某知名地产预结算经验分享.docx

1、某知名房产公司预结算经验分享目 录.常见问题处理.-6-6-61123一、工程竣工结算审核思路.-23-第三节 土建工程预结算资料提交注意事项.-26-一、预算总价包干资料提交注意事项.-26-二、竣工结算资料提交注意事项.-29-三、预结算争议处理原则.-31-第四节 土建工程案例分享.-33-一、竣工结算主材和人工价差调整、工期注意事项.-33-二、地下室隐蔽工程竣工结算审核注意事项.-34-三、土建工程竣工结算审核补充协议注意事项.-35-四、土建工程竣工结算注意与预算审核资料的对比.-37-五、防水卷材不同型号对造价的影响.-38-六、清单未列项特征描述对造价的影响.-39-2-七、桩

2、基础钢筋笼施工记录长度与图纸不一致案例.-41-八、内墙抹灰面挂网做法争议处理.-43-2-九、交楼标准改变注意构造做法也随之改变.-45-十、项目部须确保打桩施工记录的真实性.-46-十一、二次结构对建造成本的影响.-48-十二、现场做法与竣工图纸不符的防治措施.-49-十三、区域扣回第三方责任人金额管理措施.-50-第二章：安装专业.-52-第一节 安装工程预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-52-一、安装工程预结算计价、工程量计算注意事项.-52-二、安装工程预结算常见技术性问题及解决方法.-55-第二节 安装工程管理思路.-58-一、安装工程造价审核要点及总价包干管理思路.-58-

3、二、总承包安装工程预算总价包干管理思路.-58-三、区域提交预结算资料的标准化管理.-62-第三节 安装工程预结算资料提交注意事项.-64-一、安装工程竣工结算资料提交注意事项.-64-第四节 安装案例分享.-67-一、区域安装计算表格公式未按集团规定执行.-67-二、安装工程结算争议项问题处理案例.-69-三、户型预算安装单方造价不能套用其它户型.-71-3-四、实际施工范围与合同范围不同调整合同暂定价款.-73-3-五、总包与装修结算施工范围部分重复案例.-75-六、竣工结算户内吊灯安装费多计算费用案例.-77-七、结算甲供材料灯具领料单注意事项.-80-八、区域主导消防工程总价包干合同注

4、意事项.-82-九、总包电气维修扣不了责任人费用案例.-84-十、现场收方工程量签证未有依据注意事项.-86-十一、施工图纸优化降低成本.-88-第三章：装修专业.-90-第一节 预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-90-一、装修工程竣工结算审核注意事项.-90-二、装修工程总价包干清单容易出错点及提示.-91-三、装修竣工结算容易出错点及提示.-92-第二节 装修工程造价管理思路.-93-一、装修工程造价管理思路.-93-第三节 装修工程预结算案例分享.-95-一、装修工程结算材料调差审核注意事项.-95-二、装修工程结算施工范围划分不清影响造价.-97-三、装修工程结算工作量计算有误导

5、致增加造价.-100-4-四、装修竣工图与现场实际不符影响造价.-103-五、装修工程总价包干招标清单工作总结.-106-4-第四章：市政园建专业.-109-第一节 市政园建预结算审核注意事项 容易出错点及提示.-109-一、市政园建工程预结算容易出错点及提示.-109-二、市政园建工程结算合同条款及计价审核注意事项.-110-三、市政园建预结算常见技术性问题及解决方.-113-第二节 市政园建工程管理思路.-119-一、如何又快又好的完成竣工结算对数工作.-119-二、关于竣工结算资料的管控措施.-120-第三节 市政园建预结算审核案例分析.-120-一、室外管坑回填材料不同影响造价.-12

6、0-二、小区入口道路竣工图范围与现场不符影响造价.-122-三、消防通道入口处与总包工程结算范围重复确认.-125-四、室外排水管现场签证与竣工图部分重复计算.-126-五、电缆沟现场实际与竣工图钢支架不符.-128-六、挡土墙变更与合同部分重复及栏杆重量多计算.-129-七、围墙贴纸皮砖竣工结算审核注意事项.-131-八、市政工程未按项目部确认的施工范围结算.-133-九、道路工程与总包工程重复结算审核注意事项.-135-十、室外挡土墙竣工资料与现场实际不符.-136-十一、基坑支护结算桩长超过地勘报告争议处理.-138-5-第一章：土建专业第一节 土建工程预结算审核注意事项 常见问题处理一

7、、土建工程预结算广联达审核注意事项为了能够更好更快的完成预结算审核工作，提高造价人员运用广联达软件的审核效率，总部专业组把以往土建工程广联达计算与审核经验：工程设置注意事项、结构大样节点处的钢筋计算注意事项等分享如下：(一)广联达工程设置注意事项：1.工程信息：按中轴线计算钢筋（考虑弯曲调整值）；2.比重设置：注意不能在比重设置中直接调整6 的钢筋比重为6.5，因为一调整，所有6 厘钢筋均计算为 6.5 厘比重，而一般情况下，仅6 的圆钢才需调整，并请项目提供特殊情况说明，；3.弯钩设置：按图元抗震考虑，抗震箍筋弯钩是 11.9d，非抗震的是 6.9d，广联达软件默认为工程抗震（设置时注意按设

8、计要求进行更改），弯钩均为 11.9d；4.损耗设置：不计算损耗 或按合同约定增加明确钢筋定尺设置问题，减少此项争议（因部分省分有明确定尺长度产生的搭接及非设计搭接不计算接头）；5.计算设置（剪力墙）序号 2：纵筋搭接百分率广联达默认为 50%，注意按设计图纸要求进行调整，目前图纸要求基本为 25%。6.计算设置：四舍五入+1，板分布钢筋根数按照向下取整+1；侧面纵筋计算根数是向下取整；7.节点设置：墙身拉筋布置构造、板拉筋布置方式、板马凳筋布置方式：若施工图纸设计未注明布置方式时，则按“双向布置”，图纸有说明的就按图纸。8.钢筋搭接设置：按图纸设计要求设置，图纸不明确的则参考合同约定；-6-

9、9.墙、暗柱在基础内的箍筋，广联达软件默认计算的为复合箍，根据 11G101-3 平法第 59 页，墙柱在基础内锚固的箍筋只计算非复合箍（即最外侧箍筋），需手动扣减，广联达软件设置只对矩形柱有用，对暗柱没有用。10.楼层设置：各楼层标高、构件抗震等级、砼标号、保护层厚度，注意按施工图设计说明进行设置（这些设置经常被预算人员忽视，认为影响小，但很容易出现争议）。-6-11.板的标高、厚度严格按图设置，因算量模型是对标高的板，否则会按平法计算沉降板的弯折长度；12.钢筋设置时是按结构标高设置，布置门窗的离地高度需注意增加结构标高与建筑标高的差，由此可减少很多过梁布置；13.板钢筋不要重复布置，从区

10、域递交的预结算资料来看，目前容易错的是跨板钢筋和负筋、受力钢筋重复布置，以及两侧标注的负筋，部分有一段是一侧没有板了，但是还是按两侧均有负筋去布置；14.地下室的顶板双层双向钢筋，面筋拉通则拉通布置，区域送审的部分合同结算未拉通布置，这样会多计算钢筋的锚固；15.注意用负筋画加强钢筋时，不需要再计算分布钢筋，在构件属性窗口信息栏删除；16.基础梁,不能用软件中的基础梁布置，应用基础联系梁布置，基础梁一般存在于筏板基础等结构中，受力方向与基础连系梁不同。17.构造柱、圈梁、非框架梁、板，广联达软件默认为非抗震构件，注意按图纸要求进行调整。18.计算设置（砌体结构）中，第 36 项“砌体加筋两端的

11、起始距离”请修改为 S，默认为 s/2，第 37 项是否带弯折，请修改为“否”，默认为“是”S（见 GB50003-2011 砌体结构设计规范第 42 页）；19.计算设置（剪力墙）中，第 22 项“起始竖向钢筋距离暗柱间距”请修改为 S，默认为S/2，依据参照 11G101-71 页，及 06G901-3-2；20.计算设置（柱/墙柱）中，第 9 条设置墙柱箍筋的加密范围是否包含错开区，请修改为“否”，默认设置为“是”；搭接区加密，错开区没有要求加密（详见 11-1 平法第 54页，右下角的说明）。-7-21.承台间的基础联系梁应对照图纸大样修改设置，默认设置是以墙柱为锚固，目前的大样图纸基

12、本上是设计以承台为支座锚固，区域递交结算资料显示大部分同事都忽略修改设置；22.天棚涂料的工程量，在软件提取工程量时需注意，若梁已按单梁布置提量，剩下的天棚工 程量不能按抹灰量提取，因天棚抹灰量会再重新计算梁的抹灰量，属于重计，此处请注意核实23.布置桩承台钢筋时注意与筏板钢筋的扣减，见下所述：-7-(二)结构大样节点处的钢筋广联达计算需注意事项：1.建议用自定义线去处理檐口、腰线等节点大样：区域送审预结算的檐口、腰线等节点大 样广联达钢筋处理，基本是采用圈梁方式处理这些节点大样，但弊端在于圈梁构件是有锚 固、插筋的，而在模型上用圈梁处理节点时，会影响其他已建模构件的钢筋量，从而影响 钢筋量的

13、准确性。请注意这些部位的钢筋是否与图纸一致？在画节点大样时，注意结合 已画的板、梁、柱大构件的锚固长度，画节点大样时注意扣除这些锚固长度，不要重复计算。1)案例分析（自定义线代画节点图元），设计节点图，见下述：节点用无关联其他构件的自定义线代画檐口线条，见下图所述：广联达软件计算三维，以上没有计算锚固长度。-8-2)案例分析（圈梁代画节点图元），节点用圈梁代画檐口线条：（板搭在圈梁上）-8-上图计算了板钢筋在圈梁内的锚固。从以上对比分析可知，自定义处理檐口等边角的节点，比用圈梁处理更合理，建议尽量采用自定义线条处理节点的钢筋计算3)案例分析：剪力墙处理加高梁的时候，请注意修改计算设置，以保证实

14、际计算与图纸要求一致，目前区域送审的钢筋模型仅用剪力墙处理，未修改设置，导致钢筋多算。多算的原因：主要是剪力墙会将下部的梁作为基础，会按基础考虑，多计算梁内的水平筋，以及按平法要求计算剪力墙竖向筋在基础里的锚固和弯折，这种计算方式往往大于实际节点的长度。4)案例分析：剪力墙画节点图元（没有更改节点设置，见下图）设计节点：没有更改计算设置情况下：软件计算三维及钢筋分析，见下图-9-以上多计算基础水平筋和基础弯折长、多计算锚固等，剪力墙画节点图元（更改节点设置）a 更改计算设置情况下：软件计算三维及钢筋分析，见下述计算设置：见下述节点设置1010更改设置后软件计算三维图及钢筋分析，见下图：以上没有

15、计算基础水平钢筋各基础弯折，基础伸入钢筋长度按设计长度计算。从以上对比分析可知，用剪力墙构件处理加高的梁时，需更改广联达软件设置使其与构件设计钢筋一致，否则会存在多算钢筋的情况。二、土建工程预结算审核常见技术性问题及解决方法通过总部审核区域递交的预结算审核工程，总结区域在审核过程中常见技术性问题及解决方法（见下表），目的是提高造价人员做事做强的能力，减少结算争议问题，增强预结算审核质量与效率。常见技术性问题解决方法（一）桩基工程1.桩的条数及直径是按记录表计算？对照桩基平面图，计算桩的条数及直径是否与图纸一样？计算公式是否对？-11-2.桩长长度是按现场记录表结算？查看桩长对比表，桩长超设计长

16、度20%时，抽检桩长与地勘及超前钻资料是否相差很大？注意桩长超出 3 米或 20%时-11-的桩长对比表必须经区域总裁签字。桩长度原则上是按设计桩长（二）土石方工程1.房屋基础采用大开挖方式开挖土方直接套用合同清单挖基础土方的单价？合同清单中挖基坑（槽）的单价只适用 于挖承台、独立基础、基础梁部位的土 方开挖。对于实际施工中各栋号基础采 用大开挖方式开挖土方的，其单价应按 合同约定大开挖的单价计取，合同未约定的可咨询前期部意见进行审定。2.基础梁、承台土方挖方工程量计算了工作面及放坡量？若合同清单综合单价包含工作面及放坡 工程量，则基础梁、承台土方工程量是 按垫层底面积*挖土垂直深度计算。若施

17、工单位要求按大开挖计算土方工程量，则综合单价应重新分析，具体要看合同有关土方工程量的计算规则约定。3.房心回填土单价按合同清单基础回填单价房心回填土单价不能套基础回填单价；4.合同范围内的土方量与签证土方工程量重复？计算签证土方量应注意查阅合同内的土方是否已包含签证部分？避免重复5.挖土深度是否按施工图纸的标高计算？挖土深度应按场地移交标高来确定（三）钢筋混凝土工程1.若工程结构图中有设计首层结构地板，但仍按建筑做法计算了首层地坪？应与设计、项目部沟通，实际按哪种做法施工，不能重复计算。-12-2.构件保护层未按结构说明中的设置？按结构总说明中规定的保护层设置；3.圈梁、过梁、构造柱抗震级别与

18、主体构件相同设置？抗震级别注意按图纸要求进行设置-12-4.梯柱的属性类别设置为“框架柱”应设为构造柱5.屋面非框架梁的属性类别设置为“楼层框架梁”应设置为非框架梁（同理如WXL、TL、XL、节点大样都应为非框架梁）6.屋面檐中的属性类别设置为“楼层框架梁”属性应设置为非框架梁7.钢筋算量中，次梁与次梁相交处布置了附加箍筋？次梁与次梁无需布置附加箍筋8.卫生间板的布置有误，未将板洞布置上去？钢筋及图形广联达应布置板洞9.板筋名称与实际的钢筋信息不一致？以板筋信息命名的板筋，应与该钢筋信息保持一致，以免误导布筋范围；-13-10.梁吊筋计算原则？梁配筋平面图中有布吊筋才能计算吊筋，没有布的不能计

19、算。并不是梁与梁交叉的地方都要设置计算。-13-11.柱纵筋伸入基础锚固形式：角筋伸入基底 弯折，基础层的矩形柱的纵筋按的全部纵筋布置？基础层的柱纵筋布置应按“角筋+边筋”分开设12.图纸中未明确地下室底板、集水坑等斜面的找平层及保护层的用料及厚度？地下室底板、集水坑等斜面坡度较大时，一般无法做细石砼找平层，建议区域在结算初审时请项目确认后再予以结算13.墙砼与柱砼的划分问题？注意墙、柱砼的划分标准，不要将剪力 墙软件设置属性为暗柱、端柱的这部分构件，全归类到矩形柱、异形柱中。14.地下室不接触土壤的砼构件计算了抗渗及 添加剂？如地下室内剪力墙柱、二层有梁板等非迎水面构件。地下室不需直接接触土

20、壤的砼构件一般无抗渗及添加剂要求15.首层板设计有钢筋砼，又计算了地坪砼注意计算首层板的钢筋砼，一般不再计算地坪砼（特殊情况除外）。16.散水是否为土建计算范围？需跟项目落实散水是由总包施工还是由 市政园林施工，如果由总包施工，造价 计入土建专业，如果市政园林单位施工，造价面放入市政园林专业。；（四）砌筑工程-14-1.砖胎模专项施工方案仅笼统说明了砖胎模按统一厚度进行设置？砖胎模专项施工方案应针对基础的高度 进行明确采用多厚的砖胎模，若施工方 案不明确，区域需在结算初审时请项目确认后再予以结算。2.卫生间墙面高度扣减错误？卫生间的砌体高度应注意扣除沉箱高度3.毛坯交楼施工单位常计算管道井砌体

21、？毛坯交楼不用计算管道井砌体，因竣工-14-图不管毛坯还是精装交楼均有标识厨 房、卫生间的管道井砌体，故精装交楼 才计算，精装交楼的栋号需与装修专业组沟通是否已在精装计算了该砌体？4.砌体工程量未扣除构造柱、圈过梁注意没在软件中设置的构造柱、圈过梁，在计算砌体的工程量时要手动扣减；（五）保温及防水工程1.地下室剪力墙止水螺杆，投标时需甲方批准 的专门施工组织无图纸，无法估算该项，故应增加该措施费，应计算止水螺杆费用？不予计取2.注意屋面该处节点：保温及找平层保护层未扣除 150 宽处，直接按屋面工程量计取？保温及找平层保护层等需要扣除 150 宽，防水增加 150 高立面，一般如果保温未 扣

22、150 宽处，防水就不增加150 高处，两者造价可以大概相互抵消。3.屋面构件按板布置，将构件边线布置到墙体中心线位置？广联达屋面构件不扣减任何构件，故屋 面需手动拉到墙内边线否则会多算伸入墙内部分4.坡屋面上水泥砂浆保护层、保温板工程量是否应扣减砼反檐位置面积？应扣除檐口外部是砼的部分，按砼计算造价-15-5.地下室 底板结构无坡度，而建施标注中有1%坡度，但对建筑找坡的做法不明确？需要设计院、项目部确认是用结构找坡，还是建筑找坡？如果是建筑找坡需确认找坡具体做法。6.屋面找坡做法混淆，工程量重复计算。屋面找坡做法通常有三种：1、最薄处 20 厚 1：2.5根据图纸要求，上述三种找坡做法只能

23、选择其中一种计算（若是结构找坡则不-15-水泥砂浆找坡层；2、找坡长度大于 3m 时改用LC20 陶粒砼找坡，3、结构找坡？需计算找坡做法），不能重复计算（例如 计算了陶粒砼找坡的部位，不能再计算结构找坡或水泥砂浆找坡）7.外墙面保温与凸窗保温设计厚度不一样，保温实际厚度及做法与合同清单不一致？厚度不同清单需分开计量，实际厚度及做法与合同清单不一致时需重新计价8.架空层保温图纸有设计，现场实际未做？需提供确认的联系单或相关资料；9.地下室顶板防水结算时，通常扣除顶板盲 沟、排水沟、消防车道、主楼所占地下室顶板 的面积，但因图纸设计未明确该处是否做防水，常与施工方发生争议？图纸须直接明确做法，造

24、价人员应在顶 板防水施工时做好拍照取证工作，对争 议部分项目部需有联系单确认实际做法。10.厅出普通阳台做了防水层？厅出普通阳台一般不做防水层（当地政 府规定有防水要求的除外），需放洗衣设 备的阳台才计算防水层。可将阳台防水 层与底层水泥砂浆找坡层工程量对比判断计量范围11.采用陶粒找坡的屋面计算水泥砂浆找平层采用陶粒找坡的屋面不能再计算水泥砂浆找平层，注意二者不能重复计算。12.采用反应型防水卷材做法的地下室底板是否需做细石砼保护层？采用反应型防水卷材的地下室底板一般 不做细石砼保护层，若设计要求做细石 砼保护层，要注意承台侧面是没法做细石砼保护层的，一般是砂浆保护层。13.屋面防水层、找平

25、层、保护层的工程量不注意屋面防水层、找平层、保护层这几-16-一致？个相关联的工程量要进行互检。（六）墙柱面工程;1.内墙面挂网图纸设计砌体墙挂而现场满挂需提供确认联系单或相关资料证明；2.设计图纸中未明确门窗侧壁保温的厚度，施据结算经验数据统计，门窗侧壁的保温-16-工单位结算要求与外墙面厚度一致？一般比外墙面保温层少 20mm 左右，建议 设计图纸明确要求或结算时区域发联系单到项目确认后再予以结算。3.非进人水电管道井、电梯井、变形缝内侧布置了墙面抹灰？非进人水电管道井、电梯井、变形缝内侧一般不做墙面抹灰及挂网；4.屋面女儿墙内侧按设计说明只计算抹灰即可，部分施工单位计算了涂料或块料？面层

26、的涂料或块料一般不做，具体详见建筑说明及材料表.5.计算平屋面上的女儿墙内侧装修工程量时是否扣防水返起 300mm 高部位？平屋面上的女儿墙内侧注意墙角有卷 材、涂膜防水返起 300mm，返起这部分高 度不会再做外墙面涂料或块料，结算时要注意扣除6.阳台、入户花园、露台等外墙立面为外墙砖时，是否需另计块料踢脚线？阳台、入户花园、露台等外墙立面如为 外墙砖时，不再另计块料踢脚线。外墙 立面如为涂料外墙面时，则应扣除踢脚线所占面积计算外墙涂料量。7.加气块墙面抹灰前先喷水，及清扫墙面单独 计算，清单中不含该内容，是否应单独计算墙面喷水及清扫墙面？不予计取8.厨卫、公装吊顶内的是否计算墙面抹灰？厨卫

27、、公装吊顶内的墙面抹灰是否施工需核实，未施工的应按实核减-17-9.卫生间内墙抹灰高度是否扣除沉箱高度？卫生间内墙抹灰高度应计至沉箱底板标高处，即按层高扣减沉箱高度。10.公共电梯前室墙面的抹灰，抹灰量是否计算到顶？根据定额计算规则，内墙抹灰只做到吊 顶底标高+100mm 的高度。结算时具体要看当地政府部门的定额规定说明。-17-11.对于钢筋设置，二次结构，内墙挂网等工程量争议问题解决？区域依托现场进行核实解决，此类做法 及工程量问题应该在区域层面解决，区 域将结果上报集团复核时需备好相关依据资料。12.外墙挂钢网是否计算飘出外墙的零星构件的表面积？外墙挂钢网按满挂计算，突出外墙的空调板、阳

28、台、挑檐、线条等一般不挂网。13.空调板一周的抹灰计算原则？空调板一周的抹灰计算原则:上表面算 找平层；侧面及下表面算天棚抹灰（通常不做抹灰直接做装修层，可现场核实）14.外墙装饰工程量含量超高，达到 1.51.6？广联达软件计算的外墙装修量通常偏大 容易出错多算。建议用表格计算，手工抽算一栋进行对比，保证造价的准确。15.各栋建筑物的交接部位的外墙装饰容易重复计算？统筹人在审核前应注意将建筑物之前的交接部分对具体审核人员进行交底；16.阳台图纸中外墙及天花未明确是用涂料还是采用乳胶漆?区域需在结算初审时请项目确认后再予以结算；17.EPS 构件另外计算了涂料，但外墙面涂料计算的时候也包含 E

29、PS 构件所占面积？请注意扣除外墙面涂料中 EPS 构件所占面积；-18-18.外墙面石材线条和 EPS 线条的划分，部分户型同时有石材线条和 EPS 线条？石材线条属于石材监督部的结算范畴，请注意不要在土建专业重复计算。19.内墙抹灰与内墙玻纤网，外墙抹灰与外墙钢丝网工程量数据不一致？内墙抹灰与内墙玻纤网，外墙抹灰与外 墙钢丝网这几个相关联的工程量要进行 互检，外墙满挂钢丝网面积及保温面积 一般低于外墙抹灰找平层的总面积(因线条、阳台大样等零星部分一般不做挂-18-网及保温）。20.外立面装修与外墙抹灰的工程量数据不一致？注意外立面装修与外墙抹灰的关联关系：外立面装修一般比外墙抹灰多点，别

30、墅有可能相差较多,因顶层檐口飘板部分需做涂料。21.外墙抺灰的做法与外墙保温砂浆做法的内容重复计算？区分清单中外墙抺灰的做法、内容与外 墙保温砂浆做法、内容的不同，注意不要重复计算。（七）楼地面工程：1.楼地面块料单价含找平层，土建又单独计算找平？需注意装修清单与毛坯清单所包含的内容；2.地下室变形缝，后浇带支撑投标时无图纸，无法估算该项，故应增加该措施费，应计算后浇带支撑费用？不予计取3.公共梯间装修地面面砖，因图纸设计中贴砖 下找平层为 20mm，而实际水电施工时要求水管 敷设在楼板表面，水管管径为DN32，故地面砖 下找平层厚度实际为50mm，公共梯间需增加计算 30mm 水泥砂浆找平层

31、？不计取4、毛坯交楼是否需计算楼地面找平层？注意看交楼标准及图纸要求，毛坯交楼 一般不做楼地面找平层；装修交楼的工 程，注意找平层在装修单价已含，不要-19-在毛坯及装修中重复计算。（八）天棚工程:1.有吊顶电梯前室、卫生间、厨房天棚计算了打磨、抹灰找平？设备间天棚也计算了打磨？有吊顶电的天棚不做打磨和抹灰找平，不满刮腻子。设备间天棚不需打磨。-19-2.房间天棚满刮腻子计入土建清单中？房间天棚满刮腻子计入装修清单中，包砼面水泥浆一道3.阳台天棚涂料计算了外墙涂料阳台天棚涂料设计为防水乳胶漆，若采用外墙涂料，提供依据。（九）门窗工程及金属栏杆工程1.防火门工程结算计算了入户门？入户防火门属于四

32、大件为甲方分包。结算时注意门、窗是否属于总包范围？2.铝合金、塑钢门窗面积是否按洞口计算？应按窗框外围的面积计算,我司的门窗单价是以窗框外围为基础进行组价。3.铝合金、塑钢门窗价差计算了规费、税金因铝合金、塑钢门窗调价差是在全费用 综合包干单价基础上进行对比，因此不 应再计算规费、税金注意锌钢组合栏杆是否属于总包范围。4.锌钢组合栏杆属于总包范围内？注意锌钢组合栏杆区域是否专业分包？5.栏杆计算时按中心线延长米计算，应计算至墙体伸入部分，预埋铁件应计算？按图示尺寸计算，预埋铁件已考虑栏杆 综合单价中，不另计算；注意项目特征描述内要包含预埋件；6.18 层及以上洋房的靠墙楼梯扶手，错按普通楼梯栏

33、杆计算造价？注意 18 层及以上洋房的靠墙楼梯扶手没有栏板，不能套用普通楼梯栏杆单价（十）措施费-20-1.基础梁模板用软件时计算了基础梁底面模板工程量？基础梁及地下室底板是在垫层上浇捣，不计算底面模板。2.地下室底板、首层板计算了模板工程量？地下室底板、首层板不需要做模板；计 算软件设置时，注意扣减此部分模板；对于有些省份以砼的工程量来计算模板情况，则地下室底板、首层板砼量不能-20-计算模板；3 模板计量单位是按 M3 计算，还是按 M2计算？注意检查合同清单的计量单位，二者不要混淆。4.基础构件计算砖胎模，也计算了普通模板？注意同一基础构件砖胎模、普通模板不能重复计取。5.实际户型脚手架

34、搭设的高度低于原合同户型清单的高度，直接沿用原合同单价？当实际户型脚手架搭设的高度低于原合 同户型清单的高度时，不能直接沿用原合同单价，应按实际高度重新定价。6.外墙综合脚手架的面积与外墙抹灰+门窗面积不一致？注意外墙综合脚手架与建筑面积、外墙抹灰+门窗面积的关联。（十一）其它问题:1.工程量清单中填写的工程量与计量软件中的工程量不一致？在填报清单工程量是应与计量软件中的 工程量一致，如有特殊情况不一致，应在清单备注栏备注情况说明；2.主材价差（简易计税合同）调整时将计取的税金弄错，与合同中要求计取的税金不一致？审核前需对合同的相关条款及内容进行熟悉；3.同一工程若审核人员较多，容易出现同一清

35、单项，不同户型填报的综合单价不一致？区域统筹人针对审核人员较多时，应注意各审核人员间的口径统一；4.汇总表金额没有关联审核金额？相关数据链接应正确无误；-21-5.清单未列项中的清单项未填写项目特征？清单未列项中的清单应将项目特征描述清楚，并填写审核的单价；6.I、II 类工程未列项单价是项目总或区域总或 区域成本部总签字确认，导致结算时与施工单位难以达成一致？I、II 类工程未列项单价报审流程必须经过集团造价部总经理终审。7.当为承包人原因造成工期延误时，材差计算对于承包人原因延误，工期不予顺延，-21-的原则？材差按合同规定计算并扣罚工期违约金？若不扣罚，需区域项目说明原因。8.施工单位提

36、交的结算电子版与纸版及上传到流程的汇总造价不一致的情况。区域在结算初审期间应核对施工单位报 审金额，若电子版与纸版不一致时要求 施工单位调整，并与上传流程的金额一 致，避免到结算定案计算超报违约金时引起争议。22第二节 土建工程竣工结算思路一、工程竣工结算审核思路(一)审核原则：1.不能有计算公式及链接错误；2.不能重复计算，比如：土建与装修专业的部分工程重复计算、合同清单已计算项目与清单未列项与重复计算；3.注意合同与结算的施工范围，不能计算施工范围外的费用；4.是否已按合同约定计算规则及综合单价进行审核（综合单价：除明显高于市场价需调整外、施工单位报价比合同低的情况）；5.核对竣工图纸与清

37、单描述是否相同（比如砼标号、保温、找平层的厚度、材料换算或做法不同）？若不同，则要修改；6.金额较大的签证要重点检查其合理性：是否有重复计算情况？7.特殊费用或不常见费用要重点检查其合理性（例如：返工、套管、超灌、注浆、发电、溶洞处理等）；8.横向对比，含量明显超出范围的则要重点检查；9.竣工结算定案主要审核注意事项：1)违约金是否扣（结算违约金、工期违约金、甩项违约金）；2)签证联系单、签证闭合管理；3)结算审核报告的施工范围是否正确？4)桩联系单(桩长对比分析及桩的指标)5)扣罚款的联系单6)工期一览表7)结算定案表的金额（包括大小写）是否正确？核减数据是否正确？8)结算单方造价及结算违约

38、金是否计算正确？-23-(二)总包工程审核方法：1.总览检查：1)阅读合同及补充协议：关键看结算方式、承包范围、调差原则、清单未列项的计价原则、违约责任；2)审阅结算汇总表：了解户型情况（户型种类、层数等）、交楼标准、主要构件指标、各户型单方造价、户型间的造价差异情况；3)汇总单位工程费汇总表：将本工程的所有户型栋号的单位工程费汇总表都综合到一张表，了解相同户型间，不同户型间各分项工程的差异情况，同时检查除模板、脚手架外的措施费是否按照合同约定计取。2.整体检查：1)检查数据链接及计算公式：各户型清单的建筑面积及造价是否与汇总表的一致，各户型清单的表内计算公式及链接是否有误？2)主要指标建筑面

39、积含量表：检查主要指标含量是否异常？3)检查结算范围：各结算书的计算范围是否与项目部确认的现场实际施工范围一致，特别注 意常见分包项【地下室大开挖土方、锌钢组合栏杆、铝合金或塑钢门窗、防火门、装修工程、四大件、淋浴屏、汽车限位器及防撞板、车库地板漆等】。4)检查签证：签证是否合理（比如：是与合同内容重复计算等），签证工程量是否与签证单对应，签证中的合同外单价是否合理，重点审核金额较大签证，注意一些材料是否可以重复利用或废料回收。5)检查清单未列项单价是否合理（可以根据主材价推算综合单价是否合理）？是否与分部分项清单重复计算？6)检查是否有合同单价明显高于市场价，若有要权衡高与低是否可以抵消（即

40、偏高清单项高 出的造价与偏低清单项低出的造价是否可以抵消），如果不能，建议明显高于市场价-24-的清 单项，超出合同建筑面积含量部分的工程量不能按照合同价，要根据市场价或清单未列项计价原则重新组价。7)算量软件汇总检查时建议导出分楼层、分构件汇总数据，重点检查量高的楼层及构件。3.结算书检查：1)结算书的合同单价是否与合同一致（明显高于市场价的要提出来）？-24-2)结算书各项目特征描述是否与项目部确认的竣工图纸一致：重点看砼标号、抗渗及膨胀剂添加要求，屋面防水，保温隔热厚度及材质，外立面做法。3)主体结构：整体复核算量软件：复核相关的计算设置是否复核规范及图纸要求。导出各楼层构件重量/数量汇

41、总表，对比以往同户型工程数据。重点抽取量高、有代表性的楼层构件进行软件复核，复核设计是否与设计图纸及规范相符。4)粗装修及外立面：砌体工程：整体检查、重点抽取量高、有代表性的楼层构件进行软件复核，复核设计是否与设计图纸及规范相符。墙柱面工程：整体检查，重点抽取量高、有代表性的楼层构件进行软件复核，复核设计是否与设计图纸及规范相符。天棚工程：注意图纸要求：是否需要抹灰，是否需要刮腻子。5)措施费：脚手架：高度步距计算是否正确，是否按照当地定额约定计算。模板：与砼的工程量关联检查。6)价差调整：注意合同约定（人工含量、调差原则【商品砼、砌体3%之内不参与调差】）。调整的工期是否与合同约定及工期一览

42、表相符。招标期间的材料价与施工期间的材料价(信息价，三方合同价、月度材料供应汇总表价)是否正确、公式链接是否正确，损耗及相关的费率是否按照合同约定计算。甲指材料调差：是否存在分部分项已按三方合同计算，又计算甲指材料调差的情况-25-第三节 土建工程预结算资料提交注意事项一、预算总价包干资料提交注意事项(一)图纸提交要求：1.外设计单位设计的图纸，如基坑支护、铝合金门窗等图纸，要经过集团总工室审核并签字盖章；2.规范准确的施工蓝图，图纸需有设计院、施工单位、监理公司、甲方项目部的签名盖章且保证完整；3.预算之施工图纸必须齐全，以联系单形式明确预算图纸版本及图纸目录明细。(二)预算资料提交注意事项

43、：1.按合同要求提供预算书，按专业分开装订；承包方需提供预算授权委托书。2.预算送审格式同结算格式一样，统一标准。3.项目部需确认详细的预算施工范围确认表（参见下述土建装饰工程总承包施工范围确认 表），施工范围必须清晰明确，对容易造成分歧的施工部位做法需在备注中说明相关栋号、部位。4.与清单工程量对应的详细、规范的计算底稿。-26-275.对于预算审核时，施工图纸的某些做法不清晰之处或施工方案未确定或未来实际做法可能发后改变的部位，均须单独列项，并加以说明（参见下述土建预算编制说明,）。6.预算审核过程中发现的问题，须及时咨询项目了解实际情况并做好资料确认依据（见下述工作联系单）；7.区域造价

44、部、承包方应在对数结果表上签名。-28-(三)预算总价包干审核注意事项：1.区域需做好预算总价包干计划，按计划要求时间递交至集团总部；2.对于外包咨询公司的预算总价包干，区域造价部应严格执行外委咨询预算管理的要求，一定要做好交底，严格把关审核质量，区域要复核其准确性后才能提交集团；3.与承包方对数后要及时签名确认（包括争议表及编制说明），以便作为集团审核依据，避免扯皮。4.资料的一致性：BIP 线上资料与线下资料需相符，否则影响总部复核计算的时间;5.预算包干审批流程结束后，区域需及时签订补充协议。二、竣工结算资料提交注意事项(一)结算资料提交要求：1.竣工结算书的清单工程量与软件及手工计算工

45、程量要保持一致；-29-2.施工范围必须清晰明确，对容易造成分歧的施工部位及做法需事先确认说明，并办理相关-29-确认手续；3.工期一览表要核实清楚并有区域总裁的签认，避免重复确认，影响结算进度；4.竣工结算中有关配合费的计算问题，需区域提交计算专业分包(配合费)的相关合同及专业分包竣工结算定案金额；5.需办理变更签证流程的而却未办理签证的联系单，应严格执行集团签证变更管理办法的规定；6.竣工图纸某部位没有明确做法的，应由区域造价人员在结算过程中事先了解实际做法情况，做好相关证明资料，以便结算快速开展；7.旋挖桩及人工挖孔桩出现异常情况的，计算的桩长或入岩超出了图纸设计要求的或地质勘探报告的，

46、区域造价人员应及时办理相关确认手续；8.竣工图纸某部位或结算资料某些做法是施工单位提出或项目部要求的特殊做法，需要区域 总裁确认的争议，需侍集团总部与施工单位谈完争议后，再发单给区域总裁确认，以节省时间。(二)对区域结算的管理要求：1.区域线上上传的竣工结算书需与线下提交的结算资料保持一致，线下提交的资料应完整、准确、及时，2.区域造价部必须要与承包方对数达成一致意见后，要求承包方签字确认其造价，才能将对 数后结果及承包方签字的文件（见下述）上报集团，避免上报集团后承包方不承认和区域的对数结果，要求重新对数，导致结算超时；-30-30-1.工期延误原因（见下表）若属于我司引起，项目、区域均不能

47、提供资料给承包方，从而避免索赔，且不利于结算争议的谈判；2.竣工结算争议问题处理，区域造价部应提前了解争议事项,提前与集团沟通争议问题的解决思路，尽可能争取做到结算争议能够在区域基本解决；3.区域造价部应严把审核质量关，避免为了达到审核时效而忽略审核质量；4.区域造价部应逐月有计划的提交结算初审资料，避免扎堆提交。三、预结算争议处理原则序号争议项处理原则1结算资料不完善（施工图做法不明 确、施工范围有误、施工界面不清 晰、签证手续不完善、无相关举证 资料区域审核过程中应及时与项目核实完善，应作为 争议上报集团231承包方少报或漏报，综合单价报低区域根据实事求是原则给予审核，区域在对数阶段 进行

48、完善，不应作为争议上报集团3施工图与事实不符（实际做法与竣 工图不一致，竣工图没有要求而实 际有施工，竣工图中有而实际并未 施工区域审核过程中应及时到项目确认做法。如承包方 原因未按图施工的情况应不予计算；若为项目原因 要求施工的，需项目写明变更做法原因及情况说 明，可以计算。针对竣工图有实际未施工的不予计 算。不应作为争议上报集团交叉方作业责任方难转扣（责任方涉及到时第三方扣款，要求项目及时进行责任判定314已结算，已无法扣款；责任方无法 确认造成无法扣款）并形成书面依据。如是办理签证的，在签证资料上 明确责任方并及时在其进度款中予以扣除。不应作 为争议上报集团。5违约扣款（工期违约扣款、甩

49、项违 约扣款）区域审核阶段应发单至项目，由项目总、区域总裁 确认是否违约扣款意见。不应作为争议上报集团。6索赔类（停工缓建索赔与赶工费索 赔）不属于争议项性质，但由区域主导，区域对数过程 中及时处理、确认。区域与承包方谈判，集团配合，谈妥后走相关请示审批流程。7超越合同条款的诉求（推翻合同单 价、推翻合同计价调差原则、推翻 包干措施费单方价）严格按合同执行，区域确实谈不妥的可上报集团处 理，但上报争议前需做好实际情况调研，准备好相 关资料。不应到集团审核阶段才核实。8未列项单价（门窗类单价、楼梯类 单价、土方单价及 GRC成品构件 单价等）原则上要先定价后施工。如未能及时定价，区域可 结合以往

50、已结算类似工程单价并结合部门定价原 则组价，可先线下发集团审核。若区域确实谈不妥，可上报集团处理9其它（计算规则、桩基超灌、配合 费用等）区域应根据集团统一计算口径及合同相关约定进 行计价，同时与集团沟通并形成一致意见，还谈不 妥的可上报集团处理。合同对于桩基溶洞超灌计算 原则无约定，初审时超灌部分按50%计算（无溶洞 有超灌的不计），与承包方谈不妥的可作为争议项 上报集团处理。配合费计取，区域不应作为争议上 报集团。32第四节 土建工程案例分享一、竣工结算主材和人工价差调整、工期注意事项(一)缘 由：同一份工程竣工结算，材料价差和人工价差调整、工期不一致(二)案例综述：张家界拓展基地接待区总