地区旅游综合服务中心可行性研究报告.doc

1、地区旅游综合服务中心可行性研究报告 第一章 项目基本情况一项目情况一研究范围项目用地位于市区滨临市太子河观光带鼎翔湿地生态小镇苇海蟹滩景区二交通区位项目所在地交通便利距北京550公里沈阳160公里大连260公里沟海铁路秦沈高速铁路京沈高速公路连接沈大与京沈的盘海高速公路都经过赵圈河乡区域北缘二可研报告编制工作依据1市人民政府市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要2市人民政府市城市总体规划3市人民政府市旅游发展总体规划4市计委市旅游局市旅游业十五计划5市旅游局辽河三角洲湿地旅游开发规划6市旅游业发展总体规划200620107中国人民共和国环境保护法全国人民代表大会常务委员会8中华人民共和国森林法

2、全国人民代表大会常务委员会9中华人民共和国水法全国人民代表大会常务委员会10中华人民共和国水污染防治法全国人民代表大会常务委员会11中华人民共和国野生动物保护法全国人民代表大会常务委员会12中华人民共和国土地管理法全国人民代表大会常务委员会13中华人民共和国自然保护区条例中华人民共和国国务院14中华人民共和国植物保护条例中华人民共和国国务院15中国旅游业发展十五计划及2015年2020年远景目标纲要国家旅游局三项目建设必要性与意义一设立旅游集散中心是旅游业发展的实际需要旅游中心是向不同类型不同消费层次的游客提供旅游全要素服务的集中场所也是为旅游企业的经营提供一个高效的集中平台同时还是为政府集中

3、进行旅游公开管理的载体其具体的组织形式有主要为散客出游提供服务的旅游集散中心和旅游票务中心有为参与组团旅游的游客提供服务的旅游超市 旅行社与宾馆住宿超市 或旅游交易中心主要参与国内外中长距离旅游市内和区域性景点组合型线路旅游有为各种游客提供信息服务的旅游问询中心为各类游客提供旅游商品集中选购的购物中心为本地和外地政府和企业提供旅游促销宣传的旅游推介中心有为政府提供旅游质量管理监督的旅游投诉和质量监督中心从各地设立旅游中心的效果看只要经营得法除了可以直接为群众服务具有实践三个代表的思想的重要政治意义外还有助于提升城市文明形象和旅游形象进一步开发旅游客源市场促进旅游业迅速发展增加政府税收与企业收入

4、提供的大量就业岗位是一个重要的城市经济增长点具有良好社会效益与经济效益二市区拥有建立旅游中心的得天独厚的各类要素和条件旅游综合中心应当建立在城市的副中心既是交通枢纽又拥有较为完善的城市基础设施吃住行游购娱诸要素配套人流物流信息流富集同时也不是城市最发达的商业中心区域交通设施负荷不致于过大而e项目区所拥有的得天独厚的地理交通人文历史条件及各类旅游要素资源优势明显最适宜于在此建立区域性旅游中心第二章 项目宏观投资环境分析在对当前的宏观经济形势和背景旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上主要对项目区域旅游产业的战略地位旅游资源旅游产业和旅游市场现状以及目前基础设施现状进行重点分析一项目宏观经济环境

5、在我国近年来经济持续稳定发展背景下旅游业各项指标也取得优异成绩在当前由国际金融危机引致的宏观经济下行环境中旅游业作为关联性和消费性较强的产业代表将发挥重要的经济杠杆作用在行业政策引导下旅游作为辽宁省旅游发展新的增长点以及我国资源型城市转型试点城市其发展具有重要战略意义一宏观经济环境近年来我国经济持续稳定高速发展国力明显增强2007年国内生产总值达到2466万亿元比2002年增长655年均增长106从世界第六位上升到第四位并有望在2008年年底超过德国跃升为第三位全国财政收入达到513万亿元增长171倍外汇储备超过152万亿美元人民生活显著改善2002-2007年五年间全国新增城镇就业5100万

6、人城镇居民人均可支配收入由2002年7703元增加到2007年13786元增幅高达79农村居民人均纯收入由2476元增加到4140元增幅达67在此经济发展环境中我国旅游产业发展态势良好在旅游人次旅游收入旅游人均消费方面都呈显著的上升趋势城乡居民平均出游率已达848以假日旅游为标志我国国内旅游已经进入了大众化消费的新阶段许多城市已将旅游产业定位于支柱产业先导产业等希望借助旅游业带动地方经济增长自下半年以来随着美国次贷危机向全球性金融危机甚或经济危机的转化受外部经济环境影响我国经济放慢趋势日益明显为扩大内需加速经济转型降低出口经济下滑影响到2010年国家将投资4万亿元拉动内需主要投资方向为民生基础

7、设施建设等领域发改委表示到2010年底仅中央财政的投资安排就将达到11800亿元作为消费性与关联性较强的产业旅游业对拉动国民消费需求具有天然优势为配合国家宏观经济政策应对金融危机导致的经济下滑国家旅游局等相关管理部门也将适时出台行业发展促进政策同时针对拉动消费链扩大消费面的经济发展目的这些行业促进政策将着力于推动旅游向国民休闲方向的升级转型发展加大旅游基础设施建设投资和更加注重国内市场小结我国经济持续高速增长人均收入显著提高等宏观环境为旅游行业发展奠定了坚实的基础下半年以来受美国金融危机影响国内出台积极的财政政策以刺激内需作为消费性与关联性较强的产业旅游业配合宏观经济政策的刺激性举措力度将加大

8、将迎来新一轮的建设和发展高潮二项目的战略背景是具有巨大战略价值的区域旅游业是最具价值的产业其区域战略价值主要表现在以下六个方面1区域发展战略的交汇点处在辽宁沿海经济增长带面向辽中城市群辐射辽西地区是辽中城市群辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点是辽西辽南沿海两大经济板块的战略衔接点是东北振兴战略与京津唐环渤海战略对接的前沿窗口是我国最具发展潜力的战略要地可以承接巨大的资源与机遇2稀缺资源环境的至高点随着我国经济形态逐渐转型工业化城市化进程不断加快宜居宜旅宜业的高品质生态区域越来越少其稀缺性越来越强价值更加提升拥有两大垄断性稀缺资源世界罕见的红海滩奇观和亚洲面积最大生态系统保存最完整的湿

9、地同时汇集了多种生态环境景观资源3多重市场的汇集点我国正处于区域经济板块整合重构过程中随着交通网络的进一步完善与环渤海地区京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一因此必将出现大规模的近距离的外部消费群体向该区域涌集环渤海地区京津唐地区东北地区将成为市场的三大支撑性区域形成三大基础性市场其中营口盘锦地区基础市场以商务休闲和房地产等市场消费为主辽中城市群及东北周边地区是核心市场以假日休闲会议培训休闲度假等市场消费为主京津唐地区是拓展市场以休闲度假及度假房产等市场消费为主从而形成多重消费市场的组合4国家战略与政策扶持的试点是国务院确立的6个资源型城市转

10、型试点城市之国家在资金政策等方面都给予了有力的支持如出资协助地方建立社会保障体系构筑维护稳定的安全网资助试点城市修复城市基础设施进行棚户区改造在产业规划财政转移支付金融信贷等政策方面对试点城市予以照顾5城市空间拓展的着力点在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出要完善城市功能引导人口向沿海经济带聚集向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向根据市城市总体规划从城市结构调整和城市发展走向来看旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地承接城市的总体发展方向6土地整合开发的潜力点土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展的必然趋势滨海大道的建设促进了辽宁沿海地区土地

11、整合营建若干个沿海的小城镇形成港口运输观光旅游以及农业产业一体化的新兴经济带作为辽宁沿海地带的重要支撑和组成部分在区域整合中起到重要的作用本次生态旅游综合开发项目充分整合工业农业及城镇建设等用地类型充分利用荒地苇地滩涂等地价格低产业密度用地建设新型生态小镇开发生态旅游项目发展生态旅游及相关产业倡导环保理念发展循环经济充分挖掘土地潜力有利于土地价值综合提升小结旅游带不仅是辽宁旅游发展新的增长点同时也是我国东北振兴资源型城市转型试点东北亚战略合作的重要组成部分增强基础设施尤其是专业化旅游服务设施建设对推动区域旅游和社会经济全面发展意义重大并可为落实以民生拉动内需和转型发展为导向的宏观调控政策树立典

12、型二项目区社会经济背景位于辽宁省西南部地处渤海之滨辽河三角洲的中心地带南北长87公里东西宽105公里总面积为4071平方公里其中市区面积266平方公里城市建成区面积504平方公里现辖双台子兴隆台两区盘山大洼两县全市总人口1229万以汉族为主有满朝鲜等27个少数民族2007年全市生产总值突破550亿元按可比价格计算比上年增长81财政收入完成977亿元全社会固定资产投资完成2702亿元增长343社会消费品零售总额达到1076亿元增长174城镇居民人均可支配收入14907元增长221农民人均纯收入6391元增长1192006到2007年市三次产业比重由9974116调整为10272178三次产业增加

13、值分别增长7572115其中其中工业增加值3738亿元增长72总体分析市近年来经济发展迅速其主要原因是工业发展增速和城市建设等固定资产投资加大2007年石油天然气开采业产值40962亿元增长41石油加工及炼焦业产值25748亿元增长183小结市近年来以固定资产投资和石油工业大项目实现了经济高速增长但区域节能减排惠民富农及城乡统筹等环境及社会发展任务较为艰巨如何实现以民生和产业经济优化发展为导向进而推动区域的进一步科学持续发展将是下一步工作的重点三旅游资源总体特征评价拥有双台河口国家级自然保护区垄断性资源自然资源较人文资源丰富适于发展以湿地生态为主题的观光旅游休闲旅游科考旅游等资源总体评价是河海

14、湿地本态自然稻香蟹肥生态之乡一以百万亩芦苇为特征翅碱蓬为代表的湿地植被资源市自然生长着世界罕见亚洲最大的苇田总面积8万公顷茫茫苇海浩无边际它不仅是湿地鸟类鱼类甲壳类的动物天堂还是旅游者观光旅游和休闲度假的乐园其开发方向是苇海观光苇海休闲和苇海游乐在市221平方公里的滨海滩涂上覆盖着碱蓬植物每到夏秋时节碱蓬变成赤红色这便是被誉为天下奇观的红海滩翅碱蓬的植物生理特性和生长规律至今还是自然之谜具有极高的观赏价值和神秘魅力其开发方向是观光旅游休闲旅游和探秘旅游二以丹顶鹤为代表的湿地珍稀鸟类资源市双台河口国家级自然保护区栖息着260种鸟类其中丹顶鹤白鹳等国家一类保护动物4种大天鹅等二类保护动物27种鸳鸯

15、黑嘴鸥等世界濒危性鸟类3种具有观赏价值的鸟类达百种之多因此享有鹤乡的美名湿地珍稀鸟类资源的开发方向为鸟类科考旅游鸟类观赏旅游和鸟类知识科普旅游三以河蟹水稻文蛤为代表的辽河平原湿地农业旅游资源市辽阔的河海湿地盛产多种淡水鱼类海水鱼类甲壳类和贝类其中天下第一鲜文蛤和中华绒螯蟹驰名中外其开发方向为科考旅游参与性采拾垂钓和捕捞河味海鲜品尝旅游购品和纪念品市不仅是辽宁省重要商品粮基地和优质大米出口基地而且还是以有机大米有机猪肉有机果蔬著称的生态农业之乡其开发方向是生态农业观光旅游农家乐休闲旅游和有机食品购物旅游四以辽河油田地质开采及石化提炼为特征的石油工业旅游资源作为一个新兴的石油化工城市这里坐落着中国

16、第三大油田在辽阔的大地上采油钻塔林立与稻浪苇荡大海相映成趣在市内的石油主题公园和科技馆各种采油设备微缩模型油气矿藏地质构造图辽河油田开发历史图片等成为油田科普教育园地市内拟建的石油高新技术园区预示着辽河油田高科技发展的光明未 来辽河油田工业旅游资源的开发方向是工业观光石油科普旅游和石油新城风貌观光五以辽河文化产业园张氏祖居祖墓及甲午末战古战场为标志的辽河口历史文化资源市坐落在一片抗日热土之上这里有甲午末战纪念馆甲午末战古战场遗址抗日名将张学良祖居和祖墓南大荒农垦农场辽河碑林等历史文化载体它们见证并承载着市的历史文化脉络成为市重要的历史文化旅游资源其开发方向是爱国主义教育旅游文化观光旅游中国书法

17、碑林旅游等四项目区旅游发展背景市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富特色鲜明但由于产品开发滞后旅游基础设施和服务配套设施欠缺资源优势尚未转化为市场优势据市委市政府市旅游十一五发展规划为了进一步发挥旅游业关联带动性强市场需求潜力大投资效益好容纳就业多发展速度快特点和优势进一步推动产业结构调整和优化促进对外开放加快全市经济发展和经济社会环境文化的协调持续发展将全力推进市旅游业的开发发展将打造为世界湿地休闲之都的自然景观独特绮丽优美沿境内海岸线看到的天下奇观红海滩现已列为辽宁五十佳景之一并被省旅游部门列为对外整体推出的国际旅游路线辽河下游的双台子河口是国家级自然保护区总面积达8万公顷是国际最重要的湿地之一

18、保护区内湿地生态环境优美芦苇繁茂滩涂辽阔人烟稀少是野生动物栖息与繁衍的良好环境区内栖息的野生动物有321种鸟类236种国家一二类保护动物31种全世界鹤类有15种我国有9种在这里就有5种即丹顶鹤白鹤蓑羽鹤灰鹤白枕鹤所以以鹤乡著称二界沟蛤蜊岗涨潮为海落潮为滩踏浪踩蛤风情别具被联合国规划署列为全球500佳的西安生态养殖场开辟为生态旅游区独具特色另外城区内建有东北平原地区最大的湖滨公园园内的辽河碑林以全国唯一的通代碑林而大放异彩中国第一家民间书画收藏陈列馆中国鲁南书画收藏陈列馆珍藏近现代名人书画2000多件资料数万件也是中日甲午战争最后一仗的战场清军烈士纪念碑向后人诉说着那段令中华儿女刻骨铭心悲壮往事

19、旅游资源总体评价河海湿地本态自然稻香蟹肥生态之乡其中自然资源优于人文资源自然资源中又以湿地植被珍稀动物水域特产等为主人文资源以生态农业抗日史迹碑林油田等为主拥有大量适宜发展生态旅游的资源盘山县和大洼县的资源赋存优势明显确定了七大核心资源一是以丹顶鹤为代表的湿地珍稀鸟类资源二是以百万亩芦苇为特征的湿地植被资源三是以文蛤河蟹为代表的湿地水产资源四是以翅碱蓬为代表的盐生滩涂景观植物资源五是以有机水稻为代表的辽河平原农业旅游资源六是以张氏祖居祖墓及甲午末战古战场为标志的辽河口历史文化资源七是以油井塔林为特征的辽河油田工业旅游资源小结市旅游资源丰富生态环境和湿地旅游资源具有较高品位和特色其中湿地资源具有

20、较强的垄断性具备打造国际级旅游产品的潜力五项目区旅游服务设施现状目前城镇基础设施发展较快而景区基础设施配套不够旅游业的配套基础设施严重滞后大多数基础设施与市政工程建设密不可分主要是改善城镇交通市容市貌为出发点而作为旅游本身的专用性基础设施建设力度不够其次旅游城镇和景区基础设施发展不均衡除鼎翔红海滩等少部分旅游景区附近区域交通网基本形成旅游接待设施和安全保障体系有所发展并配备了一些简易设施以外其它景区的道路交通标识体系环卫体系信息咨询体系和游客服务体系等专业化服务设施还处于起步状态其中旅游带旅游服务设施建设尤为滞后小结目前城镇基础设施发展较快而景区基础设施配套不够旅游业的配套基础设施严重滞后其中

21、旅游带旅游服务设施建设尤为滞后旅游带区域内公共骨干交通线路通往景区的道路交通条件差污水处理厂垃圾转运站等公共服务设施以及沿江旅游码头游客服务中心旅游标识标牌等旅游专业化服务设施奇缺日益成为打造旅游精品的主要障碍第三章 市场环境分析一区域旅游市场现状近年来旅游景观建设和旅游线路整合力度加大对游客的吸引力增强2007年市接待旅游人数760多万人入境游客突破5万人次表3-1 市2003-2007年旅游统计主要指标对比表时间国内旅游人数万人次国内旅游收入亿元入境旅游者万人次旅游外汇收入万美元旅游总收入亿元2003159810105288110342004197512509478712920052601

22、57514723163520065122993311275309200776051532324527资料来源市旅游局在2007全年旅游发展中十一黄金周是一亮点主要有以下特点旅游接待人数和旅游综合收入实现高速增长十一黄金周全市接待国内外游客1348万人次旅游收入54亿元分别比去年同期增长62和65旅游业关联带动作用突显2007年十一黄金周全市接待游客增多过夜游客大幅度增加住宿餐饮交通客运三兴旺兴隆台区旅游饭店住宿率比上年同期提高25以上市区主要宾馆2日至5日入住率达90以上1日至7日入住率达85相关旅游餐饮也有明显的同比增长旅游客运非常繁忙车辆客运比去年同期增加18二游客调查分析根据市旅游发展总

23、体规划及相关市场调查资料得到旅游的游客的消费行为具有以下特征一旅游客源增长特征分析市1995年接待国内旅游者513万人次2005年为260万人次平均增长率高达612006年接待旅游者512万人次旅游总收入完成3095亿元人民币分别比2005年增长97和90相当于全市GDP的6占第三产业增加值的38由于在旅游业初始发展阶段即目的地生命周期的介绍期旅游者接待人数基数较小在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征图3-5 市2000年2006年旅游接待人数和旅游收入二客源市场地域结构特征分析市2006年接待旅游者512万人次其中市的居民占40沈阳地区占22京津地区的占18其他地方的旅游者占20这一旅游者构

24、成比例说明市的居民仍是本区域的主要客源市场国内旅游客源在未来市旅游发展中仍将长期处于主导地位但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展在中远期海外商务科考生态等旅游者数量预计将有较大增长图3-6 客源市场地域构成三旅游动机与消费行为特征分析据市2004年抽样调查旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为探亲访友休闲观光度假商务会议文化科技体育交流健康疗养宗教朝拜及其他市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境主要是自然生态景观生态农业辽河油田和城市公园旅游产品表现为初级观光形式抽样调查显示目前来国内游客消费水平较低平均停留时间较短这与目前休闲度假商务会议等高档次设施空白项目单一等有关图3-7

25、市2000年2004年消费行为对比四旅游者的人口学特征分析1年龄构成不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响其对旅游产品偏好会产生较大的差异调查结果表明市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势占到7645-64岁和15-24岁其次分别为1943和457而14岁以下和65岁以上的游客比重很小这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似图3-8 市国内旅游者年龄构成2职业构成不同职业旅游者的收入水平闲暇时间受教育程度有差异旅游欲望和旅游需求偏好也不一样市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征调查发现私营业主所占比重最大达2094其次为农民和公务员值得注意的是农民群体旅游者已成为一

26、个新兴的群体达到1257表3-3 市国内旅游者职业组成职业工人农民军人教师学生公务员私营业主公司职员离休退休人员企事业管理人员专业技术人员其它比重68125327921105209892168421413收入构成调查结果表明市旅游者在收入构成上以收入1000元月以下和1000-1999元月两个收入组所占的比重最大两者共占7249市国内旅游者以中等收入者为主旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期要考虑到旅游者的消费能力应以服务于广大中等收入的工薪阶层与农民为主表3-4 国内旅游者收入构成月收入元1000以下1000-19992000-29993000-49995000以上比重 31754074137

27、6899476第四章 项目建设条件作为旅游服务中心的外部环境其良好的交通区位条件地方政策环境和自然工程条件等为项目的顺利实施营造了良好的环境条件一交通区位条件分析该项目位于市市区从大交通上看至海城高速公路与沈大京沈两条高速公路相连接沟海铁路横贯境内里程90多公里是辽西连接辽南的一条最近铁路通道与沈秦快速铁路相接客运直接通沈阳大连上海广州等现在又开通了直达首都北京的快车距沈阳机场15至2个小时车程且有高速公路直达水路也较通畅沿海沿河有码头50多处位于大辽河口的港两个3000吨泊位码头已经使用小结市作为辽宁省重要交通枢纽辽中城市群的滨海门户其公路铁路水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络是旅游

28、服务中心项目开发的有力支撑这为项目区的开发建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础二政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件从外部政策环境看首先是为应对经济下滑和刺激内需增长国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策其次中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度有利于旅游服务中心建设争取更多的资金第三作为资源型城市转型的试点城市国家系列战略措施的实施为旅游服务中心开发响应区域产业结构调整区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持第四辽宁省沿海经济带的构建为旅游服务中心建设增加了资金投入和政策支持在此宏观背景条件下市委市政府做出了关于加快市

29、旅游产业发展的决定以湿地生态资源为依托充分发挥旅游资源优势和区位优势努力打造世界湿地休闲之都旅游精品把旅游业培育发展成为国民经济的支柱产业把建设成为具有国际影响力的旅游目的地小结当前国家宏观调控政策振兴东北发展战略资源型城市转型政策及辽宁省沿海经济带建设的优惠支持政策以及市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为旅游服务中心开发项目的建设实施提供了外部政策条件三自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候四季分明雨热同季干冷同期温度适宜本次项目主要建筑施工区域在平原地区地势平坦地质结构稳定有利于建设施工所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明温度适宜光照充裕降雨集中月份7月8月年均降

30、水量6328毫米最冷月均气温-87最热月均气温248极端最低气温-299极端最高气温348年平均气温94平均相对湿度66无霜期天数186天年日照时数27193小时年平均风速35米秒年最多风向南西南风空气质量优小结项目建设处于较好的自然和地质环境中而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升项目建设受自然和地质环境的影响较小同时由于占地和开挖较少对生态环境破坏影响小第五章 建设内容与方案一总体构想积极呼应政府发展湿地休闲之都打造北方休闲城市战略的实施利用湿地公园和万亩苇海的生态特征以自然风光和众多鸟类为吸引力结合自驾车形式为到此观光休闲的游客提供露营服务建设旅游综合服务中心充分发挥市湿地旅游的市

31、场资源针对目前市场现状和问题强调绿色环保建设标准化精致化的国际旅游服务中心二建设内容一游客集散与信息服务中心游客集散与信息服务中心建设主要包括主体建筑及内部服务设施主体建筑面积600平方米在功能上旅游服务中心集游客集散旅游信息服务服务信息反馈等多种功能于一体旅游集散中心它是旅游中心建设项目的核心以交通为基本要素以旅游线路和班车为基本手段是实现旅行者出游和以人流带动资金流信息流实现旅游中心聚集辐射作用的基本功能载体旅游交易推广中心以旅行社批发业务为主批零兼营的集中交易场所成为重庆的旅游批发与零售中心拟引进国际国内知名旅游企业促进旅游批发与零售业务有效开展提供旅游展示平台与场所推介旅游线路等相关信

32、息实现企业与市场的最佳结合提供旅游文化表演场所和设施旅游商品购物中心实现旅游商品现场购物与旅游商品网上交易的联合交易场所为游客提供有较高诚信度和良好服务的旅游购物服务建立重庆旅游特色纪念品的购物区进而通过前店后厂的经营模式带动全市各区县旅游商品的生产逐步建立旅游商品网上交易平台尝试建立全国性的旅游商品交易网旅游咨询服务中心为旅游者提供详细的旅游咨询服务推介旅游线路介绍景区景点受理旅游投诉维护旅游者旅游企业的合法权益旅游信息中心设立票务中心旅游信息中心票务中心引进国际先进的标准化的销售软硬件系统建立覆盖主城广大社区的销售网络联网销售微机票为游客和市民提供方便快捷的服务信息中心实时发布各类旅游信息

33、并引进旅游地理信息系统TGIS融地理信息系统专家咨询系统交易系统为一体设置旅游信息发布大型电子屏幕和多处终端显示屏触摸屏二生态停车场在入口处的地势较为平坦处建设总面积约为5000平方米可供停车约200辆停车场地面结构依照相关的水泥砼地面设计规范要求并根据水文地质条件及地质条件及地基挖填高度等综合情况而定面层采用现浇C30水泥砼厚度为18cm水泥碎石稳定层砼标号C10厚度15cm基层为干压级配碎石15cm厚土基面必须压实达到设计规范要求 排水管网布置采用就近分散直接排放高水高排低水低排利用现状的山沟水沟对它们进行整治使之成为排雨水洪水的出路突出生态主题具有停车和休闲两种功能停车位按块状切割划分车

34、位与车位之间用树木相隔停车地采用生态砖停车场的绿化布局以乔木为主三湿地科普馆湿地科普馆主体建筑结合游客集散与信息服务中心重点设计湿地相关主题的不同展演设施与形式展馆主要分成两大部分展示厅和影视厅展示厅是以湿地动物标本进行了实物的展示让参观者能与自然界的动物进行亲密接触认知动物的形状了解动物的生活习性展馆在墙壁四周以文字的形式详细地介绍了中国湿地分布分类形成溱湖湿地的类别规划保护与开发并举的模式以及世界对湿地保护的一些做法及措施影视厅主要是通过影像资料的形式向参观者从辽河湿地保护与开发进行全面系统了解第六章 投融资与进度控制一估算依据1设计人员提供的设计方案设计要求使用功能及建筑标准确定项目投资

35、额2拟建地点的地形地势条件3委托方提供的相关数据资料4参照2004土建2004安装定额及有关概算指标5参照项目所在地同类型同规模建筑技术经济指标编制6其他基本建设费取费标准1建设单位管理费按建安工程费1215取定2勘察设计费根据勘察设计收费标准2004年版进行计算3工程监理费根据国家工程监理费根据国家物价局建设部1992价费字479号文有关规定按需监理工程投资额的15计算4工程招标费及其他含招标代理费招标管理费标底编制费等根据有关文件综合按1计算7预备费按相关规定按建安工程费及其他基本建设费的5二投资估算项目受市场条件资源条件地理区位规划设计要求和企业操作能力等因素决定由于还未进行详细规划设计

36、对资源状况相应物资市场价格未能做深入调研下面就对总投资分项投资营销费用等其估算参照同等条件相近案例进行估算确定投资额度旅游服务中心总建设投资总额估算1260万元其中服务中心工程基础造价400元前期费100元工程建设其它费用600元营销宣传费100元项目估算说明旅游配套服务设施包括道路整修水电供应环卫设施等内容前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值营销费用基本预算按三年实际投入为150万元实行分期投入原则详见投资估算表汽车营地和配套服务设施投资估算表表6-1投资估算总表序号项目费率金额万元一工程项目基础造价4001营地基本项目建设03502旅游配套

37、服务设施050二前期费30060三工程建设其它费500600四营销宣传费150六投资总额1260 七铺底流动资金20100 三资金筹措方案汽车营地的建设具有很强的公益性对周边旅游产业发展具有撬动作用由于现阶段营地本身的收益能力较差收益不确定性较高吸引投资资金也就有不确定性因而必须建立多渠道的资金融通平台打破资金瓶颈为开发运营提供强有力的资金保障一最大限度争取公有资金本项目建设的汽车营地作为公益性很强的旅游项目需积极争取政府的项目资金支持并积极争取各级政府的环保生态改造新农村建设等相关资金投入将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中在基础设施绿化生态治理环境保护等方面得到各级政府支持加大用于汽车营

38、地旅游形象塑造和对外宣传市场推广规划和建设引导等专项经费该部分资金总体上应当逐年递增以满足市作为汽车营地旅游示范点的发展需求同时由于有相当部分地区发展较落后更需要国家发改委等部委国债建设资金以及道路改造资金的支持二筹措自有资金充分发挥企业力量筹集资金用自有资金完成项目基础建设同时引入商业信用等手段提高自有资金使用效率三招商引资东北振兴计划正在起动拥有雄厚的民间资本积极发掘民间资本的潜力是汽车营地旅游发展的重要渠道在规划权坚决不放的原则下制定灵活开放的投资政策广泛吸收各种私有资金灵活运用合资独资等多种资金融入形式坚持谁投资谁受益原则调动各方面的积极性鼓励所有人开发营地及周边旅游资源建设配套旅游项

39、目尽快形成多渠道投资多元化发展互相竞争互相促进的发展格局四争取优惠信贷积极争取银行信贷资金以现有资产基础设施做抵押由于旅游开发周期长贷款利息负担重因此应积极争取优惠的信贷资金减少纯商业贷款五资本化经营逐步实行旅游项目资本经营和有偿服务逐步形成项目开发建设与发展同步协调利用先期回收资金进行再投资滚动发展的良性循环机制逐步搞好土地综合开发做好各项基础设施和公共服务设施的配套建设建设更多旅游经营项目第七章 项目财务效益分析一财务评价一财务说明与依据 经济效益分析测算的依据是国家发改计委颁发的经济建设项目评价方法与参数 经济测算范围包含开发的主要经营活动 规划建设期为1年经营测算期为5年 总成本费用中

40、经营综合消耗成本按旅游行业的计算方法和市场价格本项目按经营收入30计算 项目实施后缴纳营业税按税率5 计算同时以营业税总额5 和3 作为城建税和教育费附加来计征 人员工资及福利费按当地平均水平测算 固定资产折旧无形资产及递延资产摊销按行业标准确定 修理费计算修理费按年折旧额的20计取 借款利息流动资金利息计入财务费用中 其它应照章缴纳的车船牌照税等计入管理费用中其他费用指扣除制造费用管理费用和销售费用中工资及福利费折旧费修理费摊销费利息支出后的费用二财务评价指标项目的以项目税后财务指标作为评价依据其中表7-2财务评价指数评价指标 所得税后 财务内部收益率 IRR 1825远高于基准收益率经济上

41、可行财务净现值NPVI 10 2566大于0经济上可行投资回收期含建设期245高于旅游项目平均回收期可行评价指标 所得税前 财务内部收益率 IRR 2542远高于基准收益率经济上可行财务净现值NPVI 10 3046大于0经济上可行投资回收期含建设期245高于旅游般项目平均回收期可行从以上经济评价指标综合判断本项目具备较强的盈利能力在经济上是可行性的三总体财务评价从盈亏平衡分析和不确定性分析来看该项目的财务内部收益率投资回收期财务净现值等指标符合相关财务要求具有较强的盈利能力但汽车营地作为新兴旅游项目受环境与传统观念制约社会推广难度大经营风险较高从实际情况分析项目应重点加大宣传增加旅游量提高收

42、入在建设时尽量降低固定资产投资实在这些良好预期对于这样基础设施相对薄弱地区具有较大投资风险因此从财务上评价该项目具有较强的盈利能力同时也具有一定的投资风险二经济价值预估随着社会经济发展人民生活方式的改变社会资源的评价体系也将改变而旅游开发可以实现资源的社会价值重估原本并无价值的闲置资源变化无价之宝中国经济处于高速增长阶段各种资源性生产要素价格不断攀升投入的资金实物人力资本资源将变成可获稳定经营收益的资产将可实现在若干年后的价值突变从经济发展角度评价未来1020年长线操作的旅游资源资产增值效应将远远超过经营性收益三风险分析与控制一市场风险场风险主要指由于项目产品或服务由于市场需求的减少或供给的增

43、加导致销路不畅无法达到预期的收益由于项目的建设周期较长投资额巨大未来市场存在着多方面的不确定性市场风险是项目所面临的主要风险之一该项目面临的主要市场风险包括消费者的消费习惯消费偏好发生变化使得市场需求发生重大变化导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离市场竞争格局发生重大变化出现新的竞争对手或替代项目对项目的收入产生重大影响将分流项目的客户群由于市场条件变化项目的经营成本发生较大变化对项目的效益产生重大影响例如水电食品器材等物价上涨导致经营成本的上升针对项目存在的三种潜在的市场风险建议采取如下转嫁和规避措施与相关的单位签订预定预售协议政府提供完备的配套设施服务例如交通供水供电供气排污等减少企

44、业的经营风险成立专门的营销机构聘请专业的经营管理人员尽早着手项目的市场推广工作采取租售结合的营销模式以应变未来市场的不确定性二政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性政府的政策对项目的影响是全局性的不同的产业政策土地管理政策城市规划金融政策等将直接影响整个项目的各个层面本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类在项目前期的运作中得到土地管理部门和环保部门认可因此在产业政策土地管理政策和城市规划方面的风险属于微小风险只要项目的协调人同政府有关部门积极配合即可防范此类风险三投资风险旅游综合服务中心投资经营在开发建设过程中还面临众多的投资风险旅游开发较为复杂涵盖的内

45、容包括旅游经营权土地政策生态环保规定等所涉及的环节多如规划融资物业开发销售租赁景观打造等牵涉的部门多存在一定的投资政策风险另外国家政策变化法律修订都将对项目开发建设与生产经营产生重大影响投资回收也面临较大风险旅游开发涉及数千万资金项目开发虽然经过严格的论证但在实施过程中仍会受到不可预见因素的影响造成建设工期成本和质量的不确定性存在一定风险在项目经营建设过程在短期内要有一个调整适应过程具有一定的风险因素精心策划组织施工降低固定资产投资加强建设经营手续审批工作减少违规建设经营现象积极进行营销宣传建立稳定客源渠道第八章 环境影响与生态效益旅游环境是旅游业存在和发展的外部必要条件旅游服务中心建设必须重

46、视其开发对于旅游环境的影响因此对于市的汽车营地建设需要重点考虑其对自然环境的影响以及如何将这种影响控制到最小一对环境产生的影响一项目施工期污染源施工废渣新建业务用房时有一定量的建筑废渣施工废水建设业务用房时有施工用水将排除一定量的主要含无机物的施工废水施工粉尘在平整场地新建业务用房时有一定量的粉尘施工噪声在平整场地新建业务用房时产生施工机械搬运建筑材料等噪声二项目使用期污染源该项目在正常使用期仅有生活污水生活垃圾二环境保护措施一项目建设期施工时以挡板围栏适量喷水降尘防止开挖废弃物随意堆弃以汽车运输废弃物至环保部门指定地点堆放运出施工废渣的运输车辆在开出施工现场时以清洁水冲洗拦截施工废水并设置沉

47、渣池将废水澄清后排入下水道施工期间可采取限时施工方式尽量减少机械噪声本项目所采用的建筑装修材料应符合环境保护规定二项目营运期废水处理所有生活污水一律排入化粪池处理达标排放固体废物处理生活垃圾集中后运到环保部门指定地点由县环卫部门统一处理降噪空调机组的送风管上设消声器空调机房墙壁及顶棚采用吸声处理措施绿化按建筑项目绿化美化设计要求除建构筑物占地外其余部分均需绿化绿化率应达到45以上项目绿化带又是隔离带有着滞尘降噪和美化环境的作用三环境影响评价本项目建设在市区规划不允许污染项目进入本项目又是公共设施建设力求人和自然的协调本项目对环境治理主要保护生态环境加强绿化带建设环保治理投资在总投资中一并考虑采取有效的环境保护措施可以把项目建设对生态环境的负面局部短期的影响减少到最小程度项目实施可行第九章 效益分析及评价游客综合服务中心建成后将极大地改善的旅游环境提高绿油油接待能力和客源市