标杆地产工程合同体系介绍（含多个案例）.pptx

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1、内部资料 严禁外传 1碧桂园工程合同体系介碧桂园工程合同体系介绍绍工程招工程招标标管理部管理部内部资料 严禁外传 2前言前言所有项目开发，都是以合同为标准进行的，合同关系是项目开发中最基本的关系。合同管理分段开展：第一阶段：合约规划，即合同策划第二阶段：合同成立和生效，即通过要约与承诺实现第三阶段：合同履行，即通过对合同文件的熟悉、理解、过程动态控制实现第四阶段：合同后评估，即通过对合同履行偏差分析（诊断）、总结施工合同的作用施工合同的作用管理目标的确定；纠纷协调依据；发包人付款、承包人施工依据。目目录录一一碧桂园工程合同体系简介二二合同管理的常见问题三三如何做好合同管理内部资料 严禁外传 3

2、内部资料 严禁外传 4碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介一一碧桂园工程合同体系简介内部资料 严禁外传 5碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介业主设计单位勘察单位监理单位供货商总承包单位分包商1承包商分包商2分包商供货商1供货商碧桂园合同碧桂园合同结结构体系示意构体系示意图图内部资料 严禁外传 6碧碧桂桂园园施施工工合合同同碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介总总承包工程承包工程专业专业分包及分包及零星工程零星工程甲指材料三甲指材料三方合同方合同碧桂园工程合同范本碧桂园工程合同范本库库内部资料 严禁外传 7碧桂园建碧桂园建设设工程工程总总承包施工合同承包施工合同碧桂园建

3、碧桂园建设设工程工程总总承包管理承包管理责责任任书书总总承包工程承包工程备备案合同（政府版本）案合同（政府版本）碧碧桂桂园园施施工工合合同同碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介总总承包工程承包工程专业专业分包及分包及零星工程零星工程甲指材料三甲指材料三方合同方合同碧桂园工程合同范本碧桂园工程合同范本库库适用于子公司仅用于政府备案碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介桩桩基基础础、支支护护工程工程货货量非量非标标准装修、准装修、酒店装修酒店装修钢结钢结构、构、幕幕墙墙工程工程安防工程安防工程强强夯工程夯工程安装消防安装消防工程工程干挂石材干挂石材工程工程绿绿化工程化工程货货量量标标

4、准准装修工程装修工程室外工程室外工程四大件四大件维维修工程修工程样样板房装板房装修工程修工程铝铝合金、合金、塑塑钢门钢门窗窗工程工程人防人防设备设备安装工程安装工程简简版零星版零星合同合同内部资料 严禁外传 8碧碧桂桂园园施施工工合合同同总总承包工程承包工程专业专业分包及分包及零星工程零星工程甲指材料三甲指材料三方合同方合同碧桂园工程合同范本碧桂园工程合同范本库库内部资料 严禁外传 9碧碧桂桂园园施施工工合合同同碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介总总承包工程承包工程专业专业分包及分包及零星工程零星工程甲指材料三甲指材料三方合同方合同碧桂园工程合同范本碧桂园工程合同范本库库内部资料 严

5、禁外传 10碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介总总承包施工合同包含哪些内容？承包施工合同包含哪些内容？第一册第一册总总包合包合同同第二册第二册碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介第一册第一册 合同合同第二册第二册 碧桂园碧桂园质质量管理手册量管理手册1.协议书协议书：工程概况、承包方式、：工程概况、承包方式、合同价款及支付、合同工期合同价款及支付、合同工期2.通用条款（共通用条款（共47条）条）3.专专用条款（共用条款（共47条）条）4.合同附件（共合同附件（共20个）个）1.工程技工程技术术文件文件防渗漏、防开裂重点控制防渗漏、防开裂重点控制2.工程工程质质量管控制度量管控

6、制度内部资料 严禁外传 11内部资料 严禁外传 12碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介协协 议议 书书工程工程概况概况工程工程承包承包方式方式合同合同价款价款及支及支付付合同合同工期工期质质量量标标准准承包承包范范围围及及结结算方算方式式组组成成合同合同的文的文件件用用语语含含义义承包承包人承人承诺诺发发包包人承人承诺诺合同合同生效生效合同精髓合同精髓合合同同附附件件碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介附件附件1：承包人承包范：承包人承包范围围及合同价款一及合同价款一览览表表附件附件2：土建工程承包人投：土建工程承包人投标报标报价价书书附件附件3：安装工程：安装工程总总价包干

7、工程量清价包干工程量清单计单计价表价表/安装工程全安装工程全费费用用综综合包干合包干单单价表价表附件附件4：室外市政及附属工程全室外市政及附属工程全费费用用综综合包干合包干单单价表价表附件附件5：总总承包管理及配合工作内容承包管理及配合工作内容附件附件6：图纸图纸目目录录附件附件7：廉：廉洁洁合作合作协议书协议书附件附件8：工程：工程质质量保修量保修书书附件附件9：建筑工程安全防：建筑工程安全防护护、文明施工措施、文明施工措施费费用及使用管理用及使用管理协议协议附件附件10：发发包人指定品牌材料表包人指定品牌材料表附件附件11：铝铝合金、塑合金、塑钢门钢门窗塞窗塞缝缝分工分工说说明及明及锌钢组

8、锌钢组合合栏栏杆杆总总承承包管理配合及服包管理配合及服务务内容内容附件附件12：进进度款支付申度款支付申请请表及其附表表及其附表附件附件13：施工界面划分表：施工界面划分表附件附件14：现场现场管理管理实实施施细则细则附件附件15：进进度款度款节节点支付表点支付表附件附件16：预预（结结）算工作保）算工作保证书证书附件附件17：履：履约银约银行保函格式行保函格式附件附件18：承：承诺诺函函附件附件19：设计变设计变更、更、现场签证现场签证相关流程相关流程附件附件20：招：招标标答疑答疑内部资料 严禁外传 13碧桂园碧桂园质质量管量管理手册理手册第一篇工程技第一篇工程技术术文件文件防渗漏、防开裂

9、重点控制（2015版）第二篇工程第二篇工程质质量管理制度量管理制度1.碧桂园统一工法样板设置标准和内容要求2.碧桂园工程质量管理检查评分办法（2015试行版）3.碧桂园安全文明施工管理标准4.碧桂园工程质量问题处罚准则5.碧桂园重点工程质量问题处罚表（试行）6.关于施工尺寸专项检查的处罚规定7.施工图纸会审和技术交底的要求8.集团专业公司场地交接验收制度9.施工重点工序专项验收制度10.加强施工质量管理的要求11.装修交楼标准样板间制度12.加强建筑物沉降观测的要求13.成品保护制度和管理程序14.装修工程质量管控要求（试行）、住宅装修施工管理流程和住宅装修工程施工工艺和质量标准内部资料（试行

10、严禁外传）14碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介内部资料 严禁外传 15碧桂园工程合同体系碧桂园工程合同体系简简介介碧桂园的各碧桂园的各类类工程采用哪些工程采用哪些承包方式？承包方式？工程工程类类型型承包方式承包方式单体土建工程分部分项工程工程量清工程量清单综单综合合单单价包干价包干模板及脚手架的措施费用综综合合单单价包干价包干除模板、脚手架外的措施项目费及其他项目费建筑面建筑面积单积单方造价包干方造价包干室内装修工程全全费费用用综综合包干合包干单单价包干价包干桩基础工程安装工程土（石）方大开挖工程外墙干挂石材脚手架修改费用室外市政工程园建工程内部资料 严禁外传 16碧桂园工程合同体

11、系碧桂园工程合同体系简简介介内部资料 严禁外传 17合同管理的常合同管理的常见问题见问题二二合同管理的常见问题合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 18合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 19内部资料 严禁外传 20合同管理影响合同管理影响项项目管理的常目管理的常见问题见问题2011年

12、，某项目由A公司承建并签订施工合同，后因A公司施工进度缓慢且资金不足，严重影响到了项目开发以及业主的正常收楼，项目决定让A公司撤场。我司与A公司签订的我司版本的施工合同对于我司在处理施工纠纷过程中很有利，但发现本工程备备案合同案合同约约定的造价、定的造价、结结算、工期等条款与我司合同算、工期等条款与我司合同补补充充协议协议版本不一致版本不一致，如果通过诉讼，很可能被法院判为“黑白合同黑白合同”，对我司极端不利。最后我司被迫与A公司签订调解协议，向A公司赔偿了1300万元的高价撤场费，对我司造成巨大损失。案例案例1摘自法务部相关资料内部资料 严禁外传 21合同管理的常合同管理的常见问题见问题何何

13、为为“黑白合同黑白合同”？签订签订“黑白合同黑白合同”，会有哪些，会有哪些风险风险？如何如何规规避避“黑白合同黑白合同”风险风险？内部资料 严禁外传 22合同管理的常合同管理的常见问题见问题当事人就同一建设工程,另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同,实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。高院建高院建设设工程施工合同司法解工程施工合同司法解释释第二十一条第二十一条规规定定如果总承包工程施工合同备案，当地住建局要求按照其格式合同版本签订的，则需经过集团审批，以减少备案合同签订风险。集集团团字【字【2013】077号号 文文合同管理的常合同管理的常见问题见问题何何

14、谓谓“黑白合同黑白合同”指在建设过程中，发包方与承包方之间就同一工程签订两份或以上的施工合同，各合同的工期、质量以及造价的计价方式、支付、结算条款等存在差异。其中一份是经过招投标手续并在政府主管部门备案，此为“白合同”，另一份是与备案合同实质性内容不一致的，此为“黑合同”。“黑白合同黑白合同”风险风险存在建设行政主管部门处罚的风险。存在“以备案的中标合同作为结算工程价款的依据”。结算时按定额、工程价款增大的风险。内部管控措施内部管控措施项目要杜绝“黑白合同”，以实际执行的总包合同备案；若当地有特殊要求，则签订备案合同与补充协议（执行合同）同时签订并备案经备案的合同如实质性内容发生改变须重新备案

15、,未经重新备案的,则不发生合同效力内部资料 严禁外传 23合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 24内部资料 严禁外传 25合同管理的常合同管理的常见问题见问题 总总承包合同的施工范承包合同的施工范围围:土建工程 装修工程（可选项)安装工程 室外市政工程及附属工程合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例2某工程立项时，将门窗工程纳入总包单位施工范围，后期实际施工中，项目又将此工程另行分包，而总包单位提交预算时仍包含门窗工程，后经造价部、

16、项目部再次确认，核减核减预预算共算共计计39万元万元。区域审核计算示范区门窗集团审核扣减示范区门窗摘自工程造价管理部相关资料内部资料 严禁外传 26内部资料 严禁外传 27合同管理的常合同管理的常见问题见问题施工合同中的施工范围划分表，是现场施工管理、总包与分包施工界面划分、预结算等工作的基础。施工单位的施工范围有变化时，项目应及时记录，并与施工单位书面确认，作为变更依据。合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 28内部资料 严禁外传 29合

17、同管理的常合同管理的常见问题见问题内部资料 严禁外传 30合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例3某项目竣工结算阶段，收到项目部提交的工期情况一览表，在调整钢筋材料价差时,发现同一栋工程时间节点的完成时间与报进度款提交的形象进度表不一致，时间相差较远,经与项目部沟通后,项目部确认填写项目工期情况一览表有误。经重新确认项目工期情况一览表，计算价差相差87万元。(本案例涉及面积约4万平米,87000040000=21.75元/M2)摘自工程造价管理部相关资料5261览览表上表上的竣工的竣工时时间间是是649704924459043104220合同管理的常合同管理的常见问题见问题钢钢筋材料价格

18、走筋材料价格走势势分析分析图图58005600540052005000480046004400420040002011.802011.102011.122012.022012.042012.062012.082012.09施工期施工期招招标标期期为为2010年年7月材料价月材料价4200元元/吨吨错误错误的的项项目工期情况一目工期情况一月月工程工程项项目形象目形象进进度表度表上的竣工上的竣工时间时间是是9月月内部资料 严禁外传 31内部资料 严禁外传 32合同管理的常合同管理的常见问题见问题协议书协议书6.3.5.1.1.2.钢筋、商品混凝土价差调整的施工期间有地下室有地下室的工程主要材料调差

19、的施工期间：地下室部分：以发包人发出的开工令之日起至地下室顶板结构完成之日为止的合同约定的施工期间；地下室以上部分：以地下室顶板结构完成之次日起至结构封顶之日为止的合同约定的施工期间；无地下室无地下室的工程主要材料调差的施工期间：以发包人发出的开工令之日起至结构封顶之日为止的合同约定的施工期间。本案例合同条款依据：本案例合同条款依据：工期与工期与调调差条款密切相关，差条款密切相关，项项目目应严应严格核格核实实准确的工期，以免因工期有准确的工期，以免因工期有误导误导致造致造价增加。价增加。合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文

20、明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 33内部资料 严禁外传 34合同管理的常合同管理的常见问题见问题质质量与量与验验收（收（专专用条款第四条用条款第四条)15工程质量 15.1.工程质量等级标准为：按本专用条款的约定现行的国家相关行业及工程所在地的技术规范及质量验收评定标准，一次验收质量达到合格等级，满足本合同第二册的碧桂园质量管理手册中对于工程实体质量和管理行为的要求，在各个工程节点验收合格。合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例4某碧桂园后期维修工程分布苑区较广，维修在开始时存在较多按人工工日结算的情况，这样不仅导致现场维修效率低下，

21、而且增大现场管理难度大和增加了成本。经过研究讨论后制定了专门的制度，且严格按照维修的工程量结算，使维修成本得到了有效的控制。原原维维修修签证单签证单优优化后，化后，签订维签订维修合同修合同内部资料 严禁外传 35维维修工程修工程是否已是否已过过保修保修期期合同管理的常合同管理的常见问题见问题优优化化方案方案否否发联发联系系单单至原施工至原施工单单位并位并规规定定期限回复期限回复若原施工若原施工单单位不位不维维修，修，则则将将维维修工程修工程发发包包给给第三方第三方维维修修单单位位按合同按合同约约定，从原施工定，从原施工单单位保位保修金扣除修金扣除维维修款及修款及违约违约金金是是将将维维修工程分

22、修工程分类汇总类汇总并估价并估价项项目立目立项项，通，通过过招招标标确定确定维维修修单单位位根据施工根据施工单单位位报报价价进进行核价、行核价、定价，最后定价，最后签订签订施工合同施工合同内部资料 严禁外传 36内部资料 严禁外传 37合同管理的常合同管理的常见问题见问题专专用条款用条款34承包人未能及时进场维修或不能维修或未能在发包人指定的合理期限内维修完好的，则由发包人委托第三方（工程维修专业施工队伍）进场维修，由此产生的所有费用（包括但不限于向第三方支付的修复费用、向业主支付的赔偿费用、业主因房屋质量问题而索赔、退房等造成发包人的损失等，并处以该部分费用的10%作为违约金）可以从发包人未

23、支付承包人的任何款项中扣除，承包人对发包人自行委托第三方维修的维修费用及与质量问题相关的一切费用数额及其合理性均不提异议，并且不解除承包人的任何应负的责任，工程保修期相应顺延。如承包人的剩余款项或保修金不足扣除的，由承包人对发包人承担经济赔偿责任。本案例合同条款依据：本案例合同条款依据：维维修工程修工程闭闭合管合管理理要求要求闭闭合一：合一：责责任任归归属属划分划分维修责任归属划分清晰闭闭合二：合二：责责任金任金额额分分摊摊责任金额分摊详细，落实扣款登记及时内部资料 严禁外传 38合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例5合同管理的常合同管理的常见问题见问题闭闭合一：合一：责责任任归归属划

24、分属划分发书发书函告知函告知对对方需方需书书面确面确认认内部资料 严禁外传 39责责任界定和金任界定和金额额予以明确予以明确内部资料 严禁外传 40落落实实扣款登扣款登记记及及时时合同管理的常合同管理的常见问题见问题责责任金任金额额分分摊详细摊详细闭闭合二：合二：责责任金任金额额分分摊摊合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 41内部资料 严禁外传 42合同管理的常合同管理的常见问题见问题 安全施工文明施工安全施工文明施工(专用条款第五条)承

25、包人应严格遵守国家及工程所在地区地方政府颁发的安全施工、文明施工等规范、条例并达到工程所在地区安全文明施工要求。建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理详见附件9及清单。合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例6未未设设置置临边临边防防护护现场现场管理中，遇到管理中，遇到这类这类情况，情况，应该应该如何如何处处理的？理的？内部资料 严禁外传 43材料堆放混乱材料堆放混乱合同管理的常合同管理的常见问题见问题本案例合同条款依据：本案例合同条款依据：附件14 现场管理实施细则做好现场安全文明施工是确保安全生产、树立企业良好形象的基础工作，同时也是项目快速的开发的重要保证。在安全文明施工管理中

26、，施工合同作为保障工作推行的重要工具，项目应对施工单位做好交底，在工程中要善用合同以维护发包人利益。内部资料 严禁外传 44内部资料 严禁外传 45合同管理的常合同管理的常见问题见问题安全文明施工安全文明施工费费合同价款已含建筑工程安全防护、文明施工措施费用，按法规专款专用，具体金额及支付详见附件9。如发包人向建设行政主管部门办理安全备案时交纳了此项费用，所交的款项从承包人的工程款中扣回（注：所扣金额按照发包人向建设行政主管部门交纳的安全文明施工费金额）。（协议书3.1）合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文明施工八八违约处

27、理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 46内部资料 严禁外传 47合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例7某项目施工过程中，由各施工单位产生的施工垃圾没有统一的处理，造成施工垃圾随意丢弃、堆放的情况异常严重，对项目建设以及正常的展示开放都产生了极其恶劣的影响。现场现场垃圾的清运到底由垃圾的清运到底由谁负责谁负责呢？呢？分分类类处处理理办办法法总总承包承包单单位的垃圾位的垃圾应应由由谁谁清理清理由总承包单位自行负责，并按合同约定，负责分包单位垃圾外运专业专业分包分包单单位的垃圾由位的垃圾由谁谁清理清理由各专业分包单位清运至总承包单位的指定集中地点，由总承包单

28、位统一外运由于分包由于分包单单位未能及位未能及时时按按要求清运，如何要求清运，如何处处理理项目部协调下，由总承包单位负责组织进行清理外运，并向该分包单位收取相应费用内部资料 严禁外传 48合同管理的常合同管理的常见问题见问题解决方案：解决方案：合同管理的常合同管理的常见问题见问题本案例合同条款依据：本案例合同条款依据：附件附件5总总承包管理配合及服承包管理配合及服务务工作内容工作内容9、场场地清理：地清理：各分包单位应做好各自的剩余建筑材料、建筑垃圾的清理工作，建筑垃圾必须及时清运至总承包单位的标段内指定集中地点，由总承包单位统一外运。由于分包单位未能及时按要求清运，影响总承包或其他分包单位施

29、工及现场安全文明生产，总承包单位在征得发包人同意后负责组织进行清理外运，并向该分包单位收取相应费用。在竣工退场前，分包单位的建筑材料和搭设的临时建筑应自行清场清运。合同合同约约定：定：总总承包管理及配合承包管理及配合费费中已包含垃圾清理中已包含垃圾清理费费用用内部资料 严禁外传 49内部资料 严禁外传 50合同管理的常合同管理的常见问题见问题总总承包管理配合及服承包管理配合及服务务的内容有哪些？的内容有哪些？总总承包管理配合及服承包管理配合及服务费务费、水、水电费电费如何如何计计取？取？面、墙面细木工板保护，安排专人看管、维护。内部资料 严禁外传 51合同管理的常合同管理的常见问题见问题1、现

30、场组织管理及配合2、图纸会审3、井架、塔吊等垂直运输工具4、施工脚手架、排栅5、施工场地6、施工临时道路7、施工用水、用电接驳口8、负责为分包单位施工预留孔洞、分包单位施工完成后的孔洞(含结构和墙体)、沟槽的填补、缝、挂网、补灰、收口工作等。9、场地清理10、安全设施11、轴线与标高12、其他:负责对分包单位相关资料进行归档备案管理(含需要总承包单位配合进行资料盖章等)。13、电梯提前验收，电梯验收合格后移交物业前，总承包单位需做好电梯轿厢地总总承包管理配合及服承包管理配合及服务务的内容（的内容（协议书协议书6.2.4、附件、附件5）：）：分分类类工程内容工程内容备备注注第一第一类类室外给水工

31、程、室外消防工程(包括消防水系统、消防自动报警系统)、室外电视、电话、网络工程(不包括电缆保护管)、室外供配电工程（不包括电缆保护管）、绿化工程、室外燃气工程、白蚁防治工程、路灯工程、淋浴屏风工程、人防工程、家用电器、油烟机；非总承包单位安装的吊灯、壁灯、吸顶灯、光纤灯、珠帘灯等（含各种材质）等。总承包管理配合及服务费已包含生活生活水电费、现场现场施工施工水电费第二第二类类锌钢组合栏杆工程、铝合金、塑钢门窗制作安装工程、电梯工程、套内(不含公共区域及四大件)装修工程、公共区域装修工程、四大件（房间门、木地板、橱柜、楼梯扶手）总承包管理配合及服务费已包含生活生活水电费；现场现场施工施工水电费由分

32、包单位向总包单位支付第三第三类类外墙干挂石材工程、室内安装工程(仅适用于整个室内安装工程为发包人指定分包的情况)、酒店装修工程(含房间门等)、桩工程、基坑支护、边坡支护工程总承包管理配合及服务费不包含生活水电费，现场施工水电费；生活生活水电费、现场现场施工施工水电费由分包单位向总包单位支付内部资料 严禁外传 52合同管理的常合同管理的常见问题见问题总总承包管理配合及服承包管理配合及服务费务费、水、水电费电费的的计计取取总总承包管理配合及服承包管理配合及服务费务费由由发发包人向包人向总总包包单单位支付位支付合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二

33、施工范围五五安全文明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料 严禁外传 53内部资料 严禁外传 54合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例8一、背景介一、背景介绍绍某项目低层工程，已竣工，我司（A）与总承包人（B）已办理完结算，但总承包人（B）实际上是将安装转包给C单位，而C单位分包给包工头D。C未与D结算，作为实际施工人D，实际上未拿不到钱，为此，将A、B、C告上法庭。二、案例分析二、案例分析我司只与总承包人A有合约关系，根据高院司法解释，包工头可以向我司主张权利，但仅限发包人欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。三、解决方案三、解决方案总总承包人向法

34、院申承包人向法院申请调请调我司我司结结算算资资料，料，集团法务部与造价部等部门沟通，经法院核实，我司确已办理完结算，并已全部付清款，审判结果是我司无责任摘自法务部相关资料内部资料 严禁外传 55合同管理的常合同管理的常见问题见问题违违法法转转包、分包有哪些法律包、分包有哪些法律风险风险？如果如果发现发现承包人承包人违违法法转转包、分包，包、分包，应应如何如何处处理？理？内部资料 严禁外传 56合同管理的常合同管理的常见问题见问题违违法法转转包、分包包、分包对对承包人的法律承包人的法律风险风险建筑工程招建筑工程招标标标标法中法中规规定定:“转转包包”、“违违法分包法分包”行行为为所所产产生的法律

35、生的法律风险风险主要在于承包人主要在于承包人：1、“转包”、“违法分包”行为被我国相关法律法规所明令禁止。2、“转包”、“违法分包”行为一般会认定为无效，已经取得的非法所得可能被收缴。3、承包人转包、违法分包的，发包人有权解除合同4、转包、违法分包会受到政府部门的行政处罚，如没收违法所得、处以罚款、降低资质等级、吊销资质证书等，这一点往往是发包人与承包人进行工程谈判的重要筹码。内部资料 严禁外传 57合同管理的常合同管理的常见问题见问题违违法法转转包、分包包、分包对发对发包人的法律包人的法律风险风险高院司法解高院司法解释释中：中：1、对发包人而言，实际施工人（即包工头）可要求发包人单独或连带承

36、担支付工程款的责任，产生诉讼纠纷。转包会导致实际施工的人员与施工合同中的承包人不一致，会产生实际施工人（即包工头）。根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释，如如实际实际施工人不能从施工人不能从转转包人、包人、违违法分包人法分包人处领处领取工程款，取工程款，则实际则实际施工人可以以施工人可以以发发包人包人为为被告主被告主张权张权利的，要求利的，要求发发包人承担支付工程款的包人承担支付工程款的责责任，但任，但发发包人只在欠付工包人只在欠付工程价款范程价款范围围内内对实际对实际施工人承担施工人承担责责任任。2、“转包、违法分包”行为经常会发生工程质量和安全事故问题。发包人

37、往往不得不按政府要求承担各种垫付责任，也会产生大量整改维修费用；如发包人主动要求降低工程质量标准、造成重大安全事故的，甚至会构成犯罪。内部资料 严禁外传 58合同管理的常合同管理的常见问题见问题承包人承包人转转包怎么包怎么办办？专专用条款用条款38承包人将全部或任何部分转让给他人的，发包人有权单方解除合同，并书面通知承包人后收回工程，由此给发包人造成的经济损失，发包人有权在支付给承包人的任何款项中扣除，并且承包人应按本专用条款第35.2.6款的约定向发包人支付违约金。第一次第一次出出现违现违法分包情形法分包情形发发包人包人书书面警告，限期整改，承包面警告，限期整改，承包人人书书面面保保证证不存

38、在不存在违违法分包法分包第二次第二次出出现现上述情况上述情况或或不按要求不按要求纠纠正的正的或或不能出具保不能出具保证证不存在不存在违违法分包法分包按人民按人民币币贰贰万元万元/次次进进行行处罚处罚发发包人下达包人下达处罚处罚通知后通知后3个个工作日内仍未工作日内仍未纠纠正正按人民按人民币币壹拾万元壹拾万元/次次进进行行处罚处罚发发包人下达包人下达处罚处罚通知后通知后10个个工作日内仍未工作日内仍未纠纠正正发发包人包人有有权单权单方面解除合同方面解除合同内部资料 严禁外传 59合同管理的常合同管理的常见问题见问题承包人承包人违违法分包怎么法分包怎么办办？专专用条款用条款38.2.4合同管理的常

39、合同管理的常见问题见问题一一黑白合同黑白合同四四工程工程质质量量（维维修管理）修管理）七七转转包、分包包、分包二二施工范施工范围围五五安全文明安全文明施工施工八八违约处违约处理理三三工期工期约约定定六六总总承包管理承包管理配合及服配合及服务务九九索索赔赔管理管理内部资料 严禁外传 60内部资料 严 外传 禁 61合同管理的常合同管理的常见问题见问题案例案例9某项目总包施工单位，提出不施工合同中的防火卷帘防火卷帘，由发包人另外分包。经发包人核实情况后同意另外分包，分包单位也同意按照原总包合同中的单价进行施工，但此行为属总包单位甩项违约行为，我司在总包合同的补充协议中扣防火卷帘部分的合同价款并扣除

40、甩项的违约金。按合同按合同约约定定计计取承包人取承包人违违约约金金摘自工程造价管理部相关资料内部资料 严禁外传 62合同管理的常合同管理的常见问题见问题本案例合同条款依据：本案例合同条款依据：协议书协议书6.2若承包人对本工程部分分项工程拒绝施工时，则属于承包人违约行为，发包人有权在合同价款中扣除相应分项工程造价，同时承包人应向发包人支付相应分项工程造价的20作为违约金。承包人承包人违约违约行行为为拖欠民工工资、质量不合格、进度不达标、承包人原因停工、甩项、转包、违法分包、随意调换现场管理人员、不履行总承包管理配合及服务、外运土方未经过发包人同意、未及时缴清规费等发发包人包人违约违约行行为为发

41、包人原因停工7天以上、逾期支付工程款等合同管理的常合同管理的常见问题见问题常常见违约见违约行行为汇总为汇总当承包人当承包人发发生生违约违约行行为时项为时项目一定要按照合同目一定要按照合同约约定定对对其其进进行追行追责责，维护维护自身利益。与自身利益。与此同此同时时，项项目部也目部也应严应严格履行合同格履行合同义务义务，避免，避免发发生生违约违约行行为为。内部资料 严禁外传 63撤撤场类场类型型撤撤场时场时限限撤撤场场内容内容违约责违约责任任完工撤场（专用条款32.5）竣工验收通过后10天内撤出人、材、机、临建撤离，清理干净每逾期一天伍万元中止撤场（专用条款44.3、44.4）收到合同解除通知之

42、日起10日内1、完成施工界面移交和场地清点2、将自有的机械设备和人员撤离每逾期一天按合同价款1滞留施工场地专用条款44.3承包人撤离施工场地后，如仍有施工人员或以承包人名义的其他人员滞留施工场地按合同暂定总价或结算价（以价高者为准）的15内部资料 严禁外传 64合同管理的常合同管理的常见问题见问题撤撤场场（完工撤（完工撤场场、中止撤、中止撤场场）专专用条款用条款违约违约情形情形36.4索赔和争议期间，不论索赔是否有据，不得拒绝或拖延合同的履行37.2.3争议期间，承包人坚持要求发包人满足承包人所提条件才同意继续施工或撤离施工场地的38.1转包、违法分包屡禁不止44.1(工期类)未按限期开工自行

43、停工持续15天或累计30天任一施工节点上的进度滞后合同约定工期或任一施工节点上，合同约定节点之日，完成工程量低于计划指标30%的或连续二次或累计三次低于计划指标80%的总工期逾期竣工达30天内部资料 严禁外传 65合同管理的常合同管理的常见问题见问题单单方解除合同的方解除合同的约约定定汇总汇总专专用条款用条款违约违约情形情形44.1(质量及其他)施工质量不符合合同约定的，经监理工程师或发包人书面通知，承包人有拒不整改、拖延整改、整改进度缓慢未经发包人同意中途撤场拖欠较大数额民工工资，而政府要求发包人代付民工工资的欠付材料供应商材料款，造成材料供应商阻挠发包人的工程施工和销售严重违反合同的其他各

44、种违约行为。内部资料 严禁外传 66合同管理的常合同管理的常见问题见问题单单方解除合同的方解除合同的约约定定汇总汇总专专用条款用条款违约违约情形情形专用条款37.1因本合同引起的或与本合同有关的争议（除另有约定外），当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，均提请广州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。内部资料 严禁外传 67合同管理的常合同管理的常见问题见问题争争议议解决解决合同管理的常合同管理的常见问题见问题一一黑白合同四四工程质量（维修管理）七七转包、分包二二施工范围五五安全文明施工八八违约处理三三工期约定六六总承包管理配合及服务九九索赔管理内部资料

45、严禁外传 68内部资料 严禁外传 69合同管理的常合同管理的常见问题见问题碧桂园某工程施工范围：一层地下室11,728.02 m2，地上2栋11层小高层和2栋18层高层建筑面积37,390.77m2及一个100m2的配电房组成。总建筑面积49,219.24m2，合同造价7,213.52万元。因市场行情变化，我司经研究决定该工程暂停施工。暂停施工前，本工程进度情况：地下室结构完成，1#(18F)已施工至7层顶板浇捣完成，2#（18F）施工至4层顶板浇捣完成，3#(11F)施工至7层顶板浇捣完成，4#(11F)施工至8层顶板浇捣完成。进度款支付情况：累计完成产值：3512.52万元，完成合同额的4

46、8.69%。累计支付金额：2810.01万元，占合同金额38.95%施工单位根据施工合同条款约定，在规定时间内提出索赔771万元，经多轮谈判，我司最终赔偿530万元。案例案例10内部资料 严禁外传 70合同管理的常合同管理的常见问题见问题常常见见的索的索赔赔有哪些？有哪些？处处理索理索赔时赔时，应应注意什么？注意什么？合同管理的常合同管理的常见问题见问题常常见见的索的索赔赔有哪些？有哪些？工程范工程范围变围变化索化索赔赔：是指业主或工程师指令承包人完成某项工作，而承包人认为已超出合同工作范围或超出投标时估计的施工条件，要求补偿新增开支。工期拖延索工期拖延索赔赔：发包人原因：未按规定时间向承包人

47、提供施工现场、施工道路，干涉施工进展，大量提出工程变更或额外工程、不按时提供施工图纸、不按规定时间提供设计修改图、图纸错误引起返工等。承包人原因：未按合同约定工期完成各节点工作加速施工索加速施工索赔赔：赶工，发包人书面要求，承包人提交施工措施方案获准，承包人提出费用、并提交索赔文本。内部资料 严禁外传 71内部资料 严禁外传 72合同管理的常合同管理的常见问题见问题处处理索理索赔时赔时，应应注意的注意的问题问题1.清晰索清晰索赔证赔证据的基本要求：据的基本要求：清晰、全面、及清晰、全面、及时时、法律效力、法律效力索索 赔赔 证证 据据招标文件、合同文件、各种签约（备忘录、修正案），业主认可的工

48、程实施计划，各种工程图纸，技术规范。来往信件各种会谈纪要施工进度计划和实际进度记录工程中各种检验报告与各种技术鉴定报告、工地交接记录等工程照片气候报告合同范合同范围围外外造成费用增加或工期延误的原因，按合同约定不属于承包人应承担的合同管理的常合同管理的常见问题见问题处处理索理索赔时赔时，应应注意的注意的问题问题2.索索赔赔成立条件（合同原成立条件（合同原则则、三个条件、缺一不可）、三个条件、缺一不可）事件与合同事件与合同对对照照事件已造成了承包人施工成本客外支出OR总工期延误提交事件文本提交事件文本承包人按合同规定提交了索赔书面文件责任，包括行为责任与风险责任以上三个条件无先后之分，以上三个条

49、件无先后之分，应应当同当同时时具具备备，只有工程，只有工程师认师认定索定索赔赔成立后，才能成立后，才能处处理理应给应给予承包人的予承包人的补偿额补偿额内部资料 严禁外传 73内部资料 严禁外传 74合同管理的常合同管理的常见问题见问题处处理索理索赔时赔时，应应注意的注意的问题问题3.注意索注意索赔赔程序程序（专用条款36）36.2承包人向发包人索赔的程序：36.2.1当索赔事件首次发生后的7天内，承包人将自己的索赔意向书面通知监理单位，36.2.2承包人应保持索赔事件同期记录，未经监理单位检查确认的，不能作为索赔的证据使用。36.2.3承包人在发出索赔意向通知后的7天时间内，向监理单位报送一份

50、索赔所依据的理由和索赔款项的具体细节账目的索赔报告。36.2.4监理单位在收到承包人索赔报告或最终索赔报告后的14天时间内，将处理意见书面通知发包人、承包人双方。36.3承包人未能按合同约定履行自己的各项义务，并给发包人造成经济损失的，发包人向承包人提出的索赔参照36.2条款约定的程序执行。36.4在任何索赔和争议期间，不论索赔是否有据，承包人不得拒绝或拖延合同的履行，不得停止施工，否则发包人有权单方解除合同，并要求承包人赔偿由此导致的发包人的损失。内部资料 严禁外传 75合同管理的常合同管理的常见问题见问题实际上，“索赔”是双向的，即对“损失”的补偿。我国标准施工招标文件的通用合同条款中的索