1、钱乐刚钱乐刚2020.1目目录录CONTENTS01 2019年大运年大运营营工作工作总结总结02 2020年大运年大运营营工作工作规规划划03 如何如何规规避无效成本避无效成本关关键键指指标标在建在建项项目目XX个个开工开工XXX万万销销售售XXX万万在建面在建面积积XXXX万万供供货货XXX万万存存货货XXX万万全新开全新开盘项盘项目目XX个个联联合合验验收收XXXXX套套累累计计收楼收楼XXXXX套套内部资料 严禁外传|1.11.2安全安全&质质量量安全安全“零零“拉拉闸闸，“零零”预预警警；质质量量“零零“风险风险，“零零”预预警警河南区域荣河南区域荣获获各各类类政府授牌政府授牌奖项奖
2、项76项项坚坚决落决落实实合法合合法合规规坚坚持精持精细细化管控要求化管控要求内部资料 严禁外传|坚坚持管理留痕迹持管理留痕迹坚坚持抓两持抓两头带头带中中间间注重管理行注重管理行为为落地落地项项目管理行目管理行为评为评估表估表桩桩基管理行基管理行为为落地落地坚坚持集持集团团管控要求管控要求落地落地“3+3”完善安全完善安全组织组织架构架构农农民工工民工工资专项资专项严严格大型机械管控格大型机械管控落地落地“5+5+3”关注主体安全关注主体安全聚焦聚焦业业主主视视角角建建设单设单位主体位主体责责任任安全管理制度安全管理制度国国检检回回头头看看安措安措费单费单列列外判外判监监理理梳理各梳理各项项目
3、目监监理人理人员员配置配置监监理管理考核制度理管理考核制度流入流入积积存存 入入售售 存存销销售售流流 销销积积XX亿亿全新全新项项目目旧旧盘盘新供新供 盘盘新供新供旧旧145.60 XXX亿亿XX亿亿XX亿亿以销定产，按需开工放缓供货节奏，关注被动供货供供货货1.3以以“供供销销比比6”为为供供货货原原则则，存，存销销比分比分类监类监控控 以“供销比6”为供货原则，前置铺排供货计划，避免冬歇期供货不足；存销比分类监控，依据存量、市场及时调整供货节奏。存存销销比比6 3存存销销比比6 存存销销比比3短期强压供货，长期围绕经营每月每月进进行行“供供销销存存”分析，持分析，持续优续优化化产产品品结
4、结构构大宗资产比例降低 大户型比例降低 货量集中环郑州产品类型逐渐优化 刚需刚改比例增加 地市货量占比增加产产品品结结构持构持续优续优化，化，刚刚需需刚刚改持改持续续增加，增加，郑郑州市州市场场持持续续聚焦聚焦内部资料 严禁外传|供供 年新年新2019年三年三类货类货量供量供货销货销售情况售情况2019年年销销售售业绩业绩XXX亿亿（含（含车车位位XX亿亿）2019年新增年新增 2019 货销货销增供增供货销货销售售XXX亿亿 223.79亿亿64.20亿亿亿亿流入流入积积存存 旧旧盘盘新供新供 全新全新项项目目去化率去化率XX%去化率去化率XX%去化率去化率XX%旧旧盘盘新供新供货值货值 全
5、新全新项项目目货值货值流入流入积积存存 XXX亿亿 XXX亿亿2019年新增供年新增供货货XXX亿亿2019年年总总供供货货XXX亿亿（含（含车车位位XX亿亿）注：数据截至2019-12-31总总供供货货XXX亿亿，签约签约XXX亿亿，去化率，去化率XX%，存，存货货XXX亿亿去化率高于集去化率高于集团团平均水平：平均水平：18年流入积存高于集团X个百分点，19年旧盘新供高于集团X个百分点，全新开盘高于集团X个百分点产产品品结结构持构持续优续优化化：19年新供大宗资产占比X%，洋房面积段144占比XX%郑郑州市州市场场持持续续聚焦：聚焦：19年新供环郑州货量占比XX%，地市货量占比XX%，县城
6、货量占比XX%92.72%92.18%85.51%1.861.5032.23%1.0621.89%万城内部资料 严禁外传|1.4 经验总结经验总结1、“验房师”职业认证，“小蓝帽”快修品牌；2、维修成本降低，推进业主口碑提升；3、联动设计聚焦绿化提升，提升归家仪式，苑区文化赋能；下年交楼提升点下年交楼提升点提升交付前1个月预验收活动执行率，将预验收活动做到实处。2019年月度年月度30天交付情况天交付情况2019年各年各项项目目总总体交付情况体交付情况确收确收&交付交付集集团团下下发发确收指确收指标标XXX亿亿元，完成确收指元，完成确收指标标XX亿亿，完成率，完成率XX%2019年年联联合合验
7、验收收XXXXX套套，累，累计计收楼收楼XXXXX套套，合同交付无逾期，合同交付无逾期交付数据：交付数据：总体交付率XX%，30天零缺陷交付率XX%；X个批次已达成完美交楼，X个批次交付率达完美交付要求满满意度意度：交付满意度XX%，维修满意度XX%36.71%2.7163.85%62.34%1.81 1.7614.62%0.69100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%97.05%95.80%1.2930.01%1月 6月 7月 9月 10月 11月 12月30天交付率30天零缺陷交付率户均条数90.37%3.0073.94%2.502.001.000.500.
8、00100%90%80%70%60%50%40%99.4%龙城天悦96.7%95.5%95.1%翡 思 天翠 念 玺湾 翡翠城93.4%92.1%91.7%91.5%91.5%91.0%豪 天 天 郑 新 清园 悦 悦 开 乡 月府 凤 湾凰湾81.8%81.8%80.6%龙 郑 龙城 东 城碧 二桂 期园总体交付率集中交付期户均条数2.502.0076.9%71.4%1.501.000.500.00山 央湖 学壹 府号目目录录CONTENTS01 2019年大运年大运营营工作工作总结总结02 2020年大运年大运营营工作工作规规划划03 如何如何规规避无效成本避无效成本守住两条底守住两条底线
9、线2.1投投资资定案承定案承诺诺开开盘盘合同按期交付合同按期交付业业主主投投资资承承诺诺开开盘盘合同交楼底合同交楼底线线1、突破投、突破投资资承承诺诺未取未取预预售售证证，年度供，年度供货货货货量未量未满满足定足定案承案承诺诺将按照将按照1元元/m2实实施施处罚处罚；2、在集、在集团团高管会上高管会上进进行排名公告与通行排名公告与通报报批批评评。1、合同交付前、合同交付前1个月未通个月未通过联过联合合验验收，收，项项目目负责负责人辞退人辞退处处理；理；2、合同交付前、合同交付前1.5个月个月项项目目务务必必获获取竣取竣备证备证或或现场现场完活。完活。内部资料 严禁外传|内部资料 严禁外传|大运
10、大运营组织营组织管控管控2.2客客户户关系管理部关系管理部吴吴东东明明城市公司城市公司客客户户关系管理部关系管理部工程管理部工程管理部刘万峰刘万峰城市公司城市公司项项目管理部目管理部质质量量组组项项目工程目工程负责负责人人专岗专岗安全管理部安全管理部曾曾续续斌斌城市公司城市公司项项目管理部目管理部安全安全组组项项目安全目安全经经理、安全理、安全员员专岗专岗运运营营管理部管理部孙孙文文龙龙城市公司城市公司项项目管理部目管理部计计划划组组项项目运目运营对营对接人接人兼兼职职取消城市公司取消城市公司运运营营管控管控权权限限组织变组织变革，抓革，抓实项实项目运目运营营，倒逼做好，倒逼做好项项目目经营经
11、营城市公司大运营条线职能编制收归区域，隶属城市公司运营工作改由区域承接，三三级级管控改管控改为为二二级级管控管控，20年着重抓年着重抓实项实项目运目运营营20年运年运营营管控体系管控体系变变革革区域大运区域大运营营工作工作组组长组组长钱乐刚钱乐刚工程管理部工程管理部负责负责人人刘万峰（工作刘万峰（工作组组副副组长组长）20年安全年安全&质质量目量目标标2.3安全安全质质量工作在量工作在19年管控基年管控基础础上持上持续续加加强强，常抓不懈，持，常抓不懈，持续续加加强强安全意安全意识识培培训训，达成以下目，达成以下目标标安全安全质质量管控目量管控目标标 持持续续提升提升标标准，落地河南区域住宅交
12、准，落地河南区域住宅交付手册；付手册；2020年全年集年全年集团检查团检查排名排名前前15，安安全全“零零“拉拉闸闸，质质量量“零零”预预警警；2020年年继续继续打造当地最好的安全文明打造当地最好的安全文明工地，工地，获获取政府授牌；取政府授牌；100%展示区展示区联联合合验验收达到集收达到集团标团标杆杆93分分。落地河南区域住宅交付手册落地河南区域住宅交付手册内部资料 严禁外传|2.4各开各开发发公司制定安全管理制度公司制定安全管理制度合法合合法合规规大排大排查专项查专项行行动动合法合合法合规规常常态态化管理化管理安措安措费单费单列列农农民工工民工工资账户资账户支付支付监监理合同管控理合同
13、管控理合同明理合同明严禁外传|每月每月进进度款度款经经安全管理部安全管理部审审批，未支付批，未支付农农民民工工工工资资、安措、安措费费的不予的不予审审批批;加加强强监监理管控，理管控，监监内部资料确人确人证证合一、人合一、人员员配置等，配置等，20年安全年安全落落实实建建设单设单位主体位主体责责任任合法合合法合规规落落实实建建设单设单位主体位主体责责任任2.4各开各开发发公司制定安全公司制定安全管理制度管理制度各各项项目配目配备备安全安全经经理，理，竞竞聘上聘上岗岗农农民工工民工工资实资实名制管理名制管理安全管理安全管理组织组织架构架构脚手架安全管控脚手架安全管控申申请请后方可拆除后方可拆除“
14、三合一台三合一台账账“管理管理1.每个项目将“三级安全教育台账”、“班组合同台账”和“农民工工资支付台账”合并统一，形成“三合一总台账”；2.根据“三合一总台账”，每月核实登记班组人员教育情况，核实工资支付情况；三合一总台账”与农民工工资联动，每月足额打款农民工工资专用账户；大型机械安全管控大型机械安全管控20年安全管控年安全管控项项落落实实“3+3”安全重点管控安全重点管控项项2020年大型机械管控加年大型机械管控加强强1、大型机械进场资料（厂家资质、产品合格证、说明书、产品备案证等），设备安拆方案，租赁、安拆公司资质等资料必须经项目、监理、总包单位审查合格，并报区域安全管理部审批方可进场安
15、装；2、所有螺栓完全紧固后，在螺栓处用明显颜色划线标记，以便第一时间发现松动的螺栓。消防防火安全管控消防防火安全管控消防管控重点消防管控重点项项1.各城市公司、各城市公司、项项目建立目建立动动火火监监控群；控群；2.每次每次动动火作火作业业，必，必须须在群内在群内公示公示动动火火审审批批证证，现场灭现场灭火火器配器配备备，并，并在群内公示在群内公示动动火旁站情况；火旁站情况；3.原材料原材料进进行管控行管控，材料防火等，材料防火等级级低于低于A级级不得不得进场进场实实行行动动火台火台账账、监监控群管理控群管理基坑安全管控基坑安全管控河南区域基坑安全河南区域基坑安全检查检查表表每月每月检查检查、
16、排名、排名临时车辆临时车辆出入制度出入制度未未经经安全交底安全交底车辆车辆不得入不得入场场地地库库回填土安全管理回填土安全管理方案方案报报区域区域审审批批回填回填过过程程24小小时监时监控控553针对针对性措施性措施基基础础工程工程河南区域桩基施工管控要点及验收钢钢筋工程筋工程河南区域钢筋工程施工管理标准楼板开裂楼板开裂/渗漏渗漏河南区域楼板开裂原因分析及防治市政园建市政园建河南区域景观工程全过程管控外立面外立面河南区域外墙施工工艺及验收标准入入户户大堂大堂河南区域公共部位施工标准部品部品河南区域精装、四大件场地移交标准空鼓、开裂空鼓、开裂河南区域防空鼓开裂标准指引观观感感河南区域货量区精装修
17、施工工序流13内部资料严禁外传|程及验收标准质量管控体系品质重点管控交付使用功能关注客关注客户户敏感点，聚焦敏感点，聚焦553河南区域奖罚制度每月项目质量成绩强制排名板块制度及施工指引各板块制定施工指引，及考核制度区域强制优秀做法推广定期学习优秀做法，然后在项目推广落地质量风险管控前置每月倒数及交付风险项目，提前入河南区域精装修全过程管控制度指引河南区域外墙全过程管控及常见问题预防河南区域机电工程全过程管理指引河南区域管道井及设备房机电安装技术2.520年年质质量管控制度量管控制度群监控河南区域景观工程全过程管控及常见问题预防河南区域毛坯全过程管控制度指引河南区域道路管网先行指引河南区域道路管
18、网先行指引桩桩基基工工程程管管控控行行为为1、桩基施工前进行交底培训制度，执行桩基管进行每月至少一次的桩基工程综合检查评分表、排名、排名、约谈约谈的管理机制。2、严格落实项目施工过程中桩基专项群报备报备制制度度，区域桩基小组对相关人员进行即时、随机抽查、问询。3、为加强桩基施工过程监控，提升桩基施工质量，要求各项目施工现场举举牌公示牌公示桩基施工、隐蔽验收，公示内容要求：1）CFG桩每台搅拌砼车更换时公示一次，灌注桩每根桩公示一次，举牌发到项目桩基施工群内；2）甲方、监理及桩基单位三方管理人员必须出镜。4、项目管理部每日成桩原始施工记录签字验收，保证原始资料的“及及时时性、有效性、真性、有效性
19、、真实实性性”，对过程中敷衍了事、弄虚作假的项目及时通通报报；视情节严重的，将给予处罚处罚；对过程中发现的安全生产、质量风险整改闭合做好消消项项管理。内部资料 严禁外传|142.520年年质质量管控行量管控行为为质质量管理行量管理行为为落地有声落地有声项项目管理行目管理行为检查为检查表表监监理管理行理管理行为检查为检查表表建立河南区域管理行为检查表：每月注重检查项目管理行为落地情况 强化区域督办人员，督促项目落实区域管理行为要求；提升提升项项目管理行目管理行为为落地落地落地河南区域住宅交付手册落地河南区域住宅交付手册理行为常态化检查机制，落实“强帮扶，辅考核；重过程、看结果；全过程、全时段监管
20、”的理念，交底培训施工报备原始记录机机电电管理行管理行为为品品质质管理行管理行为为主体管理行主体管理行为为内部资料 严禁外传|20年供年供货货2.62020年年业绩铺业绩铺排排流入流入应应收款回款收款回款XX亿亿应应收款回款收款回款率率XX%流入流入应应收款收款XX亿亿2020年回款目年回款目标标XXX亿亿2020年年签约签约回款目回款目标标XXX亿亿签约签约回款率回款率XX%2020年年签约签约目目标标XXX亿亿19年流入存年流入存货签约货签约20年新供年新供签约签约XXX亿亿XXX亿亿19年流入存年流入存货货新供新供项项目目去化率去化率XX%去化率去化率XX%20年供年供货货19年年预预估
21、流入存估流入存货货XXX亿亿XXX亿亿2020年年总总供供货货XXX亿亿2020年供年供货货思路思路备注：1、应收款回款仅针对19年流入20年应收款，不包含20年滚动/新增应收款；2、本次目标铺排不包含郑州天澜、时代城二期；签签约约目目标标305亿亿供供销销回周周碰，持回周周碰，持续优续优化化产产品品结结构构每周区域每周区域总总裁主持召开裁主持召开 产产品品结结构持构持续优续优化化大运大运营营&职职能会能会，经营经营 刚刚需需刚刚改持改持续续增加增加数据保数据保证证交圈交圈。郑郑州市州市场场持持续续聚焦聚焦“存存销销比比6”为为戒戒线线，旧，旧盘盘新供月月有新供月月有以以“供供销销比比6”为为
22、供供货货原原则则，存，存销销比分比分类监类监控控 存销比分类监控，依据存量、市场及时调整供货节奏。存存销销比比6 3存存销销比比6 存存销销比比3放缓供货节奏，以销定产，按 短期强压供货，关注被动供货 需开工 长期围绕经营回款目回款目标标XXX亿亿签约签约目目标标XXX亿亿供供货货目目标标XXX+亿亿存存货货XXX亿亿供供货货目目标标XXX+亿亿抓重点抓重点业绩贡业绩贡献献项项目，做足供目，做足供货货支撑支撑重点关注供重点关注供货项货项目目9个个，业绩业绩占比占比49%定期定期监监控供控供货项货项目目27个个，业绩业绩占比占比44%存存货货去化去化项项目目23个个，业绩业绩占比占比7%建群排建
23、群排查项查项目施工人数，每日目施工人数，每日对标对标20年合同交付年合同交付2.72020年合同交付涉及年合同交付涉及XXX万万（XXXXX套）套），交付建面，交付建面较较19年增加年增加X%，联联合合验验收收标标准准将将进进一步提升。一步提升。为为达成完美交付，需做好以下达成完美交付，需做好以下5项项管理管理动动作作做好消做好消项计项计划划做好消做好消项项会会议议管理管理每天开几次会，什么每天开几次会，什么时时候开？候开？交楼中风险项目，召开两会：早上碰头会、下午销项会交楼高风险项目，召开三会：早上碰头会、下午消项会、晚上碰头会l早上碰早上碰头头会：会：8：008：30l下午消下午消项项会：
24、会：5：006：00l晚上碰晚上碰头头会：会：10：0010：30会会议议目的是什么目的是什么l 早上碰头会：检查人材机是否符合前一天的安排，如有偏差，及时协调纠偏l 下午消项会：总结当天工作完成情况，安排下阶段（晚上或者第二天）需完成工作l 晚上碰头会：总结晚上加班情况，安排次日工作，协调所需资源早上碰早上碰头头会怎么开会怎么开项目部及施工单位人员6：30到现场，盘点工作面人员、材料、机械是否到位，是否满足当天施工需求，8：00开碰头会，针对人材机存在的问题，及时沟通协调，保保证证一天不浪一天不浪费费。下午下午销项销项会怎么开会怎么开会会议时长议时长：1个小时左右为宜会会议议重点：当日工作完
25、成情况、下重点：当日工作完成情况、下阶阶段工作部署段工作部署会会议议流程：流程：1）当日工作完成情况，对于未完成项，简明扼要说明原因，并承诺完成时间；2）项目总对整体情况进行总结纠偏，铺排下阶段重点工作；3）运营或资料员汇总完成情况与下阶段工作计划，形成会议纪要。消消项项表定期（一周或半个月）完整梳理剩余工程量，全面更新消表定期（一周或半个月）完整梳理剩余工程量，全面更新消项项表，然后每日表，然后每日进进行消行消项项更新。消更新。消项项表中每表中每项项工作需明确甲方工程工作需明确甲方工程师师、施工、施工单单位位责责任人。任人。室内消室内消项计项计划划 市政配套消市政配套消项计项计划划做好市政园
26、建作做好市政园建作战图战图做好四明四暗，落做好四明四暗，落实实全面穿插全面穿插4条明条明线线室内穿插、园建绿化穿插、外立面穿插地下室穿插4条暗条暗线线项目工程策划、全套图纸计划、招标采购计划、政府验收计划做好做好对标对标管理，明确自身管理，明确自身风险风险及不足及不足合同交付工期合同交付工期对标对标对标对标群群项项目白天施工人数目白天施工人数对标对标群群项项目晚上加班人数目晚上加班人数内部资料 严禁外传|穿插穿插标标杆杆20年七前三后会年七前三后会议议及开及开发发效率效率2.820年三年三-五五线线新新获获取取项项目取目取证证目目标标会前会前会中会中会后会后l 会会议时间议时间：会：会议议上上
27、线线，明确底，明确底线线召开召开时间时间，制定会，制定会议议地地图图；l 会会议资议资料：提前料：提前1-2天，将会天，将会议资议资料料发发送至各送至各职职能部能部门门。l 会会议时间议时间：会：会议时间议时间集中至周二集中至周二-周三召开；周三召开；l 会上决定是否通会上决定是否通过过，各，各职职能版能版块块集中提集中提问问，提出改善建，提出改善建议议。l 会会议结议结果大群通果大群通报报，会，会议议决策决策纳纳入巡入巡检监检监控控;l 项项目目经验经验亮点提亮点提炼总结炼总结。20年七前三后年七前三后标标准化管控准化管控动动作作1月10日起七前三后会议均需线上编辑，会议审批结束时间为考核节
28、点；严格依据底线管理，落实红黑预警机制，确保按时完成率100%；大运营前置介入项目策划，给予指导，确保首次上会通过率；会议决策更具实操性，严格落地，指导项目运营工作。会会议议决策落地，按决策落地，按时时上会完成率上会完成率100%大运营组前置介入前置介入策划，会议决策纳入管控要点，提升开提升开发发效率效率七前三后会七前三后会议议目目标标压缩压缩两两证时间证时间，开，开发发效率效率对标对标中部水平中部水平运营强强势势介入介入现场现场管控管控，关注项目开发要点，严严守投守投资资承承诺诺19年新年新获获取取项项目开目开发发效率低于集效率低于集团团平均水平平均水平8.006.004.002.000.0
29、0土地土地获获取取-工工规证规证1.841.073.04区域工工规证规证-施工施工证证1.200.403.70分部施工施工证证-预预售售证证1.500.403.20集团l 工规证：19年新获取项目平均耗时3.04个月，低于集团0.16个月；l 施工证：19年新获取项目平均耗时4.11个月，高于集高于集团团0.51个月个月；l 预售证：19年新获取项目平均耗时5.95个月，高于集高于集团团0.85个月个月；8.006.004.002.000.001.841.073.04区域平均值土地获取-工规证1.500.803.04保底时间工规证-施工证 施工证-预售证1.400.702.40冲刺时间内部资料
30、 严禁外传|内部资料 严禁外传|强强执执行行抓落地抓落地项项目分目分类类季度季度检查检查追究追究责责任任20年客关制度年客关制度-风风控管理控管理2.9制度落地制度落地聚焦聚焦6大大环节环节，分工明确，完善，分工明确，完善项项目档案目档案执执行行9张张表表验验收收项项目分目分类类，定期，定期诊诊断，断，严严控投控投诉诉源源头头沙盘、单体、样板间等重要的销售道具，强相关部门组团验组团验收收特异特异户户型型单独管理：单独制图，事务监签完善项目自媒体自媒体审审核群核群，所有对客输出信息均经审核合格大运营组定期定期组织组织货板一致专项会，进行责任界定，制定奖罚销销售道具管理售道具管理货货板一致工作板一
31、致工作组组20年客关管理行年客关管理行为为2.9客客户户关系管理关系管理：深化客：深化客户维户维温九步法温九步法进行客户研究，客户价值深入挖掘，提升满意度客客户户关关怀怀 资资源整合互惠源整合互惠，营销、品牌、公益活动强强结合 大型活动、主题活动相互串联，打造全覆盖服务 会议决策更具实操性，严格落地，指导项目运营工作客客户户研究，提升研究，提升业业主主满满意度意度 建立客建立客户户信息信息库库，打通各部业务，协同资源 收集客户诉求案例，研究客户真实诉求，优化提升 结合具体业务线条，开展针对性满意度提升方案投投诉诉管理管理：经验经验固化，助力交付固化，助力交付在2019年基础上，日常投诉及时处理
32、，重大投诉主动解决日常投日常投诉诉 信息交圈互信息交圈互动动，受理业主投诉重视并且及时处理 业主多次投诉/升级投诉，区域专人跟进 完善投诉处理流程，形成定期通报机制重大投重大投诉诉及群及群诉诉事件事件 建立客诉风险舆情监控体系，掌握事件掌握事件处处理主理主动权动权 牢牢依靠政府，紧密依托群众，做好及时有效应对 正向舆论引导，让业主或者第三方为我们发声发发展展进进步步势势力力争取中争取中间势间势力力孤立孤立顽顽固固势势力力原原则坚则坚定性和策略灵活性定性和策略灵活性内部资料 严禁外传|房屋交付房屋交付：抓两：抓两头带头带中中间间前置策划 细化分析 灵活管理 明晰职责落实移交房屋交付房屋交付 严格
33、执行交付交付验验收收办法，严查验验 前置策划前置策划，做好交付前筹备工作 规范交楼后后评评估估会议，做实做好后评估工作房屋保修房屋保修 联动项目部、物业公司做好维保衔衔接接工作 维修启启动动会会，做好维修备料工作快修队组建 小蓝帽快修快修，及时响应、快速解决2.10 抓两抓两头头，带带中中间间标标杆引杆引领领最差最差项项目目预预警机制警机制标标杆成杆成为标为标准准关注最差关注最差项项目目建立建立预预警机制警机制安全安全标标杆、杆、质质量量标标杆、交楼杆、交楼标标杆、开杆、开发发效率效率标标杆；杆；标标杆引杆引导总结导总结提升，提升，标标杆相互比拼学杆相互比拼学习习。最差安全最差安全项项目、最差
34、目、最差质质量量项项目、最差交楼目、最差交楼项项目；目；由大运由大运营组长营组长确确认认，举举一反三，普一反三，普查查整改，吸取教整改，吸取教训训，定期回，定期回头头看。看。安全、安全、质质量、量、进进度、客服、会度、客服、会议议黄黄红红黑黑预预警，交楼警，交楼风险风险一二三梯一二三梯队队；前置前置预预警、明确警、明确责责任主体，任主体，过过程控制、引程控制、引导问题导问题解决，定期跟踪，限解决，定期跟踪，限时时解决解决风险风险。内部资料 严禁外传|目目录录CONTENTS01 2019年大运年大运营营工作工作总结总结02 2020年大运年大运营营工作工作规规划划03 如何如何规规避无效成本避
35、无效成本内部资料 严禁外传|未定价先未定价先进场进场3.1某某项项目施工目施工单单位未定价先位未定价先进场进场，一年后方沟通区域合同，一年后方沟通区域合同签订签订事宜事宜（施工单位报价系数较高，双方价格未能协商一致，合同无法签订）某某项项目工程完工后方开展定价、合同目工程完工后方开展定价、合同签订签订事宜事宜（施工单位报价与造价审定价格无法达成一致，合同无法签订）某某项项目施工目施工单单位未入位未入库库、未、未谈谈价即参与价即参与设备设备用房装修用房装修（对区域考察入库及谈价造成较大困难）某某项项目第三方参与采目第三方参与采购购物料，事先未与采物料，事先未与采购购部沟通部沟通（无法走后补采购流
36、程，需单独签订合同）116.98元元/m48.10元元/m64.26元元/m69.60元元/m折合折合单单位成本：位成本：29.89元元/m内部资料 严禁外传|交付交付项项目第三方目第三方费费用用3.22638万元万元1773万元万元22第三方第三方费费用：用：350万元万元2区域各区域各项项目第三方目第三方费费用及折合用及折合单单方成本方成本3950万元万元22000万元万元2区域某区域某项项目第三方目第三方费费用及折合用及折合单单方成本方成本内部资料 严禁外传|方案未方案未请请示先施工案例示先施工案例 某某项项目目红线红线外展示区施工外展示区施工展示区西南展示区西南侧红线侧红线外园建外园建
37、绿绿化升化升级级，涉及面，涉及面积约积约2960m，未，未经请经请示已施工，造成巨大成本浪示已施工，造成巨大成本浪费费。图纸图纸情况情况红线红线外展示区施工照片外展示区施工照片 某某项项目楼地面做法目楼地面做法变变更更原楼地面做法中，原楼地面做法中，细细石混凝土上无找平石混凝土上无找平层层，木地板施工困，木地板施工困难难。后。后进进行了行了设计设计方案方案变变更，涉及工程量更，涉及工程量61308m2。该变该变更方案未更方案未请请示示即开始施工，造成巨大成本浪即开始施工，造成巨大成本浪费费。原楼地面做法原楼地面做法卧室楼地面：l 面铺总计15厚木地板下设泡沫塑料防潮衬垫l 40厚C20细石混凝
38、土，内配双向4150钢筋l 25厚B1级挤塑苯板保温、隔声层l 现浇钢筋混凝土楼板或80厚C20混凝土地板，下素土夯实调调整后楼地面做法整后楼地面做法卧室楼地面：l 面铺总计15厚木地板下设泡沫塑料防潮衬垫l 25厚水泥砂浆找平层（精找平）l 40mm厚玻化微珠保温砂浆垫层，内配双向4150钢筋l 现浇钢筋混凝土楼板或80厚C20混凝土地板，下素土夯实3.3内部资料 严禁外传|方案未方案未请请示先施工案例示先施工案例 某某项项目目围墙围墙做法做法1、项项目苑区与目苑区与规规划小学中划小学中间围墙间围墙地基持力地基持力层层存在存在3.5m深建筑垃圾等深建筑垃圾等杂杂填土，完工后填土，完工后围墙围
39、墙两两侧侧地形高差地形高差约约1米；米；2、东侧围墙东侧围墙原方案原方案为为全全砼结砼结构，构，围墙总长围墙总长165m，已施工，已施工96米；米；3、经经区域要求，剩余全区域要求，剩余全砼墙砼墙改改为为以下方案：柱子、基以下方案：柱子、基础础采用混凝土采用混凝土结结构，基构，基础础以上采用以上采用砖砖砌砌结结构，以构，以规规避成本浪避成本浪费费。规规划划小小学学项项目目苑苑区区围墙围墙范范围线围线原混凝土原混凝土墙墙方案方案变变更方案更方案现场现场施工情况施工情况3.3内部资料 严禁外传|污污水管未接入主管道井中水管未接入主管道井中主管回填主管回填时时破破损损3.4 展示区交付返工案例展示区
40、交付返工案例 某某项项目展示区目展示区展示区前期盲目展示区前期盲目抢抢工、工、现场现场把控不把控不严严，雨，雨污污水管网未按水管网未按图图施工或直接甩施工或直接甩项项，交付后大面，交付后大面积积雨雨污污水管网不通需返修。水管网不通需返修。污污水管网未按水管网未按图图施工施工 某某项项目展示区目展示区别别墅区域部分雨墅区域部分雨污污水管道漏做，水管道漏做，污污水管管道倒坡，水管管道倒坡，污污水井、水管被水泥水井、水管被水泥浆浆堵塞，盲井堵塞，化堵塞，盲井堵塞，化粪粪池池损损坏，交付前需坏，交付前需进进行返修。行返修。盲井堵塞盲井堵塞雨雨污污水管网不通，地下室水管网不通，地下室积积水水增加缺失管网
41、及雨增加缺失管网及雨污污井井入入户给户给水未接入室外水表井水未接入室外水表井雨水收水口作假、被堵塞雨水收水口作假、被堵塞内部资料 严禁外传|3.4 展示区交付返工案例展示区交付返工案例 某某项项目展示区目展示区重重车频车频繁出入展示区、土方下沉繁出入展示区、土方下沉积积水，造成排水外网水，造成排水外网损损坏、盲沟破坏、盲沟破损损；展示区出水口未；展示区出水口未预预留，留，绿绿化及天然降水无法排放；化及天然降水无法排放；铺贴铺贴面面大面大面积积破除后重新修复。破除后重新修复。展示区增加一展示区增加一处处3米深米深电缆电缆井井人工开挖增加道路收水口人工开挖增加道路收水口展示区展示区铺贴铺贴面基面基
42、础础重新重新绑绑筋筋浇浇筑筑展示区盲沟修复展示区盲沟修复 某某项项目展示区目展示区展示区雨展示区雨污污水管网返修，泳池水管网返修，泳池给给排水排水损损坏坏维维修，品修，品质质提升涉及提升涉及较较多园建多园建绿绿化交叉作化交叉作业业，已完工，已完工铺贴铺贴面破除后重新修复。面破除后重新修复。售楼部后雨售楼部后雨污污水水维维修修展示区苗木更展示区苗木更换换移植移植园建与园建与绿绿化交叉作化交叉作业业泳池排水系泳池排水系统统修复修复内部资料 严禁外传|3#西南西南侧电侧电力及雨力及雨污污水未水未预预埋埋5#楼北楼北侧侧道路破除道路破除新增新增车库车库6#西西侧侧雨雨污污水管道二次开挖水管道二次开挖3
43、.4 展示区交付返工案例展示区交付返工案例 某某项项目展示区目展示区1、规规划划变变更更导导致致车库车库范范围扩围扩大；大；2、室外雨、室外雨污污水及燃气管道等未水及燃气管道等未预预埋，埋，导导致展示区致展示区50%硬化路面破除及恢复；硬化路面破除及恢复；3、永久道路基、永久道路基础础使用建筑垃圾回填、未使用建筑垃圾回填、未进进行分行分层层回填并回填并压实压实，引起路面持，引起路面持续续性下沉。性下沉。7#-11#楼楼东侧东侧道路下沉、破除道路下沉、破除第三方第三方费费用使用。用使用。|3.5落落实实“1项认证项认证制和制和2个小个小组组”项项目目总认证总认证制制合同交底小合同交底小组组第三方
44、使用第三方使用评评估小估小组组项项目目总认证总认证制制合同交底小合同交底小组组第三方使用小第三方使用小组组从前置策划、管理能力、从前置策划、管理能力、报报建能力、市建能力、市场场判断、工程能力多判断、工程能力多维维度度评评判判认证认证。由工程管理部、安全管理部、运由工程管理部、安全管理部、运营营管理部、成本管理部管理部、成本管理部专专人人组组成，成，由刘万峰任由刘万峰任组长组长。由工程管理部、运由工程管理部、运营营管理部、成本管理部管理部、成本管理部专专人人组组成，由成，由孙孙文文龙龙任任组长组长。精装修精装修样样板板间验间验收完成即启收完成即启动动第三方使用第三方使用评评估，估，规规避交付避交付风险风险，控制，控制内部资料 严禁外传路遥知路遥知马马力，管理是根本力，管理是根本
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