知名地产合约阶段成本管理.pptx

1、中海地中海地产产合合约约管理模式与管理模式与实实践践中海地中海地产产合合约约管理模式及管理模式及实实践践v 通行的合约管理模式及种类v 中海地产合约管理模式v 中海地产成本管理模式中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式 合约管理原则 合约管理主控部门 合约管理制度中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约管理原管理原则则1.体制上：采用决策、管理、操作三个环节相对独立；2.程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的、定性的、定量的标准和尺度）例如：后面讲到的定标原则；3.合约上：采用公认的FIDIC条款，并明确规定投诉机制；4.工程管理过程中：规范每一个环节，保持公平

2、、公正、透明的原则。中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式 合约管理原则 合约管理主控部门 合约管理制度中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约管理主控部管理主控部门门1.营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合约的主控部门；2.设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部门；3.合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各个阶段的建安成本目标；4.物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。房地产E网中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式 合合约约管理原管理原则则 合合约约管理主控部管理主控部门门 合合约约管理制度管理制度中海地中海地产产合合约约管理模式管理模

3、式合合约约管理制度之合管理制度之合约约部架构部架构合约部架构中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约管理制度之合管理制度之合约约人人员员素素质质1.有计算工程量的能力；2.有对主材料价格的了解，对劳动定额的认识、对劳动力市场价格的认识、对施工企业管理费用的判断、对行业社会利润研究的能力中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式 合合约约管理制度之合管理制度之合约约人人员员素素质质（续续）3.有法律、税务方面的知识；4.要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内容全面、逻辑严密、无漏洞；5.注意“德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要

4、有原则，也要有灵活性；中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约管理制度之合管理制度之合约约人人员员素素质质（续续）6.要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成本的目的；7.对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；8.培养对成本的敏感性；9.树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度目部管理制度目录录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序1.2.3.4.5.中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度之承判商管理程序部管理制度之承判商

5、管理程序承建商考察承判商登记及考察.doc考察方法考察意见投标资格试用承建商及其评价承判商动态管理.doc中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度目部管理制度目录录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度之工程招部管理制度之工程招标标分判程序分判程序工程招标流程招标管理.doc1.合约管理策划报告2.分判工程招标工作计划3.招标文件编制与评审4.5.6.7.中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度之工程招部管理制度之工程招标标分判程序

6、（分判程序（续续）投标单位名单发标、答疑、开标评标、议标、定标签约中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度目部管理制度目录录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度之物部管理制度之物资资招招标标分判程序分判程序物资招标流程图甲供物资招投标流程图.doc1.2.3.4.5.招标准备招标评标中标通知书与采购样板合同签署中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度目部管理制度目录录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、

7、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序1.2.3.4.5.6.中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度之定部管理制度之定标标、议标规则议标规则投标总价修正原则议标单位选择定标原则中标机率中标总价限制工期因素中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度目部管理制度目录录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序1.2.3.4.5.中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度之合部管理制度之合约约管理工作程序管理工作程序合约交底合约交底记录.doc付款工程款支付流程.doc工程变更

8、价款审核变更审核流程.doc合同执行过程中的往来函件结算结算办理流程.doc中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式合合约约部管理制度目部管理制度目录录 承判商管理程序 工程招标分判程序 物资采购分判程序 工程议标、定标规则 合约管理工作程序 工程签证管理程序房地产E网1.2.3.4.5.中海地中海地产产合合约约管理模式及管理模式及实实践践合合约约部管理制度之工程部管理制度之工程签证签证管理程序管理程序需要办理工程签证的情形承建商申报签证程序签证单内容签证单审批程序审核意见要求中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度目成本管理制度目录录 目的目的 范范围围 成本管理体系成本管理体系

9、 成本管理分工成本管理分工 目目标标成本的确定原成本的确定原则则 成本管理流程成本管理流程中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之目的成本管理制度之目的构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提高公司 的竞争能力。中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度目成本管理制度目录录 目的 范围 成本管理体系 成本管理分工 目标成本的确定原则 成本管理流程中海地中海地产产合合约约管理模式管理模式成本管理制度之范成本管理制度之范围围指公司房地产开发项目各环节所 有成本和税金的总和，包括：土地费用、前期费用、建安费用、其

10、他直接费、销售费用、管理费用、利息、税金等；中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度目成本管理制度目录录 目的 范围 成本管理体系成本管理体系 成本管理分工 目标成本的确定原则 成本管理流程中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之体系成本管理制度之体系成本管理体系统一成本科目全过程成本管理建安成本动态监控建立成本经验数据库统一合约安排模式ERP项目管理前提主线重点支撑手段中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度目成本管理制度目录录 目的 范围 成本管理体系 成本管理分工成本管理分工 目标成本的确定原则 成本管理流程中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成

11、本管理制度之成本管理制度之职责职责分工分工 地地产产集集团团投投资资管理部：管理部：负责负责土地相关土地相关费费用的管理用的管理 地地产产集集团规团规划划设计设计中心：中心：负责负责勘察勘察设计设计相关相关费费用的管理用的管理 地地产产集集团营销团营销策划中心：策划中心：负责营销负责营销相关相关费费用的管理用的管理中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之成本管理制度之职责职责分工（分工（续续）地地产产集集团财务资团财务资金部：金部：负责负责利息利息费费用的管理用的管理 地地产产集集团发团发展管理部：展管理部：负责总负责总成本、建安成本、建安费费用与主要用与主要经济经济技技术术指指

12、标标、大配套工程等的管理、大配套工程等的管理中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之成本管理制度之职责职责分工（分工（续续）地区公司地区公司财务财务部：部：负责统领负责统领本公司的成本管理工作，本公司的成本管理工作，负责负责提出各提出各节节点成本控制指点成本控制指标标 地区公司合地区公司合约约部：部：编编制各个制各个阶阶段的建段的建设设成本控制目成本控制目标标，并根据批，并根据批复指复指标标具体具体实实施、反施、反馈馈各各节节点成本点成本执执行情况建安成本控制流行情况建安成本控制流程程.doc中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度目成本管理制度目录录 目的 范围 成

13、本管理体系 成本管理分工 目目标标成本的确定原成本的确定原则则 成本管理流程中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之目成本管理制度之目标标成本确立成本确立 目目标标成本：不同成本：不同阶阶段目段目标标成本的确定原成本的确定原则则：应应以达到以达到规规定定的基准盈利率的基准盈利率为为前提，以税前成本前提，以税前成本总额为总额为核定内容，原核定内容，原则则上后一上后一阶阶段的税前成本段的税前成本总额总额不得突破前一不得突破前一阶阶段的段的总额总额。中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度目成本管理制度目录录 目的 范围 成本管理体系 成本管理分工 目标成本的确定原则 成本

14、管理流程成本管理流程框成本管理流程成本管理流程框图图房地产E网中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之流程目成本管理制度之流程目录录 可研可研阶阶段段 市市场场定位定位阶阶段段 规规划划设计阶设计阶段段 施工施工阶阶段段 后后评评估估阶阶段段中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理流程之可研成本管理流程之可研阶阶段段1.成本控制成本控制实实施条件：完成土地吸施条件：完成土地吸纳纳后后10个工作日内。个工作日内。2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本目建安成本目标标控制表控制表中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之流程目成本管理制度之流程目录录 可

15、研可研阶阶段段 市市场场定位定位阶阶段段 规规划划设计阶设计阶段段 施工施工阶阶段段 后后评评估估阶阶段段中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理流程之市成本管理流程之市场场定位定位阶阶段段1.成本控制成本控制实实施条件：施条件：总总部批复定位部批复定位报报告后告后15个工作日内。个工作日内。2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本目建安成本目标标控制表控制表中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之流程目成本管理制度之流程目录录 可研可研阶阶段段 市市场场定位定位阶阶段段 规规划划设计阶设计阶段段 施工施工阶阶段段 后后评评估估阶阶段段中海地中海地产产成本管理制度

16、成本管理制度成本管理流程之成本管理流程之规规划划设计阶设计阶段段1.成本控制成本控制实实施条件：初步施条件：初步设计设计完成后完成后15个工作日内。个工作日内。2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本目建安成本目标标控制表控制表中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之流程目成本管理制度之流程目录录 可研可研阶阶段段 市市场场定位定位阶阶段段 规规划划设计阶设计阶段段 施工施工阶阶段段 后后评评估估阶阶段段中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理流程之施工成本管理流程之施工阶阶段段1.成本控制成本控制实实施条件施条件,大致分大致分为为3个个阶阶段段:主体工程开工、主

17、体主体工程开工、主体结结构封构封顶顶、竣工、竣工验验收后收后15个工作日。个工作日。2.成本控制工作内容：成本控制工作内容：建安成本建安成本预测预测明明细细表表中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理制度之流程目成本管理制度之流程目录录 可研可研阶阶段段 市市场场定位定位阶阶段段 规规划划设计阶设计阶段段 施工施工阶阶段段 后后评评估估阶阶段段中海地中海地产产成本管理制度成本管理制度成本管理流程之后成本管理流程之后评评估估阶阶段段1.实实施条件施条件:项项目完工后目完工后6个月内。个月内。2.工作内容：工作内容：围绕历围绕历次成本控制目次成本控制目标标的的变变化加以分析，重点化加以分析，重点分析分析实际实际成本与第一次成本控制目成本与第一次成本控制目标标和最后一次成本控制和最后一次成本控制目目标标的差异原因，的差异原因，总结经验总结经验教教训训,形成形成专题报专题报告告,并并组织组织相关相关人人员员 学学习习,不断提高不断提高专业专业能力与管理水平。能力与管理水平。谢谢谢谢大家！大家！The end