【田园综合体规划】文化聚焦文旅社区田园综合体概念规划.pdf

1、株洲攸县乐达山茶油田园综合体概念规划方案（中稿）Zhu zhou You xian le da shan cha you tian yuan zong he tigai nian gui hua fang an七大国家地理标志产品攸县土鸡攸县晒肉七大国家地理标志保护产品，强势支撑攸县品牌农业发展。地理标志产品已审批申报中国家地理标志产品做亮做响县域农业品牌本 地 种 养/特 定 工 艺/美 丽 地 标/城 市 名 片/品 牌 效 应攸县香干攸县米粉攸县豆腐攸县麻鸭攸县油茶古法工艺国家水禽湘东油库特色湘菜有机种植美丽乡村特色小吃油茶品牌中国油茶之乡，湘东油库，国家地理标志产品历史品牌：攸县产茶历

2、史悠久，素有“湘东油库”之称，1964年“薄壳香”油茶被国家林业部定名为“攸县油茶”，是国家二级保护树种。品质优良：株型紧凑，耐瘠薄、早熟、抗油茶炭疽病、果皮薄，出籽率高，油质好。政策扶持：2017年，株洲市株洲市加快发展油茶产业的意见明确，设立油茶产业发展专项资金，助推油茶产业升级。到2020年，全市油茶产业产值突破100亿元。目录CONTENTS一 区位交通二 资源条件三 政策分析四 产业分析五 市场分析六 案例分析七 小结背景研判01一 开发模式二 总体定位三 产业定位四 主题定位五 目标定位六 市场定位一 场地现状二 空间推演三 功能分区四 产品体系五 平面布局六 分区策划七 专项规划

3、一 产业体系二 产业布局三 基础设施四 生态体系一 开发时序二 投资估算三 综合效益发展定位02空间策划03产业规划04运营效益05一 区位交通二 资源条件三 政策分析四 市场分析五 产业分析六 案例分析七 小结背 景 研 判Background analysis Chapter区位交通地处株洲市攸县处于网岭镇西侧，新市镇北侧，靠近酒埠江，未来可借势酒埠江。酒埠江网岭镇新市镇县城项目地区位：项目地位于网岭镇西侧雷柏冲，南临新市镇，西接网岭镇，靠近酒埠江风景区，距离县城仅半小时。交通：靠近106国道及B28县道，距离平汝高速出口仅15公里。资源分析这里不仅有山林、水域、田园、村落，还有淳朴的民风

4、，自由的空气，有与城市形成极大反差的乡村自然环境，也有足够丰富的农旅发展空间。水面山林田园村落产业分析油茶产业为攸县“十大亿元产业”，产品知名度高，政府大力扶持油茶产业发展自然条件优良，适合油茶产业发展攸县气候光照充足，降水充沛，土壤偏酸性，符合油茶生长要求。农耕地充足，为油茶种植提供良好先天条件。“亿元产业”，散户种植攸县油茶育苗面积达到1154.1亩，年产值达到了6亿元。经营规模为家庭为单位的分散经营，生产规模化不够。油茶种植技术成熟，加工技术薄弱攸县油茶在品种选育、油茶苗培育和油茶栽培技术方面较为成熟。攸县油茶农业基础设施落后，加工能力较弱。政府政策，大力扶植油茶产业发展湖南省1000万

5、亩油茶产业基地建设规划大纲株洲市加快发展油茶产业的意见关于加快油茶产业发展的意见、攸县油茶丰产林基地建设实施方案等攸县油茶品质高，产品品牌强。油茶产品具有很高的价值，供食用及润发、调药，也可作机油的代用品。攸县油茶附属产品开发利用不大。油茶市场前景广阔，市场竞争激烈山茶油市场需求越来越旺盛。油茶市场集中度较低，新进入者不断涌现，市场竞争激烈。资源规模技术政策产品市场山油茶产业国家乡村振兴战略、田园综合体政策，加快推进农村现代化、农业产业化政策分析田园综合体：2017年2月5日,“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分

6、参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。乡村振兴战略：要坚持农业农村优先发展，按照“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。油茶健康理念深入人心，康养度假及乡村休闲是国内旅游发展的重要趋势市场分析市场趋势油茶市场：山茶油被称为“东方橄榄油”，具有庞大的营养健康市场需求。茶油是提高人体健康不可替代的一级预防产品，茶油未来有着广阔的市场发展空间。食用油消费量逐年提高，食用油料供给严重不足，油脂工业潜力巨大。随着贸易全球化，油茶生产加工的

7、茶油产品，必将成为一种趋势。旅游市场：在全国旅游业快速发展的大背景下，在乡村中康养度假、乡村休闲越来越多人所青睐。乡村旅游适应城市群居民日益增长的周边短途休闲度假消费需求的独特优势，2017年全国乡村旅游达25亿人次，旅游消费规模超过1.4万亿元。康养对于旅游已经上升到一个很高的层次，养生旅游的市场规模呈快速增长态势。预计到2020年，大健康产业总规模将超过8万亿元。小结区位交通资源能级市场趋势产业政策攸县1小时生活圈，离城不离尘，靠近酒埠江，区位较好。交通便利，临近县道、国道、高速三类交通干线。山水田村，自然资源禀赋优越。油茶之乡，油茶文化底蕴深厚，资源能级高。茶油代表着健康，油茶市场需求越

8、来越旺盛。乡村旅游是趋势，区域内缺乏高品质乡村旅游产品。油茶产业为攸县“十大亿元产业”之一。田园综合体成为乡村振兴的重要抓手。旅游扶贫，农业扶贫是精准扶贫的重要手段。良好的区位，雄厚的产业基础，市场呼唤，国家政策支撑如何走出一条适合乐达山茶油的田园综合体发展之路？案例分析朱家林田园综合体项目区位：沂蒙山区，县城1小时圈位于山东省临沂市沂南县岸堤镇西北部，三面环山，西邻高湖水库，距沂南县城约45分钟车程。项目简介：国家地理标志产品+林果业总规划面积4.3万亩，核心区约5000亩，以现有林果业发展和有机小米孙祖小米（国家地理标志农产品）为基础，融创意农业、农事体验、田园社区于一体，是独具特色的“创

9、意型田园综合体”的代表。“朱家林模式”“创意型田园综合体”“乡村振兴齐鲁样板”案例分析朱家林田园综合体以有机小米及林果业为基础，拓展农业产业链，打造涉农体系，进农业产业与旅游、教育、文化、康养等产业深度融合，实现生产、生活、生态的有机统一运营模式：国有乡建发展有限公司（政府）+开发公司+创客+合作社+农民多主体参与产业体系：创意农业+休闲旅游+田园社区规划“二带二园三区”七个功能分区，包括小米杂粮经济产业带、特色经济林带、创意农业园、农事体验园、田园社区、乡建培训区和电商物流区。创意农业小米种植、果蔬种植、布拉格香草集市、天河本草园、沂蒙循环农业示范园、朴门农场等；休闲旅游朱家林精品民宿街、创

10、客空间、培训教育基地、乡村生活美学馆等；田园社区柿子岭乡伴理想村、“渔乐高湖”垂钓小镇、农村电商、都市村庄、生态艺术社区等；朴门农场精品民宿小米种植天河本草园香草集市乡伴理想村借鉴点：以国家地理标志产品为产业核心，拓展农业产业链，打造农业农业产业集群，结合本土特色及文化，以山茶油产业为基础，融入文旅及康养产业，实现生产、生活、生态的深度融合。案例总结 空间模式开发模式产品模式以农业种植为产业核心创意农业与互动体验为特色养生度假、商业休闲配套升级主题节庆引爆、主题游线打造农业+文旅+社区服务升级强化农业观光、茶园、田园体验完善旅游接待及服务设施山水田园联动发展做强生态观光和文化观光，做足体验与互

11、动，逐步由观光转向休闲养生度假。农业观光向康养度假发展案例启示Chapter一 开发模式二 总体定位三 产业定位四 主题定位五 目标定位六 市场定位发 展 定 位Development orientation 开发模式田园综合体是一个平台一个文化聚集的平台，组织的平台、开发的平台、融资的平台、管理的平台，依靠这个平台来实现城乡一体化的目标。发扬地方特色、繁荣地方经济、保护生态环境。农业+文旅+社区开发模式现代农业（油茶种植）观赏田园四季 体验创意景观 参与主题活动主体功能功能拓展场域融合休闲文旅（创意农业）文化创意体验户外运动体验研学教育体验田园社区（康养度假）美丽乡村精品民宿康养社区功能延伸

12、、体验拓展价值提升、消费驱动先导功能延伸功能价值引领农旅服务基础功能以农旅服务为基础功能，提供特色化、品质化服务。以现代农业（油茶种植）为主体功能，生态油茶为核心基底，突出资源差异化优势；以休闲文旅（创意农业）为先导功能，油茶原始生态及原始文化资源为依托，强化文化参与性和体验性；以田园社区（康养度假）为延伸功能，生态油茶及山林为特色，构建生态休闲及度假产品；以山茶油产业为核心，国家地理标志产品为品牌IP，借势酒埠江风景区，融入乡土文化及特色美食，实现农旅融合，打造集现代农业、特色种养、生态观光、研学教育、山地度假、户外运动、康体养生于一体的总体定位乐达山茶油田园综合体目标定位湖南省级田园综合体

13、株洲山茶油产业农旅融合新标杆株洲研学旅行示范基地攸县乡村微旅游目的地发 展目 标1235攸县乡村振兴示范点4技术研发精致农业油茶加工农业旅游产业定位现代山茶油农业产业集聚融合示范基地以山茶油种植为核心，以山茶油加工、休闲农业为抓手，三产联动，形成农旅复合产业链，实现“生产、生活、生态”三生共融，打造可持续发展的山茶油主题品种培育技术创新创意孵化有机种植生态养殖设施农业油茶收储食油加工油茶周边农业观光研学教育田园康养主题定位品千年茶油品千年茶油养百岁人生养百岁人生株州攸县市场定位消费市场立足绿色农产品、休闲度假两大消费市场，提供全年龄、全覆盖的产品。儿童：嬉戏乐土耕作体验乡间研学青年：欢娱山野田

14、园撒欢时尚聚乐户外运动回归乡野，回归自然提供有机健康的农产品中年：知性原野放松身心乡村度假重拾感觉团建拓展银发族：康养乐土享受田园康体养生市场定位客源市场客源市场：立足攸县，面向周边（1）核心客源市场攸县本地居民。（2）拓展客源市场攸县周边1.5小时车程范围内县市的居民。（3）机会客源市场长株潭、珠三角等区域来攸县旅游的游客。湘潭株洲长沙攸县醴陵茶陵炎陵郴州衡阳萍乡吉安衡东安仁一 场地现状二 空间推演三 功能分区四 产品体系五 平面布局六 分区策划七 专项规划空 间 策 划Space planning Chapter现状分析规划范围规划范围：本次规划研究范围为6000亩，东部、南部紧邻干渠，北

15、至罗家村，西至B28县道。其中核心范围600亩，位于擂钵冲，是本次规划的重点区域。研究范围：6000亩核心范围：600亩场地现状用地现状：现状用地主要为农林用地及村庄建设用地，内部水面较多。避开基本农田，充分利用林地及荒地。道路现状：外部主要通过B28县道、106国道、及部分村道联系。村道已硬化，但较曲折，路基3-5米，不利于项目开发。产业现状：现状林地大面积种植山油茶，农田主要种植水稻，山茶油产业发展基础好，但相关产业配套缺乏。充分利林地、荒地及闲置宅基地，对乡村道路进行美化绿化村庄建筑现状农田油茶林村庄道路现状水域林用地村庄用地农用地水域道路图 例功能分区（研究范围）规划形成“115”的空

16、间结构综合服务区加工物流区特色种养区山水度假区创意农业区一核：农旅发展核一带：产业发展带五区：综合服务区加工物流区特色种养区创意农业区山水度假区农旅发展核产品体系1个核心1条产业带5大分区N大产品“1+1+6+N”产品体系农旅发展核心综合服务区乐达院子乐达生态园油茶工坊户外运动基地观景台乐山民宿多彩田园山里农家加工物流区创意农业区山水度假区产业发展带特色种养区油茶交易中心收储仓库加工厂房电商中心油茶种植区中草药种植区苗木种植区水果种植区林下养殖基地攸州百草园乡村动物园现代农业示范园婚庆公园农事体验园共享农庄创客基地主题村落乐达度假酒店健康管理中心水上运动基地乐达跑马场休闲沙滩田园社区康养社区产

17、品布局（核心范围）接待服务区田园休闲区生态种养区四大分区 接待服务区 田园休闲区 生态种养区 仓储物流区仓储物流区产品布局（核心范围）接待服务区生态停车场乐湖生态园乐水院子茶香院落油茶餐厅油茶工坊户外拓展基地观景台乐山民宿田园休闲区123456多彩田园欢乐田园田园骑行道山里农家1234特色种养区油茶种植区苗木种植区水果种植区中草药种植区林下养殖基地攸州百草园乡村动物园12345仓储物流区收储仓库加工厂房油茶交易中心电商中心12341234571243134512347666778989411接待服务区策划构思：以游客咨询及游客服务为基础功能，配套住宿餐饮及游乐功能，打造功能齐全、生态美观的综合

18、服务区。主要功能：游客咨询+生态停车+餐饮住宿+休闲游乐重点项目：生态停车场乐湖生态园乐水院子油茶餐厅油茶工坊户外运动基地乐山民宿乐湖生态园生态湖泊植物科普对现状湖泊进行改造升级，优化岸线，配置景观植物，打造集滨水休闲、植物科普于一体的滨水生态园。景观印象滨水休闲科普教育乐湖生态园锦鲤池喊泉养殖特别锦鲤品种，开展独特的喂食体验和互动喊泉，喷泉随音量大小上下跳跃，既释放压力，又新奇有趣。乐水院子山水之间油茶飘香打造集商务办公、休闲娱乐、住宿餐饮于一体的四合院风格的滨水院落。油茶工坊技艺传承展销一体通过再现攸县的土榨油茶工艺以及展示相关的油茶知识，让游客了解油茶文化，游客亦可亲自进行榨茶油体验，并

19、购买油茶相关产品。榨油体验手工茶油销售专业展示&榨油体验山茶工艺品茶香院落株洲首个茶香主题院子株洲首个茶香主题院子打造特色养生品牌，提供独特的康养体验。打造特色养生品牌，提供独特的康养体验。茶香院落美景油茶疗养民宿康疗会议民宿特色小吃乡村有机餐厅油茶花园油茶养生商品（服饰、家居、护肤等）中医油茶理疗馆院落业态油茶餐厅有机时蔬茶油佐料茶油土鸡攸县血鸭以农场自有山茶油、有机蔬菜、土鸡为原料，打造有机健康的特色非遗田园餐有机食材非遗美食攸县香干攸县豆腐户外运动基地瞄准企业团建及个人拓展市场，打造集户外拓展、康体运动于一体的户外运动基地茶山观景塔发展构思：在山林中打造旋转式观景塔，作为项目地的标志物3

20、60度无死角观景由下而上，百转千回，山林之巅，鸟瞰整个茶山美景。茶山观景塔茶山观景鸟瞰全域刺激体验乐山民宿（地球仓）茶园民宿看山望水生态野奢模块设计/标准生产/不占指标/AI智能/节能环保/因地制宜田园度假依山而建智能家居风景入户田园休闲区策划构思：依托现有的农田及村庄，以现代景观为基础，融入创意设计，及农事体验，打造田园休闲区。主要功能：农业观光+农事体验+共享农庄+研学教育重点项目：多彩田园欢乐田园儿童乐园乡村动物园田园骑行道山里农家多彩田园赏油菜花春夏秋冬看紫色花海玩稻田艺术观金色稻田欢乐田园农事体验，乡村生活，欢乐亲子辨五谷、识六畜、采果蔬、捉鱼虾，亲近大自然；懂农事，干农活，做农民，

21、体会田园生活的乐趣。田园骑行道田园绿道乡野骑行品质生活连接网岭镇及周边的乡村绿道，提升园区的可进入性及人气。山里农家共享农庄原味生活对闲置民房就行主题改造，盘活闲置资产，带动村民致富。特色种养区策划构思：以油茶为主要作物，加入中草药、景观苗木种植，建设林下养殖基地，打造有机的经济价值、观赏价值俱佳生态种养区。主要功能：油茶种植+苗木种植+林下养殖+生态观光重点项目：油茶种植区中草药种植区苗木种植区水果种植区林下养殖基地山茶油种植区千亩油茶，四季风景千亩油茶，四季风景油茶树为主，间种四季景观树种，打造经济价值与景观价值兼备的生态茶园。油茶种植产业景观生态中草药种植区中草药套种，康养产业种植适合攸

22、县自然条件且市场价值较高的中草药品种，形成“油茶+中草药”套种的模式。紫珠黄栀子牡丹水果种植区农夫果园苗木种植区良种培育，产研一体油茶苗、金丝楠木苗、杉苗、桂花苗等良种的培育与销售。油茶苗金丝楠木红豆杉林下产业充分利用茶园、林地，采用林下养殖的方式养殖攸县土鸡及蜜蜂，构建循环农业系统，减少农药化肥的使用及污染物的排放，打造有机农园。林下养鸡麻鸭养殖蜂蜜养殖林下养殖，循环农业，有机产品攸州百草园动植物课堂“人与自然，天性培养”项目内容：小动物与青少年的互动，寓教于乐，培养爱护自然，关爱动物的爱心目标客群：青少年儿童、亲子游客、学生客群等攸州百草园百草课堂植物科普认知百草课堂为学生打造的课外学习课

23、堂，了解当地特色植物品种，是研学教育的补充项目。攸州百草园蝴蝶谷孩子们不仅能了解百草知识，还可以观赏各种蝴蝶，认识不同品种，学习更多动物知识。蝴蝶茶花乡村动物园利用本土养殖的动物，抓住亲子市场打造萌宠、可爱的乡村动物园捡鸡蛋攸县土鸡乐园骑小马小猪快跑加工物流区策划构思：依托良好的交通及场地条件，打造以油茶为主要产品的农产品加工物流区，延长产业链。主要功能：油茶加工+收储物流+电商交易重点项目：油茶交易中心收储仓库加工厂房电商中心电商中心（交易中心）油茶收购产品展示电商交易打造油茶交易中心，用于油茶相关产业交易及产品展示。交易中心原料收购产品展示加工厂房(仓储中心）低温压榨无菌灌装恒温存储油茶加

24、工产品存储采用先进工艺及专业技术，打造健康营养的品牌山茶油。山水度假区策划构思：依托现有山水资源，融入水上运动及体验，打造集滨水度假、水上运动、沙滩休闲于一体的滨水度假区。主要功能：康养度假+生态休闲+水上游乐重点项目：乐达度假酒店休闲沙滩水上运动基地乐达马场田园社区康养社区创意农业区策划构思：依托现有的农田及村庄，以现代农业为基础，融入创意设计，及农事体验，打造创意农业区。主要功能：现代农业+创意农业+创客研学重点项目：现代农业示范园婚庆公园农事体验园共享农庄创客基地主题村落研学课程体系“人与自然”五大主题课程5 major subject course classes田园百草园水系户外运动

25、乐水院子手工劳作课程生态科普教育运动课程户外成长锻炼文化体验走出学校，更全方位的成长研习我们旨在通过主题课程体系的搭建以及教育氛围的营造，打造最高品质的户外教育课堂一 农业产业体系规划二 农业产业链规划三 农业产业布局规划四 农业生态体系规划产 业 规 划Industrial planning Chapter农业产业规划以“农业+”为资源纽带，内扩外延演绎六次产业，实现产业兴旺，推进农业结构性改革1+2+3做精一产做强二产做活三产123山茶油产业特色突出、土地规模化利用、三产融合发展的产业格局一产为核心：突出油茶主导产业，开展“三品一标”认证，打造农业产业集群二产为支柱：加大油茶精深加工，培育

26、“乐达”农业知名品牌三产为特色：旅游业、农村电商、物流服务业，开发农业多功能性农业产业链体系规划以油茶种植为中心向前、向后延伸，形成上下游各环节紧密衔接，各主体共同参与产业运行的完整产业链推动农业产业链条向产前、产后延伸种苗研发循环种养农产品加工展示销售产品运输油茶苗培育与研发油茶土鸡苗木蜜蜂等立体种养油茶精深加工及农副产物循环利用电子商务平台品牌建设可追溯体系建设规划区农业产业现存问题改造措施发展目标低端产品过剩与高端农产品不足并存加快农产品加工业转型升级完善市场流通体系健全农业社会化服务体系物流体系市场流通体系建设农业社会化服务体系建设农业生态体系规划【标准化生产工程】普及林果、杂粮节水灌

27、溉技术以及大棚种植高效节水灌溉技术；开展排灌渠系、土地平整等田间工程；【清洁化生产工程】配备病虫害生态防治设施及农药化肥氮磷控源治理设施。推广光能在设施棚顶等配套设施上的推广应用。【废弃物资源化利用工程】利用山茶、农作物、生活及工厂废弃物等，通过沼气能源基地进行沼气发电、有机肥料生产，实现废物的高度资源化和无害化。【农业生态休闲功能拓展工程】依托农业种养殖基础，加强配套设施建设，拓展田园观光游赏、采摘体验、科普教育等功能。以农业供给侧结构性改革为主线，以生态循环农业示范创建为目标，通过产业间纵向、横向联系，实现农业资源往复多层与高效流动，实现农业可持续发展产业链无废弃物生产过程循环经济模式图产

28、业链无废弃物生产过程循环经济模式图再生能源能加肥种养观赏、体验餐饮、示范有机复合肥料绿色有机食品休闲观光体验再生能源畜禽粪水再生能源沼渣分离制沼渣液施肥秸秆气化再生能源加工废水一运营管理二开发时序三投资估算四品牌营销五综合效益运 营 效 益Operation benefit Chapter运营管理以“项目+住宿”的套票形式提供多样化组合选择，并以返还消费券的形式平衡套票总价格偏高给游客带来的心理影响。采用“一价全包”形式提供丰富的课程和活动产品包，由专业教练带领，主要针对学生群体的研学活动、企事业群体的拓展团建活动等。针对市民日常休闲需求，联动东部雨林项目，采用周末卡+年卡的形式降低单次入园的

29、成本，也可固定部分客源和收入。总体采用“大开放，小封闭”的运营模式，并针对不同人群采用差异化定价策略，实现对不同出游目的游客的吸引。市民游客团队开发时序分区分区产品产品一期一期二期二期三期三期接待服务区接待服务区生态停车场乐湖生态园乐湖喊泉锦鲤池乐水院子油茶餐厅油茶工坊户外运动基地茶山观景台乐山民宿田园休闲区田园休闲区多彩田园欢乐农园田园骑行道山里农家加工物流区加工物流区交易中心收储仓库电商中心加工厂房特色种养区特色种养区油茶种植区中草药种植区苗木种植区水果种植区林下养殖基地攸州百草园乡村动物园 总原则特色吸引产品先行资金贡献产品并行品牌提升产品并行具体措施（分三期）第一期（2019-2020年）?种植山茶，打造乐水院子，凸显旅游特色，集聚人气。第二期（2021-2023年）丰富旅游产品，完善接待配套，释放商业价值。第三期（20242025年）提升产业功能，强化旅游品牌。营销推广依据乐达山茶园的市场定位和品牌营销指导思想，加快推进产品建设，构建完善的营销体系，大力进行宣传推广工作。将乐达山茶园打造成为：株洲休闲度假的新兴旅游目的地将乐达山茶油打造成为：湖南知名健康养生山茶油品牌