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2010年北京知名地产项目目标成本测算.xls

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2010年北京知名地产项目目标成本测算.xls

日期2010年11月15日总成本一土地费用328,290,62665328,290,62665240028313878按地上建筑面积均摊。二勘察、设计等前期费用18,803,6306018,803,63060137481797821调研评估费802,24441802,24441587767211环境评估费118,34463118,34463087113合同额450000元,除一期分摊117000元外,其余费用按CY07,CY09,CY10地块建筑面积均摊。212交通评估费144,64344144,64344106138合同额550000元,除一期分摊143000元外,其余费用按CY07,CY09,CY10地块建筑面积均摊。213能源评估、水土保持241,94902241,94902177231合同额420000500000元,除一期分摊239200元外,其余费用按CY07,CY09,CY10地块建筑面积均摊。214可行研究费147,27332147,27332108141合同额560000元,除一期分摊145600元外,其余费用按CY07,CY09,CY10地块建筑面积均摊。215设计定位、销售调研费150,03401150,03401110143216其它00000000000022勘查费938,14933938,14933686897221测绘683,86000683,86000500654按5元/建筑平米计算。222文物古迹勘探地下管线探测)55,7000055,70000041053合同额。223初勘25,5493625,54936019024合同金额66405元,按CY09,CY10地块建筑面积均摊。224详勘160,43523160,43523117153合同金额416985元,按CY09,CY10地块建筑面积均摊。225售楼处详勘12,6047412,60474009012226施工放线000000000227竣工测量000000000228沉降测量00000000023规划设计费12,975,1081412,975,10814948712405231概念设计530,95617530,95617388508方案比选合同额138万,按CY09,CY10地块建筑面积均摊。232方案设计4,231,688054,231,6880530944046已签合同额13695587元含CY09、CY10地块。09地块地上37元/M2,地下10元/M2,公共区域精装方案增加70万元;233施工图设计3,282,528003,282,5280024003138已签合同额9795342元,09地块24元/M2。234环境方案设计000000000000235环境施工图设计826,50388826,50388604790已签合同,CY09地块设计费1494480元,代征绿地设计费总额205575元,按CY09、CY10地块建筑面积分摊。236立面设计费650,00000650,00000475621237展示区设计000000000000展示区设计费5786530元,此项费用含于营销费之展示区费用中。238人防专项设计费000000000239小市政、燃气专项设计费1,511,330601,511,3306011051445含室外部分强电设计费,电力设计费按变配电估价的47计取,燃气设计费按4元/㎡估算。2310室内精装设计828,31755828,31755606792仅指室内精装修设计费用,合同额1311261元,公共部分设计20万元,因户型调整设计费增加145万;多层部分按建筑面积分摊。2311标识系统设计140,00000140,00000102134暂定合同金额为38万元,(CY09多层,高层及CY10商业酒店分摊后为14万元)2312热力小市政设计155,92160155,92160114149按投资额的38计算。2313晒图及其他200,00000200,0000014619124审图费136,77200136,77200100131241施工图审查费(公建)000000000000242施工图审查费(民建)136,77200136,77200100131按照100元/㎡计入243勘查审查费000000000000序号成本科目名称成本估算估算说明建筑面积136772M2,其中地上建筑面积93107M2。可售面积10459191M2,总户数426户,共13栋可售单方②CY09地块多层成本测算审核版建筑单方①估算公式1/8日期2010年11月15日序号成本科目名称成本估算估算说明建筑面积136772M2,其中地上建筑面积93107M2。可售面积10459191M2,总户数426户,共13栋可售单方②CY09地块多层成本测算审核版建筑单方①估算公式25咨询费、代理费1,560,451521,560,4515211411492251招标费1,560,451521,560,45152114114922511设计招标费00000000000025111招标代理费00000000000025112招标补偿费00000000000025113监理招标管理费0000000000002512工程招标1,560,451521,560,451521141149225121招标代理费180,00000180,00000132172总包、监理、精装修及设备招标等。25122招标管理费496,65752496,65752363475建筑工程承发包交易中心备案交纳费用,用建安估算金额作为基数。25123造价咨询费用883,79400883,79400646845二期工程CY09地块多层合同金额为833794元,二期工程CY09地块7#楼工程测算合同金额为50000元,二期工程售楼处及样板间已含在销售费用中。25124其他00000000026临设及其他费用2,390,905212,390,9052117482286261临时道路15,8000015,80000012015262临时用电100,00000100,00000073096263临时用水195,04421195,04421143186含改造水塔3万元及Ф300过街管(600M600元/M36万元)的费用;多层部分按建筑面积分摊。264伐树200,00000200,0000014619140棵,一棵5000元。265临时围墙(挡板)000000000266临时围墙(挡板)拆除000000000000267临时设施000000000000268扬尘覆盖80,0610080,06100059总包未进场时质监站检查现场时要求对现场进行覆盖。按占用土地面积单价15元/M2269其他1,800,000001,800,0000013161721工地现场管理费,包含月度固定费用8万18月144万元,及突发事件处理费用;多层部分按建筑面积分摊。三建安工程费747,868,87032747,868,87032546800715035四公共配套费用25,057,9707425,057,97074183212395841学校、幼儿园分摊费用17,717,2804217,717,280421295416939按5000元/㎡估算,建筑面积16895M2,按CY01、CY02、CY07,CY09,CY10地块建筑面积均摊。42代征绿地设计及施工费用2,097,340092,097,3400915332005按5万㎡,200元/㎡估算,按CY01、CY02、CY07,CY09,CY10地块建筑面积均摊。43高压塔迁移费用5,243,350235,243,3502338345013费用待定,按总价2500万元估算,按CY01、CY02、CY07,CY09,CY10地块建筑面积均摊。五工程建设监理费2,228,061002,228,0610016292130合同金额为2228061元。六行政事业收费21,723,6585421,723,65854158832077061新型材料专项基金273,54400273,5440020026262散装水泥专项资金18,8745418,8745401401863基础设施配套费用21,359,2400021,359,240001561720422按建筑用途住宅150元/㎡、车库190元/㎡计算。64证照费00000000000065消防审核费00000000000066防洪维护建设费00000000000067路灯维护费000000000000本工程无市政用路灯,无需交纳此费。68室内环境质量检测费52,0000052,00000038050每栋楼10个点,400元/点。69土壤氡气检测费20,0000020,00000015019七维修基金000000八管理费用16,313,6438216,313,643821192815597二六项之和的2计算。九销售费用98,860,4763098,860,476307228194520按销售收入的3(已含展示区费用33076万元)。十财务费用85,529,6419185,529,641916253481775101土地费用利息41,482,8035841,482,803583033039662按234年计算,按单利计算,利率54102二六项成本利息44,046,8383244,046,838323220542113二六项之和的54计算,1年期。直接成本合计1,344,676,579871,344,676,579879831521285641按返还80考虑。文件规定计取。2/8日期2010年11月15日序号成本科目名称成本估算估算说明建筑面积136772M2,其中地上建筑面积93107M2。可售面积10459191M2,总户数426户,共13栋可售单方②CY09地块多层成本测算审核版建筑单方①估算公式十一营业税及附加181,244,20655181,244,206551,325161,73287按照销售收入的55税率计入。十二土地增值税557,812,21098557,812,210984,078415,33323测算明细详盈利分析表。十三所得税302,904,05315302,904,053152,214662,89606测算明细详盈利分析表,按25计算。合计2,386,637,050552,386,637,0505517449752281856产品类型销售单价(元/M2)可销售总额(万元)104,5919131,00000324,235530100,0005,300合计105122销售利润率2758329,53590,871项目盈利空间可销售总额-本项目总成本多层车库高层可销售总额可销售面积(M2)/个3/8一、项目基本情况二、成本、盈利指标测算CY09售价总用地面积M25337423项目总建筑面积M213677200平均售价(元/M231507计容积率面积M29310700其中多层(元/M2)31000地库面积M22108600高层(元/M2)0其中人防面积000车位(元/个)100000多层面积M2104591911收入329535高层面积M200011地下一层0车库数量(个)53012多层324235地下一层面积M2225790013高层0会所面积M214车库5300公共配套M22支出23866421土地费用32829覆盖率02822除利息、销售费、营业税、土增税、所得税外的成本8320023营销费用9886电梯28台24利息8553容积率18025营业税费1812426土地增值税55781其中适用税率(%)4000总户数(户)426速算扣除数(%)500销售面积M21045919127所得税30290绿化率2703税后净利润90871销售面积/建筑面积7654单位土地面积净利润17025层数78912155单位建筑面积净利润66446成本净利润率676序号项目名称售价1销售收入329534922取得土地使用权所支付的金额32829063项目开发成本83199584允许扣除的开发费用11602865允许扣除的相关税金18124426加扣项目23205737扣除项目合计168961668增值额160573269增值额与扣除金额的比率950410适用税率04011速算扣除系数00512需纳土地增值税5578122土地增值税的计算CY09地块多层盈亏平衡及盈利分析序号售价4/8日期2010年11月15日136,77200M2单位工程量单价工程造价单方项目公司意见集团意见1挖土方、排水、护坡11项16,860,220005016最初方案图招标。12项0343,01100251根据目前现场发生的垃圾土等情况,暂估150万元。项目公司上报150万元,占土方合同总价2186,份额较大。目前项目公司仅提供一般暂估数量文件,并无明确变更及计算书,据了解,部分变更费用(如垃圾土60万)已含于合同总价中,不应另行支付给承包人。根据图差变化、增加锅炉房等项目,建议按预估增加合同金额的5计算1372,032310537,275,263315319221项1200,494,002461,46590含同层排水费用。22项15,000,0000036561、含车库顶板34MM厚复合铜胎防水层,车库顶板24M厚种植土的费用。2、需项目公司提供依据,此费用仅为暂估。图差说明及招标范围不含部分(建议暂时按照合同额度5计入执行预算(即1000万元),对项目公司的成本考核,以正式施工图图差调整后的合同额为基础,合同增加额控制在1以内)1、防根刺设计调整2、车库地面增加耐磨地面3、地基处理4、1地库VX/16外处通道5、锅炉房设计调整(原高层部分与低层区合并)6、规委要求顶层斜屋面设计等设计调整7、回填土暂定量调整8、精装设计引致的主体设计调整9、人防、园林等部门的审批意见、市政报装修改意见设计调整10、室内精装设计确定后需要各专业图纸进行的匹配调整和未完全完成审图意见修改,如图纸深度及专业协调问题。请项目公司补充说明文件及合同相关调整依据,并提供计算书。根据目前施工图纸,建议暂估调整500万元即可。232,054,94002150224项11,400,000102420元/M2,暂按7万平米计取。208,948,9421,5277233111,201,17954地下二层除大堂外地下室一层所有公共部分装修所有楼梯间装修在总包范围内,地上部分除地面垫层外(垫层已含在总包范围内),其余装饰纳入精装修范围。折合公共区域使用面积单方47721元/M2311地面石材M25,811159000523,00350382结合层石材面层(石材甲供,此处不含)。全部电梯前室、首层大堂及地下二层大堂均按石材考虑。石材M216,22820240003,894,768002848结合层石材面层(石材甲供,此处不含)(注全部按干挂考虑),全部电梯前室、首层大堂及地下二层大堂均按石材考虑。木饰面/布料饰面M2556161,20000667,39304488按样板区相应材料考虑。313休息椅个112005,00000560,00000409按样板区相应材料考虑。314顶棚吊顶M25,8111510000581,11500425由于尚无精装施工图或文件明确顶棚做法,建议暂按总包图做法轻钢龙骨吊顶计入(100元/㎡),待明确做法后,根据确定做法重新调整目标预算。315大堂个5615,00000840,00000614含灯具及开关面板等,按首层、地下二层各设一个大堂考虑。316电梯前室个1993,00000597,00000436含灯具及开关面板等。317个2555,300001,351,50000988经咨询电梯装饰厂家,按铜饰面板考虑。318M2673202,000001,346,40000984经咨询电梯装饰厂家,按铜板考虑。319个2830,00000840,000006141、地面高档石材;2、轿厢壁为不锈钢金属板;32M2000此项费用已含于总包费用中。目前图纸做法为结合层地砖面层,考虑项目档次是否需要调整,请项目公司斟酌。待明确做法后,根据确定做法重新调整目标预算。33项0000无34M292,0813,50000322,282,555002,35635包含地下一层下跃部分套内面积543192M2地上套内面积8664881M2。费用已含户门费用。估算说明建筑面积136772M2,其中地上建筑面积93107M2。可售面积10459191M2,总户数426户,共13栋双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。电梯轿厢装饰上人屋面电梯门铜板饰面312工程项目不可预见费1小计结构长城杯金杯奖励总承包工程合同额图差费用小计精装修工程公共区域装修墙面屋面造型户内装修灯具电梯门套序号不可预见费(1)土方工程合同额图差费用备注双方意见双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。CY09地块多层建安工程造价估算表审核版双方达成一致意见。具体意见详见下述内容。5/8日期2010年11月15日136,77200M2单位工程量单价工程造价单方项目公司意见集团意见估算说明建筑面积136772M2,其中地上建筑面积93107M2。可售面积10459191M2,总户数426户,共13栋工程项目序号备注双方意见CY09地块多层建安工程造价估算表审核版35112,01180082不含户内精装。333,595,7462,43906441M241,4006000024,839,7000018161本项按(红线面积(多层高层)楼座所占面积(不含下沉庭院))50计算园林面积计算。剩余面积归到高层费用中。42M20已含在32项中。43M2136,7721260017,233,27212600方案从开闭站接引至二期项目(含配电室工程)。按溪城家园一期中标价格4700万开闭站1330万剩余价格3370万元计算,一期建筑面积267万平米,折合单方126元/M2。已包含室内部分AA柜引至层表箱的电缆及设备费用(含层表箱)。考虑行业垄断,若按一期价格执行较为困难,建议按一期原施工单位报价156元/M2执行。原一期工程我司曾委托专业电气厂家核算时核算价格比项目公司委托价格要低300万元。目前按一期合同价格水平计算,如果楼内部分(如楼内低压配电柜、层表箱)及本工程项目公司单独招标,价格还可降低。44M2136,77220392,789,4622039按溪城家园一期中标价格1330万考虑,按CY01、02、07、09、10地块建筑面积分摊。45户4263,500001,491,0001090含室内及室外部分,按镀锌钢管考虑。施工M2136,77213001,778,0361300污水处理站分摊M2136,77211641,591,5671164按项目公司提供的总额759万考虑,按CY01、02、07、09、10地块建筑面积分摊。47M2136,772169230,707169按项目公司提供的总额110万考虑,按CY01、02、07、09、10地块建筑面积分摊。48M2136,7728281,132,564828按项目公司提供的总额540万考虑,按CY01、02、07、09、10地块建筑面积分摊。49M2136,77222003,008,9842200410M2136,772600820,632600411M2136,77230004,103,1603000412M2136,77215002,051,58015001弱电系统共计15元/M2,含户内安防门磁、红外幕帘暂按1、2层及顶层设、紧急按钮、气体探测)、可视对讲不含主分副机供应、楼宇监控、周界安防、巡更、出入口管理按两个出入口,双道闸、一卡通系统、背景音乐等,含中控室设备。可视对讲主机分机副机在供应部分。若每层都设红外幕帘,则单方增加8元/M2;413M2136,772300410,316300414项0目前无此方案,暂不考虑价格。415项0已含于412弱电工程中。416614,8098145062,095,79145401551M22,9901,000002,990,000002186目前市场上钢制防火门单方640元/M2,本项目按木质防火门考虑或原墙饰面防火门,与精装修配套。石材幕墙M230,5085000015,254,0000011153此处单价中不含主材价格。外窗框筒子板石材M2600900054,00000039按窗四周石材湿贴考虑。玻璃幕墙M21,6541,100001,819,664001330表面处理方式为电泳,南玻玻璃,诺托或丝吉利娅进口五金件考虑。大堂钢结构个2827,86000780,08000570按10根20A工字钢柱,7根20A工字钢梁考虑,共重199T,单价14000元/T(含镀锌费用)。大堂屋面M25741,00000574,00000420无图纸,暂按玻璃雨篷考虑。外窗M220,5349600019,712,6400014413图纸小窗型较多,测算标准外窗为65系列以上断桥铝合金窗、一线LOWE玻璃充氩气、诺托或丝吉利娅进口五金件及电泳消光铝合金表面处理。M83348000399,7440029202M高,约06M2/M,按800元/M2估算。M1,3751,120001,540,00000112606M高,约14M2/M,按800元/M2估算。54户5102,500001,275,000009322500元/户考虑,底层、顶层均按两套考虑。不锈钢材质。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。弱电工程含室内及园区,不含可视对讲设备供应不可预见费1弱电管井开闭站燃气污水排清河费用46雨污水小计室外工程园林绿化变配电(含电缆及设备)52幕墙工程停车场管理系统不可预见费1小计上水及消防中水室外热力楼宇夜间照明甲分包工程防火门及防火卷帘空调百叶53仿铜铝扣条双方达成一致意见。燃气及自来水过河双方达成一致意见。屋顶绿化双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。6/8日期2010年11月15日136,77200M2单位工程量单价工程造价单方项目公司意见集团意见估算说明建筑面积136772M2,其中地上建筑面积93107M2。可售面积10459191M2,总户数426户,共13栋工程项目序号备注双方意见CY09地块多层建安工程造价估算表审核版55台28260,000007,280,000005323无机房电梯,轿厢净高27M,电梯载重1000KG、额定速度16M/S,层高315M,79层,迅达、通力等合资一线品牌,不含精装费用。轿厢内门按发纹不锈钢考虑。56台51060,0000030,600,0000022373多联机,按三菱重工等同档次报价综合考虑,底层、顶层均按两套考虑。按三菱重工招商集团集团采购协议价,分户型综合计算。57M292,15020001,843,000001347主材5MM发泡减震垫15元/M2,考虑上返及其他费用。58M292,15090008,293,500006064含合资集分水器及国产高档PERT管材。消防报警及联动点2,513600001,507,800001102火灾自动报警住宅及车库均按600元/点,按点位计算。(设计图纸电梯厅未考虑消防,预算考虑电梯厅255个电梯厅,每个电梯厅考虑一个点位。)消防喷淋及水喷雾M243,66540001,746,6000012771、消防喷淋40元/M2,按地下建筑面积计算2、每个电梯厅按两个喷头考虑。消火栓M2110,04020002,200,800001609按消火栓系统面积20元/M2计算,不锈钢消火栓箱。灭火器个440600026,40000019灭火器暂按MFABC3KG,每个消火栓箱配2个考虑。5100已含于总承包工程。5110已含于412弱电工程中。512户4262000085,20000062不锈钢考虑。513个286,00000168,00000123仿铜框防火玻璃对开门,仿铜长拉手。单元门规格1324312㎡514M2136,772100136,77200100515M221,032500105,160000775160含于园林估算中。5170土建工程含于总包中,设备供应及安装拟采用BOT模式。518983,9236071999,376,284726586大堂、过厅、首层电梯前室地面M22,53239750001,899,292501389暂按意大利进口帝皇灰石材考虑(含结晶处理),若将来大堂石材标准调整,根据确定后标准再报预算,调整目标预算。电梯前室地面(其他楼层)M23,27876750002,459,070001798暂按意大利进口帝皇灰石材考虑(含结晶处理),若将来电梯前室石材标准调整,根据确定后标准再报预算,调整目标预算。大堂、过厅、首层电梯前室墙面M27,76823750005,826,172504260暂按意大利进口帝皇啡灰大理石考虑(含结晶处理),若将来石材标准调整,根据确定后标准再报预算,调整目标预算。电梯前室墙面(其他楼层)M28,45997750006,344,977504639暂按意大利进口帝皇啡灰理石考虑(含结晶处理),若将来石材标准调整,根据确定后标准再报预算,调整目标预算。幕墙M231,180300009,354,000006839按国内花岗岩石材考虑(含结晶处理),若采用进口花岗岩。外墙瓷砖0含于总包中。屋面含于总包中。63M2136,77221002,872,212002100按施耐德、ABB元器件工业型系列考虑。不含变配电工程中的Π接柜、AA柜、层表箱,不含消防、喷淋泵的控制柜,上述费用已含于变配电工程及消防工程费用中。含弱电系统配电箱壳及背板等,户弱电箱按500元/台,包含所有元件计算。64个6044,087002,468,5480018051包含可视对讲户内机、门口机、副机及室外监控系统设备及控制软件等。参考品牌霍尼韦尔等同等档次考虑。2此预算不含电梯与户内对讲机联动功能。(目前已取消此配置。)65项由于配置标准不明确,无法核算费用。请项目公司确定标准后再上报,并调整目标预算。卫星电视系统双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。消防工程59分户中央空调地板采暖5厚减震隔声垫室内及室外可视对讲设备配电箱车库通风门禁、可视对讲系统信报箱锅炉房不可预见费1小计甲供材料单元门61石材62门牌、楼牌康乐设施标识系统、画线面砖电梯双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。7/8日期2010年11月15日136,77200M2单位工程量单价工程造价单方项目公司意见集团意见估算说明建筑面积136772M2,其中地上建筑面积93107M2。可售面积10459191M2,总户数426户,共13栋工程项目序号备注双方意见CY09地块多层建安工程造价估算表审核版66项由于配置标准不明确,无法核算费用。请项目公司确定标准后再上报,并调整目标预算。67项1661,42444661,42444484中水及给水变频给水设备分别按17万/套计算,将多层与高层进行了分摊。污水泵按1万/台计算,已包含控制系统,按进口品牌设备考虑,ITT、格兰富、滨特尔同档次品牌。68块4261,00000426,00000311自来水、中水表各一块、热水表2块。给水表及热水表为机械表,中水表为IC卡表。69M3,570700002,499,000001827每户按7M考虑。610户4262,00000852,00000623设备价1500元/个,考虑到面板及电线等辅材及安装费。611台698,00000552,00000404按进口品牌设备考虑,ITT、滨特尔同档次品牌。612362,1469726536,576,844267437747,868,8705,46800按可售面积计算单方7,15035大堂公共信息发布系统双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。双方达成一致意见。给排水泵水表合计污水提升器不可预见费1小计窗式通风器二氧化碳探测器双方达成一致意见。双方达成一致意见。8/8

注意事项

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