏差，宜控制本节点；调整计划，不要把自己套进去；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 新绿园三期3#6#工期管理 新绿园3#、6#楼精装修拼合户型有C-1、C-3户型（180平方）74套及C-1、C-2、C-3（250平方）5套，跃层（330平方）4套，原定工期为2009年6月15日至11月30日，计168天，2010年6月交付。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 因拼合户型需项目整体验收后才可施工，故实际工期为2010年2月20日通过初步验收后进场，至5月30日竣工，计100天，比原定工期缩短68天。创创 造

43、造 城城 市市 的的 美美 丽丽 因国家政策原因工期延后，项目交付期临近，施工过程又跨春节，3#、6#楼精装修拼合户型工期非常紧迫，劳动力组织十分困难。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 项目公司作了如下安排：小户型、公共区域先行施工；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 大户型按标准户型放样；石材、木制品提前加工，主要材料准备充分；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 大户型压缩工期；为确保项目如期交付，项目公司积极组织施工单位采取多项措施，如春节前推迟放假，完成砂加气墙体砌筑，春节后提前开工，各工种、各工作面组织充沛人员同时施工，竣工前每天晚上组织加班，配置充足机械设备，提前

44、准备各类材料等；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 鉴于三期精装修拼合户型工期紧迫性，为鼓励施工单位及班组工人积极性，经请示集团领导后，对四家精装修装修施工单位增加赶工措施费一百二十万元，其中每单位为三十万元，按砌体、水电隐蔽工程及吊顶封板、石材及木制品铺装、墙纸及地板铺装、竣工五个节点分别支付六万元。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 在公司上下共同努力下，3#、6#楼5月底竣工，6月如期交付。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽3#6#楼架空层实景创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 施工管理是资源整合、专业交叉的管理科学，也是各项工作闭合的工作，成与败在此一举。创创

45、造造 城城 市市 的的 美美 丽丽五、五、项项 目目 交交 付付创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 项目开发有二大指标，一是销售，二是交付。1、严格验收 历经数年精心营造，项目将交上怎样一张答卷呢？拟做好以下工作：严格一房一验 要满意交付，关键还是品质；尽管之前做了大量工作，但还是要重视调一房一验；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 卫生间台盆安装错误创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽未完成整改、施工死角创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 明确时间：按规定时间内完成整改内容；明确标准：按交付标准落实施工质量；明确责任：各标段精装修管理人员是第一责任人，统筹标段内各项工作

46、。创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 签署合格证 在一房一验基础上，项目公司领导应带队，各工种人员、各参建单位施工人员参加，对每套、每个楼层公共部位作交付前全面、彻底查验，发现问题当场整改，平均户内30-40分钟，公共部位15-20分钟，直到整改达标才签署产品合格证；这种工作方式不图形式，注重实效，是对自身工作、业主负责任的工作态度；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽交付前实景创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 2、组织严密 交房前准备 各单位设立交付领导小组，由项目经理、维修队长、材料采购专员组成；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 交付前布置 交付前二天完成精保、结

47、晶；交付前一天完成开启 新风、摆放毛巾、卷纸、封 带、门执手扎花、温馨提示 卡；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 布置维修守则 维修队成员必须全职、全天在现场待命；维修队队长必须每天上下班到工程部报到、考勤，领取维修通知单，由物管带领进入园区；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 接到维修指令必须按维修时间及范围规定按时、全力维修，不得以任何理由推诿、拖延；穿戴干净工装、随身携带干净工具包、鞋套、手套、梯子（脚座、梯座需用干净软布包裹）创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽交付前实景创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 对待业主热情礼貌、施工文明规范，不许与业主发生任何冲突；

48、不准高声喧哗；不准在业主房间大小便，不准抽烟；不准无关人员进入业主住宅；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 文明出入园区、电梯、楼道、业主住宅，不得损坏园区、业主任何物品；闭门维修，不得在屋面、阳台、电梯厅堆放材料、施工；施工垃圾必须当天清理，袋装搬运至指定地点；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 违反以上守则，则按违反施工合同论处，作相应经济处罚；工程、物管分管人员是建设单位主要责任人，务必全程跟踪、监管，第一时间处理维修事故；维修需经工程、物管分管人员验收、业主确认后确定工作完成情况；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 3、执着交付 合理编组 每期根据交付数量编组，每组安

49、排一个核心人员；业主梳理 排列业主销售来源，安排交付时间及接待人；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 应急处置 由项目公司领导或工程部经理第一时间面对业主；交付方式 以交付为前提的完善；只要业主合理意见都热情接受；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽新绿园交付前实景创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 4、及时整改 整改管理 配置交付维修队人员 装修：每单位20人，配置各工种；幕墙：每单位5人；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 空调、新风、橱柜、电器、墙纸、地板、淋浴房：每单位3人；洁具、地热、热水器、厨房水槽、净水器、人造石台面、进门门锁、绿城电子、电动移门、电梯、可视

50、对讲、进户门：每单位1人；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 明确维修时间及范围 一天内：设备渗漏水、管路（水、电、汽、空调、新风、电信、可视对讲、门禁）故障、设备安装位置（电器、洁具、开关面板、空调新风百叶）偏离、设备关启调整、灯光（灯不亮、漏光、偏位)调整、门扇（柜门、抽屉）调整、木制品油漆修补、石材修补（结晶完善）、设备（家具）零部件缺失等、铝合金门框修补；创创 造造 城城 市市 的的 美美 丽丽 三天内：墙纸（色差、开裂）、扪皮（布）（不平整、脱落）、石膏板（线）（不平整、开裂、刷痕）、玻璃（镜面）断裂、设备（零部件）调换；一周内：墙面渗漏水、石材（断裂、空鼓、不平整）、地板（色