智慧科技+生态服务产业园项目方案设计.pdf

1、济南新旧动能转换先行区标准厂房方案同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司2019年04月05日Chapter2产业研究篇目 录 CONTENTChapter1背景篇Chapter3 总体规划篇Chapter4 建筑篇背 景篇 CONTEXT ANALYSIS区位分析区域交通 政策背景 城市文化上位规划范围与规模基地条件SWOT 分析济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 发展契机新旧动能转化政策(1)新旧动能定义 新动能是指具有创新特征、领先特征的新技术、新产业、新业态、新 模式等；旧动能是指低效率、低质量、高耗能、高污染的传统产业和 传统经营管理模式。(2)国家层面 国务院正式批复了山东新旧动能

2、转换综合试验区建设总体方案。这是党的十九大后获批的首个区域性国家发展战略，也是中国第一个 以新旧动能转换为主题的区域发展战略，标志着山东新旧动能转换综 合试验区建设正式成为国家战略，山东将在全国新旧动能转换中先行 先试、提供示范。(3)山东省层面 核心城市：山东新旧动能转换综合试验区位于山东省全境，包括济南、青岛、烟台三大核心城市，十四个设区市的国家和省级经济技术开发区、高新技术产业开发区以及海关特殊监管区域，形成“三核引领、多点突 破、融合互动”的新旧动能转换总体布局。理念：思想观念先行，建设理念先进的引领之区；深化改革先行，建 设体制灵活的活力之区；创新发展先行，建设人才向往的智慧之区；产

3、业发展先行，建设产业高端的前卫之区；交通支撑先行，建设四通 八达的开放之区。（4）济南市层面济南已经形成了拟向国家申请的 59 项政策、拟向省申请的 12 项政策，以及济南新旧动能转换先行区拟向国家申请的 87 项政策、拟向省申请的 32 项政策，并上报到了省里，积极争取支持。新旧动能转换先行区核心区空间结构为“一体两翼”，建设用地面积约 110 平方公里，起步区选址崔寨街道，建设用地面积约 32 平方公里。而天桥区桑梓店街道和 大桥街道以及济阳县崔寨街道被标识为核心区。2015.102015.122017.12018.12018.2 新旧动能转换的提出2015 年 10 月，李克强总理在政府

4、会议中对当时中国经济进行 了初步判断：“我国经济正处在新旧动能转换的艰难进程中”。新 旧 动 能 转 换 的 第 一 份 文 件201 7 年 1 月 20 日，国务院办公厅印发关于创新管理优化服 务培育壮大经济发展新动能加快新旧动能接续转换的意见，是我国新旧动能转换的第一份文件。山 东 省 全 面 展 开 新 旧 动 能 转 换 重 大 工 程 动 员 大会 动 员 全 省 各 级 各 部 门、广大党员干部和各方力量，思想再解放、改革再深入、工作再抓实，迅速全面展开新旧动能转换重大工 程，吹响山东向高质量发展的进军号，迈出经济文化强省建设 新步伐。山东的新旧动能转换 李克强总理在十二届全国人

5、大五次会议山东代表团 首次提出，希望山东在国家发展中继续挑大梁，在 新旧动能转换中继续打头阵。2018 年 1 月 3 日，山 东新旧动能转换综合试验区建设总体方案获国务院 批复，标志着山东新旧动能转换综合试验区建设正 式成为国家战略,山东将在全国新旧动能转换中先行 先试、提供示范。新 动 能 具 体 阐 释 国家行政学院王小广在“新旧动能转换：挑战与应对”一文中对新旧动能进行了系统阐述总结：山东省在在新旧动能转换中打头阵，山东将在全国新旧动能转换 中先行先试、提供示范。给城市发展带来新的发展机遇。同时如何将城市发展与产业发展有效结合也是一种新的挑战。济南新旧动能转换先行区标准厂房方案区位分析

6、先行区区位图崔寨片区位于黄河以北，济南新旧动能转换先行区东部，紧邻先行区中心区及临空经济区，是先行区前沿的科是先行区前沿的科 创智造样板创智造样板。基地位于崔寨片区中部。济南市，简称“济”，别称“泉城”，因境内泉水众多，被称为“泉城”是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。济南积极响应国家政策，成为全国新旧动能转换的先行示范区，与雄安构成与雄安构成华北华北“双双 子星子星”，共同引领新时代高质量发展。新旧动能转换先行区新旧动能转换先行区SITE济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 城市文化(1)区位要素 济南位于华东北部，五岳之首泰山之阴，属于温带 季风气候。由于

7、其独特的地质条件以及地处低洼的 特性，济南市内泉水众多。(2)城市特色 济南市，简称“济”，别称“泉城”，因境内泉水众多，被称为“泉城”，素有“四面荷花三面柳，一城山色半 城湖”的美誉，是国家历史文化名城，首批中国优 秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。(3)气候条件 济南地处中纬度地带，属于暖温带半湿润季风型气 候。其特点是季风明显，四季分明，春季干旱少雨，夏季夏季降水较多，气流不宜扩散。秋季凉爽干燥，冬季寒冷少雪。(4)济南城市降水 济南降水量逐年下降，泉涌量逐年减少，气温居高 不下。总结：总结：1.泉城文化泉城文化，建筑使用方式与水系关建筑使用方式与水系关系密切相关。系密切相关。2

8、.济南气温多年居高不济南气温多年居高不下下，设计中，设计中应注意遮阳通应注意遮阳通 风风。济南区位分析济南降水量统计泉水示意图济南月平均降水量与平均气温济南新旧动能转换先行区标准厂房方案区域交通城市快速铁路 规划四主，两辅。四主：济南东站，济南西站，济南站，济南北站；两辅：明湖东站，机场站。城市群快速路路网结构 规划形成“一环十二射”的城市快速路网系统。城市主干路网系统 规划形成网状结构性主干道。基地对位交通优势：从交通设置布局上来看，有十二条交通快速路在济南交汇，先行区往北，往西，往东区域 都直接连接快速路。对外交通极为便利。先行区周边规划有三个铁路站点。至机场距离近。城市快速路网结构图城市

9、快速铁路规划图城市公共交通路网图总结：总结：先行区地处济南西部，规划交通区位显著，有良好的经济发先行区地处济南西部，规划交通区位显著，有良好的经济发展基础。展基础。济南新旧动能转换先行区标准厂房方案上位规划济南新旧动能转换先行区总体规划（2018-2035）崔寨位于先行区主体内，是未来城市发展的五个次中心之一，位于科创中心发展轴上。崔寨组团位于黄河绿色发展带北侧，处规划的黄河 北岸科创集聚区。南部的泰山生态休闲片和北部的生态田园片环抱着新旧城区，带来良好的生态效益，为未来可持续化发展提供了基础。先行区空间结构规划图区域空间结构规划图区域城市中心体系规划图SITESITESITE崔寨地处科创中轴

10、，城市次中心，黄河北岸科创集聚区。崔寨地处科创中轴，城市次中心，黄河北岸科创集聚区。济南新旧动能转换先行区标准厂房方案上位规划济南新旧动能转换先行区城市设计崔寨组团的整体定位为高新技术产业城,重点发展现代高端物流、智能制造、新能源 新材料等产业,培育会议会展等区域性服务功能,是先行区对外开放合作的重要载体。从先行区维度看，崔寨南部片区更加靠近先行区的核心部分，其区位条件决定其功能 更偏重城市职能，其内部产业业态也应以商务、展示、服务功能为主。而北部片区更 多的是承接产业功能，其业态以研发、生产、物流等功能为主。项目选址基地位于崔寨组团北部智能制造园区,主要功能为物流、工业、科硏、商业等。总结：

11、总结：崔寨片区整体定位首先是产业崔寨片区整体定位首先是产业区：区：产业为主导产业为主导、生活为辅助生活为辅助，形成职住平衡的产城形成职住平衡的产城 模块。模块。崔寨组团用地性质SITESITE设计目标坚持专业化、生态化、多元化、社交化、人性化、模块化、智能化、产业化的基本原则，以“自然生态、拆分灵活、功能混合”为目标，结合国际先进标准厂房建设经验及本地特色，从企业需求、资源配置、业态配比、环境风貌等多角度出发。建设开发灵活、立体高效、多样配套、特色鲜明的生产生活园区。济南新旧动能转换先行区标准厂房方案设计任务规划设计要求项目定位：数字经济产业园，为入驻企业提供高品质、高标准的办公、生产、场所。

12、目前国内一 批著名互联网科技企业已基本确定入驻，未来计划继续引进国内外著名互联网科技企 业。主要功能：以支撑先行区数字经济发展的科技企业为主要功能，目前已确定需要为京东提供 1 万平方米的机房及 6000 平方米的办公场地和展示中心，为阿里巴巴提供 5000 平方米的 办公场地，三大运营商及省政府公共服务数据中心（机房）都将入驻。主要设计技术指标：地上建筑面积不小于 30 万平方米，建筑密度不低于 30%，绿地率不高于 20%，建筑 高度应充分考虑工业建筑使用需求，合理确定，其中行政办公、物业管理及生活服务 设施用地面积不得超过该项目总用地面积的 7%。关键词工业用地数字经济产业园产业化模块化

13、智能化自然生态拆分灵活功能混合立体高效特色鲜明济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 用地范围用地范围项目选址于崔寨组团北部智能制造园区，国道 220 以东、高家道口以西、张仙寨路以南、牛家村以北，地块形状为梯形，上宽 301 米，下宽 398 米，南北方向高 607 米。用地面积 350 亩，净用地（不包含道路面积）242 亩。基地中部有两条道路横穿而过，宽度分别为 20m，30m。607 米398 米301 米国道220张仙寨路济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 基地条件交通条件崔寨片区未来将规划城际火车站，并且有 通往先行区核心区和机场的轨道交通连接。在崔寨组团内，由 TOD 模式串联骨架，

14、构 建敏捷高效交通网，打造满足多元需求的 智慧交通体系。充分体现 TOD 规划原则，在各个公交服务节点布局片区中心以及核 心功能，通过公交网络来安排用地。基地北面东西方向与基地西侧南北向均有 ART 线路，基地南侧有东北至西向地铁的 规划。基地西北角的 ART 站点 500 米服务 半径将覆盖基地北侧，基地西南角地铁站 点 800 米服务半径将覆盖基地南侧。崔寨组团规划轨道交通网基地周边道路等级崔寨主干道交通网基地周边公共交通线路及站点SITESITESITE先行区自身拥有良好的生态环境。蓝脉和绿脉由黄河向城市集中建设区指状发展，渗透到各个组团的内部。基地北侧与东侧有水路系统，西侧有小公园。先

15、行区绿脉蓝脉济南华山济南大明湖崔寨绿地系统控制规划图SITE济南黄河济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 基地条件 自然景观条件总结：基地内道路应引导人们善用规划的水路系统，提升基地内部景观环境条件。济南鹊山济南新旧动能转换先行区标准厂房方案SWOT 分析S W O TSTRENGTHS优势 地 处 城 市 副 中 心 先 行 区 发 展 次轴 上，黄 河 北 岸 科 创 集 聚 区 紧邻国道 G220，府前街横穿基地，交 通条件便利 临 近 黄 河 岸 线，生 态 本 底 条 件优 异对策 紧 抓 区 位 优 势，打 造 智 慧 +2.5 产业园 利 用 黄 河 资 源，融 入 区 域 生 态

16、OPPORTUNITIES机遇 新 旧 动 能 转 换 山 东 省 先 行 示 范 2.5 产业是工业化发展到一定阶段经济增 长的崭新的动力源，是未来产业园发展方向对策 打造 2.5 产业园区典范，引导崔寨片区稳 步发展WEAKNESSES劣势 基地北部 G220 及内部府前街噪声 干扰，基地南北分隔 基 地 周 边 配 套 设 施 不 健 全对策 通 过 规 划 手 段 减 少 噪 音 干扰 合理布局基地内配套设施，完善配 套类型。THREATS挑战新旧动能转换核心区，挑战与机遇并存对策 紧 抓 机 遇，打造济南新旧动能转换先行区、前沿科创智造样板、品质产城融合典范。产 业 研 究 篇 IN

17、DUSTRY RESEARCH产业研究思路产业发展分析产业体系构建产业定位与目标业态及模式济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业研究思路产业发展产业发展 分析分析产业背景分析产业背景分析业态及模式业态及模式产业体系产业体系 构建构建产业定位与产业定位与 目标目标产业案例分析产业案例分析新加坡ONE NORTH武汉研创中心深圳南山智园业态布局业态布局空间模式空间模式产业体系构建产业体系构建政策倾向性产业前瞻性关联带动性本地生态性资源导入性确定产业及园区发展大方确定产业及园区发展大方向向分析产业发展趋势分析产业发展趋势五指标结合权重构建产业体五指标结合权重构建产业体系系产业定位产业定位 产业发展目

18、标产业发展目标上位产业规划2.5 产业研究产业园区 发展情况项目基地 禀赋济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 产业发展分析上位产业规划 根据济南新旧动能转换先行区总体规划（2018-2035）、济南新旧动能转换先行区崔寨片区及启动 区城市设计等上位规划进行分析，确定规划片区的产业定位为 2.5 产业。创新发展示范区，集聚集约创新要素资源，高端高效新兴产业，打造开放合作新平台。新旧动能转换的先行者、高新产业的发展支撑平台。2.5 产业产业企业办公、教育培训、敏捷物流、会议会展智能制造、会展博览、新兴产业济南新旧动能转换先行区总体规划（济南新旧动能转换先行区总体规划（2018-2035）济南新旧动

19、能转换先行区崔寨片区及启动区城市设济南新旧动能转换先行区崔寨片区及启动区城市设计计SITE济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 产业发展 2.5 产业园分析（2）2.5 产业园的特性特性 1：城郊集聚性，位于城市中心城区的边缘地带由于 2.5 产业专业性较强，其提供的服务或产品通常是“中间产品”，客户对象往往是企业或专业性较强的人，通常不需要集聚在中央商务区。但由于 2.5 产业园入驻 的企业知识密集型与资本密集型为主要特性，对人力资源的要求较高，能够集聚 大量的科技型人才与相关服务人员，因而对交通便捷程度要求较高，需要高品质 的生活配套等消费性服务。所以不同于一般的工业园区，也不同于传统的核心

20、商 务区，2.5 产业园既不是设置在偏远的市郊，也不是集中在城市核心区，而是通常 设置在城市中心城区的边缘地带，近郊地区，既包含于城市功能区之内，又有效 的降低了成本，同时具有一定的土地扩展空间。特性 2：科技型生产，通常包含科技含量较高的小规模生产2.5 产业的主要服务对象是生产性企业，与生产制造有着较强的产业相关性与互动 性，因此，2.5 产业园通常包含部分科技型生产，如以医药研发外包为主题的医药 2.5 产业园通常包含小试、中试型生产企业、以汽车研发及设计为主体的 2.5 产业园通 常包含样车试制企业等。2.5 产业园在某种程度上实现了中央商务区和外围加工生 产区之间的无间隙联系，促进了

21、工业服务化，服务生产化。特性 3：都市型园区，具有资源集约型、环境友好型特点基于 2.5 产业园大都表现为现代化高科技园区，以附加值较高的服务为主，包含部 分科技型小规模生产活动，具有科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污 染少的特点。同时，由于高科技型企业与高技术人群的集聚，对于园区生态景观、生活环境与商务环境的建设都具有一定的要求，2.5 产业园通常采取低碳环保的园 区运作模式。徐 州 2.5 产业园 简 介徐州 2.5 产业园总部位于徐州工程学院老校区（原彭城大学），将分两期开发建设，一期（孵化基地，计划建成科技孵化基地、技术转移基地、科技研发基地以及成果转化基地，目前已先期启动 5

22、000 平方米金融服 务区；二期（产业化基地）在泉山经济开发区选址建设，功能定位为产 业化园区，构建“一园两区”的产业发展格局。中 联 U 谷 2.5 产业园 简 介 青 岛 市、市 北 区 两 级 政 府 重 点 推 进 工 程 之 一，是在 原 大 中 型 国 有 破 产 企 业 青 岛 显 像 管 厂、元 通 电 子 厂 厂区 基 础 上，经 创 意 规 划，基 本 保 留 原 有 建 筑，并 对 厂 区进 行 拆、改、扩 建 改 造 而 成。整 个 园 区 以 文 化 创 意 产 业和 2.5 产业集聚为主要特色。主要面向服务外包、软件与网络、电子科技、影视制作、工业设计、节庆会展、管

23、理咨询、广告传媒等主题产业招商。苏 州 2.5 产业园 简 介苏州 2.5 产业园，位于苏州工业园区湖东中轴核心地带，园区分三期开 发建设。作为中国新加坡苏州工业园区“积极培育新兴产业增长点”的重点项目，2.5 产业园以企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研 发服务和金融后台支持的四大产业平台为布局，为园区实体经济打造卓越载体，是园区发展生产性服务业与知识服务流程外包（KPO）重要载体。光 谷 2.5 产业园 简 介园区位于武汉市江夏庙山经济开发区阳光大道 6 号，西侧毗邻武咸城际铁路园区按照“前店后厂”式的设计，拥有 20 万组合式厂房+30 万临湖式办公，目前有 7 万万平米厂房区和 5

24、万平米办公区对外销售。为 满足园区企业与员工的需要，园区配套服务完善。科技型生产都市型园区2.5 产业园三大特性城郊聚集性位于城市中心城区的 边缘地带客户对象专业性较强集聚大量的科技型人 才与相关服务人员对交通便捷程度要求 较高，高品质配套主要服务对象是生产 性企业，与生产制造有着较 强的产业相关性通常包含部分科技型 生产具有资源集约型、环 境友好型特点以附加值较高的服务 为主总结：总结：2.5 产业是工业化发展到一定阶段经济增长的崭新的动力产业是工业化发展到一定阶段经济增长的崭新的动力源源，是未来，是未来产业园发产业园发 展方向，对于新旧动能转换具有重要意义。展方向，对于新旧动能转换具有重要

25、意义。济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业发展分析 2.5 产业分析“2.5 产业”概念 2004 年起源于上海市北工业新区，其形成核心是由专业化分 工所引起的市场扩张。分工使市场细化和扩张，市场细化和扩张又使交易范围 扩大。为了追求较低的交易成本而形成了要素的空间聚集，引发新兴产业的兴 起和城市的扩张。因此，2.5 产业是工业化发展到一定阶段经济增长的动力源，是经济社会现代化的表现。工业经济发展到工业化的中后期，“微笑曲线”的两端已取代制造环节占据产业发展的主导地 位，即处于工业制造前端的咨询、策划、研发、设计和处于后端的产品营销、物流、服务等成为 工业发展的主导环节，人们也称其为 2.5

26、 产业。2.5 产业是从工业制造各个环节中剥离出来的，其共 同特点表现为：高附加值、低污染、主要服务对 象是企业与专业人士。研发研发（全球竞争）制造制造行销行销（区域竞争）附附 加加 价价 值值新兴制造业新兴制造业高附加值、少污染、拥有核心技术营销和结算营销和结算产业链下游、高附加值研发设计研发设计产业链上游、高附加值服务业服务业贯穿于产业链各个环节通信电子 医疗器械 环保材料.总部经济 售后服务 会展 营销推广 物流服务 进出口贸易.教育培训 财务法律咨询 IT 服务 电子商务 信息管理 数据中心.研发设计 市场调研 风险性评估 融资 技术服务 采购物流.2.5产业产业（获利高位）技术、专利

27、技术、专利（获利高位）品牌、服务品牌、服务（获利低位）组装、制造组装、制造微笑曲线支持国家电子信息产业基地和产业园 发展政策 为基地园区的重点项目建设和国家项目 配套提佛那个支持。工业和信息化部关于促进产业集聚发展和工业合 理布局工作的通知工业园区的规划、建设和发展要坚持高起点、高标准，高水平。工业园区要集约利用资源，发展循环经济，促进节能环保。关于促进开发区改革和创新发展的若干意见 从优化开发区形态和布局、加快开发区转型升级、全面深化开发区体制改革、完善开发区土地利用机 制、完善开发区管理制度等五个方面，提出了做好 开发区工作的重点任务。2005 年 3 月2006 年 8 月2009 年

28、3 月2017 年 2 月2007 年 1 1 月2011 年 12 月“十三五”时期产业园区转型升级发展路径传统工业园症结传统工业园症结粗放型发展粗放型发展 产业链不清晰产业链不清晰 企业入住率低企业入住率低 环境污染严重环境污染严重土地闲置情土地闲置情 况严重况严重产城分离产城分离 工业孤岛工业孤岛开开 发发 主主 体体 市市 场场 化化产产 业业 定定 位位 精精 准准 化化要要 素素 配配 置置 软软 性性 化化产产 业业 发发 展展 生生 态态 化化园园 区区 产产 品品 迭迭 代代 化化基基 础础 配配 套套 社社 区区 化化园园 区区 服服 务务 中中 介介 化化园园 区区 政政

29、 策策 个个 性性 化化招招 商商 体体 系系 专专 业业 化化盈盈 利利 模模 式式 多多 元元 化化融融 资资 渠渠 道道 结结 构构 化化园园 区区 竞竞 争争 平平 台台 化化投投 资资 参参 与与 跨跨 界界 化化济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业发展分析 产业园区发展情况（1）宏观政策“新常态”下，国家及地方通过各种会议、政策鼓励产业园转型国 务 院办 公 厅 转 发商 务 部关于促进国家级经济技术 开发区进一步提高发展水平 的若干意见国家发展改革委关于促进产业集群发展的若干意见 整合提升各类开发区（包括经济开发区、高新区和工业园区 等），促进特色产业集聚发展。建立产业集聚区内

30、物质能量 循环利用网络，发展生态型工业和生态型工业园区。工业转型升级规划（20112015 年）加强对工业园区发展的规划引导，提升基础设 施能力，提高土地集约节约利用水平，促进各 类产业集聚区规范有序发展。产产 业业 园园 区区 虚虚 拟拟 化化 园区发展路径及特点 构建园区创新服务体系，通过产品设计、产业发展服务、智慧生 态环境等措施，集聚创新资源，构建创新网络；强化全球创新资源链接，打造创新型园区，驱动园区企业集聚发展，实现园区产业发展升级。通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈；通过智慧园区平台建设

31、，整合分散的园区资源和功能平台，充分发挥并放大各 种资源和平台的价值，打造有生命力的产业园区。园区运营主体“以时间换空间”来“赌未来”，介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵 化、股权投资、公共平台，与企业共同成长；建立全产业链的服务收益模式。园区驱动力园区驱动力园区发展路径园区发展路径园区配套园区配套园区运营园区运营成本驱动土地经营园区本身服务园区园区 1.0产业链配套驱动标准厂房开发企业基本服务园区园区 2.0服务驱动公共服务平台企业增值服务园区园区 3.0创新驱动智慧型园区投资孵化服务园区园区 4.0现有产业园区模式单一，亟需创新模式推进产业园区转型升级产业园区呼唤以人为本，产城融合成为产

32、业园区未来发展趋势创新型经济快速发展，集聚创新元素是产业园区发展的新动力互联网经济风生水起，“互联网”成为产业园区发展的助推器园区 4.0的到来123济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 产业发展分析 产业园区发展情况（2）产业园区发展趋势 园区 4.0 发展趋势4从 1984 年首批开发区设立以来，经过 30 多年来的发展，我国开 发区从开发探索起步，经历了高 速膨胀、治理整顿、二次创业、转型升级，今天迎来了改革与创 新发展的新阶段。中国产业园区 作为经济创新和发展的重要载 体，园区的核心特征和经营模式 也在不断的演进，从 1.0、2.0、3.0 演化到 4.0 阶段。济南新旧动能转换先行区标

33、准厂房方案 产业发展分析 项目基地禀赋项目位于崔寨片区创新轴线北侧，基地交通区位较好；周边以智能物流用地为主；东侧毗邻水系，生态基 础较好；从基地产业资源、产业关联程度以及产业发展情况分析，基地拥有发展 2.5 产业的良好条件与基础。项目基地项目基地高教园区高教园区产业组团产业组团研发创新组团研发创新组团生态绿地生态绿地枢纽商业组团枢纽商业组团中国氢谷中国氢谷新能源交通新能源交通智能物流智能物流传统风貌住宅区传统风貌住宅区崔寨片区北片区发展概崔寨片区北片区发展概况况基地产业发展优势基地产业发展优势资源丰富资源丰富 支撑支撑完善完善地块周边资源丰富，不 仅有新兴产业、智能物 流支撑，同时有较好的

34、 生态基底，同时高校园 区为项目提供人才储备地块周边有新兴产业、务产业、创新研发产业 等，涵盖从研发到生产基础较好基础较好 潜潜力突出力突出良好的交通条件及资源 优势，项目园区成果输 出具有良好的基础与发 展条件。资源优势关联优势发展优势临空经济区产业创新组团产业创新组团智能物流智能物流新兴产业资源新兴产业资源新兴产业资源新兴产业资源智能物流资源智能物流资源生态资源生态资源人才资源人才资源新兴产业新兴产业新兴产业新兴产业房地产房地产生活服务产业生活服务产业研发创新产业研发创新产业智能物流产业智能物流产业智能物流产业智能物流产业城市中心济阳产业多样产业多样 关联度强关联度强（1）新加坡 One

35、North 项目概况新加坡 One North 是新加坡政府启动的“21 世纪科技企业家计划”的重点 项目之一。2000 年，新加坡提出大力发展知识密集型产业，占地 200 公 顷的 One North 科技城由此开始兴建。One North 突破了传统园区的建 设框架，综合考虑工作、学习、生活、消费等各方面需求，体现现代化科 技城所独有的高科技、绿色、环保特点，打造生态化的社区空间。总结：新型产业园区凸显总结：新型产业园区凸显“以人为本以人为本”的理念，不同于传统的功能单一的生的理念，不同于传统的功能单一的生产型产型园区，工业区、商业区、居住区等城市功能相互割裂，园区，工业区、商业区、居住区

36、等城市功能相互割裂，遵循遵循 生产、工作、商业、生产、工作、商业、休闲及娱乐混合性布局的理念，营造各种功能和谐发休闲及娱乐混合性布局的理念，营造各种功能和谐发 展的良性生态环境，既能展的良性生态环境，既能够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工 的需求，实现了园区主体客群的需求，实现了园区主体客群的多元化满足。的多元化满足。Vista Xchange 交通枢纽、企业总部、时尚生活文化区Life Xchange(生命科学中心Central Xchange 通信及传媒中心Future Xchange 预留远景产业发 展用地Mediapolis 媒体产业园

37、Wexsex Estate 居住区新加坡 One North 鸟瞰及功能分区新加坡 One Northtian 天际线产业园区 4.0 发展方向新加坡 One North 集群生活理念学习工作休闲生活产城融合“互联网”+成为产业园发展助推器互联网成为经济转型新支点互联网崛起以人为本，产城融合以人为本，产城融合重产业轻人居 重工业轻服务产业园区升级 转型投资型 管理型租赁型 卖地型集聚创新元素创新是经济增 长的加速器生产型产业园 效率性产业园产业园区 4.0 发展方向济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 产业发展分析 产业案例分析项目区位：2013 年 6 月正式投入使用项目位于深圳市南 山区西丽

38、学苑路、留仙大道与塘长路相交形成 的三角地带。总结：智园产业发展集中，注重总结：智园产业发展集中，注重规划管理，完规划管理，完 成了从成了从“规模化规模化”到到“功能综合化功能综合化”的转变。尤其的转变。尤其 对对“坚坚持自给自足，丰富多样配套持自给自足，丰富多样配套”的规的规划要求划要求 具有启发性。具有启发性。社区社区园区园区智园智园智园特色，三区融合智园园区配套智园建筑功能用地比例智园平面图智园鸟瞰效果图研发配套生活配套产业配套公共服 务平台科技服务 机构员 工 餐 厅、咖 啡 厅、商 务用餐区文体中心第二产业第三产业2.5 产业服务、贸易、结算研发中心、公司核心技术产品的生产中心和现代

39、物流运行服务等济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业发展分析 产业案例分析（2）深圳南山智园项目概况：规划用地面积 14.2 万平方米,容积率 3.72,建 筑面积 65.79 万平方米。校区校区企 业 产 品 展 示 区便利 店、文具店公 共 技 术平台图 书 馆、阅 读 室、资 料 室、用地规划用地：400 亩 规划总建筑面积：220000 平方米 容积率：0.92 建筑密度：23.55%绿地率：35.5%园区办公人数：1500 人项目特色 运 用 ROD 办公理念，主张用宽松、自由、开放的环境激发员工的创造力和激情，创造更 大的财富，形成人才集聚。共 建 成 64 栋独栋研发楼，形成模块

40、化布局，空间多样灵活，便于功能混合。项目位于光谷核心干道光谷大道与 杨桥湖大道交汇处，临近京珠高速、沪蓉高速，交通便利；且核心区域 位于汤逊湖畔，风景优美。整 栋 销 售（企 业 总部、银 行）1000035000 分层销售（中型企业）800-3000 湖景别墅办公高层办公别墅型办公区 单 体 规 模 500-1500 复 合 使 用 空 间（可 居 住、可 办 公）功 能 可 置 换、升 级（产 业 孵 化）建 筑 空 间 结 构 自 由，领 域 感 更 强以低密度建筑为 单元，以绿地景 观和水域为核心 形成节点和轴线。独栋办公园区建筑模式分析项目区位区域交通总总结：结：产业园区采产业园区采

41、用用“先建园区后吸引产先建园区后吸引产业业的的”发展模式发展模式。通过便利的区位条件和优通过便利的区位条件和优质的园区环境吸引企业进驻。质的园区环境吸引企业进驻。园区以类独栋、别墅型建筑为主，提高建筑功能的园区以类独栋、别墅型建筑为主，提高建筑功能的可置换能力，形成多功能，灵活开发的园区特色。可置换能力，形成多功能，灵活开发的园区特色。SITE济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业发展分析产业发展分析产业案例分析（3）武汉研创中心项目概况服务平台服务平台济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业发展分析 案例总结政府主导的、街区与园区结核型、生态花园式产业园的特征：交流平台交流平台推动技术创新，成

42、果转化园区环境：园区环境：风景优美，生态化，去工业化，注重人鱼自然的和谐发展。品牌形象：品牌形象：品牌、文化相结合，通过植入企业品牌，展现地域文化、企业文化内涵，树立园区 的品牌形象。配套服务设施，优质服务产业类型：产业类型：以智力密集型产业为主，如软件、研发、信息等。产业结构：截取各产业链的高端，在同一区域密集分布；通过分工协调达到信息互动、资源共享 的 效果，形成经济学上的“内聚效应”。地理位置：地理位置：主要坐落在城市边缘地带，土地成本相对较低，相对独立又交通便利。园区功能：园区功能：将传统的生产剥离，集中在研发及成果转移上，同时兼顾生活及休闲功能。平台搭建：平台搭建：搭建高新技术产业发

43、展平台，推动技术创新，成果转化；搭建交流平台，促进企业 沟通交流，合作交易；健全服务平台，实现信息共享，为企业提供科技、管理咨询、商业接待、文化体验、休闲娱乐等配套服务。促进企业沟通交流，合作交易发展发展平台平台济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业体系构建 产业筛选评估指标一：指标一：政策倾向性政策倾向性权重：权重：10%指标二：指标二：产业前瞻性产业前瞻性权重：权重：15%指标三：指标三：关联带动性关联带动性权重：权重：15%指标四：指标四：本地生态性本地生态性权重：权重：30%指标五：指标五：资源导入性资源导入性权重：权重：30%评估细分产业在当地 评估细分产业的科技 政府规划中的发展定

44、位。创新性、引领性。评估细分产业对产业 链上下游带动作用。评估细分产业在项目 评估细分方向的市场 地具备的发展条件基础。资源导入情况。根据园区产业背景、案例分析及产业发展趋势的研究，确定产业发 展的几大类型，并结合政策倾向性、产业前瞻性、关联带动性、本 地生态性以及资源导入性五大指标权重，对产业进行综合评估并给 出产业建议。产业门类产业门类产业复筛评估维度产业复筛评估维度综合评估综合评估产业建议产业建议政策倾向性（政策倾向性（10%）产业前瞻性（产业前瞻性（15%）关联带动性（关联带动性（15%）本地生态性（本地生态性（30%）资源导入性（资源导入性（30%）信息技术产业信息技术产业先导方向先

45、导方向展会服务产业展会服务产业重点方向重点方向研发服务产业研发服务产业重点方向重点方向文化创意产业文化创意产业不建议发展不建议发展电子商务产业电子商务产业重点方向重点方向高端制造产业高端制造产业不建议发展不建议发展低碳技术产业低碳技术产业不建议发展不建议发展科技金融产业科技金融产业不建议发展不建议发展教育培训产业教育培训产业适宜发展适宜发展商业服务产业商业服务产业适宜发展适宜发展商贸服务产业商贸服务产业先导方向先导方向生物技术产业生物技术产业不建议发展不建议发展济南新旧动能转换先行区标准厂房方案产业体系构建产业体系构建 产业体系项目园区为入驻企业提供高品质、高标准的办公、生产、场所，联动周边智

46、能物流，吸引互联网科技企业及小微企业、科研办公的入驻。其产业分为核心产业、支撑产业及配套产业。其中，核心产业包含信息基础产业、商贸服务产业；支撑产业包含展会服务产业、电子商务产业以及研发服务产业；配套产业包含商业服务产业及教育培训产业。两大核心产业两大核心产业三大支撑产业三大支撑产业+两大配套产业两大配套产业商业服务商业服务酒店公寓餐饮休闲娱乐零售商务会所教育培训教育培训职业技能培训科技教育咨询商贸服务商贸服务企业总部企业会所花园办公创新孵化电商社交平台电商交易平台仓库系统管理平台第三方检测机构数据中心展会服务展会服务产品展示交易中心会展中心展会咨询商务预定商务策划电子商务电子商务商务推广网络

47、营销电子商务电子商务研发服务研发服务信息技术外包服务技术性业务流程外包服务技术性知识流程外包信息技术信息技术电商服务平台电商支付系统教育培训教育培训商贸服务商贸服务展会服务展会服务研发服务研发服务商业服务商业服务核心产业核心产业支撑产业支撑产业配套产业配套产业信息技术信息技术济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 产业定位与目标产业定位与目标 智慧智慧+数字经济产业园数字经济产业园智慧智慧+科技科技智慧智慧+生态生态智慧智慧+服务服务济南新旧动能转换先行区标准厂房方案业态及模式 产业办公区点式建筑高层+裙房围合式建筑产业办公小微型产业办公高层产业办公数据中心济南新旧动能转换先行区标准厂房方案业态及

48、模式 配套设施职业培训会展中心公寓楼零售餐饮产品展示会展建筑商业建筑公寓建筑总体规划篇 OVER-ALL PLANNING目标及策略功能定位总平面图效果示意规划结构功能分区交通分析建设分期建筑风貌景观系统节能模式济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 规划目标智慧+生态生态走廊示范智慧+科技新技术创新智慧+服务交流共享高效济南新旧动能转换先行区标准厂房方案规划策略济南新旧动能转换先行区标准厂房方案功能定位（1）智慧生态示范园崔寨片区定位为济南新旧动能转换先行区、前沿科创 智造样板、品质产城融合典范。该园是崔寨片区智慧 生态先行示范园，规划设计中保留基地内丘陵与水系 沟渠等地形地貌，对融入泉城文化，

49、地方地理地域环 境进行了充分的考虑，兼具科技性与地域性。（2）智慧绿色产业园智慧绿色产业园以新一代电子信息技术为主导产业，包括新一代移动通信、下一代互联网技术、三网融 合技术、物联网、云计算、新型显示、高端软件、高端服务器和信息技术以及 EDA 平台、MPW 加工 服务中心、IP 开发中心、测试中心等 IC 产业链。济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 方案生成方案充分考虑济南历史文化与传统街道组织模式,以 引入周边水系及绿化为出发点，以中央水系为核心，构建鱼骨交织型生态网络体系。同时，在建筑布局上 充分考虑外部道路界面的连续性形成外整体、内错落 的建筑格局，在维持天际线有节奏变化的同时，保证内

50、部空间松弛宜人。公共绿化引入将周边绿化引入，构建鱼骨交织型生态网络体系以中央水系为核心建立景观体系增强外围界面连续性、完整性，内部形成丰富空间核心景观建立外围界面增强济南新旧动能转换先行区标准厂房方案总平面图仓 储仓 储仓 储仓 储仓 储仓 储地面停车地面停车地面停车地面停车经济技术指标建筑面积一览表165565.3平米东侧大中型产业楼（标准式）西侧大中型产业楼（非标准式）济南新旧动能转换先行区标准厂房方案素模空间济南新旧动能转换先行区标准厂房方案 鸟瞰图夜景透视图济南新旧动能转换先行区标准厂房方案规划结构园区采用“一廊一带四片区”的 总 体 规 划 结 构：一廊：即贯穿南北的立体交通廊道。一