房地产成本控制精细化管理研讨会讲义.pdf

1、房房地地产产成成本本控控制制精精细细化化管管理理研研讨讨会会 工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立 成成本本管管理理理理念念成成本本管管理理的的目目的的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系 收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目的与企业的目标是一致的构/团队的目标4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益-提升价值 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键提提升升价价值值的的五五种种途途径径 价值工程的基本公式：V=F/CV-value,性价比F-functio

2、n,产品、功能/性能、服务、收益C-cost,费用/成本 C下降，F上升 C不变，F上升 C下降，F不变 C小幅上升，F大幅上升 C大幅下降，F小幅下降-具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关-价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策房地产项目成本的构成（WHAT)全成本的概念1，成本构成 建造成本=前期+建安+室外及配套 开发成本=土地+建造+开发间接 全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容-合理确定和有效控制1，

3、合理确定确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：外部-市场；内部-产品策划与定位；成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合-招招标标的的目目的的就就是是形形成成有有效效的的竞竞争争；竞竞争争是是降降价价的的最最有有效效手手段段-定定标标的的原原则则：合合理理低低价价；合合理理的的概概念念：能能做做出出符符合合要要求求产产品品成本管理的出发点（WHERE)

4、两大基本内容-合理确定和有效控制2，有效控制动态监控，做到随时心中有数-控控制制是是解解决决问问题题的的手手段段之之一一，目目的的为为达达到到某某些些既既定定目目标标；因因此此，控控制制可可理理解解为为一一系系统统对对外外界界影影响响的的调调节节功功能能；此此项项调调节节功功能能可可使使系系统统的的结结果果或或产产出出不不偏偏离离既既定定目目标标。-控控制制的的要要素素：目目标标、偏偏差差测测定定、修修正正-有有效效控控制制的的前前提提：目目标标要要合合理理实实在在；实实际际结结果果要要及及时时反反馈馈-控控制制不不等等于于限限制制：心心中中有有数数就就可可以以说说在在控控制制之之中中，时时刻

5、刻掌掌握握实实际际与与目目标标偏偏差差的的原原因因、幅幅度度、造造成成后后果果，进进而而做做出出相相应应的的调调整整方方案案3，技术经济相结合的原则不论是确定还是控制成本管理的阶段（WHEN)全过程1，阶段 立项策划设计 发包施工竣工维护2，对应成本实现过程-由虚到实 虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包各阶段成本管理重点内容 立立项项阶阶段段成成本本测测算算，项项目目经经济济性性评评价价 策策划划阶阶段段选选择择性性价价比比最最好好的的产产品品，制制定定产产品品目目标标与与发发展展计计划划 设设计计阶阶段段（卖卖什什么么、设设计计什什么么、施施工工什什么么

6、）方方案案：最最经经济济合合理理方方案案，符符合合项项目目定定位位-初初步步：材材料料设设备备的的合合理理选选型型-施施工工图图：限限额额设设计计，图图纸纸的的质质量量和和时时间间保保证证 发发包包阶阶段段通通过过市市场场竞竞争争找找到到合合适适的的价价格格和和单单位位，完完备备的的合合同同（与与合合作作伙伙伴伴双双赢赢的的关关系系）施施工工阶阶段段变变更更和和签签证证的的管管理理，付付款款审审核核 竣竣工工阶阶段段结结算算、索索赔赔办办理理成本管理的责任主体（WHO)全员成本管理的基本方法（HOW)目标管理1，目标管理的内容-目标的确定与控制两方面2，目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品

7、把握3，实现目标动态监控的手段信息化4，目标管理的过程PDCA 循环项目实施方案目标成本（总成本及分项成本）建立目标PLAN项目实施DO做出调整ADJUST检查对比CHECK实际成本（总成本及分项成本）成成本本管管理理的的认认识识过过程程房地产公司成本管理总体思路成成本本管管理理工工作作基基本本面面成本目标管理办法供方管理制度招标管理办法合同管理办法成本信息化管理办法变更及签证管理办法付款及结算管理办法其他：材料采购及认价管理；资料管理；预算编制深度要求成成本本目目标标的的制制定定基基本本原原则则1，目标的内涵：不不仅仅限限于于成成本本目目标标值值本本身身、更更要要关关注注成成本本背背后后的的

8、产产品品目目标标2，目标的作用：目目标标不不一一定定是是上上限限而而是是基基准准，目目标标的的作作用用在在于于心心中中有有数数3，目标的范围：成成本本目目标标是是整整个个项项目目团团队队的的目目标标，目目标标范范围围覆覆盖盖全全成成本本 成成本本目目标标的的制制定定主主要要过过程程1，制定的时间：目目标标制制定定从从立立项项时时就就已已经经开开始始，区区分分控控制制目目标标与与经经济济测测算算数数据据，要要求求不不同同，考考虑虑风风险险因因素素；策策划划、设设计计阶阶段段进进行行各各阶阶段段的的成成本本测测算算，各各期期测测算算要要有有对对应应，比比较较变变化化原原因因，原原则则上上前前期期目

9、目标标控控制制后后期期目目标标；规规划划方方案案确确定定后后，形形成成正正式式目目标标成成本本 施施工工图图完完成成后后，可可根根据据预预算算对对目目标标做做调调整整（通通常常是是在在偏偏差差较较大大的的情情况况下下）；2，制定的方法3，制定的要求成成本本目目标标的的制制定定主主要要过过程程1，制定的时间：2，制定的方法：成成本本与与首首先先是是由由产产品品的的定定位位与与档档次次决决定定的的，因因此此成成本本目目标标要要在在与与产产品品目目标标的的互互动动沟沟通通中中共共同同制制定定，在在发发包包前前的的阶阶段段经经历历由由粗粗到到细细的的过过程程。一一般般的的依依据据文文件件有有：项项目目

10、发发展展报报告告、策策划划报报告告、各各阶阶段段的的设设计计文文件件和和交交楼楼标标准准；前前期期工工作作尽尽可可能能做做细细，促促进进策策划划、设设计计人人员员对对产产品品的的深深入入考考虑虑，不不要要因因为为今今后后会会发发生生变变化化而而不不作作预预先先设设定定。最最好好能能结结合合公公司司产产品品特特点点，制制定定公公司司通通用用的的标标准准和和表表格格，各各项项目目的的不不同同点点在在局局部部作作调调整整，可可以以节节省省时时间间，减减少少误误解解；符符合合公公司司利利润润要要求求，经经过过各各方方的的讨讨论论和和审审批批（可可能能集集团团审审批批），正正式式发发布布3，制定的要求：

11、成成本本目目标标的的制制定定主主要要过过程程1，制定的时间：2，制定的方法：3，制定的要求：合合理理确确定定的的前前提提条条件件：了了解解市市场场、结结合合产产品品，有有充充分分的的数数据据支支持持，通通过过市市场场调调研研和和数数据据库库；内内容容要要明明确确具具体体，比比如如同同样样是是高高档档，各各人人心心目目中中可可能能不不同同；尽尽可可能能有有量量化化的的计计算算，量量价价分分离离，而而不不是是笼笼统统的的总总数数，便便于于今今后后的的对对比比分分析析；尽尽可可能能作作为为绩绩效效考考核核指指标标；所所有有房房地地产产公公司司都都会会做做测测算算，只只是是没没有有作作为为正正式式的的

12、目目标标去去执执行行和和监监控控，没没有有用用目目标标对对控控制制结结果果进进行行考考核核 成成本本目目标标的的制制定定工工作作案案例例1，某中学成本控制纲要：注注意意前前期期制制定定的的过过程程、计计划划和和人人员员，如如何何调调整整2，某中学成本测算：注注意意全全成成本本的的范范围围，对对产产品品的的明明确确3，成本调研报告格式：4，成本目标评审要点成成本本目目标标的的分分解解 -分解是为了落实1，要满足动态控制的需要：按按分分包包与与甲甲供供材材计计划划分分解解到到每每个个分分判判项项目目上上；这这样样分分解解的的前前提提项项目目开开发发过过程程事事先先有有充充分分的的策策划划，是是计计

13、划划管管理理到到位位；如如果果做做不不到到只只能能分分解解合合同同而而不不是是分分解解目目标标2，要满足成本分析的需要：按按照照标标准准成成本本科科目目（公公司司内内部部的的，没没有有行行业业标标准准）分分解解，一一般般只只在在末末级级科科目目上上可可以以增增加加；3，按内部职责划分：成成本本费费用用总总额额分分解解到到各各相相关关责责任任部部门门，列列入入KPI4，分解到设计限额：也也可可以以认认为为是是目目标标的的落落实实，实实际际上上在在目目标标制制定定时时就就已已经经考考虑虑到到了了设设计计限限额额5，分摊问题：作作为为成成本本控控制制目目标标以以已已发发生生为为准准，但但在在经经济济

14、测测算算时时要要分分摊摊，建建安安费费之之外外的的费费用用分分配配到到单单体体上上；公公建建配配套套根根据据服服务务范范围围在在各各期期之之间间分分摊摊；成成本本目目标标的的分分解解工工作作案案例例1，按招标和合同项分解：2，按科目细分：3，责任划分：4，设计限额成成本本目目标标的的实实现现产产品品的的实实现现导导致致目目标标的的落落实实，使使预预测测成成本本分分块块、分分步步变变为为实实际际成成本本；要要有有保保证证目目标标实实现现的的方方法法，技技术术经经济济相相结结合合的的手手段段；重重点点是是在在设设计计和和招招标标过过程程中中，在在设设计计和和合合约约中中体体现现甲甲方方的的意意图图

15、，保保护护设设计计和和施施工工的的成成果果不不会会出出现现定定位位和和档档次次上上的的偏偏差差；既既要要有有完完整整的的流流程程，更更要要强强调调项项目目操操作作团团队队的的成成本本意意识识与与沟沟通通，对对产产品品和和技技术术的的控控制制与与对对成成本本的的控控制制同同步步实实现现；这这里里所所谓谓成成本本意意识识就就是是要要考考虑虑性性价价比比；动动态态监监控控的的环环节节（招招标标、变变更更、结结算算）与与手手段段（软软件件与与报报表表）；调调整整也也是是一一种种落落实实，关关键键是是要要心心中中有有数数，调调整整的的原原因因、内内容容、幅幅度度、产产生生的的影影响响等等；调调整整的的对

16、对象象包包括括成成本本目目标标、实实施施方方案案和和利利润润预预期期；调调整整提提出出原原则则：谁谁主主张张，谁谁举举证证；成成本本目目标标的的落落实实-工工作作案案例例1，月报表：2，每月变更汇总：3，调整所需文件：4，价值分析报告：5，后评估报告小小结结：1，成本控制操作的关键环节事前有目标：项目总成本目标及分解事中有监控：月报表事后有分析：后评估报告2，成本控制指导思想成本控制就是要做到心中有数，而不是简单的限制和压低成本，成本确定是要找到合理值不是准确值不论确定与控制，必须面向市场、面向产品，技术与经济相结合工工程程量量清清单单招招标标管管理理 1.为什么要采用清单招标，与费率招标相比

17、有多大益处？充充分分竞竞争争、了了解解市市场场、掌掌握握投投标标细细节节：在在总总价价和和单单价价上上都都充充分分竞竞争争，可可以以体体现现各各单单位位的的真真实实成成本本，施施工工方方案案，对对项项目目的的了了解解程程度度等等，分分析析投投标标报报价价的的针针对对性性，可可以以知知道道其其重重视视程程度度，也也可可以以反反映映管管理理水水平平；事事先先定定价价、心心中中有有数数：竞竞争争是是降降价价最最有有力力的的武武器器，在在投投标标阶阶段段甲甲方方处处于于主主动动地地位位，尽尽可可能能确确定定总总价价和和单单价价，进进场场之之后后会会由由主主动动变变被被动动；承承包包范范围围和和内内容容

18、事事先先明明确确，减减少少索索赔赔：促促使使招招标标过过程程中中将将图图纸纸和和现现场场的的问问题题事事先先提提出出和和解解决决付付款款、变变更更、结结算算过过程程简简化化、清清晰晰：减减少少了了施施工工过过程程中中的的扯扯皮皮；存存在在的的难难度度：时时间间上上的的增增加加、地地方方上上的的不不适适应应；工工程程量量清清单单招招标标管管理理 2，清单招标的组织及过程招招标标范范围围：制制度度化化，不不招招标标的的审审批批与与认认定定组组织织者者、参参与与者者、决决策策者者根根据据各各公公司司的的组组织织架架构构和和经经营营特特点点各各环环节节的的参参与与人人与与参参与与度度可可能能不不同同；

19、准准备备过过程程：调调研研考考察察（广广泛泛性性和和准准对对性性，公公司司、项项目目、基基地地）、标标前前会会议议、文文件件准准备备（图图纸纸、清清单单、技技术术要要求求、样样板板）招招标标过过程程：发发标标、答答疑疑、开开标标、评评标标、谈谈判判、定定标标，每每个个过过程程都都要要遵遵循循“靠靠数数据据说说话话、留留有有作作业业痕痕迹迹”的的原原则则善善后后工工作作：合合同同签签订订与与交交底底（合合同同附附件件、材材料料问问题题）、数数据据分分析析与与积积累累、资资料料整整理理、样样板板管管理理工工程程量量清清单单招招标标管管理理 3，清单招标的合同管理 合合同同制制定定的的双双赢赢原原则

20、则，要要考考虑虑诚诚信信风风险险；明明确确合合同同的的目目的的：分分工工协协作作，赚赚社社会会的的钱钱基基本本概概念念；一一般般是是总总价价、单单价价、成成本本加加酬酬金金；最最后后一一种种中中国国用用的的较较少少；总总价价包包括括固固定定总总价价和和可可调调总总价价，单单价价包包括括有有暂暂定定量量的的单单价价和和纯纯单单价价；单单价价/总总价价合合同同的的选选择择：要要看看具具体体项项目目的的复复杂杂程程度度，与与时时间间长长短短，变变化化的的多多少少，图图纸纸的的清清晰晰度度有有关关；还还可可以以综综合合选选用用的的方方式式，单单价价中中有有总总价价，如如，一一些些内内容容就就是是一一项

21、项定定一一个个价价，局局部部总总价价；总总价价中中有有单单价价，比比如如有有些些可可能能价价格格或或实实际际数数量量上上差差别别较较大大的的项项目目，某某消消防防工工程程种种的的防防火火封封堵堵、土土方方工工程程；最最常常用用的的是是固固定定单单价价的的总总价价合合同同，且且列列出出一一些些备备用用价价格格，如如零零星星清清单单，主主材材价价；包包干干方方式式是是图图纸纸加加清清单单，量量价价的的风风险险都都给给了了施施工工单单位位变变更更与与调调价价的的方方式式：合合同同价价、定定额额或或其其他他参参考考、商商定定；注注意意报报价价时时的的成成本本水水平平；总总之之承承包包的的内内容容明明确

22、确才才能能包包死死，若若想想制制定定品品牌牌必必须须在在招招标标示示提提出出；付付款款、结结算算办办理理：尽尽量量按按照照实实际际完完成成工工程程量量工工程程量量清清单单招招标标管管理理 4，关于标底的讨论 正 正 确 确 认 认 识 识 标 标 底 底：合 合 理 理 范 范 围 围 的 的 参 参 考 考，不 不 是 是准 准 确 确 的 的 价 价 格 格，例 例：领 领 导 导 要 要 求 求 说 说 出 出 到 到 底 底 哪 哪个 个 是 是 准 准 确 确 的 的是 是 否 否 需 需 要 要 标 标 底 底：很 很 多 多 单 单 位 位 说 说 没 没 有 有 标 标 底 底

23、，使 使 没 没 有 有 专 专 门 门 编 编 制 制，但 但 对 对 可 可 能 能 的 的 造 造 价 价 水 水 平 平都 都 有 有 个 个 预 预 期 期，目 目 标 标 也 也 是 是 一 一 种 种 标 标 底 底；如 如 何 何 取 取 定 定 标 标 底 底：调 调 研 研，按 按 定 定 额 额 或 或 市 市 场 场 价 价格 格 计 计 算 算，甲 甲 方 方 的 的 企 企 业 业 定 定 额 额 就 就 是 是 成 成 本 本 经 经 验 验数 数 据 据工 工 程 程 量 量 清 清 单 单 招 招 标 标 管 管 理 理 5，关于谈判的讨论是 是 否 否 需

24、需 要 要 标 标 后 后 谈 谈 判 判：谈 谈 判 判 的 的 目 目 的 的 是 是 降 降 价 价，各 各公 公 司 司 的 的 认 认 识 识 与 与 习 习 惯 惯，最 最 终 终 为 为 自 自 身 身 营 营 造 造 什 什 么 么 样 样的 的 市 市 场 场 环 环 境 境；方 方 式 式：不 不 谈 谈 或 或 多 多 次 次 报 报 价 价、多 多 轮 轮谈 谈 判 判；如 如 何 何 有 有 效 效 的 的 谈 谈 判 判：有 有 针 针 准 准 对 对 性 性：从 从 质 质 量 量、技 技术 术、进 进 度 度、服 服 务 务、付 付 款 款 等 等 方 方 面

25、面 以 以 及 及 报 报 价 价 中 中 的 的问 问 题 题 入 入 手 手谁 谁 负 负 责 责：不 不 同 同 目 目 的 的 不 不 同 同 的 的 人 人 员 员，从 从 澄 澄 清 清、优 优化 化 和 和 摸 摸 底 底 的 的 角 角 度 度 出 出 发 发 或 或 最 最 终 终 拍 拍 板 板 角 角 度 度工 工 程 程 量 量 清 清 单 单 招 招 标 标 管 管 理 理 6，评标原则与要点根 根 本 本 目 目 的 的，要 要 知 知 道 道 各 各 家 家 报 报 价 价 的 的 差 差 别 别 在 在 哪 哪 里 里，选 选 定 定 合 合 适 适 的 的 队

26、 队 伍 伍（产 产 品 品 和 和 服 服 务 务）和 和 价 价 格 格，报 报证 证 项 项 目 目 顺 顺 利 利 实 实 施 施合 合 理 理 低 低 价 价 的 的 概 概 念 念 与 与 把 把 握 握：技 技 术 术 与 与 经 经 济 济 结 结 合 合，与 与 项 项 目 目 特 特 征 征 结 结 合 合深 深 层 层 次 次 的 的 重 重 点 点 分 分 析 析，要 要 有 有 单 单 价 价 分 分 析 析 表 表；预 预 防 防 不 不 平 平 衡 衡 报 报 价 价：分 分 项 项 之 之 间 间、费 费 用 用 之 之 间 间，可 可用 用 图 图 表 表必

27、必 须 须 与 与 目 目 标 标 做 做 对 对 比 比 分 分 析 析表 表 格 格 要 要 统 统 一 一，招 招 标 标 文 文 件 件 中 中 充 充 分 分 考 考 虑 虑 评 评 标 标 的 的 需 需要 要工 工 程 程 量 量 清 清 单 单 招 招 标 标 管 管 理 理 7，招标成功的关键为 为 自 自 身 身 营 营 造 造 规 规 范 范 的 的 市 市 场 场 环 环 境 境，才 才 能 能 得 得 到 到 市 市 场 场上 上 的 的 优 优 质 质 资 资 源 源市 市 场 场 调 调 研 研 充 充 分 分，了 了 解 解 投 投 标 标 人 人 及 及 其

28、其 产 产 品 品 的 的 底 底 细 细，合 合 理 理 确 确 定 定 入 入 围 围 的 的 产 产 品 品 和 和 队 队 伍 伍（档 档 次 次 标 标 准 准 一 一 致 致，新 新 老 老 结 结 合 合）；招 招 标 标 范 范 围 围、要 要 求 求 明 明 确 确，图 图 纸 纸 文 文 件 件 内 内 容 容 清 清 楚 楚，加 加 强 强 样 样 板 板 管 管 理 理投 投 标 标 报 报 价 价 的 的 方 方 式 式 明 明 确 确（如 如 算 算 量 量 不 不 同 同 如 如 何 何 处 处理 理），表 表 格 格 统 统 一 一；评 评 标 标 充 充 分

29、分、到 到 位 位总 总 之 之：准 准 备 备 充 充 分 分、到 到 位 位。时 时 间 间 上 上 有 有 保 保 障 障工 工 程 程 量 量 清 清 单 单 招 招 标 标 管 管 理 理 8，几个常见问题有 有 特 特 殊 殊 照 照 顾 顾 对 对 象 象 给 给 机 机 会 会，低 低 价 价 中 中 标 标；长 长 期 期 合 合 作 作 伙 伙 伴 伴 优 优 先 先图 图 纸 纸 不 不 够 够 完 完 备 备 先 先 出 出 招 招 标 标 图 图，之 之 后 后 出 出 变 变更 更；先 先 作 作 暂 暂 定 定 价 价，并 并 保 保 留 留 甲 甲 方 方 分

30、分 包 包 的 的 权 权利 利；时 时 间 间 过 过 于 于 紧 紧 迫 迫 几 几 方 方 同 同 时 时 算 算 量 量；加 加 快 快 评 评标 标 速 速 度 度；准 准 备 备 充 充 分 分，压 压 缩 缩 谈 谈 判 判 时 时 间 间工 工 程 程 量 量 清 清 单 单 招 招 标 标 管 管 理 理 9，总包及主要分包案例总 总 包 包电 电 梯 梯 ：有 有 针 针 对 对 性 性 定 定 产 产 品 品 技 技 术 术 要 要 求 求 铝 铝 合 合 金 金：配 配 件 件 细 细 节 节 的 的 掌 掌 握 握 及 及 分 分 析 析 思 思 路 路装 装 修 修

31、：材 材 料 料 和 和 样 样 板 板 的 的 要 要 求 求环 环 境 境 绿 绿 化 化：要 要 建 建 立 立 实 实 物 物 量 量 的 的 标 标 准 准智 智 能 能 化 化：两 两 次 次，首 首 先 先 是 是 系 系 统 统 的 的 优 优 化 化 与 与 确 确 认 认第 第 三 三 部 部 分 分 工 工 程 程 成 成 本 本 数 数 据 据 库 库 的 的 建 建 立 立 1.目的与作用掌 掌 握 握 市 市 场 场 信 信 息 息，积 积 累 累 经 经 验 验 数 数 据 据，为 为 合 合 理 理 确 确 定 定 作 作 数 数 据 据 支 支 持 持，也 也

32、 为 为保 保 证 证 公 公 司 司 的 的 成 成 本 本 控 控 制 制 标 标 准 准 稳 稳 定 定 性 性；要 要 建 建 立 立 制 制 度 度，将 将 成 成 本 本 信 信 息 息 管 管 理 理 落 落 实 实2，数据库的主要内容与形式 成 成 本 本 管 管 理 理 数 数 据 据 库 库 包 包 括 括 成 成 本 本 管 管 理 理 信 信 息 息（供 供 方 方、法 法 规 规）与 与 成 成 本 本信 信 息 息 成 成 本 本 数 数 据 据 不 不 仅 仅 包 包 括 括 经 经 济 济 指 指 标 标（价 价 的 的 指 指 标 标），还 还 应 应 包 包

33、 括 括 技 技 术 术指 指 标 标（量 量 的 的 指 指 标 标）；定 定 额 额 也 也 是 是 一 一 种 种 成 成 本 本 数 数 据 据 库 库 成 成 本 本 数 数 据 据 内 内 容 容 很 很 多 多，概 概 括 括 为 为 三 三 个 个 层 层 次 次 的 的 成 成 本 本 数 数 据 据：项 项 目 目 及 及单 单 体 体、分 分 部 部 分 分 项 项 及 及 专 专 项 项 工 工 程 程、人 人 材 材 机 机 及 及 设 设 备 备 成 成 本 本 数 数 据 据 的 的 相 相 关 关 信 信 息 息 也 也 要 要 同 同 时 时 记 记 载 载：

34、时 时 间 间、技 技 术 术 特 特 征 征、来 来源 源，充 充 分 分 反 反 映 映 市 市 场 场 和 和 产 产 品 品 的 的 特 特 征 征；数 数 据 据 库 库 形 形 式 式：不 不 一 一 定 定，可 可 以 以 用 用 工 工 具 具 软 软 件 件：EXCEL，AEECSS等 等，也 也 可 可 以 以 是 是 专 专 用 用 软 软 件 件：通 通 用 用（如 如 明 明 源 源）、定 定 制 制 （如 如 万 万 科 科、金 金 地 地）3，数据库的建立方法第 第 三 三 部 部 分 分 工 工 程 程 成 成 本 本 数 数 据 据 库 库 的 的 建 建 立

35、 立 1，目的与作用2，数据库的主要内容与形式3，数据库的建立与维护 工作内容：建 建 立 立 制 制 度 度 与 与 规 规 范 范，制 制 定 定 成 成 本 本 数 数据 据 的 的 标 标 准 准 与 与 分 分 类 类；分 分 析 析 整 整 理 理（BCIS的 的 方 方 法 法）；录 录 入 入 与 与 维 维 护 护 工作时间：在 在 几 几 个 个 节 节 点 点 上 上 进 进 行 行：调 调 研 研、询 询价 价、招 招 标 标、合 合 同 同、结 结 算 算；最 最 好 好 能 能 与 与 工 工 作 作 过 过 程 程结 结 合 合 而 而 不 不 是 是 做 做 为

36、 为 额 额 外 外 的 的 工 工 作 作 工作人员：专 专 职 职 或 或 专 专 业 业 人 人 员 员第 第 三 三 部 部 分 分 工 工 程 程 成 成 本 本 数 数 据 据 库 库 的 的 建 建 立 立 成本分析是建立数据库的基础，成本分析中有以下几个值得注意的问题（针对项目）1，成本分析的原则：类 类 似 似 于 于 会 会 计 计：明 明 晰 晰 性 性 原 原 则 则，重 重 要 要 性 性、可 可 比 比 性 性、一 一 贯 贯 性 性；实 实 际 际 发 发生 生 原 原 则 则（以 以 实 实 际 际 结 结 算 算 成 成 本 本 为 为 主 主）2，分析方法的

37、统一成 成 本 本 分 分 析 析 与 与 成 成 本 本 标 标 准 准 科 科 目 目 要 要 对 对 应 应，各 各 公 公 司 司 结 结 合 合 自 自 身 身 情 情 况 况 制 制 定 定；一 一 般 般 财 财 务 务 有 有 成 成 本 本 核 核 算 算 的 的 科 科 目 目，成 成 本 本 数 数 据 据 统 统 计 计 的 的 口 口 径 径 尽 尽 量 量 与 与 之 之 对 对应 应，可 可 以 以 归 归 并 并 或 或 细 细 化 化，但 但 不 不 要 要 交 交 叉 叉，使 使 两 两 方 方 面 面 数 数 据 据 具 具 有 有 互 互 相 相 检 检

38、查 查 的 的 作 作 用 用；3，面积的可比性分 分 析 析 指 指 标 标 用 用 的 的 建 建 筑 筑 面 面 积 积 有 有 几 几 种 种：可 可 售 售 面 面 积 积、建 建 筑 筑 面 面 积 积（多 多 次 次、不 不 同 同 角 角 度 度）、承 承 建 建 面 面 积 积，弄 弄 清 清 各 各 自 自 的 的 含 含 义 义 和 和 用 用 途 途4，类似性成 成 本 本 数 数 据 据 库 库 的 的 数 数 据 据 将 将 用 用 于 于 类 类 似 似 的 的 项 项 目 目，因 因 此 此 要 要 掌 掌 握 握 从 从 些 些 方 方 面 面 体 体现 现 类 类 似 似 性 性，并 并 将 将 特 特 征 征 数 数 据 据 与 与 成 成 本 本 数 数 据 据 同 同 时 时 保 保 留 留。第 第 三 三 部 部 分 分 工 工 程 程 成 成 本 本 数 数 据 据 库 库 的 的 建 建 立 立 工作案例1，相关制度：2，分析表格3，成本管理信息库：检索、供方、法规4，成本数据库：单价库ACCESS，电梯EXCEL谢谢！请 请 提 提 宝 宝 贵 贵 意 意 见 见！