地产集中商业项目启动评审会.pptx

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1、1部门 文件名五、集中商业5.3.3 -精装资源的选择5.3.3 -精装范围及面积5.3.3 -精装成本及敏感点分析5.3.3 -主要装饰材料样板5.3.3-精装样板段内容及计划5.3.3-精装修各单项形式分析及影响5.3.3-精装修工程5.3.4 景观3集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1 商业定位5.1.1 项目区位及商业指标5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目总体规划及商业指标5.1.2 区域环境及辐射客群5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域功能分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成5.1.3 商业竞争市场环境5.1.3-区域商圈格5

2、.1.3-主要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分析5.1.4商业定位及业态组合5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-功能构成配比5.2 研发5.2.1 总图5.2.1-规划设计条件5.2.1-规划设计原则5.2.1-规划风险管控5.2.1-总图溢价策略5.2.1-总图及指标5.2.1-商业布局及分区5.2.1-商业室外交通分析-周边道路5.2.1-建筑退界及间距分析5.2.1-地块及建筑尺寸分析5.2.1-场地标高及竖向设计5.2.1-室外场地分析5.2.2 商业5.2.2-业态填空及得房率计算5.2.2-柱网研究5

3、.2.2-层高及净高分析5.2.2-商业水平动线5.2.2 -商业垂直动线5.2.2 -卫生间布置点位5.2.2 -公区尺度5.2.2 -商场疏散及消防设计5.2.2-设备用房及辅助设施5.2.2-地面停车分析5.2.3-立面5.2.3-外立面设计原则5.2.3-外立面展开比例及主要材料5.2.3-广告位设置分析5.2.3-外立面关键点研究5.2.3-外立面LED显示屏分析5.2.3-外立面效果图5.2.4 -地库5.2.4-车位指标分析5.2.4-车库出入口分析5.2.4-地库平面及车位指标5.2.4 -人防设计5.2.4-车库层高及净高5.2.5-专项设计5.2.5-百货专项设计5.3.1

4、 机电系统5.3.15.3.15.3.15.3.15.3.15.3.15.3.1-空调系统-强电系统-弱电系统-商业运营弱电系统-给水系统-排水系统-燃气系统5.3.1 -排油烟系统5.3.1 -机房布置方案5.3.1 -交通设备选型5.3.1 -噪声控制5.3.1 -灯光5.3.1 -公共附属设施5.3.2 结构5.3.2 -结构选型5.3.2 -结构转换5.3.2 -荷载取值5.3.2 结构缝目录5.3.3 公区精装5.3.3 -精装定位及风格5.2.5-超市专项设计5.2.5-影院专项设计5.2.5-冰场专项设计5.2.5-儿童职场专项设计5.2.5-地铁及地下通道专项设计5.2.5-屋

5、顶花园及设备布置专项设计5.2.5-后勤系统专项设计5.2.5-变形缝设计5.3 项目建设管理及技术 5.3.4-景观定位及策略5.3.4-景观设计原则5.3.4-景观空间要求及交通分析5.3.4-景观设计分解5.3.4-景观成本管控5.3.4-景观施工管控5.3.5 资产管理5.3.5-资产清单5.3.5-资产评估5.3.6 建造标准5.3.6-商业建造标准5.3.6-专项技术标准5.3.7 租户协调5.3.7-前期信息调查5.3.7-关键节点管控要点5.3.7-租户管控要点5.3.7-开业前租户风险预估5.3.7-其它补充内容4集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.6 物业管理5.

6、6.1 人流管理5.6.2 车流管理5.6.3 货运相关配套5.6.4 垃圾清运相关配套5.6.5 组织规划及人员配置5.6.6物业收费标准5.6.7 物业用房选址、面积及平面布置5.6.8 其它物业管理风险5.6.9购物中心环境品质保障目录5.4 收益测算5.4.1 租务市场调研数据5.4.1-城市商圈分布5.4.1-商圈租赁市场概况5.4.1-零售业态租金情况5.4.1-主力店租金情况5.4.25.4.35.4.45.4.55.4.65.4.75.4.8平均租金及各层租金预估广告及推广活动收入预估停车收入预估全部收益汇总成本分析及比较投资回收测算招商策略及招商节点5.5 后期运营管理规划5

7、.5.1 营运组织架构及岗位配置5.5.2 统一营运管控体系，建立经营预警机制5部门 文件名5.1 商业定位5.1.1 项目区位及商业指标5.1.1-项目区位条件5.1.1-项目总体规划及商业指标6运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板5.1.1-项目区位条件两江交汇、港运门户、钢铁重镇 宝山位于长江、黄浦江交汇处，海运连接164个国家和地区的400多个港口，区内有三大集装箱码头，吞吐量占上海70，是全国最大的集装箱储运基地。宝钢连续十年入选世界500强，现位居世界钢铁行业第二位，中国第一位。版权声明 2008 龙湖地产有限公司宝山规划呈“三段式”：北部产业，中部新城，南部老城新城规划亦呈“

8、三段式”：东部工业、中部居住&工业、西部生态居住本项目所在区域近半土地用途为“生态绿地”，堪称“北上海天然氧吧北上海天然氧吧”宝山宝山钢铁钢铁基地基地宝山城市宝山城市工工业业园区园区-北区北区罗罗店工店工业业小区小区月月杨杨工工业业区区顾顾村工村工业业园区园区本本项项目目宝山城市宝山城市工工业业园区园区-南南版权声明 2008 龙湖地产有限公司区区吴淞工吴淞工业业基地基地生生态绿态绿地地环绕环绕住宅地住宅地块块密集密集片区中心的片区中心的地地铁铁上盖商上盖商业业运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板75.1.1-项目区位条件插图8集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1.1-项目总体

9、规划及商业指标一一 总总体指体指标标合合计计C2-3地地块块 C3-2地地块块12总总用地面用地面积积项项目建目建设设用地面用地面积积81637.1 50539.331097.881637.1 50539.331097.83容容积积率率3.04.045建筑密度（建筑密度（设计设计）建筑密度（规划要求）绿绿化率（化率（设计设计）50.8%40%16%42.7%40%21%64%40%8%绿化率（规划要求）20%6总总建筑面建筑面积积（报规报规）6.1地上（报规）397555 203948 193607276009 151618 1243916.2地下（报规）121546 523306921678

10、赠赠送面送面积积 20706 20706实际实际建建设设面面积积(6报规报规+7赠赠送送)428261 224654 1936079998998车车位数（不含公交枢位数（不含公交枢纽纽）9.1地上9.2地下9.3公交枢纽203224617864071034246788407公交枢公交枢纽纽停停车车407辆辆，计计入入红线红线内内刚刚好好满满足足规规划要求划要求9集团运营部集团启动会资料编制模板南区SOHO持有商业 销售商业 北区LOFT北区SOHO配套物管用房 设备用房 非机动车库车库合计用地面用地面积积()12,410.3 18,570.512,00021,125.9 17,170.7116

11、.724300081,637.1用地面积占比(%)地上建筑面积()地下建筑面积()建筑面建筑面积积()建筑面积占比(%)15.2%49,6411,21150,85212.8%22.7%74,28222,52196,80324.3%14.7%36,0007,00043,00010.8%25.9%63,37889064,26816.2%21.0%51,51241051,92213.1%0.1%37003700.1%0.3%8261509760.2%0.0%06,8856,8851.7%0.0%03,4723,4720.9%0.0%079,00779,00719.9%100%276,009121,5

12、46397,555100%货值(万元万元)货值占比(%)利润(万元万元)利润占比(%)98,03821%19,18420%152,83732%49,42652%126,32527%15,50816%96,44620%11,74312%473,646100%95,861100%5.1.1-项目总体规划及商业指标销售商业公寓持有商业10集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板插图一1234总体指标总用地面积项目建设用地面积容积率建筑密度（设计）建筑密度（规划要求）C3-2地地块块31097.831097.84.064%40%566.16.27899.19.2绿化率（设计）绿化率（规划要求）总建筑

13、面积（报规）地上（报规）地下（报规）赠送面积实际建设面积(报规+赠送)车位数地上地下8%20%193607124391692160193607998-998注1：项目建设用地面积指不含代征绿地、道路的净建设用地面积；注2：赠送面积指需要发生成本的、不能办理产权、但可以提供给独立业主使用空间的面积，包括2.2米以下的地上和地下空间、不计入产权面积的两层挑空的阳台、可提供夹层空间的面积、算半面积封闭空间等。注3：实际建设面积=总建筑面积（报规）+赠送面积5.1.1-项目总体规划及商业指标11部门 文件名5.1 商业定位5.1.2 区域环境及辐射客群5.1.2-区域定位及发展方向5.1.2-区域功能

14、分区特征5.1.2-区域公共交通条件5.1.2-辐射商圈的人口构成12运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板 2008 龙湖地产有限公司体赛、BMW大师赛（2012.10）；版权声明 六条公交线与轨交7号线换乘人流量可观。规划绿地已建住宅规划住宅合计消费人群近45万 顾村公园2013樱花节人流超过百万，其余时段郊游、烧烤人流如织（周末人流3万左右）；美兰湖高尔夫球场赛事密集：上海名人赛、全国团5.1.2 区域环境及辐射客群区域居民现有人口约20.3万人，至2016年约29.9万人，至2019年约40.8万人另两大景点、枢纽换乘人流将成为消费人群的重要补充现有居民20万至2019年约40万人潜

15、在人群13运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板5.1.2-区域定位及发展方向版权声明 2008 龙湖地产有限公司14运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司分钟，前往苏州仅1小时。5.1.2-区域公共交通条件项目紧邻4大交通主动脉，车行往还上海各区及周边城市均十分便利200m至宝安公路（宝山至嘉定安亭），北部交通主动脉；1km至沪太路（太仓至上海火车站），北部交通主动脉；3.7km至外环沪太路口，通过外环前往虹桥枢纽仅20分钟，前往浦东机场仅40分钟。4.8km至郊环沪太路口，通过郊环前往南通仅80版湖、顾村刘行&潘广路美兰权声明 罗店 2008 龙湖地

16、产有限公司大场镇上海大学长寿路静安寺CBD大华世博园磁悬浮、新国际博览中心本案直接本案直接辐辐射范射范围围 本项目通过7号线链接上海多个关键区域，通过7号线可直接换乘1、2、3、4、6、8、9、10、13共计9条线路，为区域居民工作、出行提供了极大便利（至静安寺仅35分钟）；本项目辐射区域涵盖顾村、罗店两镇，范围内设顾村公园、刘行、潘广路、罗南新村、美兰湖共5个站点。运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板155.1.2-区域公共交通条件无缝连接轨交7号线刘行站1、2号出口距离潘广路站仅300米；距离顾村公园站仅1500米本案16运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖

17、地产有限公司 公交、轨交无缝换乘的实现将极大丰富本项目的人流量，提升商业竞争能力。5.1.2-区域公共交通条件地铁上盖、外环&郊环、沪太路&宝安公路、公交始发站无论自驾或公共交通，来往本项目均极其便利，堪称“综合型交通枢纽”项目内部规划公交始发站，含6条线路，其中5条连通宝山各区域，1条通往嘉定。17运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板 2008 龙湖地产有限公司6.9KM5.7KM7号线老罗店7.3KM美兰湖老刘行顾北路4.5KM老顾村3.1KM动迁区顾村公园版权声明4.7KM动迁区 本地原住民：主要分布在老罗店、老顾村、老刘行三处，年龄层范围较广，消费能力中等，以日常生活消费为主；市区

18、导入客户（动迁）：主要分布在地块周边动迁区，来自上海市区各个区域，以北区为主（闸北、虹口、杨浦），年龄层范围较广，消费能力较强，日常生活消费与时尚类消费兼具；市区导入客户（高端）：主要为分布在美兰湖、顾村公园附近购买高端改善类住宅的客户，消费能力强，日常生活消费与时尚类消费兼具；新上海人：主要分布在美兰湖、顾村公园、顾北路附近首次置业的客户，是年轻时尚中产阶级，消费能力较强。5.1.2-辐射商圈的人口构成本案主要辐射顾村、罗店两镇，区域内客户以居民为主，分为三类：本地原住民；上海市区导入客户；新上海人18部门 文件名5.1 商业定位5.1.3 商业竞争市场环境5.1.3-区域商圈5.1.3-主

19、要竞争商业分析5.1.3-商业业态机会分析19运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明昊元商圈顾村公园 2008 龙湖地产有限公司罗店老镇世纪联华皇冠假日美兰湖高尔夫北欧新镇奥特莱斯地块东侧动迁区项项目目/区区域域商商业类业类型型典型品牌典型品牌人气人气罗店老镇世纪联华北欧新镇地块东侧动迁区昊元商圈沿街商业大卖场+转租区奥特莱斯+街区式商业沿街商业沿街商业+街区式商业农工商超市、来伊份、苹果花园世纪联华、美食广场、一伍一拾、爱乐游、肯德基奥特莱斯、鼎中鼎豆捞、婚纱摄影、伊诺咖啡肯德基、菜场联华超市、ok拉、全家、克里斯汀、德庄、中国黄金、阿迪达斯旺旺弱一般旺顾村公园街区式商业顾村公园烧

20、烤、麦当劳、刘一手、永和大王、房产中介一般依云长街沿街商业华联、伊诺咖啡、鸡公煲一般依云长街5.1.3-区域商圈片区商业发展较为落后，当前呈：不集中、档次低、体验性差的特点强势主力业态方面，大卖场仅有世纪联华，无影院，KTV为低端地方品牌20运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司正大持有正大持有整体招租整体招租绿绿地地销销售售售后包租售后包租南楼南楼北楼北楼用售后包租模式，地下部分、南楼1-4F及北楼4F采用持有招租模式；目前据传该项目意向引入卜蜂莲花，开业时间在2014年下半年。5.1.3-主要竞争商业分析与该项目相比，我司项目在交通条件、体量、租售模式

21、、规划等各方面均占据明显优势绿地正大缤纷城临近7号线顾村公园站，距本项目1.5公里；商业面积共80596（地上62464），其中北楼1-3F共30000采21运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明共康路站共康路站万达广场本项目刘行站刘行站商商业业建筑面建筑面积积地址地址开开业时间业时间开开发发商商/营营运商运商建筑形建筑形态态商商业业定位定位物物业处业处置方式置方式停停车车位位主要消主要消费费群体群体租金水平租金水平110,000平方米平方米上海共和新路一二八纪念路路口2012年6月万达集团 上海宝山万达投资有限公司六层购物中心，三层室外步行街中档区域型购物中心购物中心：业主持有，对

22、外租赁。室外步行街商铺：对外销售1,200个周边写字楼白领、及宝山区中至中高收入的家庭型消费人群F1租金租金报报价价8-15元元/天天/平方米平方米主要租主要租户户楼楼层层F1F2入入驻驻品牌商家品牌商家万达百货、玛莎百货、沃尔玛超市、第一食品万达百货、国美电器、ZARA、UNIQLO、CASIO、H&M、GXG、Mo&Co、LEE等F3万达百货、大玩家超乐场、屈臣氏、美克美家、倍思家、热风、星动力、豆捞坊、避风塘等F4万达百货、大歌星量贩KTV、麦当劳、肯德基、必胜客、星巴克、哈根达斯、望湘园、汉拿山、板长寿司、丰收日等F5万达百货、万达影城F6 丰收日 2008 龙湖地产有限公司5.1.3

23、-主要竞争商业分析宝山万达距本项目较远，且依托轨交1号线，客户群不同，不作为竞品本项目体量与其接近，定位方面应采取差异化策略，打造宝山另一标杆22运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板5.1.3-商业业态机会分析1、填补商业业态空白自发形成的街铺、集中步行街、传统百货超市，是传统商业发展三个阶段，随着本区域快速发展、人口快速聚集，区域现有商业形态不能满足消费者的需求。集购物、餐饮、娱乐、社交等功能于一体的购物中心业态代表着商业发展的未来，而该业态在本区域尚属空白。这是本项目最大的发展机会。2、提升商业业态档次消费者在满足基本需求之后，必然追求消费品质、消费体验。区域现有商业消费形式单一、档次

24、低、体验感差。锁定区域内中高质量消费人群，迎合区域内中高端消费需求，填补区域内中高端消费市场。这是本项目最大的经营机会。3、抢占竞争优势区域市场容量有限，未来较长一个阶段内只能容纳一个大型购物中心，本项目以较高的商业形象、物业条件、经营水平进入区域市场，确立区域商业标杆，在打压现有低水平商业的同时，给潜在竞争对手设置进入门槛。这是本项目最大的竞争机会。版权声明 2008 龙湖地产有限公司23部门 文件名5.1 商业定位5.1.4商业定位及业态组合5.1.4-项目SWOT分析5.1.4-项目总体定位5.1.4-项目客群定位5.1.4-项目业态组合5.1.4-功能构成配比24运营及投资发展部 集团

25、启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司1、本区域未来人口导入量较大，区内缺乏优质商业项目，市场空间较大；2、本项目交通条件较好，自驾、地铁、公交等均能便利到达。5.1.4-项目SWOT分析OSWT优势优势劣劣势势威威胁胁1、周边现有低端商业、低价竞争可能会对本项目的客流有一定分流作用；2、未来可能出现的大型高水平商业的潜在威胁；3、本项目有大量销售型商业，未来经营管理可能对自持商业产生一些负面影响。1、本区域距离市区较远，目前周边人口数量不足，人口导入需较长时间；2、本项目远离传统商圈，周边商业氛围缺乏，市场培育需较长时间。机会机会1、本项目规划有大体量购物中心，业态齐全，集客

26、力强，容易形成项目特点和竞争优势；2、本项目接驳地铁，周边有两个大型公园，如果充分利用能给项目带来大量区域外人群。25运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板 2008 龙湖地产有限公司5.1.1-商业总体定位总体定位：北城天街上海西北部首席10万万“精致生活、精致生活、乐乐享享时时尚尚”全天候一站式 Lifestyle center便捷交通便捷交通地铁、公交、自驾版权声明 综合枢纽强强势业态势业态强化客流吸附能力领衔区域市场强强调调体体验验强调参与性，全家动员，增加客户停留时间引引领时领时尚尚快时尚配合专卖店提升区域时尚水准26运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板5.1.4-项目总体定位

27、版权声明 2008 龙湖地产有限公司27运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板版权声明 2008 龙湖地产有限公司单单一一业态业态宝山万达广场11万平方米购物中心多元化多元化业态业态大众化大众化低档低档绿地正大缤纷城8万平方米街区商业万尚生活广场&依云长街合计2.9万平方米街区商业本项目商业10万平方米购物中心5.1.4-项目总体定位高档高档28运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板辐射范围 划定原则：考虑竞争因素，项目辐射区域锁定在顾村镇、罗店镇范围内。区域范围：东至潘泾河、西至宝山嘉定界、北至石太路、南至外环。客群构成 核心客群：顾村、罗店新建商品房导入人口、中心城区动迁人口、本地原住

28、民。辅助客群：其他通过7号线、内部公交枢纽站、外环&郊环、沪太路&宝安公路导入的人群。版权声明 2008 龙湖地产有限公司客群数量 顾村居民：现状10.2万人、2016年15.6万人、2019年23.7万人。罗店居民：现状10.1万人、2016年14.3万人、2019年17.1万人。5.1.4-项目客群定位29运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板5.1.4-项目业态组合版权声明 2008 龙湖地产有限公司30集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1.4-项目业态组合B1生活食尚大卖场&美食广场作为两大主力店，结合两个地铁出口，组织人流，形成集生活购物、快餐、速食、药妆、小零售等业态

29、为一体的生活美食集市零售：1812平米餐饮：2905平米超市：7325平米地铁出入口意向业态、品牌 大卖场、美食广场；零售：万宁、一伍一拾、基本生活、酷乐潮玩；餐饮：赛百味、食之秘、小林煎饼、西树泡芙、呷哺呷哺、唐饼家、快乐柠檬。31集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1.4-项目业态组合L1潮流品味潮流、品“味”两大主题相结合，集快时尚、专卖店、西餐、面包房、休闲餐饮等为一体，洋气、舒适、有调性零售：6157平米餐饮：1043平米零售次主力店：1180平米意向业态、品牌 快时尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：Lacoste、C.P.U、ck underwear、SWATCH、E

30、BT；餐饮：巴黎贝甜、wagas、星巴克、哈根达斯、麦当劳、必胜客。32集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1.4-项目业态组合L2精致生活快时尚店铺一拖二，配合精品专卖店，形成时尚氛围餐饮以东南亚、日韩特色品牌为主零售：5205平米餐饮：2950平米零售次主力店：1954平米意向业态、品牌 快时尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：E-LAND、ONLY、江南布衣、ecco、CROWN、hotwind、ME&CITY；餐饮：避风塘、赤坂亭。33集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1.4-项目业态组合L3全家动员零售以牛仔、运动、成熟装、童装、内衣等为主，配合美容纤体、儿童

31、培训，另加时下热门餐饮，形成全年龄段覆盖楼层零售：3817平米餐饮：5272平米生活配套：1733平米意向业态、品牌 零售：VANS、阿迪达斯、青山洋服、十月妈咪、E_LAND KIDS、Paw In Paw、黛安芬；餐饮：港丽、小辉哥；服务：拜尔齿科、曼都发型、美丽田园、潮手潮脚、赢在起点34集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1.4-项目业态组合L4吃喝玩乐强目的性楼层，三大主力商户为：影院、KTV、大中餐。另配各菜系代表热门餐饮品牌，打造区域客户吃喝玩乐首选地娱乐：2280平米餐饮：5605平米影院：4263平米意向业态、品牌 影院、KTV、大中餐；餐饮：釜山料理、外婆家、西贝

32、西北菜、麻辣诱惑、望湘园、上海人家、汉泰、屋企汤馆、和民居食屋。35集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1.4-功能构成配比请对以下信息进行说明：（按商家经营范围面积统计）1、总出租面积54267、主力店面积占比22.6%。2、每个楼层主要业态：主力店、零售、餐饮、娱乐、服务所占面积及业态占比。3、并对每个楼层的主要业态做代表品牌面积举例B1主力店：大卖场，如永辉、华润，7325L1零售：如Lacoste，150；餐饮：如星巴克，200；零售次主力店：如H&M（1复2），2000L2零售：如only，250；零售次主力店同1楼L3零售：如VANS，50；餐饮：如港丽，500，生活配套

33、如曼都发型，250L4主力店：影院如幸福蓝海，4263；娱乐如好乐迪，2800；楼层B1零售1812餐饮2905娱乐0主力店7325次主力店 生活配套0合计1204311801954F1F2F3F4615752053817010432950527256050002280426300173308379101091082112914合计业态占比1699131.3%1777532.8%22804.2%1158822.6%31345.8%17333.2%54267100.0%36集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.1 商业定位5.2 研发5.3 项目建设管理及技术5.4 收益测算5.5 后期

34、运营管理规划5.6 物业管理返回目录37集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1 机电系统5.3.1-空调系统5.3.1-强电系统5.3.1-弱电系统5.3.1-商业运营弱电系统5.3.1-给水系统5.3.1-排水系统5.3.1-燃气系统5.3.1-排油烟系统5.3.1-机房布置方案5.3.1-交通设备选型5.3.1-噪声控制5.3.1-灯光5.3.1-公共附属设施返回目录38集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-空调系统请对以下信息进行说明：1、冷热源方案；2、空调系统分区，各区空调负荷计算原则（下表）；3、机房、新风井、排风井、防排烟井、冷热水管井的布局原则；4

35、、各层空调机房、新风机房、风机房及各区制冷机房、锅炉房、换热站的位置、面积；5、室外风冷机组、冷却塔、冷凝器的位置及对相邻建筑的影响分析（遮挡、美观）；估算表单位制冷量 单位制热量 总制冷/制热量(w/m2)(w/m2)(w/m2)参数（按系统）主力百货系统选择独立单冷/冷暖超市影城次主力店、商铺插图39集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板区域人员密度（m2/人）新风量（M3/h.P）允许灯光设及设备散热量负荷噪声（NC）夏季干球温 相对湿度（冬季干球温 相对湿度度（oC）%）度（oC）（%）（W/m2）超市主力店电影院餐饮区冰场商铺5.3.1-空调系统空调、强电负荷计算标准及分区原则空

36、调负荷计算原则室内干球温度及相对湿度40集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板置原则：1.新风井、排风井结合防火分区每2000m2 左右设置一处；2.热回收机组根据当地节能要求选配；新风及排风热回收机组设置于屋面；3.消防排烟井每防火分区预留两处，排烟风机设置于屋面；4.结合防火分区设置强弱电间各一处；新风井新风管排风井消防排烟井冷热水管井弱电间强电间排风井排风管新风井5.3.1-空调系统典型位置机电管井及设备方案相关机电管井及设备间设41集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板优化前新风机房方案优化后新风机房方案 保留热回收功能，新风热回收机组在屋顶集中设置，通过增设新排风竖井送至各层

37、。（新排风竖井每平米设置一组，共约平米）；增加商业使用面积（平米）：共计平米；D 保留了新风热回收功能，节约新风负荷30%5.3.1-空调系统机电管井及设备方案空调系统方案优化A 取消在每层布置的新风热回收机组，相应新风机房取消。（原方案新风机房设置原则：平米设置一个，每个约平方米）42集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板制冷机房（百货）400平米制冷机房（Mall）1500平米制冷机房（超市）制冷机房布置大样图（冰蓄冷）Mall空调系统：1.百货、超市、影院及其余商业部分空调制冷系统分别设置；2.集中机房采用冰蓄冷系统2、转移高峰电量1554MWh3、增加投资811万元，预计回收期为3

38、.3年4、北京市对蓄冰系统有补助，系统招标时需要求厂家配合办理以便我司取得该项补贴5.3.1-空调系统空调制冷方案43集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板至各户户内。请插入项目总图标识燃气供应方案室外机安装位置5.3.1-空调系统空调系统销售型商业空调方案：1.销售型商业空调形式按照冷媒多联机预留；2.屋顶预留各家室外机安装条件；3.冷媒管道沿预留竖井敷设44集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板2.屋顶预留各家室外机安装条件；3.冷媒管道沿预留竖井敷设至各户户内4.为避免影响两侧住户，考虑在东西两侧设置隔音屏障，减少噪音对SOHO居民影响。室外机安装位置空调冷媒管冷媒管管井5.3.

39、1-空调系统主机布置方案销售型商业空调方案：1.销售型商业空调形式按照冷媒多联机预留；45集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-强电系统请对以下信息进行说明：1、市政供电方案，是否设置变电站；2、变配电室配置原则；例如百货变配电室、超市变配电室、自持商业变配电室；3、开闭站、开关站、变配电室、柴油发电机房的位置、面积、布置原则；4、强电负荷单位用电指标标准（见下表）；说明标准制定的依据；5、电井的布置原则；6、变压器容量计算、供电范围；插图切换方式保障负荷形 建筑面积 单位用电指 保障负荷总式 (m2)标（W/）量(KW)双路或柴发参数主力百货超市独栋酒楼次主力店、商铺销售型商

40、业46序号业态小计建筑面积（）单位用电指标（VA/）12345678910111213电器美食广场纤体美容健身冰场电玩地下车库公寓（SOHO）商业地下车库超市电影院儿童职场。1.商业各业态电负荷均为与集团商运多次沟通达成一致的结果；2.讨论过程中参考了朝阳大悦城、永旺商城、凯德商业项目以及重庆北城天街项目的用电负荷；3.特殊业态（职场、超市、冰场等）参照了商运提供的商家机电要求；4.按照国家规范及考虑到项目初期业态调整及日后发展可能，用电指标预留了适当余量。集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-强电系统强电负荷计算标准及分区原则关键点说明：47集团运营及投资发展部集团启动会资料

41、编制模板4、电子巡更系统；5、BA设备管理系统；6、综合布线；7、计算机网络；8、无线WIFI覆盖；9、有线电视；10、火灾漏电报警系统。插 图（各系统的系统示意图）5.3.1-弱电系统请对以下信息进行说明：1、监控系统；2、安防报警系统；3、门禁系统；48集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板关键点说明：通用系统设置*综合布线系统（语音、宽带、集中POS收银）；*有线电视系统；*背景音乐系统；*电视监控系统；*周界及入侵报警系统；*电子门禁、巡更系统；*停车管理系统*楼宇自控系统差异性系统设置*信息发布系统1、室外屏体规格数量按照立面统一设置；2、室内每个人流重要分流点设置；*客流统计系

42、统；1、设置位置建筑主要出入口；2、主要功能分区出入口百货儿童职场冰场电影院摄像机统计分析服务器LAN信息管理服务器5.3.1 机-弱电系统Mall机电方案弱电方案49集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板4、背景音乐；5、收银系统；6、客流统计系统；7、信息发布系统。插 图（各系统的系统示意图）5.3.1-商业运营弱电系统请对以下信息进行说明：1、停车管理及移动收费系统；2、智能停车引导系统；3、停车反寻系统；50集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-给水系统请对以下信息进行说明：1、站房布置原则；2、给水分区、计量方式、配置标准；插图参数计量方式总建筑面积(m2)供水水

43、表大小备注主力百货超市儿童职场冰场电影院餐饮商铺独立市政独立市政独立市政独立市政独立市政(物业)物业51集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-排水系统请对以下信息进行说明：1、室外隔油池/化粪池/生化池容量及布置点位图，分析对建筑的影响及解决方案；2、室内排水方案；3、室内隔油池布置方案；4、雨水方案。插图52集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板室内厨房要求做器具隔油排水立管室外隔油池污水提升泵井5.3.1-排水系统Mall餐饮部分排污方案53集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-排水系统后街底商餐饮部分排污方案室内厨房要求做器具隔油室外隔油池排水立管污水

44、提升泵井54集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-燃气系统请对以下信息进行说明：1、燃气管道的走向；2、各层厨房的位置布置原则；3、燃气计量表间布置；4、当地燃气设置要求。插图55集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板室内燃气立管厨房泄爆窗井2.地下一层厨房设置窗井泄爆；3.对餐饮布局要求：每层可以分散布置，各层中的位置尽量对位。燃气外线管道5.3.1-燃气系统燃气 Mall部分餐饮部分排油烟方案：1.Mall内餐饮燃气外线沿南北双向布置，地下多立管入户，立管接至各层（水平避免穿越防火分区）；56集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-排油烟系统请对以下信息进

45、行说明：1、排油烟系统的排放方案；2、气味、噪声对环境的影响及防范措施。插图57集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板屋面排放；请插入项目总图标识燃气供应方案Soho底商部分，餐饮排油烟方案1、为保证密封，采用1.5mm厚不锈钢板焊接2、水平段设0.2%坡度，以便排除油污及清洗管道5.3.1-排油烟系统餐饮排油烟Mall部分，餐饮排油烟方案餐饮部分排油烟方案：1.Soho沿街底商,餐饮油烟沿屋面通过廊桥上至Mall屋面排放；2.Mall内部餐饮油烟沿竖井上58集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-机房布置方案请对以下信息进行说明：1、地库内设备机房的位置及面积要求；2、屋顶

46、机房的位置及面积要求；3、（如有）屋面绿化、屋面配套功能、屋面设备、设备围挡的设计思路；插图59集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板地下一层主机房布置图消防安防中控室（Mall用）消防安防中控室（soho用）电信电视机房商铺计算机房分界小室电信电视机房分界小室低基低基生活水泵房（住宅用）低基开闭站高基消防控制室5.3.1-机房布置方案地库机电方案主机房布置方案60集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板地下二层主机房布置图变配电室（Mall）变配电室（SOHO）换热站(商业)变配电室（主力店）变配电室（儿童职场）变配电室（Mall、制冷机）中水机房变配电室（soho）变配电室（冰场）变

47、配电室（影院）变配电室（超市）变配电室（Mall）变配电室（Mall）给水机房（商业）500m25.3.1-机房布置方案地库机电方案主机房布置方案61地下三层主机房布置图制冷机房（百货）制冷机房（Mall）消防水泵房500m2制冷机房（超市）集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-机房布置方案地库机电方案主机房布置方案62集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-交通设备选型1、扶梯：技术参数。2、客梯：技术参数。3、货梯：技术参数。4、客货两用梯：技术参数。5、中庭观光梯：技术参数。6、消防电梯：技术参数。7、步道梯：技术参数。63集团运营及投资发展部集团启动会资料

48、编制模板5.3.1-噪声控制请对以下信息进行说明：1、特殊业态如影院、KTV、酒吧、游戏厅等降噪方案。2、室外空调机组、风冷机组、冷却塔、冷凝器的降噪及减震方案。3、空调机房、新风机房、排风机房、排烟机房、送风机房、空调冷机房、柴油发电机房、水泵房、设备转换层的降噪及减震方案。64集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-灯光插图请对以下信息进行说明：1、建筑立面照明方案（效果）；2、园林景观照明方案（效果）；2、室内照明方案，例如：公区照度、色温、重点部位效果。65集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.1-公共附属设施插图请对以下信息进行说明：1、遮阳：系统型式；2、

49、中庭悬挂点位及型式。66集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.2 结构5.3.2 -结构选型5.3.2 -结构转换5.3.2 -荷载取值5.3.3 结构缝返回目录67集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.2-结构选型请对以下信息进行说明：1、主体结构各部分的结构选型；2、特殊空间的结构选型，如电影院、儿童职场、冰场等大空间，过街廊桥、等；3、特殊需求引起的非常规结构形式如入口构筑物、超大型LED屏等插图68集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板儿童职场、冰场、电影院：大空间，顶板采用空间网架或钢桁架结构1#、2#过街廊桥：钢桁架结构过街廊桥2#过街廊桥1#过街廊桥儿

50、童职场冰场电影院5.3.2-结构选型结构选型特殊空间69集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板1#过街廊桥2#过街廊桥5.3.2-结构选型结构选型廊桥结构计算简图70集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板5.3.2-结构转换请对以下信息进行说明：1、商场与上部住宅/SOHO的结构转换情况说明；插图71集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板商业mall：钢筋混凝土框架结构商业裙房：钢筋混凝土框架结构住宅：钢筋混凝土剪力墙结构商业mall商业mall住宅单建地下车库还建楼商业mall地下车库soho地下车库可售底商Soho：钢筋混凝土剪力墙结构还建楼：钢筋混凝土框架剪力墙结构单建地下车