知名房企写字楼机电工程指引手册含机电设计标准.pptx

1、万象城及万象城及自自持持写字写字楼楼 机机电电指指引引2.02.0华润置地商业地产事业部万象城机电设计指引2.0 版修改要点介绍自持写字楼机电设计 指引2.0 修改要点介绍主要内容主要内容万象城机电设计指引2.0万象城机万象城机电设计电设计指指引引2.0修改关注点修改关注点舒适的室内环境安全的购物环境顾客租户物管适当的机电预留便利的维护管理节能、节省运营费用从用户角度进行设计管理工作万象城机万象城机电设计电设计指指引引2.0修改关注点修改关注点舒适的室内环境安全的购物环境顾客租户运管适当的机电预留便利的维护管理低的运营费用机电系统系统无效的投资适当的维护保 养费用正常能耗费用无效的能耗费用不适

2、当的租户预留无效的维护费用万象城机万象城机电设计电设计指指引引2.0修改关注点修改关注点如何从设计角度降低无效投资如何在机电方面进一步提高顾客购物满意度如何在租户机电预留设计中做到更加适度如何通过设计降低物业设备管理成本如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介绍绍如何从设计角度降低无效投资容量计算及设备配置不合理，部分设备长期闲置 或低效运行；系统选择不合理，系统不能发挥应有的效益；万象城机电系统的无效投资现象：租户预留设备管理节能管理8指引内容介指引内容介绍绍避免制冷系统主机容量配置过大部分部分

3、项项目目设计设计装机与目前高峰使用装机与目前高峰使用值值存在明存在明显显偏大偏大现现象象10000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月装机容量最大制冷量（TR）最小制冷量（TR）1000080006000400020000设计容量最大制冷量（TR）最小制冷量（TR）深圳万象城2011年制冷量曲线杭州万象城2011年制冷量曲线无效投资顾客感受指引内容介指引内容介绍绍避免制冷系统主机容量配置过大184无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理218163190175174169159144124100120140160180200220深圳杭州沈阳南

4、宁成都郑州一期无锡重庆一期合肥青岛一期指引内容介指引内容介绍绍避免制冷系统主机容量配置过大原因分析:照明及设备等内热负荷取值问题商场人员密度取值问题各空调区域的同时使用系数取值问题商场、办公尚未满租，客流偏低客观因素商场尚在培育期，品牌定位尚待调整无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理设计因素指引内容介指引内容介绍绍原因分析原因分析对对策策照明、设备负荷指标取值偏大通过调研，在指引中明确设计计算参考值商场实际客流量与人员密度取值有差别通过调研统计，在指引中调整人员密度建 议值主机选型中同时使用系数取值无依据设计单位往往将各区域计算负荷直接叠加末端设备选型设计参数与主机选型参数区 分。末端按照

5、高限参数计算，主机容量按 照低限参数计算。避免制冷系统主机容量配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介绍绍商业区域:照明及设备冷负荷估算指标（注1）W/平米首层及连接地铁 的购物通廊2535其它楼层的购物 通廊2535百货60主力店4070首层及B1层商铺70100其它商铺6080超市60美食广场60餐饮4060电影院40冰场40公共卫生间40客梯厅40避免制冷系统主机容量配置过大深圳深圳南宁南宁成都成都杭州杭州沈阳沈阳商商场场公区公区 照明照明用用电电万kWh注196.2330.1154.4388.0计计算算时间时间h43802472438043804380商商场

6、场公区面公区面 积积m21616133897322962238923835公区公区照明密照明密 度度W/m2-23.423.315.737.2五个万象城商场公区照明实际功率密度对比注：深圳配电数据受计量系统限制，尚不能得到可信的公区照明能耗数 据，需要进一步深入调研；南宁商场公区照明用电为非全年用电。120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%5045403530252015105020406080100120140160180200220240260280300320340360频频率率接收接收商铺功率密度分析频率累积%无效投资顾客感受租户预留设备管

7、理节能管理指引内容介指引内容介绍绍商业区域:人均使用面积平米/人（净使用面积）首层及连接地铁的 购物通廊2其它楼层的购物通 廊46百货35主力店35首层及B1层商铺56其它商铺56超市5美食广场1.5（按照餐饮区 面积计算）餐饮2（按照餐饮区面 积计算）电影院1.5（施工图设计 需按照座位数计算）冰场3公共卫生间3避免制冷系统主机容量配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介绍绍商业区域:照明及设备冷负荷估算指标（注1）W/平米主力店4070首层及B1层商铺70100其它商铺6080避免制冷系统主机容量配置过大120.00%100.00%80.00%60.00%40.

8、00%20.00%0.00%35302520151050频频率率20406080100120140160180接收接收直方直方图图频率 累积%无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介绍绍避免制冷系统主机容量配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理商业区域:夏季室内温湿度冬季室内温湿度温度（注1）相对湿度%温 度（注2相对湿度%首层及连接地铁 的购物通廊25266520-其它楼层的购物 通廊25266520-百货24256520-主力店24256520-首层及B1层商铺24256520-注注1 1：夏季空：夏季空调调室室 内内设计设计温度，温度，严严 寒地区及寒冷地寒

9、地区及寒冷地 区建区建议议取上限取上限值值，夏，夏热热冬暖地区冬暖地区 及夏及夏热热冬冷地区冬冷地区 建建议议取下限取下限值值。注注2 2：夏：夏热热冬暖地冬暖地 区区项项目冬季室内目冬季室内 温度不做控制。温度不做控制。指引内容介指引内容介绍绍避免制冷系统主机容量配置过大商业区域:新风量原指引数据CMH/人CMH/人首层及连接地铁的购物通廊1620其它楼层的购物通廊1920百货1920主力店1920首层及B1层商 铺1920其它商铺1920超市1920美食广场2520餐饮2520电影院1220冰场3030公共卫生间无无客梯厅1920无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介

10、绍绍避免变配电系统变压器配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理预留容量与租户所提需求的矛盾；预留容量大与变压器运行低负荷率的矛盾；区域负荷密度(W/m)L1高档名牌商铺150L2 高档名牌商铺120地下、L3及以上楼层商铺100超市130百货120影院250W/m2且需满足280w/座位餐饮连厨房（燃气灶具）250餐饮连厨房（电灶具）500负荷名称需要系数变压器容量计算主干线路容量计算商铺用电0.70.80.9超市用电0.70.81.0百货用电0.650.751.0影院用电0.60.71.0餐饮（包括厨房）用电0.50.60.80.9指引1.0通过设定变压器及主干线路的需要系数的方法

11、，解决预留容量大与变 压器运行低负荷率的矛盾指引内容介指引内容介绍绍如何从设计角度降低无效投资197无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理214176178148132160148128152100120140160220200180深圳杭州沈阳成都南宁郑州一期无锡重庆一期合肥青岛一期指引内容介指引内容介绍绍避免变配电系统变压器配置过大无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理区域负荷密度(W/m)L1高档名牌商铺150L2 高档名牌商铺120L3及以上楼层商铺100B1B1层层商商铺铺100100超市130百货120影院影院150150餐饮连厨房（燃气灶具）250餐饮连厨房（电灶具）500公

12、共走道/中庭40地下停车场10注：注：餐餐饮饮连连厨房厨房面面积积指指包包括餐括餐厅厅及厨及厨房房的所的所有有餐餐 饮规饮规划区划区面面积积；每每间间餐餐饮饮商商铺铺用用电电容容量量不小不小 于于10kW；餐；餐饮饮指指标标也已也已包包括厨括厨房房排油排油烟烟、补补 风设风设备备的的用用电电负荷名称需要系数变压器容量 计算主干线路容 量计算L1L1、L2层层商商铺铺用用电电0.60.60.70.90.9L3L3及以上及以上楼楼层层商商铺铺0.70.70.80.90.9B1B1层层商商铺铺0.80.80.90.90.9超市用电0.70.81.0百货用电0.60.60.71.0影院用电0.60.7

13、1.0餐饮（包括厨房）用 电0.50.60.80.9供电 需 量 要 指 系 标 数 参 表 数表指引内容介指引内容介绍绍如何从设计角度降低无效投资机电设备机房:设计温度夏季冬季高压开关房355变压器房355低压配电房355发电机房405制冷机房3510监控设备监控内容信号信号类类型型四管制新风处理机组机组“启/停”控制DO机组“启/停”状态反 馈DI机组运行“手/自动”状态控制DO机组运行“手/自动”状态反馈DI机组故障报警反馈DI冷热水阀开度控制AO冷热水阀开度反馈AI送风温度反馈AI过滤网压差报警反馈DI新新风风阀阀开开度度控控制制（夏夏 热热冬冬暖暖和和温温和和低低区区不不 需要需要）

14、AOAO新新风风阀阀开开度度反反馈馈（夏夏 热热冬冬暖暖和和温温和和低低区区不不 需要需要）AIAI变频变频器器故障故障报报警反警反馈馈（如有（如有变频设变频设置）置）DIDI变频变频器器频频率控制率控制（如如 有有变频变频设设置）置）AOAO变频变频器器频频率反率反馈馈（如如 有有变频变频设设置）置）AIAI1.调整优化了指引1.0中部分设 计参数；2.结合物业调研，更新了楼宇 控制系统点表；3.空调系统选择；无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介绍绍如何从设计角度降低无效投资所有地区商所有地区商场场公共区域及租公共区域及租户户新新风风系系统统不需要考不需要考虑设虑设置

15、冬季置冬季 加湿系加湿系统统。无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介绍绍如何从设计角度降低无效投资新指引条文：夏热冬冷及寒冷地区 的项目，空调水系统 宜采用分区两管制系 统或四管制系统。严 寒地区的项目，空调 水系统应采用两管转 换制系统。沈阳沈阳-严严寒地区寒地区无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理指引内容介指引内容介绍绍如何从设计角度降低无效投资新指引条文：空调冷、热水管道各 并联环路应进行水力 平衡，各并联环路不 平衡率大于15%时，应采取水利平衡措 施。建议优先采用调 整管路布置及管径的 方法，实现水利平 衡，必要时可选用静 态平衡阀，且单一回 路静态平衡阀串

16、联数 量不可多于两个。水力平衡高阻力水力平衡高阻力阀门阀门的的设设置置应应适度适度+-P-STAPH无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理不建不建议议采用采用动态动态平衡平衡阀阀控制静控制静态态平衡平衡阀阀数量数量指引内容介指引内容介绍绍如何从设计角度降低无效投资冷却塔选型按照对应 制冷机组散热量确定。夏热冬暖及夏热冬冷 地区项目进行冷却塔 选型时室外湿球温度 宜按照当地计算室外 湿球温度提高 0.51计算。制冷主机及冷却塔选 型计算时，主机冷凝 器进水温度应按照当 地夏季温湿度情况合 理确定。寒冷及严寒 地区，该温度不宜大 于当地室外空调计算 湿球温度加4按照气候分区确定冷却塔按照气候分区

17、确定冷却塔选选型温度型温度按照气候分区确定制冷机按照气候分区确定制冷机组选组选型冷凝器型冷凝器 进进水温度水温度无效投资顾客感受租户预留设备管理节能管理如何在机电方面进一步提高顾客购物体验商业公共区（中庭、商业走廊）必须设置 免费WIFI网络车位引导为必选系统增加了电子信息导购 系统便 利商场环境控制避免油烟异味冰场环境控制舒 适无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理25如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：中庭空调送风系统及 相应的控制系统设计 应克服冷气下沉、热 气上浮所带来的冷热 不均现象。夏热冬 暖、夏热冬冷及温和 地区层数不大于六层 的项目宜采用空调机 组集中设置在屋顶

18、的 方式；其它项目宜采 用分散布置的方式。无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理26如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：中庭空调机组分散设置 于各层的项目：1.顶层与底层空调机组 选型应考虑中庭上热 下冷因素。空调机组 宜设置变频器，由本 层回风温度控制变频 量；2.由物业根据负荷情况 设定各层空调机组送 风温度，通过调节水 阀开度控制送风温度设置变频器设置变频器无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理27如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：中庭空调机组集中设置于屋 顶，采用竖向送风系统的项 目：1.回风口不应设置在中庭顶层 高位，宜将回风管道引至各 层，回风口在

19、各层设置；2.顶层及底层风量需要考虑季 节因素，设计中需要分别说 明冬夏季风量要求。3.送回风机设置变频器，由风 管静压控制变频量；4.每层送风支管设置变风量阀（VAVBOX），由每层回风温 度控制阀门开度；5.由物业根据负荷情况设定空 调机组送风温度，由水阀开 度控制维持设定好的送风温 度；设置变频器变风量阀温度传感器无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理28如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：位于中庭挑空边的购物通廊，其空调送 风方式宜采用下送风方式。无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理29如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：采用分区两管制的项目，地 下一

20、层及首层内区商铺也提 供冷热转换管道。严寒、寒冷地区的商场项目 冬季应在入口大堂区域设置 地板辐射采暖。冬季门斗内 应采用将商场空气加热后向 门斗正压送风的系统，有条 件时可采用地板或低位送风 方式，门斗内不应设置地板 采暖。严寒及寒冷地区商场 主出入口宜设置热风幕。无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理30如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：商场室内排油烟管道宜尽量 保持负压排风状态，避免由 于风道正压造成的油烟外溢。如因场地限制，室内需有正 压段的排油烟管道时，需将 净化装置设于正压管道段之 前。厨房排油烟排放口的位置宜 设置在塔楼屋顶或裙房屋顶。如在裙房屋顶，排油烟排放

21、口与塔楼投影的最小间距应 大于30米，且应设置于主导 风向的下风向一侧。如场地 等原因无法满足上述条件，需要采取在排放口设置活性 炭吸附装置等深度除味处理 措施。厨房油烟排放口附近存在不同程度的油污污染 情况，一楼商业区域便能闻到厨房异味无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理31如何在机电方面进一步提高顾客购物体验新指引条文：冰场区域空调设计需要考虑消除冰面雾气及防止顶棚结露措施。宜利用冰场 制冷机组冷凝热进行空调送风再热。冰场区域新风宜单独进行除湿处理后再 送入冰场空调系统。冰场区域空调气流组织方式宜采用上送下回方式，但冰面上1米内空调送风风 速不可大于0.2m/s，以减少冰面对流换热量

22、。冰场顶棚区域不宜设置排风及 回风口。无效投资 顾客感受租户预留设备管理节能管理32如何在租户机电预留设计中做到更加适度新指引条文：采用分区两管制的项目，无 外围护结构且采用风机盘管 系统的商铺（地下一层与一 层除外）仅提供全年供冷管 道，其它区域仅提供冷热转 换管道。地下一层及首层内 区商铺也提供冷热转换管 道。采用四管制的项目，无外围 护结构且采用风机盘管系统 的商铺（地下一层与一层除 外）仅提供全年供冷管道，其它区域提供供冷、供热管 道。地下一层及首层内区商 铺除了提供供冷管道外也提 供供热管道。顾客感受 租户预留无效投资设备管理节能管理33如何在租户机电预留设计中做到更加适度新指引条文

23、：商铺为380V供电，接至商铺的线路不 应小于6mm2。餐饮连厨房面积指包括餐厅及厨房的 所有餐饮规划区面积；每间餐饮商铺 用电容量不小于10kW餐饮连厨房面积小于100m2的不提供 冷冻、冷藏设备备用供电顾客感受 租户预留无效投资设备管理节能管理34如何在租户机电预留设计中做到更加适度新指引条文：严寒及寒冷地区项目租户厨房冬季补风 宜进行预热处理，其它地区项目租户厨 房冬季补风不建议进行预热处理。租户 厨房夏季补风一般不建议进行预冷处理。如考虑日后招商因素预留，此部分预 留冷量不宜大于30%补风处理冷量。夏 季厨房补风计算温度宜取28，冬季宜 取10。顾客感受 租户预留无效投资设备管理节能管

24、理35如何在租户机电预留设计中做到更加适度顾客感受 租户预留无效投资设备管理节能管理36如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：系统设备应为符合国家有 关准入制度的产品。且具 有高技术质量、高可靠 性、零或极低故障率的品 质消防联动控制的设计应满 足国家相关规范、当地消 防部门的要求，并与相关 专业认真协调落实租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理37；如何通过设计降低物业设备管理成本低压电容补偿装置宜采用7%调谐 滤波电容器组（滤波电容器+调谐 电抗器+专用接触器）商铺电表精度要求：机械式电表不 低于1.0级、数字式电表不低于0.5 级，互感器不低于0.2级采用核心层+汇聚层+接入层三

25、层网 络架构或核心层+接入层两层网络 架构汇聚层采用第二/第三层千兆交换 机接入层采用第三层千兆交换机POS系统宜单独布线UPS由弱电系统机房工程集中配置数字硬盘录像机的储存容量应满足 30天、24小时/天的要求。每路记 录速度应不小于25帧/秒。记录图 像质量宜达到D1标准租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理38如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文扶梯入口和出口应有三级水平梯级扶梯两内侧边应设置安全毛刷电梯轿厢的视频电缆应选用电梯专 用视频电缆或光缆租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理39如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：停车库按40米半径为标准设置冲洗地面给水栓，并

26、在给水栓 处增设拖把池及地漏；以下后勤区域用水点均设置水 表，水表安装位置应便于人工 抄表：空调及冷却塔补水的出水管 上；机房、隔油池间、污水泵房 及垃圾房等冲洗点管道上租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理40如何通过设计降低物业设备管理成本卫生间地漏宜采取防干枯的补水 措施排水泵应按照污水及废水不同性 质选择潜污泵，每个集水井内排 水泵的数量不宜少于两台服务于下沉广场、下沉庭院的集 水井尽量设置在地下室以外，并 设置备用泵。共用一条排水管的 排水泵，每组不宜超过3台虹吸排水系统须根据雨水斗的要 求，保证雨水斗前有效的虹吸水 深及水量租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理41如何通过

27、设计降低物业设备管理成本指引条文：门斗内不应设置地板采暖严寒及寒冷地区的商场项目应在地库车 道出入口处、员工通道出入口处设置热 风幕热水地板辐射供暖系统塑料加热管的材 质和壁厚必须满足运行温度、压力下50 年的耐久年限热水地板辐射供暖系统的分集水器宜设 置在本层，位置应与建筑设计及室内设 计结合。分集水器不可设置在地板辐射 供暖区域下层有冻结危险的热水地板辐射供暖区域必 须采用混水泵供热方式严寒地区项目空调处理机组及新风机组 不应露天设于室外。寒冷及夏热冬冷地 区项目空调处理机组及新风机组不宜室 外露天设置，如必须设于室外，应充分 考虑防冻及保温措施租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理4

28、2如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：当空调热水管道利用自然补偿不能 满足要求时，应设置补偿器租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理43如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：当空调热水管道利用自然补偿不能 满足要求时，应设置补偿器租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理44如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：空调水系统应在下列部位设置阀门：冷水机组、换热器等设备的供回水 管。水泵的吸水管和出水管应设阀门,闭式循环系统各并联水泵的出水管 上,以及开式系统供水管阀门前(水 泵出口与阀门之间)还应设止回阀；分、集水器处供回水干管；分区垂直立管和水平主干母管交接 的供回水管道；其

29、它自水平主干母管接出的供回水 分支管道；各层水平支管与垂直分区立管交接 的供回水管道；为租户预留的供回水支管；空气处理机组(或风机盘管)的供回 水支管租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理45如何通过设计降低物业设备管理成本指引条文：应按下列要求设置温度计或压力表（主机房内的压力表应采用精度等级4.的压力表）：冷水机组进出口应设压力表及 温度计；换热器一、二次侧进出口应设 压力表及温度计；分、集水器处应设压力表及温 度计；集水器各分路阀门外的管道上 应设温度计、压力表,分水器各 分路阀门外应设压力表;水泵进出口应设压力表；过滤器、除污器、止回阀的前 后应设压力表；空气处理机组出水支管应设温

30、 度计租户预留 设备管理无效投资顾客感受节能管理46如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留47如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理新指引条文：需要求方案设计及顾 问单位进行全年冷热 负荷模拟，并就冷热 源系统选择进行经济 技术分析，给出全年 能源费用预测。如项目所在城市有分 布式能源优惠政策，需要在方案阶段对采 用分布式能源的可行 性进行经济技术分 析，并结合项目机电 系统设计统一考虑。设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留48如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理设计单位能力；与主系统设计结合；对商业环境影响；非技术因素；选择适合的设计单位；方

31、案阶段进行结合项目情 况经济技术分析；方案设计与主系统设计结 合考虑，由主系统设计单 位负责整合设计；设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留49如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：在保证灯光效果的前提下，优 先采用LED或其它节能灯具。荧 光灯应优先采用高效能T5荧光 灯。车库照明回路设置：车位为独 立回路设置，出入口为独立回 路设置，车道3个普通回路+1个 应急回路设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留50如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：有条件的项目宜采用主机变流量 系统，系统设计需考虑如下因 素：冷水机组允许流量变化范 围，离心机组宜为额定流量 的301

32、30%，螺杆机组宜为 额定流量的40120%；冷水机组允许每分钟流量变化率宜在3050%；不同容量的制冷机组，其冷 冻水供、回水母管及水泵组 应分开设置；冷水机组冷冻水管路上的电 动开关阀应选用长行程、等 百分比调节型蝶阀。Ts2TR1TR2Ts1设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留51如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：采用变频控制的空调水泵组，宜 采用多泵并联变频控制技术，结 合水泵曲线及效率曲线实时确定 水泵组运行状态。设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留52如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：当技术经济分析合理时，商场购 物通廊及中庭可设置排风热回收

33、 装置如采用转轮全热回收装置，新风 量与排风量不能相差过大；新风 机宜位于转轮之前，排风机宜位 于转轮之后；在新排风入口前设 置初效过滤器；热回收装置的新 风管和排风管，均宜设旁通管就 及旁通阀COPh=Q/NQ回收的能量，W；N热回收消耗的能量，W。设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留53如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：制冷机组及相关设备的台 数及容量选择必须根据模 拟计算得出的全年负荷延 续图，按照全年负荷分布 特点进行设备选择。既满 足高峰负荷，又满足部分 负荷要求。在全年负荷延 续图中，长时间运行区 域，设备的效率应处于最 高效运行区间。设计单位 应明确给出制冷系

34、统在 25%，50%，75%及 100%负荷下设备开机建 议及相应综合COP设计 值，并根据全年负荷延续 图分析给出年综合COP运 行目标值。设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留54如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理机机 组组类类 型型额额 定定 制 冷制 冷 量量CC（kW）1能能效效2等等级级 （COP W/W）345风冷或蒸CC503.203.002.802.602.40发冷却式50CC3.403.203.002.802.60水 冷 式CC5285.004.704.404.103.80528CC11635.505.104.704.304.001163CC6.105.605.10

35、4,604.20指引条文：水冷冷水机组宜选用满 足国家冷水机组能效 限定值及能源效率等 级标准二级以上（含 二级）认证的产品循环水泵工作点效率不 宜小于80%国国标标冷冷水水机机组组能能效限效限定定值值及及能能能源能源效效率等率等级级设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留55如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理空调冷热水泵选型及管路设计时，除 水泵的耗电输冷（热）比应符合节能 规范及暖通设计规范要求外，还应符 合如下要求：一次泵系统，空调冷冻水泵扬程不 宜大于40mH2O；二次泵系统，空调冷冻水一次泵扬 程不宜大于16mH2O；空调冷冻水 二次泵扬程，当制冷机房外供回水 管道长度在600

36、米之内时，不宜大 于25mH2O；制冷机房外供回水管 道长度在1000米之内时，不宜大于 30mH2O；制冷机房外供回水管道 长度在1500米之内时，不宜大于 35mH2O；管路设计应配合水泵扬程限值进行 设计设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留56设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留57如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：为便于日后节能管理，冷热源 及各分区主干分支环路应设置 能量计量装置。预留日后采用 全空气系统的租户其总供冷、供热水管上应设置冷、热量计 量装置。计量装置应采用数据 远传表具采用预留全空气系统的大租 户，其新风井道及百叶应满足 过渡季加大新风量的可能

37、性，新风量按照不小于50%送风量 考虑。预留新风取风口处需要 设置电动调节风阀，该风阀宜 设置于公共区域，并应接入楼 宇控制系统由物业进行监控。排风管道及百叶只需按照最小 新风量预留设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留58如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：租户排油烟风机及补风机需要预留接入楼 宇控制系统的监视点餐饮租户排油烟风机及补风机BAS系统对餐饮租户排油烟风机及补风机开关状态进 行监视，如上述排风机及补风机未同时动 作应产生报警信号。由于餐饮租户排油烟 风机及补风机为租户自行负责，需要一次 设计预留好点位，并在租户二次机电设计 时明确要求，并确保落实设备管理 节能管理

38、无效投资顾客感受租户预留59如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理华润万象城商业综合体项目统一的分项电耗数据模型设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留60如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理系系统统系系统统形式形式或或设设备备监测监测项项目目建建议议监测监测时间时间步步长长耗耗热热量量集中集中供供热热-一次热网进建筑物的总管热水流量与逐时供回水温度-若有板换，还需要计量各台板换二次侧热水供 水流量与逐时供回水温度逐时燃气燃气热热水水锅锅炉炉-各台锅炉燃气消耗量-各台锅炉热水流量与逐时供回水温度1)逐日2)逐时耗冷耗冷量量常常规规制冷系制冷系 统统-各台冷水机组逐时供水流量与供回水温度-各

39、分区总冷水管逐时流量与供回水温度逐时水蓄水蓄冷冷系系统统-水池逐时供水流量或出水流量-水池逐时供回水温度逐时冰蓄冰蓄冷冷 系系统统-对于冰球式/外融冰式系统，计量逐时载冷剂流量和供回温度以及逐时供水流量与供回水温度-对于冰球式/内融冰式系统，计量逐时乙二醇流 量和供回温度逐时设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留61既有或新建华润中心能源管理平台的统一要求如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理智能电力监控系统的仪表设置及功能选择应满足实现供电系 统分项用电计量的要求。分项用电计量要求对如下系统或功 能用电进行实时计量：1.1.租租户户；2.2.公共区域照明；公共区域照明；3.3.公共区域公

40、共区域动动力（中庭力（中庭风风柜、新柜、新风风机、排机、排风风机等）；机等）；4.4.垂直垂直电电梯；梯；5.5.电电扶梯；扶梯；6.6.中央制冷系中央制冷系统统（含制冷机（含制冷机组组、冷、冷冻冻水一次水一次泵泵、冷、冷冻冻水二水二 次次泵泵（如有）、冷却塔、冷却（如有）、冷却塔、冷却泵泵等）；等）；7.7.供供热热系系统统（含（含锅锅炉、炉、热热水水泵泵等）；等）；8.8.冰冰场场制冷系制冷系统统（含冰（含冰场场制冷机制冷机组组、冷、冷冻冻水水泵泵、冷却塔、冷却塔、冷却冷却泵泵等）；等）；9.9.给给排水系排水系统统水水泵泵；10.10.弱弱电电机房及其系机房及其系统统用用电电；1.其它（

41、需注明用途）其它（需注明用途）设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留62如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理指引条文：智能电力监控系统的仪 表设置及功能选择应满 足实现供电系统分项用 电计量的要求。分项用 电计量要求对如下系统 或功能用电进行实时计 量智能电力监控系统应具 有如下功能：可据上述系统及功能进 行分类、合并统计，生 成图表；可形成每日、每月、每 年的对比图表及报表；可储存不少于3年的所有数据并导出：系统数据可通过互联网 传至有权限的电脑上设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留63如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理制冷站应在群控系统基础上设置制冷系统能源管理系统，系统应

42、具有以下功 能：1.可实时测量并记录各主机、冷冻水泵（包括一次泵、二次泵）、冷却泵、冷却塔用电数据（电流、电压、电功率、电度）；2.可实时测量并记录系统供冷量及各二次泵组供冷量；3.可分类、合并、累计、储存、导出各分项数据，生成图表；4.可汇总数据计算制冷机房实时及累计COP、冷冻水泵、冷却水泵实时及累 计输配系数，并与历史数据进行图表对比。就反常数据进行报警提示；5.系统数据可通过互联网传至有权限的电脑上。6.变频泵组可实现按照泵组特性曲线实时变频控制，确保流量及压力满足要 求的同时泵组效率最优；7.推荐有条件的项目将此系统进一步扩展为制冷、供热能源管理系统；将供 热系统供热量、供热水泵电耗

43、及各分支能耗数据、末端远传冷热量计量表 具等相关数据采集、汇总并形成报表设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留64如何减少无效能耗，帮助物业进行节能管理冷站EER冷站总电耗冷站总冷量冷站EER 冷机COP冷机总电耗冷机COP 冷站总冷量冷站总冷量 冷冻泵总电耗WTFchw 冷却泵和冷却塔总电耗冷站总冷量WTFcw 冷却泵输配系数WTFchwp冷却塔输配系数WTFCT冷却泵总电耗冷站总冷量WTFchw 冷却塔总电耗冷站总冷量WTFcw 冷冻泵输配系数WTFchw冷却侧输配系数WTFcw出出色色良良好好一一般般亟需改亟需改善善冷站冷站EER深圳万深圳万象城象城EER=3.8沈阳万沈阳万象城象城

44、EER=3.0万象城万象城产产品系列目品系列目标标EER=5.5南宁万南宁万象城象城EER=3.6成都万成都万象城象城EER=2.5杭州万杭州万象城象城EER=3.5设备管理 节能管理无效投资顾客感受租户预留65写字楼机电设计指引2.066主要内容主要内容1.0版指引应用中问题的总结更新借鉴万象城指引2.0版中内容，设计要点的补充 结合写字楼产品线，对设计标准进行了更新67万象城万象城综综合体写字楼合体写字楼产产品品线线机机电设电设计计标标准准引引领领高端产品-A标标志性、设计感、建筑创新产品 提升万象城形象产品强调客户体验及舒适度，引领市场的产品配置兼顾成本及品质，提供适当领先市场竞争产品配

45、合万象城的高形象产品满足市场主流需求的中高端配置品品质质关注客户敏感点，降低非敏感点成本，提供高性价比产品 配合万象城的高形象产品机电及结构成本上的适度控制经经典典成本基础产品-C标形象中端产品-B标68万象城万象城综综合体写字楼合体写字楼产产品品线线机机电设电设计计标标准准品品质质（快（快销销产产品品）产产品品线线定定义义满足区域主导产业客户的需求满足中小型企业（小于500平方米）的办公需求客客户户地域地域产产品品打开区域商务市场格局新兴商务区或非商务区启动物业配配合合城城市市综综合合体体形形象象，提提供供形形象象良良好好配配置置适适中中的的办办 公公产产品品，实实现现快快速速开开发发快快速

46、速消消化化的的目目标标，并并确确保保不不 影响品牌影影响品牌影响力响力高高性性价价比比的的甲甲级级写写字字楼楼物物业业，低低投投入入高高形形象象，是是消消 化化综综合体指合体指标标的的主主要要产产品品类类型型品品质质69万象城万象城综综合体写字楼合体写字楼产产品品线线机机电设电设计计标标准准客客户户地域地域产产品品经经典典70满足中高端企业对品牌提升的需求满足中大型客户（大于500平方米）的办公需求区域市场领导者位于城市中心商务区或次级商务区，区域标志性建筑结结合合万万象象城城商商业业开开业业的的商商务务/商商业业氛氛围围，打打造造融融合合 于于整整个个商商业业综综合合体体的的中中高高端端写写

47、字字楼楼物物业业，满满足足客客 户对户对舒适舒适办办公及提升品牌影响公及提升品牌影响力力的需的需求求为为客客户户提供甲提供甲级级配置的舒适配置的舒适办办公公产产品品，适适当当进进行行 创创新配置的投入，新配置的投入，为综为综合体提合体提供供中高中高端端商商务务客客 流，成流，成为为具有具有稳稳定回定回报报及可及可预预期期高高资资产产增增值值的的物物 业业，是消化，是消化综综合体指合体指标标的主要的主要产产品品类类型型万象城万象城综综合体写字楼合体写字楼产产品品线线机机电设电设计计标标准准产产品品辐射城市的高端产业客户的需求满足核心高端产业客户的高端办公需求客客户户一线、准一线城市核心办公物业城

48、市核心，极度稀缺的土地资源，城市标志性建筑引引领领地域地域71通通过过持有核心区域稀缺商持有核心区域稀缺商务务不不动动产资产资源源，收收获获综综 合体开合体开发发的最大化利的最大化利益益按照国按照国际际超甲超甲级级写字楼写字楼标标准打准打造造物物业业，在在建建筑筑外外 形及建筑形及建筑结结构方面更构方面更为进为进取，取，并并在在“新新技技术术、新新 工工艺艺、新材料、新、新材料、新产产品品”等等设设备备设设施施上上加加大大投投 入，成入，成为为国内外高端商国内外高端商务务客客户户首首选选的的城城市市标标志志性性 建建筑筑万象城万象城综综合体写字楼合体写字楼产产品品线线机机电设电设计计标标准准将

49、客将客户户敏感因素与成本因素敏感因素与成本因素结结合合，得，得出出关关于于划划线线差差异原异原则则的的结结论论：土建工程：成本高，客户关注度低在满足各项规范的前提下控制土建 成本，其中建筑高建筑高度是主要控制度是主要控制项项机机电电工程工程：成本高，客户关注度高空空调调、电电梯及梯及强强弱弱电电是关注重点，是关注重点，应应成成 为为划分划分产产品品线线的重要指的重要指标标金融及金融及科技科技类类等等优势优势客客户对户对强强弱弱电电指指标标 要求要求严严格，高端格，高端产产品品线应线应加加强强此此类类指指标标其他工程：成本低，客户关注度低不作为划分产品线的标准精装修精装修/外装外装饰饰工程工程：

50、成本适中，客户关注度高客户仅重视外装饰效果，不注重外装饰 材质客户重视大堂、电梯厅、洗手间等公共 区域，对办公区内部装修关注度低外立面外立面材材质质、公共区域装修、公共区域装修应应成成为为划分划分 产产品品线线的重要指的重要指标标成成 本本客客户户关注度关注度结结 论论 ：C/B标应标应适适 当控当控制建筑制建筑 高度高度及及层层高高/净净高高，A标标可适可适当放松当放松结论结论：A A标标配配置置高端高端 且完且完善的善的机机电电设设施施，B B标标配配 置中置中端但端但完完善善 的机的机电设电设施施，C C标标机机电电配置配置 只要只要满满足足客客户户 基本基本需要需要即即可可结论结论：无