住宅及开发型商业的设计经验.pptx

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1、住宅及开发型商业的设计经验技技术质术质量中心量中心2019.1目目 录录 一、住宅区开一、住宅区开发设计发设计策略策略实实例例 二、房地二、房地产项产项目立目立项规项规划划阶阶段的段的设计设计内容内容 三、开三、开发发商商评审评审住宅区住宅区规规划划设计设计方案的关注点方案的关注点 四、做好开四、做好开发发商商项项目的两个概念目的两个概念一1.产品标准化的落实2.20%微创新：可变户型+智能住宅成熟开发商现在都有自己的户型库。某一开发商集团总部要求：从拿地阶段设计草案、方案深化设计阶段、项目启动设计实施阶段，库内户型选用率不低于80%。理解开发商的标准化主力产品选择成熟的户型、立面造型、材质材

2、料，有利于快速决策,缩短开发周期、是利润的保证、质量的高效管控。成熟2.20%微微创创新：新：可可变户变户型型+智能住宅智能住宅随着房地随着房地产产市市场场的成熟，涌的成熟，涌现现的住宅的住宅类类型越来越多，可以型越来越多，可以说说300平平方米以下方米以下户户型市型市场场上都能找到。上都能找到。还还能用什么来吸引客能用什么来吸引客户户、赢赢得客得客户户？2.20%微微创创新：新：可可变户变户型型+智能住宅智能住宅可变户型主推方向：主推方向：一生住宅（全生命周期住宅）一生住宅（全生命周期住宅）2.20%微微创创新：新：可可变户变户型型+智能住宅智能住宅智慧住区产品配置其他亮点产品介绍智能家居和

3、智慧住区观点：有必要设置空气智能检测装置和净化装置，业主非常重视健康生活。例如新风系统现在已经在很多住宅区实现了（融创的腊山项目）。全面打造住宅科技化概念，符合住宅发展趋势，能够增加住宅亮点、促进销售。（海尔的蓝山公馆）“标标准化准化+微微创创新新”实实例例“产产品研品研发发”实实例：例：“微创新”从哪里来？-产品研发“产品研发”从哪里来？-设计经验的积累和提炼研究总结 房地产的产品研发是客户的需求，是在营销角度、市场角度上的研发1、一生住宅和智慧社区2、UA的“轻奢户型的四大造势”UA的“轻奢户型的四大造势”用的思维去做住宅规划和设计，这才是新常态下住宅设计的王道。二、房地产项目立项规划阶段

4、的设计内容立项规划阶段的设计内容要求 开发商在项目投资立项阶段的规划设计草案要求-更好地指导项目立项阶段规划草案设计及项目前期对风险的控制。技术管控标准：包括四个方面的设计内容：投资分析阶段的规划设计条件分析、产品分析、强排方案分析、规划设计草案结论。主要进行产品初步排布，测算是否满足投资要求。目录框架01 规划设计条件分析02 产品分析03 强排方案分析04 规划设计草案结论1.2.1周边配套：分析周边基础配套设施情况，如交通、商业、教育、医疗、绿地、金融等。1.2.2 竞竞品楼品楼盘盘：分析所在区域（甚至更大区域）内的：分析所在区域（甚至更大区域）内的竞竞品楼品楼盘盘，重点关注其，重点关注

5、其产产品品类类型、型、面面积积区区间间、容、容积积率、率、销销售价售价 格等以及分析本格等以及分析本项项目目对对比比竞竞品楼品楼盘盘的的优势优势、劣、劣势势。1.3.1 用地指用地指标标：如用地面：如用地面积积、容、容积积率、建筑密度、率、建筑密度、绿绿地率、商住比例、地率、商住比例、经经适房比例等；适房比例等；1.3.2限定条件：如建筑高度、建筑退界、出入口位置。01规划设计条件分析说说明：明：规划设计条件是一个广义的概念，包括但不限于政府部门提出的规划条件，其主要内容应包含以下四个方面：可以从宏观、中观、微观三个层面来阐述，宏观层面主要说明项目所在的区县相对于其所在的城市的关系；中观层面进

6、一步说明项目所在的位置相对于其所在区县的关系；微观层面则具体到项目所在地块，分析其周边主要的交通路网、河道水系等，精确锁定项目所在地理位置。分析解读对方案设计影响重大的设计规范，如退界、间距、面宽限制、高度控制。标识标识有有的部分作的部分作为为重点关注内容重点关注内容区位分析区位分析(宏观区位)赵赵巷巷山镇交界，西与夏阳街道、青东农场毗邻，北与香花桥街道、重固镇、华新镇接壤。面积36.36平方千米，东距虹桥机场12千米，南靠国家级旅游基地-佘山，西临淀山湖风景虹虹桥桥站站虹虹桥桥机机场场上海站上海站上海西站上海西站市中心市中心上海南站上海南站12KM15KM22KM23KM区，地理环境十分优越

7、。小结：赵巷镇距市中心较远，但是距离虹桥站及虹桥机场较近，利于出行。示例示例1.1 地理区位赵巷镇位于太湖流域下游，黄浦江上游，青浦区的东部。东与徐泾镇相依，南与松江区的泗泾镇、佘01规划设计条件分析4KM30KM基地位置基地位置朱家角朱家角镇镇青浦客运站青浦客运站赵赵巷巷镇镇10KM4KM香花香花桥镇桥镇5KM区位分析区位分析(中观区位)小结：三镇交汇，人群密集，临近车站，出行方便。1.1 地理区位项目基地位于赵巷镇西侧，是朱家角镇、香花桥镇、赵巷镇的交汇处，基地西侧约5KM为青浦客运站，交通便利。示例示例01规划设计条件分析项目基地南侧为秀禾路，东侧为规划二路，崧泉路从两地块中间穿过，交通

8、便利；西侧和北侧分别为夏阳河及城市河道，景观资源丰富。盈港盈港东东路路公园公园东东路路汇汇金金路路秀禾路秀禾路郊郊环环线线区位分析区位分析(微观区位)小结：道路网格及河道密集，交通便利、景观资源丰富规规划划二二路路崧崧泉泉路路1.1 地理区位示例示例01规划设计条件分析基地位置基地位置农农工商超市工商超市毓秀学校毓秀学校华联华联超市超市妇妇幼保健所幼保健所活活动动中心中心工商信息学校工商信息学校青浦区中心医院青浦区中心医院夏雨幼儿园夏雨幼儿园皇冠酒店皇冠酒店佳佳幼儿园佳佳幼儿园青浦高中青浦高中夏阳湖夏阳湖活动中心酒店湖泊小结：周边配套相对齐全，教育资源、医疗资源丰富示例示例01规划设计条件分析

9、1.2.1 周边配套商业学校医院建筑类别：小高层、多层、联排建筑面积:300000容积率：1.1户型区间：50-120别墅：230-250户数：2814户均价：16000元/顺驰蓝湾建筑类别：多层+别墅均价：16000元/佳乐苑基地位置基地位置佳佳乐乐苑苑蓝蓝湾湾锦锦都都宜达新居宜达新居新城盛景新城盛景新城逸境园新城逸境园新青浦佳园新青浦佳园建筑类型：配套商品房均价：12000元/新城逸境园建筑类别：高层+多层均价：15000元/a小小结结：通：通过过周周边边楼楼盘盘分析，分析，竞竞品楼品楼盘盘多多层层及及联联排排别别墅居多，均价墅居多，均价约为约为15000元元/。销销售售较较好的楼好的楼盘

10、盘均以改善均以改善型大型大户户型型产产品品为为主，房型方正。本主，房型方正。本项项目是以三房目是以三房为为主的高主的高层产层产品，与品，与竞竞品楼品楼盘盘差异化差异化竞竞争，争，户户型上仍以型上仍以刚刚需需紧紧凑凑户户型型为为主，能主，能较较好达到快速去化的目的。好达到快速去化的目的。（要有初步的住宅（要有初步的住宅产产品建品建议议了）了）竞品楼盘1.2.2新城盛景示例示例01规划设计条件分析地块名称用地性质用地面积（）容积率建筑高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）商住比例经适房比例29A-06A商住混合用地24072.3Far2.524H8035居住区35%商业20%1:35%30A-05A

11、商住混合用地12911.2Far2.524H8035居住区35%商业20%1:35%崧路汇金路30A-05A地块规划二29A-06A地块路禾236M泉100M77M秀256M160M138M95M路用地指标 1.3.1示例示例01规划设计条件分析公交站控控规规要求要求：基地主要出入口设置：地块主要出入口设置于基地南侧秀禾路，并应符合上海市控制性详细规划技术准则的要求出入口出入口设设置：置：主入口设置于秀禾路，满足控规要求，并避开公交车站及交叉路口次入口设置于崧泉路，有利于盘活沿街商业，并使两地块入口相对，形成较好的规划格局崧泉路秀禾路汇金路29A-06A地块30A-05A地块规划二路70M城市

12、道路城市水系次出入口主出入口示例示例01规划设计条件分析1.3.2 周边道路交通分析路控控规规要求要求：住宅退让道路规划红线控制：建筑退让崧泉路和秀禾路规划道路红线不小于5米；住宅后退蓝线要求：建筑退让西侧和北侧河道陆域控制线不小于3米；崧泉禾路汇金路29A-06A地块30A-05A地块规划二路按照控规要求退界5M多、低层建筑后退曲线切点连线5M,高层退8M高层退界范围：15d20)高层退界范围：12d16)秀按照控规要求退界5M按照控规要求退界5M上海市城市上海市城市规规划管理技划管理技术规术规定要求：定要求：主要朝向：高层退让建筑高度的0.25倍，且不小于15M；低层退让建筑高度的0.6倍

13、，且不小于6M次要朝向：高层退让建筑高度的0.2倍，且不小于12M低层退让建筑高度的0.25倍，且不小于2M示例示例01规划设计条件分析1.4.1 基地退界分析内容示意图浦西内环线以内其他地区高层居住建筑南北向平行布置Lx同时符合：Lx满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不小于连续一小时Lx0.5HLx24MLx30M高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置R45LxR同时符合：Lx满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不小于连续一小时Lx0.5HLx24MLx30MR45LxRB同时符合：Lx满足北侧住宅居室冬至日满窗日照有效时间不小于连续一小时Lx0.3HLx20MB16M

14、高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距LxLx13M建筑建筑间间距公式距公式高层居住建筑与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，并应符合下列规定：（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值浦西内环线以内地区为24米，其他地区为30米。（二）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。（三）高层居住建筑的山墙与高、

15、多、低层居住建筑的山墙间距不小于13米。小结：1、本案住宅限高80M，故其南北向间距为：30Md40M；2、山墙间距为13M。示例示例01规划设计条件分析1.4.2 建筑间距分析本本节节主要分析主要分析产产品的品的类类型及构成。型及构成。从大从大层层面来面来说产说产品品类类型主要包含商型主要包含商业业和住宅；和住宅；产产品构成品构成则则是要分是要分析住宅和商析住宅和商业业的量比关系，分的量比关系，分别别分析商分析商业业和住宅的和住宅的类类型及构成。型及构成。总总体而言，就是要体而言，就是要综综合分析土地出合分析土地出让让条件、前期及条件、前期及销销售等各部售等各部门门的要求，逐步明确各不定因素

16、，的要求，逐步明确各不定因素，缩缩小小项项目的可行方向，从而确定目的可行方向，从而确定强强排方案的方向。排方案的方向。02 产品分析住宅：住宅：产产品品类类型的确定：根据土地出型的确定：根据土地出让让条件（主要是容条件（主要是容积积率、建筑密度、限高等）、其他影响因素率、建筑密度、限高等）、其他影响因素（如商（如商业业部分的占地面部分的占地面积积）的分析及）的分析及经验经验数据（数据（详见产详见产品指品指标标参考表），参考表），确定住宅确定住宅产产品的品的类类型型，为产为产品品选选型奠定基型奠定基础础。商商业业：商商业类业类型的确定：根据各限定条件（如土地出型的确定：根据各限定条件（如土地出让

17、让条件、各部条件、各部门门要求）、周要求）、周边边条件及市条件及市场场情况情况（前篇已述），确定商（前篇已述），确定商业业做法：做法：合适的商合适的商业业形式形式（如（如底商、集中商底商、集中商业业、商、商业业街街等），并明确其等），并明确其进进深、深、层层数、建筑密度数、建筑密度等。等。根据根据项项目区位、目目区位、目标标客客户户确定确定产产品品线线：C2、C4/C5、C7（普通、中端、中高端、高端住宅）。（普通、中端、中高端、高端住宅）。列明列明营销营销提供的提供的户户型配比表，并以此指型配比表，并以此指导导强强排排设计设计。住宅主力住宅主力户户型型应应从各区域从各区域产产品品标标准化准化

18、户户型型库库中中选择选择。用表格和用表格和图图示的方式，示的方式，标识标识所所选户选户型的型的编编号号、并并标标明明户户型和各主要空型和各主要空间间的面的面积积、面、面宽宽、进进深深等主要参数。等主要参数。02 产品分析什么叫什么叫产产品品线线？2.1 设计条件解读土地出土地出让让条件条件总计总计容面容面积积：53358.2（商业20%，住宅80%）容容积积 率率：2.5建建 筑筑 密密 度度：35%保障性住宅保障性住宅：住宅总建筑面积的5%一房室配比30%，套型45-50；二居室配比40%，套型50-65；住宅住宅总总面面积积：42686.4商商业总业总面面积积：10621.6三房室配比30

19、%，套型65-80建建 筑筑 限限 高高：24H 80（住宅）策划与策划与销销售要求售要求户户型型类别类别户型一：90左右，2房2厅1卫户型二：90左右，3房2厅1卫户型三：130左右，3房2厅2卫户户型面型面积积配比配比90左右，70%（含5%保障性住宅）130左右，30%商品房商品房总总建筑面建筑面积积：40725总总户户户户 数：数：约410户数数 比：比：130:90=1:3总总占地面占地面积积（即建筑基底面（即建筑基底面积积）：）：7470住宅住宅层层数：数：8-27层(由限高决定)保障房保障房总总建筑面建筑面积积：2134总总 户户 数数：约40户户户数数 比比：一房：二居：三房=

20、1:2:1解解 读读任任务务解解读读29A-06A示例示例02 产品分析可做商可做商业业，两，两边总长边总长度度为为308M，扣除小区入，扣除小区入口（口（20M）及退界，可）及退界，可建建设总长设总长度度约为约为280M，商，商业总业总建筑面建筑面积积10621.6(前前页页推推导导所所得得)商商铺进铺进深深12M层层数数约为约为3.16层层（即全（即全3层层）商商铺进铺进深深15M层层数数约为约为2.53层层（即（即2层层+局部局部3层层）X商商业业占地面占地面积积：4270住宅占地面住宅占地面积积：3200（总总占地面占地面积积-商商业业占地面占地面积积）住宅住宅住宅平均住宅平均层层数数

21、=住宅住宅总总建筑面建筑面积积(已前已前页页推推导导出出)/住宅占地面住宅占地面积积=42686.4/3200=13.3层层商商铺进铺进深深19M层层数数2层层X2层层（一拖二式）商（一拖二式）商业业，配合，配合局部局部3层层，进进深略深，但作深略深，但作为为沿街商沿街商业业尚可，可采用尚可，可采用2层层（一拖二式）商（一拖二式）商业业，高度，高度合适，但合适，但进进深深过过大，不建大，不建议议采采用用2.1 设计条件解读虽进虽进深深较较合适，但合适，但3层层商商业业，去化去化难难度大，不建度大，不建议议采用采用示例示例 任任务务解解读读29A-06A商商业业本案本案仅仅崧泉路与秀禾路崧泉路与

22、秀禾路02 产品分析土地出土地出让让条件条件总计总计容面容面积积：32278（商业20%，住宅80%）容容积积 率率：2.5建建 筑筑 密密 度度：35%保障性住宅保障性住宅：住宅总建筑面积的5%一房室配比30%，套型45-50；二居室配比40%，套型50-65；住宅住宅总总面面积积：25822商商业总业总面面积积：6456三房室配比30%，套型65-80建建 筑筑 限限 高高：24H 80（住宅）策划与策划与销销售要求售要求户户型型类别类别户型一：90左右，2房2厅1卫户型二：90左右，3房2厅1卫户型三：130左右，3房2厅2卫户户型面型面积积配比配比90左右，70%（含5%保障性住宅）1

23、30左右，30%商品房商品房总总建筑面建筑面积积：24530总总户户户户 数：数：约250户数数 比：比：130:90=1:3总总占地面占地面积积（即建筑基底面（即建筑基底面积积）：）：4904住宅住宅层层数：数：8-27层(由限高决定)保障房保障房总总建筑面建筑面积积：1292总总 户户 数数：约25户户户数数 比比：一房：二居：三房=1:2:1解解 读读任任务务解解读读30A-05A2.1 设计条件解读示例示例02 产品分析本案崧泉路、秀禾路以本案崧泉路、秀禾路以及及规规划路均可做商划路均可做商业业。在在规规划路上，其商划路上，其商业业价价值值不高，不高，则仅则仅保留其保留其转转角部分。所

24、以得出其角部分。所以得出其总总长长度度为为221M，扣除小，扣除小区入口（区入口（20M），可建），可建设总长设总长度度约为约为201M，商商业总业总建筑面建筑面积积6456(前前页页推推导导所得所得)商商铺进铺进深深12M层层数数约为约为2.68层层（接近全（接近全3层层）商商铺进铺进深深15MX商商业业层层数数约为约为2.14层层（即（即2层层+局部局部3层层）商商业业占地面占地面积积：3015住宅占地面住宅占地面积积：1889（总总占地面占地面积积-商商业业占地面占地面积积）住宅住宅住宅平均住宅平均层层数数=住宅住宅总总建筑面建筑面积积(已前已前页页推推导导出出)/住宅占地面住宅占地面积

25、积=25822/1889=13.7层层虽进虽进深深较较合适，但大部分合适，但大部分为为3层层商商业业，去化，去化难难度大，不建度大，不建议议采用采用2层层（一拖二式）商（一拖二式）商业业，配合，配合局部局部3层层，进进深略深，但作深略深，但作为为沿街商沿街商业业尚可，同尚可，同时时与与29A-06A地地块协调块协调一致，可采用一致，可采用任任务务解解读读30A-05A2.1 设计条件解读示例示例02 产品分析30A-05A地块类型类型户数面积户数比面积比其中90两房舒适100左右857539%35%90三房紧凑100左右857539%35%130三房紧凑55左右735022%30%合计255左

26、右24500100%100%29A-06A地块类型类型户数面积户数比面积比其中90两房舒适150左右1218037%30%90三房紧凑145左右1421036%35%130三房紧凑110左右1421027%35%合计405左右40600100%100%产品定位及户型配比示例示例产产品定位品定位本项目位于城市近郊，客户以首置为主并兼顾部分首改客户，以高层住宅为主，拟定位为 C4 产品。户户型配比型配比营销提供的产品配比如下表所示（商品房）：02 产品分析序号户型编号套内面积套型面积面积比例备注ASH-100-322-NS-01S100.112535%BSH-78-321-NS-02J78.797

27、35%DSH-75-221-NS-01J75.89530%商商业业住宅住宅15M6M37M130A90D90B60505080三室两厅两卫三室两厅两卫两室两厅一卫三室两厅一卫两室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅一卫两室两厅一卫两房一房三房两房商品房商品房26M保障房保障房130A90D90B130A90B90B90D39.6M28M商品房主力商品房主力户户型从型从产产品品标标准化准化户户型型库库中中选择选择。户户型型编编号：号：A：SH-100-322-NS-01SB：SH-78-321-NS-02JD：SH-75-221-NS-01J 2.4产品模块选择示例示例产产品模品模块块分析分析02 产品

28、分析户型平面图A户户型型编编号：号：SH-100-322-NS-01S舒适舒适户户型型优点：三开间南向，南北通透，双阳台设计主卧室卫生间套房设计，独立衣帽间，提升主卧居住品质所有卧室全开间飘窗设计，增加视觉进深，拓展可使用空间主卧卫生间飘窗设计，增加置物空间，享受沐浴时光次卫生间飘窗设计，提高淋浴空间舒适度55序号：A10编号：SH-100-322-NS-01S套内面积：100.1功能空间使用面积（不含墙体）玄关/客厅18.76餐厅7厨房5.52公卫3.85生活阳台5.4工作阳台2.8主卧13.2主卧收纳2.08主卫4.762卧11.573卧8.784卧/走道9.92.4 产品模块选择A户型（

29、130）1、设计标准示例示例02 产品分析2、平面图户型平面图D户户型型编编号：号：SH-75-221-NS-01J紧紧凑凑户户型型优点：主要居住空间全南向，带来更多阳光厨房U型台面布置，操作流线舒适，享受居家烹饪时光卫生间干湿分离设计主卧室设置步入式衣帽间，满足主人更多衣物收纳需求，提升主卧品质次卧室嵌入式衣柜，空间规矩方正，双飘窗设计，拓展室内空间尺度130909090ADBB90909090DDBB56序号：A05编号：SH-75-221-NS-01J套内面积：75.8功能空间使用面积（不含墙体）玄关/客厅18.04餐厅8.43厨房5.36公卫5.22生活阳台5.37工作阳台/主卧15.

30、7主卧收纳/主卫/2卧9.663卧/4卧/走道5.83示例示例2.4 产品模块选择D户型（90两房）1、设计标准02 产品分析2、平面图户型平面图B户户型型编编号：号：SH-78-321-NS-02J紧紧凑凑户户型型1AD优点：起居空间全部朝南厨卫全明内部空间方正走道空间少缺点：南北不通透卫生间小909090DBB909090DB57B序号：A06编号：SH-78-321-NS-02J套内面积：78.7功能空间使用面积（不含墙体）玄关/客厅11.72餐厅6.60厨房5.32公卫2.88生活阳台3.97工作阳台/主卧11.68主卧收纳/主卫/2卧9.523卧7.864卧/走道4.302、平面图1

31、、设计标准902.4 产品模块选择B户型（90三房）示例示例02 产品分析“强强排方案排方案”？03 强排方案分析开发商拿地之前要求设计公司做的排布总图。主要是根据用地不同位置进行价值分析，进行业态布局，来测算是否满足投资要求。一般强排方案会根据容积率要求布置多种产品组合来进行比较，比如容积率在2.4左右的时候，可以布出高层产品、全是18层产品、高层加洋房产品、高层18层小高层结合的产品，来判断最有利的产品组合布局。一般营销会根据所处地段适合做什么样的产品提出意见，设计单位再据此进行规划策划、设计总图。产品指标参考表容积率产品组合分析要求1.0-1.51洋房、2洋房+别墅、3高层+别墅1、2、

32、3至少各出一个方案1.5-2.01高层+别墅、2高层+多层、3高层2.0-2.51高层+别墅、2高层+多层、3高层2.5-3.01高层、2高层+多层1、2至少各出一个方案，并应分析梯户比和超高层对方案的影响3.0以上1高层、2高层+超高层根据产品分析进行三种以上的强排方案比较分析，在满足规划设计要求的前提下，按照楼层完全平均或多层、小高层、高层等不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列并分析其优劣势，完成规划设计草案总平面及其对应的综合经济技术指标表。对地块四界条件进行梳理（标明主次干道），分析其对本地块的影响，为地块价值分析奠定基础；根据前页对于地块四界的梳理，分析地块价值，可根据不同产

33、品类型分别予以阐述；根据前页对于地块价值的分析，明确各产品类型的适建范围；应应包含包含总图总图（完整表达楼（完整表达楼栋栋信息如楼信息如楼层层数、高度等）、数、高度等）、总总体体经济经济技技术术指指标标、地下、地下车库车库平面（表达初步方案平面并含平面（表达初步方案平面并含单车单车位指位指标标）及及层层高高、空间关系展示等内容。要确保满足各项规划条件、相关规范，使方案有方案有实际实际操作性，操作性，尤其须须确保确保满满足日照要求；足日照要求；以不同的以不同的产产品品组组合方案作合方案作为为强强排的主要关注点，从排的主要关注点，从规规划指划指标标、成本、售价、投、成本、售价、投资资收益等方面收益

34、等方面对对各个方案各个方案进进行行对对比分析，参照下比分析，参照下表遴表遴选选最最优优方案。方案。03 强排方案分析公交站崧泉路秀禾路汇金路29A-06A地块30A-05A地块3.1 地块四界分析规划二路城市道路城市水系绿化带公交车站示例示例03 强排方案分析住宅价住宅价值值地块居住价值沿水系向城市道路依次递减；示例示例03 强排方案分析水系绿化3.2 地块价值分析商商业业价价值值地块商业价值城市道路向水系依次递减；水系绿化3.3 适建度分析商品房位置保障房位置商业位置崧泉路秀禾路汇金路规划二路29A-06A地块30A-05A地块29A-06A地地块块：东侧东侧和南南侧侧紧邻城市道路，为其打造

35、沿街商业提供人流支撑，故而商商业业适合布置于此，同时与对面地块商业形成呼应；西西侧侧和北北侧侧为自然河道，景观资源较好，故而适合布置住宅住宅；30A-05A地地块块：东侧东侧、西西侧侧和南南侧侧紧邻城市道路，为其打造沿街商业提供人流支撑，同时与对面地块商业形成呼应,故而商商业业适合布置于此；东侧东侧和北北侧侧为自然河道，景观资源较好，故而适合布置住宅住宅；另据前篇关于土地价值的分析，沿崧泉路崧泉路和秀禾路秀禾路住宅价值最低，故可将保障房保障房安置于此处。示例示例03 强排方案分析2F90（，朋友圈两房）50 新资料 房）（两3.4 强排方案方案一130(三房）90（三房）73318F18F26

36、F26F26F9F14F2F26F18F3F2F26F3F12F夏阳河崧泉次入口路秀禾主入口路2F3F14F主入口汇金路强排草案60（两房）50（一房）送80(三房)2F商业3F商业示例示例03 强排方案分析总车位数地面车位地下车库备注953比例数量比例数量地下室总面积单车位面积a值（估值）13.8%12686.2%8273128537.91/512F汇金路秀禾路地下地下车库车库（31285，一，一层层，827个）个）地面地面车车位（位（126个）个）3.4 强排方案方案一车库示例示例03 强排方案分析主要主要经济经济技技术术指指标标表表用地面积21343总建筑面积71738其中地下18380

37、其中机动车库17294单层，含人防2481非机动车库1086地上53358其中住宅42759商业10599居住户数433户居住人口1386人3.2人/户容积率2.5-建筑占地面积5412建筑密度25.36%-绿地面积7750绿地率36.31%-机动车位582个商业：1辆/100；住宅：1.1辆/户其中地上58个10%，（暂估。出让条件规定：商业地上停车数占10%，住宅未规定）地下524个90%非机动车位603个商业：1.2辆/100；住宅（三类）：1.1辆/户其中地上0个地下603个建筑面建筑面积积分分类统计类统计表表类别面积（）备注地上住宅42759-其中商品房40626-保障房2133-商

38、业10599-其中一拖二式808076.23%三层251923.77%地上建面小计53358-地下机动车库17294其中自然车库14810人防车库2484非机动车库1086地下建面小计18380合计71738户户型配比型配比类型所属面积段户数面积户数比面积比保障房4550一房94322.08%1.01%5065二居94322.08%1.01%95492.08%1.28%6580三房97202.08%1.68%商品房90两房1461314033.72%30.73%90三房1431287033.03%30.10%130三房10814616.1824.94%34.18%合计43342759.1810

39、0.00%100.00%方案一3.4 强排方案指标29A-06A地块示例示例03 强排方案分析主要主要经济经济技技术术指指标标表表类别面积单位备注用地面积12911总建筑面积45182其中地上32277其中住宅25839商业6438地下12905单层，含人防1361其中机动车库12216非机动车库689居住户数278户居住人口890人3.2人/户容积率2.5建筑占地面积3688.7348建筑密度28.57%绿地面积4519.8绿地率35.01%机动车位370个商业：1辆/100；住宅：1.1辆/户其中地上68个18.4%，（出让条件规定：商业地上停车数占10%，住宅地上停车数占20%）地下30

40、3个81.60%非机动车位383个商业：1.2辆/100；住宅（三类）：1.1辆/户其中地上0个地下383个建筑面建筑面积积分分类统计类统计表表类别面积备注地上建筑面积32277其中住宅25839其中商品房24546保障房1293商业6438其中一拖二式5805三层632地下建筑面积12905其中机动车库12216其中自然车库10855人防车库1360非机动车库689户户型配比型配比类型户数面积户数比面积比保障房2412935.00%5.00%其中45-50一房62732.08%1.01%50-65两房126002.08%1.01%65-80三房64202.08%1.28%商品房2542454

41、695.00%95.00%其中90两房100860033.72%30.73%90三房98872233.03%30.10%130三房56722424.94%34.18%方案一3.4 强排方案示例示例指标30A-05A地块03 强排方案分析方案二3.4 强排方案11F11F26F26F26F9F26F12F11F2F24F11F3F2F3F夏阳河崧泉次入口路秀禾主入口路2F3F11F主入口汇金路强排草案60（两房）50（一房）50（两房）80(三房)2F商业3F商业11F2F130(三房）90（三房）90（两房）示例示例03 强排方案分析总车位数地面车位地下车库备注908比例数量比例数量地下室总面

42、积单车位面积a值（估值）13.1%11986.9%7892868736.31/43.4 强排方案方案二车库示例示例地下地下车库车库（28687，一，一层层，789个）个）地面地面车车位（位（119个）个）03 强排方案分析主要主要经济经济技技术术指指标标表表用地面积21343总建筑面积70897其中地下17538其中机动车库16640单层，含人防2717非机动车库898地上53358其中住宅42759商业10599居住户数413户居住人口1322人3.2人/户容积率2.5-建筑占地面积5636建筑密度26.41%-绿地面积7500.00绿地率35.14%-机动车位560个商业：1辆/100；住

43、宅：1.1辆/户其中地上56个10%，（暂估。出让条件规定：商业地上停车数10%，住宅未规定）地下504个90%非机动车位499个商业：1.2辆/100；住宅（二类）：0.9辆/户其中地上0个地下499个建筑面积分类统计表类别面积（）备注地上住宅42759-其中商品房40626-保障房2133-商业10599-其中一拖二式808076.23%三层251923.77%地上建面小计53358-地下机动车库16641其中自然车库13933人防车库2708非机动车库898地下建面小计17539合计70897户型分类统计表类型所属面积段户数面积户数比面积比保障房4550一房94322.18%1.01%5

44、065二居94322.18%1.01%95492.18%1.28%6580三房97202.18%1.68%商品房90两房1461314035.35%30.73%90三房70630016.95%14.73%130三房16121186.4938.98%49.55%合计41342759.49100.00%100.00%示例示例指标29A-06A地块03 强排方案分析3.4 强排方案方案二主要主要经济经济技技术术指指标标表表类别面积单位备注用地面积12911总建筑面积44324其中地上32277其中住宅25839商业6438地下12047单层，含人防1437其中机动车库11490非机动车库557居住户

45、数258户居住人口826人3.2人/户容积率2.5建筑占地面积3726建筑密度28.86%绿地面积4519.8绿地率35.01%机动车位348个商业：1辆/100；住宅：1.1辆/户其中地上63个18.1%，（出让条件规定：商业地上停车数占10%，住宅地上停车数占20%）地下285个81.90%非机动车位309个商业：1.2辆/100；住宅（二类）：0.9辆/户其中地上0个地下309个建筑面建筑面积积分分类统计类统计表表类别面积备注地上建筑面积32277其中住宅25839其中商品房24546保障房1293商业6438其中一拖二式5805三层632地下建筑面积12047其中机动车库11490其中

46、自然车库10053人防车库1436非机动车库557户户型分型分类统计类统计表表类型户数面积户数比面积比保障房2412935.00%5.00%其中45-50一房62732.08%1.01%50-65两房126002.08%1.01%65-80三房64202.08%1.28%商品房2342454695.00%95.00%其中90两房48412833.72%30.73%90三房94836633.03%30.10%130三房921205224.94%34.18%方案二3.4 强排方案指标30A-05A地块示例示例03 强排方案分析方案三3.4 强排方案11F18F18F18F26F9F14F2F26F

47、11F2F主入口夏阳河崧泉次入口路秀禾路2F3F14F主入口汇金路强排草案18F2F18F3F12F60（两房）50（一房）50（两房）80(三房)2F商业3F商业130(三房）90（三房）90（两房）示例示例03 强排方案分析总车位数地面车位地下车库备注949比例数量比例数量地下室总面积单车位面积a值（估值）13.0%12387.0%8263299939.91/43.4 强排方案地下地下车库车库（32999，一，一层层，789个）个）地面地面车车位（位（126个）个）方案三车库示例示例03 强排方案分析主要主要经济经济技技术术指指标标表表类别面积单位备注用地面积21343总建筑面积74311

48、其中地上53358其中住宅42759商业10599地下20952单层，含人防1468其中机动车库19832非机动车库1119居住户数450户居住人口1440人3.2人/户容积率2.5建筑占地面积5792建筑密度27.14%绿地面积4675绿地率21.90%机动车位601个商业：1辆/100；住宅：1.1辆/户其中地上60个10%，（暂估。出让条件规定：商业地上停车数占10%，住宅未规定）地下541个90%非机动车位622个商业：1.2辆/100；住宅（三类）：1.1辆/户其中地上0个地下622个建筑面建筑面积积分分类统计类统计表表类别面积备注地上建筑面积53358其中住宅42759其中商品房4

49、0626保障房2133商业10599其中一拖二式8000三层2599地下建筑面积20952其中机动车库19832其中自然车库18364人防车库1467非机动车库1119户户型分型分类统计类统计表表类型户数面积户数比面积比保障房3621335.00%5.00%其中45-50一房94502.08%1.01%50-65两房1810082.08%1.01%65-80三房96752.08%1.28%商品房41440626.495.00%95.00%其中90两房1621425633.72%30.73%90三房1641459633.03%30.10%130三房8811774.424.94%34.18%方案三

50、3.4 强排方案指标29A-06A地块示例示例03 强排方案分析主要主要经济经济技技术术指指标标表表类别面积单位备注用地面积12911总建筑面积44324其中地上32277其中住宅25839商业6438地下12047单层，含人防1437其中机动车库11490非机动车库557居住户数258户居住人口826人3.2人/户容积率2.5建筑占地面积3726建筑密度28.86%绿地面积4519.8绿地率35.01%机动车位348个商业：1辆/100；住宅：1.1辆/户其中地上63个18.1%，（出让条件规定：商业地上停车数占10%，住宅地上停车数占20%）地下285个81.90%非机动车位309个商业：