金坛市半岛花园房地产项目分析报告.doc

1、半岛花园分析表案名半岛花园售楼处南环二路体育馆南侧投资兴建南京城开集团/金坛房屋建设开发有限公司工地位置南环二路体育馆南侧电话82888388企划销售自销（南京新润佳推广）建筑设计南京民用建筑设计院工程进度地上二层规划用途住宅总建面积13.6万交房日期一期：10年4.30；二期：11年4.30基地面积9万总销金额5.1亿调查日期2010-5-22销售面积12万主力面积119.65-126.54N规划路拓荡路金武路南环二路本案规划户数930户可售户数一期：294户；二期：216户建筑楼层9F销售率一期：98%；二期：86%规划面积83.34-158银行贷款银行中国银行、建行、农行平均单价3800

2、元/额度70%-80%单价范围3500元/-4000元/年限最长30年主力总价45-50万折扣优惠97折车位价格待定公开日期一期：08.12；二期：09.11物业公司金盛物业物业费0.71元/月销售个案综合分析一、环境分析本案位于金坛市城南板块，南环二路体育馆南侧，拓荡路东侧，紧临金坛市城南风景区，金沙湖畔。城南风景区是金坛市最大的风景区，包括愚池公园、城南体育馆、金坛市博物馆、华罗庚纪念馆等。南环二路是新规划建成的道路，双向四车道。案场的东边是南戴村，南戴村是老的住宅小区，南边则是朱庄花苑，朱庄花苑是规模最大的拆迁安置小区。周边暂无大型的商业配套设施，但距市中心大概只需5分钟车程。距河滨小学

3、、金沙高级中学、市第三中学、实验幼儿园、实验中学等均较近，乘车5分钟即可到达。金坛市汽车南站就在小区不远的西环二路上。最近的银行在南门商业街附近。医院的话距金坛市人民医院、金坛市二院大概是三公里左右，周边无污染性的工厂。综上分析，随着金坛市“东拓南移”政策的进一步实施，城南地区将成为金坛市最主要的居住生活区，商业、医疗、银行等配套设施的进一步完善，该案未来的发展前景是不错的。风景区将是本案很大的一个销售亮点。现在最大的缺陷是周边暂无完善的商业配套设施。二、规划分析本案总占地面积89702，总建筑面积为13.63万（不含底下部分），分三期开发，工程由华阳和圣通施工单位承建；正在销售的是一期开发的

4、房源。一共六幢，分别为1号、2号、8号、9号、14号、15号楼均为9层的小高层建筑，其中1#和2#两幢顶层为复式算了2层；位于整个小区的东南面。一梯两户，除8#是两个单元外，其余5幢，每幢分三个单元；二期一共四幢，分别为3号、4号、10号、16号，均为三个单元、一梯两户类型；三期预计造9幢，也都为9F建筑；小区的绿化率为40.56%，容积率为1.59，得房率在81%-83%之间，楼间距为42m左右，共规划了800个车位，其中包括地上车库和地下车位，车位比达到了1：0.8。该案共规划了两个出入口，主出入口位于小区西侧的16号楼与17号楼之间，次出入口也就是车行出入口位于14号楼和15号楼之间。小

5、区采用的是人车分流的设计，主出入口的话是人行道路，往西是车行道路，另外次出入口环小区一周。正对主出入口的是一个近1000平米的喷水水景。小区内部将来会配有超市和健身等设施，小区采用的是智能化物管系统，有消防报警系统、智能一卡通系统、车库自动管理系统等。 本案一期开发的6幢房源，户型面积分别为84.39的两房， 120.94、123.89、139.51的三房。120.94、84.39的户型位于1号、2号、15号楼；123.89的户型位于9号、14号楼；139.51的户型位于8号楼。具体户型情况见下表户型及面积配比表：面积配比房型面积（）户数（户）比例两房两厅一卫84.397324.83%三房两厅

6、一卫120.947324.83%三房两厅一卫123.899732.99%三房两厅一卫139.515117.35%总计294100%二期户型配比如下：面积配比房型面积（）户数（户）比例两房两厅一卫83.34-87.348137.50%三房两厅一卫1123616.67%三房两厅一卫119.65-126.549041.67%三房两厅一卫15894.16%总计216100%综上分析，本案的主力户型为三房两厅一卫123.89的户型，共108户，占总户数的33.3%，该户型两卧室及客厅朝南，客厅位于双卧中间，带景观阳台，客厅的北边是餐厅，南北通透，三个房间均设有飘窗。主卧室位于西边带独立卫生间。厨房采用L

7、型设计，厨房一出门即是餐厅。本案的规划合理，小区内布局紧凑，人车分流保证了人行的安全及减少了汽车尾气排放对环境的污染。但是由于该案户型单一，可供客户选择面相对较小，而且出入口较少，将影响小区业主的出行。主力户型的客厅位于双卧之间的话将会影响休息。三、价格分析本案一期刚开盘时均价为2900元/，二期开盘时均价为3500元/，目前均价为3800元/，单价范围在3500元/-4000元/之间，具体是一房一价，价格在09年下半年浮动较大，除10#西边价格高于东边外，其余东边的户型价格最高，其次是西边，再次是中间户型，但由于东边及中间的户型面积都一样。因此差价也不大。楼层的话是7层、8层最贵。其次是楼层

8、越低越便宜。另外1号楼、2号楼、及5号楼的价格比8号、9号和14号楼贵；10号楼景观房价格在4000元/开外，其元/余3#、4#、16#价格相差不大，均价都在3800-3800元/不等，楼层差价在30-40元/，东西差价在元/。 综上分析，结合该案的地段及环境来看，3800元/的均价还是偏高，因为本案所处地理位置及商业配套设施和周边发展不成熟，而且结合金坛市其他楼盘来看，均价偏高。由此可能造成一些客源的流失。面积小的两房单价要比面积稍大的三房单价高。四、去划分析本案于一期房源于08.12开盘，推出房源294户，一共去划了98%，主要还是小面积比较受欢迎，84-120为热销，由于楼间距较大所以底

9、楼层去划率较大，其中主要分布在1号、2号、15号楼；小部分在8号、9号、14号楼。楼层的话3层、5层去划比较大，二期于09.11开盘，一共去化了86%，剩余房源主要以10#景观房西边为主，10#西边景观房去化慢的主要原因有如下几个方面：单价高导致总价过高、面积过大导致客户群减少；另外东边还有变电所，销售也有一定的难度，价格上扬太快也是一个主要原因，还有一期的交付给开发商的形象造成了一定影响。综上分析，该案的去划主要受价格的影响，84.39的两房虽然单价稍高，但是总价还可以接受的，多数客户还是可以承受的，因此去划较快。主要分布在3层，5层是因为这两层楼层低，单价低。整体去划情况受97折影响及购房

10、2000元现金返还暗折，以及开盘是所采取的一系列抽奖等促销优惠活动的影响。五、销售分析本案的原销售现场位于滨河广场31号，南门商业街对面，现已搬至施工现场，沙盘正对销售柜台，3个单体模型，销海销平分三个位置摆放。仅两张销售桌，摆放于进门位置，进现场即给人一种很压抑的感觉。现场无背景音乐，无样板房，无促销活动。业务员状态欠佳，人员少,而且着装不整齐，没有专业的销售气氛，销售人员随便接听私人电话，销售礼仪不到位，后期的话暂时没有任何促销活动，持续97折优惠。综上分析，该案的销售现场气氛欠佳，空间的压抑感将影响客户的购房心情。无单体模型及样板房会导致客户对户型的认可度不深及理解不透。无背景音乐也会影

11、响现场的销售。业务员的状态给人一种随意、不专业、不敬业的感觉。局限于两张销售桌将会影响销售过程中的销售人员和客户的谈话。六、客源分析本案的购买客户主要是以指前镇社头为主，部分为金城镇客户，还有一部分外来人口，买房主要是为了婚嫁，改善子女居住条件，主力客源年龄集中在20-40岁左右，而且大部分都属于事业单位，买房是看重地块的升值及符合未来金坛城市发展的趋势。综上分析，该案的客户主要都是看重该地段的居住环境，以及未来城市的发展。但普遍认为单价太高，而且认为周边配套不全，如果近几年周边得不到发展的话，将会给生活带来诸多不便。七、媒体分析本案的媒体广告主要有扬子晚报夹报，金坛电视台，市广播电视台等，另

12、外也涉及到一系列的户外看板，公路导旗，工地围板，横幅等。媒体所强调的卖点主要为城南风景区及实力强大的开发商为主。综上分析，该案之前的媒体宣传还是覆盖面广泛，但是到后期就不怎么样了，可以说是终止了媒体这一块的宣传。八、建材分析 本案外墙以面砖为主，加上局部涂料，红色外立面。屋顶为平顶设计，有大面积的露台。采用的是双层中空玻璃，钢质进户防盗门，电梯为上海三菱，交付标准为毛坯房。综上分析，该案整体给人一种温馨的居家感觉，但平屋顶设计的话对于南方多雨天气来说，会有一系列的弊端。电梯品牌的不确定将影响客户购买的信心。九、开发商分析该案的开发商是南京城开集团及金坛市房屋建设开发有限公司。南京城开集团是全国

13、地产20强企业，江苏省房地产50强企业，拥有国家城市房地产开发一级资质。成功开发南京城开家园、南京龙江体育馆、金陵名人居、汤山公馆等；而金坛市房屋建设有限公司是金坛市首屈一指的房地产开发公司，正在开发建设的有金坛华城商业广场、碧水华庭等。在金坛的信誉度及知名度都非常好。综上分析，有如此实力强大的开发商做后盾，该案的品质将有所保障。增大了客户的购买信心。十、利多利空分析（一） 利多分析1、 楼间距开阔，采光好；2、 周边道路状况良好，交通便利；3、 开发商实力雄厚，有保障；4、 周边从幼儿园到高中，学校配套齐全，方便就学；5、 靠近城南风景区，环境优越；6、 靠近金坛市博物馆及华罗庚纪念馆，文化氛围浓厚诶；7、 小区智能化物管系统，安全便利；8、 靠近市人民医院，二院，方便就医；9、 周边无带污染性的工厂，空气好。（二） 利空分析1、 户型单一，选择面小；2、 分二期开发，影响前期居住；3、 无成熟的居住氛围，老小区面临改造影响居住；4、 小区内无完善的商业配套设施；5、 价格偏高；接受程度低。6、 期房，风险大；7、 小区仅两个出入口，不方便出行；8、 平屋顶的设计，对于雨季较多的江南不适合；9、80和130的户型进门都无玄关设计，影响私密性；10、小区规模较小，不能形成气候；11、销售人员的专业技巧不足。