1、东京新宿副中心区东京新宿副中心区世联研究案例本报告是严格保密的。关关键字字：n东京新宿副中心区京新宿副中心区简介介介介绍了新宿的了新宿的发展展历程、程、现状功能配比、状功能配比、商商业、商、商务、娱乐、居、居住等各功能及住等各功能及规划布局和交通体系划布局和交通体系组织本报告是严格保密的。2020世纪世纪6060年代，年代，东京大都市圈开始形成，随着城市规模的不断东京大都市圈开始形成，随着城市规模的不断扩大，城市结构由单中心向多中心发展扩大，城市结构由单中心向多中心发展案例一：案例一：东京新宿京新宿城市发生转型城市发生转型n1、城市人口突破1000万，单一的城市商业中心城市形态已经不能满足居民
2、的商业行为要求n2、西部郊外和多摩地区的住宅大规模建设，使东京的人口中心进一步向西部转移n3、铁路系统的建设和完善，使东京居民的活动半径加大n4、战后人口激增，老城中心各类矛盾日益加剧，东京政府明确提出了“首都圈整治计划”新宿新宿池袋池袋涩谷涩谷上野、浅草上野、浅草东京东京1992年城市中心区的分布图年城市中心区的分布图一级中心一级中心二级中心二级中心日本桥、东京站、银座上野、浅草新宿、涩谷秋叶原、锦系町、小岩日本桥日本桥东京站东京站银座银座本报告是严格保密的。每个中心依据自己不同的条件和基础形成不同的定位每个中心依据自己不同的条件和基础形成不同的定位新宿新宿池袋池袋上野上野浅草浅草涩谷涩谷商
3、务商业娱乐中心排名排名第一大综合型城市中心基础条件基础条件零售功能、娱乐功能和饮食功能规模规模商业设施 2760个总营业面积 366550平年营业额14670亿日元商业及文化交流中心排名排名第三大综合型城市中心基础条件基础条件传统的零售商业功能规模规模商业文化设施 1353个总营业面积 278489平年营业额 9012亿日元信息中心排名排名第二大综合型城市中心基础条件基础条件交通枢纽、零售商业设施规模规模商业娱乐设施 2127个总营业面积 251892平年营业额 12993亿日元传统文化旅游中心排名排名第四大综合型城市中心基础条件基础条件富有悠久历史和江户风情的商业区规模规模商业娱乐设施 19
4、18个总营业面积 208100平年营业额 7473亿日元本报告是严格保密的。新宿凭借其区位优势与商业基础新宿凭借其区位优势与商业基础发展成为商业、娱乐为主的综合发展成为商业、娱乐为主的综合性城市中心，成为各种时尚元素的中心，东京的活力之源性城市中心，成为各种时尚元素的中心，东京的活力之源零售业综合购物中心、百货商场大型超市品牌专卖店家电量贩店老字号店铺饮食业高级日本料理高档西餐馆高档外国餐馆高级西点、面包店服务业高级美容店高级照相馆高级按摩店文化交流各类美术、博物馆剧场、音乐厅高级酒店、会议厅休闲娱乐高级酒吧电影院高级俱乐部、舞厅健身中心商务商品展示陈列中心写字楼办公办公新宿鸟瞰图新宿鸟瞰图文
5、化交流文化交流休闲娱乐休闲娱乐零售商业零售商业本报告是严格保密的。其发展定位是经过政府规划、项目推动以及历史演变逐渐形成的其发展定位是经过政府规划、项目推动以及历史演变逐渐形成的（由（由6060年代到现在的发展历程）年代到现在的发展历程）19501950年年新宿歌舞伎町一带成功举办了和平博览会。形成零售商零售商业设施以新宿大街业设施以新宿大街为中心、娱乐设施为中心、娱乐设施以歌舞伎町为中心、以歌舞伎町为中心、饮食设施以新宿二饮食设施以新宿二丁目为中心丁目为中心19581958年年“首都整备委员会”决定把新宿建设成为综合性的副都心，在强化商业机在强化商业机能的同时，开发商能的同时，开发商务办公和
6、文化设施务办公和文化设施机能机能2020世纪世纪6060年代年代商业和娱乐设施向西口和西南发展，1963年，京王、小田急百货商场建成，标志着新宿成为东京具有相当规模的、具有相当规模的、较完善的重要商业较完善的重要商业中心中心现在现在新宿已经成为东京副都心中发展最快、发展最快、最豪华的最豪华的综合型中综合型中心心形成商业基础形成商业基础引入商务办公引入商务办公商业快速发展商业快速发展成熟期成熟期时时间间重重大大事事件件关关键键因因素素2020世纪世纪9090年代年代商务办公区基本建商务办公区基本建成，地下商业街网成，地下商业街网络系统形成，南口络系统形成，南口商业区再开发，时商业区再开发，时代广
7、场等商业综合代广场等商业综合体陆续建成体陆续建成功能提升和完善功能提升和完善本报告是严格保密的。新宿新宿核心区核心区由商业、商务、娱乐以及住宅等多种功能板块组成，由商业、商务、娱乐以及住宅等多种功能板块组成，各种功能协调发展，各种功能协调发展，新宿功能分区图新宿功能分区图商业部分构成图商业部分构成图1休闲娱乐区：休闲娱乐区：以歌舞伎町 为中心2零售商业区：零售商业区：以新宿大街 为中心3餐饮服务区：餐饮服务区：以新宿二丁 目为中心n新宿商业区用地功能比例新宿商业区用地功能比例商业：文化娱乐：商务办公：居住：公共建筑：商业：文化娱乐：商务办公：居住：公共建筑：绿地、广场、道路绿地、广场、道路 2
8、525：5 5：1515：1515：1010：3030本报告是严格保密的。开发强度与城市意向开发强度与城市意向n新宿各功能区容积率新宿各功能区容积率商业娱乐区商业娱乐区商务办公区商务办公区居住区居住区新宿中央公园新宿中央公园 10.110.12.32.32.12.1n新宿各功能区容积率分布图新宿各功能区容积率分布图n商务办公区超高层分布图商务办公区超高层分布图新宿火车站新宿火车站本报告是严格保密的。高标准的规划与政府的推动吸引了金融、保险、咨询、会计、法高标准的规划与政府的推动吸引了金融、保险、咨询、会计、法律等新兴现代服务产业的聚集，引导商务功能从老城外溢律等新兴现代服务产业的聚集，引导商务
9、功能从老城外溢媒体相关产业媒体相关产业:节目制作业、录音业等相关产业IT IT相关产业：相关产业：新宿商务区内及周边车站集聚了数量众多的相关产业的公司，以信息分析服务、信息提供服务、各种网站公司、电子商务公司、广告中介公司等最为集中新宿对东京现代服务产业产生强大新宿对东京现代服务产业产生强大吸引力的原因：吸引力的原因：1、商务区的集聚效应2、品牌效应3、良好的基础设施4、交通设施5、地方政府高水平的服务会计会计会计会计 律师律师律师律师咨询咨询咨询咨询顾问顾问顾问顾问 IT IT IT IT相关相关相关相关金融保险金融保险金融保险金融保险现代文化现代文化现代文化现代文化高田马场站400家都厅前
10、站300家130家新宿御苑站流行时尚相关产业流行时尚相关产业:流行商品专卖店、设计公司、模特儿公司,以及各种流行美容店、美发店、健身俱乐部动画制作产业动画制作产业:家喻户晓的“手嫁动画”在新宿区,在其周边又集聚着大量的外包小公司n现代文化产业群现代文化产业群商商务本报告是严格保密的。随着高端产业的引进，传统商业发生转变，逐渐向高端性、综合随着高端产业的引进，传统商业发生转变，逐渐向高端性、综合商业发展商业发展商业规模商业质量商业主要集中在东口商业和娱乐设施又逐步向西口和西南发展；西口地下街和西口广场投入使用南口地下街、东口地下街和歌舞伎町地下街也分别建成南口再开发50年代60年代90年代70年
11、代现在大型购物中心大型购物中心：Lumine、Mylord、Flags 品牌旗舰店：品牌旗舰店：Beams、CommeCaStore 电子产品商店电子产品商店：淀桥相机店、樱花屋 地下商场：地下商场：Subnade 60年代名店恢复名店恢复：新宿表店娱乐设施增多提高娱乐设施增多提高：木偶剧场.电器商场：电器商场：各类零售商店各类零售商店：百货商场百货商场：京王、小田急90年代商业综合体的陆续开发商业综合体的陆续开发：1995.1 新宿I-Land1996.4 新宿Opera City1996.10 时代广场1998.2 小田急 Southern Tower商商业本报告是严格保密的。商务区由超高
12、层写字楼建筑群组成商务区，办公环境高度现代化，商务区由超高层写字楼建筑群组成商务区，办公环境高度现代化，为高端产业和高端人群引进提供了良好的载体为高端产业和高端人群引进提供了良好的载体建筑名称建筑名称楼层楼层(地上地上/地下地下)高度高度(米米)新宿第一生命大厦26/4114114新宿住友大厦52/3200200新宿NS大厦30/3121121新宿国际通信中心厦32/2165165京王广场饭店47/3170170新宿三井大厦55/3210210新宿中心大厦54/5216216新宿野村证券大厦50/5203203小田急大厦28/4130130东京都政府大楼第一主楼48/3243243东京都政府大
13、楼第二主楼34163163东京都政府大楼东京都政府大楼19911991年年三井大厦三井大厦19741974年年新宿野村新宿野村证券大厦证券大厦19781978简约现代，高度智能的科技办公环境简约现代，高度智能的科技办公环境新宿商务区新宿商务区商商务本报告是严格保密的。集商业、娱乐、文化于一体的大型购物中心占据主导，取代了传集商业、娱乐、文化于一体的大型购物中心占据主导，取代了传统百货的地位，带动了新宿商业档次与品质的提升统百货的地位，带动了新宿商业档次与品质的提升用地面积19281平方米总建筑面积174476平方米建筑覆盖率66.3%容积率904.91%最高建筑层数地上14层设施内容设施内容百
14、货店、手工艺品百货店、手工艺品店、书店、剧场、店、书店、剧场、电影院、娱乐设施、电影院、娱乐设施、餐饮设施餐饮设施建成日期1996年10月工程开发商（株）铁道都市东开发建成总投资约700亿日元在商业区内建设集商业、娱乐、文化于一体的大型购物中心是繁荣商业的一种有效形式在商业区内建设集商业、娱乐、文化于一体的大型购物中心是繁荣商业的一种有效形式u时代广场时代广场设施内容综合：设施内容综合：内部设计了许多可供消遣游玩的设施和社交活动空间，如室内活动广场、儿童游艺厅、展示空间、饮食街、图书中心等；在建筑顶部还设有电影院、剧场、声像厅等娱乐设施；同时在室内外还不定期举行各类演出；年客流量超过3000万
15、人,销售额超过1000亿日元时代广场时代广场商商业时代广场剖面图时代广场剖面图百货店百货店饮食店饮食店映图馆映图馆娱乐设施区娱乐设施区专门店专门店专门店专门店停车场停车场本报告是严格保密的。新宿是娱乐的新宿是娱乐的“天堂天堂”，吸引了大量的城市中高阶层和旅游者，吸引了大量的城市中高阶层和旅游者，被誉为被誉为“不夜城不夜城”陀螺剧场陀螺剧场歌舞伎町以“陀螺剧场”为中心，有各种娱乐饮食场所约2500家，还有15家电影院v旅游者：旅游者：新宿是最受来日本的外国旅游者欢迎的旅游目的地，连续三年保持第一休休闲娱乐n娱乐设施类型丰富，食宿游玩：娱乐设施类型丰富，食宿游玩：以歌舞伎町为中心，有众多电影院、木
16、偶剧场、酒吧、舞厅、餐厅、保龄球馆、宾馆、赌博店，著名饮食街有“黄金街”、烧烤街等n高中低档俱全，雅俗共赏：高中低档俱全，雅俗共赏：从高级西餐厅到地下小吃街；1956年开业的新宿陀螺劇場，经常有经典剧目和著名歌星演唱会公演。皮卡迪利影城，拥有奢华至极的白金包厢，总共有11层楼，共10个放映厅，总计2237座席。n浓郁日本传统风情：浓郁日本传统风情：新宿末广亭是新宿仅存的曲艺场，这里有洋溢江户古风的灯笼和门牌,可以欣赏落语,漫才,杂耍等曲艺节目。黄金街是保持着二战后时期风貌的小吃街，历史气息十分浓郁。n国际化氛围浓厚：国际化氛围浓厚：以奶油面包和印度加哩闻名的中村屋。安达路西亚舞蹈的老牌号-埃尔
17、，费尔门科可以体验正宗的西班牙风情。“歌声茶馆”的鼻祖开始于1954年，店内播放俄罗斯民歌吟唱。n公共休闲场所、旅游景点：公共休闲场所、旅游景点：公园有新宿御苑和新宿中央公园，新宿西口的高层大厦展望台眺望新宿夜景。本报告是严格保密的。众多的酒店为新宿内的高端产业和商业娱乐业提供了全方众多的酒店为新宿内的高端产业和商业娱乐业提供了全方位商旅位商旅服务，满足商务人士和游客需求服务，满足商务人士和游客需求Rihga Royal Hotel Tokyo 房间:1450房间:123Keio Plaza Hotel Tokyo 房间:177Park Hyatt Tokyo Hotel部分星级酒店分布图部分
18、星级酒店分布图东京新宿华盛顿酒店 房间:1683 Kaiyo Hotel 房间:168 房间:114Asuka Hotel Tokyo 星级酒店26家旅馆367家6家 7家 13家 三星级四星级五星级酒店酒店新宿酒店数量新宿酒店数量星级酒店分布星级酒店分布新宿京王新宿京王及新宿凯悦新宿凯悦，提供专车接送旅客往来酒店至新宿购物区；新宿华盛顿新宿华盛顿，地理位置优越，设备一应俱全。附近的食肆、商店、百货公司林立，非常方便。五星级、四星级酒店主要集中在商务区，尤其新宿都厅附近本报告是严格保密的。n商务区内，高星级酒店配备最现代化商务和通讯设施，以及针对性的VIP服务，满足商务人士需求，营造出纯粹、高
19、品位的活动场所；n各类餐饮娱乐服务均根据商务办公人士的作息特点从大约11:00点营业到23:00点使该区域昼夜焕发活力餐饮餐饮设施设施日式餐厅法式餐厅中式餐厅自助餐厅开放式厨房烤肉店服务服务内容内容行李保管美容美发餐饮服装外币兑换礼物商店来宾活动休闲室贴身服务员24小时服务台快速办理登记/结帐手续洗衣房 美容护理美容护理客房客房服务与特色服务与特色承担了企业会所与商务会议的功能承担了企业会所与商务会议的功能商务设施商务设施商务商务设施设施视听设备出租商务中心便携式电话出租快递服务传真影印会议室办公间秘书服务娱乐娱乐设施设施健身中心健身房 图书馆 酒吧按摩 斯吧(spa)有氧运动桑拿浴瀑布下水潭
20、美容院蒸汽浴 餐饮餐饮来宾接待来宾接待会议室会议室本报告是严格保密的。学校学校公寓公寓公寓公寓商商场场商务办公商务办公广场广场平面图平面图核心区内有少量的高档公寓居住配套，与功能复合的大型城市综核心区内有少量的高档公寓居住配套，与功能复合的大型城市综合体结合，为商务人士提供全新的都市生活方式合体结合，为商务人士提供全新的都市生活方式公寓公寓商务办公区居住区n商务区商务区6 6丁目区域和南口商业区内有少量的公寓住宅和城市综合体，满足丁目区域和南口商业区内有少量的公寓住宅和城市综合体，满足商务办公人员的居住需求商务办公人员的居住需求新宿新宿“I-I-LANDLAND”小田急小田急Southern
21、Southern TowerTower总建面24.0058万平方米8.5842万平方米功能写字楼、住宅、学校、商场、餐饮、广场写字楼、公寓、零售商店、餐饮设施竣工时间1995年1月1996年4月设计师六鹿正治n公寓：公寓：新宿公寓n城市综合体：城市综合体：新宿“I-LAND”小田急Southern Tower新宿花园中心I-land towerI-land tower小田急小田急Southern TowerSouthern Tower 1-4F 1-4F商场、餐厅商场、餐厅 B1-B3F B1-B3F 停车场停车场 5-18F 5-18F 商务办公商务办公 19 1935F35F 公寓公寓本报
22、告是严格保密的。在资源环境较好的区域，分布着大量的高档住宅，为区域的高端人口提供高在资源环境较好的区域，分布着大量的高档住宅，为区域的高端人口提供高尚的生活方式尚的生活方式二圈层是什么样子，不一定是高档住宅，三圈层是什么样子，应当会在有资源条件二圈层是什么样子，不一定是高档住宅，三圈层是什么样子，应当会在有资源条件的地方形成高档大型社区的地方形成高档大型社区住宅住宅n商业区周边第一圈层，政府规划大规模都心商务配套居住区；第二圈层，则集中分布着中低层住宅；第三商业区周边第一圈层，政府规划大规模都心商务配套居住区；第二圈层，则集中分布着中低层住宅；第三圈层，公共绿地、公园等周边分布着中高层住宅；第
23、四圈层，距离商业区最远，为低层住宅（别墅、联排圈层，公共绿地、公园等周边分布着中高层住宅；第四圈层，距离商业区最远，为低层住宅（别墅、联排等）聚集区等）聚集区中高层住宅中央公园中央公园广场高层住宅低层住宅中高层住宅中低层住宅大规模都心居住区中低层住宅低层住宅本报告是严格保密的。交通对外大力发展快捷交通，对内人车分离和立体空间利用，解交通对外大力发展快捷交通，对内人车分离和立体空间利用，解决了功能聚集引起的大量人流、车流交通拥挤问题决了功能聚集引起的大量人流、车流交通拥挤问题交通交通商务区内交通上人车分离商务区内交通上人车分离u共规划了16条道路，路宽一般为30m40m u南北向和东西向干道采用
24、立体交叉u区内不设置红绿灯u干道两侧的步道空间通过天桥、自动扶梯等与市内步行街、地下步行街街相连，并通过10米宽的地下步道与新宿车站直接相连组成完整的步行系统。地下空间充分利用地下空间充分利用新宿副都心的地下空间包含了地铁、地下车站、地下商场、地下停车场、地下通道、地下配套设施等多个方面建筑空间立体联系建筑空间立体联系建筑群通过建筑平台、连廊、过街天桥等多种手段跨越交通路线形成了整体群组，使建筑空间立体有机的联系了起来城市捷运系统城市捷运系统JR、私铁、地铁等多条交通路线的中心中转站，每天的客流量大得惊人立体空间利用立体空间利用n就地下空间人流占总体人流的比例而言，新宿占了69%n到90年代，
25、新宿地下商业空间开发已形成从西口甲州大道到东口歌舞伎町的、总建筑面积达11万平方米的地下商业街网络系统干道两侧的自动扶梯干道两侧的自动扶梯建筑空间立体联系建筑空间立体联系本报告是严格保密的。在有限的空间内，非常重视利于商业发展的基础设施规划和建设，在有限的空间内，非常重视利于商业发展的基础设施规划和建设，提升区域品质提升区域品质商业基础设施商业基础设施的规划和建设的规划和建设 广场和街心公园的建设广场和街心公园的建设v鼓励在用地内设置向公众开放的绿地、广场等公共空间。v因此在区内出现若干具有不同个性特点的广场，如都厅前主要为各种演出用的都民广场、三井大厦前的绿化休息广场以及新宿岛大厦前由餐饮设
26、施围合的下沉式商业广场等。v区域内人行步道网络的建立,不仅使不同功能集聚区联结在一起,便于行人在不同街区的回游,而且方便了行人进出车站和交通枢纽。“都会地下大步道”，西起车站西口广场，向东穿过新宿车站，与新宿三丁目的东口地 下商业街相连，全长 550多米 建设人行步道网络建设人行步道网络v在各高层办公楼及商业设施地下 必须开设停车场v另外在新宿西口、南口建设多层立体 广场,地上广场是公园和公交车站,地下 二层广场是地铁站出口和通向不同街区的地 下街,地下三层是大规模停车场。停车场的建设停车场的建设完善厕所、电话、街灯照明等公共基本设施完善厕所、电话、街灯照明等公共基本设施v改造两侧商店店面，统
27、一协调设施风格v通道艺术铺装、新型街灯设计、休息作椅和花灯等的设置。基基础设施施本报告是严格保密的。新宿自新宿自19851985年开始，外国人急增，其中大多是因为就业经商原年开始，外国人急增，其中大多是因为就业经商原因在此定居因在此定居韩国、朝鲜人占第一位达10,264人，中国人占第二位达8,311人，其他各地区国家仅5000余人新宿区外国人所占比重新宿区外国人所占比重原因目的：原因目的：外国人来日形式有留学、上学、全家滞留、短期滞留、结婚、永久居留。其目的也多种多样，大多因为就业原因在新宿定居，经营餐馆、特产店、美容美发店、网吧、书店等。相关政策：相关政策：针对新宿外国人定居化倾向越来越高涨
28、的现状，新宿区政府开始重视外国人儿童教育等社会保障，着重改善外国人的工作环境和生活环境等。2007200620052004200320022001200019991998新宿区外国人口增长趋势图新宿区外国人口增长趋势图从1985年开始，外国人急剧增加，特别是从1990开始，中国、韩国朝鲜人有所增加本报告是严格保密的。新宿功能空间结构分析新宿功能空间结构分析心心商业商务文化娱乐中心主要交通枢纽商业中心次级交通枢纽商业中心轴轴 地铁沿线零售商业轴主要林荫路步行活动轴片区次级林荫路步行活动轴环环水系林地、绿地林荫轴商业商务文化娱乐中心主要交通枢纽商业中心次级生活交流商业中心地铁沿线零售商业轴主要林荫
29、路步行活动轴片区次级林荫路步行活动轴水系林地、绿地林荫轴本报告是严格保密的。新宿土地利用分析（产业布局分析）新宿土地利用分析（产业布局分析）核心圈层：核心圈层：综合商业商务办公边缘圈层边缘圈层：区域级商业居住教育、文化、体育等公共设施第二产业外围圈层：外围圈层：底层高尚居住第二产业本报告是严格保密的。19961996年、年、20062006年新宿区各功能用地面积对比年新宿区各功能用地面积对比20062006年新宿区各功能用地面积增减情况年新宿区各功能用地面积增减情况随着新宿区城市中心区的演化发展，集合住宅、商务办公及绿地、广场、道路集合住宅、商务办公及绿地、广场、道路的用地面积显著增加显著增加
30、，工工业及其配套用地业及其配套用地则有所减少有所减少本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。道路系统规划道路系统规划增加主干道的交通流量，通过步行道路体系的增加主干道的交通流量，通过步行道路体系的建立，减少支路的道路面积建立，减少支路的道路面积新宿区道路覆盖率新宿区道路覆盖率核心区步行道分布图核心区步行道分布图4m4m以下以下道路面积减少减少4m4m以上以上道路面积增加增加第一圈层核心区内道路覆盖率最高，为25%以上本报告是严格保密的。规划布局规划布局公共空间的设置与学校等公共设施相结合公共空间的设置与学校等公共设施相结合学校学校公共绿地公共绿地本报告是严格保密的。绿地空间绿地空间本报告是严格保密的。零售、批发零售、批发
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