1、万达万达安宁圆山项目安宁圆山项目建筑概念方案建筑概念方案设计设计探 索 居 住 的 未 来 式 未来的“社区”该是什么样的？设计之初我们还是从场地出发，去推演空间。但是这只是设计的一个基本要素，大多数项目都是从功能到空间去做它的一个设计。我们更多的时候觉得一个项目更需要突显他的价值，对于真正使用的居住体验来讲，它是反映出自然环境和居住生活之间的一种默契。同时我们希望将繁忙的商业空间和环境宜人的居住空间融合为一个整体，创造了一个以社区为导向的全新居住类型。前言/便利的公共交通和配套便利的公共交通和配套 城际轨道站点城际轨道站点+教育、医疗、景观资源教育、医疗、景观资源 /Convenient p
2、ublic transportation and facilities/1社区要素/大型一站式综合购物中心大型一站式综合购物中心 多元化业态多元化业态+充满活力的社交场所充满活力的社交场所 /Large comprehensive one-stop shopping center/2社区要素/崭新的邻里，活跃的社区崭新的邻里，活跃的社区 公共空间开放公共空间开放+社区文化共享联动社区文化共享联动 /New neighborhoods,vibrant communities/3社区要素/更多的休闲和绿化空间更多的休闲和绿化空间 园区健身步道园区健身步道+全龄段的成长性社区景观全龄段的成长性社区景
3、观 /More leisure and green space/4社区要素/智能的社区管理体系智能的社区管理体系 智慧的物业管理系统智慧的物业管理系统+社区物联网社区物联网 /Intelligent community management system/5社区要素/满足多方位需求的居住空间满足多方位需求的居住空间 可变的空间可变的空间+多代家庭生活全场景模式多代家庭生活全场景模式 /A living space that meets a variety of needs/6社区要素 效果图CONTENTS规划推导01方案详解02户型专篇0403商办专篇05示范区专篇立面专篇06前期分析两大挑
4、战解决策略城市西进方向地块距昆明主城区仅30km,定位为昆明的“后花园”.区 位 分 析前 期 分 析安宁城区核心位置地处主城外拓及新区衔接的发展主轴，带动安宁的城市发展。上交通配套分析交通便捷、配套完善周边教育、医疗、景观资源丰富通过安海路和安石大道直通昆明市区，通过珍泉公路可快速到达安宁主城各区。前期分析 地块北侧为城市轻轨站上位规划文化创意+大健康前期分析 项目所在片区万亩土地将打造为“文化创意+大健康”为主题的千亿产业园，是面向南亚东南亚的重要门户地区。未来发展前景良好。昆钢文化创意+大健康片区区域性的居住品牌认同“万达”品牌匹配周边现状前期分析 北侧南侧东侧西侧前期分析 周边竞品主要
5、竞品 安宁吾悦广场 竞品保利檀悦新城雅樾中南中粮碧桂园天韵前期分析 竞品分析安宁吾悦广场保利檀悦新城雅樾中南中粮碧桂园天韵建筑形式：板楼（高层）容积率：3.61占地面积：251.99亩主力户型：109-138建筑形式：板楼（高层）容积率：3.5占地面积：53.00亩主力户型：96-136建筑形式：板楼（高层）容积率：3.8占地面积：84.00亩主力户型：111-143建筑形式：板楼（高层+洋房）容积率：3.0占地面积：23.50亩主力户型：112-137产品结构主力户型面积段在100-140之间规划特点排布方式多以点板布局，竞品中小盘居多，容积率区间为3.0-3.8。溢价点：核心地块+成熟配套
6、+品牌管理+教育配套结论现有产品以高层为主，100以下户型存量较少。楼盘体量对售价无直接影响，配套可作为售价支撑。核心客户安宁本地客户安宁主城为主昆明外溢客户含在呈贡、晋宁、昆明本地投资自住客全国旅居康养老客户投资客户重要客户偶得客户区域内拥有丰富温泉资源和2所3甲医院，兼具生态度假、休闲养生、健康养老；与其他养老城市相比，位于价格洼地，有一定投资潜力。且气候宜人，具备吸附全国的能力。轻轨未来的开通将连接昆明主城，未来双公路直达安宁主城，将有效的缩短区域距离本地项目供应少，在售产品无特色，而对应本地市场首置、改善存在市场空间；本地客户购买力和购买需求相对较好。客群分析优势交通昆明 安宁轻轨站点
7、配套万达商业MALL，周边医疗教育资源完善景观沙河及沿河景观带规划万亩文创健康产业园挑战一二三四如何整合资源，形成百万大盘形象智慧、活力社区如何构建如何凸显区域生态界面优势，创造更多的景观和休闲空间如何与周边竞品产生差异化，实现高溢价CONTENTS方案详解02规划推导01户型专篇0403商办专篇05示范区专篇立面专篇06总平面图（方案一）规划结构分析图篇幼幼幼幼地块编号地块一/B地块二地块三地块四用地代码B1R2R2R2用地性质商业用地二类居住用地二类居住用地二类居住用地用地面积22704.3286572.4064224.3249743.97容积率2.0R2.51.0R3.11.0R3.11
8、.0R3.1建筑密度（%）70%32%32%32%绿地率（%）5%40%40%40%限高60808080配建车位（地上建筑面积）商业0.8个/100住宅1个/100，商业0.8辆/100住宅1个/100，商业0.8辆/100住宅1个/100，商业0.8辆/100用 地 条 件规 划 设 计商 业 价 值 分 析规 划 设 计高低万达MALL 紧靠万达MALL及轻轨站点,商业价值最高居住区内部道路，商业价值较高沿城市快速路，商业价值低幼 儿 园 位 置 分 析规 划 设 计ABCDA：临快速路安海公路布置 横向切割有南面住宅遮挡，日照不满足。竖向切割地块为三角形地块，比较难利用，且主朝向为城市主
9、干路，干扰较大。B、C：临滨河路布置 临城市次级道路和支路，利于交通主组织。商业价值低，不占用商业货值。场地南侧，日照更有利。可将人流引向南侧，盘活商业。D：临滨河路西侧布置 占用产品点位，不利于销售物业产品形态布置。难以形成大盘形象，不建议。强 排 分 析规 划 设 计安海公路为城市快速路，商业价值较低，金街延伸至东侧价值存疑。大商业东侧商铺价值高，商业价值还有挖掘空间。大商业对此处辐射能力有限,只能定义为商业内街。金街底商幼儿园溢 价 分 析规 划 设 计溢价能力金街底商二层商业洋房高层售价设计原则去化速度中等中等较慢最快1.7万/1.3万/0.9-1.4万/0.8万/较快设计原则设计原则
10、设计原则设计原则洋房最大化主城区几乎无供应，产品稀缺，差异化竞争2.5-4万/尽可能多做货值最高，高溢价标准产品线上提升去化快，现金流尽量少做去化速度慢，变现较难，控制量价值高位置做去化速度低于住宅，合理设置产品的极限化思考体积最大化密度最大化全高层（23-26F)大尺度间距超尺度花园品质楼盘6F+高层（26F)高溢价产品市场稀缺墅质洋房全高层（原强排）溢价点全跃层（保利檀悦逻辑）超大面宽研究一：全高层（体积最大化）全跃层大面宽楼栋数增加楼栋数增加分析研究原强排全跃层大面宽大面积挑空赠送面临规划报批风险。溢价率低面宽增加，日照干扰大空 中 高 密 度产品单一日照干扰大实现不开阔研究一：全高层（
11、体积最大化）分析研究分析研究思考一：满足间距要求的前提下，如何增加土地利用率，为高低配洋房组团争取最大空间？思考二：如何提升高层的日照情况，并为沿右侧快速路高层创造更好的景观视野？改 变 核 心 筒建 筑 浅 进 深思考解决一思考解决二高 层 旋 转 角 度南 偏 西 2 5 原规划总图新规划总图保证组团完整性大尺度中心花园研究二：高低配（密度最大化）分析研究思考一：满足间距要求的前提下，如何增加土地利用率，为高低配洋房组团争取最大空间？改 变 核 心 筒，建 筑 浅 进 深以地块三为例，浅进深核心筒建筑厚度减少，可增加建筑间距，节省用地，为洋房组团创造空间普通核心筒浅进深核心筒间距25米间距
12、30米分析研究思考二：如何提升高层的日照情况，并为沿右侧快速路高层创造更好的景观视野？高 层 旋 转 角 度，南 偏 西 2 5 利用冬至日太阳方位角，推算得出建筑旋转南偏西25利于整体建筑日照2 1 2(1 5:0 0)住 宅住 宅1 2 4(9:0 0)阴 影 区1 2 4(9:0 0)2 1 2(1 5:0 0)住 宅住 宅南北向布置住宅南偏西25布置住宅昆明处于低纬度，日照高度角高，所以影响住宅建筑日照的主要因素为方位角，冬至日9:0015:00点方位角为124212（正北方向为0）。建筑旋转角度为南偏西25后，日照情况变好，满足日照要求的同时，光线还有利于西侧的空间建筑。南北向布置住
13、宅南偏西25布置住宅日照不满足规范满足日照规范阴 影 区分析研究思考二：如何提升高层的日照情况，并为沿右侧快速路高层创造更好的景观视野？高 层 旋 转 角 度，南 偏 西 2 5 建筑旋转南偏西25，东侧沿安海大道住宅景观朝向内部组团景观，为较差的沿路建筑创造景观价值安海大道安海大道安海大道北向南视角右侧沿安海大道住宅景观视线差组团景观高 层东 推留 更多 空间 给洋 房方 案 详 解总 平 面 图方 案 指 标总 平 面 图地块一地块三地块二地块四地块一经济技术指标表名称数值用地面积22700.0 总建筑面积69579.8 其中计容建筑面积56750.0 其中公寓39059.0 其中LOFT
14、公寓10400.0 平层公寓28680.0 商业17021.0 公共配套670.0 其中物业管理170.0 配电间等其他500.0 不计容建筑面积12829.8 其中地下车库12829.8 其中普通车库10559.8 人防车库2270.0 容积率2.5建筑密度41.5%绿地率12.6%建筑限高60m机动车停车数449 其中地面停车数67 地下停车数381 地块二经济技术指标表名称数值用地面积86572.4 总建筑面积342763.6 其中计容建筑面积268374.4 其中住宅建筑面积255864.4 其中高层住宅193554.4 多层住宅62310.0 商业6500.0 其中沿街商铺6500.
15、0 幼儿园3180.0 公共配套2830.0 其中社区卫生服务260.0 社区用房520.0 物业管理320.0 公共卫生间160.0 老年服务站770.0 配电间等其他800.0 不计容建筑面积74389.1 其中地下公共配套1385.0 其中生鲜超市1065.0 物业管理320.0 地下车库74389.1 其中普通车库63654.1 人防车库10735.0 容积率3.1建筑密度26.0%绿地率42.5%建筑限高80m机动车停车数2611 其中地面停车数392 地下停车数2219 地块三经济技术指标表名称数值用地面积64224.3 总建筑面积255852.6 其中计容建筑面积199095.4
16、 其中住宅建筑面积186595.4 其中高层住宅150265.4 多层住宅36330.0 商业10500.0 其中沿街商铺10500.0 公共配套2000.0 其中社区卫生服务185.0 社区用房370.0 物业管理275.0 公共卫生间120.0 老年服务站550.0 配电间等其他500.0 不计容建筑面积56757.2 其中地下公共配套1200.0 其中生鲜超市925.0 物业管理275.0 地下车库55557.2 其中普通车库47593.3 人防车库7963.8 容积率3.1 建筑密度27.8%绿地率40.0%建筑限高80m机动车停车数1950 其中地面停车数292 地下停车数1657
17、地块四经济技术指标表名称数值用地面积49743.0 总建筑面积197179.5 其中计容建筑面积154203.3 其中住宅建筑面积142488.3 其中高层住宅125188.3 多层住宅17300.0 商业6000.0 其中沿街商铺6000.0 幼儿园3975.0 公共配套1740.0 其中社区卫生服务155.0 社区用房310.0 物业管理230.0 公共卫生间80.0 老年服务站465.0 配电间等其他500.0 不计容建筑面积42976.2 其中地下公共配套995.0 其中生鲜超市765.0 物业管理230.0 地下车库41981.2 其中普通车库35813.1 人防车库6168.1 容
18、积率3.1 建筑密度27.2%绿地率40.2%建筑限高80m机动车停车数1473 其中地面停车数221 地下停车数1252 鸟瞰图户型分析户 配分析图篇 96（高层）110（高层）125（高层）140（高层）洋房户型标准层140顶跃165底跃140户型结构户型面积（）地块二套数面积套数占比 面积占比四房两厅三卫16562102303%4%四房两厅两卫1405888232029%33%三房两厅两卫1255947425029%29%三房两厅两卫1105946534029%26%三房两厅一卫962162073611%8%合计2054252876100%100%户型结构户型面积（）地块三套数面积套数占
19、比 面积占比四房两厅三卫1654269303%4%四房两厅两卫1403695166024%28%三房两厅两卫1254705875031%32%三房两厅两卫1104324752029%26%三房两厅一卫962001920013%10%合计1513184060100%100%户型结构户型面积（）地块四套数面积套数占比 面积占比四房两厅三卫1652033002%2%四房两厅两卫1402623668022%26%三房两厅两卫1253544425030%31%三房两厅两卫1103784158032%29%三房两厅一卫961621555214%11%合计1176141362100%100%户型结构户型面积
20、（）项目整体户型配比表面积面积占比套数套数占比四房两厅三卫165204603%1243%四房两厅两卫14017066029%121926%三房两厅两卫12517725030%141830%三房两厅两卫11015444026%140430%三房两厅一卫966213711%57812%合计584947100%4743100%住宅地块整体户型配比：分地块整体户型配比：地块二：洋房套数占比：21.1%洋房面积占比：24.3%地块四：洋房套数占比：10.2%洋房面积占比：12.1%地块三：洋房套数占比：16.7%洋房面积占比：19.5%组 团 空 间规 划 亮 点避免住宅的空中高密、集中高层与洋房各自成
21、组团布置全 景 住 宅规 划 亮 点 园景河景每户视野及景观俱佳功能分区业 态高层住宅洋房住宅住宅底商商业金街幼儿园酒店式公寓售楼处分析图篇 功能分区沿着万达广场商业综合体外围一圈做商业金街，住宅地块呈“高低配”布置，高层搭配6F、7F洋房，底层沿街设置商铺。商业分析商 业分析图篇 金街面积17000商业面积290075075028502F商业2400商业2850金街面积76001F商业10002F商业1900得来速车流线街角商业方案二：1，可引入得来速餐饮2，新增商业内街，增加商业长度金街总面积：24600 沿街商铺面积：15400街 区之 心BLOCK CORE流线分析车 行人行出入口车行
22、流线城市干道地库出入口分析图篇 车行流线住宅车行出入口设置于规划四路、规划五路，园区内高层组团车行环通，洋房组团景观步行，人车分流。地面结合景观预留仅供应急，消防，防灾使用的应急通道。车行出入口归 家 流 线（车 行）规 划 亮 点活力主街迎宾广场车库入口舒适车库归家大堂入户归 家 流 线（人 行）规 划 亮 点活力主街星级入口礼仪主轴睦邻空间归家大堂入户系统分析消 防分析图篇 消防登高面消防流线城市道路消防出入口消防出入口消防出入口消防回车场消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口消防出入口配建分析幼 儿 园分析图篇 幼儿园配建根据昆明城乡规划技术管理规定，本项目需配建2处幼儿园，
23、分别为12班和15班各一处。幼儿园选址上集中化，都位于南面滨河景观带，既辐射服务项目住宅区，又给孩子带来一个良好的自然环境和视野。滨 河 绿 化 带沙 河500m服务半径12班幼儿园面积3180占地468015班幼儿园面积3975占地5850系统分析日 照分析图篇 昆明市住宅建筑日照标准为：（1）地理位置：东经10243，北纬252（2）有效时间带：冬至日9时至15时（采用真太阳时）（3）时间间隔（计算精度）：1分钟（4）时间统计方式：住宅建筑按最小连续日照时间不小于60分钟的时间段进行累加（5）住宅建筑中每套住宅至少有一个居住空间冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时本规划满足以上日照要求
24、12小时23小时34小时45小时56小时6小时1小时原始高程场 地分析图篇 185918531833原始高程分析：（1）整体场地呈现东北高西南低趋势，东北最高点1863.08至西南最低点1837.00高差达到26米。（2）原始地形均低于规划四周道路36米，适合建设抬高式地库，无需下挖，极大减少建设成本。185918521853184618501844184218381841184418401843184018381835183618341837183518331838183418481863.081848.261839.251838.151841.001843.501838.001839.50
25、1837.001835.401842.37-9.01-11.85-7.26-3.00-2.50-2.851860.11设计高程场 地分析图篇 1863.081848.261839.261838.151837.001838.001839.501843.501841.001860.111856.401854.001847.401843.501842.001843.601839.701839.001841.101839.501839.001838.501840.001841.501838.501840.001839.50场地设计标高道路规划设计高程剖 面地块三分析图篇 A-A剖面B-B剖面1856.
26、001853.50原始地形剖面AABB设计高程剖 面地块三分析图篇 CC-C剖面C原始地形剖面设计高程剖 面地块二地块四分析图篇 E-E剖面D-D剖面DDEE原始地形剖面CONTENTS商办专篇03方案详解0201规划推导效果图篇分析图篇户型专篇0405示范区专篇立面专篇06WHOARE OUR TARGET我们的目标客户？自住过渡型刚需人群学生 or 教师高级知识分子IT or 科技极客精英办公有办公需求的小型初创企业or个人投资小型物业投资人，出租or转租外地旅居度假我们的机会过渡型居住需求总价需控制便捷的生活服务配套生活、社交、运动、娱乐总价可控生活服务完善社群聚集有圈子满足生活、工作、
27、休闲娱乐多元化使用需求灵活可变的空间周边无类似竞品抓住痛点制造亮点WHATARE WE DOING我们要做什么？有舒适、宜居、国际化的生活区域Home+Work多元化功能转换一个青年人乐享生活的圈子一站式社区+社交线上+线下交流有便利、高效、全方位的社区服务系统社区“管家”一站式生活配套有共享、融合、生态的公共交往平台可持续生态社区邻里共享HOWTO ACHIEVE如何实现？周边竞品分析1.安宁主城区公寓项目几乎售罄,代表项目金湖盛景 也已进入尾盘清货状态。2.金湖盛景面积段44 -73，均为一室户，无赠送，得房率低。商办红线对比规划指标：2.0容积率2.5；建筑密度70%；绿地率10%。影响
28、一：红线面积扩大，商业面积维持1.7万不变，则公寓面积需增加0.5万方。影响二：西侧高层建筑控制线内距离由46m减少为31m，公寓标准层减小。原规划商办红线新规划商办红线用地面积：2.0万建筑面积：5.1万其中：公寓面积：3.4万商业面积：1.7万用地面积：2.27万建筑面积：5.1万其中：公寓面积：3.9万商业面积：1.7万46m46m31m50m结论：需在南侧金街处增加公寓上一轮回顾（旧规划红线）方案二：将公寓集中布置于西侧，消防登高面借用西侧绿化带设置，南面规划金街。平层+LOFT产品方案一：将公寓分两侧布置，中间穿插部分5层寓墅。平层+LOFT产品上一轮回顾（效果展示）多维度的对比思考
29、低总价类住宅产品完整金街公寓集约化高端寓墅2栋高层公寓+BLOCK墅寓（方案二）3栋类住宅+1栋公寓（方案一）全LOFT全LOFT设计思考当区域内已有较密集的住宅时如何突破传统商办形式，形成新颖的社区聚焦点？传统商办形式,存在感弱商办区概念源起(方案一）乐享生活是都市青年对城市的一种诗意漫游、是一种对空间结构的体验。我们的设计将山水赋予城市。跑步道和绿化庭园随机穿透建筑，通过竖向公寓和横向商业这两种空间层级进行穿插，令两种空间体验相互交融，建构立体的城市机制，形成真正的共享交往平台。设计理念昆明印象山景村寨让山水胜景成为归家的心之绿洲 方案生成城市界面自然地形山水城市公寓立面 引入昆明山水意向
30、，打破传统城市界面，形成独一无二的山水城市立面。方案生成山水城市山间村落城市聚落 商业立面 以山水意向为背景，融入村落概念，与公寓一起打造为有趣又相融的聚集商业金街。鸟瞰图城市综合体+金街+复合公寓+社区休闲公园沿街效果一沿街效果二沿街效果三内街效果总平面图（方案一）地块一经济技术指标表地块一经济技术指标表名称数值用地面积用地面积2700027000总建筑面积总建筑面积69579.869579.8其中计容建筑面积计容建筑面积56750.056750.0其中公寓公寓39059 39059 商业商业17021 17021 公共配套公共配套670 670 物业管理170170配电间等其他500500
31、不计容建筑面积不计容建筑面积12829.812829.8地下车库地下车库12829.812829.8其中其中普通车库10559.8 10559.8 人防车库2270 2270 容积率2.52.5建筑密度70%70%绿地率10%10%建筑限高60m60m机动车停车数449 449 其中地面停车数67 67 地下停车数381 381 1栋公寓+3栋类住宅城市广场CITY SQUARE社区中心广场COMMUNITY SQUARE城市广场CITY SQUARE轻轨站点RAIL STATION商业广场商业广场商业广场商业空间节点 商业流线商业流线产品溢价南向 通风面宽层高钥匙溢价：等同住宅居住体验，南向
32、最大化，阳光和朝向全部拥有。溢价：单外廊产品设计，大部分产品可以实现南北通风。溢价：大面宽产品，更多直接采光居室。溢价：4.5米规划极限层高，利用层高设计多样化空间，实现高赠送。溢价：一个产权多个独立套房，分户使用，提高投资价值。产品布局单外廊南向产品双面东西向产品优点：1.无北向户型，走道明朗，南北通风，可作类住宅。2.LOFT夹层赠送面积多，平衡得房率。缺点：1.得房率略有降低得房率76%优点：1.无北向户型。2.LOFT夹层赠送面积多，平衡得房率。3.得房率较高。缺点：1.走道采光较差。得房率80.8%南向单外廊金街双面东西向面宽分析公寓标准单元分析标准层柱网与地库经济性研究8.4m（舒
33、适三辆车）8.0m（经济三辆车）7.6m（宽扁柱网3辆车）5.4m（两辆车）结论：综合考虑户型面积、户型舒适性、地库舒适性、地库经济性等条件，选取：8.4柱网（面宽4200）8.0柱网（面宽4000）7.6柱网（面宽3800）地块西侧狭长，按9.5米进深用足宽度，进行基本单元强排测算可分可合，也可划分成大办公产品使用84008000760054004200420084009500套内面积40560028008400950028008400950028002800套内面积27套内面积53+274000400080009500530027008000950026008000950027002700
34、3800380076009500500026007600950025007600950025002600套内面积38套内面积26套内面积50+26套内面积36套内面积24套内面积47+2538003800760095002700270054009500套内面积26类住宅公寓金街类住宅公寓标准层平面LOFT层平面73555573类住宅公寓55户型 得房率76%一层平面LOFT层平面采光卫生间独立餐厅南向客厅休闲阳台挑空餐厅南向卧室采光卧室+书房榻榻米自住5555类住宅公寓55户型 得房率76%一层平面LOFT层平面大空间办公视听会议采光卫生间独立卫生间榻榻米挑空办公区办公居住一体办公+居住555
35、5类住宅公寓73户型 得房率76%一层平面LOFT层平面办公+居住7373公寓产品金街标准层平面公寓LOFT层平面4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 6 0 6 0 6 0 核 心 筒核 心 筒公寓产品45户型 得房率80.8%自住一层平面LOFT层平面4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 公寓产品45户型 得房率80.8%投资（双钥匙）一层平面LOFT层平面4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 4 5 公寓产品60户型 得房率80.8%自住+投资（双钥匙）一层平面LOFT层平面6 0 6 0 6 0 核 心 筒核
36、 心 筒金街一层乐享主力店核心筒+配套公寓门厅标准商铺自动扶梯上二层公寓入口大堂商业人行流线WANDA PLAZA金街二层乐购主力店核心筒+配套公寓门厅标准商铺自动扶梯上三层公寓入口大堂商业人行流线WANDA PLAZA金街三层乐活屋顶花园核心筒公寓单元标准商铺屋顶跑道商业人行流线金街植入运动主题概念，屋面设置一条500米慢跑道，周边布置绿地及休闲运动空间，把原本被建筑占据的整个场地，全部都还给了城市，而且是以一种更加有趣、更加绿色的“立体公园”的方式。剖面分析1-1剖面图2-2剖面图1122方案二地块一经济技术指标表地块一经济技术指标表名称数值用地面积用地面积2270022700总建筑面积总
37、建筑面积69579.7669579.76其中计容建筑面积计容建筑面积56750.0056750.00其中公寓公寓39080 39080 商业商业17000 17000 公共配套公共配套670 670 物业管理170170配电间等其他500500不计容建筑面积不计容建筑面积12830 12830 地下车库地下车库12830 12830 其中其中普通车库10560 10560 人防车库2270 2270 容积率2.52.5建筑密度70%70%绿地率10%10%建筑限高60m60m机动车停车数449 449 其中地面停车数67 67 地下停车数381 381 商办方案二总平面 2栋高层公寓+BLOC
38、K墅寓鸟瞰图 2栋高层公寓+BLOCK墅寓西侧沿街透视 时尚大气的城市景象东侧街角透视 市民购物休闲潮流地公寓产品配比户型位置户型面积（）项目整体户型配比表套数套数占比面积面积占比高层公寓4554367%2485064%多层墅寓5020125%1045027%高层公寓60638%378010%合计807100%39080100%高层公寓高层公寓墅寓墅寓金街墅寓产品标准墅寓单元一层平面标准墅寓单元LOFT层平面12458976310 10个BLOCK墅寓单元走道走道共享花园共享花园共享花园共享花园共享花园共享花园共享花园共享花园BLOCK共享花园 植入共享花园利用商业屋面，结合楼梯间，各墅寓单元
39、之间的空间设置共享花园，提供住户一个休闲娱乐社交平台墅 寓BLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKBLOCKGGGGGGGGGDOORWAY 走道DOORWAY 走道共享、融合、生态的 剖面分析 商住一体 内街透视 商住一体，尺度宜人，空间丰富墅寓产品50户型 得房率85%一层平面LOFT层平面宽敞玄关独立餐厅挑空客厅休闲阳台城市休闲台阶 聚集人气，弱化景观边界 城市休闲台阶南侧公寓街角处三层架空，结合景观铺地，打造一处两层高的休闲大台阶，聚集商业人气。底层商业 底层商业 高层公寓 高层公寓 城市休闲台阶西侧街角透视 城市级休闲大台阶商办一层平
40、面图 主力店核心筒公寓标准商铺WANDA PLAZA商办二层平面图 主力店核心筒公寓标准商铺休闲大台阶商业连廊WANDA PLAZA商办三层平面图 核心筒公寓公寓连廊共享花园WANDA PLAZA商办四层平面图 核心筒公寓公寓连廊商办沿街立面 数据对比多层墅寓（50）：10450 ，占比27%高层公寓（45-60）：28630 ，占比73%金街：17000南向类住宅（55-73）：25244，占比64.6%高层公寓（45-60）：13815 ，占比35.4%金街：17021CONTENTS户型专篇04规划推导01方案详解0203商办专篇05示范区专篇立面专篇06竞品篇产品定位户型篇空间篇竞品分
41、析 保利檀悦吾悦广场新城雅樾中南中粮碧桂园天韵1 0 8 三 房 两 厅 两 卫1 2 9 四 房 两 厅 两 卫1 3 8 四 房 两 厅 两 卫9 6 三 房 两 厅 两 卫1 1 5 四 房 两 厅 两 卫1 3 6 四 房 两 厅 两 卫1 1 1 三 房 两 厅 两 卫1 2 5 四 房 两 厅 两 卫1 4 3 四 房 两 厅 两 卫1 1 2 三 房 两 厅 两 卫1 2 9 四 房 两 厅 两 卫1 3 8 四 房 两 厅 两 卫竞品高层主力户型108-143，100以下，144以上产品市场稀缺。产品以三面宽为主，标准层以T4居多，部分T3。主力客户为刚改、刚需。赠送方式多以飘
42、窗、阳台为主。竞品总结疫情下的思考好户型应该是健康的，甚至是养生的，它更关注人的需求，以人为本。它是我们理想中“未来社区”的重要组成部分。主卧套房独立卫生间主卧自成系统方便内部隔离独立玄关独立空间，隔离病毒独立入户可减少邻里接触智能识别智慧、便捷地服务大阳台南北通透便于衣物洗晒通风/卫生间干湿分离或三分离/多功能客厅无接触配送核心深化要点储藏：增加户内储藏空间赠送：尽可能多的阳台及飘窗主卧套房：主卧带独立卫生间，自成体系大宽厅：大面积户型宽厅设计，增加家庭活动空间通风：南北通透，光线充足交通：减少核心筒进深，减小公摊独立入户及玄关：减少拥挤，增加储物等完备的功能干湿分离：避免上下层感染/户型设
43、计/961高层96方户型对比优化户型标准库户型/户型优化/1.设备平台取消2.南向三开间，双阳台设计，独立玄关、餐厨关系优化3.客厅结合电视背景墙及玄关柜设置储物柜/户型问题/1.设备平台做法需取消2.实际阳台使用面积略小3.厨房门开启后影响厨房使用空间户型分析 全赠送半赠送舒适三房一卫，三开间朝南双阳台设计，主卧赠送飘窗独立入户玄关，餐厨动线合理卫生间干湿分离设计/96产品/户型分析/96产品/舒适宜居/干湿分离/合理餐厨/动线顺畅/户型设计/1102高层110方户型对比优化户型标准库户型/户型优化/1.5.2M大面宽客厅设计更具吸引力2.11.3M大面宽四开间朝南3.北设备平台取消，改为阳
44、台赠送一半阳台面积/户型问题/1.设备平台做法需取消2.阳台进深超1.8m3.销售面积达到115方，总价过高吾悦户型/户型缺陷/1.3.6m面宽客厅过小2.北向房间尺寸局促3.餐客厅墙体错开，导致厅不完整户型分析 全赠送半赠送舒适三房两卫，南向双阳台，各功能房间尺寸舒适，分布合理餐客厅5.2M宽厅，主卧带衣帽间及飘窗赠送通过改造赠送北阳台形成北卧室/110产品/户型分析/110产品/全景飘窗/独立卫生间/餐客结合/独立玄关/户型设计/1253高层125方户型对比优化户型标准库户型/户型优化/1.大面宽客厅+书房设计，独立玄关2.北向次卧进深尺寸改善，公卫干湿分离3.L型衣帽间，增加主卧稳定面/
45、户型问题/1.设备平台做法需取消2.北次卧进深略小3.衣帽间开口朝向床头吾悦户型/户型缺陷/1.厨房操作空间过小，主卧进深2.7m过小2.面积段达到129方，总价较高3.餐客厅墙体错开，导致厅不完整户型分析 全赠送半赠送豪华3.5房两卫，各功能房间尺寸舒适5.2M大面宽餐客厅及书房，满足各类活动空间需要主卧带独立卫生间及衣帽间，赠送飘窗南向宽景双阳台/125产品/户型分析/125产品/豪华主卫/独立衣帽间/阔景阳台/奢享宽厅/户型设计/1404高层140方户型对比优化户型标准库户型/户型优化/1.朝南明餐厅，独立玄关、餐厨动线流畅2.公卫干湿分离3.南向四开间达到13.4M，极致宽厅更具竞争力
46、/户型问题/1.设备平台做法需取消2.次卧面宽均不足3m3.餐厅与玄关间存在阳角，易发生磕碰吾悦户型/户型缺陷/1.主卧无衣帽间2.南向次卧进深过长3.餐客厅墙体错开，导致厅不完整户型分析 全赠送半赠送豪华四房两卫，入户独立玄关，餐厨动线流畅，紧密结合 6.8M大面宽客厅，活动空间等可灵活布置；主卧带独立卫生间及衣帽间，南向卧室均赠送飘窗南向宽景双阳台/140产品/户型分析/140产品/尊享四房/功能齐全，满足日常所需/开放式厨房，自由分隔/极致阔厅，餐客一体/极致南向大宽厅高层产品房间数总面宽客厅面宽主卧面宽双阳台独立玄关南北通透一梯两户A/963房2厅1卫9.9m3.8m3.3mB/110
47、3房2厅2卫11.3m5.2m3.3mC/1253.5房2厅2卫11.6m5.2m3.6mD/1404房2厅2卫13.4m6.8m3.6m高层户型配置表产品优势户型分析 双面宽景观阳台一梯两户尊享户型分析 125+96+96+125标准层户型楼型户型套型套数本层总建筑面积（不含阳台）每户套内面积（不含阳台）每户套内面积（含阳台）各户套内面积总和（含阳台）每户阳台面积每户阳台面积占建筑面积比例得房率每户公摊面积每户建筑面积本层公摊面积本层建筑面积T4A3房2卫2415.63 93.31 99.93 352.22 13.23 13.24%79.7%25.48 125.41 89.83 442.05
48、 B3房2卫269.59 76.19 13.19 17.31%19.43 95.62 户型分析 125+110+110+125标准层户型楼型户型套型套数本层总建筑面积（不含阳台）每户套内面积（不含阳台）每户套内面积（含阳台）各户套内面积总和（含阳台）每户阳台面积每户阳台面积占建筑面积比例得房率每户公摊面积每户建筑面积本层公摊面积本层建筑面积T4C4房2卫2440.25 93.31 99.93 374.44 13.23 13.24%79.6%25.58 125.51 95.87 470.31 B3房2卫278.88 87.30 16.83 19.28%22.35 109.65 户型分析 140+
49、110+110+140标准层户型楼型户型套型套数本层总建筑面积（不含阳台）每户套内面积（不含阳台）每户套内面积（含阳台）各户套内面积总和（含阳台）每户阳台面积每户阳台面积占建筑面积比例得房率每户公摊面积每户建筑面积本层公摊面积本层建筑面积T4D4房2卫2466.51 105.78 111.36 397.31 11.16 10.02%80.3%27.24 138.60 97.19 494.50 B3房2卫278.88 87.30 16.83 19.28%21.35 108.65 户型分析 户型核心筒研究标准库核心筒优化后核心筒户型分析 户型全生命周期研究以96方户型为例年轻人对卧室数量要求不高，
50、较重视公共区域的舒适度。可考虑打开客厅与卧室处的隔墙，形成6.4m的宽厅（客厅+书房），满足日常生活中多功能布置的需求。6.4m户型分析 户型收纳空间研究以140方户型为例5洋房/户型设计优化户型标准库户型/户型优化/1.防疫设计，入户家政间2.南北双阳台，南向双面宽景观阳台3.南向四开间达到14.35M，极致宽厅更具竞争力/户型问题/1.设备平台做法需取消2.公卫位置深，不方便公共区使用3.南向房间进深偏浅高层140方户型对比中南中梁碧桂园天韵户型/户型缺陷/1.无独立玄关2.北面次卧进深过浅，无法作为房间使用3.主卧无衣帽间，且仅三面宽户型分析 洋房/户型构成/6F5F4F3F2F1F底跃
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