建设工程竣工结算与变更费用索赔分析.ppt

1、东南大学远程教育 工程造价分析 第 二十七 讲 主讲教师：沈杰 一、工程变更一、工程变更 (一一)工程变更的含义工程变更的含义 施工过程中，由于多方面情况变更，经常出现施工过程中，由于多方面情况变更，经常出现工程量变化、施工条件变化及合同双方在执行工程量变化、施工条件变化及合同双方在执行合同中的争执等许多问题。原因：合同中的争执等许多问题。原因：一方面由于一方面由于 勘察设计工作粗糙勘察设计工作粗糙，以致在施工中，以致在施工中发现许多招标文件中没有考虑或估算不准的工发现许多招标文件中没有考虑或估算不准的工程量，不得不改变施工项目或增减工程量；另程量，不得不改变施工项目或增减工程量；另一方面由于

2、一方面由于 发生不可预见事故发生不可预见事故，如自然或社会，如自然或社会原因引起停工和工期施延等原因引起停工和工期施延等 变更通常涉及到费用变化和施工进度拖延，需变更通常涉及到费用变化和施工进度拖延，需调整合同价，施工单位也经常利用变更的契机调整合同价，施工单位也经常利用变更的契机进行合理或不合理的索赔进行合理或不合理的索赔 一、工程变更一、工程变更 (二二)工程变更的内容工程变更的内容 1 1、施工条件变更、施工条件变更。招标文件与现场情况不符；。招标文件与现场情况不符；在招标文件上表达不清在招标文件上表达不清(包括设计图纸和说明包括设计图纸和说明书互相矛盾以及发现设计文件出现遗漏或错书互相

3、矛盾以及发现设计文件出现遗漏或错误误)；施工现场的地质、水文等情况使施工受；施工现场的地质、水文等情况使施工受到限制；招标文件指出的自然或人为的施工条到限制；招标文件指出的自然或人为的施工条件与实际情况不符；在招标文件中明确指出的件与实际情况不符；在招标文件中明确指出的施工条件，但却发生了未预料到的实际情况。施工条件，但却发生了未预料到的实际情况。2、工程内容变更、工程内容变更。建设单位要求修改、设计。建设单位要求修改、设计变更的工程内容。变更的工程内容。一、工程变更一、工程变更 (二二)工程变更的内容工程变更的内容 3 3、延长工期、延长工期。由于天气等客观条件的影响而。由于天气等客观条件的

4、影响而使工程被迫暂时停工，需延长工期。使工程被迫暂时停工，需延长工期。4、缩短工期、缩短工期。建设单位因某些理由必须缩短。建设单位因某些理由必须缩短工期，要求加快施工进度。工期，要求加快施工进度。5、因投资和物价的发生较大变动、因投资和物价的发生较大变动而改变承包而改变承包金额。金额。6、发生天灾及其他不可抗拒力、发生天灾及其他不可抗拒力。如暴风大雨、。如暴风大雨、洪水海潮、地震、沉陷、火灾等自然或人为事洪水海潮、地震、沉陷、火灾等自然或人为事件，对已完工程、临时设施、已运进现场的施件，对已完工程、临时设施、已运进现场的施工材料、施工机械和工具等造成的重大损失。工材料、施工机械和工具等造成的重

5、大损失。一、工程变更一、工程变更 (三三)工程变更的控制原则工程变更的控制原则 1 1、工程变更无论是建设单位、施工单位或监、工程变更无论是建设单位、施工单位或监理工程师提出，无论变更是何内容，均需理工程师提出，无论变更是何内容，均需书面书面发出工程发出工程变更指令变更指令，设计变更要建立严格的审，设计变更要建立严格的审批制度。施工单位按要求进行下列变更：批制度。施工单位按要求进行下列变更：(1)更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸；寸；(2)增减合同中约定的工程量；增减合同中约定的工程量；(3)改变有关工程的施工时间和顺序；改变有关工程的施工时间和顺

6、序；(4)其他有关工程变更需要的附加工作。其他有关工程变更需要的附加工作。一、工程变更一、工程变更 (三三)工程变更的控制原则工程变更的控制原则 2、要、要先算帐后变更先算帐后变更。3、施工条件变更应、施工条件变更应 掌握变更特点和造价变化掌握变更特点和造价变化 施工条件的变更，指有经验的承包商未能预见施工条件的变更，指有经验的承包商未能预见的现场条件或不利的自然条件、在施工中实际的现场条件或不利的自然条件、在施工中实际遇到的现场条件同招标文件中描述的现场条件遇到的现场条件同招标文件中描述的现场条件有本质的差异，向业主提出施工单价和施工时有本质的差异，向业主提出施工单价和施工时间的变更要求，或

7、由此而引起索赔。间的变更要求，或由此而引起索赔。4、工地洽商应增减的款项要、工地洽商应增减的款项要及时办理及时办理，避免积，避免积压成堆，增加竣工结算负担。压成堆，增加竣工结算负担。一、工程变更一、工程变更 (三三)工程变更的控制原则工程变更的控制原则 我国我国施工合同示范文本施工合同示范文本对变更提出具体规定：对变更提出具体规定：29.1施工中发包人需对原工程设计进行变更，应施工中发包人需对原工程设计进行变更，应提前提前14d以书面形式向承包人发出变更通知。以书面形式向承包人发出变更通知。29.2施工中承包人不得对原工程设计进行变更。施工中承包人不得对原工程设计进行变更。31.1承包人在工程

8、变更确定后承包人在工程变更确定后14d内，提出变更内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。款。31.2承包人在双方确定变更后承包人在双方确定变更后14d内不向工程师内不向工程师提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及合同价款的变更。及合同价款的变更。一、工程变更一、工程变更 (四四)工程变更价款的确定工程变更价款的确定 步骤：步骤：1、明确变更责任、明确变更责任 2、估测损失、估测损失 3、确定变更价款、确定变更价款 4、签字存档、签字存档 原则：原则：1、合同中有、合同中有 适用适用于变更工程的

9、价格，按于变更工程的价格，按合同已有的价格计算变更的合同价款；合同已有的价格计算变更的合同价款；2、合同中只有、合同中只有类似类似于变更情况的价格，于变更情况的价格，以此为基础确定变更的合同价款；以此为基础确定变更的合同价款；3、合同中、合同中没有类似和适用没有类似和适用的价格，由施的价格，由施工单位提出适当的变更价格，工程师批准执工单位提出适当的变更价格，工程师批准执行。行。二、施工索赔二、施工索赔(一一)索赔的概念索赔的概念 施工索赔是在施工合同履行过程中，合同一方施工索赔是在施工合同履行过程中，合同一方因对方因对方不履行不履行或或没有全面适当履行没有全面适当履行 合同所规合同所规定的定的

10、义务义务而遭受损失时，向对方提出索赔或而遭受损失时，向对方提出索赔或补偿要求的行为。补偿要求的行为。索赔是索赔是双向双向的，可以是承包商向业主的索赔，的，可以是承包商向业主的索赔，也可以是业主向承包商的索赔。也可以是业主向承包商的索赔。业主向承包商的索赔容易实现，因为业主向承包商的索赔容易实现，因为 业主业主在向在向承包商索赔中承包商索赔中处于主动地位处于主动地位，可以，可以直接从应直接从应付给承包商的工程款中扣抵付给承包商的工程款中扣抵，也可以，也可以从履约从履约保证金中扣款保证金中扣款以补偿损失。以补偿损失。二、施工索赔二、施工索赔(一一)索赔的概念索赔的概念 因此，在实际工作中，因此，在

11、实际工作中，施工索赔主要指承包商施工索赔主要指承包商向业主的索赔向业主的索赔。承包商提出施工索赔，是承包商提出施工索赔，是因业主或其他方面的因业主或其他方面的原因原因，致使承包商在工程施工过程中付出了，致使承包商在工程施工过程中付出了额外的费用或造成了损失，承包商在监理工额外的费用或造成了损失，承包商在监理工程师的协调下达到程师的协调下达到 和解和解，或通过，或通过 调解、诉讼调解、诉讼或或仲裁仲裁等途径和程序，要求业主对承包商在等途径和程序，要求业主对承包商在施工中的费用损失给予补偿或赔偿。施工中的费用损失给予补偿或赔偿。二、施工索赔二、施工索赔 (二二)索赔的内容索赔的内容 1、费用索赔、

12、费用索赔 费用索赔是指承包商向业主提出补偿自己的额费用索赔是指承包商向业主提出补偿自己的额外费用支出或赔偿损失的要求。外费用支出或赔偿损失的要求。承包商进行费用索赔的原则：承包商进行费用索赔的原则：(1)所发生的费用应该是承包商履行合同所必需所发生的费用应该是承包商履行合同所必需的。如果没有该费用支出，合同无法履行；的。如果没有该费用支出，合同无法履行；(2)给予补偿后，承包商应处于假设不发生索赔给予补偿后，承包商应处于假设不发生索赔事件的同样地位。承包商不应由于索赔事件事件的同样地位。承包商不应由于索赔事件的发生而额外受益或额外受损。的发生而额外受益或额外受损。二、施工索赔二、施工索赔 (二

13、二)索赔的内容索赔的内容 2、工期索赔、工期索赔 工期索赔是指承包商在索赔事件发生后向业主工期索赔是指承包商在索赔事件发生后向业主提出延长工期、推迟竣工日期的要求。提出延长工期、推迟竣工日期的要求。工期索赔的工期索赔的 目的目的是避免承担不能按原计划施工、是避免承担不能按原计划施工、完工而需承担的责任。完工而需承担的责任。对于不应由承包商承担责任的工期延误，后果对于不应由承包商承担责任的工期延误，后果应由业主承担，业主应给予顺延工期。应由业主承担，业主应给予顺延工期。二、施工索赔二、施工索赔 (三三)常见施工索赔的内容常见施工索赔的内容 1、不利的自然条件与人为障碍引起的索赔、不利的自然条件与

14、人为障碍引起的索赔 前者前者指施工中遇到的实际自然条件比招标文件所描述指施工中遇到的实际自然条件比招标文件所描述的更为困难和恶劣，增加了施工的难度，导致承包商的更为困难和恶劣，增加了施工的难度，导致承包商必须花费更多的时间和费用。必须花费更多的时间和费用。后者后者如在挖方工程中承如在挖方工程中承包商发现地下构筑物或文物，图纸上并未说明，且确包商发现地下构筑物或文物，图纸上并未说明，且确属是有经验的承包商难以合理预见的人为障碍属是有经验的承包商难以合理预见的人为障碍。2、工期延长和延误的索赔、工期延长和延误的索赔 3、因施工中断和工效降低提出的施工索赔、因施工中断和工效降低提出的施工索赔 4、因

15、工程终止或放弃提出的索赔、因工程终止或放弃提出的索赔 5、关于支付方面的索赔、关于支付方面的索赔 二、施工索赔二、施工索赔 (四四)索赔程序索赔程序 我国我国施工合同示范文本施工合同示范文本对索赔提出具体规定：承包人可对索赔提出具体规定：承包人可按下列程序以书面形式向发包人索赔按下列程序以书面形式向发包人索赔 1 1、索赔事件发生后、索赔事件发生后28d28d内，向工程师发出内，向工程师发出索赔意向通知索赔意向通知 2 2、发出索赔意向通知后、发出索赔意向通知后28d28d内，向工程师提出延长工期内，向工程师提出延长工期和和(或或)补偿经济损失的补偿经济损失的索赔报告索赔报告 3 3、工程师在

16、收到承包人送交的索赔报告有关资料后，、工程师在收到承包人送交的索赔报告有关资料后，于于28d28d内内给予答复，或要求给予答复，或要求 承包人进一步承包人进一步 补充补充索赔理索赔理由和证据由和证据 4 4、工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后、工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后28d28d内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可项索赔已经认可 二、施工索赔二、施工索赔 (五五)索赔费用的确定索赔费用的确定 费用索赔以赔偿或费用索赔以赔偿或 补偿实际损失补偿实际损失为原则。为原则。索赔费用的组成与工程造价类似。索赔费用

17、的组成与工程造价类似。1、人工费、人工费。完成合同外的额外工作所花费的人。完成合同外的额外工作所花费的人工费；因业主原因导致工效降低所增加的人工费；因业主原因导致工效降低所增加的人工费等工费等 2、机械使用费、机械使用费。完成额外工作增加的机械费；。完成额外工作增加的机械费；因业主原因导致工效降低所增加的机械费或因业主原因导致工效降低所增加的机械费或机械的窝工费等。窝工费的计算，如系机械的窝工费等。窝工费的计算，如系租赁租赁施工机械，一般按实际租金计算施工机械，一般按实际租金计算；如系承包；如系承包商商自有施工机械，一般按停置台班费计算自有施工机械，一般按停置台班费计算。二、施工索赔二、施工索

18、赔 (五五)索赔费用的确定索赔费用的确定 3、材料费、材料费。完成合同之外的额外工作所花费的。完成合同之外的额外工作所花费的材料费用材料费用 4、管理费、管理费。承包商完成额外工程、索赔事项工。承包商完成额外工程、索赔事项工作以及工期延长期间的管理费。但如果对部作以及工期延长期间的管理费。但如果对部分工人窝工损失索赔时，因其他工程仍然进分工人窝工损失索赔时，因其他工程仍然进行，一般不予补偿管理费。行，一般不予补偿管理费。5、利润、利润。由于工程范围的变更和施工条件变化。由于工程范围的变更和施工条件变化引起的索赔，承包商可列入利润。但对于工引起的索赔，承包商可列入利润。但对于工程延误的索赔，一般

19、程延误的索赔，一般 很难同意很难同意 在费用索赔中在费用索赔中加进利润损失。加进利润损失。东南大学远程教育 工程造价分析 第 二十 八 讲 主讲教师：沈杰 一、竣工结算一、竣工结算(一一)竣工结算和决算的概念竣工结算和决算的概念 工程造价的最终计算报告和财务清算划拨工程造价的最终计算报告和财务清算划拨 1、竣工结算、竣工结算 是施工单位在承包工程全部完工之后，向建设是施工单位在承包工程全部完工之后，向建设单位进行的最终工程价款结算，它反映该工单位进行的最终工程价款结算，它反映该工程上施工单位完成的实际造价以及还有多少程上施工单位完成的实际造价以及还有多少价款要结清。通过竣工结算，施工单位可考价

20、款要结清。通过竣工结算，施工单位可考核实际工程费用的降超核实际工程费用的降超 是建设单位竣工决算的组成部分。竣工结算造价加设备是建设单位竣工决算的组成部分。竣工结算造价加设备购置费、勘察设计费、征地拆迁费和一切建设单位为购置费、勘察设计费、征地拆迁费和一切建设单位为这个项目开支的其它费用，才成为完整的竣工决算这个项目开支的其它费用，才成为完整的竣工决算 一、竣工结算一、竣工结算(一一)竣工结算和决算的概念竣工结算和决算的概念 2、竣工决算、竣工决算 反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收报告的重要组成部分。竣工验收报告的重要组成部分。竣工验收的

21、项目在办理验收手续之前，必须对所有财竣工验收的项目在办理验收手续之前，必须对所有财产和物资进行清理，编好竣工决算。产和物资进行清理，编好竣工决算。竣工决算由建设单位编制，它包括为建成该项竣工决算由建设单位编制，它包括为建成该项目所实际支出的一切费用的总和。目所实际支出的一切费用的总和。江苏省工程建设管理条例规定：江苏省工程建设管理条例规定：建设单位或者个人建设单位或者个人应当在工程竣工验收合格后，按照合同的约定，与承应当在工程竣工验收合格后，按照合同的约定，与承包人办理工程竣工结算，合同对结算期限没有期限约包人办理工程竣工结算，合同对结算期限没有期限约定的，应当在验收合格之日起定的，应当在验收

22、合格之日起6 6个月内办理完毕。个月内办理完毕。一、竣工结算一、竣工结算(二二)竣工结算的编制依据竣工结算的编制依据 竣工结算质量取决于编制依据及原始资料积累竣工结算质量取决于编制依据及原始资料积累 1、工程施工合同、原预算；、工程施工合同、原预算；2、图纸交底或会审纪要、变更记录；、图纸交底或会审纪要、变更记录；3、各种验收资料、施工记录；、各种验收资料、施工记录；4、竣工图。、竣工图。设计施工图经过施工活动，实际与施工设计施工图经过施工活动，实际与施工产生了些变化，将这些变化的情况，具体绘在图纸上，产生了些变化，将这些变化的情况，具体绘在图纸上，就是竣工图就是竣工图；5、其他费用。、其他费

23、用。凡不属于施工图包括范围，而又是有凡不属于施工图包括范围，而又是有明文规定或因实际施工的需要，经双方同意所发生的明文规定或因实际施工的需要，经双方同意所发生的费用，一般表现为现场签证；费用，一般表现为现场签证；6、其它各种结算资料。、其它各种结算资料。一、竣工结算一、竣工结算(三三)竣工结算的编制方法竣工结算的编制方法 1、在原合同价款或审定的施工图预算造价基础、在原合同价款或审定的施工图预算造价基础上，根据原始变更资料的计算，在合同价基上，根据原始变更资料的计算，在合同价基础上作出调整。础上作出调整。竣工结算价款总额竣工结算价款总额 合同价款施工过程中合同价款调整数额合同价款施工过程中合同

24、价款调整数额 2、根据竣工图、原始资料、预算定额及有关规、根据竣工图、原始资料、预算定额及有关规定，按施工图预算编制方法，全部定，按施工图预算编制方法，全部重新进行重新进行计算计算。使用该法，工作量大，但完整性好、。使用该法，工作量大，但完整性好、准确性强，准确性强，适用适用于工程变更较大、变更项目于工程变更较大、变更项目较多的工程。较多的工程。应符合合同规定应符合合同规定,不可不可“另起炉灶另起炉灶”一、竣工结算一、竣工结算(三三)竣工结算的编制方法竣工结算的编制方法 2、按施工图预算编制方法，全部重新进行计、按施工图预算编制方法，全部重新进行计算算竣工图结算竣工图结算 一、竣工结算一、竣工

25、结算(四四)竣工结算审核竣工结算审核 1、审核施工合同、审核施工合同(1)未经招投标程序的一般包工包料的合同工程，未经招投标程序的一般包工包料的合同工程，审核重点应落实在结算全部内容上，即从工审核重点应落实在结算全部内容上，即从工程量审核入手，直至进行对设计变更、材差程量审核入手，直至进行对设计变更、材差等有关项目审核。等有关项目审核。(2)招标承包的合同工程，通过招标投标确定的招标承包的合同工程，通过招标投标确定的合同价，只审核其中是否有违反法律法规及合同价，只审核其中是否有违反法律法规及施工实际的不合理费用项目，而不再进行从施工实际的不合理费用项目，而不再进行从工程量到定额套用的具体项目审

26、核，以维护工程量到定额套用的具体项目审核，以维护合同与招标投标过程的严肃性。合同与招标投标过程的严肃性。一、竣工结算一、竣工结算(四四)竣工结算审核竣工结算审核 2、审核设计变更、审核设计变更 符合要求的设计变更应具备两个条件：有变更通知单；符合要求的设计变更应具备两个条件：有变更通知单；并经实地勘察或了解施工验收记录。并经实地勘察或了解施工验收记录。(1)审核设计变更手续是否合理、合规审核设计变更手续是否合理、合规 (2)审核设计变更的真实性。审核设计变更的真实性。即工程实体与设计变更即工程实体与设计变更通知要求应相吻合通知要求应相吻合(3)设计变更数量的真实性设计变更数量的真实性 设计变更

27、部位的工程量增减是否正确；设计变更部位的工程量增减是否正确；变更部位的定额套用是否合理；变更部位的定额套用是否合理；设计变更部位的增减变化是否得到了如实反映；设计变更部位的增减变化是否得到了如实反映；设计变更计算过程是否规范。设计变更计算过程是否规范。一、竣工结算一、竣工结算(四四)竣工结算审核竣工结算审核 3、审核施工进度、审核施工进度(1)审核工程进度计划的落实情况。如发生因建审核工程进度计划的落实情况。如发生因建设单位原因造成的停工、返工现象，必然存设单位原因造成的停工、返工现象，必然存在人工费增加的签证等。在人工费增加的签证等。(2)审核工程施工进度是否与工程量数量相对应。审核工程施工

28、进度是否与工程量数量相对应。不同施工阶段的工程量数量比例是费用计算不同施工阶段的工程量数量比例是费用计算的主要依据。的主要依据。(3)审核施工过程中有关人工、机械台班和材料审核施工过程中有关人工、机械台班和材料价格与取费文件变化情况，选择合适的计算价格与取费文件变化情况，选择合适的计算标准，使竣工结算与工程施工过程相吻合。标准，使竣工结算与工程施工过程相吻合。一、竣工结算一、竣工结算(四四)竣工结算审核竣工结算审核 工程竣工结算审核是指对工程造价最终计算报工程竣工结算审核是指对工程造价最终计算报告和财务划拨款额进行的审查核定告和财务划拨款额进行的审查核定 审核的竣工结算造价，应当达成由建设单位

29、、审核的竣工结算造价，应当达成由建设单位、施工企业和审核单位三方认可的审定数额，施工企业和审核单位三方认可的审定数额，并以此为标准，编写审核报告。并以此为标准，编写审核报告。审核单位审定后的竣工结算数额是建设单位支审核单位审定后的竣工结算数额是建设单位支付施工单位工程款的最终标准。付施工单位工程款的最终标准。二、保修费用的处理二、保修费用的处理 (一一)保修的概念保修的概念 建设项目竣工验收后，虽然通过了交工前的各种建设项目竣工验收后，虽然通过了交工前的各种检验，但仍检验，但仍 可能存在质量问题或隐患可能存在质量问题或隐患，使用过，使用过程中才能程中才能逐步暴露逐步暴露出来。出来。例如：例如：

30、在建筑工程上，屋面是否漏雨、基础是否在建筑工程上，屋面是否漏雨、基础是否产生超过规定的不均匀沉降等，均需要在使用产生超过规定的不均匀沉降等，均需要在使用过程中检查和观测。过程中检查和观测。工程项目竣工验收后，负责施工的承包人应当按工程项目竣工验收后，负责施工的承包人应当按照国家规定的范围和期限，对工程进行保修，照国家规定的范围和期限，对工程进行保修，保修费由责任人承担。保修费由责任人承担。二、保修费用的处理二、保修费用的处理 (二二)保修费用处理原则保修费用处理原则 1、若为设计原因造成的问题、若为设计原因造成的问题，则应由原设计单位，则应由原设计单位负责。原设计单位或业主委托新的设计单位修负

31、责。原设计单位或业主委托新的设计单位修改设计方案，建设单位向施工单位提出新的委改设计方案，建设单位向施工单位提出新的委托，由施工单位进行处理或返修，其新增费用托，由施工单位进行处理或返修，其新增费用由原设计单位负责。另外还应确定由此给建设由原设计单位负责。另外还应确定由此给建设单位造成的其他损失，向原设计单位提出索赔。单位造成的其他损失，向原设计单位提出索赔。2、因施工单位的施工和安装质量原因造成的问题、因施工单位的施工和安装质量原因造成的问题，由施工单位负责进行保修，其费用由施工单位由施工单位负责进行保修，其费用由施工单位负责。由此给项目造成的其他损失，应向施工负责。由此给项目造成的其他损失

32、，应向施工单位提出索赔。单位提出索赔。二、保修费用的处理二、保修费用的处理 (二二)保修费用处理原则保修费用处理原则 3、因设备质量原因造成的问题、因设备质量原因造成的问题，由设备供应单位，由设备供应单位负责进行保修，其费用由设备供应单位负责。负责进行保修，其费用由设备供应单位负责。由此给项目造成的其他损失，应向设备供应单由此给项目造成的其他损失，应向设备供应单位提出索赔。位提出索赔。4、如因用户在使用后有新的要求或用户使用不当，、如因用户在使用后有新的要求或用户使用不当，需进行局部处理和返修时，需进行局部处理和返修时，由用户与施工单位由用户与施工单位协商解决，或用户另外委托施工，费用由用户协商解决，或用户另外委托施工，费用由用户自己负责。自己负责。